Sentencia Civil Nº 492/2004, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 5, de 27 de Julio de 2004

Encabezamiento

A.P. de Alicante (5ª), Rollo nº 291-B-04-Mo

Iltmos. Sres.:

Presidente: Dª. Visitación Pérez Serra

Magistrado: D. Enrique García Chamón Cervera

Magistrada: Dª Cristina Trascasa Blanco

En la ciudad de Alicante, a veintisiete de Julio de dos mil cuatro.

La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Alicante, compuesta por los Ilmos. Sres. Magistrados antes citados y

EN NOMBRE DE S.M. EL REY

ha dictado la siguiente

SENTENCIA Nº 492

En el recurso de apelación interpuesto por D. Juan Pedro , representado por el Procurador de la Primera Instancia Sr. D. Miguel Martínez Gomez y dirigido por la Letrada Dª Leonor Ciudad Verdejo , frente a la parte apelada Mercantil V.H. Benidorm Grupo Inmobiliario S.L. representada por el Procurador Sr.D. Jose Antonio Saura Ruiz y dirigida por el Letrado Sr. Alcolea de la Hoz , contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Seis de Benidorm , habiendo sido ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª Cristina Trascasa Blanco.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el juzgado de Primera Instancia número Seis de Benidorm, en los autos de juicio Verbal número 466/2003, se dictó en fecha dos de Marzo de dos mil cuatro, sentencia cuya parte dispositiva es del siguiente tenor literal:

"Que debo desestimar y desestimo íntegramente la demanda interpuesta por el procurador Sr,. Martínez Gómez en nombre y representación de D. Juan Pedro, contra " V.H. Benidorm Grupo Inmobiliario, S.L." , con expresa imposición de costas al actor."

SEGUNDO.- Contra dicha Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandante, habiéndose tramitado el mismo por escrito en el Juzgado de procedencia, en la forma introducida por la Ley 1/2000, elevándose posteriormente los autos a este Tribunal, donde quedó formado el correspondiente Rollo de apelación nº.291-B/04-Mo, señalándose para votación y fallo el pasado día veinte de Julio de dos mil cuatro.

Fundamentos

PRIMERO.- Insiste el actor al recurrir la Sentencia de primera instancia que ha desestimado íntegramente su reclamación frente a la inmobiliaria demandada a la que entregó la suma de cuatrocientos veintiún euros en concepto de reserva de determinado inmueble sobre el que aquél tenía interés en concertar en fecha próxima a la de la reserva arrendamiento de temporada, que la demandada no puede retener la indicada suma al no haber realizado prestación alguna a favor del demandante y toda vez que finalmente no se suscribió el contrato de arrendamiento que , se dice, sólo podía formalizar el propietario del inmueble, siendo así que aquél no ha renunciado a dicho alquiler como precisaba la cláusula contractual para la pérdida de la cantidad entregada a cuenta y por que, en definitiva , se alega también, el documento 1 de la demanda no recoge un contrato de arras o de opción de arrendamiento y sí solo de mediación o de agencia en la que el Derecho a percibir honorarios sólo nace cuando se perfecciona el contrato de arrendamiento que lo motiva.

Se añade que la cláusula cuarta que prevé la pérdida automática de la suma entregada a la inmobiliaria es nula por abusiva y en tanto en cuanto en los términos en que quedaba reservado el inmueble para arrendamiento la renuncia del actor al mismo sólo podía perjudicar a éste pero no a la inmobiliaria, que siempre podría encontrar otro inquilino del que obtener sus honorarios.

Se aduce, asimismo, que no ha sido valorado en la Sentencia recurrida el documento aportado por la demandada al acto del juicio y que recoge el contrato de agencia formalizado en su día con la propietaria del inmueble del que resulta que el mismo pertenece a dos copropietarios al 50 %, siendo que sólo uno de ellos encarga la gestión del arrendamiento a la inmobiliaria cuando tal encargo precisaba, cuando menos, una cuota del 51% de la propiedad.

Se argumenta finalmente que se ha producido indefensión por incongruencia al haber sido fundada la desestimación de la demanda de forma exclusiva en la posición contractual de dos sujetos contratantes: la inmobiliaria y el demandante, excluyendo toda referencia a la postura contractual del propietario del inmueble , cuya intervención, se dice, se hacía precisa tanto en la formalización del contrato de agencia, como en el de arras ó en el de opción del arrendamiento, sin haberse motivado tampoco cómo la inmobiliaria podía, por sí sola, ser obligada a la formalización del contrato de arrendamiento.

SEGUNDO.- Son hechos no controvertidos de los que debe partirse para la resolución del recurso que entre las partes litigantes. Sr. Juan Pedro y la inmobiliaria Visual Home Benidorm, S.L. se firmó un primer documento de fecha 19 de febrero de 2003 en el que la demandada reconocía haber recibido del actor la cantidad de cuatrocientos veintiún euros en concepto de reserva de arrendamiento de temporada ( 11 meses ) del inmueble sito en el EDIFICIO000, planta NUM000 , puerta NUM001 de Benidorm , y en el que se fijaba el período durante el que quedaba arrendado el citado inmueble ( 20 de febrero de 2003 a 19 de enero de 2004 ), el precio del arrendamiento ( cuatrocientos veintiún euros, más un depósito del mismo importe y otros cuatrocientos veintiún euros en concepto de honorarios de la inmobiliaria ) de cuyas cantidades se entregaban a la firma del documento cuatrocientos veintiún euros y se difería el resto a la entrega de llaves. Se describía asimismo los servicios que contaba la vivienda, así como se concretaban qué gastos serían de cargo del arrendador y cuáles a costa del arrendatario, amén de determinados compromisos que adquiría éste con relación al uso del inmueble, pactándose finalmente en la cláusula cuarta que " la entrega de llaves se realizara el día 20 de febrero de 2003" y que " si el arrendatario renunciara al alquiler, perderá automáticamente la suma entregada a cuenta ".

Como quiera que el Sr. Juan Pedro no disponía de la totalidad de las cantidades exigidas para la formalización del arrendamiento y expresamente diferidas al momento de la entrega de las llaves , la inmobiliaria accedió a suscribir con aquél un segundo documento en fecha 7 de marzo de 2003, de idéntico contenido y con el que se concedía un nuevo plazo al Sr. Juan Pedro para la entrega de las sumas convenidas y subsiguiente inicio del arriendo que en dicho segundo documento se fijó para el 12 de marzo siguiente haciéndose concluir el 11 de febrero de 2004.

Llegado el nuevo día pactado ( 12 de marzo ) el mencionado Sr. Juan Pedro se presentó en la inmobiliaria interesando una nueva demora de dos o tres días para reunir el precio convenido para el arrendamiento, ante cuya actitud incumplidora la inmobiliaria le anunció que acogiéndose a la cláusula cuarta del contrato ejercitaba el Derecho a retener los cuatrocientos veintiún euros entregados para la reserva no accediendo a la concesión de un nuevo plazo para la suscripción del contrato de arrendamiento.

TERCERO.- En estos términos manifestada por la demandada la recepción de determinada suma en concepto de reserva y reconociendo en su virtud al demandante el Derecho a concertar en el plazo pactado un contrato de arrendamiento de temporada de su interés respecto del cual quedaban concretadas en el momento de su reserva todas las condiciones y pactos que permitirían por sí solas la perfección del arrendamiento con la sola manifestación del interesado en el plazo concedido , y como quiera que ha sido asimismo acreditado ( por la documental aportada por la demandada y no impugnada de contrario y las propias manifestaciones del actor al ser interrogado en el acto del juicio manifestando haber sido puesto en contacto por la demandada con la propietaria arrendadora ) que a tal fin la inmobiliaria había recibido el encargo de dicha propietaria, que no se desplegó la conducta necesaria en orden al ejercicio del Derecho concedido mediante la reserva , dejando de satisfacer en la fecha pactada la suma convenida para el arrendamiento ( ante cuyo incumplimiento había de tenerse por renunciado dicho Derecho por el arrendatario y por no ser exigible de la demandada una nueva moratoria ) y que la inmobiliaria en toda esta gestión actuó en nombre propio pero por cuenta de la propietaria del inmueble, estando capacitada para concertar el contrato de que se trata que, como arrendamiento inferior a seis años, constituye un acto de administración ordinaria que no precisaba de nueva intervención o ratificación posterior de la propietaria, la que en todo caso, se ha demostrado, tuvo conocimiento en todo momento de la gestión del mandatario contratado, por lo que es inútil cualquier objeción que se quiera oponer por el hecho de que el documento en cuestión no fue otorgado por la propietaria de la vivienda no ofrece duda que el documento en que fundan las partes sus respectivas pretensiones encierra un verdadero precontrato o contrato de reserva u opción de arrendamiento que como se expone en la STS de 18 de octubre de 1993 citando las de SSTS de 9 octubre1987, 24 octubre1990 , 24 enero y 8 marzo 1991 y 3 febrero 1992, consiste en un contrato unilateral (pues sólo queda obligado al concedente a mantener su oferta durante un período de tiempo, y para el optante el Derecho de aceptarla o dejarla caducar) , por virtud del cual una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no de otro contrato principal, que habrá de realizarse en un plazo cierto , y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante.

Tal figura contractual es analizada de forma minuciosa en la Sentencia de la audiencia Provincial de Toledo (sección 1ª), de 27 septiembre de 2000 (refiriéndose al contrato de opción de compra pero con consideraciones que son de aplicación a la opción de arrendamiento, con la salvedad de que el que motiva la presente demanda ha sido concertado a través de un mediador apoderado al efecto y que si el de compra es un acto de riguroso dominio, la opción de arrendamiento , como se ha dicho, es de mera Administración si el tiempo del arriendo no es superior a los seis años) significando que " ....es un negocio jurídico atípico o innominado que no aparece expresamente regulado en el Código Civil, ... debiendo considerarse admitido con base en el art. 1255 del Código sustantivo y en la doctrina legal que ha perfilado su concepto y caracteres.... constituyen sus elementos principales...: la concesión al optante del Derecho de decidir unilateralmente y por su sola voluntad la realización de la compraventa; la determinación del objeto contractual, de manera que la compraventa futura queda plenamente configurada, y en particular el precio estipulado para la adquisición; y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción. Por el contrario, la prima, que pudiera estipularse como pago a cargo del optante por la concesión, es un elemento accesorio del negocio. De ahí que en el contrato de opción de compra la compraventa futura está plenamente configurada y depende del optante únicamente que se perfeccione o no (SSTS 16 abril 1979 , 4 abril 1987, 24 octubre 1990, 13 noviembre 1992 y 16 octubre 1997). Por ello, una característica esencial de la opción de compra es que no necesita ninguna actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución , obligatorio para el concedente, lo que la diferencia del «pactum de contrahendo» (STS 11 abril 2000). El ejercicio válido del Derecho de opción exige que el optante, mediante una declaración de voluntad de carácter recepticio, manifieste su decisión de celebrar el contrato principal , notificando su voluntad positiva en tal sentido al concedente dentro del plazo pactado para hacer valer la opción , para que, sin necesidad de ninguna otra actividad, se tenga por consumada la opción y se perfeccione el contrato de compraventa (SSTS 23 diciembre 1991, 29 marzo 1993 y 31 julio 1996). También ha destacado la jurisprudencia que la naturaleza unilateral de la opción de compra resulta de que sólo el concedente queda obligado a mantener su oferta y a no disponer de la cosa que va a ser objeto de compraventa, bien para sí o para un tercero , durante un período de tiempo, mientras que al optante corresponde el Derecho de aceptarla o dejarla caducar con plena libertad de decisión en el mismo plazo (SSTS 18 octubre 1993 [R.J. 19937616] y 31 julio 1996). No obstante, cuando se pacta una prima por la reserva de esta facultad que se concede al optante, de manera que, celebrado el contrato principal puede imputarse al precio de la compraventa, y caducado el Derecho de opción sin perfeccionarse la venta en el plazo previsto se pierde por el optante teniendo el concedente Derecho a su percepción , el contrato de opción adquiere la consideración de oneroso y bilateral. Sin embargo, y a pesar de esta bilateralidad, considerando el contenido y especial naturaleza de este negocio así como el carácter de la prima como elemento no esencial del mismo, la misma jurisprudencia ha mostrado un criterio reticente , o cuando menos limitativo, sobre la aplicabilidad del art. 1124 del Código Civil, y de la acción resolutoria que contempla, a los contratos opcionales. Así, desde, la perspectiva del concedente, aun concurriendo el presupuesto básico del incumplimiento por la otra parte , consistente en el impago del precio de la opción, la estricta aplicación del precepto en su literalidad conllevaría, tanto otorgar al concedente la facultad resolutoria del negocio como la de pedir el cumplimiento de dicha opción, la cual corresponde exclusivamente al optante, por lo que la única consecuencia que debe producir el impago de la prima es el Derecho a su reclamación y cobro en tanto persista el período de vigencia de la opción (STS 29 marzo 1993). En cuanto a la facultad resolutoria del optante, con devolución de la prima convenida, se ha admitido en aquellos casos en los que la finalidad del negocio de opción , que no del contrato principal, se ha visto frustrada, ya por el hecho de no haberse llegado a celebrar la compraventa por causas imputables al concedente o dependientes de su voluntad (STS 13 noviembre 1992), ya por haber realizado un acto dispositivo sobre el bien objeto de opción (STS 26 octubre 1995 ). Ahora bien, en cualquier caso , siendo presupuesto necesario para la aplicación del art. 1124 del CC la existencia de un vínculo contractual vigente del que surjan obligaciones recíprocas, sólo mientras está en vigor el contrato cabe hacer valer el Derecho que la norma concede a la parte cumplidora de sus obligaciones para pedir lo pactado subsista y se cumpla en su integridad, o para que se resuelva (SSTS 21 marzo 1986, 29 febrero 1988, 24 mayo 1991, 27 noviembre 1992 y 16 mayo 1996 ) , pero no cabe el ejercicio de la acción resolutoria cuando el contrato de opción se haya extinguido por caducidad , puesto que no puede resolverse lo que ya se ha extinguido , ni obligarse al concedente a devolver el precio o prima de la opción, una vez que mantuvo su oferta durante todo el tiempo pactado y el optante no ejercitó en ese plazo su Derecho a perfeccionar la compraventa (STS 4 enero 1992 ).....".

Si se parten de las anteriores consideraciones fácticas y jurídicas no ofrece duda no puede ser atendida la postulación del optante por la que pretende la devolución de la cantidad en su día entregada a la demandada en concepto de prima de la opción para que le fuera reservado y concedido el derecho a celebrar el arrendamiento y en tanto en cuanto el optante ha dejado caducar dicha opción y la facultad de arrendar la vivienda antes de la fecha pactada, mientras que la concedente demandada ha cumplido con la obligación esencial que se deriva para ella del contrato de opción, y que no es otra que la de reservar el bien que iba a ser objeto de arrendamiento, manteniendo su oferta al optante durante el término previsto sin disponer del mismo.

CUARTO.- La desestimación de los motivos de apelación recogidos en los apartados segundo y tercero del escrito de interposición del recurso puede quedar , sin más, fundamentada si se puntualiza que con los mismos se están planteando cuestiones nuevas que no fueron objeto de debate en la primera instancia y si se invoca el conocido principio de prohibición de alteración de los términos de la litis en la segunda instancia ( " pendente apellatione nihil innovetur " ) y toda vez que las manifestaciones que se hagan por las partes en los escritos rectores del procedimiento han de ser vinculantes en cuanto a lo que es objeto del debate en acatamiento de las reglas de la buena fe que son directriz esencial de todo procedimiento, conforme dispone el art. 11.1 LOPJ no siendo admisible que las partes planteen cuestiones nuevas con base en afirmaciones diferentes de las que se parte en los escritos rectores del proceso , pues con ello se causaría indefensión a la adversa en cuanto no pudieron ser debatidas por ésta (SS.T.S. 15-4-1991 y 14-10-1991) implicando lo contrario infracción del art. 24 CE al no darse oportunidad al otro litigante de alegar y probar lo que estimare conveniente a su Derecho (T.S. 3-4-1993 ); tal como apuntó igualmente el T.C. en S. de 28-9-1992 que razonó que la introducción de hechos posterior a la fase expositiva impone una modificación sustancial de los términos del debate procesal productora de indefensión, y en análogo sentido las S.S.T.S. 7-5-1993 , 2-7-1993 (RJ 19935790), 11-4-1994, 22-7-1994, 6-10-1994 , que recogen el principio de preclusión referido al planteamiento de cuestiones nuevas en casación, pero plenamente aplicables al de apelación.

Pero, además, y en cualquier caso cabe significar con relación a la supuesta falta de capacidad de la arrendadora que suscribió el contrato de mediación con la agencia demandada por ser titular la misma tan sólo de una mitad indivisa del inmueble que motivó la opción, que en la regulación del funcionamiento de la Comunidad de bienes el Código civil dispone en su artículo 394 que "cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes a utilizarlas según su Derecho" , precepto que ha sido interpretado por la doctrina jurisprudencial en el sentido de que mientras el perjuicio a los demás copropietarios no se verifique, cada uno de ellos es libre de realizar cualquier clase de actos en la cosa, siempre que actúe en beneficio de la Comunidad, reservándose al comunero disidente la facultad de impugnar la actuación concreta realizada en su nombre que pueda perjudicarle (SSTS 9.junio1953, 28 septiembre1970, 28 diciembre 1989, 17 abril1990 y 6 junio 1997 ).

QUINTO.- Por último y en cuanto a la denuncia de incongruencia por falta de motivación del papel que habían de desempeñar los propietarios del inmueble en el contrato de opción de arrendamiento suscrito entre las partes, y amén del carácter novedoso de dicha alegación, debe recordarse que el deber de motivación no implica que los Jueces y Tribunales hayan de otorgar una respuesta pormenorizada y exhaustiva a todas las alegaciones realizadas por las partes (SS.T.C. de 13 de mayo y 12 de junio de 1987 ) , no exigiéndose al Juez o Tribunal una exhaustiva descripción del proceso intelectual que le ha llevado a resolver en un determinado sentido, ni le impone una determinada extensión, intensidad o alcance en el razonamiento empleado.

En cualquier caso pueden fundar la desestimación del motivo los mismos argumentos que se expusieron en la sentencia de primera instancia para rechazar la excepción de falta de legitimación pasiva aducida por la demandada, recordando que el contrato objeto de litis vinculó al actor de forma exclusiva con la inmobiliaria, suscribiéndose sin precisarse la identidad de la persona auténticamente arrendadora, sin perjuicio de que el actor ha admitido haber conocido , por la mediación de la agencia, a la propietaria del inmueble , cuya intervención sin embargo en los términos que había sido concertada la reserva del mismo y acreditada la facultad para tal acto de la inmobiliaria no se hacía necesaria para la formalización del contrato principal de arriendo, del mismo modo que cualquier reclamación que pretendiera ejercitar el optante por virtud del acuerdo de opción alcanzado con la inmobiliaria podía y había de ser dirigida directamente frente a ésta y ello por cuanto la demandada actuó en todo momento en virtud de la denominada representación indirecta (por cuenta ajena, pero en nombre propio) la que, por consiguiente , quedaba obligada, de conformidad con lo establecido en el art. 1717 del Código Civil ( ...sin perjuicio de las acciones entre mandante y mandatario... ).

SEXTO.- Procede por cuanto se ha expuesto la íntegra confirmación de la Sentencia apelada, previa desestimación del recurso frente a la misma interpuesto, cuyas costas habrán de ser satisfechas por la parte recurrente por así preceptuarlo el artículo 394 por remisión del artículo 398, ambos de la L.E.C..

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Con desestimación del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Juan Pedro contra la sentencia de fecha 2 de marzo de 2004 dictada por el juzgado de Primera Instancia Nº 6 de Benidorm en los autos de juicio verbal nº 466/03 , debemos confirmar y confirmamos dicha resolución imponiendo a la parte apelante el pago de las costas de esta instancia.

Notifíquese esta Resolución conforme a lo establecido en los artículos 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y 208.4 y 212.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y, en su momento, devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, interesando acuse de recibo , acompañado de certificación literal de la presente a los oportunos efectos, uniéndose otra al Rollo de apelación.

Así por esta nuestra Sentencia, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.