Sentencia Civil Nº 343/2007, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 6, Rec 244/2007 de 24 de Octubre de 2007

Encabezamiento

Rollo de apelación nº 244/2007.-

Juzgado de Primera Instancia nº Tres de Denia.

Procedimiento Juicio Ordinario nº 545/2005.-

S E N T E N C I A Nº343/2007

Iltmos Srs.

Don Francisco Javier Prieto Lozano.

Don José María Rives Seva.

Doña María Dolores López Garre.

En la Ciudad de Alicante a veinticuatro de octubre de dos mil siete.

La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de esta Ciudad de Alicante, integrada por los Iltmos. Srs. expresados al margen ha visto, en grado de apelación, Rollo de la Sala nº 244/07 los autos de juicio ordinario nº 545/05 seguidos en el Juzgado de Primera Instancia nº Tres de la ciudad de Denia en virtud del recurso de apelación entablado por la parte demandante DON Victor Manuel y DOÑA Yolanda que han intervenido en esta alzada en su condición de recurrentes, representado/a por el/la Procurador/ra Don/ña Miguel Llobell Perles y defendido/a por el/la Letrado Don/ña Pedro Pablo Chuliá Villanueva y siendo apelado la parte demandada DOÑA Regina y DON Rodolfo representado/a por el/la Procurador/ra Don/ña Daniel Dabrowski Pernas y defendido/a por el/la Letrado Don/ña Andrés Ferrer Ribes.

Antecedentes

Primero.- Por el juzgado de Primera Instancia nº Tres de la Ciudad de Denia y en los autos de Juicio Ordinario nº 545/05 en fecha 18 de enero de 2007 se dictó sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO.- Que debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por D. Miguel Llobel Perles, procurador de los Tribunales , en nombre y representación de D. Victor Manuel y Dña. Yolanda, contra Dña. Regina y D. Rodolfo , condenando a la actora a soportar las costas causadas. Que con estimación parcial de la reconvención, DEBO CONDENAR Y CONDENO a la actora a pagar a la demandada 9.462,33 euros. En cuanto a las costas, que cada parte satisfaga las suyas."

Segundo.- Contra dicha Sentencia se interpuso recurso de apelación en tiempo y forma por la representación de la parte demandante siendo tramitado conforme a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con traslado del mismo a la parte demandada por término de diez días, remitiéndose las actuaciones seguidamente a esta Iltma. audiencia Provincial, sección Sexta , donde se formó el correspondiente rollo de apelación nº 244/07 .

Tercero.- En la sustanciación de esta causa se han observado todas las prescripciones legales, señalándose para votación y fallo el día 16 de octubre de 2007 y siendo ponente el Iltmo. Sr. Don José María Rives Seva.

Fundamentos

Primero.- Para la debida Resolución del presente recurso de apelación es preciso consignar como antecedentes de hechos y que se desprenden de los contenidos tanto en la demanda como en la contestación, los que en fecha 26 de abril de 2002 y mediante documento privado Don Victor Manuel y Doña Yolanda adquieren de Doña Regina la finca registral nº NUM000 sita en la localidad de Denia, Partida Troyas , descrita como parcela NUM001, de 853 metros cuadrados, por precio de 145.000 euros (de tal manera consta en el documento 1 de la demanda). En el mismo contrato se hace constar que lo referente a la construcción de una vivienda unifamiliar se concertaría con la empresa Gestión y Vivienda S.L. con un presupuesto cercano a los 403.187 euros. En fecha 19 de noviembre de 2002 los adquirentes otorgan poder general a la vendedora. Y en fecha 5 de febrero de 2003, reconociéndose el pago del precio total, se otorga la pertinente escritura pública de la parcela (documento 4 de la demanda) en la que se hace constar que la misma tiene una superficie de 877 metros cuadrados según reciente medición, aunque al Registro solo acceden 800 metros que son los que constan en el título de la vendedora (documento 3 de la contestación) y no el exceso de la cabida.

La propietaria de la parcela colindante, Doña Amanda interpuso demanda de juicio verbal sobre paralización de obra nueva por el exceso de la obra de construcción de la vivienda familiar, al sobrepasar la cabida de la finca, terminando por Sentencia firme de suspensión y paralización de la obra.

Los adquirentes interponen demanda de juicio ordinario interesando la resolución del contrato de compraventa , en virtud del artículo 1.124 del Código Civil, con la devolución de las cantidades percibidas y los daños y perjuicios, todo ello ascendente a la cantidad de 312.696,78 euros. A ello se opuso la parte vendedora , la que reclamó, mediante la oportuna reconvención , los gastos derivados del contrato, siendo ello lo estimado en forma parcial por la Sentencia de instancia , la que es recurrida en apelación por los demandantes.

Segundo.- Nos hallamos ante un supuesto que tiene su encaje legal en las obligaciones del vendedor en el contrato de compraventa, y especialmente, a tenor del artículo 1.468 del Código Civil, el de entregar la cosa vendida en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato. Este precepto se complementa con el 1.469 : La obligación de entregar la cosa vendida comprende la de poner en poder del comprador todo lo que exprese el contrato, mediante las reglas siguientes: Si la venta de bienes inmuebles se hubiese hecho con expresión de su cabida , a razón de un precio por unidad de medida o número, tendrá obligación el vendedor de entregar al comprador, si éste lo exige, todo cuanto se haya expresado en el contrato; pero si esto no fuere posible, podrá el comprador optar entre una rebaja proporcional del precio o la rescisión del contrato , siempre que, en este último caso , no baje de la décima parte de la cabida la disminución de la que se le atribuyera al inmueble. Y el artículo 1.471 . En la venta de un inmueble, hecha por precio alzado y no a razón de un tanto por unidad de medida o número, no tendrá lugar el aumento o disminución del mismo, aunque resulte mayor o menor cabida o número de los expresados en el contrato.

En la conjunción de estos preceptos ofrece el Código Civil reglas determinadas para la entrega de la cosa cuando se trata de bienes inmuebles.

1º) Si se compra una finca expresando su cabida y a razón de un precio por unidad de medida o número. Puede ocurrir, y de hecho ocurre con frecuencia, que existe una determinada diferencia , en más o en menos, entre la cabida de la finca contratada y la cabida que la misma finca tiene en la realidad. La descripción registral de la finca no va a estar involucrada directamente en los planteamientos negociales a los efectos del Código Civil y los artículos comentados ya que la referencia a la descripción en el contrato es a los meros efectos de permitir la inscripción del título en el Registro de la Propiedad. En la práctica los contratantes utilizan dicha descripción en la parte expositiva, por lo que se convierte en descripción contractual y como tal producirá los efectos correspondientes, no siendo por consiguiente un conflicto entre descripción registral y finca en la realidad, sino entre la descripción contractual y la realidad. Lo que no pueden pretender los compradores es que se les entregue la finca conforme a la descripción registral , si ésta no coincide con la realidad ni con la descripción contractual. Así dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de septiembre de 1992, que el vendedor cumple entregando la cosa vendida en el Estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato, sin que pueda obligársele a hacerlo conforme a la descripción registral cuando no se acomoda a la realidad. Por ello, en estos casos, cuando resulte menor cabida, podrá el comprador optar entre una rebaja proporcional del precio o por la rescisión del contrato , siempre que, en este último caso, no baje de la décima parte de la cabida la disminución de la que se le atribuyera al inmueble. Lo mismo se hará, aunque resulte igual cabida, si alguna parte de ella no es de la calidad expresada en el contrato. La rescisión, en este caso , sólo tendrá lugar a voluntad del comprador, cuando el menor valor de la cosa vendida exceda de la décima parte del precio convenido. Si resulta mayor cabida el comprador tendrá la obligación de pagar el exceso de precio si la mayor cabida o número no pasa de la vigésima parte de los señalados en el mismo contrato; pero si excedieren de dicha vigésima parte, el comprador podrá optar entre satisfacer el mayor valor del inmueble, o desistir del contrato.

2º) Distinto tratamiento es el supuesto de que se haya vendido un bien inmueble por precio alzado y no a razón de un tanto por unidad de medida o número, siendo ello lo que se denomina como venta por cuerpo cierto. La Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de abril de 1979 nos dice que la venta a cuerpo cierto se verifica cuando en el contrato no sólo no se precisa el precio singular por unidad de medida, sino que tampoco son indicadas las dimensiones globales del inmueble; e incluso en el supuesto de especificarse la dimensión total del inmueble y sus linderos , sigue sin indicarse el precio singular por unidad de medida , y así, entre los dos índices en contraste, constituido uno por la falta de precio singular por unidad de medida, y el otro por la concreción de las dimensiones globales del inmueble, la ley da prevalencia al primero y presume que aquella individualización no había tenido para las partes valor esencial, que sólo constituía una superabundancia, y no significa que las partes hayan convenido aquel precio global sólo en cuanto el inmueble tuviese efectivamente aquellas dimensiones totales , siendo de estimar que esta es una presunción absoluta contra la cuál ni el comprador ni el vendedor pueden articular prueba contraria. Y termina diciendo la Sentencia que la venta realizada lo fue de un cuerpo cierto y determinado por sus linderos, y con independencia de la superficie total que se consigna, ya que es evidente que en otro caso no hubiera sido necesario la totalización del precio, ni especificar categóricamente los linderos, bastando el que se hubiera fijado el precio por unidad de medida , y como en la escritura de compraventa de autos se vende por precio alzado y no a razón de un tanto por unidad de medida o número , no puede tener lugar el aumento o disminución del precio, cualquiera que resulte su cabida (de la misma manera la sentencia de 10 de mayo de 1982 ).

Tercero.- Pues bien, trasladando toda la anterior doctrina al caso de autos, evidentemente nos hallamos ante un contrato de compraventa que afecta a un determinado bien inmueble que se adquiere como cuerpo cierto, por un precio global , y como tal, entregado el mismo por el otorgamiento de la pertinente escritura pública, no puede decirse que la transmitente haya incumplido sus obligaciones recíprocas que son la base de la Resolución contractual del artículo 1.124 del Código Civil, y por ello en modo alguno se puede estimar la demanda.

Pero es que lo que no se puede estimar en absoluto frente a los demandados son consecuencias derivadas del contrato de ejecución de obra ya que ello afectaría simplemente a la entidad Gestión y Viviendas Marina Alta S.L. persona jurídica completamente ajena al proceso.

En definitiva, la Sentencia merece su íntegra confirmación con la desestimación del recurso.

Cuarto.- De conformidad con lo dispuesto en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, son de imponer las costas de esta alzada a la parte recurrente al ser preceptivas.

Vistos los preceptos legales citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación al caso,

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por el/la Procurador/ra Don/ña Miguel Llobel Perles en representación de Don Victor Manuel y Doña Yolanda contra la sentencia dictada por el Sr. magistrado Juez del juzgado de Primera Instancia nº Tres de la ciudad de Denia en fecha 18 de enero de 2007 y en los autos de los que dimana el presente rollo, y en su consecuencia CONFIRMAR COMO CONFIRMAMOS íntegramente la misma al estar ajustada a derecho, con imposición de las costas de esta alzada a la parte recurrente al ser preceptivas.

Notifíquese esta Sentencia conforme a lo establecido en el artículo 248 nº 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, advirtiéndose a las partes que contra la misma la Ley procesal no previene recurso ordinario alguno.

Y en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados del pertinente testimonio de esta resolución para ejecución y cumplimiento de lo acordado y resuelto, uniendo otro testimonio al rollo de apelación y el original al legajo de Sentencias.

Así por esta nuestra Sentencia definitiva, la pronunciamos , mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- En el mismo día ha sido leída y publicada la anterior Sentencia por el Iltmo. Sr. ponente que la suscribe hallándose la Sala celebrando audiencia Pública. Doy fe.