Sentencia Civil Nº 461/2007, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 8, Rec 572/2007 de 11 de Diciembre de 2007

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE ALICANTE

SECCION OCTAVA.

TRIBUNAL DE MARCA COMUNITARIA

ROLLO DE SALA Nº 572-430/07

PROCEDIMIENTO: JUICIO ORDINARIO 811/06

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA ALICANTE-2

SENTENCIA NÚM. 461/07

Iltmos.:

Presidente: Don Enrique García Chamón Cervera.

Magistrado: Don Luis Antonio Soler Pascual.

Magistrado: Don Francisco José Soriano Guzmán.

En la ciudad de Alicante, a once de diciembre de dos mil siete.

La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Alicante, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Ordinario número 811/06, sobre contrato de corretaje, seguidos en el Juzgado de Primera Instancia Núm. 2 de Alicante, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte actora, Don Pablo , representada por la Procuradora Doña Nieves Mira Pinós, con la dirección del Letrado Don Augusto-Francisco González Braña y; como apelada, la parte demandada, Don Valentín y Doña Maite , representada por la Procuradora Doña María Teresa Ripoll Moncho, con la dirección del Letrado Don José Carlos Ruiz Sánchez.

Antecedentes

PRIMERO.- En los autos de Juicio Ordinario número 811/06 del juzgado de Primera Instancia Núm. 2 de Alicante, se dictó sentencia de fecha veintisiete de junio de dos mil siete, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que desestimando la demanda interpuesta por D. Pablo frente a Dª Maite y D. Valentín, debo absolver y absuelvo a los demandados de las pretensiones que frente a ellos se han ejercitado , con expresa imposición de las costas del presente procedimiento a la parte actora.".-

SEGUNDO.- Contra dicha Sentencia se preparó recurso de apelación por la parte actora y; tras tenerlo por preparado, presentó el escrito de interposición del recurso , del que se dio traslado a la parte demandada que presentó el escrito de oposición. Seguidamente, tras emplazar a las partes, se elevaron los autos a este Tribunal donde fue formado el Rollo número 572-430/07, en el que se señaló para la deliberación, votación y fallo el día de la fecha, en el que ha tenido lugar.

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia, en el presente proceso , se han observado las normas y formalidades legales.

VISTO , siendo ponente el Iltmo. Sr. D. Enrique García Chamón Cervera.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la sentencia de instancia que desestima la demanda argumentando que la frustración de la compraventa no es imputable a los demandados, se alza la parte actora denunciando la errónea valoración de la prueba pues de la misma se infiere, según su parecer, que el Derecho al devengo de la comisión surge desde el momento en que los vendedores ratificaron la oferta de compra realizada por Don Juan Pedro y percibieron la parte de las arras entregadas de tal manera que el posterior desistimiento de la compraventa por parte de los vendedores no les exime de la obligación del pago de la comisión.

La secuencia de los hechos, tal y como se desprende de la documental obrante en los autos , es la siguiente:

1.-) con anterioridad al día 13 de marzo de 2006 , los demandados, Don Valentín y Doña Maite, concertaron un contrato de mediación por el que encargaban al actor la mediación en la venta de la vivienda sita en la CALLE000 número NUM000 NUM001 - NUM002 de Alicante (documentos números 2 y 3 de la demanda). Posteriormente, mediante escrito de fecha 7 de febrero de 2006 (documento número 5 de la demanda), los demandados revocaron el contrato de mediación quedando sin efecto.

2.-) el día 13 de marzo de 2006, los demandados vuelven a celebrar con el actor un contrato de mediación de la misma vivienda (documento número 6 de la demanda) en el que fijaron como precio la suma de 123.207.- ? y como comisión la suma de 8.414.- ?. En ese mismo contrato se autoriza al actor a recibir la entrega de cantidades a cuenta que tendrán la consideración de arras penitenciales, aceptando que el actor retenga un 40% de la suma entregada en concepto de arras para aplicarla al pago de sus honorarios.

3.-) el día 15 de marzo de 2005 , Don Juan Pedro, como consecuencia de la actividad profesional desplegada por el actor, aceptó la compra de la vivienda en las condiciones establecidas previamente, entregando 500.- ? a cuenta y el resto del precio se pagaría el día del otorgamiento de la escritura , cuya fecha límite se fijó el día 16 de abril de 2006 (documento número 7 de la demanda). Ese documento fue ratificado por los vendedores al constar su firma en el mismo y consta también que el día 17 de marzo de 2006 recibieron la cantidad de 300.- ? que les correspondía de la entregada en concepto de arras (documento número 8 de la demanda).

4.-) mediante escrito de fecha 30 de marzo de 2006 , los vendedores comunican a la empresa inmobiliaria del actor que resolvían el contrato y exigían la entrega inmediata de las llaves (documento número 9 de la demanda). Ante esa comunicación, el comprador, Sr. Juan Pedro, da por terminada la relación con la empresa inmobiliaria al frustrarse la compraventa anteriormente convenida.

5.-) mediante escrito de los vendedores de fecha 3 de abril de 2006 (documento número 10 de la demanda), se comunica a la empresa inmobiliaria del actor que se retractaban del desistimiento anterior y mantenían su compromiso de escriturar antes del día 16 de abril de 2006.

6.-) mediante burofax impuesto por el actor el día 12 de abril de 2006 y dirigido a los demandados (documento número 11 de la demanda), aquél les propone, ante el incumplimiento contractual imputable a los demandados, la posibilidad de solucionar la situación mediante la suscripción de un nuevo contrato de mediación, oferta que no fue aceptada por los vendedores (documento número 12 de la demanda).

SEGUNDO.- Sentadas las premisas fácticas , debemos referirnos a los pronunciamientos de nuestra doctrina jurisprudencial sobre el contrato de comisión o corretaje:

1º) En el contrato de corretaje la obligación de pagar el precio, que ha de ser satisfecho exclusivamente -salvo pacto en contrario- por quien formula el encargo, nace, también salvo prueba en contrario, sólo si el negocio promovido se celebra como resultado de la actividad mediadora del corredor. Es decir, el devengo de la remuneración depende de la gestión eficaz pues está suspensivamente condicionado por la efectiva conclusión del negocio que constituye su objeto: no está en función de la actividad, mas o menos intensa , que realice el mediador , sino del resultado positivo obtenido (Sentencias del T.S. de 26 de marzo de 1991 , 10 de marzo de 1992, 30 de abril de 1998 y 21 de octubre de 2000 ).

2º) En este sentido, una constante jurisprudencia (Sentencias , entre otras, de 26 de marzo y 30 de noviembre de 1993 y 4 de noviembre de 1994 ) ha situado el nacimiento del Derecho a percibir la retribución por parte del corredor en el momento de la perfección del contrato objeto de la mediación, subsistiendo ese Derecho aunque el contrato no llegue después a consumarse. Perfección que en la compraventa se entiende producida desde que existe acuerdo sobre la cosa y el precio, aunque ni la una ni el otro hayan sido entregados (art. 1450 del Código Civil ).

3º) Quien encargó la mediación, por otra parte, puede desistir del contrato proyectado por su libre decisión y sin necesidad de justificación ante el corredor, siempre, claro está, que ese desistimiento se produzca antes de la perfección del contrato gestionado. En este caso el mediador no tendrá Derecho a la remuneración por mas que demuestre haber desplegado mas o menos actividad o encontrado a un tercero que mostrase conformidad con los términos de la oferta , salvo que otra cosa se hubiera pactado (Sentencia de 10 de marzo de 1992 ).

4º) Es frecuente que en la mediación inmobiliaria se exija a los posibles adquirientes en la compra una entrega de dinero en concepto de señal, anticipo o reserva. En tales supuestos habrá de distinguirse entre aquéllos en que la Agencia no haya sido autorizada expresamente para ello de aquellos otros en que sí lo haya sido e incluso la firma del contrato de arras sea ratificado por el oferente o persona que encargó la mediación, pues en el primer caso parece claro que el agente actúa exclusivamente como corredor y la entrega del dinero por el interesado en la compra sólo tendrá el concepto de reserva supeditada a la aceptación de la propiedad; es decir, que ni se perfecciona entonces el contrato de compraventa ni nace el Derecho del corredor a ser retribuido (Sentencia de 8 de abril de 1991, 10 de marzo de 1992 y 19 de octubre de 1993 ).

5º) En cuanto al contrato de arras, prevé el art. 1.454 del Código Civil que si hubieran mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas. La jurisprudencia dictada en aplicación de este precepto ha distinguido, según su naturaleza y finalidad , entre las penitenciales, las confirmatorias y las penales, siendo a las primeras a las que se refiere este artículo, que se conciben como una pena o multa, correlativa al Derecho de las partes de desistir, a su arbitrio, del contrato. Ahora bien, es importante destacar que, cualquiera que sea su clase , todas ellas son expresivas de haberse celebrado o perfeccionado el contrato, aun cuando en el caso de las penitenciales sea factible rescindirlo (Sentencia de 14 de mayo de 1929 y 24 de abril de 1956 ).

Así las cosas, si proyectamos esos criterios jurisprudenciales sobre la relación fáctica expuesta anteriormente no podemos llegar a otra conclusión más que la de entender perfeccionada la compraventa cuando los demandados ratificaron con su firma la llamada propuesta de compraventa del inmueble el día 15 de marzo de 2006 , llegando a percibir la suma de 300.- ? entregadas en concepto de arras. En ese documento constan los elementos esenciales de la compraventa (objeto y precio) quedando aplazada la entrega de la cosa y del resto del precio para el día del otorgamiento de la escritura que, como fecha límite, se había pactado el día 16 de abril de 2006, por lo que, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.450 del Código civil, la compraventa estaba ya perfeccionada. Si la compraventa no se llegó a consumar fue como consecuencia de la voluntad unilateral de los demandados que desistieron de la misma mediante escrito de 30 de marzo de 2006 pues, cuando, el comprador, Sr. Juan Pedro , se enteró del desistimiento de los vendedores, cesó su relación con la empresa inmobiliaria, no pudiendo rehabilitar el contrato ya desistido mediante el escrito posterior de 3 de abril de 2006 pues el comprador ya había dejado de tener interés en la compraventa.

Si los vendedores temían la posible insolvencia del comprador sólo debían esperar al siguiente día 16 de abril para comprobar si aquél comparecía al otorgamiento de la escritura , en cuyo caso, si no hubiera comparecido el comprador, la gestión del mediador no hubiera sido causalmente eficaz para la celebración de la compraventa y no habría tenido derecho a exigir la comisión a los demandados. Por el contrario, en nuestro caso , ha sido exclusivamente la voluntad de los demandados la que frustró la compraventa ya perfeccionada con un comprador determinado, lo que no exime a aquéllos de la obligación de pago de la comisión pactada.

No alcanza a entenderse la razón expuesta en la Sentencia de instancia para desestimar la demanda cuando señala que el incumplimiento es imputable al mediador porque siempre pudo ofrecer otro comprador antes de la fecha señalada para el otorgamiento de la escritura. No se entiende porque el Derecho a la comisión se devenga con la perfección de la compraventa y ésta tuvo lugar el día 15 de marzo de 2006 y si no se consumó la compraventa obedece exclusivamente al desistimiento unilateral de los vendedores exteriorizado con su escrito de 30 de marzo de 2006; no existiendo ninguna obligación a cargo del mediador de ofrecer otro comprador.

Habiéndose pactado una comisión por importe de 8.414.- ? y habiendo recibido a cuenta el actor la suma de 200.- ?, queda reducida la comisión a 8.214.- ? , más los intereses legales desde la fecha de presentación de la demanda (artículos 1.100 y 1.108 del Código civil ).

TERCERO.- Al estimarse en su integridad la demanda, procede imponer a los demandados las costas causadas en la instancia de conformidad con el criterio objetivo del vencimiento acogido en el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

No procede efectuar especial imposición a ninguna de las partes de las costas causadas en esta alzada al estimarse el recurso de apelación, todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

VISTAS las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación.

Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español.

Fallo

FALLAMOS: Con estimación del recurso de apelación deducido contra la Sentencia dictada por el juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Alicante de fecha veintisiete de junio de dos mil siete, en las actuaciones de que dimana el presente Rollo, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS la mencionada resolución y, en su lugar, que estimando la demanda promovida por la Procuradora Doña Nieves Mira Pinos, en nombre y representación de Don Pablo , contra Doña Maite y Don Valentín, debemos de condenar y condenamos a los demandados a que abonen al actor la suma de OCHO MIL DOSCIENTOS CATORC.E. EUROS (8.214.- ?), más los intereses legales desde la fecha de presentación de la demanda y, al pago de las costas causadas en la instancia, sin efectuar especial imposición a ninguna de las partes de las costas causadas en esta alzada.

Notifíquese esta sentencia en forma legal y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente Resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado , uniéndose otra al Rollo de apelación.

Así, por esta nuestra Sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.