Sentencia Civil Nº 81/2009, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 8, Rec 449/2008 de 24 de Febrero de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE ALICANTE

SECCION OCTAVA.

TRIBUNAL DE MARCA COMUNITARIA

ROLLO DE SALA N.º 615 ( 449 ) 08.

PROCEDIMIENTO: juicio ordinario n.º 1759 / 2006.

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N.º 2 DE ALICANTE.

SENTENCIA NÚM. 81/09

Iltmos.:

Presidente: Don Enrique García Chamón Cervera.

Magistrado: Don Luis Antonio Soler Pascual.

Magistrado: Don Francisco José Soriano Guzmán.

En la ciudad de Alicante, a veinticuatro de febrero del año dos mil nueve.

La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Alicante, integrada por los Istmos. Sres. arriba expresados, ha visto los presentes autos, dimanantes del procedimiento anteriormente indicado, seguidos en el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Alicante; de los que conoce, en grado de apelación, en virtud del recurso interpuesto por D.ª Angustia y D. Rodolfo , apelantes por tanto en esta alzada, representados por el Procurador D. JOSÉ LUIS CÓRDOBA ALMELA, con la dirección del Letrado D. ENRIQUE VILA SOLER; siendo la parte apelada EL SALT, PROYECTOS Y DESARROLLOS INMOBILIARIOS, SURL (impugnante de la sentencia) y BANCO DE VALENCIA, SA, representados, respectivamente, por los Procuradores D.ª PILAR FOLLANA MURCIA y D. VICENTE MIRALLES MORERA, con la dirección respectiva de los Letrados D. FRANCISCO J. SENENT BLANCO y D. EUGENIO MATA RABASA.

Antecedentes

PRIMERO.- En los autos referidos, del juzgado de Primera Instancia Núm. 2 de Alicante , se dictó sentencia, de fecha 5 de marzo del 2008, cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "QUE DESESTIMANDO la demanda interpuesta por Dª Angustia y D. Rodolfo frente a la mercantil 'EL SALT, PROYECTOS Y DESARROLLOS INMOBILIARIOS, S.U.R.L. " y BANCO DE VALENCIA, S.A." DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a los demandados de las pretensiones que frente a ellos se han ejercitado. No procede expresa condena en costas a ninguna de las partes, debiendo cada parte satisfacer las causadas a su instancia y las comunes por mitad".

SEGUNDO.- Contra dicha Sentencia se preparó recurso de apelación por la parte reseñada, y tras tenerlo por preparado, presentó el escrito de interposición del recurso , del que se dio traslado a las demás partes. Seguidamente, tras emplazarlas, se elevaron los autos a este Tribunal, donde fue formado el Rollo , en el que se señaló para la deliberación, votación y fallo el día 12 / 2 / 09, en que tuvo lugar.

TERCERO.- En la tramitación del presente proceso , en esta alzada, se han observado las normas y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.-

La Sentencia apelada desestima la demanda (en la que se ejercitaban, acumuladamente, acción de Resolución de contrato de compraventa de bien inmueble, por incumplimiento de la vendedora, y acción de reclamación de cantidad contra la entidad bancaria que había garantizado , mediante aval, la devolución de las cantidades entregadas anticipadamente a cuenta) con el argumento, dicho sea muy en síntesis , de que los compradores optaron, según el tenor del contrato celebrado, por conceder una prórroga a la vendedora en cuanto al plazo de entrega del inmueble adquirido.

Contra esta decisión se alza la otrora demandante, insistiendo en los razonamientos jurídicos y en las alegaciones vertidas en la primera instancia como fundamento de sus pretensiones de condena.

En absoluto comparte este Tribunal, como seguidamente se razonará, ni los razonamientos ni la decisión adoptados por el magistrado de instancia.

Pertenece a la teoría general de las obligaciones y contratos , y ello dispensa de efectuar una exposición más detallada al respecto, que las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse al tenor de los mismos (art. 1091 del Código Civil ), y que si los términos de un contrato son claros , y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas (art. 1281 ).

Pues bien, la estipulación cuarta del contrato de compraventa celebrado entre los demandantes , como compradores, y la inmobiliaria demandada, como vendedora, el 22 de marzo del 2006, y que tenía por objeto una vivienda, un trastero y un aparcamiento de un edificio en construcción, establecía, con meridiana claridad, en su estipulación cuarta ("Empresa constructora y plazo de entrega") , que las obras "...se encuentran en fase de construcción (...) estando prevista su terminación y entrega aproximadamente para el mes de septiembre de 2006, salvo fuerza mayor o caso fortuito. La entrega de la vivienda se hará coincidir con el otorgamiento de la escritura pública y entrega de llaves. De superarse la fecha contenida en el párrafo anterior, la parte compradora podrá optar, por exigir el cumplimiento de la obligación, en cuyo caso concederá al vendedor una prórroga de cinco meses o por la Resolución del contrato en cuyo caso se establece una penalización a favor del comprador del quince por ciento de las cantidades entregadas". De esta estipulación resulta que, salvo caso fortuito o fuerza mayor, la entrega de la vivienda, manifestada por el otorgamiento de la escritura pública y entrega de llaves, tendría lugar en el mes de septiembre del 2006; de suerte que , superado el mes de septiembre del 2006 sin que se hubiera producido tal entrega, la parte compradora podría optar bien por la Resolución del contrato, bien por conceder al vendedor una prórroga de cinco meses.

Es indiscutido que la entrega de la vivienda, del modo que se estipuló, no tuvo lugar (ni pudo tenerlo porque, en definitiva, la construcción no había concluido , hasta el punto de que la licencia de primera ocupación se concedió el día 5 de diciembre del 2006) en septiembre del 2006. Superado el mes de septiembre sin que la entrega tuviera lugar (es absolutamente irrelevante que los compradores visitaran el edificio en construcción el día 2 de septiembre y se pudieran percatar de que las obras iban retrasadas), se produjo un auténtico incumplimiento contractual por parte de la vendedora, de modo que los compradores le comunicaron que optaban por la Resolución del contrato, mediante correo electrónico remitido el día 26 de octubre, como por fax, ese mismo día , y mediante burofax de 3 de noviembre. Palmariamente, pues, se ve que los compradores optaron por la Resolución contractual y lo comunicaron a la vendedora.

En modo alguno se puede compartir el razonamiento de que optaron por conceder una prórroga de cinco meses. En primer lugar, porque ya se ha visto que, muy al contrario, por lo que optaron, expresamente , fue por la Resolución del contrato. En segundo término , porque inferir que, de modo tácito o presunto, la opción por la prórroga deriva del hecho de que visitaran la vivienda en construcción a principios de septiembre, o de que, en ese mismo mes, efectuaran un pago a cuenta, es improcedente, en la medida en que , con relación a la primera cuestión, a principios del mes de septiembre no podían ejercer todavía su facultad de opción , de acuerdo con el texto del contrato, y, con respecto a la segunda, el pago era obligado según el tenor del mismo, y, desde luego, presupuesto ineludible para que pudieran con posterioridad accionar por incumplimiento de la contraria.

Por último, intentar justificar el "leve retraso" con causas climatológicas , o por mejoras introducidas en el proyecto de ejecución es absolutamente inane pues, como se ha visto, la referida estipulación del contrato tan sólo permitía la demora en la entrega por caso fortuito o fuerza mayor, y ni siquiera la propia demandada es capaz de calificar, en su escrito de contestación a la demanda, como tales aquellas excusas.

Es por todo ello, por lo que la Sentencia apelada será revocada en lo referente a la sociedad vendedora, debiendo declararse el incumplimiento contractual de la misma y , en consecuencia , condenarla al pago de 51.484,1 ? solicitados, que corresponden a 44.768 ? de cantidades entregadas anticipadamente, más el 15 % (6.715 ,31 ?) de penalización contractualmente establecido, que, en atención a las circunstancias concurrentes, no se considera procedente moderar en modo alguno.

SEGUNDO.-

La desestimación de los motivos esgrimidos por la inmobiliaria demandada para oponerse a la Resolución deducida de contrario conlleva, a la par, la desestimación de los idénticos que ha opuesto BANCO DE VALENCIA, SA para no hacer frente a la responsabilidad que , respecto de dicha entidad, surge de su condición de avalista de las cantidades entregadas a cuenta. Ya en la carta que remitieron a los compradores (documento n.º 29 de la demanda) se excusaban de responsabilidad con el argumento de que entendían que aquéllos habían optado por la prórroga de cinco meses establecida en el contrato. Este mismo argumento es repetido en el escrito de oposición al recurso de apelación formulado de contrario. Ya se ha dicho que la opción que formularon oportunamente los compradores fue por la resolución del contrato, no por conceder una prórroga a la vendedora.

Dice la entidad bancaria que los avales , que reconoce que son los aportados como documentos números 30 a 33 de la demanda, garantizaban la devolución "...en caso de incumplimiento de la obligación de terminación del edificio, en tanto se hubiera incumplido, de forma voluntaria y achacable únicamente a la promotora dicho plazo, pero no pueden garantizar la devolución cuando el plazo de entrega quedó prorrogado según las previsiones del contrato". Lo alegado no es exacto: basta con leer los avales aportados por la parte actora (curiosamente, la entidad bancaria no ha aportado al procedimiento el documento firmado con la promotora, regulador de las relaciones internas entre ellas) para comprobar que lo que se garantizaba eran las cantidades entregadas a cuenta por la parte compradora , sin mayor precisión, estableciéndose que se mantendrían en vigor hasta la obtención de la licencia de primera ocupación; obtención que, como se ha dicho , fue de fecha posterior a la manifestación de la voluntad resolutoria del contrato de compraventa, y posterior también a la comunicación de la Resolución que se hizo a BANCO DE VALENCIA SA. En cualquier caso, y como no podía ser de otro modo, se admite la responsabilidad en caso de incumplimiento achacable únicamente a la promotora, cual es el caso que nos ocupa.

Por tanto, igualmente la demanda habrá de prosperar respecto de esta sociedad codemandada, de conformidad con los arts. 1 , 3, 7 y concordantes de la Ley 57/1968, de 27 de julio, reguladora de las percepciones de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.

TERCERO.-

En materia de intereses legales, serán de aplicación los arts. 1100, 1101 y 1108 del Código Civil .

CUARTO.-

En materia de costas será de aplicación el art. 398.2 , que dispone que en caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes. En cuanto a las costas de la primera instancia, de conformidad con el art. 394.1, habrán de imponerse a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, sin que este tribunal aprecie la existencia de serias dudas de hecho o de derecho.

Con relación a la impugnación de la sentencia , y de conformidad con lo establecido en los arts. 394 y 398 de la L.E.C. ., en caso de desestimación total de un recurso de apelación, las costas se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, sin que este tribunal aprecie que la cuestión promovida presentara serias dudas de hecho o de Derecho.

VISTAS las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación, siendo ponente de esta Sentencia, que se dicta en nombre de SM. El Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español, en el ejercicio de la potestad jurisdiccional, el Magistrado Don Francisco José Soriano Guzmán, quien expresa el parecer de la Sala.

Fallo

FALLAMOS: Que con estimación del recurso de apelación interpuesto por la representación de D.ª Angustia y D. Rodolfo , y con desestimación de la impugnación deducida por EL SALT, PROYECTOS Y DESARROLLOS INMOBILIARIOS, SURL, ambos contra la Sentencia dictada por el juzgado de Primera Instancia n.º 2 de Alicante, de fecha 5 de marzo del 2008, en los autos de juicio ordinario n.º 1759/2006, debemos revocar y revocamos dicha Resolución en el sentido de dictar otra que, con estimación de la demanda interpuesta por aquéllos contra EL SALT, PROYECTOS Y DESARROLLOS INMOBILIARIOS , SURL y BANCO DE VALENCIA, SA, declara resuelto el contrato de compraventa celebrado entre los demandantes y la citada inmobiliaria en fecha 22 de marzo del 2006, condenando solidariamente a los demandados a abonarle la cantidad de 51.484 ,1 ?, que producirá el interés legal desde la fecha de interposición de la demanda, incrementado en dos puntos desde la de la presente resolución, imponiendo a la parte demandada las costas de la primera instancia y sin hacer en esta alzada expreso pronunciamiento sobre las originadas por el recurso estimado , imponiendo a la impugnante de la Sentencia las ocasionadas por dicha impugnación.

Notifíquese esta Sentencia en forma legal y, en su momento , devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente Resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otra al Rollo de apelación.

Así, por esta nuestra sentencia definitiva , fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: Leída y publicada fue la anterior Sentencia en el día de su fecha, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. Francisco José Soriano Guzmán, estando el Tribunal celebrando audiencia pública en el día de la fecha. Certifico.