Sentencia Civil Nº 615/2007, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 9, Rec 881/2007 de 30 de Noviembre de 2007

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL ALICANTE

SECCION NOVENA CON SEDE EN ELCHE

Rollo de apelación nº 881/07

Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Elche

Autos de Juicio Ordinario nº 195/06

SENTENCIA Nº615/07

Iltmos. Sres.

Presidente: D. Julio Calvet Botella

Magistrado: Dª Encarnación Caturla Juan

Magistrado: D. Domingo Salvatierra Ossorio

En la ciudad de Elche, a treinta de noviembre de dos mil siete.

La Sección Novena de la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, integrada por los Ilmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Ordinario número 195/06, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de Elche, de los que conoce en grado de apelación, en virtud de los recursos entablados por las partes codemandadas, la mercantil Inmotorreazul S.L. y D. Julián y Dña. Elsa, habiendo intervenido en el recurso en su condición de recurrentes, representados respectivamente por la Procuradora Dña. Irene Tormo Moratalla y D. Germán, bajo la dirección de los Letrados D. Guillermo Montoya Bonolín y D. Gustavo A. Gómez Devesa, y como parte apelada D. Eloy y Dña. María Milagros, representados por la Procuradora Dña. Evangelina Torres Carreño, bajo la dirección del Letrado D. Mariano Triviño Vivancos.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el juzgado de Primera Instancia número Cuatro de Elche, en los referidos autos, se dictó sentencia con fecha 5 de junio de 2007, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: " Que debo estimar y estimo la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Torres Carreño, en nombre y representación de D. Eloy y Dña. María Milagros, contra D. Julián, Elsa e Inmo Torreazul S.L., declarando la nulidad del contrato suscrito entre los actores e Inmo Torreazul S.L. de fecha indeterminada pero inmediatamente anterior al día 23 de enero de 2004; del contrato de compraventa suscrito entre los actores y D. Julián, Elsa de fecha 23 de febrero de 2004 y del contrato suscrito entre los actores e Inmo Torreazul S.L. de fecha 5 de julio de 2004 , y debo condenar y condeno a los demandados a estar y pasar por esta declaración y a abonar las costas causadas en esta instancia, así mismo debo condenar y condeno a Inmo Torreazul S.L. a devolver a los actores la cantidad entregada de 169.219 euros, más los intereses legales devengados desde la interposición de la demanda."

SEGUNDO.- Contra dicha Sentencia, interpusieron recurso de apelación los codemandados en tiempo y forma que fueron admitidos en ambos efectos, elevándose los autos a este Tribunal, donde quedó formado el Rollo número 881/07 , tramitándose el recurso en forma legal. Para la deliberación y votación se fijó el día 27 de noviembre de 2007 , en que tuvo lugar.

TERCERO.- En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso , se han observado las normas y formalidades legales.

VISTO, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. Domingo Salvatierra Ossorio, magistrado de esta sección Novena que expresa el parecer de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO.- La Sentencia dictada por el juzgado de Primera Instancia número Cuatro de Elche estimó la demanda interpuesta por D. Eloy y Dña. María Milagros contra la mercantil Inmotorreazul S.L. y D: Julián y Dña. Elsa, declarando la nulidad del contrato suscrito entre los actores e Inmotorreazul S.L:, así como el contrato de compraventa suscrito entre los actores y los codemandados Sres. Elsa, y condenando a Inmotorreazul S.L. a devolver a los actores la cantidad entregada de 169.219 euros, más intereses legales desde la interposición de la demanda.

Disconformes con dicha Resolución la representaciones procesales de la mercantil Inmotorreazul S.L. y de D. Julián y Dña. Elsa interponen sendos recursos de apelación.

En el recurso de apelación de Inmotorreazul S.L. se denuncia error en la apreciación de la prueba y vulneración del principio dispositivo , y en el interpuesto por D. Julián y Dña. Elsa se denuncia error en la valoración de la prueba y subsidiariamente, infracción del artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

SEGUNDO.- Antes de comenzar con la Resolución de los recursos interpuestos , es necesario exponer los hechos alegados por los demandantes, así como las pretensiones constitutivas que tienen por objeto la petición de Resolución de los contratos suscritos entre estos y los codemandados, así como la devolución de las cantidades percibidas por Inmotorreazul S.L.

Veamos, en el relato fáctico de la demanda se decía que los demandantes , deseando adquirir un chalet contactaron con la mercantil demandada, que se comprometió a ello, y con fecha no determinada pero antes del día 22 de enero de 2004, suscribieron con ésta un contrato de compraventa de terreno por el que les vendieron una superficie de 987,60 metros cuadrados sito en Urbanización DIRECCION000 en la Coscolla de Torrellano Bajo de Elche, correspondiente a la finca registral número NUM000 del Registro de la Propiedad nº 2 de Elche, ascendiendo el precio a 29.972 euros. Indicaban los actores que dado que la mercantil demandada no era titular de la parcela vendida, ha de entenderse que el contrato era de mediación, y con fecha 23 de febrero de 2004 , ante el Notario de Elche D. Luis Olagüe Ruiz, los titulares de la finca vendieron a los actores el 13,40 por ciento del pleno dominio de la finca registral NUM001.

Continúan los actores relatando que el día 5 de julio de 2004, el legal representante de Inmotorreazul S.L. suscribió un contrato de compraventa con los actores por el que les vendió una casa a construir en la parcela número 5 de la finca indicada, modelo Camelia de una superficie de 116,76 metros cuadrados, siendo el precio de la vivienda de 128.436 euros. Los actores, se continúa diciendo, han abonado la cantidad total del precio de la parcela que ascendió a 29.979 euros , así como a cuenta de la vivienda, más gastos de arquitecto, notaría, registro e I.V.A., han entregado la cantidad de 139.240 euros y el importe de 31.240 euros a la firma del contrato de compraventa de la vivienda. Explicaban, que iniciadas las obras de construcción de la vivienda, la misma ha sido paralizada por el Ayuntamiento de Elche por carecer de la preceptiva licencia y no ser posible su legalización por no ser suelo urbanizable, basando las pretensiones ejercitadas y la fundamentación jurídica de la demanda en la existencia de imposibilidad sobrevenida.

La Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de Elche consideró que existió error en el consentimiento ya que , según declara , los actores tenían la creencia inexacta de que el terreno que adquirían era apto para la edificación legal, ya que el precio pagado excedía en mucho del valor que tenía como predio rústico , y porque los actos de los compradores ponen de relieve que en todo momento tenían la intención de adquirir una vivienda, y en base a ello extrae la deducción consistente en que de haber conocido la prohibición de edificar los compradores no hubieran adquirido el terreno, o no hubieran dado por el un precio excesivo. Respecto al tercer contrato, de venta de la casa a construir , considera la Juzgadora de instancia que la nulidad de las anteriores operaciones debe conllevar la de esta, que en cualquier caso sería nula por ausencia de consentimiento al estar viciado el prEstado por el error, y además, según dispone la Sentencia, por cuanto en todo caso anuladas las primeras, la tercera operación no podría ser válida por inexistencia de causa conforme al artículo 1261.3 del Código Civil . Por todo ello concluye que es procedente declarar la nulidad de los tres contratos y condenar a Inmotorreazul S.L. a restituir las cantidades recibidas de los demandantes en cumplimiento de dicho contrato, sin perjuicio de las acciones que le correspondan contra los primeros vendedores Sres. Julián en base a la relación existente entre ellos.

TERCERO.- Veamos, pese a que el fundamento jurídico en que los actores basaban todas sus pretensiones era la imposibilidad sobrevenida, la resolución de instancia , entiende que concurrió error en el consentimiento, razonamiento , que no comparte este Tribunal porque, en cualquier caso, debió analizarse en la instancia , y no se hizo, si de existir dicho error, éste además de ser esencial fue también excusable, requisito que se deduce de los principios de auto responsabilidad y de buena fe , este último consagrado en el art. 7 del Código Civil, entendiendo la doctrina jurisprudencial de forma pacífica que es inexcusable el error cuando pudo ser evitado empleando una diligencia media o regular.

Pues bien, tras examinar con mucha atención el conjunto de la prueba practicada en la instancia, es evidente, (con independencia de lo que a continuación indicaremos) que el error (de existir) es inexcusable porque pudo ser evitado empleando una diligencia media o regular, y que en este caso se pudo evitar con tan sólo haber prestado atención a la lectura del contenido de la escritura de compraventa realizada por el Notario , que fue traducida en el mismo acto por Dña. Carolina (al folio 24 de la causa), o haberse interesado por la situación urbanística de la finca que adquirían, no mereciendo la protección del ordenamiento jurídico aquel que causó el error por su conducta negligente.

Tampoco puede compartir este Tribunal el razonamiento de la Juzgadora de instancia -que considera hecho básico ex artículo 1249 del Código Civil - relativo a que el valor pagado por la compra de la finca litigiosa excedía en mucho del valor que tenía como predio rústico, porque no se ha practicado prueba alguna que haya determinado el precio del valor de mercado de la finca rústica transmitida, por lo que ante la ausencia de prueba sobre este extremo ni siquiera es posible presumir que el precio pagado excedía con mucho el valor que tenía como predio rústico.

Por último, y partiendo de los hechos relatados por los demandantes, no es posible sostener, como erróneamente se declara en la sentencia, que la mercantil InmoTorreazul S.L. actuó como vendedora en la compraventa de la finca , cuando los propios actores, en el hecho primero de su escrito de demanda afirman que la mercantil demandada actuaba como intermediaria (que el contrato era de mediación afirmaban), ni condenar a la devolución de unas cantidades que en virtud del contrato de obra suscrito entre los actores y la mercantil 2Mil2 el día 31 de mayo de 2004, al menos en parte han sido abonadas a ésta (estipulación tercera al folio 99) que no es parte demandada en el presente litigio.

CUARTO.- Una vez dicho cuanto antecede , es procedente recordar aquí que el fundamento de la pretensión de ineficacia de los contratos que mantienen los actores, es que las obras de construcción de la vivienda han sido paralizadas por el ayuntamiento de Elche por carecer de la preceptiva licencia y no ser posible su legalización por no ser suelo urbanizable, lo que consideran una imposibilidad sobrevenida que justifica las pretensiones ejercitadas, por lo que es fundamental, que el núcleo o fundamento en que viene a apoyarse la acción entablada esté acreditado.

Pues bien, sobre este particular hemos de decir, que la única prueba que se ha practicado en las actuaciones consiste en la aportación de una certificación ( al folio 40 de la causa) emitida por el Secretario Accidental del Ayuntamiento de Elche, de fecha 2 de diciembre de 2005, en la que literalmente se señala lo siguiente: "CERTIFICO: Que en el departamento de Disciplina Urbanística consta la existencia de seis expedientes por infracción urbanística nº 402/04 , 403/04, 404/04, 405/04,424/04 y 425/04 , por obras ejecutadas sin licencia consistentes en construcción de vivienda, todo ello sito en Polígono 147, Parcela 107, Ptda. Torrelano Bajo, junto P.2 , nº 102 de este término municipal. Que con fecha 3.-02-2005 se dictan Decretos sancionadores relativos a dichos expedientes."

Del contenido de esta certificación tan sólo se desprende que existe un expediente por infracción urbanística por obras ejecutadas sin licencia consistentes en la construcción de vivienda, y nada más, sin que de este documento se pueda llegar a concluir -como afirman los actores en su demanda- que no es posible legalizar la obra mediante la solicitud de la preceptiva licencia, ni tampoco, que las obras se hayan realizado en suelo no urbanizable, porque reiteramos, que vista esta certificación, tan sólo se puede afirmar que las obras de construcción del chalet se ejecutaban sin licencia, teniendo aquí que recordar además que los litigantes han coincidido en afirmar que la construcción de la vivienda se encuentra prácticamente finalizada.

Así las cosas , ante la absoluta ausencia de prueba sobre la imposible legalización de las obras y sobre la calificación del tipo de suelo en que se ejecutaban las mismas, hemos de estimar los recursos de apelación interpuestos, al existir un evidente error en la valoración de la prueba practicada en la instancia y en los razonamientos que, fruto de esa valoración, son incorporados a la fundamentación jurídica de la Sentencia de instancia, lo que en definitiva nos lleva a desestimar íntegramente la demanda interpuesta, sin que esto suponga una alteración de la distribución de la carga de la prueba porque a los demandantes les bastaba con probar los hechos constitutivos del derecho que reclaman, no habiendo aportado siquiera una certificación que acreditara cuando menos que el suelo en el que se enclava la finca se encuentra calificado como no urbanizable.

QUINTO.- A mayor abundamiento y a los meros efectos teóricos , aún en el caso de que los demandantes hubieran acreditado la situación urbanística de la finca y la imposible legalización de la vivienda construida sobre ella, aún en este caso hay que decir que para que pudiera operar la doctrina jurisprudencial sobre esta materia sería preciso que el vendedor hubiese ocultado maliciosamente la situación urbanística de la finca objeto del contrato actuando de mala fe, lo que en este caso no acontece al no resultar clara la ocultación maliciosa de la clasificación urbanística de la finca dado el contenido de los exponendos de la escritura pública de compraventa de 23 de febrero de 2004 (folios 17 y ss) y visto el contenido del documento privado de fecha 5 de julio de 2004, ( folios 28 y ss) en cuya estipulación octava los compradores declaran conocer y aceptar la situación urbanística, técnica y jurídica de la vivienda objeto del presente contrato, documento, que además , tal y como reconoció el propio actor en la vista del juicio ordinario, fue supervisado por su abogado antes de ser firmado, por lo que sobre esta base y teniendo en cuenta la propia declaración de D. Eloy, en nuestra opinión no es posible mantener que los demandantes no tuvieran información suficiente sobre la situación urbanística de la finca, conclusión similar a la alcanzada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 6 de noviembre de 1995 que al analizar una cláusula parecida y dada su redacción de tan patente claridad que no puede entenderse más que en el sentido literal que sus propias palabras expresan o sea, que el comprador conocía plenamente el Estado físico y urbanístico del inmueble que compraba , así como en base a una interpretación lógica y sistemática de dicha cláusula, puesta en relación con los actos anteriores y coetáneos de los contratantes.

Aún se puede añadir a lo hasta aquí señalado, también a efectos meramente dialécticos, que si admitiéramos, en contra incluso de lo afirmado por los actores, que la mercantil codemandada actuó en calidad de vendedora como sostiene la Resolución de instancia, que considera que InmoTorreazul S.L. adquirió la finca a los codemandados, originarios propietarios de la finca litigiosa, para venderla después a los actores , es evidente que en ningún caso procedería la condena de D. Julián y Dña. Elsa.

En definitiva, dada la ausencia de prueba alguna que acredite el fundamento en que viene a apoyarse la acción entablada, procede la estimación de los recursos interpuestos, máxime teniendo en cuenta que ni se ha podido demostrar una ocultación maliciosa por los vendedores de la situación urbanística de la finca, ni se puede mantener, de haber existido error en el consentimiento, que éste fuera inexcusable.

SEXTO.- Procede, por lo expuesto , estimar los recursos de apelación interpuestos, lo que lleva consigo la íntegra desestimación de la demanda, con imposición de las costas causadas en la instancia a los demandantes y sin proceda su imposición en esta alzada a ninguna de las partes por así disponerlo el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con el artículo 394 del mismo cuerpo legal.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación , en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español.

Fallo

Que estimando los recursos de apelación deducidos por las representaciones procesales de la mercantil Inmotorreazul S.L. y de D. Julián y Dña. Elsa contra la Sentencia dictada por el juzgado de Primera Instancia número Cuatro de Elche, debemos revocar y revocamos dicha Resolución, absolviendo a lo demandados de las pretensiones contra ellos formuladas, imponiendo las costas procesales causadas en la instancia a los demandantes , y sin que haya lugar a efectuar declaración sobre las causadas en esta alzada.

Notifíquese esta sentencia conforme a la Ley y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente Resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado , uniéndose otro al rollo de apelación.

Contra la presente resolución, cabe, en su caso , recurso en los supuestos y términos previstos en los Capítulos IV y V del Título IV del Libro II y Disposición final 16ª de la L.E.C. 1/2000 .

Así, por esta nuestra Sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior Resolución ha sido leída y publicada en el día de su fecha por el Ilmo. Sr. ponente , estando la Sala reunida en audiencia pública. Doy fe.