Sentencia Civil Nº 617/2007, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 9, Rec 1017/2007 de 05 de Diciembre de 2007

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL ALICANTE

SECCION NOVENA CON SEDE EN ELCHE

Rollo de apelación nº 1017/07

Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Torrevieja

Autos de Juicio Ordinario nº 10/06

SENTENCIA Nº 617/07

Iltmos. Sres.

Presidente: D. Julio Calvet Botella

Magistrado: D. Jose Manuel Valero Diez

Magistrado: D. Domingo Salvatierra Ossorio

En la ciudad de Elche, a cinco de diciembre de dos mil siete.

La Sección Novena de la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, integrada por los Ilmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Ordinario núm. 1017/07, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número Tres de Torrevieja, de los que conoce en grado de apelación, en virtud del recurso entablado por la parte demandante Mi Casa Familie S.L., habiendo intervenido en el recurso dicha parte en su condición de recurrente, representada por la Procuradora de los Tribunales Dña. Angela Antón García y dirigida por el Letrado D. Cayetano Sánchez Butrón, y siendo parte apelada Residencial Jardínes del Azahar S.A., representada por el Procurador D. Manuel Lara Medina, bajo la dirección del Letrado D. Sigfrido Gomis-Iborra Prado.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el juzgado de Primera Instancia número Tres de Torrevieja en los referidos autos, se dictó sentencia con fecha 29 de junio de dos mil siete, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: " Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por Mi Casa Familie S.L. representada por el procurador de los Tribunales Dña. Olga Sánchez Reyes contra la mercantil Residencial Jardines del Azahar, S.A. en liquidación, representada por la Procuradora de los Tribunales Dña. María Luisa Minues Valdés debo absolver y absuelvo a la demandada de los pedimentos instados frente a ellos, declarando la nulidad e ineficacia del denominado opción de compra, celebrado el 26 de mayo de 2004, con condena en costas a la parte demandante."

SEGUNDO.- Contra dicha Sentencia, se interpuso recurso de apelación por la parte actora , en tiempo y forma que fue admitido en ambos efectos , elevándose los autos a este Tribunal, donde quedó formado el Rollo número 1017//07, tramitándose el recurso en forma legal. Para la deliberación y votación se fijó el día cuatro de diciembre en que tuvo lugar.

TERCERO.- En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso , se han observado las normas y formalidades legales.

VISTO, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. Domingo Salvatierra Ossorio, magistrado de esta sección Novena que expresa el parecer de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO.- La Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Tres de Torrevieja dictó Sentencia por la que desestimaba íntegramente la demanda interpuesta por la representación procesal de Mi Casa Familie S.L. contra la mercantil Residencial Jardines del Azahar S.A. en liquidación , absolviendo a la demandada de los pedimentos instados frente a ella y declarando la nulidad e ineficacia del contrato denominado de opción de compra, celebrado el día 26 de mayo de 2004, condenando a la actora al pago de las costas procesales causadas.

Contra dicha Resolución la representación procesal de la mercantil Mi Casa Familie S.L. interpone recurso de apelación en base a la existencia de incongruencia, error en la valoración de la prueba practicada, así como error en la aplicación del Derecho y los principios rectores del proceso civil.

La mercantil demandada se opuso a la estimación del recurso interesando su desestimación.

SEGUNDO.- Veamos, la demandante interpuso juicio ordinario en reclamación de otorgamiento de escritura pública del contrato de compraventa como consecuencia del ejercicio de la opción de compra , y con carácter subsidiario ejercitaba una acción de reclamación de cantidad contra la mercantil demandada. Exponía la actora que las partes litigantes con la finalidad de garantizar unas deudas existentes a favor de la mercantil demandante firmaron escritura de opción de compra ante el Notario de Dolores (Alicante) D. José Antonio Pellicer Ballester , a través de la cual la sociedad promitente concedía a la optataria, que acepta, un Derecho de opción de compra de la participación indivisa de 24,10% que equivale al uso y aprovechamiento de una superficie de 614,52 metros de terreno, sobre una finca sita en el término municipal de Benijofar , que forma parte de la parcela 14 del Plano del Plan Parcial de la Dehesa, Partido de la Cañada Zarza y Alto de la Pollera, que está destinada a la ejecución de las sucesivas fases del complejo inmobiliario privado.

En las estipulaciones del contrato de opción de compra se establece el plazo del ejercicio de la opción hasta el día 26 de septiembre de 2004, y la parte concedente declara haber recibido de la parte optante con anterioridad al acto de la firma de la escritura la suma de 100.000 euros, cantidad que, según decía la actora, equivale a la deuda que la mercantil demandada tiene con la mercantil optante. Afirmaba la actora que fue su intención desde el primer momento hacer uso de dicha opción , para lo que se puso en contacto telefónico y personal con la demandada con el fin de que su declaración de voluntad llegara dentro del plazo estipulado a conocimiento de la mercantil concedente, por lo que considera que el ejercicio de la opción tuvo lugar en plazo.

Mi Casa Familie S.L. terminaba solicitando al juzgado que se declare la existencia y validez de la escritura de la opción de compra suscrita entre las partes y que se condene a la demandada a cumplir con el ejercicio de la opción de compra, para lo cual interesa sea condenada a la firma de la escritura pública de compraventa de la finca, quedando advertida y apercibida de que de no hacerlo así , en el plazo prudencial que fije el Juzgado se otorgue judicialmente y a su costa. Subsidiariamente interesaba que se declarara la obligación de la mercantil demandada de reintegrar a la actora la cantidad de 100.000 euros entregados y reflejados en la escritura de opción de compra de fecha 26 de mayo de 2004.

La mercantil demandada se opuso a la demanda alegando que las partes no se adeudaban cantidad alguna al no haber tenido relaciones comerciales entre ambas. Explicaba que el único negocio convenido entre las partes era la escritura pública de opción de compra, y que al haber transcurrido el plazo de ejercicio de la misma por parte de la actora el mismo había caducado , por lo que quedó sin efecto y en consecuencia consideraba que la demanda debía ser desestimada sin que procediera la restitución de los 100.000 euros.

La resolución de instancia apreció la existencia de un supuesto de simulación relativa que consiste en simular un contrato de opción de compra para disimular un contrato en garantía de una presunta deuda de la que resulta acreedora la demandante, concluyendo que el contrato de opción de compra fue una simulación relativa, encaminado a encubrir otro contrato con el que se pretendía establecer una garantía real de una deuda respecto de la cual no consta acreditada ni su cuantía ni la identidad del acreedor ni del deudor, contrato de garantía real, que se instrumentó en escritura pública notarial y que incluso accedió al registro de la propiedad e infringió la prohibición legal del referido pacto comisorio por lo que el negocio jurídico resulta ineficaz, sin que tampoco resulte admisible la devolución de la cantidad de 100.000 euros a la parte demandante y optante pues además de no haberse acreditado tal entrega en efectivo, se trataría de una evidente burla o fraude de Ley respecto de la necesidad de acreditar fehacientemente el origen, vigencia y cuantía de una deuda de la mercantil demandada para con la mercantil demandante.

TERCERO.- En esencia, la mercantil recurrente mantiene , respecto a la denuncia de incongruencia de la Sentencia, que la demandada reconoció en la contestación a la demanda y en el acto de la vista, que había recibido la cantidad de 100.000 euros, sin que negara en ningún momento, ni la existencia, ni la validez del contrato de opción de compra en base al que se formularon las pretensiones de la demandante, sin que en ningún caso, se planteara la existencia de una simulación relativa, que fue acogida en la instancia , lo que supone una alteración de la causa de pedir sustituyendo además las cuestiones y temas del debate procesal.

Aduce también , que la Sentencia de instancia incurre en una defectuosa aplicación de las normas jurídicas aplicables, puesto que si , como afirmaron las partes en la vista, se celebró un contrato de opción de compra en el que como prima se entregaron 100.000 euros, el no ejercicio del plazo del Derecho debió conducir a la devolución de la cantidad que el demandado reconoció haber recibido, porque en el contrato de opción de compra no se pactó esta contingencia, por lo que se debe acudir a las normas generales del Derecho para determinar el destino que debe darse a esa cantidad, que no es otro que el de su devolución.

Añadía que incluso aceptando la hipótesis que mantiene la Sentencia de encontrarnos ante una simulación relativa, la declaración de nulidad de la opción de compra debe de conducir necesariamente a la restitución de las prestaciones recíprocas tal y como dispone el artículo 1303 del Código Civil .

Por último mantiene que si el representante de la demandada afirmó que se le hizo entrega de los 100.000 euros y que contó el dinero en la notaría, es claro que debe admitirse como cierto este hecho , y si la demandada reconoce como cierto un hecho que le es perjudicial, el Juzgador, cualquiera que sea su convencimiento íntimo, debe partir de ese hecho para dictar Sentencia.

La mercantil apelada, en esencia, se opone a la estimación del recurso, en base a que si el actor no ejerció en tiempo y forma la opción, ésta queda resuelta de pleno Derecho y no por ello tiene el que ha cumplido que devolver el dinero al que voluntariamente no ha cumplido , pues considera que esto es tanto como dejar el cumplimiento de las obligaciones a una de las partes, lo que va en contra, no de los principios generales del Derecho, sino de preceptos específicos del Código Civil, porque la opción de compra es suscrita por ambas partes , generando obligaciones para ambos, y por tanto no se puede premiar al incumplidor, pues entonces no tendría sentido alguno suscribir un contrato entre ambas parte que no genera obligaciones para una de ellas.

CUARTO.- Ya adelantamos que el recurso debe ser estimado y la sentencia revocada porque en opinión de este Tribunal, el magistrado a quo parte de un hecho que no está suficientemente acreditado.

En efecto , la Resolución de instancia considera que estamos ante un supuesto de simulación relativa en el que se simula un contrato de opción de compra para disimular un contrato en garantía de una presunta deuda de la que resulta acreedora la demandante, y es esta conclusión la que no comparte este Tribunal, porque pese a que es doctrina jurisprudencial reiterada que la simulación contractual absoluta o relativa, difícilmente puede ser acreditada por prueba directa ya que en numerosas ocasiones dado el interés de los simulantes en mantenerla oculta es necesario acudir a la prueba de indicios o de presunciones, no puede negarse que para que pueda inferirse esta conclusión , deben estar cumplidamente acreditados los hechos básicos en los que la presunción se instala, y que entre éstos y el que se pretende demostrar exista un enlace preciso y directo según las reglas del criterio humano y ello es carga acreditativa que pesa sobre la parte que sostiene la simulación, porque no puede olvidarse que se parte de la inicial presunción de existencia y licitud de la causa, consagrada en el art. 1.277 del Código Civil, y en el caso examinado, no existe en nuestra opinión, prueba directa ni indiciaria de suficiente potencia para entender acreditado el hecho de la simulación , frente a la literalidad del documento de opción de compra.

En efecto, pese a que la actora en su demanda afirmaba que el contrato de opción de compra se suscribió con la finalidad de garantizar unas deudas existentes a su favor derivadas de las relaciones mercantiles habidas entre las partes, lo cierto es que no aporta ni un solo documento acreditativo de la existencia de la deuda, ni de su cuantía, ni siquiera de la identidad del acreedor ni del deudor que justificara el otorgamiento de la escritura pública de opción de compra, desconociendo incluso el representante legal de la demandante (vista del juicio ordinario) si la deuda está documentada. Frente a ello la demandada niega la existencia de relaciones anteriores, afirmando la validez del contrato de opción de compra y reconociendo en la contestación a la demanda, en la vista del juicio ordinario (por medio de su representante legal) y en el escrito del recurso que recibió los 100.000 euros que se reflejan en el contrato de opción de compra.

De todo ello , no se puede mantener ni inferir en la existencia de simulación del contrato de opción de compra, ni de que oculte bajo su apariencia negocial un contrato de garantía o reconocimiento de deuda, debiendo concluir, ante la ausencia de prueba alguna respecto a la existencia de la deuda, y a tenor de las reglas de interpretación contractual contenidas en los artículos 1281 a 1289 del Código Civil, que la verdadera intención de las partes fue la celebración de un contrato de opción de compra , como quedó plasmado en la escritura de opción de compra obrante a los folios 20 y siguientes de la causa, en el que se pactó un plazo para el ejercicio de la opción, se estableció el objeto del contrato y su precio y la aceptación del optante, así como la entrega de la cantidad de 100.000 euros como precio de la opción, que operaría como parte del precio de la compraventa una vez perfeccionada ésta por la consumación de la opción mediante el ejercicio del derecho por el optante en tiempo y forma, por ser elemento accesorio el pago de una prima.

Pues bien, es evidente que la opción no se ejercitó en el plazo establecido porque no existe prueba alguna de que llegara a conocimiento del concedente de la opción dentro del susodicho plazo, quedando la cuestión litigiosa limitada ( la única que fue debatida por los litigantes en el procedimiento) a establecer si como mantiene la demandada-apelada, la caducidad de la opción conlleva necesariamente la pérdida de la cantidad entregada por la parte optante , o si por el contrario, como mantiene la apelante, al no haberse pactado expresamente en el contrato procede la devolución de la misma.

Pues bien, dada la naturaleza jurídica del contrato de opción de compra, de carácter unilateral desde el mismo momento en que es el optatario el que se obliga a cumplir lo prometido acerca del objeto de la opción , y sólo bilateral cuando , a su vez, el optante se obliga al pago de la llamada prima o precio de la opción, elemento no esencial del contrato, en cualquier caso y por tratarse de un contrato atípico , habrá de estarse a lo expresamente pactado por las partes al llevar a cabo el contrato en cuestión que, como dice la ST.S. de 9 de octubre de 1989, no hay duda que se rige por el principio de autonomía de voluntad "ex" artículo 1255 del Código Civil, y de ahí que no sea consecuencia natural del contrato de opción la pérdida de la prima cuando ello no ha sido expresamente pactado por las partes , ya que la caducidad de la opción sólo produce el efecto de extinguir el contrato y no el incumplimiento por parte del optante al que sea de aplicación el artículo 1124 del Código Civil, recobrando así el concedente u optatario la plena libertad de disposición de la cosa objeto de la opción de compra ofrecida , extinción que produce la necesaria consecuencia de devolver el precio cuando las partes no han pactado su pérdida por falta de ejercicio de la opción, ya que lo contrario supondría un enriquecimiento injusto, máxime en el caso de autos en que la prima debía formar parte del total precio de la compraventa en caso de cabal ejercicio del Derecho de opción

Por lo expuesto, procede estimar el recurso interpuesto y revocar la Sentencia de instancia al ser procedente la estimación de la petición subsidiaria contenida en la demanda, condenando a la mercantil Residencial Jardines del Azahar S.A. en liquidación a reintegrar a la actora la cantidad de 100.000 euros reflejados en la estipulación tercera de la escritura pública de opción compra de fecha 26 de mayo de 2004.

QUINTO.- Respecto a las costas procesales causadas en la instancia, entiende esta Sala que deben ser impuestas a la mercantil demandada en aplicación de la doctrina del Tribunal Supremo relativa a que cuando se estima una petición subsidiaria, el demandado es merecedor de la condena en costas ya que cuando se contiene en el "petitum" de las demandas una petición subsidiaria lo que con ello se hace es ofrecer también al Juzgador una posibilidad de opción entre las dos , con lo cual la decisión del mismo en uno u otro sentido lleva implícita una admisión total de la pretensión por la que opte, en cuanto tampoco pueden en términos generales concederse la principal y la subsidiaria.

SEXTO.- La estimación del recurso conlleva que no se haga especial imposición de las costas de esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

En nombre de S.M. el Rey:

Fallo

Que ESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la mercantil Mi Casa Familie S.L. contra la Sentencia dictada por el juzgado de Primera Instancia número Tres de Torrevieja de fecha 29 de junio de 2007, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS dicha Resolución condenando a la demandada Residencial Jardines de Azahar en liquidación a reintegrar a la actora la cantidad de 100.000 euros entregadas a la demandada y reflejados en la escritura pública de opción de compra de fecha 26 de mayo de 2004, condenando a la demandada al pago de las costas procesales causadas en la instancia y sin que proceda la imposición de las causadas en esta alzada a ninguna de las partes.

Notifíquese esta sentencia conforme a la Ley y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia , de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente Resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Contra la presente resolución, cabe, en su caso, recurso en los supuestos y términos previstos en los Capítulos IV y V del Título IV del Libro II y Disposición final 16ª de la L.E.C. 1/2000 .

Así, por esta nuestra Sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos , mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior Resolución ha sido leída y publicada en el día de su fecha por el Ilmo. Sr. ponente, estando la Sala reunida en audiencia pública. Doy fe.