Sentencia Civil Nº 55/2007, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 9, Rec 170/2007 de 09 de Marzo de 2007

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL ALICANTE

SECCIÓN NOVENA CON SEDE EN ELCHE

SENTENCIA Nº 55/07

Iltmos. Sres.:

PRESIDENTE: D. Julio Calvet Botella

MAGISTRADO: Doña Encarnación Caturla Juan

MAGISTRADO: D. Domingo Salvatierra Ossorio

En la ciudad de Elche, a nueve de marzo de dos mil siete.

La Sección Novena de la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Ordinario nº 410/03, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número cuatro de Torrevieja, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte demandada y también por la parte demandantes, habiendo intervenido en la alzada dicha parte, en su condición de recurrente y de apelado-recurrente, el primero de ellos representado por el Procurador D. Juan B. Castaño López y dirigido por el Letrado D. José I. Villaseca Torres, y el segundo de ellos, representados por la Procuradora Dña. María Asunción Hernández García y dirigidos por el Letrado D. Jose Pablo y como partes apeladas D. Luis Francisco, representado por el Procurador D. Fernando Moreno Garzón con la dirección del Letrado D. Pedro José Munuera Suances y D. Pedro Antonio y Dña. Luz, representados por la Procuradora Dña. María Asunción Hernández García y dirigidos por el Letrado D. Jose Pablo.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el juzgado de Primera Instancia número cuatro de Torrevieja en los referidos autos, se dictó Sentencia con fecha 29-12-05 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que estimo la excepción de falta de legitimación pasiva alegada por el codemandado Sr. Luis Francisco respecto de esta parte procesal , sin imposición de costas al actor respecto de las causadas a esta parte. Que estimando la demanda presentada por Pedro Antonio y Luz contra Grupo Inmobiliario G.I S.L. , declaro resuelto el contrato de compraventa celebrado entre las partes en fecha 19 de junio y de 24 de julio de 2002; condenando a Grupo Inmobiliario G.I. , S.L. a que restituya a la parte actora la cantidad de 15.025,30 euros; debiendo asimismo entregarle la cantidad de 13.522 euros en concepto de indemnización de daños y perjuicios; con imposición de costas a G.I."

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, se interpuso recurso de apelación en tiempo y forma que fue admitido en ambos efectos, elevándose los autos a este Tribunal, donde quedó formado el Rollo número 170/07, tramitándose el recurso en forma legal. La parte apelante solicitó la revocación de la Sentencia de instancia y las apeladas su confirmación. Para la deliberación y votación se fijó el día 6-03-07.

TERCERO.- En la tramitación de ambas instancias , en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

VISTO, siendo ponente el Iltmo. Sr. D. Domingo Salvatierra Ossorio , magistrado Suplente de esta sección Novena que expresa el parecer de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO.- Vamos a comenzar con la resolución del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Pedro Antonio y Doña. Luz limitado a la impugnación del pronunciamiento en no condenar con carácter principal al codemandado D. Luis Francisco. Veamos , la sentencia de instancia estima la excepción de falta de legitimación pasiva alegada por la representación de Luis Francisco en base a que de los documentos privados de opción de compra y compraventa no se desprende que la vendedora Inmobiliaria G.I. actuara en calidad de mandataria, concluyendo que el Sr. Luis Francisco no confirió mandato alguno a la citada mercantil, por lo que la Inmobiliaria G.I. tiene por lo tanto la condición de parte vendedora en los contratos suscritos con los actores.

Esta Sala en contra del criterio mantenido por el magistrado de instancia considera que la excepción planteada debió ser desestimada porque si bien en un principio el Sr. Luis Francisco no confirió mandato expreso para que la mercantil codemandada suscribiera los contratos privados de opción de compra y compraventa con los actores , es evidente que con posterioridad ratificó su contenido tal y como se desprende de la documental obrante en las actuaciones. Veamos, al folio 13 de la causa encontramos un documento de fecha 21 de agosto de 2002 en la que el Sr. Luis Antonio actuando en nombre y representación del Grupo Inmobiliario G.I. comunica al Sr. Luis Francisco que la escritura pública de la vivienda objeto de la presente litis se efectuará el día 6 de septiembre de 2002, en este documento aparece la firma del propietario de la vivienda Sr. Luis Francisco bajo la palabra conforme. Al folio 114 de las actuaciones, encontramos un documento enviado por el Sr. Luis Francisco por fax al Sr. D. Luis Antonio en el que literalmente se dice " yo Luis Francisco con número de pasaporte vigente NUM000, acepto la venta de mi propiedad DIRECCION000 nº NUM001-NUM002 en Torrevieja por el precio de 74.405,30 euros. Todos los gastos que se ocasionen de esta compraventa serán satisfechos en su integridad por la parte compradora, incluso el impuesto sobre el valor de los terrenos de naturaleza urbana. El día de escritura se realizará antes del 15 de septiembre de 2002 de mutuo acuerdo. Tengo constancia de que Remax Costa Blanca tiene a mi disposición 3.005 euros importe que no quiero recibir. El importe total de esta venta quiero que me sea entregada en la notaría." Al folio 116 de las actuaciones, encontramos un documento de fecha 6 de septiembre de dos mil dos, suscrito por D. Alfonso Miñarro en representación de Remax Costablanca S.A. (nombre comercial utilizado por Grupo Inmobiliario G.I. para el ejercicio de la actividad de intermediación en la compraventa de inmuebles ) y por D. Luis Francisco en su propio nombre y derecho en el que constan expresamente los siguientes antecedentes y estipulaciones: "Antecedentes: Primero.- El Sr. Luis Francisco es propietario de una vivienda Residencial DIRECCION000 NUM001 ,NUM002 en Torrevieja, la cual desea vender. Segundo.- Remax Costablanca se encarga de la mediación entre comprador y vendedor, por el precio y condiciones pactadas por las partes. Tercero.- Remax Costablanca confiesa haber recibido del comprador la cantidad de TRES MIL EUROS que entrega al Sr. Luis Francisco quien acepta, como garantía del total del pago. Cuarto.- A la fecha de hoy estaba prevista la firma de escritura pública y pago del total del precio en la notaría , y que por razones ajenas al vendedor, el comprador se visto retrasado en el pago del precio, por lo que ambas partes acuerdan que la firma de escritura tendrá lugar en el plazo más breve posible a requerimiento de la parte vendedora, con una antelación de quince días a la firma de la escritura pública." ESTIPULACIONES: Primera.- El vendedor hará suya la cantidad mencionada de tres mil euros, si la parte compradora incumpliera el pago en la fecha límite establecida desde el requerimiento. Segunda.- Si hubiese desistimiento o renuncia a la compra de la vivienda, por cualquier razón no imputable al vendedor, éste guardará las cantidades entregadas a cuenta en concepto de daños y perjuicios. Tercera.- Si la compraventa se llevara a cabo Remax Costablanca, se hará cargo de los gastos que por desplazamientos y alojamientos ha soportado el Sr. Luis Francisco, deduciéndose de la cantidad de tres mil euros entregada en este acto. Lo firman los comparecientes en la fecha y lugar al principio indicados con su entera conformidad."

Es evidente que del contenido de los documentos que acabamos de transcribir el Sr. Jürgen ratificó tanto el contrato de opción de compra como el contrato privado de compraventa firmado entre los actores y Grupo Inmobiliario G.I. , por lo que el Sr. Jürgen (mandante) queda obligado al ratificar expresamente los actos del mandatario , pues la ratificación suple la falta del mandato previo, artículo 1727-2º , y como señala la ST.S. de 27 de mayo de 1958 : «La ratificación posterior del representado purifica el negocio , según el conocido brocado ratihabitio mandato comparatur, recogido paladinamente en el artículo 1.259, ratificación que hace valido el negocio desde su origen». Se entiende que existe ratificación tácita cuando, sin hacer uso de la acción de nulidad, el mandante acepta en su provecho los efectos de los actos ejecutados. S.S.T.S. de 10-4-52, 15-6-66 , 14, 6-74, 10-5-84, 12-4-96, 24-10-97, 26-10-99 y SAP Sevilla 281/2005 de 6 de junio ). En conclusión, las iniciales acciones ejercitadas por los actores estuvieron bien constituidas al entablarse de un lado contra el Sr. Jürgen, propietario de la vivienda que ratificó con posterioridad los contratos celebrados por Grupo Inmobiliario G.I. , y de otro contra la mandataria Inmobiliaria G.I. que no entregó la totalidad de las cantidades entregadas por los actores al propietario, acción contra la mercantil que queda limitada a la devolución de estos importes como más adelante se explicará.

SEGUNDO.- Una vez resuelta esta cuestión procede comenzar con la Resolución del recurso interpuesto por Inmobiliaria G.I.

La mayoría de las alegaciones formuladas por Inmobiliaria G.I. se centran en reiterar que en todo momento actuó como intermediario-mandatiario entre los compradores y el vendedor, alegaciones que ya han sido resueltas en el fundamento precedente, al haber resultado probado que el vendedor-mandante ratificó con posterioridad los actos del mandatario. También reitera la mercantil la alegación referente a que sea declarada la falta de legitimación pasiva (rechazada en la instancia) frente a las acciones ejercitadas por los demandantes, y sobre este extremo , hemos de decir , que si bien en principio el obligado frente a los actores es el propietario de la vivienda, no puede negarse , al ser una cuestión pacífica entre las partes, que Inmobiliaria G.I. hizo suyas las cantidades que los actores habían entregado a cuenta como parte de pago del precio de la vivienda, cantidades que no fueron entregadas al mandante en su totalidad, por lo que lo procedente es limitar la responsabilidad de la mercantil codemandada a la restitución a los actores de la cantidad que estos entregaron y que ascendió a 15.25,30 euros, importe al que hay que restarle los 3.000 euros que Inmobiliaria G.I. entregó al Sr. Luis Francisco, por lo que la responsabilidad de la codemandada Inmobiliara G.I. queda reducida a restituir a los actores la cantidad de 12.025,3 euros.

TERCERO.- Por último, y respecto a la indemnización de daños y perjuicios concedida en base al sobrecoste de nueva adquisición de vivienda a fecha de presentación de la demanda , dispone el artículo 326 LECiv que los documentos privados harán prueba plena en el proceso, en los términos del art. 319 LECiv «cuando su autenticidad no sea impugnada por la parte a quien perjudiquen». Por tanto, a diferencia del art. 1.225 que sólo equipara con la escritura pública el documento privado «reconocido legalmente», con la nueva LECiv bastará que no se impugne para que el documento se tenga por auténtico a los efectos establecidos en el art. 319 . En el presente caso los actores interesaron la indemnización de daños y perjuicios en base al sobrecoste que habrían de soportar al adquirir otra vivienda de las mismas características a fecha de presentación de la demanda atendiendo al incremento del valor de la vivienda, y como quiera que el contrato privado no se elevó a público porque el Sr. Luis Francisco vendió a un tercero la vivienda litigiosa, procede conceder la indemnización interesada en concepto de daños y perjuicios al haber quedado acreditado documentalmente (a los folios 12 y ss) el incremento del valor de la vivienda usada en un 15% en los últimos tres meses vencidos desde la fecha del contrato, indemnización que asciende a un total de 13.522 euros y de la que deberá responder el propietario de la vivienda, Sr. Luis Francisco (mandante), que ratificó con posterioridad el contenido de los contratos suscritos entre Inmobiliaria G.I. y los Sres. Pedro Antonio y Luz.

CUARTO.- En cuanto a la imposición de costas , dada la existencia de serias dudas de hecho y de Derecho que han sido puestas de relieve en la presente causa por todas las partes en litigio y que incluso han motivado la revocación parcial de la Sentencia de instancia, procede en aplicación de lo establecido en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil la improcedencia de la expresa imposición de costas en la primera instancia a ninguna de las partes litigantes, y respecto a las causadas en esta segunda instancia los mismos fundamentos impiden su expresa imposición.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que estimando parcialmente los recursos de apelación interpuestos por las representaciones procesales de Grupo Inmobiliario G.I., S.L. y de Dña. Luz y de D. Pedro Antonio contra la Sentencia dictada por el juzgado de Primera Instancia número 4 de Torrevieja de 29 de diciembre de dos mil cinco en el Juicio Ordinario núm. 410/03 revocamos parcialmente dicha Resolución en el sentido de:

1º) Condenar a Grupo Inmobiliario G.I. S.L. a que restituya a los actores la cantidad de 12.025,3 euros.

2º) Condenar a Luis Francisco a restituir a los actores la cantidad de 3.000 euros, así como a que los indemnice en la cantidad de 13.522 euros en concepto de indemnización de daños y perjuicios.

3º) Confirmar sus restantes pronunciamientos.

4º) No hacer especial pronunciamiento en orden a las costas causadas en ambas instancias.

Notifíquese esta sentencia conforme a la Ley y, en su momento , devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia , de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente Resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Contra la presente resolución, que es firme, no cabe recurso alguno en esta vía jurisdiccional.

Así, por esta nuestra Sentencia definitiva que , fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior Resolución ha sido leída y publicada en el día de su fecha por el Ilmo. Sr. ponente, estando la Sala reunida en audiencia pública. Doy fe.