Sentencia Civil Nº 396/2007, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 7, Rec 429/2006 de 30 de Noviembre de 2007

Encabezamiento

SENTENCIA NÚM. 396/2007

Iltmos. Sres.:

Presidente: D. José de Madaria Ruvira.

Magistrada: Dª. Gracia Serrano Ruiz de Alarcón.

Magistrado: D. Javier Gil Muñoz.

En la ciudad de Elche, a treinta de Noviembre de dos mil siete.

La Sección Séptima de la Audiencia Provincial de Alicante, con sede en Elche, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de juicio ordinario seguidos en el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Elche, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte demandada, la mercantil "Geraes, S.L.", habiendo intervenido en el recurso dicha parte, en su condición de recurrente, representada por el Procurador Sr. Martínez Hurtado y dirigida por el Letrado Sr. García Martínez, y como apelada la parte actora, D. David , representada por la Procuradora Sra. Quirante Antón con la dirección del Letrado Sr. García Lledó.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Elche en los referidos autos , tramitados con el núm. 163/05, se dictó sentencia con fecha 23 de Enero 2006, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: " Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por el/la Procurador(a) SRA. QUIRANTE ANTÓN en nombre y representación de D. David, debo condenar y condeno a LA MERCANTIL GERAES S.L a:

Al estricto cumplimiento del contrato de compraventa de fecha 9 de diciembre de 2.003 y a estar y pasar por dicha condena.

A otorgar escritura pública de compraventa del inmueble sito en Elche en la CALLE000 nº NUM000, NUM001 NUM002 Escalera NUM003, junto con el garaje anejo a dicho inmueble, a favor de la actora , así como el garaje nº NUM004 sito en el mismo edificio, libre de cargas y gravámenes, excepto la que consiste en el préstamo hipotecario que grava la vivienda, y el garaje nº NUM005, anejo inseparable de la misma y en el que se subrogaría el demante por un importe de 44.930 Euros, debiendo satisfacer además en el momento de formalización de la escritura pública 5.245 euros en concepto de I.V.A..

A que se haga entrega al actor de los boletines de instalación de agua y luz, así como la cedula de habitabilidad en poder del promotor.

Y debo absolver y absuelvo a la demandada del resto de pretensiones deducidas en su contra.

Todo ello sin hacer especial declaración sobre las costas de esta instancia.

Que estimando parcialmente la demanda reconvencional interpuesta por el/la Procurador(a) SR. MARTINEZ HURTADO en nombre y representación de LA MERCANTIL GERAES S.L., debo condenar y condeno a D. David a:

Al estricto cumplimiento de los contratos de compraventa de fecha 9 de diciembre de 2.003, esto es: la subrogación en el préstamo hipotecario cualificado por importe de 44.930 Euros , el abono del IVA correspondiente por importe de 5.245 euros, y la cantidad de 4.822 euros, pendiente del pago del precio de venta de la plaza de garaje nº NUM004, y a estar y pasar por dicha condena.

A otorgar escritura pública de compraventa del inmueble sito en Elche en la CALLE000 nº NUM000, NUM001 NUM002, así como de la plaza de garaje nº NUM004 del mismo Edificio , señalado a tal efecto día y hora para su otorgamiento.

Todo ello sin hacer especial declaración sobre las costas de esta instancia."

SEGUNDO.- Contra dicha Sentencia, se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, en tiempo y forma , dándose traslado por término de diez días a las demás partes para que presentaran escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada, presentado escrito de oposición al recurso, remitiéndose seguidamente los autos a este Tribunal, donde quedó formando el Rollo núm. 429/06, en el que se señaló para la deliberación y votación el día 3 de Octubre de 2007, en el que tuvo lugar.

TERCERO.- En la tramitación de ambas instancias , en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

VISTO, siendo ponente el Iltmo. Sr. magistrado D. Javier Gil Muñoz.

Fundamentos

PRIMERO.- Se centra todo el recurso en la supuesta infracción, por no aplicación , de los arts. 1188, 1189 y 217 del Código Civil . Entiende la parte recurrente que la posesión de los dos originales del contrato de reserva constituye prueba suficiente, en aplicación de las presunciones establecidas en los precitados arts. 1188 y 1189 CC , de que la cantidad de 30.000 ? entregada en concepto de reserva por el comprador, aquí demandante-apelado, le fue devuelta por el vendedor, ahora demandado-apelante; y que debe ser el demandante quien, dado que las presunciones recogidas en los preceptos citados son presunciones "iuris tantum", debe acreditar que tal devolución no fue realmente efectuada.

SEGUNDO.- Con carácter previo a entrar en la resolución de la cuestión planteada es preciso exponer, si quiera brevemente , los hechos que dan origen al presente procedimiento. Con fecha 5 de Julio de 2002 el demandante suscribe con el gerente de la mercantil demandada un documento de reserva de vivienda, haciéndose constar de forma expresa en dicho documento que el Sr. David entrega en el momento de la firma del mismo la suma de 30.000 ? en concepto de la indicada reserva, sirviendo dicho documento como "la más eficaz carta de pago". Con fecha 9 de Diciembre de 2003 se suscribe el contrato de compraventa de la vivienda en cuestión, con plaza aneja, por un precio total de 93.665'67 ? más I.V.A., y un contrato de compraventa de la plaza de garaje nº NUM004, sita en el mismo edificio , por un importe de 9.644 ?, IVA incluido, de los que 4.822 ? fueron entregados en ese mismo instante; estableciéndose que el resto del precio se entregaría a la firma de la escritura (prevista para el cuarto trimestre del año 2004). La posesión del inmueble se entrega a los compradores en Noviembre de 2004. Con fecha 31 de Diciembre de 2004 el comprador requiere a la mercantil vendedora para el otorgamiento de la correspondiente escritura pública, otorgamiento que no se llegó a producir porque la mercantil demandada exigía unas condiciones que no eran las pactadas en los contratos privados de compraventa.

TERCERO.- En cuanto al juego y aplicación de los arts. 1188 y 1189 CC, hemos de tener en cuenta que el documento cuya posesión acredita la vendedora-apelante, no es el documento justificativo de un crédito, sino el documento en el que se concierta la reserva de una vivienda y la entrega de 30.000 ? en concepto de dicha reserva. En este documento no puede hablarse propiamente de acreedor y deudor por la sencilla razón de que el mismo no recoge una deuda sino la plasmación de un contrato con obligaciones recíprocas por cada una de las partes firmantes. Es cierto que si se entendiera que el vendedor está obligado a devolver la suma entregada , podría asimilarse su posición con la de un deudor y la del comprador con la de un acreedor; sin embargo ello supondría realizar una interpretación del contrato que dista mucho del sentido de sus cláusulas (lo cual es contrario a los prescrito en los arts. 1281 a 1289 CC reguladores de la interpretación de los contratos). Por el contrario , también cabría entender, interpretación que por otra parte parece más apropiada a las circunstancias del caso, al objeto del contrato suscrito , y al juego del art. 1282 CC cuando señala que "Para juzgar de la intención de los contratantes, deberá atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato" y del art. 1284 cuando recuerda que "Si alguna cláusula de los contratos admitiere diversos sentidos, deberá entenderse en el más adecuado para que produzca efecto", que el significado que tiene la entrega de una cantidad en concepto de reserva para la formalización de un posterior contrato de compraventa de vivienda es el de entrega como cantidad a cuenta del precio final de la misma. Si se atiende a esta interpretación que, insistimos , a juicio de esta Sala no solo parece más acertada en relación con los contratos suscritos posteriormente por las partes, sino que vendría incluso avalada por el art. 1287 CC en cuanto que el uso y costumbre existente revelan que cuando, en la compraventa de una vivienda, se entrega una cantidad en concepto de reserva, en el supuesto de que llegue a formalizarse el contrato de compraventa, la cantidad entregada se considerara como "a cuenta" del precio final de la vivienda , entre otras cosas porque carecería de sentido devolver la cantidad entregada a cuenta para , acto seguido, volver a entregársela al vendedor, decimos que si se atiende a esta interpretación, que estimamos es la correcta, ninguna aplicación procedería en el supuesto de autos de los alegados arts. 1188 y 1189 CC ya que el documento en cuestión no tiene por objeto propio revelar la existencia de un crédito, sino simplemente acreditar la existencia de un pago a cuenta de la compraventa de la vivienda. En este supuesto es pues el vendedor que ha recibido la cantidad en concepto de reserva el que debe acreditar que la misma fue devuelta como consecuencia de que el contrato no llegó a buen fin; sin embargo, lejos de ello, no solo queda acreditada la voluntad contractual de las partes, tanto por la firma del posterior contrato de compraventa privado de fecha como por el suplico de los escritos de demanda y de demanda reconvencional , sino que el vendedor en ningún momento deja acreditado mediante documento mercantil o bancario, o mediante la firma por el comprador de un documento expresamente redactado al efecto, la devolución de los 30.000 ? recibidos.

Considerando pues que es al vendedor al que correspondía acreditar la devolución que alega, y no habiéndolo hecho, procede acordar la desestimación del recurso formulado y confirmar íntegramente la Resolución recurrida.

CUARTO.- De conformidad con el art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede imponer a la parte apelante las costas causadas en esta alzada.

VISTAS las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación.

Por todo lo expuesto , en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español.

Fallo

FALLAMOS: Que con desestimación del recurso de apelación deducido contra la Sentencia dictada por el juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Elche, de fecha 23 de Enero 2006, en las actuaciones de que dimana el presente Rollo, debemos confirmar y confirmamos dicha Resolución , con expresa imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta alzada.

Notifíquese esta sentencia en forma legal y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente Resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Contra la presente resolución cabe, en su caso, recurso en los supuestos y términos previstos en los Capítulos IV y V del Libro II y Disposición Final 16ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1-2.000 .

Así , por esta nuestra Sentencia definitiva , fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION: La anterior Resolución ha sido leída y publicada en el día de su fecha por el Iltmo. Sr. ponente, estando la Sala reunida en audiencia pública. Doy fe.