Sentencia Civil 197/2025 Audiencia Provincial Civil de Cáceres nº 1, Rec. 1336/2024 de 11 de febrero del 2025

PRIMERO.- Objeto del Recurso.

En la demanda rectora del presente procedimiento la parte actora - DIRECCION000- promueve, frente a D. Luis Francisco, acción de desahucio de arrendamiento de industria, resolución contractual por expiración del plazo, interesando el dictado de una sentencia por la que se declare:

(i).- Que el contrato de arrendamiento de industria otorgado por las partes el 29 de julio de 2011 expiró el día 29 de julio de 2022, a partir de cuya fecha el demandado viene detentando los locales y la industria que fuera objeto del arrendamiento queda extinguido.

(ii).- Se condene a la demandada a devolvera la actora el negocio arrendado, dejando libre y expedita la nave y a disposición de la actora, así como la explotación de la industria, cesando en las actividades de la misma, con devolución de elementos, maquinaría, enseres y herramientas que quedaron comprendidas en el arrendamiento.

(iii).- Que la demandada ha incurrido en mora desde el 29 de julio de 2022, al no devolvera la actora todo lo arrendado, que retiene como precarista, siendo responsable de los daños y perjuicios causados, tanto por daño emergente como por lucro cesante, que se determinará en período probatorio o en ejecución de sentencia.

(iv).- Con imposición de las costas del juicio a la parte demandada.

Refiere la demandante que el 29 de julio de 2011 DIRECCION000 y el demandado Sr. Luis Francisco formalizaron contrato de arrendamiento de industria de una nave sita en Cáceres, DIRECCION001, siendo asimismo la mercantil demandante propietaria de toda la maquinaria para la fabricación de elementos de carpintería existente dentro de la nave, así como de la existencia de materiales y demás accesorios para el ejercicio de la actividad, además de los elementos espirituales propios del negocio como clientela, utensilios y elementos necesarios para su explotación.

Que el precio del arrendamiento se fijó en la cuantía de 500€ mensuales más IVA, siendo su duración inicial de 5 años prorrogable por otros 5 años y, posteriormente, por anualidades.

Manifiesta e indica que ha transcurrido el plazo fijado para el arrendamiento, sin que exista acuerdo entre demandante y arrendataria para continuar con la relación contractual. Que mediante requerimiento notarial de fecha 30 de mayo de 2022, se remitió escrito a la demandada por el que se le notificaba la rescisión del contrato que unía a las partes, requerimiento que le fue notificado al demandado el 31 de mayo de 2022, negándose este a devolver la posesión del negocio, manteniéndose en las instalaciones.

La demandada -D. Luis Francisco- se opone a la pretensión deducida de adverso afirmando el arrendamiento se formalizó en el año 2011 entre los partícipes de la mercantil DIRECCION000 (compuesta por los socios Dña. Apolonia y D. Julio, padres del demandado) que actuaban en nombre de la mercantil y el demandado. Manifiesta que la renta inicial pactada no era de 500€, sino muy superior, rebajándose la misma por expreso deseo de los socios. Añade que el contrato se ha ido novando a través de sucesivos pactos, hasta el punto de quedar absolutamente desvirtuado el primigenio contrato que actualmente carece de aplicabilidad,abonándose la renta actualmente a Dña. Apolonia.

Opone falta de legitimación activa sobre la base de que no se cuenta con los órganos rectores de la mercantil ni con Dña. Apolonia, siendo ésta propietaria del 50% de las participaciones.

La sentencia dictada en la instancia estima la demanda y declara extinguido el contrato de fecha 29 de julio de 2011, contrato de arrendamiento de industria de la nave sita en Cáceres, DIRECCION001, condenando al demandado a dejar libre y expedita, en el mismo estado en que se entregó, y a disposición de los actores la finca arrendada con todos sus elementos de explotación, en el plazo de quince días, con apercibimiento de lanzamiento si no lo llevara a cabo. Se imponen a la demandada las costas procesales de la instancia.

Considera la juzgadora de instancia, tras rechazar la invocada falta de legitimación activa por entender que es el administrador único de la mercantil demandante, D. Julio, el único que tiene facultades para el ejercicio de las acciones deducidas (resolución contractual de arrendamiento de industria y desahucio), que el contrato válido y eficaz es el primigenio, de fecha 29 de julio de 2011, que si bien ha sido modificado posteriormente, lo ha sido en lo relativo a la renta, lo que no desnaturaliza el contrato original, por lo que teniendo en cuenta la duración pactada por voluntad de las partes y el acta de requerimiento notarial (documento núm.- 3 de la demanda), en la que se da por finalizado el contrato el 1 de agosto de 2022, se ha de proceder a la estimación íntegra de la demanda.

Frente a dicha resolución se alza en apelación la parte demandada alegando -en breve síntesis- los siguientes motivos:

Primero.-Falta de legitimación activa y vulneración de los artículos 10 LEC y sus concordancias legales:Manifiesta su disconformidad con la decisión de la juzgadora a este respecto, subrayando que D. Julio ni es dueño del negocio arrendado ni tiene legitimación alguna para pedir la resolución del contrato contra el arrendatario, que es su hijo.

La propiedad del negocio corresponde a la DIRECCION000 integrada por el demandante, administrador único, y su esposa, Dña. Apolonia, partícipe y dueña del 50% del capital social y que actúa como arrendadora al ser también firmante del contrato del 2011 y recibir desde hace unos años el pago de las rentas.

En definitiva, el demandante no puede intervenir como tal para el ejercicio de las acciones que ha iniciado sin conocimiento de los órganos rectores de la Sociedad. Se advierte que el planteamiento de la demanda, de acuerdo con el poder de representación otorgado a su procurador, no se hace en nombre de la DIRECCION000, sino en el suyo propio. Por tanto, no actúa como administrador único de la Sociedad, dueña del negocio.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo tiene reiteradamente declarado que la legitimación en los procedimientos de desahucio la ostenta el arrendador como firmante del contrato. Con base en el contrato, el pacto de arriendo lo firman los dos partícipes (el padre y la madre del demandado) y sin embargo solamente uno de ellos insta ahora pleito y además sin poder de representación de su procuradora válido, y sin conocimiento del órgano rector de la SRL que forman al 50%. Su condición de administrador no le legitima para ello, entre otras cosas, por el enorme conflicto de intereses que mantiene con la madre del demandado.

D. Julio va contra sus propios actos, reconociendo que es su esposa quien percibe las rentas (lo hace en acto de conciliación dirigido contra él), consintiéndolo, modificando de su puño y letra el contrato, novando el mismo hasta el extremo de hacer ineficaz el primigenio; y acordando él unilateralmente rescindir el arrendamiento en cuanto ha existido un conflicto familiar que ha creado un claro conflicto de intereses.

Segundo.-Error en la valoración de la prueba. Vulneración de los artículos 217 LEC y 1255 CC :Indica la recurrente que si bien la demandada confirmó que el contrato inicial se firmara en 2011, también se puso de manifiesto tres aspectos fundamentales que la sentencia de instancia no ha valorado; a saber:

(i).- En el hecho primero de la demanda se dice literalmente: el contrato se formalizó "entre mi mandante y el demandado". Entiende la recurrente que "el mandante" es quien otorga el poder de representación; y si se examina el poder que se aporta con la demanda, dice claramente que Julio comparece en nombre propio. No lo hace en nombre de la DIRECCION000.

(ii).- Tampoco es cierto lo que se dice en el hecho primero de la demanda sobre que el contrato primigenio se pactara en 2011 entre Julio (el padre) y Luis Francisco (el hijo); sino que lo firmó también Apolonia (la madre). Esta señora jamás ha accionado contra su hijo. Basta ver el contrato y observar que lo firmaron los tres en todos sus folios. Añade a ello que el contrato no está vencido porque el propio Julio (el padre y demandante) ha reconocido que la modificación manuscrita de la fecha de inicio es de su puño y letra; y que consta fecha de inicio en el año 2021 y plazo de duración de 5 años, está claro que no cabe instar demanda de resolución contractual por terminación del plazo pactado; y menos aún hacer los pedimentos que se hacen en el suplico.

(iii).- Se ha impugnado el documento contractual aportado por la demandante porque hay tachaduras y anotaciones manuscritas modificando la fecha, tampoco se aporta inventario alguno, también hay tachaduras en la estipulación segunda en lo que afecta a la renta; y no se aprecia en la estipulación sexta ni la fecha de inicio ni la vigencia, apareciendo una vulgar tachadura y una enmienda a mano.

Es más, se ha aportado un documento distinto al que se aporta en la demanda (un contrato que es el mismo texto que el del 2011 pero ya fechado en el año 2021, que está modificando la fecha de entrada en vigor -ahora pone 1 de julio de 2021- y el importe de la renta). El cambio que implica esta documental respecto del contrato inicial no ha sido valorado.

En definitiva, no pudiéndose otorgar validez al antiguo contrato del 2011, no puede reclamarse al demandado la resolución del contrato de arrendamiento. Nada puede reclamarse al demandado.

Por último, el error de valoración de prueba también se aprecia respecto a las afirmaciones de la capacidad de Dña. Apolonia. La capacidad se presume y ninguna prueba hay de que la Sra. Apolonia no la tuviera en el año 2021, por lo que debe darse plena validez a las modificaciones sufridas por el primigenio contrato del 2011 que queda totalmente desvirtuado.

Tercero.- Incongruencia de la decisión: Manifiesta y advierte la recurrente que el suplico de la demanda, con la descripción de los hechos que se hace en el cuerpo de la misma, no debe servir para calificar de congruente el fallo de la sentencia que se recurre, llamando la atención en la absoluta incongruencia en que incurre la demanda, que expone y relaciona seguidamente.

Cuarto.- Solicita al amparo de los artículos 460 y 270 de la Ley de Enjuiciamiento Civil la admisión como prueba de la sentencia de la Sección Civil de la Audiencia Provincial de Cáceres, dictada en procedimiento de separación entre Julio (padre del demandado) y Apolonia (madre del demandado), aduciendo su importancia para valorar correctamente el conflicto de intereses existente en el matrimonio.

Por todo lo expuesto solicita la estimación del presente recurso de apelación y consiguiente revocación de la sentencia de instancia, con desestimación de la demanda formulada de adverso e imposición de las costas causadas a la parte actora.

Al recurso se opuso la parte demandante solicitando la confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.- Falta de legitimación activa.

En el análisis de la cuestión partimos de la consideración previa de que la actual Ley de Enjuiciamiento Civil ha mantenido, en esencia, la clásica distinción entre los conceptos jurídicos de legitimación ad processumy legitimación ad causam.

Así, como recuerda la Audiencia Provincial de Bilbao (Sección 5ª) en sentencia de fecha 15 de noviembre de 2017, se denomina capacidad para ser parte y capacidad procesal, a lo que tradicionalmente se conocía como legitimatio ad procesum,es decir, la capacidad que es necesario ostentar para ser sujeto de una relación procesal y poder realizar actos procesales válidos y con eficacia jurídica ( artículos 6 a 9 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) , cuya apreciación imposibilita el análisis de la cuestión de fondo debatida, pudiendo ser apreciada de oficio ( artículo 9 Ley de Enjuiciamiento Civil) en el momento de admisión a trámite de la demanda, de la contestación o de la reconvención, en el acto de audiencia previa si se tratara de un juicio ordinario ( artículo 418 Ley de Enjuiciamiento Civil) o en Vista si es juicio verbal ( artículo 443 Ley de Enjuiciamiento Civil) , o como cuestión incidental por hechos acaecidos tras la audiencia previa ( artículo 391 Ley de Enjuiciamiento Civil) , o al dictar sentencia en la instancia e incluso en vía del recurso, o bien a instancia de parte, en el acto de la audiencia previa ( artículo 418 Ley de Enjuiciamiento Civil) o en la Vista del juicio verbal, bien entendido que en cualquier otro momento posterior del proceso podrá plantearse si procede una cuestión incidental o denunciar la situación para provocar la actuación de oficio del Tribunal.

Por su parte, se denomina legitimación en puridad a lo que antes conocíamos como legitimatio ad causam,la cual está relacionada con la pretensión que se ha formulado en el proceso, ya que es la relación existente entre una persona determinada y una situación jurídica en litigio, por virtud de la cual es precisamente esa persona y no otra distinta la que debe figurar en él, ya sea en concepto de actor ya de demandado ( artículo 10 y 11 Ley de Enjuiciamiento Civil) , y su falta puede ser apreciada de oficio conforme a una consolidada doctrina jurisprudencial (por todas, sentencia del Tribunal Supremo de 14 de julio de 2015).

Exige, dada su íntima conexión con la cuestión de fondo, el estudio de la misma en aras a su apreciación o no, dando lugar, en el primer caso, al dictado de una sentencia desestimatoria, ya sea por carecerse de legitimación activa ya por ejercitarse la acción frente a quien no se debe (falta de legitimación pasiva).

La determinación de quién es la persona legitimada para el ejercicio de la acción dirigida a obtener la resolución contractual de un arrendamiento de industria, como es el caso que ahora nos ocupa, corresponde, en términos generales, no solo quien firmó el contrato, sino quienes de él traigan causa, conforme al artículo 1257 del Código Civil, por ser los adquirentes del bien arrendado o los herederos de los obligados inicialmente, a lo que se une que no puede negarse la legitimación para el ejercicio de la acción a quienes, con carácter previo al proceso, se la hubieren reconocido por aplicación de la teoría de los actos propios (por todas, sentencia del Tribunal Supremo de 21 de abril de 2006), pues quien crea en una persona una confianza en una determinada situación aparente y la induce por ello a obrar en un determinado sentido, sobre la base en la que ha confiado, no puede además pretender que aquella situación era ficticia y que lo que debe prevalecer es la situación real.

Ha de tenerse asimismo en cuenta que la cualidad de arrendador no viene condicionada por la de propietario del bien que es objeto del contrato, pues la puede ostentar quien tenga otra cualidad distinta pero el derecho le reconozca la posibilidad de ceder el uso del bien al que tiene derecho (por ejemplo, el usufructuario), y que las sucesivas transmisiones dominicales del bien arrendado o de la cuota en la que fueran copropietarios, si sus titulares fueren varios, determina que sean los nuevos adquirentes, quienes asuman los derechos y obligaciones de los que traen causa, ostentando la cualidad de arrendadores.

Desde la perspectiva dada, la Sala conviene con la parte apelante que DIRECCION000 carece de legitimación para el ejercicio de la acción deducida; y ello por las razones siguientes:

Hemos de partir, de acuerdo con la juzgadora de instancia, de que el contrato válido y eficaz es el inicialmente suscrito, de fecha 29 de julio de 2011, pues los pactos y/o acuerdos novatorios a los que alude la recurrente (acontecimiento núm.- 36 en el visor), además de ser modificativos que no extintivos, resultan de dudosa validez y eficacia al venir suscritos únicamente entre el ahora demandado y su madre, Dña. Apolonia; resultando, a mayor abundamiento, que el que se afirma como contrato posterior, y que se pretende hacer valer por la demandada apelante, supuestamente de fecha 4 de julio de 2021 (acontecimiento núm.- 145 en el visor), no es sino el contrato primigenio (como reconoce la propia recurrente) con enmiendas y/o anotaciones manuscritas, que si bien pudo responder a una intención o voluntad negociadora en un momento determinado, en ningún caso llegó a perfeccionarse, por lo que nunca llegó a existir.

Sentado lo anterior, lo cierto es que nos encontramos ante un contrato de arrendamiento de industria celebrado entre D. Julio y Dña. Apolonia, en calidad de arrendadores, y D. Luis Francisco, en calidad de arrendatario, condición y cualidad de los primeros que se reitera y confirma tras el encabezamiento al manifestar: "Que DIRECCION000 es una sociedad constituida mayoritariamente por los socios que en este contrato figuran como arrendadores (...)".

Por consiguiente, DIRECCION000, que es quien acciona, carece de legitimación activa para el ejercicio de la acción, procediendo estimar el motivo y con ello, el recurso de apelación, sin necesidad de entrar a dilucidar los restantes motivos que conforman el recurso.

TERCERO.- Costas procesales.

La estimación del recurso de apelación conlleva la no condena en costas de esta alzada a ninguna de las parte ( artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en su redacción anterior al Real Decreto 6/2023, al tratarse de un procedimiento anterior al 20 de marzo de 2024).

La desestimación de la demanda, por razón de la estimación del recurso de apelación, conlleva la imposición de las costas de la instancia a la parte demandante ( artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) .

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación en nombre de S.M. EL REY y por la Autoridad que nos confiere la Constitución Española, pronunciamos el siguiente