Sentencia Civil 790/2025 Audiencia Provincial Civil de Cáceres nº 1, Rec. 1323/2025 de 12 de noviembre del 2025

PRIMERO.- Objeto del Recurso.

En la demanda rectora del presente procedimiento la parte actora -Dña. Joaquina- ejercita acción de desahucio por precario del inmueble urbano (vivienda) sito en Majadas (Cáceres), DIRECCION000, interesando la condena del demandado -D. Braulio- al desalojo del inmueble de referencia, dejando el mismo libre, vacuo y expedito a favor de la parte actora, con apercibimiento de lanzamiento si no lo desalojase; y ello, con expresa imposición de costas a la demandada.

Refiere la demandante en apoyo de su pretensión que Dña. Joaquina es legítima propietaria, con justo título, para disponer o poseer el inmueble sito en la DIRECCION000 de Majadas (Cáceres), cuya referencia catastral es NUM000. El demandado, D. Braulio, contrajo matrimonio con la hermana de la demandante, Dña. Macarena. Que los padres de ambas decidieron ceder a su hija Dña. Macarena el inmueble antedicho, al ser en aquel momento los legítimos propietarios del mismo, a fin de que conviviera con su cónyuge, sin contraprestación de clase alguna. En fecha 15 de agosto de 1991 se fueron a vivir a dicho inmueble.

Dña. Macarena falleció el 3 de marzo de 2020, realizándose ante Notario la adjudicación del caudal hereditario, correspondiéndole a D. Braulio su cuota legal usufructuaria. Si bien, los herederos acordaron en las disposiciones de adjudicación de la herencia la conmutación de la citada cuota legal usufructuaria, adjudicándole el pleno dominio de un inmueble distinto del que es objeto del presente procedimiento. Se afirma así que el demandado carece de justo título para poseer la finca.

Concluye señalando que han sido muchos los intentos de llegar a un acuerdo extrajudicial con el demandado (tanto verbales como mediante burofax), todos ellos infructuosos, por lo que la actora se ha visto obligada a la presentación de esta demanda, a fecha de la cual el Sr. Braulio continúa en precario al no pagar nada por el uso del inmueble.

La representación procesal de D. Braulio opone a ello que viene poseyendo a título de dueño, de forma pacífica, pública, ininterrumpida y desde hace más de treinta años, tanto el inmueble sito en la DIRECCION001 de Majadas de Tiétar (Cáceres), que constituye su domicilio fiscal y dónde ejerce su actividad económica, como el inmueble objeto del litigio que constituye su domicilio habitual, sito en la DIRECCION000 de la misma localidad. Afirma que el título de dominio (que no la posesión) sobre dichos inmuebles, hasta el momento de la escritura de fecha 19 de julio de 2022 (documento núm.- 2 de la demanda), estaba a nombre de Doña Tamara, madre de la actora y suegra del demandado, debido a problemas de insolvencia que tuvo el matrimonio.

Advierte que la escritura antedicha está hecha a la medida de los intereses de la demandante (como única heredera viva de su padre, pues Doña Tamara es legataria de su marido y heredera de su hija Doña Macarena y D. Braulio es legatario de su esposa) en la que (aunque esté descrito el bien litigioso como privativo del causante) ni siquiera está acreditada tal circunstancia.

Termina señalando que la demandante ha ignorado el mejor derecho que tiene el demandado sobre la vivienda litigiosa, siendo que la posesión del demandado es, a todas luces, de mejor derecho para adquirir el dominio que el título que esgrime la actora, cuyo único e ilegítimo motivo es perjudicar al demandado, dada la animadversión que mantiene hacía él, acrecentada tras la muerte de Doña Macarena.

La sentencia dictada en la instancia estima la demanda en su integridad y, tras declarar que el demandado ocupa la vivienda sita en DIRECCION000 de Majadas (Cáceres), sin título ninguno y sin pagar ningún tipo de contraprestación, declara haber lugar al desahucio y condena al demandado a dejar libre, vacua, sin daños y expedita la mencionada vivienda a disposición de la parte actora, procediéndose a su lanzamiento si no lo efectuara en plazo legal. Impone a la demandada las costas procesales.

Considera la juzgadora de instancia que la actora ha acreditado que es propietaria de la vivienda, entendiendo que es título suficiente para ello la escritura de adjudicación del inmueble que se aporta como documento núm.- 2 de la demanda. Asimismo, queda acreditada la situación de ocupación de la finca objeto de autos por parte de tercero (demandado), quien la ocupa de forma continuada y sin derecho, sin título alguno y sin consentimiento.

Frente a dicha resolución se alza en apelación la representación procesal de la parte demandada alegando, en breve síntesis, los siguientes motivos:

Primero.-Infracción de normas procesales sobre los requisitos internos de la sentencia, vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva, al amparo de los artículos 218.2 LEC y 24.1 CE , por omisión de las alegaciones y pruebas aportadas por el demandado en su contestación, sustrayéndolas del objeto de debate:Manifiesta la recurrente que la sentencia dictada transcribe literalmente en los párrafos primero y segundo de su fundamento de derecho primero, la exposición de los hechos primero, segundo y tercero de la demanda que, junto con los documentos aportados en la misma, toma como base para concluir con la desestimación de la demanda.

Argumenta y sostiene que si las alegaciones y pruebas aportadas por la parte actora van encaminadas a la acreditación de un título de dominio para la tutela jurídica de su derecho a poseer y la situación del demandado como poseedor sin título y sin pagar merced, las del demandado van encaminadas a la acreditación de que lleva viviendo en el inmueble litigioso de forma pública, pacífica, ininterrumpida y a título de dueño por más de treinta años, siendo su posesión de mejor derecho para adquirir el dominio que el título que esgrime la actora. Sin embargo, la sentencia dictada solamente entra a valorar los hechos y las pruebas documentales de la demanda en la que basa la estimación y omite totalmente las alegaciones y pruebas aportadas y propuestas por el demandado, infringiendo con ello lo dispuesto sobre los requisitos de las sentencias contenidas en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Segundo.- Infracción de ley, doctrina y jurisprudencia aplicables al caso enjuiciado: La sentencia desconoce que el juicio de desahucio por precario ya no es sumario, de ahí que diga que se limita al examen del título invocado por el actor y la situación del demandado como poseedor sin título y sin pagar merced. El juicio de desahucio por precario en la ley vigente es plenario, carece de limitaciones en cuanto a posibilidades de alegaciones y utilización de medios de prueba, poseyendo la sentencia que en él recaiga efectos de cosa juzgada. Su actual consideración de plenario hace que en el juicio de desahucio por precario se pueda alegar, probar y resolver definitivamente la cuestión, sin posibilidad de replanteamiento en un ulterior juicio de la misma cuestión.

Tercero.- Error en la valoración de pruebas aportadas por al actora. Falta de pronunciamiento, concretamente sobre la excepción procesal de falta de acción de la actora alegada por el demandado en relación con la prueba aportada con número 2 de la demanda: La sentencia atribuye la propiedad de la vivienda litigiosa, sin más motivaciones, a la actora. Dicha afirmación, sin embargo, no es correcta; en primer lugar, Dña. Tamara (madre de la actora y suegra del demandado) no ha fallecido, y en segundo lugar, la actora se adjudicó el bien inmueble objeto de litigio por herencia de su padre, mediante una escritura pública en la que se describe el bien como privativo de su padre, sin acreditar el título de dominio de este último sobre el inmueble y aportando a la escritura pública la certificación de la titularidad catastral del mismo, que determina que Doña Tamara es la titular catastral del 100% de la propiedad, por lo que la recurrente entiende que concurre falta de acción.

Cuarto.- Infracción de los artículos 1959 y 1963 del Código Civil . Omisión y error en la valoración de la prueba. Desestimación indebida de las excepciones de prescripción adquisitiva extraordinaria del dominio y prescripción de las acciones reales sobre bienes inmuebles alegadas en la contestación a la demanda: Entiende la recurrente que se ha acreditado totalmente que el demandado viene viviendo en el inmueble litigioso de forma pública, pacífica, ininterrumpida y a título de dueño por más de treinta años, siendo su posesión de mejor derecho para adquirir el dominio sobre la vivienda, que el título que esgrime la actora.

Los hitos fundamentales que contravienen lo dicho en el párrafo cuarto del fundamento de derecho segundo de la sentencia, son:

1º.- El demandado lleva viviendo en el inmueble litigioso desde el año 1991 (no casi 30 años) sino 32 años en el momento del requerimiento.

2º.- Desde el año 1991, el demandado lleva viviendo en el inmueble litigioso de forma pública, pacífica, ininterrumpida.

3º.- Desde el año 1991, el demandado lleva viviendo en el inmueble y ejerciendo a título de dueño.

4º.- Los padres de la actora no cedieron una vivienda. Dicha vivienda se construyó sobre un corral que era de su propiedad (testifical de Doña Delfina en juicio) y fue sufragada por el demandado y por ellos.

5º.- La escritura de herencia aportada como documento 2 de la demanda, se realizó el día 19 de Julio de 2022, treinta y un años después de que el demandado empezara a vivir en el inmueble litigioso y en modo alguno es el momento en que se produjo la interrupción de la prescripción, puesto que dicho efecto solamente se produce por una reclamación extrajudicial fehaciente, por reconocimiento o por la demanda.

Quinto.- Manifiesta su disconformidad con el fundamento de derecho tercero y fallo de la sentencia, los cuáles imponen las costas al demandado.

La sentencia dictada, obviando el carácter plenario del juicio de desahucio por precario, sin entrar en más consideraciones, estima la demanda entendiendo que la actora tiene un título válido para ejercer la acción y que el demandado ocupa la vivienda objeto de autos de forma continuada, sin título y sin consentimiento y por ello le impone las costas. Al obviar el carácter plenario, prácticamente no entra a valorar las alegaciones y pruebas del demandado, pues caso contrario tendría que haber absuelto al demandado sin imposición de costas.

Al recurso se opuso la representación procesal de Dña. Joaquina, solicitando la confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.- Sobre el Juicio de Desahucio por Precario.

Comenzamos recordando que la figura jurídica del precario carece de una definición legalmente establecida, si bien se entiende por tal la ocupación de una cosa ajena sin título, o en virtud de un título nulo o que haya perdido su validez, es decir, sin que medie renta o cualquier otra contraprestación, ni otra razón que la mera condescendencia o liberalidad del dueño, de cuya voluntad dependerá poner fin a su propia tolerancia. En este sentido, la sentencia del Tribunal Supremo núm.- 124/2017, de 28 de febrero, declara que "Esta sala ha definido el precario como "una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho" ( sentencias 110/2013, 28 de febrero ; 557/2013, 19 de septiembre ; 545/2014, de 1 de octubre )".

En su regulación actual, el juicio de desahucio por precario ha pasado a ser un proceso plenario, sin limitación de debate ni medios probatorios, con la consecuencia lógica de que no resulta de aplicación la doctrina jurisprudencial sentada durante la vigencia de la anterior Ley procesal civil, sobre la remisión al juicio declarativo correspondiente cuando surgiera una cuestión compleja, de manera que, a diferencia de la antigua regulación, en el momento actual la sentencia que se dicte en esta clase de procesos produce efectos de cosa juzgada.

El desahucio por precario se configura hoy día como un procedimiento especial por razón de la materia, cuyo ámbito de aplicación se circunscribe al objeto que el propio legislador establece, esto es, las demandas que pretendan "(...) la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca"( artículo 250.1.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) . En consecuencia, la acción de desahucio por precario exige la concurrencia de los siguientes requisitos: (i) la posesión real de la finca por la parte demandante a título de dueño, usufructuario o cualquier otro derecho real que le permita su disfrute (siendo irrelevante si ocupaba o no previamente el inmueble); (ii) la posesión efectiva (bien material o inmediata, bien general o mediata) carente de título y sin pago de merced por el demandado o cuando sea ineficaz el invocado para enervar el cualificado que ostente la demandante, de manera que, en la confrontación de títulos, prevalezca el del demandante al ocupar el demandado la finca con un título ya extinguido, que ha perdido su eficacia o virtualidad, sin pagar renta ni merced, y por mera tolerancia de su titular; e (iii) identidad del inmueble objeto de desahucio.

Por lo tanto, siendo la finalidad del proceso de desahucio por precario la recuperación de la posesión de una finca del poseedor sin título o con título inhábil, su ámbito se limita, por un lado, al análisis de la legitimación activa o derecho de la demandante para obtener la tutela jurídica que impetra, por ostentar la posesión real de la finca a título de dueño, usufructuario o cualquier otro que le dé derecho a disfrutarla y, por otro, si el demandado es precarista o tiene un título que justifique su permanencia en la posesión, lo que deberá acreditar cumplidamente ( artículo 217.2 ley de Enjuiciamiento Civil), sin que baste la mera alegación de su existencia.

TERCERO.- Sobre el título de la actora.

Considera la recurrente, en buena síntesis, que el título de la actora (escritura de aceptación y adjudicación de la herencia causada por óbito de Don Eliseo, disolución de condominio y declaración de construcción, de fecha 19 de julio de 2022) no es suficiente a efectos de la acción ejercitada, pues, por un lado, Dña. Tamara (madre de al actora y suegra del demandado) no ha fallecido, apareciendo como titular catastral del 100% de la propiedad, y, por otro, la actora se adjudica el bien inmueble litigioso por herencia de su padre, mediante escritura pública en la que se describe el bien como privativo de su padre, sin acreditar el título de dominio de este último sobre el inmueble.

La escritura de aceptación y adjudicación de la herencia de 19 de julio de 2022 es un documento público, cuya fuerza probatoria es la prevista en el artículo 319 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al señalar que "los documentos públicos de los números 1º a 6º del art. 317, harán prueba plena del hecho, acto o estado de cosas que documenten, de la fecha en que se produce esa documentación y de la identidad de los fedatarios y demás personas que, en su caso, intervengan en ellos".

En dicha escritura pública se hace constar como bien privativo del causante el inmueble que nos ocupa, identificándolo plenamente y adjudicándoselo a la hija y heredera Dña. Joaquina en pago de sus derecho hereditarios, se adjudica: El pleno dominio de la finca descrita con el número 5, por su valor de SESENTA MIL EUROS (60.000€)", lo que acredita suficientemente la propiedad de la actora, tanto más cuando en la estipulación décimo-segunda de la referida escritura se hace constar: "Los comparecientes aceptan esta escritura y sus efectos según ha quedado redactada".

Afirma asimismo la recurrente que la escritura en cuestión está hecha a la medida de los intereses de la demandante,sosteniendo con ello que el citado instrumento público no da fe de la verdad intrínseca de lo que en el mismo se declara, pudiendo ser desvirtuado por prueba en contrario, más, insistimos, nada aporta el demandado que desvirtúe lo declarado en la escritura pública, cuyo contenido y efectos han sido expresamente aceptados por él, sin que en momento alguno haya procedido a su impugnación.

Por último, y con el fin de agotar la cuestión, resulta conveniente recordar que las certificaciones catastrales no constituyen prueba bastante para acreditar el dominio de un inmueble, constituyendo únicamente indicios a valorar con otros medios probatorios. Téngase en cuenta que el catastro inmobiliario se creó con una finalidad exclusivamente fiscal, cuál era la de reunir recursos para las Haciendas Locales mediante un gravamen de la propiedad territorial, por lo que era frecuente que la cartografía catastral se fijara o modificara a posteriori en base a declaraciones unilaterales de los propios interesados pues al Fisco le era indiferente que el gravamen fuera satisfecho por uno u otro contribuyente. De ahí que la doctrina jurisprudencial advierta que las certificaciones catastrales no constituyen por sí mismas pruebas de la posesión de una finca a título de dueño, constituyendo solo indicios que necesitan conjugarse con otros medios probatorios (por todas, sentencia del Tribunal Supremo de 26 de mayo de 2000).

CUARTO.- Sobre el título del demandado. Prescripción adquisitiva extraordinaria del dominio.

Argumenta la recurrente que el demandado lleva viviendo en el inmueble que nos ocupa de forma pública, pacífica, ininterrumpida y a título de dueño por más de 30 años, por lo que su posesión es de mejor derecho para adquirir el dominio sobre la vivienda que el título que esgrime la actora.

La prescripción extraordinaria por la posesión en concepto de dueño durante más de 30 años, a que se refiere el artículo 1959 del Código Civil, prescinde, a diferencia de la prescripción ordinaria del artículo 1940 del mismo Cuerpo Legal, de la concurrencia de la buena fe y justo título, de manera que solo exige una posesión ininterrumpida durante treinta años, si bien es imprescindible que dicha posesión mantenida y continuada lo sea en concepto de dueño, tal y como determina el artículo 1941del Código Civil, ya que el artículo 447 del mismo texto legal dispone a su vez que sólo la posesión que se adquiere y se disfruta en concepto de dueño puede servir de título de adquisición del dominio.

En este sentido es doctrina jurisprudencial consolidada que la referida posesión ininterrumpida como dueño ha de basarse en actos inequívocos, con clara manifestación externa en el tráfico ( sentencias del Tribunal Supremo de 3 de octubre de 1982, 16 de mayo de 1983 y 3 de junio de 1993), por lo que no es suficiente la simple tenencia material o simple, sino que a ella ha de añadirse el "plus" dominical de actuar y presentarse en el mundo exterior como efectivo dueño y propietario de la cosa sobre la que se proyectan los actos posesorios, es decir, no han de tenerse en cuenta, por no operar prescriptivamente en sentido positivo, los actos de mera condescendencia del efectivo propietario ( artículo 444 del Código Civil, en relación con el artículo 1942 del mismo texto legal), o realizados a espaldas del "verus dominus".

Profundizando en ello, la jurisprudencia viene reiterando que la posesión "en concepto de dueño" no es un concepto puramente subjetivo o intencional, por lo que no basta la pura motivación volitiva representada por el ánimo de tener la cosa para sí, sino que es preciso, además, el elemento objetivo o causal consistente en la existencia de "actos inequívocos, con clara manifestación externa en el tráfico" ( sentencia del Tribunal Supremo de 7 de febrero de 1997); "realización de actos que solo el propietario puede por sí realizar" ( sentencia de 3 de junio de 1993); "actuar y presentarse en el mundo exterior como efectivo dueño y propietario de la cosa sobre la que se proyectan los actos posesorios" ( sentencia de 30 de diciembre de 1994). Doctrina que es plenamente aplicable al supuesto aquí pretendido de haberse producido un cambio en el concepto posesorio ( artículo 436 del Código Civil) de precario en concepto de dueño, que, conforme pacífica jurisprudencia, no puede operar por el mero animuso unilateral voluntad del tenedor sin aquella conducta externa.

A lo expuesto ha de insistirse, tal y como tiene establecido reiterada doctrina jurisprudencial que, en todo supuesto de prescripción adquisitiva, ordinaria o extraordinaria, se precisa que la posesión del inmueble o derecho real inmobiliario que se pretende usucapir, lo sea a título de dueño. Se excluye así cualquier otro tipo de posesión de rango inferior a la de la propiedad; por ejemplo, la del usufructuario o la del arrendatario. La posesión en concepto de dueño no es un concepto puramente subjetivo o intencional, ya que el poseedor por mera tolerancia o por título personal, reconociendo el dominio en otra persona, no puede adquirir por prescripción, aunque quiera dejar de poseer en un concepto y pasar al animus domini.

En el caso concreto, esa posesión a título de dueño no puede inferirse del pago de los suministros de la vivienda o de las reparaciones de uso ordinario (documental del demandado), máxime cuando de adverso se aportan recibos de abono de IBI y, sobre todo, cuando la propia testigo y vecina de D. Braulio, Dña. Delfina, reconoció en el acto del juicio que es sabido que el solar y la casa eran del causante (padre de la actora) y su mujer (madre de la actora).

Finalmente, y por lo que hace a la prescripción de la acción ejercitada, apuntar que, aunque el artículo 250.1 2. de la Ley de Enjuiciamiento Civil aluda a la recuperación de la posesión, la acción de desahucio por precario no es una acción posesoria en sentido estricto porque no pretende la protección de la posesión como hecho, sino la protección del derecho a poseer frente al que posee sin título alguno; normalmente suele ser el derecho a poseer que corresponde al dueño por su condición de propietario, pero también puede ser el usufructuario o el arrendatario o cualquier otro que tenga el derecho a la posesión frente al que posee sin título. En consecuencia, las acciones para la defensa del derecho a poseer solo están sometidas, en su caso, al plazo general de prescripción que corresponda al derecho en el que aquél otro se funde. En este caso, como el derecho a poseer resulta del derecho de propiedad de la demandante, el plazo de prescripción sería el de 30 años del artículo 1963 del Código Civil ( sentencia de la Audiencia Provincial de León de 1 de junio de 2023), que claramente no ha transcurrido, por lo que la acción no está prescrita.

Procede, en suma, desestimar el recurso de apelación.

QUINTO.- Costas de la alzada.

La desestimación del recurso de apelación conlleva la imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante ( artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil En su redacción anterior al Real Decreto 6/2023, al tratarse de un procedimiento anterior al 20 de marzo de 2024).

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación en nombre de S.M. EL REY y por la Autoridad que nos confiere la Constitución Española, pronunciamos el siguiente