Sentencia Civil 605/2024 Audiencia Provincial Civil de Pontevedra nº 1, Rec. 472/2024 de 12 de diciembre del 2024

PRIMERO.- Planteamiento de la cuestión.

1.- Es objeto del presente recurso de apelación la sentencia por la que, estimando íntegramente la demanda presentada por D. Aurelio, frente a la Comunidad de Propietarios del edificio sito en la DIRECCION000 de la localidad de Poio, se condenó a la demandada, como responsable de los daños causados en la vivienda del actor por el deficiente aislamiento de la fachada del inmueble, a (i) realizar las obras y reparaciones oportunas, según las indicaciones del perito Sr. Adrian, para corregir la causa de las condensaciones y a efectuar la impermeabilización necesaria a fin de evitar humedades y filtraciones en el futuro, y (ii) a llevar a cabo las reparaciones oportunas en la vivienda del actor, reparando las humedades y pintando las paredes, según las indicaciones del citado perito, y, subsidiariamente, de no ejecutarse dichos trabajos, a abonar al demandante la cantidad de 4.985 € o la que resulte en ejecución de sentencia, más los intereses legales.

2.- La sentencia de instancia, tras exponer las posiciones de ambas partes y recordar la normativa y jurisprudencia recaída en materia de humedades y filtraciones en viviendas en régimen de propiedad horizontal ocasionadas por defectos de impermeabilización en elementos comunes del edificio, analiza la prueba practicada, básicamente circunscrita a los informes periciales emitidos por los arquitectos técnicos D. Adrian y D. Camilo, propuestos por el actor y la demandada, respectivamente, y, de acuerdo con las explicaciones del primero, no desvirtuadas por el segundo, concluye que las humedades obedecen a un deficiente aislamiento térmico o a la existencia de puentes térmicos en la fachada, es decir, a que los elementos funcionales de la fachada ya no cumplen su finalidad de aislamiento, siendo la solución más sencilla y eficaz forrar el aislamiento por el exterior a modo de fachada ventilada.

3.- Con estas premisas, considerando que los elementos origen de las filtraciones son elementos comunes ( art. 396 CC) y que, conforme al art. 10 LPH pesa sobre la Comunidad de propietarios demandada el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble, de modo que reúnan las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad, asumiendo las consecuencias de su inacción, estima íntegramente la demanda y condena a la demandada a realizar las obras necesarias para evitar las humedades y reparar los daños producidos, y, subsidiariamente a esta última petición, a abonar al actor la cantidad en que se valoran, de acuerdo con el presupuesto aportado con la demanda y ratificado en el acto del juicio.

4.- Disconforme con esta resolución, la Comunidad demandada interpone recurso de apelación, que articula sobre tres motivos, reproducción de los planteados al contestar a la demanda, esto es:

1º Con carácter previo, reitera la excepción de defecto legal en el modo de proponer la demanda, puesto que las peticiones del suplico resultan indeterminadas, genéricas y faltas de concreción, al remitirse a las indicaciones del perito sin precisar el tipo de obra a realizar, importe de la misma, modo de ejecución..., cuando tales indicaciones no existen, ya que, en el informe pericial al que alude el suplico, lo único que se dice al respecto es que la solución "más adecuada" sería realizar un revestimiento exterior a modo de fachada ventilada, lo que implica que existen otras soluciones que ni se mencionan, con la consiguiente indefensión para la demandada. Y lo mismo sucede con las reparaciones y obras a realizar en la vivienda del actor por los daños causados, respecto a las que, además, se abre la posibilidad de dejar su valoración a ejecución de sentencia, con infracción del art. 219 LEC.

2º En cuanto al fondo, se denuncia que la sentencia incurre en error en la valoración de la prueba, toda vez que la parte actora no ha acreditado cual es el supuesto defecto de impermeabilización de la fachada, ni la razón de que afecte únicamente a la vivienda del demandante, dato este último que lleva a pensar que se trata de una cuestión relacionada con la falta de ventilación y el uso que se viene haciendo de esta vivienda y no de deficiente impermeabilización de la fachada. En suma, no consta probado el origen de los daños ni, por ende, la responsabilidad de la Comunidad,

3º Subsidiariamente, se impugna el apartado de los daños en la vivienda del actor, al fundarse en un presupuesto impugnado en su día y que, sometido a contradicción en el acto de la vista, no debió tenerse en cuenta porque su autor no fue capaz de explicar el motivo por el que había valorado la reparación de la totalidad de la vivienda, cuando únicamente constan afectadas dos estancias, sin que en el informe se precise en qué concretas estancias se produce el problema de la condensación, cuáles ni cuántos son los paramentos dañados, ni los rodapiés ni suelos afectados...

5.- No obstante, antes de entrar a examinar los motivos de recurso, no es ocioso apuntar que, en relación con la legitimación del presidente de la Comunidad de propietarios demandada para interponer el recurso de apelación, al haberse decidido por los copropietarios, en la junta celebrada el 06/05/2024, no recurrir la sentencia dictada en la instancia, lo cierto es que ni la cuestión se ha planteado en forma ni se ha propuesto como prueba la admisión del acta de la citada junta, habiéndose limitado el demandante a acompañarla con el escrito de oposición al recurso, lo que impide a la Sala valorar dicho documento y adoptar la resolución oportuna.

SEGUNDO.- La excepción de defecto legal en el modo de proponer la demanda.

6.- Por lo que se refiere a la excepción invocada, el art. 416 LEC, bajo el título "Examen y resolución de cuestiones procesales, con exclusión de las relativas a jurisdicción y competencia", establece en su apartado 1 que "[d]escartado el acuerdo entre las partes, el tribunal resolverá, del modo previsto en los artículos siguientes, sobre cualesquiera circunstancias que puedan impedir la válida prosecución y término del proceso mediante sentencia sobre el fondo y, en especial, sobre las siguientes:... 5.ª Defecto legal en el modo de proponer la demanda o, en su caso, la reconvención, por falta de claridad o precisión en la determinación de las partes o de la petición que se deduzca".

7.- Y el art. 424 LEC prevé el trámite a seguir cuando el demandado alegare en la contestación a la demanda la falta de claridad o precisión de ésta en la determinación de las partes o en las pretensiones deducidas, o si, de oficio, el tribunal apreciare tales defectos, indicando que, en tal caso, admitirá en el acto de la audiencia las aclaraciones o precisiones oportunas (apartado 1), y, para el supuesto de no formularse dichas aclaraciones y precisiones, dispone que el tribunal "sólo decretará el sobreseimiento del pleito si no fuese en absoluto posible determinar en qué consisten las pretensiones del actor o, en su caso, del demandado en la reconvención, o frente a qué sujetos jurídicos se formulan las pretensiones"(apartado 2).

8.- El apartado 2 del art. 424 LEC se limita en este aspecto a hacerse eco de reiterada doctrina jurisprudencial, conforme a la cual la excepción de defecto legal en el modo de proponer la demanda debe ser interpretada restrictivamente. Los defectos de la demanda que pueden fundar la excepción contemplada en los arts. 416.1.5º y 424 LEC han de venir referidos a incumplimientos o vinculaciones de las exigencias de forma y contenido definidas en el art. 399 LEC, cuando sean de tal naturaleza y entidad que, respecto de la parte contraria, obstaculicen la oposición y planteamiento de la defensa, o bien, respecto del juzgador, aquellos defectos comprometan la necesaria congruencia de la sentencia. De aquí que la excepción solo comprenda defectos que impliquen la infracción de las exigencias del art. 399 LEC y sean susceptibles de provocar la indefensión en la parte contraria, lo cual, por otra parte, no es sino expresión de la doctrina constitucional que obliga a interpretar y aplicar los requisitos procesales en el sentido más favorable a la efectividad del derecho a la tutela judicial efectiva, evitando la imposición de formulismos enervantes contrarios al espíritu y finalidad de la norma, de modo que, al examinar el cumplimiento de los requisitos procesales exigidos, deberá ponderarse la entidad real del vicio o defecto advertido, en relación con la sanción de cierre del proceso.

9.- En esta línea, la jurisprudencia tiene reiteradamente declarado que no concurre la excepción cuando la falta de claridad y precisión del suplico no ha podido causar indefensión a quien la opone, y que, aun cuando la formulación del suplico sea técnicamente defectuosa, no se incurre en la excepción si de los hechos de la demanda se infiere qué es lo que se pretende.

10.- En el presente caso, la detenida lectura de la demanda y de la documentación que se acompaña no dejan lugar a dudas sobre qué acción se ejercita, en qué hechos se fundamenta y qué es lo que se pide, a saber, se denuncia la existencia de humedades por condensación en la vivienda del demandante, con los consiguientes daños en paredes, suelos y techos, causadas por defectos de aislamiento de la fachada norte del edificio, postulándose la adopción de las medidas necesarias para evitar que dicha situación se siga produciendo y la condena de la demandada a reparar los desperfectos ocasionados.

11.- Cierto es que, a la hora de puntualizar qué medidas se interesan y cuáles son los concretos daños cuya reparación se solicita, la demanda se remite al informe elaborado por el perito Sr. Adrian, en vez de concretarlos en el mismo suplico. Pero dicha opción en absoluto puede generar indefensión alguna desde el momento en que el perito no solo aclara en su informe cuál es, en su opinión, la causa del daño, sino que precisa la solución que considera más eficaz para subsanar el defecto, a saber, reforzar el aislamiento del paramento exterior, a modo de fachada ventilada. Solución que la parte demandada podrá o no compartir, pero que no suscita incertidumbre alguna, sin que incumba al demandante la carga de exponer y argumentar la improcedencia de otras posibles medidas que no comparte ni reclama.

12.- En cuanto a la reparación de los concretos daños causados, tampoco se observa indefinición alguna. El actor pide que se arreglen los daños existentes en paredes, suelos y techos de su vivienda, aportando un presupuesto de reparación. Si la demandada considera que no se acredita qué daños existen, cuáles responden a humedades imputables a la deficiente impermeabilización, si el importe es excesivo o si la cuantificación no puede dejarse para el trámite de ejecución de sentencia..., son extremos que deberá hacer valer a través de las reglas sobre la carga de la prueba, pero que desde luego no impiden conocer en qué consiste la pretensión del actor al respecto.

13.- Con arreglo a lo expuesto, la excepción invocada no puede ser estimada, lo que determina la desestimación del motivo de recurso.

TERCERO.- Valoración de la prueba sobre la causa de los daños.

14.- Descartada la excepción de demanda defectuosa, la controversia en esta alzada se circunscribe a dilucidar la causa de las condensaciones que presenta la vivienda DIRECCION001, Poio, y, más concretamente, si se trata de humedades que tienen su origen en una deficiente impermeabilización de la fachada, o de un exceso de condensación motivada por la falta de ventilación de las dependencias y el uso de la vivienda.

15.- Sobre esta cuestión, se aporta con el escrito demanda el informe emitido por el perito Sr. Adrian que, en la visita realizada en fecha 09/02/2023 para analizar las patologías existentes en la vivienda, indica que "que en la cara interior de los paramentos que conforman la fachada de la vivienda aparecen evidentes signos de condensación interior que están provocando daños tanto a nivel estético como material en su interior"(cfr. el informe aportado -doc. 7 de la demanda-).

16.- Más concretamente, previo el correspondiente examen de las patologías, el mencionado perito señala:

"Las humedades mostradas en las imágenes detectadas en la visita de inspección y aportadas gráficamente en el apartado 3 se corresponden claramente con una patología de humedades por condensación.

Técnicamente estas humedades se producen en la cara interior de paramentos de una vivienda que están en contacto con el ambiente exterior por un deficiente aislamiento térmico o la existencia de puentes térmicos.El uso normal de una vivienda en condiciones de confort por parte de sus inquilinos genera que el aire interior esté caliente, y es este aire el que, al entrar en contacto con superficies frías como son la superficie interior de estas paredes mal aisladas, alcanza su punto de rocío pasando a estado líquido, origen de estas humedades que pueden provocar patologías como: - Manchas de moho y hongos. - Malos olores. - Humedad en interior de armarios. - Moho y pudrición en mobiliario de madera. - Problemas respiratorios y enfermedades alérgicas. - Ambiente insalubre."

17.- Con fundamento en estas observaciones, el perito llega a la siguiente conclusión sobre las posibles medidas a adoptar para impedir que se continúen produciendo las humedades (apartado 5 del informe -doc. 7-):

"Para el tratamiento de estas humedades de condensación la solución más correcta es la de evitar el enfriamiento de los paramentos interiores de la vivienda con la mejora o aportación de aislamiento térmico por la cara exterior, de este modo se facilita que la cara interior de estos muros de fachada esté a una temperatura de confort adecuada y se evita el gran salto térmico que produce la condensación del aire de ambiente interior.

Durante la visita de inspección se observa como en algunas fachadas de edificaciones que pertenecen a la misma promoción, antigüedad y tipología constructiva que el bloque en el que se incluye la vivienda analizada, ya han optado por realizar un revestimiento exterior a modo de fachada ventilada, que es la solución mas adecuada para este tipo de patologías y es además, un indicativo evidente de que por la configuración constructiva de estas viviendas están siendo problemas comunes en otras edificaciones del mismo tipo."

18.- En el acto del juicio, el perito Sr. Adrian se ratificó en su informe, explicando a preguntas de las partes, de manera clara y convincente, que (m. 15:45 y ss.):

"allí lo que se observa es son básicamente humedades por condensación; condensación es, por explicarlo sencillo, cuando el aire caliente que existe dentro de una vivienda, por el propio uso de la vivienda, la temperatura a la que tiene que estar, etc., cuando los cerramientos de la vivienda están muy fríos, el aire caliente entra en contacto con ese frío que hay en las paredes, condensa, se vuelve líquido y eso termina pudriendo elementos como la madera, la pintura, parecen hongos, malos olores, etc, y eso es debido a la diferencia de temperatura que se genera entre interior y exterior; (preguntado si esas humedades que existen en el piso se solventarían ventilando) no, ventilando se conseguiría que hiciese más frío dentro de la vivienda e igualar la temperatura, pero no se trata de enfriar la vivienda sino de airearla;(preguntado si esos daños se han ido incrementado progresivamente) sí, cuando el origen es una patología de falta de aislamiento, o más que falta de aislamiento, que el aislamiento que existe originalmente en el edificio, que es del año 2003, creo, con el paso de los años ha dejado de funcionar, es decir, los materiales constructivos, materiales, aislamientos, o cualquier otro elemento constructivo, tienen una vida útil, cuando se agotan dejan de funcionar, y en este caso, por mucho tiempo que se deje, no se va a arreglar solo y lo único que puede hacer es empeorar...;en la zona hay otro edificio, que son de la misma promoción y se ha realizado una obra que es la que propone, es la solución más lógica para este edificio, es decir, el problema es el aislamiento, esa fachada está formada por dos tabiques y, en el medio, está el aislamiento, ahí es donde hay que actuar, hay dos posibles soluciones técnicamente, una es rehacer ese aislamiento, que supone una obra inviable porque supondría romper todas las cámaras y sustituir el aislamiento, o la solución técnica más sencilla, que... es forrar con un aislamiento por el exterior, que es lo que han hecho, hay un edificio al lado, que es de la misma época, la misma tipología constructiva, la misma orientación, exactamente igual, y es la decisión que se ha tomado en la otra fachada y... que considera más optima...;la normativa de construcción en cuanto a ese aislamiento era la NBE CT 79..., esa norma es del año 79, estuvo en vigor hasta el año 2006, que entra el Código Técnico, el edificio es del año 2003, por tanto estaría obligado a cumplir la norma del 79, y lo que dice, lo pongo en el informe, es el art. 6 , es que hay que cumplir unos coeficientes de pérdidas de temperatura, es decir, lo que decía al principio, los edificios se aíslan, no para que no entre el frío, sino para que no salga el calor, que es el sentido que tiene un aislamiento; dice el art. 6 que se deben aislar de manera, dice textualmente, que nunca existan condensaciones ni afectación por condensación, que es justo lo que tenemos en este edificio; esa normativa ya marcaba unas condiciones de aislamiento que a día de hoy han dejado de funcionar...; la fachada está bastante mal, estéticamente y funcionalmente;por el interior de la vivienda hay que reparar los daños, pero siempre después de reparar el origen, lo primero que habría que hacer es actuar por el exterior...; estuve en la vivienda inmediatamente inferior, y estuve también hablando con los vecinos afectados en su día en el otro bloque, en esa fachada, que esta al norte, todos tenían el mismo problema..."

19.- A continuación, preguntas del letrado de la demandada respecto de la causa de las humedades, el perito insistió en que:

"condensación es lo que se aprecia estéticamente en el interior de la vivienda; el origen de la condensación pueden ser filtraciones por la fachada; es evidente que existen humedades por condensación; estas humedades por condensación no son por el ambiente, a mi me sirve con una inspección visual, dada mi experiencia, para saber que eso es condensación y no es por falta de ventilación, seguro; esa condensación deriva, en este caso, específicamente, de la falta de funcionalidad del aislamiento térmico de esa fachada;(preguntado qué prueba hizo para saber que está fallando el aislamiento térmico) es por comparativa, es solamente en la fachada norte, el resto de la vivienda no padece humedades de condensación, en el resto del edificio sí funciona el aislamiento por la orientación; el problema es de esa fachada; no tiene por qué dejar de funcionar en todo el envolvente del edificio, porque todas las fachadas no están afectadas por las mismas condiciones climáticas,es decir, ese aislamiento, por la orientación, por el frio que soporta, por las lluvias sobre todo que ha soportado esa fachada, lógicamente, la afección y el comportamiento es diferente, el edificio no es homogéneo en cuanto a su respuesta, no tiene por qué, hay fachadas que les da más el sol, otras menos, y los materiales responden en cuanto a las afecciones que vayan teniendo..., no es un conjunto homogéneo que se comporte igual; como solución propone hacer un revestimiento, hay otras soluciones, pero bajo mi punto de vista serían más costosas y no tan efectivas; (preguntado si una de las posibles soluciones podría ser mediante la colocación de un aislamiento de pladur en los paramentos afectados) parcial, porque hay que tener en cuenta que lo son los forjados por así decir, suelos y techos, esos llegan al exterior, y cuando yo aíslo por el interior de una vivienda hay una parte en el perímetro, tanto arriba como abajo, que no estoy aislando, hay que aislar por el exterior...;(preguntado si el hecho de que los daños aparezcan focalizados en una de las esquinas del dormitorio, si fuera un problema de aislamiento de la fachada, no es cierto que tendría que estar afectado todo el paramento) el tema de que aparecen, visualmente, más focalizado, más incrementado en las esquinas, es porque es donde el paramento sufre más los cambios de temperatura, son las esquinas las juntas abiertas en la fachada, es donde estéticamente más se aprecian por el interior, pero el problema es global de toda la fachada."

20.- En resumen, el perito Sr. Adrian concluye que las humedades por condensación determinantes de los daños observados en la vivienda del demandante Sr. Aurelio responden a una pérdida de funcionalidad del aislamiento de la fachada y que la medida más eficaz para evitar que sigan produciéndose pasa por reforzar o forrar el aislamiento exterior, a modo de fachada ventilada o similar.

21.- Es cierto que el perito Sr. Camilo, en línea con la tesis mantenida por la Comunidad demandada, que imputa la existencia de humedades por condensación a ciertas prácticas en el uso de la vivienda, señala en su informe que el origen del problema radica en que a la altura de los forjados se produce un puente término que rompe la superficie aislante y, debido a la diferencia de temperatura entre el interior y el exterior, provoca que la humedad interna se condense en dichas zonas, proponiendo como solución la adopción de medidas en la utilización de la vivienda, como una ventilación adecuada, control de la temperatura..., y, en su caso, una actuación sobre la parte interior de los paramentos de la vivienda, mediante un trasdosado de pladur.

22.- Pero, como se recoge en el mismo dictamen y el propio perito reconoció en el acto del juicio, por un lado, la existencia de un puente térmico en el encuentro de los forjados con la fachada es un defecto constructivo que afecta a un elemento común y provoca un aislamiento deficiente, y, por otro lado, que la solución propuesta no evitaría las humedades, sino que solo las reduciría, admitiendo que la medida más efectiva era la fachada ventilada.

23.- Efectivamente, en el informe pericial, al describir la situación del dormitorio principal y de los dormitorios 1 y 2, se hace constar:

"En el dormitorio principal se observa la presencia de manchas por condensación sobre la superficie de la pintura interior de la estancia, formadas por hongos y mohos en los revestimientos interiores que limitan principalmente con la fachada exterior del edificio (fachada Norte), con mayor incidencia en el encuentro del cerramiento con la estructura del edificio, provocadas por un puente térmico que se genera por diferencia de temperatura y que se transmite a través de la propia estructura del edificio (forjados, zunchos, pilares, etc..)además de pequeñas manchas repartidas por el resto de los revestimientos interiores consecuencia de una contaminación por exceso de humedad ambiental en su interior. Estas patologías son consecuencia principalmente, de una escasa capacidad aislante del edificio (deficiente aislamiento térmico, disposición del mismo, etc..),que, aunque se puede minimizar en determinadas condiciones, según su orientación, habitabilidad, uso, ventilación, etc., en determinadas épocas del año y con grandes diferencias de temperatura entre el interior y el exterior, en estos casos.

La alta humedad ambiental interior de la vivienda, provoca además el deterioro de elementos de madera, tales como la tarima flotante y rodapiés, con la aparición de manchas negras y decoloraciones en las juntas de las lamas en la tarima flotante y rodapiés que se encuentran en contacto con el cerramiento exterior."

Presenta las mismas patologías que el dormitorio principal con presencia de manchas por condensación sobre la superficie de la pintura interior formadas por hongos y mohos en los revestimientos interiores que limitan principalmente con la fachada exterior del edificio (fachada Norte), con mayor incidencia en el encuentro del cerramiento con la estructura del edificio, provocadas por un puente térmico que se genera por diferencia de temperatura y que se transmite a través de la propia estructura del edificio (forjados, zunchos, pilares, etc..)además de pequeñas manchas repartidas por el resto de los revestimientos interiores consecuencia de una contaminación por exceso de humedad ambiental en su interior. No se aprecian signos de filtración de agua a través de los cerramientos exteriores.

Al igual que el resto de los otros dos dormitorios, pero con menor incidencia ya este dormitorio 2 y el salón presenta pequeñas manchas de condensación sobre la superficie de la pintura interior, formadas por hongos y mohos en los revestimientos interiores, principalmente por la elevada humedad ambiental provocada por las condensaciones en la carpintería de aluminio. Estas patologías son consecuencia principalmente, de una escasa capacidad aislante de la carpintería que aunque se puede minimizar en determinadas condiciones, en determinadas condiciones, según su orientación, habitabilidad, uso, ventilación, etc. en determinadas épocas del año y con grandes diferencias de temperatura entre el

interior y el exterior son complicadas de evitar, como en este caso y requieren de una ventilación adecuada, manteniendo una temperatura constante y evitando cambios bruscos de temperatura. En este dormitorio y salón no se observan deterioros en la tarima de madera y rodapiés."

24.- En consonancia con estas observaciones, el perito Sr. Camilo concluye en su informe:

"La vivienda presenta en la actualidad manchas de condensación repartidas sobre la superficie de la pintura interior de la vivienda a través de la fachad norte (Dormitorio principal y dormitorio 1 ) , formada por hongos y mohos, provocadas principalmente por puentes térmicos que se generan por diferencia de temperatura y que se transmite a través de la propia estructura del edificio(forjados, zunchos, pilares, etc..) además de pequeñas manchas repartidas por el resto de los revestimientos interiores consecuencia de una contaminación por exceso de humedad ambiental en su interior. Siendo estas patologías consecuencia, de una escasa capacidad aislante del edificio (deficiente aislamiento térmico, carpintería exterior sin rotura de puente térmico, etc.),que, aunque se puede minimizar en determinadas condiciones, según su orientación, habitabilidad, uso, ventilación, etc en determinadas épocas del año y con grandes diferencias de temperatura entre el interior y el exterior. Para eliminar o minimizar estos defectos en el interior de la vivienda, se deberá tener un adecuado mantenimiento..."

25.- Y en el acto de la vista, el perito Sr. Camilo, a preguntas del letrado de la demandada, manifestó (m. 28:55 y ss.):

"Acudió a la vivienda perjudicada en el mes de octubre de 2023; (son) humedades por condensación; (preguntado a qué las achaca) esa condensación es fundamentalmente por un puente térmico; un puente térmico es un elemento que se encuentra en contacto con el exterior de la edificación, un elemento interior que se encuentra en contacto con el exterior del edificación a través de los cantos de forjado, o sea las placas del edificio que se encuentran en contacto y los cerramientos apoyados sobre ellos, que transmiten una diferencia de temperatura con el tabique interior,por eso se manifiestan principalmente en la zona de los rodapiés y en la zona alta del tabique que es la zona de las cornisas de escayola; (preguntado si obedecen a un deficiente aislamiento) el aislamiento en principio está metido dentro de la cámara de aire, es decir, el cerramiento está compuesto principalmente por dos hojas de ladrillo, una hoja de ladrillo exterior que se encuentra revestida, que es el color que aparece en las fotografías y en el informe, tiene una cámara de aire interior, un aislamiento térmico interior y un tabique interior, el problema es que ese tabique interior está apoyado sobre un elemento que está en contacto con el exterior, entonces, por diferencia de temperatura , lo que hace es condensar esa zona interior, entonces se genera un vapor de agua, ese vapor de agua en una zona fría condensa y al condensar lo que genera es un moho en esas zonas, por encima del rodapie y la zona superior que son la zona de las cornisas; (preguntado si se va a producir igual aunque el aislamiento esté bien) eso se va a producir igual, en estos casos se produce igual, es por el sistema constructivo que se ha realizado en ese edificio;ese edificio se ha construido conforme a la normativa vigente en ese momento; (preguntado como se puede solucionar) ese tipo de defecto es un defecto general en el edificio, no es un defecto que afecte solamente a esta vivienda., es un defecto general, qué pasa, que en determinadas circunstancias se acentúa en mayor o menor medidadependiendo de varios factores, primero, la orientación norte, no recibe soleamiento prácticamente en 6 o 7 siete meses u ocho, durante todo el año, es la pared más fría porque la orientación norte es una orientación que genera más frío en el exterior..., esas diferencias de temperatura lo que hacen es producir el efecto en mayor medida; después influyen otros factores, la habitabilidad dentro de la vivienda, la ventilación, si tiene una temperatura constante dentro de la vivienda, etc.; como se ha ejecutado es un defecto que aparece generalmente en este tipo de edificaciones, dependiendo de lo que he comentado antes; otras orientaciones, por ejemplo la sur, a lo mejor este defecto no se manifiesta de esta manera; pero no significa que el edificio tenga un defecto de impermeabilización ni de filtración de agua ni nada, yo no he detectado ningún tipo de filtración a través del cerramiento exterior, un defecto de filtración de agua lo que produce es una penetración de agua a través de un elemento constructivo que viene desde el exterior hacia el interior de la edificación, lo que provoca es que esa agua, que está penetrando a través de los diferentes elementos constructivos, lo que hace es embochar la pintura, levantaría los rodapiés, se despegarían del soporte, etc., eso no se manifiesta, yo no lo he visto en las dos visitas...; (preguntado si entonces no sería necesario actuar sobre la fachada si hace un control de la temperatura) yo lo digo en mi informe, a lo mejor no se llega a minimizar o eliminar del todo, pero sí se mejoraría mucho las circunstancias de habitabilidad dentro de la vivienda, condiciones de un correcto mantenimiento, una ventilación adecuada, mantener una temperatura constante dentro de la vivienda, etc.;ese tipo de medidas ayudan a tener una mejor habitabilidad dentro de la vivienda y minimizan este defecto; (preguntado sobre, si en caso de que hubiera que actuar sobre la fachada, hay otras soluciones) hay varios tipos de sistemas, los principales son fachada ventilada, que lleva un revestimiento, un aislamiento térmico por el exterior y después lleva una cámara de aire ventilada..., con un recubrimiento final que puede ser cerámico, de material cerámico como una plaqueta, o de material de aluminio y/o puede ser un revestimiento con un sate, que un sistema de aislamiento térmico por el exterior que es aislamiento térmico que va adherido directamente sobre el revestimiento;(preguntado si se podría actuar sobre el interior colocando un trasdosado de pladur) ese tipo de trasdosados interior también minimizan ese tipo de defecto..., pero para eso tendría que quitar el rodapié, tendría que quitar la cornisa y meterle un aislamiento con pladur, un elemento que me rompa esa rotura de puente térmico... "

26.- El mismo perito Sr. Camilo, interrogado por la Juzgadora a quo,admitió que la solución de revestimiento interior no solucionaría el problema observado:

"La causa de las condensaciones es la existencia de un puente térmico, es un defecto constructivo...; (preguntado si el control de la temperatura solucionaría el problema) al cien por cien seguramente no..., por mucho que se controlara, no;hay otros factores que también influyen, la carpintería exterior también; (preguntado sobre si la solución del trasdosado interior es definitiva) el trasdosado evita esas roturas de puente térmico, esas diferencias de temperatura en las zonas que limitan el cerramiento contra el solado y contra el techo, que son los puntos fríos..., el tabique interior está en contacto con un elemento frío, que es el canto del forjado y lo que me hace es transmitir ese frío para dentro, y por una diferencia de temperatura condensa, lo que hago, si le meto un trasdosado por el interior, es evitar que esa condensación se produzca; ¿que la manera más efectiva es meterle un trasdosado por el exterior?, es la más efectiva si me pregunta eso; (preguntado por la diferencia entre una y otra) en coste, es mucho más importante, por ejemplo, es mucho más barato el trasdosado por dentro, poque además solo afectaría a la vivienda afectada en este caso, en otro caso habría que hacerlo en el conjunto de la edificación..., no sé si hay más viviendas afectadas..."

27.- Finalmente, a preguntas de la letrada del demandante, el perito señaló que la solución propuesta implicaba una disminución del espacio útil de la vivienda y, aunque en un lenguaje corporal muy clarificador, que el edificio no cumplía la norma NBE CT 79.

28.- En definitiva, a la vista de los dictámenes y de las aclaraciones ofrecidas en el juicio, la Sala se inclina por el informe del perito Sr. Adrian, tanto en lo que se refiere a la causa del problema como, sobre todo, a la solución a adoptar, que no solo da respuesta a la vivienda del actor, sino a las demás que tienen orientación norte y que también presentan idéntico problema, así en el mismo edificio (vivienda NUM000, conforme pudo comprobar el perito Sr. Adrian), como en los adyacentes de la misma promoción (según declaró en la vista el administrador de las fincas NUM001 y NUM002 de la DIRECCION000).

29.- Es más, aun cuando se atribuyera análoga consistencia a los dos informes, si ambos peritos coinciden en que estamos ante un problema que afecta a un elemento común, cual es la fachada, sea por pérdida sobrevenida de las condiciones de aislamiento térmico del material empleado, sea por un puente térmico existente desde el principio pero que se manifiesta ahora por la afectación que conlleva el transcurso del tiempo en los materiales, no cabe sino concluir igualmente, que la Comunidad es la responsable del daño, sea por infracción del art. 10.1 letra a) LPH, que le obliga a realizar "[l]os trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal",sea por aplicación de los arts. 1902 y 1907 del Código Civil, que establecen la responsabilidad por los daños causados por culpa o negligencia, en este caso por no llevar a cabo las necesarias labores de mantenimiento o reparación.

30.- Responsabilidad que conlleva la obligación de resolver el problema, lo que pasa por asumir la solución más efectiva, que no es sino la propuesta por el arquitecto técnico Sr. Adrian -como reconoció el perito Sr. Camilo en el juicio-, en tanto que las medidas planteadas por la Comunidad demandada, respecto de los usos de la vivienda, simplemente minorarían las humedades pero no resolverían el problema, y respecto del revestimiento interior, además de tener un alcance limitado, reduciría la superficie útil, y, por tanto, la habitabilidad del inmueble. La solución propuesta por el perito Sr. Adrian es, entre las posibles, la más eficaz para la definitiva erradicación del problema, por lo que el motivo de recurso no puede ser acogido.

CUARTO.- Los concretos daños que presenta la vivienda.

31.- En tercer lugar, la recurrente cuestiona el pronunciamiento relativo a la reparación de los daños ocasionados en la vivienda, porque se remite al informe del perito, en el que no se precisa en qué estancias se produce el problema de la condensación, ni cuáles ni cuántos son los paramentos, rodapiés y suelos afectados, y valora la pretensión indemnizatoria subsidiaria conforme a un presupuesto que, impugnado, no fue debidamente explicado e incluye superficies y conceptos que exceden de los afectados.

32.- El motivo tampoco poder prosperar porque, si bien el informe aportado con el escrito de demanda no concreta las estancias afectadas, sino que se limita a incorporar fotografías de los daños en paramentos, suelos, rodapiés, carpintería..., el perito Sr. Adrian aclaró en el juicio cualquier duda al respecto al precisar:

"las más afectadas, que era la fachada norte, eran según entras de frente había un baño y a la derecha y a la izquierda dos dormitorios, estaban afectadas paredes, suelos, techos...ha podido ver la valoración que hizo el reparador, hablamos sobre 30 m2 de suelo, que sería el equivalente a los dos dormitorios, que deben tener 12 cada uno más parte del pasillo, y había unos 180 m de pintura, que se debe corresponder con paredes y techos; el presupuesto es del contratista, lo que entiendo yo es que está valorando pintura, bajo mi punto de vista debería ser estancia completa incluyendo techo; cuando va la vivienda ve afectados los dos dormitorios y el baño que son los dan a la fachada norte, es donde vio daños..., la vivienda debe tener 90 m2, serían más porque si solo el techo serían 90 y de paredes hay más..., es posible que esté valorando el pintado completo del techo y lo que son las estancias completas...".

33.- En otras palabras, en la inspección efectuada en febrero de 2023, el perito observa daños en el dormitorio principal, el dormitorio 1 y en el baño. A mayor abundamiento, el perito Sr. Camilo, que visitó la vivienda ocho meses más tarde, describe en su dictamen que, además del dormitorio principal y el dormitorio 1, existen manchas de condensación en el baño existente entre estos dormitorios, así como que el "dormitorio 2 y el salón presentan pequeñas manchas de condensación sobre la superficie de la pintura interior".Nos encontramos, pues, ante humedades por condensación que, en mayor o menor medida, afectan a tres dormitorios, el salón y un baño.

34.- Lógicamente, la reparación debe extenderse a los techos y totalidad de paramentos y rodapiés de las estancias afectadas, sin que sea admisible, como pretende la demandada, que solo se pinte la zona o trozo de paramento que presente machas y no el conjunto porque eso daría lugar a defectos estéticos por diferencias de color, incumpliendo el principio básico de reparación integra del daño.

35.- Precisamente, esta circunstancia es lo que justifica la remisión, en caso de inactividad de la Comunidad, a la cantidad que aparece en el presupuesto elaborado por Construcciones Sineiro y debidamente ratificado por su autor en el juicio, presupuesto cuya diferencia en las superficies a tratar que menciona el perito Sr. Camilo en su dictamen consiste en que (i) este último solo incluye los paramentos dañados de cada estancia y no la estancia al completo, lo que no se comparte, e (ii) incurre en una contradicción, puesto que únicamente recoge la reparación de los daños causados en el dormitorio principal y en el dormitorio 1, cuando en el propio dictamen recoge que también los hay en otras dependencias,

QUINTO.- Costas procesales.

36.- La desestimación del recurso de apelación comporta que se impongan a la recurrente las costas de esta alzada, al no apreciarse dudas de hecho ni de derecho que puedan fundamentar que se excepcione el principio objetivo del vencimiento, ya que, como sea dicho antes, aun cuando la causa de las humedades fuese la existencia de un puente térmico, la Comunidad seguiría siendo responsable al no haber adoptado medida alguna para evitar el daño, máxime tras las diversas reclamaciones realizadas por el actor, por sí en la junta general y a través de su asistencia letrada, según se desprende de la documentación aportada ( art. 398 LEC) .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

LA SALA