"Que desestimo en su integridad la demanda interpuesta por la representación procesal de Don Raúl contra Don Segundo, a quien absuelvo de todos los pedimentos de la demanda, con imposición al actor de las costas procesales."
Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 19/07/2024.
PRIMERO.- Planteamiento y resolución del litigio en la instancia
1.La parte actora interesa en el suplico de su escrito inicial se declare la existencia de defectos ocultos en la vivienda vendida por el demandado, "denominada esta acción como "remedios" en la legislación catalana, que la hacen impropia para su uso",con petición de condena al pago de 43.470,15 euros "a que ascienden los daños y perjuicios sufridos por mi mandante, así como los intereses legales de la cantidad reclamada, todo ello con expresa imposición de las costas al demandado"
2.Precisa en su demanda los siguientes extremos relevantes para justificar su reclamación:
1º D. Raúl adquirió a los demandados la vivienda sita en la DIRECCION000, de Barcelona en fecha 11 de abril de 2019 mediante escritura pública de compraventa otorgada ante el Notario de Barcelona, D. Francisco Javier Hernández Alonso, nº 1.083 de su protocolo.
2º El vendedor había entregado la vivienda en un estado jurídico de perfecta apariencia, entregando su cédula de habitabilidad de una superficie útil de 100 m2, vigente a la fecha de la adquisición, la cual se encuentra protocolizada en la propia escritura de compraventa; y no informó en ningún momento que existiera problema alguno de humedades o de filtración de agua.
3º A principios de septiembre, los albañiles contratados por el demandante para efectuar obras de reforma, al retirar algunos muebles que los vendedores habían dejado, se apercibieron que se encontraban enmohecidos y oxidados por las partes inferiores y traseras. Levantaron parte del parquet y zócalos, verificando la existencia de importantes humedades que llegaban a afectar incluso a las paredes de pladur que cubrían las paredes de origen y los armarios empotrados.
4º Ante la situación descrita, y aconsejado por los propios albañiles, el demandante solicitó los servicios profesionales de la empresa MURPROTEC, especializada en tratamientos contra la humedad. Estos profesionales tuvieron que derribar las paredes de pladur del DIRECCION000, tras las que confirmaron la grave afectación por humedades en las paredes originales, tanto por capilaridad en su contacto con el suelo como por infiltraciones laterales. Al estar recubiertas las paredes originales con pladur (doble cámara), no se había podido verificar el estado de la afectación de las mismas hasta su derribo.
5º Ante la gravedad de la situación, el demandante accedió a llevar a cabo el inmediato tratamiento recomendado por Murprotec, consistente en un proceso de encubado y de inyecciones de micro emulsiones; y asimismo, además del tratamiento contra la humedad, tuvo que efectuar (i) los trabajos de albañilería necesarios para el derribo y colocación del suelo, zócalos y pladur en mal estado, con suministro y colocación de los nuevos materiales, (ii) la reinstalación eléctrica de las conducciones en las paredes afectadas por la humedad y (iii) tuvieron que pintarse todas las zonas sobre las que habían existido las previas intervenciones. Todo ello con un coste de 43.470'15 euros
3.En definitiva, plantea su reclamación partiendo de la siguiente conclusión:
"Resulta indiscutible que el vendedor está obligado al saneamiento de lo vendido. Tal y como figura en la cláusula cuarta de la escritura de compraventa, y de conformidad con la legislación aplicable a la compraventa de inmuebles y concretada en el artículo 621-9 y concordantes del Libro Sexto del Código Civil de Catalunya , la parte vendedora queda obligada al saneamiento por evicción y por defectos o gravámenes ocultos en los términos legales.
Resulta acreditado que la vivienda entregada no es conforme al contrato, por cuanto no es idónea para el uso habitual a que se debe destinar. El vendedor no informó de la grave problemática de la vivienda, que estaba afectada por humedades en porcentaje superior al 90% y que la hacían inidónea, al estar en riesgo su estructura y resistividad de sus materiales, y la salud a nivel respiratorio y óseo, por la exposición al moho, hongos y humedad."
4.La sentencia de instancia desestima la demanda apuntando la siguiente conclusión:
"Pues bien, los defectos denunciados por la actora son todos ellos esperables en una vivienda que no es de nueva construcción y que tiene 100 años de uso, así el deterioro de un armario de un baño, de los armarios de la cocina o la mínima separación que observa en los pavimentos del salón y la terraza. Lo que no puede pretender la actora es adquirir una vivienda usada, de casi un siglo de antigüedad y que no tenga ningún defecto y esté como si no hubiera tenido los 100 años de uso que le consta tiene.
A ello se añade que las humedades afectaban al DIRECCION000, el comprador visitó la vivienda tantas veces como quiso y no apreció ni los olores ni su existencia. El DIRECCION000 se hallaba bajo tierra, algo que no requiere de especiales conocimientos técnicos para saber que puede presentar humedades. Solo existían tres paredes construidas con pladur, y el testigo Sr. Juan Francisco afirmó que se trataba de un problema estructural, afectante a la Comunidad, no al vendedor. Como se ha razonado, el actor no dio cumplimiento al artículo 621-27 y 28 del CCC , pues rebasó el plazo legal para comunicarlo: esperó más de seis meses. Se reitera, para finalizar, que ha quedado probado que el actor entró a vivir el 5 de mayo de 2019 (y no en agosto), lo cual resta toda la credibilidad a su demanda.
Los defectos apreciados resultarían inadmisibles en una vivienda nueva, pero no en una usada.
A ello hay que añadir que ninguno de ellos tiene entidad suficiente para impedir el uso de la vivienda."
SEGUNDO.- Recurso de apelación
1.Frente a tal sentencia se alza la parte actora por los siguientes motivos:
1º Infracción de la norma y jurisprudencia aplicables: "Como primer motivo del recurso, denunciamos la vulneración de la legislación aplicable en esta causa, que no tiene su amparo en el Código Civil, sino lo dispuesto en la Ley 3/2017 de 15 de febrero, el Libro Sexto del Código Civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos, que entró en vigor el 1.01.2018(Disposición Final 9 ª), y por tanto es aplicable a las compraventas celebradas en Cataluña desde tal fecha (...) Tampoco es aplicable, la jurisprudencia que la Sentencia va reseñando a lo largo de su fundamentación de derecho, jurisprudencia interpretativa de la normativa contenida en el Código Civil español."
2º Error en la valoración de la prueba: "Como incuestionable es que el comprador actuó en todo momento diligentemente, tanto de forma previa a la compraventa como posteriormente, lo cual no hizo el vendedor, no informando de las patologías de la vivienda, plenamente acreditadas."
3º Improcedente condena en costas a la actora: "El fundamento de la sentencia debe ser revocado en cuanto a la imposición de las costas al demandante, imponiéndose a la demandada las causadas en la primera instancia por aplicación del principio del vencimiento objetivo, al estimarse el presente recurso y ser revocada la Sentencia apelada."
2.La parte demandada se opone a la apelación e interesa la confirmación de la sentencia de instancia con imposición de costas al recurrente
TERCERO.- Pretensión de la parte actora. Legislación aplicable.
1.Denuncia la demandada como primer motivo del recurso la infracción de la normativa y jurisprudencia aplicable al haber invocado la resolución de instancia la normativa en la materia del Código Civil (CC) y no la prevista en la actualidad en el Libro Sexto del Codi civil de Catalunya (CCCat); sin embargo, no puede desconocerse que, independientemente del escaso acierto de la resolución de instancia al invocar preceptos del Código Civil, la actora ejercitó su reclamación indemnizatoria al amparo del Codi civil de Catalunya y la resolución de instancia también analizó la cuestión en base a dichos preceptos.
2.Sentado lo anterior, es de observar que, ciertamente, en la fecha de celebración de la compraventa (11/04/2019) ya había entrado en vigor el Libro VI del CCCCat (entró en vigor el día 1 de enero de 2018), de modo que no resulta de aplicación a la misma el CC, sino el catalán: la regulación catalana ha eliminado el régimen del saneamiento contenido en los arts. 1474 y ss. del CC y para cualquier tipo de venta rige ahora el concepto de conformidad, que va más allá de la idea de vicio o defecto e incluye cumplir con lo pactado y otra serie de criterios previstos legalmente ( art. 621-20 CCCat ).
3.Al amparo del derecho catalán, el comprador puede recurrir a los remedios generales propios de la falta de conformidad, esto es, del incumplimiento, que recoge el art. 621-37 CCCat en su redacción vigente en la fecha del contrato (aplicable al caso de autos conforme a lo previsto en la disposición transitoria primera del Decreto-ley 27/2021, de 14 de diciembre ):
"1. El comprador y el vendedor, en caso de incumplimiento de las obligaciones de la otra parte contratante, pueden:
a) Exigir el cumplimiento específico, de acuerdo con el contrato, que, en el caso del comprador, incluye la reparación o sustitución del bien no conforme.
b) Suspender el pago del precio o, en el caso del vendedor, el cumplimiento de sus obligaciones.
c) Resolver el contrato.
d) Reducir el precio, en el caso del comprador.
e) Reclamar la indemnización por daños y perjuicios.
2. El comprador y el vendedor pueden acumular todos los remedios que no sean incompatibles y, en todo caso, pueden acumularlos con la indemnización por daños y perjuicios.
3. Si el vendedor no puede entregar el bien por causas imputables al comprador, se aplica el artículo 621-16.
4. El comprador o el vendedor que ha provocado el incumplimiento del otro no puede recurrir a ninguno de los remedios establecidos por el presente artículo."
4.Pues bien, lo que interesa la actora en su demanda es que se le reintegre el importe de la reparación de los defectos detectados en la vivienda, lo que puede encuadrarse en la reclamación de daños y perjuicios prevista en el art. 621-37.1 e) CCCat ;y así expresamente lo hizo constar en el Fundamento de Derecho VII de su demanda: "Ejercitando la acción de "los remedios", nacida de los artículos 621-37 y concordantes del Código Civil de Catalunya , esta parte está ejercitando la acción de reclamación de daños y perjuicios nacida en la obligación del vendedor de saneamiento por defectos o gravámenes ocultos de la cosa vendida, antes de transcurrir el referido plazo de caducidad."
CUARTO. Notificación previa a la vendedora de la falta de conformidad.
1.La sentencia de instancia sostiene que "el actor no dio cumplimiento al artículo 621-27 y 28 del CCC , pues rebasó el plazo legal"
2.Debemos comenzar por efectuar unas consideraciones previas sobre dicha exigencia, porque la regulación legal ha cambiado con la reforma introducida por el ya citado Decreto-Ley 27/2021, de 14 de diciembre, de incorporación de las directivas (UE) 2019/770 y 2019/771, relativas a los contratos de suministro de contenidos y servicios digitales y a los contratos de compraventa de bienes, en el libro sexto del Código civil de Cataluña.
3.Como antes adelantábamos, la regulación aplicable al presente litigio es la contenida en el art. 621-28 CCCat ,en su redacción original, que era del tenor literal siguiente:
"1. El comprador debe notificar y describir al vendedor sin dilación indebida cualquier falta de conformidad del bien. En la compraventa de consumo, este plazo es, como mínimo, de dos meses.
2. El comprador pierde el derecho a invocar la falta de conformidad si no la notifica de acuerdo con lo establecido por el apartado 1.
3. El comprador siempre puede invocar la falta de conformidad si se refiere a hechos que el vendedor conocía o no podía ignorar y que no reveló al comprador, o si el vendedor garantizó expresamente la conformidad."
4.Después de la reforma, la notificación y conocimiento de la falta de conformidad están regulados en el art. 621-29 CCCat del siguiente modo:
"1. El comprador tiene que notificar y describir al vendedor sin dilación indebida cualquier falta de conformidad del bien.
2. El comprador no pierde el derecho a invocar la falta de conformidad si no la notifica de acuerdo con lo que establece el apartado 1. Sin embargo, responde de los daños y perjuicios derivados del retraso en la notificación.
3. El comprador no responde de los daños y perjuicios derivados del retraso en la notificación de la falta de conformidad si se refiere a hechos que el vendedor conocía o no podía ignorar y que no reveló al comprador, o si el vendedor garantizó expresamente la conformidad."
5.Como puede verse, en la reforma se ha eliminado la pérdida del derecho a invocar la falta de conformidad por falta de la notificación previa, teniendo como única consecuencia que el comprador deba responder de los daños y perjuicios derivados del retraso en la notificación. Ello es así porque en la Directiva (UE) 2019/771 no se impone ese deber; y la Directiva (UE) 2019/770 lo prohíbe expresamente, lo cual arroja luz sobre la interpretación que debe hacerse de ese requisito, cuando todavía existía.
6.En cualquier caso, ni siquiera en la regulación anterior la pérdida del derecho era absoluta, porque no se perdía en el caso de que la falta de conformidad se refiriese a hechos que el vendedor no podía ignorar y que no reveló al comprador, lo que podría tener relevancia en el supuesto aquí enjuiciado, o bien cuando hubiera garantizado expresamente la conformidad, lo que no es el caso.
7.Por otra parte, consta en las actuaciones que el comprador procedió a notificar a los vendedores la falta de conformidad mediante burofax de fecha 18 de noviembre de 2019 (doc. nº 17 de la demanda)
8.En consecuencia, se ha de entender cumplido el requisito examinado.
QUINTO.- Falta de conformidad. Contenido.
1.Como hemos señalado, los demandantes solicitaron de la vendedora de su vivienda que les indemnizase en la cantidad a que asciende la reparación de los defectos que presentaba la misma, por lo que lo primero que debe tenerse en cuenta es el concepto de conformidad que establece el CCCat para determinar si los defectos por los que reclaman los actores pueden considerarse incumplimiento.
2.Por lo que interesa al presente litigio, el art. 621-20.2 CCCat ,en la redacción que resulta de aplicación al caso por razones temporales, establece:
"2. La conformidad exige, salvo que se haya pactado otra cosa o que por las circunstancias del caso alguno de estos criterios no sea de aplicación, que el bien:
a) Se ajuste a la descripción hecha por el vendedor.
b) Sea idóneo para el uso habitual a que se destinan los bienes del mismo tipo.
c) Tenga las cualidades y prestaciones habituales que el comprador puede esperar según la naturaleza del bien en bienes del mismo tipo y, si procede, según las declaraciones del vendedor o de terceros de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 621-24.2.
d) Tenga las cualidades y prestaciones de la muestra o el modelo que el vendedor haya presentado al comprador.
e) Esté embalado o envasado de la forma habitual o, si procede, de forma adecuada para conservar y proteger el bien o darle el destino que corresponda."
3.También resulta relevante lo establecido en el art, 621-25.1, relativo al conocimiento de la falta de conformidad por el comprador:
"1. El vendedor no responde de la falta de conformidad que el comprador conozca o que no podía razonablemente ignorar en el momento de concluir el contrato, salvo los casos de ocultación dolosa, negligencia grave o garantía expresa de la conformidad."
4.En atención a esos dos preceptos debemos concluir con la instancia -ahora sí- que tratándose la vivienda vendida de un piso DIRECCION000 -de dos plantas con una bajo tierra- ubicado en una finca que tenía de 100 años de antigüedad, y que se vendía sin mencionar que hubiera sido objeto de rehabilitación o reforma, no pueden enjuiciarse los defectos denunciados por el comprador como si de una vivienda de nueva construcción se tratara porque es de público conocimiento que con el paso del tiempo las construcciones presentan deficiencias, por degradación de los materiales, o por otros motivos.
5.En una primera aproximación a lo que podría considerarse como falta de conformidad en el caso de autos, podríamos predicarla de aquellos de tal naturaleza o entidad que no fuera esperable que presentara una vivienda de esa antigüedad, o que incidieran de tal modo en su habitabilidad que aun siendo consecuencia de su antigüedad hubieran tenido que ser advertidos por la vendedora en aras de la buena fe y la honradez en los tratos que deben observarse siempre en las relaciones jurídicas privadas ( art. 111-7 CCCat ).
SEXTO. Análisis de la prueba sobre los defectos.
1.Lo primero que cabe destacar es que la humedad de la planta DIRECCION000 tenía que resultar evidente desde el momento en que MUPROTREC señala en su "proyecto de tratamiento en patología de humedad estructural", emitido en fecha 19/09/2019 -doc. nº5 de la demanda-, las siguientes circunstancias que presentaba la vivienda:
- Deterioro muy acusado en la totalidad de las paredes del DIRECCION000 de la vivienda, estando afectadas por humedades por capilaridad e infiltraciones laterales; si bien muchas de las paredes afectadas, tienen doble cámara o pladur.
- Un porcentaje de humedad muy elevado: "superior al 90% (informe límite según norma: 7%), detectado en los revestimientos mediante pinchazo de un ohmio metro en superficie a 2 cm. de profundidad aproximadamente"
- Olor constante y persistente a humedad.
Por otro lado, el técnico de MUPROTECT precisó en el acto del juicio que se "notaba nada más bajar al DIRECCION000 un olor muy fuerte a humedad" (min.03 VIDEO 3)
2.La referida actividad probatoria resulta relevante a la hora de determinar qué defectos pudieron ser constatados por el comprador antes de formalizar la compraventa y, por tanto, no podrían considerarse como falta de conformidad las humedades de la planta DIRECCION000 cuando, al parecer, su constatación era evidente con una simple visita.
Recuérdese ahora que, conforme al precitado artículo 621-25.1 CCCat en la redacción vigente en la fecha de celebración del contrato, el comprador no puede invocar la falta de conformidad si al tiempo de la compraventa conocía o 'no podía razonablemente ignorar' los defectos por los que se reclama.
Por tanto, parece claro que el ahora demandante no podía ignorar la excesiva humedad que presentaba la planta DIRECCION000 y, pese a ello, optó por adquirir la vivienda.
3.Por tanto, no puede pretender el comprador desconocer estos extremos cuando reconoce haber visitado la finca en, al menos, dos ocasiones, sin que, además, pueda admitirse que el vendedor intentó ocultar la humedad al resultar la misma evidente; máxime cuando tan sólo 4 meses antes de la venta la Comunidad de Propietarios de la finca -concretamente en fecha 12/12/2018- obtuvo un certificado de aptitud provisional, en el que consta un plazo para reparar las deficiencias del informe de Inspección Técnica del Edificio (ITE) que en ningún momento se refería a estructurales en las paredes del DIRECCION000 de la finca.
4.Es de observar que la propia actora reconoce en su recurso que la ITE no refleja la existencia de defectos estructurales de la finca:
"El certificado de aptitud, además de protocolizado en la escritura, fue aportado por el demandado, en la pieza de medidas cautelares como documento nº 17, y reproducido como prueba documental en las presentes actuaciones. Las deficiencias señaladas en dicho certificado eran cuatro: 2 de ellas importantes, en acabados de fachada y carpintería interior y otras 2 leves, en los acabados de fachada y en la instalación de saneamiento. NO HAY NINGUNA DEFICIENCIA EN LA ESTRUCTURA (ni horizontal ni vertical), y NINGUNA de las existentes tiene nada que ver con HUMEDADES, ni filtraciones de agua, ni problemas de capilaridad en el edificio ni en ninguna de las viviendas."
5.En definitiva, lo que ha pretendido la actora es proceder a rehabilitar defectos previsibles en las paredes de la finca -sin contar con la Comunidad de Propietarios- para imputar toda responsabilidad a un vendedor que en ningún momento garantizó que en el DIRECCION000 de la finca no pudieran existir humedades; y aun es más, tales humedades eran evidentes en el momento de la venta dado el olor que las mismas producían, luego no puede ahora el comprador pretender un desconocimiento de esta circunstancia en el momento de adquisición de la vivienda en cuestión.
SÉPTIMO.- Conclusión
1.En atención a todo lo expuesto, procede mantener la desestimación de la demanda rectora de autos y, por tanto, confirmar la resolución de instancia.
2.En cuanto a las costas causadas en esta alzada, procede imponer las mismas a la recurrente al haberse rechazado totalmente sus pretensiones ( arts.394.1 y 398.1 LEC)
