Sentencia Civil 868/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 1, Rec. 533/2023 de 13 de diciembre del 2024

PRIMERO.- Planteamiento del litigio. Sentencia de instancia. Recurso de apelación

I.- La representación procesal de Don David instó demanda de juicio ordinario en ejercicio de la acción de rescisión por lesión contra la mercantil Atlant Boso Europe SL, con base en los hechos que sucintamente reseñamos.

El demandante era legítimo heredero de su abuelo Don Jesús, fallecido en fecha 14 de agosto de 2020, en virtud de testamento otorgado a su favor, habiendo aceptado la herencia y presentado la correspondiente liquidación tributaria en atención al caudal relicto, integrado únicamente al tiempo de la defunción por el saldo en una cuenta corriente.

No obstante, el causante había sido propietario de la mitad indivisa de la finca sita en la DIRECCION000 de Barcelona, siendo la otra mitad indivisa propiedad de su abuela que falleció el día 10 de agosto de 2012 y que ha sido heredada por sus hijos, esto es, por el padre y el tío del demandante.

La demanda pretende la rescisión por lesiónde la compraventa efectuada en fecha 6 de febrero de 2019 por cuya virtud la ahora demandada adquirió la nuda propiedad de la mitad indivisa de la que era titular el causante del actor, reservándose aquel el usufructo vitalicio de la referida mitad indivisa y habiendo convenido una condición resolutoria para el caso de que la mercantil adquirente dejara de pagar 3 rentas alternativas o consecutivas, siendo cada cuota pactada de 400,00 euros,

El demandante entendió que hubo lesión en más de la mitad del precio en base al informe pericial que aportaba y que valoró el 50% de la nuda propiedad adquirida por la mercantil demandada en la cantidad de 133.323,23 euros. Esta cifra se comparó con la contraprestación que razonablemente, en atención a la expectativa de vida del cedente, podía este llegar a percibir, y que la parte actora cifró en un total de 51.024,00 euros, suma que es notablemente inferior a la mitad del precio de mercado de la nuda propiedad transmitida que ascendió a 66.661,61 euros (133.323,23:2= 66.661,61).

II.- La entidad demandada admitió la certeza del contrato de adquisición de la nuda propiedad y aportó la escritura otorgada (doc. 1), pero se opuso a la demanda con los argumentos que en síntesis señalamos:

-La actuación de esta parte fue correcta y de acuerdo con la legalidad.

-Se comunicó la cesión a la herencia yacente de la abuela del actor para que ejerciera el derecho de tanto y retracto del artículo 552-4.2 CcCat y los hijos de la fallecida ofrecieron una renta muy inferior a la de esta parte.

-Se entregó al fedatario público un informe médico de 23 de enero de 2019 del que resultaba que el transmitente no presentaba ninguna alteración psicopatológica ni déficit cognitivo ni se le había diagnosticado ninguna patología que comportara un riesgo vital a corto plazo.

-Se incorporó a la escritura como anexo un estudio fiscal de la operación.

-Se pactó una condición resolutoria e incluso se permitió al transmitente que pudiera arrendar la vivienda.

-Esta parte asumió el pago de la plusvalía municipal (1.281,00 euros), las derramas de la comunidad de propietarios y el seguro.

-No se causó desequilibrio porque esta parte solo adquirió una mitad indivisa con lo que ello conlleva a efectos de poder recuperar la inversión y la renta vitalicia se calculó conforme a normas actuariales de los seguros de renta vitalicia.

-Impugnación de la valoración anunciando la presentación de un informe pericial.

No hay lesión en más de la mitad del precio conforme al artículo 621-46-1 CcCat en atención a que la aleatoriedad es un elemento esencial y la jurisprudencia así lo entiende (STSJC 18.09.2006).

-Para determinar el equilibrio de las recíprocas prestaciones se deben de tener en cuenta varios factores: a) Esperanza de vida del transmitente, oponiendo a los datos del IDEESCAT que maneja la actora que se deben de aplicar las tablas generacionales PERM-F2000, publicadas en el BOE 11.10.2020 que da una esperanza de vida de 12,68 años, lo que supone que la adquirente hubiese tenido que pagar 60.864,00 euros, b) Valor de mercado de la vivienda que la parte cifró en 249.141,75 euros, sin perjuicio del informe pericial que anunciaron, c) Valor del usufructo que la actora calculo en función del valor tributario aplicable a las compraventas, pero entiende que no es el caso, porque considera que la rentabilidad normal que espera obtener un inversor se sitúa entre el 3% y el 4% anual, de modo que si el transmitente tenía una esperanza de vida de 12,68 años con un rendimiento del 3,5% anual supone que el usufructo tendría un valor del 44,38%.

-En base a sus propias consideraciones la parte demandada opuso la siguiente valoración: a) Valor de la vivienda: 249.141,75 euros, b) Valor del usufructo: 110.569,11 euros, c) Valor de la nuda propiedad: 138.572,64 euros, c) Valor de la 1/2 indivisa de la nuda propiedad: 69.286,32 euros.

-Por consiguiente, si en función de la esperanza de vida la cantidad a abonar hubiera podido ser de 60.864,00 euros, no se cumple el requisito legal ( art. 621. 46-1 CcCat) porque el valor de la prestación asumida es superior a la mitad del valor de la mitad indivisa de la nuda propiedad adquirida (69.286,32 euros:2=34.643,16 euros).

-Incluso en el supuesto de que se aceptase una expectativa de vida de 10,63 años la cantidad que esta parte asumía abonar sería de 51.024,00 euros que es más del doble de los 34.643,16 euros indicados.

-Subsidiariamente y para el caso de entender que se debería rescindir la compraventa, la parte actora debería reintegrar a la adquirente las siguientes partidas: a) 7.200,00 euros por las rentas pagadas, b) 3.283,77 euros por los gastos de escritura, c) 148,40 euros por el seguro pagado el 5 de febrero de 2020, d) 1.281,00 euros de plusvalía municipal, e) intereses legales.

III.- La sentencia dictada en la instancia acogió el dictamen pericial aportado con la demanda para determinar el valor de la vivienda al tiempo de la transmisión que cifró en 303.007,35 euros, así como al criterio de valoración de la referida parte para establecer el valor del usufructo del 50% del inmueble que estableció en 36.360,88 euros. Sin embargo, en relación a la esperanza de vida, la juzgadora acogió el sistema de cálculo indicada por la parte demandada a través del actuario de seguros Sr. Carlos Ramón y concluyó que el transmitente tenía al tiempo de la contratación una esperanza de vida de 12,84 años.

En base a los datos expuestos, declarado probado que el valor del 50% de la nuda propiedad del inmueble era de 133.323 euros y la compradora asumió el riesgo de tener que abonar 60.864 euros a razón de una expectativa de vida de 12,68 años, entendió que la renta prevista en el contrato no garantizaba la precisa equidad, por lo que estimó la demanda y declaró la rescisión e ineficacia contractual de la escritura suscrita a fecha 6 de febrero de 2019, con condena a la demandada a reintegrar a la parte actora la plena propiedad de la mitad indivisa de la vivienda DIRECCION000 de Barcelona cancelando todos los asientos registrales, correspondiendo al actor el reintegro de la cantidad de 11.913,17 euros más el interés legal correspondiente desde las fechas en que el causante Sr. Jesús las hubiera recibido.

IV.- Contra la indicada resolución ha planteado recurso la parte demandada que fundamentó en la alegación principal de que la rescisión era improcedente porque el contrato de renta vitalicia era un contrato aleatorio y que la juzgadora hizo una errónea valoración de la prueba en relación al valor de tasación del inmueble y al valor del usufructo, solicitando que por la sala se tuviera en cuenta el informe pericial aportado por la demandada, con especial referencia a la valoración del usufructo que entendió no debía hacerse con criterios exclusivamente tributarios sino de mercado, del mismo modo que el valor de la vivienda no se tasaba conforme al valor catastral sino con arreglo al valor de mercado.

La parte apelante solicitó que en cualquier caso no debían serle impuestas las costas de la instancia al haber recogido la petición formulada en su escrito de contestación en relación al reintegro de los gastos.

V.- La parte actora impugnó la sentencia en el extremo referido a la obligación de la parte actora de reintegrar la suma de 3.283,77 euros por los gastos derivados de la escritura de cesión de la nuda propiedad a cambio de renta vitalicia, que la sentencia de instancia incluyó en la total suma reconocida en favor de la demandada de 11.913,17 euros.

SEGUNDO.- Hechos relevantes

I.- En fecha 6 de febrero de 2019Don Jesús y la mercantil ahora demandada Atland Boso Europe SL otorgaron escritura pública de cesión de la nuda propiedad a cambio de renta vitalicia,en la que el indicado Sr. Jesús dispuso en la forma que se dirá de la mitad indivisade la vivienda de la que era titular, sita en la DIRECCION000 de esta ciudad. La otra mitad indivisa correspondía en aquella fecha a la herencia yacente de su esposa Doña Marina, fallecida en fecha 10 de agosto de 2012, herencia que fue finalmente aceptada por sus hijos Don Eloy y Don Cesar mediante escritura de 24 de enero de 2020.

En la escritura pública de cesión de la nuda propiedad se requirió al notario para que comunicara a la herencia yacente de la Sra. Marina la transmisión que se pretendía realizar, a los efectos de lo preceptuado en el artículo 552-4-2 CcCat, para que los herederos pudieran ejercitar los derechos de tanteo o retracto legalmente establecidos y de los que no hicieron uso.

Las partes contratantes convinieron la cesión por el Sr. Jesús de la nuda propiedad de la mitad indivisa de la que era titular a cambio de una renta vitalicia de 400,00 euros mensuales sin revalorización,estableciendo asimismo una condición resolutoria para el caso de impago de tres cuotas.

Las partes acordaron asimismo que el usufructuario tenía derecho a arrendar la vivienda pero que debía notificarlo al nudo propietario para que pudiera ejercitar el derecho de tanteo.

La entidad adquiriente asumió el pago de los gastos de plusvalía, derramas extraordinarias de la Comunidad de Propietarios y las primas del seguro, en tanto que el usufructuario debía hacerse cargo de las tasas por basura, IBI, seguro de contenido y mantenimiento ordinario.

Se aportó a la escritura notarial un informe médico emitido en fecha 23 de enero de 2019 por el Sr. Juan Pedro en el que consta que el Sr. Jesús no padecía déficit cognitivo ni psicopatológico ni se le había diagnosticado ninguna patología que comportara riesgo vital a corto plazo.

También se incorporó un estudio fiscal de la operación del que resulta que el transmitente estaba exento de incluir la contraprestación en el IRPF con cita del artículo 33, 4 b) de la Ley del IRPF, y que si bien estaba obligado a liquidar el impuesto de plusvalía la entidad adquirente asumía directamente su pago.

II.- En fecha 14 de agosto de 2020 tuvo lugar la defunciónde Don Jesús, habiendo otorgado testamento en favor de su nieto Don David, que es el ahora demandante y que ha acreditado haber presentado la liquidación tributaria del único bien relicto al tiempo de la defunción de su abuelo, consistente en el saldo existente en una cuenta corriente bancaria de la que el difunto era titular.

A través de la acción ejercitada de rescisión por lesión, el demandante pretende recuperar la mitad indivisa de la vivienda reseñada, cuya otra mitad pertenece a su padre y a su tío a razón de un 25% cada uno.

TERCERO.- Acción rescisoria por lesión en más de la mitad del precio

I.- La acción de rescisión por lesión en más de la mitad del precio, conocida en la doctrina como ación ultradimidum o "engany a mitges",es una figura singular del derecho catalán que pasó a la Compilación del Derecho Civil de Catalunya y que presupone una compraventa válida, pues la referida acción no se corresponde con ninguno de los supuestos de vicios causales que regula el Código civil y que podrían determinar la anulabilidad del contrato, sino que el perjuicio que esta acción trata de evitar no siempre ha de abocar en la rescisión de la compraventa porque en aras al principio de conservación de los contratos y a la naturaleza subsanable del defecto producido, el comprador podría evitar el efecto rescisorio abonando la diferencia de precio hasta lo que se considere justo.

El artículo 323 de la Compilación regulaba la acción rescisoria en los siguientes términos:

"Els contractes de compra-venda, permuta i altres de caràcter onerós, relatius a béns immobles, en què l'alienant hagi sofert lesió en més de la meitat del preu just, seran rescindibles a instància seva, baldament en el contracte concorrin tots els requisits necessaris per a la seva validesa".

Para apreciar la existencia de la expresada lesión, el párrafo segundo del artículo 323 de la Compilación disponía que "s'atindrà al preu just o sia al valor de venda que les coses tinguessin al temps d'ésser atorgat el contracte en relació amb altres d'iguals o d'anàlogues circumstàncies a la respectiva localitat".

La Llei 3/2017 de 15 de febrer, del llibre sisè del Codi civil de Catalunya, relatiu a les obligaciones i contractesmantiene esta figura de la rescisión por lesión en el artículo 621.46.1 con la siguiente redacción:

" El contracte de compravenda i els altres de caràcter onerós es poden rescindir si la part perjudicada prova que, en el moment de la conclusió del contracte, el valor de mercat de la prestació que rep és inferior a la meitat del valor de mercat de la prestació que fa".

II.- En lo que afecta a la doctrina jurisprudencial, aunque con algunas excepciones, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ya configuró esta acción como de carácter objetivo, es decir, bastaba con acreditar la lesión en más de la mitad del precio sin que fueran precisas maniobras de captación de voluntad o circunstancias de cualquier índole susceptibles de haber alterado la inteligencia o la voluntad del vendedor, siendo este criterio objetivo el que se recoge en el texto legal vigente.

Y así lo entendió también la jurisprudencia del TSJC que en la Sentencia de 10 de octubre de 2013 refleja el carácter objetivo que tiene la figura al señalar lo siguiente:

"Esta institución en sede del vigente Derecho civil catalán tiene hoy una naturaleza jurídica objetiva,como ya puso de manifiesto la sentencia de esta Sala de 20 de diciembre de 1990 y repitieron las de 22 de diciembre de 1993 y 20 de octubre de 1995 , independiente, pues, de los vicios de consentimiento que hayan determinado la manifestación de voluntad (como lo demuestra el texto del primer párrafo del art. 321, ya repetido, en su inciso final"... baldament en el contracte concorrin tots els requisits necessaris per a la seva validesa"), a diferencia de lo que ocurre en el Derecho Navarro (Ley 499):"Quien haya sufrido lesión enorme, a causa de un contrato oneroso que hubiera aceptado por apremiante necesidad o inexperiencia, podrá pedir la rescisión del mismo") y a diferencia de los que pudiera inducir a pensar su denominación de " engany a mitges".(El subrayado es nuestro).

CUARTO.- Interferencia de la aleatoriedad en la acción de rescisión por lesión. Compatibilidad de la acción de rescisión por lesión con el pacto de renta vitalicia o violari

I.- El artículo 323 párrafo segundo de la Compilación de Derecho Civil reseñaba la improcedencia de la acción rescisoria "en aquells contractes en els quals el preu contra prestació hagi estat decisivament determinatpel caràcter aleatori..." (El subrayado es nuestro).

La interferencia de la aleatoriedad se recoge de manera distinta en el actual Codi Civil de Catalunya, en cuyo artículo 621-46.2 CcCat se señala lo siguiente:

"En el cas a què fa referencia l'apartat 1, l'altra part pot oposar que el pretès desequilibri es justifica en el risc contractual propi dels contractes aleatoriso en l'existència d'una causa gratuïta". (El subrayado es nuestro).

II.-Por tanto, en el régimen jurídico actual se permite considerar la inviabilidad de la acción rescisoria si la parte demandada opone y prueba que la contraprestación ha venido determinada por el carácter aleatorio propio del contrato celebrado, lo que se corresponde con la idea que siempre ha inspirado el ejercicio de esta acción específica que no es otra que restablecer la falta de equivalencia o de equilibrio económico entre las prestaciones intercambiadas por las partes, cuando este desequilibrio va más allá de la valoración de cada una de las prestaciones.

Ahora bien, la interferencia de la aleatoriedad no ha de conllevar el automático rechazado de la acción rescisoria, sino que también en estos casos se deben ponderar los riesgos asumidos por ambas partes y la correlación entre tales riesgos y la entidad de las prestaciones recíprocamente asumidas para dilucidar si los riesgos propios del contrato celebrado han recaído de manera desproporcionada en uno solo de los contratantes.

III.- En el caso que nos ocupa, la contraprestación convenida por la transmisión de la mitad indivisa fue una renta vitalicia de 400,00 euros al mes sin revalorización, figura que en derecho catalán se conoce con el nombre de "violari" y que está regulada en los artículos 624-1 y siguientes del CcCat.

Esta figura integra un contrato aleatorio porque la entidad y alcance de la renta depende de la duración de la vida del beneficiado, pese a lo cual la jurisprudencia ha considerado que esta contraprestación no excluye per sela viabilidad de la acción de rescisión por lesión, sino que deberán ser analizadas las circunstancias concurrentes en cada caso para determinar si se ha dado el desequilibrio en la proporción que la ley requiere.

En este sentido es de interés la " STSJC de 18 de septiembre de 2006"que se expresa en estos términos:

"La Sala conoce que no obstante la literalidad del párrafo segundo del art. 323 y la posición de la doctrina clásica catalana (Fontanella....) la doctrina del Tribunal Supremo ha venido rechazando - bien que sin sólidos fundamentos- la posibilidad de rescindir los negocios en el caso de contratos aleatorios onerosos y de igual forma se pronuncia la mayoría de la doctrina catalana moderna, no sin matices (Roca Sastre, Roca Trias, Puig Ferriol son excepción Martin Casals...) fundamentalmente por la dificultad que entraña la valoración del riesgo.

Pese a ello no vemos razones jurídicas válidas para negar en aquellos contratos aleatorios en los que sea posible valorar el riesgo y, por ende, la proporcionalidad de las prestaciones la posibilidad de la existencia de lesión. Del mismo modo que es plenamente factible apreciar elementos aleatorios en contratos conmutativos como el de compraventa y en base a ello negar la rescisión (supuestos de hecho valorados en las sentencias del TSJC de 7-6-1990, 7-12-1998, o 31-1-2005).

De igual forma de la atenta lectura de las sentencias del Tribunal Supremo de 14 de noviembre de 1908 y de 19-10-1959 no se aprecia una negativa en abstracto a aplicar la institución jurídica en los contratos aleatorios, posibilidad incluso que la más moderna sentencia del TS de 2-6-1997 no descarta per se".

La misma idea que permite compatibilizar la acción ultradimidium con una renta vitalicia se reitera en la "STSJC de 14 de febrero de 2008"con la siguiente redacción:

"Es cierto que la aleatoriedad de los contratos que se caracterizan por tal nota no puede entenderse en términos absolutos, de forma que pueda ampararse todo tipo de riesgo, con exclusión de cualquier parámetro de previsibilidad de contraprestación equivalente, de forma que una parte pueda situarse en posición de perdedora total y la otra de ganadora sin arriesgar nada o muy poco en relación con la contraria. Al fin y al cabo se trata de contratos onerosos y para ellos el art. 1274 C.Civil determina que la causa, requisito inexcusable de todo tipo de contratos, es para cada contratante la prestación o promesa de una cosa o servicio por la otra parte. Por ello, en casos de ruptura de la equivalencia del riesgo, producido en el momento del otorgamiento del contrato, es perfectamente lógico y adecuado que operen remedios legales para reconducir la situación a unos parámetros de justicia y reciprocidad, en la medida necesaria para preservar o compatibilizar el carácter aleatorio y el de reciprocidad de las prestaciones, que consistirán en la anulación del contrato cuando la desproporción sea fundamental -la STS de 11 de junio de 2003 declara que si en virtud de la desproporción existente entre las prestaciones de las partes desaparece para una de ellas el requisito de la aleatoriedad, podrá llegarse a la declaración de nulidad del contrato por la inexistencia de causa - o, como sucede en el marco jurídico catalán, en la aplicación de la figura de la rescisión por lesión, cuando ésta, sin tener que llegar al extremo de la inexistencia del elemento causal, suponga una desproporción cuantitativa determinante de la producción de los efectos señalados por la ley a tal figura jurídica.

En este apartado se debe examinar si existe una desproporción de las prestacionesen perjuicio de la transmitente del bien y receptora de las pensiones y en beneficio correlativo de la parte contraria, demandada en el proceso y ahora recurrida, de tal entidad que permita sentar la conclusión de que falta la aleatoriedad o incertidumbre sobre el resultado de ganancia o pérdida, que desde el momento de otorgamiento del contrato, por las circunstancias en él concurrentes, estaría ya determinado en claro favor de la última". (El subrayado es nuestro).

IV.- Por consiguiente, de acuerdo con la expresada doctrina, deberemos determinar a continuación el precio justo del inmueble cedido que en este caso concreto resulta de especial dificultad puesto que se transmitió únicamente la nuda propiedad de una mitad indivisa de la vivienda reseñada, con reserva del usufructo vitalicio, y todo ello a cambio de una renta asimismo de carácter vitalicio.

QUINTO.- Precio justo del inmueble cedido. Valor de la nuda propiedad. Valor del usufructo. Valoración de la renta vitalicia o violari

I.- El artículo 621-46-1 Cccat establece como parámetro de medición para calcular la lesión en más de la mitad del precio que "en el moment de la conclusió del contracte, el valor de mercatde la prestació que rep és inferior a la meitat del valor de mercatde la prestació que fa". (El subrayado es nuestro).

Por tanto, y por imperativo legal, se tratará de averiguar el precio de mercado de la vivienda objeto del contrato, entendiendo por tal el precio medio en que en condiciones normales, es decir, sin presión de tiempo, pueda presentarse al mercado la concreta finca de que se trate y en cuya determinación intervienen factores diversos referidos tanto a sus propias características como al equilibrio que pueda existir entre oferta y demanda en el concreto momento objeto de análisis.

Tras la lectura y estudio de las periciales aportadas en las actuaciones por ambas partes litigantes, esta sala debe expresar su conformidad con la resolución de instancia y acoger el criterio valorativo del perito Don Sergio, en lo que hace referencia a la valoración del inmueble.

El indicado perito se basa en el criterio de valoración por muestras obtenidas desde junio de 2018 a junio de 2019 del Registro de la Propiedad, es decir, de ventas reales, y según lo explicado por el indicado perito en el acto del juicio, utilizan las referencias de superficie y ubicación, no así el estado concreto de las fincas porque no lo pueden saber, y hacen un cálculo de homogeneización a través de un programa que homogeneiza las muestras.

En cambio, el perito Sr. Héctor efectuó el cálculo en base a datos de ofertas de venta referidas al tiempo en que hizo la valoración, a fecha 7 de enero de 2022, y no a fecha del contrato de autos celebrado en el mes de febrero de 2019, pero pese a ello, obtiene un precio inferior al del perito de la actora a pesar de que reconoce que los precios habían experimentado una subida desde 2019 a 2022.

Por tanto, el valor de mercado de la viviendade autos del que debemos partir asciende a la total suma de 303.007,35 euros, pero como el Sr. Jesús tan solo era propietario de la mitad indivisael precio de su participación asciende únicamente a la mitad, esto es, a 151.503,67 euros.

II.- Sin embargo, este dato no es suficiente para determinar la valoración del bien, toda vez que el transmitente retuvo el usufructo de la vivienda, por lo que será necesario valorar este derecho real y para ello es fundamental la edad del usufructuario, nacido el NUM000 de 1941, por lo que al tiempo del otorgamiento de la escritura el día 6 de febrero de 2019 tenía 77 años de edad.

El perito de la actora expresó en el acto del juicio, y es por lo demás de general conocimiento que no existe un mercado fluido de derechos reales de usufructo como tampoco lo hay de transacciones referidas exclusivamente a la nuda propiedad, de modo que el criterio comparativo que se ha empleado para valorar el inmueble no puede aplicarse para determinar el valor de mercado de la nuda propiedad, o lo que es lo mismo, para determinar el valor de mercado del usufructo.

El indicado perito Sr. Prudencio toma como criterio de referencia para determinar la esperanza de vida de una persona de 77 años la Tabla completa de Vida elaborada por el Instituto de estadística de Catalunya que era de 10,63 años (doc. 7 de la demanda), y efectúa la valoración del usufructo de acuerdo con el coeficiente aplicable según las tablas fiscales que sería del 12%, por lo que el valor del usufructo sobre la total finca alcanzaría la suma de 36.360,00 euros (303.007,35 x 0,12), siendo 12 la diferencia entre 89 y 77 según la norma de cálculo que publica la Agència Tributaria de Catalunya en la página referida al impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.

III.- La parte demandada discute este método de cálculo con el doble argumento de entender que la esperanza de vida se debe determinar conforme a las reglas actuariales que establecen las compañías de seguros (i) y porque entiende que la valoración del usufructo ha de atender a criterios de mercado y no a parámetros fiscales (ii).

En apoyo de lo primero, es decir, para determinar la esperanza de vida del transmitente, se aportó por la entidad demandada el informe del actuario de seguros Don Carlos Ramón en el que el indicado perito certificó que "la esperanza de vida calculada a fecha 6 de febrero de 2019 para un hombre nacido el NUM000 de 1941 es de 12,68 años, de acuerdo a las tablas PERM/F-2000, mensualizadas con extrapolación lineal proporcional, (Tablas Generacionales Españolas de Supervivencia Masculina/Femenina) aprobadas según Resolución de 3 de octubre de 2000 de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones,por la que se da cumplimiento a lo previsto en el número 5 de la disposición transitoria segunda del Reglamento de Ordenación y Supervisión de los seguros privados, aprobado por Real Decreto 2486/1998, de 20 de noviembre , en relación con las tablas de mortalidad y supervivencia a utilizar por las entidades aseguradoras".

El informe fue ratificado en juicio por su autor quien manifestó que las tablas PERM/2000 están aprobadas por la Dirección General de Seguros para ser utilizadas para el cálculo de rentas vitalicias por las compañías de seguros y son las que oficialmente todo el mundo considera adecuadas para calcular este tipo de productos, reiterando lo indicado en su informe de que en base a estas tablas la esperanza de vida del Sr. Jesús al tiempo de la constitución de la renta vitalicia era de 12,68 años.

Esta sala debe ratificar la decisión de la instancia de acoger el criterio del actuario de seguros por ser más específico, pues para su determinación se consideran un conjunto de elementos que van más allá de la media estadística del INDESCAT (Instituto de Estadística de Catalunya), al utilizar criterios de estadística, matemáticas, cálculo de probabilidades y demografía, tal como explicó el actuario de seguros Sr. Carlos Ramón en el acto del juico y a quien el letrado de la parte actora declinó interrogar.

IV.- Para valorar el usufructo, partiendo de la indicada esperanza de vida de 12,68 años, la defensa de la parte demandada considera que no hay que seguir los coeficientes fiscales que aplica el perito de la actora, sino que debe calcularse conforme a un criterio de rentabilidad, y para ello afirma que la rentabilidad normal de un inmueble que espera obtener un inversor se sitúa entre el 3% y el 4% anual y que según el Banco de España la rentabilidad bruta del alquiler era del 3,8%, y en base a los indicados porcentajes que modera al 3,5% de rendimiento anual bruto, considera que el valor del usufructo asciende al 44,38% que resulta de multiplicar una esperanza de vida de 12,68 años por un rendimiento anual del 3,5% anual, o dicho de otro modo, entiende que si el transmitente no se hubiera reservado el usufructo habría tenido que invertir en alquiler un 44,38% del valor de la vivienda, por lo que concluye que el valor del usufructo sobre toda la finca ascendería a 110.569,11 euros.

En efecto, el Banco de España en su informe del año 2024 titulado "El mercado del alquiler de vivienda residencial en España: evolución reciente, determinantes e indicadores de esfuerzo"dedica un apartado, el 3.3 a "La rentabilidad bruta del alquiler de vivienda residencial",en el que se expresa en estos términos:

"Un primer análisis puede realizarse a partir del indicador de rentabilidad bruta del alquiler residencial (RBA), que se define como la ratio entre el alquiler medio anual y el precio medio de la vivienda, medidos ambos por metro cuadrado. Este indicador se calcula para el conjunto del territorio fiscal común y para distintas unidades geográficas (municipios y distritos). La RBA en términos nominales para el promedio del stock de vivienda arrendada en territorio fiscal común se estima alrededor del 5,5% anual en el período 2011-2022(véase cuadro 2). Estas RBA se calculan para el promedio de los alquileres con contratos vigentes y son inferiores a las rentabilidades al inicio de un contrato de arrendamiento si los precios de los nuevos contratos se sitúan por encima de los precios de los contratos vigentes que están limitados por las regulaciones sobre las actualizaciones de los mismos (véase epígrafe 2.2). Estas medidas de rentabilidades brutas no se encuentran ajustadas por riesgo y no tienen en cuenta ni los gastos asociados al alquiler ni su tratamiento fiscal. En ese sentido, los gastos declarados como deducibles en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas por los particulares que arriendan viviendas supondrían, en promedio, una reducción del rendimiento bruto de 2 puntos porcentuales". (El subrayado es nuestro).

Ya hemos visto que la parte demandada modera este porcentaje del 5,5% y aplica únicamente el 3,5% a su cálculo para valorar el usufructo.

V.- Si aplicamos este criterio valorativo del usufructo a los datos sobre la valoración de la finca estimados en esta sentencia y en la de instancia, se obtiene el siguiente resultado:

-Valor de tasación de toda la finca según informe de la actora: 303.007,35 euros.

-Valor del usufructo calculado sobre el anterior valor conforme al porcentaje de rentabilidad que explica la demandada: 134.474,66 euros (303.007,35x 0,44,35).

-Valor de la nuda propiedad: 168.532,69 euros (303.007,35-134.474,66).

-Valor de la 1/2 indivisa de la nuda propiedad objeto de transmisión: 84.266,34 euros(168.532,69:2).

-Valor de la renta vitalicia a abonar durante 12,68 años: 60.864,00 euros (400x12x12,68).

Por el contrario, de acuerdo con la valoración de la actora en relación al inmueble y al usufructo, pero atendiendo a una esperanza de vida de 12,68 años, los valores resultantes serían los siguientes:

-Valor de tasación de toda la finca: 303.007,35 euros.

-Valor del usufructo calculado sobre toda la finca conforme a criterios fiscales: 36.360,88 euros (303.007,35x0,12).

-Valor de la nuda propiedad de toda la finca: 266.646,47 euros (303.007,35-36.360,88).

-Valor de la 1/2 indivisa de la nuda propiedad objeto de la transmisión: 133.323,23 euros(266.646,47:2)

-Valor de la renta vitalicia a abonar durante 12,68 años: 60.864,00 euros (400x12x12,68).

SEXTO.- Consideraciones finales

I.- Esta sala entiende que debe acoger el criterio valorativo del usufructo en la forma en que lo plantea la parte demandada, toda vez que el cedente retuvo para sí el usufructo y la entidad cesionaria le reconoció además el derecho a arrendar la finca, con la única obligación de comunicárselo por si deseaba ejercitar el derecho de tanteo, derecho que permitía al transmitente utilizar para sí mismo la vivienda o sacarle rendimiento por la vía de su arriendo a un tercero, por lo que la propuesta de calcular el valor del usufructo en función de la rentabilidad esperada, teniendo en cuenta el estudio efectuado por el Banco de España sobre la rentabilidad del alquiler, puede considerarse un criterio razonable y conforme con lo establecido en la ley, que exige que la comparación se haga entre el "valor de mercado" de la prestación que se recibe y el "valor de mercado" de la prestación que se da ( art. 621-46 CcCat), y no entre el valor de mercado de una y el valor tributario de otra.

Por consiguiente, la demandada asumió un riesgo teórico de tener que abonar una renta de 60.864,00 euros y, a cambio, le fue entregada la nuda propiedad de una finca cuyo valor se ha establecido en 84.266,34 euros.La mitad de este valor asciende a la suma de 42.133,17 euros, de modo que la prestación teórica que iba a recibir el transmitente sería superior a la mitad del valor recibido por la otra parte.

II.- En base a los extremos indicados, esta sala entiende no se cumple el requisito objetivo del artículo 621-46.1 CcCat, (menos aún si a la prestación asumida por la demandada se añaden los 1.280,00 euros pagados en concepto de plusvalía), porque no se aprecia lesión en más de la mitad del precio.

Correlativamente con ello, tampoco puede darse la desproporción de prestaciones a que se refiere la STSJC de 14 de febrero de 2008 antes citada que, en referencia concreta a los supuestos en que interviene el componente de la aleatoriedad, exige para apreciar la existencia de desproporción que sea "de tal entidad que permita sentar la conclusión de que falta la aleatoriedad o incertidumbre sobre el resultado de ganancia o pérdida, que desde el momento del otorgamiento del contrato, por las circunstancias en él concurrentes, estaría ya determinado en claro favor de esta última".

SEPTIMO.- Conclusión

En atención a lo expuesto procede la estimación del recurso y con revocación de la sentencia de instancia acordar la desestimación de la demanda al no haber apreciado la existencia de lesión en más de la mitad del precio, en atención a las prestaciones que ambas partes iban a percibir como resultado de la operación concertada, teniendo en cuenta la expectativa de vida del transmitente y la renta vitalicia que razonablemente cabría esperar, así como la valoración de mercado de la nuda propiedad de la finca transmitida.

La estimación del recurso hace decaer la impugnación de la sentencia que había efectuado la parte demandada que debe ser por ello desestimada.

OCTAVO.- Costas de la instancia

La desestimación de la demanda no va a determinar que se impongan a la parte actora las costas de la instancia, por las dudas de hecho que el caso ha podido suscitar, pues a la vista del informe pericial y del cálculo de la nuda propiedad que en el mismo se efectúa, se crearon en la referida parte dudas razonables sobre la viabilidad de la acción ejercitada, siendo asimismo de interés señalar la dificultad que entraña la determinación teórica de los valores de mercado y particularmente en el caso de autos en que se trataba de valorar un usufructo y el elemento aleatorio integrado por la renta vitalicia ( art. 394 LEC) .

NOVENO.- Costas de la apelación

La estimación del recurso de apelación determina que no se haga expresa condena en las costas de esta alzada ( art. 398 LEC) .

La desestimación de la impugnación no va a conllevar la condena en costas de la impugnante por las mismas razones expuestas para no hacer expresa condena en las costas de la instancia.