Sentencia Civil 142/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 1, Rec. 503/2023 de 13 de febrero del 2025

PRIMERO.- Planteamiento del litigio en primera instancia. Resolución apelada. Recurso de apelación.

Formuló la parte actora, HOME OPORTUNITY IMMOBLES S.A. contra la demandada, Doña María Dolores, demanda de juicio ordinario en la que solicitaba la condena a la demandada al pago a la actora de la suma de 11.000 € más los intereses legales devengados con expresa condena en costas a la demandada por su temeridad y mala fe.

Alegó la parte actora que en el mes de septiembre del año 2018 la demandada Sra. María Dolores contactó con la actora al estar interesada en la venta de su vivienda sita en DIRECCION000 de Sabadell, indicando que el precio que deseaba obtener por su vivienda era el de 250.000 €, adquiriendo desde dicho momento compromiso de formalizarse el correspondiente contrato de mediación por escrito, y pactando verbalmente ya en dicho momento realizarse un contrato de encargo profesional en exclusiva para mi mandante, con el cobro de una comisión consistente en la diferencia entre el precio que pagaría el futuro comprador y los 250.000 euros que deseaba obtener la Sra. María Dolores por la vivienda, con una duración de la exclusiva de tres meses. En ese momento inició la actora gestiones encaminadas a cumplir el encargo y encontrar comprador. Así, en fecha 1/10/18, y conforme lo pactado con la demandada, se firmó documento de reserva inicial por importe 500 € con el Sr. Juan Francisco. En dicho documento de intenciones se identificaba la vivienda, y el precio de la compraventa en 260.000 €, debiendo firmarse el contrato de arras antes del 1 de noviembre de 2018 por importe de 9.500 €, y el resto, 250.000 €, antes del 31/12/18. La demandada no estuvo de acuerdo con el precio, en contra de lo previamente acordado verbalmente, solicitando 268.000 €, cambio que fue aceptado por el comprador a quien se trasladó. El 23/10/18 se firmaron dos documentos, el documento de encargo entre la actora y la demandada, y un nuevo documento de entrega de señal entre mi mandante y el futuro comprador en el que se especificaba que el precio de compraventa era de 273.000 €, es decir, los 268.000.-€ que la Sra. María Dolores quería por la venta de su vivienda, y 5.000 € de comisión para mi mandante Como es de observar, para el buen fin de la operación, mi representada había rebajado sus honorarios un 50% respecto al primer documento de paga y señal. Una vez firmados dichos documentos, la demandada solicitó a la actora un préstamo a cuenta del precio de la venta, dado que tenía que aceptar la herencia de su esposo para poder inscribir la vivienda a su nombre y así proceder a la venta de la misma, entregándole la actora 1150 €, y posteriormente, a solicitud de la demandada, 2250 €, 200 €, hasta un total de 3000 €. Pese a lo inusual y alejada del corretaje de dicha operación, la actora accedió a lo que se le solicitaba con el fin de despejar los obstáculos para la operación, no exigiendo intereses remuneratorios, pero se pidió como contraprestación que la transacción inmobiliaria se llevara a cabo con el agente, anudando consecuencias de penalización para el caso de que fuera incumplido el compromiso adquirido, que consistía en que si la Sra. María Dolores decidía no continuar con el proceso de venta del inmueble con la entidad actora, debería indemnizarla con el duplo de la cantidad adelantada, es decir, 6.000 €, conforme a la cantidad finalmente entregada de 3.000 €. La demandada volvió a modificar las condiciones de venta exigiendo 270.000 €, a lo que accedió el comprador firmando un nuevo documento (30/11/18) con los cambios, motivados porque la demandada no tenía preparada la documentación de la aceptación de la herencia. Ante la falta de noticias de la demandada y previa remisión de burofax por la actora, el comprador comunicó a la demandante que la demandada le había contactado directamente para realizar la operación por el precio pactado, 275.000 €, siendo lo que ésta pretendía evitar el pago de la comisión a la demandante. Finalmente, para evitar mayores problemas y perjuicios, se acordó con el comprador rescindir el compromiso y la devolución de las arras entregadas con renuncia a la compra de la vivienda dado que la actora actuaba en representación de la demandada y no tenía instrucciones claras de ésta lo que podía originar problemas con el comprador. Reclama la demandante (1) 5000 € de honorarios por la intermediación inmobiliaria culminada con éxito por su parte y que atendiendo al pacto que fijaba la comisión entre la diferencia entre el precio abonado por el comprador, 275.000 €, y el precio que solicitó la demandada, 270.000 €, y (2) 6000 €, atendiendo a los 3000 € adelantados por la actora y la penalización fijada en los documentos de reconocimiento de deuda que se iban firmando, 3000 €, sobre todo teniendo en cuenta que la operación no se hizo por culpa exclusiva de la Sra. María Dolores.

La parte demandada contestó a la demanda, oponiéndose y solicitando la desestimación de la misma y la condena en costas a la parte actora.

Negó la demandada la existencia de pacto verbal en los términos que se indican en la demanda. Cuando se suscribe el documento de reserva (1/10/18) todavía no se había firmado ella nota de encargo para la venta (23/10/18), y la cantidad que recibe la actora de 500 € no es en representación por lo que habría apropiación indebida. Reconoce haber firmado el contrato de venta con la demandante, pero desconocía los extremos que contenía, alegando que padece glaucoma severo desde hace años que limita su capacidad de lectura. Confiando en la buena fe de la vendedora creyó que firmaba la autorización de venta sin exclusiva, y que además el precio por el que vendía su casa era el de 275.000 €. Reconoce haber solicitado anticipos a cuenta a la actora por importe de 3000 €, siendo (a)nula la cláusula de penalización para el caso de no desear continuar con la venta de su vivienda impuesta con abuso de la buena fe y estableciendo una suerte de arras penitenciales que no es posible con una agencia inmobiliaria, y (b)que al establecer un interés del 100% contraviene claramente la Ley de Usura, lo que conlleva la nulidad del contrato con la consecuencia de que la demandada solo estaría obligada a la devolución del principal (3000 €) a lo que se allana la demandada. La demandada siempre pretendió obtener el precio de 275.000 € no afectando a la misma los nuevos tratos que la actora concertase en el comprador al no plasmar las condiciones concertadas con la demandada. Negó que la demandada pretendiese la venta directamente al comprador dejando transcurrir el plazo para la exclusiva, siendo prueba de ello el hecho de que a día de hoy la finca sigue siendo propiedad de la demandada. Negó adeudar la suma de 5000 € en concepto de comisiones habiendo desistido la actora unilateralmente y sin autorización de la demandada del contrato entre esta y el eventual comprador con renuncia a la compra de la vivienda frustrando no solo sus expectativas de venta y pretendiendo el cobro de unas gestiones englobadas en un contrato en el que la actora se ha extralimitado.

Por auto de fecha 19 se septiembre de 2022 se acordó el allanamiento parcial de la demandada al pago de 3000 €.

Celebradas la correspondiente audiencia previa y juicio oral, se dictó sentencia por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Sabadell el 21 de septiembre de 2022 por la que se estimó parcialmente la demanda condenando a la demandada al pago de 3000 € más los intereses previstos en el artículo 576 de la LEC sin condena en costas a ninguna de las partes.

Razonó la resolución de primera instancia que "...Pel que fa als honoraris de les gestions de venda, la part actora només tenia dret a rebre'ls, segons els documents contractuals que ella mateixa aporta, en cas que un interessat formalitzés l'adquisició amb prestació d'arres o senyal; doncs bé, aquesta circumstància no consta que s'arribés a produir. El pretès interessat en l'adquisició de la finca, Sr. Juan Francisco, no va arribar a formalitzar el document de compra ni va prestar arres, i tampoc s'ha acreditat que la Sra. María Dolores es desdigués de l'oferta de venda ni que intentés vendre la finca al Sr. Juan Francisco al marge de les gestions de la immobiliària. Pel que fa a la penalització per no haver formalitzat la venda, no consta acreditat que la manca de compromís del Sr. Juan Francisco fos imputable a la Sra. María Dolores. Per tant, la demanda s'estimarà només parcialment, per l'import de 3.000 euros corresponent a les quantitats avançades en atenció a la venda que no es va arribar a formalitzar. No es farà especial imposició de les costes causades en el plet, atesa l'estimació parcial de la demanda. Vistes les disposicions legals d'aplicació al cas...".

Contra esta sentencia ha formulado la parte actora recurso de apelación alegando como motivos de apelación los que, de forma sucinta, se exponen a continuación: 1º Vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva al no practicarse la prueba testifical de Don Juan Francisco admitida en primera instancia por causas no imputables a la parte proponente, por cuanto razonando la sentencia recurrida que no consta acreditado que la demandada y el Sr. Juan Francisco intentasen negociar la venta de la finca al margen de la intervención de la inmobiliaria demandante se hace aún más necesaria la declaración del testigo que vivió en primera persona el bloqueo de la operación por parte de la demandada quien con su actitud obstativa frustró el buen fin de la operación pese a la insistencia del Sr. Juan Francisco en adquirir la vivienda, en prueba de lo cual había constituido la reserva, aumentado su oferta inicial y estaba en disposición de suscribir el compromiso de compraventa con arras penitenciales; y 2º Motivación inexistente o deficiente de la sentencia recurrida al no valorar en absoluto la documental obrante en autos y la testifical del Sr. Leoncio, solicitando el dictado de nueva sentencia por la Sala revocando la recurrida con valoración de la prueba practicada.

La parte demandada se opuso al recurso.

SEGUNDO.- Contrato de mediación inmobiliaria. Derecho al cobro de la comisión.

Como resumen de la jurisprudencia en relación al contrato de mediación o corretaje, el Tribunal Supremo afirma ( SSTS de 21/10/00, 20/5/04, y 30/7/14, entre otras muchas) que en el contrato de mediación o corretaje el mediador ha de limitarse, en principio, a poner en relación a los futuros comprador y vendedores de un objeto determinado, pero en todo caso la actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final, y así se entiende por la moderna doctrina, en cuanto en ella se afirma que la relación jurídica entre el cliente y el mediador no surge exclusivamente de un negocio contractual de mediación, pues las obligaciones y derechos exigen además el hecho de que el intermediario hubiera contribuido eficazmente a que las partes concluyeran el negocio. Dicho contrato está supeditado, en cuanto al devengo de honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso.

La mediación se consuma cuando se otorga o perfecciona por el concurso de la oferta y la aceptación el contrato a que tiende la mediación, surgiendo el derecho a percibir la comisión cuando los actos inequívocos de mediación cristalizan en la operación en la que intervino el agente. La función del agente es predominantemente pregestora, sin obligarse a responder del buen fin de la operación, salvo pacto especial de garantía, siendo evidente que su contenido obligacional incluye la retribución de los servicios del agente por parte de quien formula el encargo, tanto si el negocio se realiza con su intervención inmediata, como cuando el comitente se aprovecha de su gestión para celebrarlo directamente.

La sentencia del Tribunal Supremo de 21 de mayo de 2014, fijó como doctrina jurisprudencial de Sala, la de que el mediador encargado de la venta de una vivienda tiene derecho a la retribución íntegra de la comisión pactada cuando su gestión resulta decisiva o determinante para el buen fin o éxito del encargo realizado, con independencia de que la venta se lleve a cabo sin su conocimiento y del precio final que resulta de la misma.

TERCERO.- Aplicación de la anterior doctrina al caso de autos.

En el caso objeto de análisis, es una evidencia que el contrato entre la demandada, vendedora, y el potencial comprador, Don Juan Francisco, no llegó a celebrarse.

El 1/10/18 Don Juan Francisco suscribió con la inmobiliaria actora un documento denominado "Reserva u Oferta de Compra",en virtud del cual ésta recibía, en nombre y representación de la propiedad (todavía no se había formalizado el encargo), la cantidad de 500 €, en concepto de reserva, realizando aquél una oferta de compra del inmueble sito en la DIRECCION000 de Sabadell por la cantidad de 260.000 €, pactándose que "Si el vendedor no acepta la oferta el agente se obliga a la restitución íntegra de las cantidades recibidas, sin derecho a intereses o indemnizaciones al ser una oferta condicionada".

En esa fecha la finca indicada era titularidad de la demandada y su esposo, Don Patricio, al 50%, situación que permanece en la actualidad (a la fecha de la demanda).

El 23/10/18 la demandada y la demandante suscriben una "NOTA DE ENCARGO DE VENTA", "En Exclusiva",por la que la Sra. María Dolores encarga a la actora la intermediación de la venta del inmueble de autos, sito en la DIRECCION000 de Sabadell, y Parking NUM000, por plazo de hasta el 31/12/18, fijándose como precio para la parte vendedora el de 268.000 €, y como honorarios para la agencia "el diferencial del precio fijado para la propiedad".

Con la misma fecha 1/10/18 Don Juan Francisco suscribió con la actora otro documento denominado "Reserva u Oferta de Compra",idéntico al anterior, en el que también la inmobiliaria decía recibir, en nombre y representación de la propiedad, la cantidad de 500 €, en concepto de reserva, con la diferencia de que en este documento la oferta de compra, por el mismo inmueble antes indicado más el parking nº NUM000, se realiza por la cantidad de 273.000 €, pactándose igualmente que "Si el vendedor no acepta la oferta el agente se obliga a la restitución íntegra de las cantidades recibidas, sin derecho a intereses o indemnizaciones al ser una oferta condicionada".

Los días 24, 26 y 30 de octubre de 2018 las partes suscriben 4 documentos de reconocimiento de deuda en los que la demandada reconoce adeudar a la actora las cantidades de 1150 €, 2250 €, 2450 € y 3000 €. En total, coinciden las partes en afirmar que se entregó la demandada la cantidad de 3000 €. Las entregas se hicieron en concepto de "ADELANTO A LA PROPIEDAD POR LA EXCLUSIVA DE LA VENTA DE SU FINCA...NECESARIO PARA ASUNTOS PERSONALES Y DE ESTA MANERA INICIAR EL PROCESO DE ACEPTACIÓN DE HERENCIA QUE TIENE QUE HACER PARA PONER LA VIVIENDA A SU NOMBRE...".En el último de los documentos se hizo constar (pacto primero) que el reconocimiento de deuda hacía referencia al adelanto a la propiedad por la exclusiva de la venta de la finca de la DIRECCION000 de Sabadell, y (pacto segundo) que "LA ENTREGA DEL DINERO SE REALIZARÁ POR PARTE DE Doña María Dolores EN UN PERIODO MÁXIMO DEL DIA DE LA FIRMA DE LA ESCRITURA DE LA COMPRAVENTA EN CUANTO SE REALICE EN LAS PROXIMAS SEMANAS A UN PRECIO DE 270.000 EUROS PARA LA VENDEDORA. Es decir, la agencia inmobiliaria oportunity y en su nombre Emiliano cobrarán esta cantidad de dinero de la diferencia de precio de la venta que es de 275.000 euros cobrando Emiliano en representa de la intermediadora y fiadora la cantidad de 5.000 euros iva incluido, de la finca. El día previsto de la venta de esta ante notario, la cual está prevista antes del día 31 de diciembre de 2.018. El prestamista percibirá su dinero de manera instantánea si decide el vendedor no continuar con el proceso de venta del inmueble con la entidad home oportunity, indemnizando a esta con el duplo de la cantidad entregada es decir 6.000 euros..".

El 30/11/18 Don Juan Francisco suscribió con la actora otro documento denominado "Reserva u Oferta de Compra",idéntico a los anteriores, en el que también la inmobiliaria decía recibir, en nombre y representación de la propiedad, la cantidad de 2.500 €, en concepto de reserva, con la diferencia de que en este documento la oferta de compra por el mismo inmueble (ahora sin el parking nº NUM000) se realiza por la cantidad de 275.000 €, pactándose igualmente que "Si el vendedor no acepta la oferta el agente se obliga a la restitución íntegra de las cantidades recibidas, sin derecho a intereses o indemnizaciones al ser una oferta condicionada".

El 21/1/19 Don Juan Francisco suscribe otro documento por el que desiste de la compraventa poniendo de manifiesto que "Que pese a estar firmemente interesado en la compra de la referida vivienda, viene siendo informado por el Agente Inmobiliario del comportamiento de la parte vendedora tendente a incumplir todas sus obligaciones que permitan la venta, incluyendo en especial, la falta de inscripción previa del título de herencia a su favor otorgado por su difunto esposo como titular del 50% del inmueble referido, así como una serie de intentos por parte de la vendedora para proceder a realizar la venta directamente con el interesado en perjuicio del Agente, maniobras a las que no ha accedido como interesado por tener concertada la operación con el mismo..."procediendo la demandante a reintegrar al Sr. Juan Francisco los importes en su día entregados de 2500 € (doc. 14 demanda).

Es difícil pensar en un desistimiento de un contrato de compraventa que no se ha llegado a celebrar, no habiéndose siquiera llegado a firmar las arras.

Dice la demandante que la demandada pidió 270.000 €. Se refiere al último documento de reconocimiento de deuda (de los 4 firmados), el suscrito el 30/10/18 (aunque a mano se lee 1/12/18). En este documento se introduce un nuevo precio a percibir por la vendedora (270.000 €), se introduce también el precio de la compraventa, 275.000 € (precio que no ofrece el Sr. Juan Francisco por la compra de vivienda y parking hasta el 30/11/18), la fecha de la firma de la escritura el 31/12/18 (que era la firma prevista en la oferta de 1/10/18) y la comisión del agente, 5000 € (diferencia entre un precio de venta -275.000 €- que aún no se había ofrecido -30/11/18- y el precio a percibir por la vendedora) por la exclusiva de la venta de su finca de DIRECCION000 de Sabadell (en este caso, no se menciona el parking). Y se introduce la penalización a la que luego aludiremos.

Más allá de la irregularidad que supone, si no conflicto de intereses, que el mediador inmobiliario conceda préstamos a una de las partes, conducta que, como afirma la propia parte actora, es "totalmente inusual y alejada del mero corretaje inmobiliario objeto de su actividad profesional",la documentación hasta aquí examinada hace pensar que, en efecto, como afirma la parte demandada lo que ésta pretendía era vender su casa por 275.000 €, lo que había venido provocando que no aceptase las sucesivas ofertas cursadas por el comprador, y que finalmente acudiese al gestor que le hacía las declaraciones de la renta, Sr. Leoncio, quien confirmó en el acto de juicio oral que, en efecto, con la documentación que la demandada le enseñó, en ese momento quedaba pendiente la inscripción de la aceptación de herencia en el Registro de la Propiedad, remitiéndola a un abogado para que la aconsejara a la vista de la complejidad de los documentos que le mostraba y de que él no era su asesor ni podía aconsejarla.

En el indicado documento de reconocimiento de deuda, redactado por la inmobiliaria actora se introdujeron cuestiones ajenas al préstamo, como fue la cantidad que pretendía obtener la demandada (270.000 €), eliminando ahora (a diferencia de la nota de encargo) la referencia al parking. Incluso en el caso de que diésemos por buenas las cifras contenidas en el documento de reconocimiento de deuda de 30/10/18 referido más arriba, lo cierto es que la demandada no tenía ninguna obligación de vender, puesto que hasta la fecha, las ofertas del futuro comprador no eran más que eso, ofertas, que, según la nota de encargo, debían ser aceptadas por la demandada ("Si el vendedor no acepta la oferta el agente se obliga a la restitución íntegra de las cantidades recibidas, sin derecho a intereses o indemnizaciones al ser una oferta condicionada").Y eso fue lo que pasó, que la demandada no aceptó tales ofertas, muy probablemente porque no se ajustaban a lo que ella había solicitado, amén del baile de cifras y cosas (vivienda y parking) que iban a ser objeto de venta en los diferentes documentos a los que hemos aludido.

Y en cuanto al comprador, Sr. Juan Francisco, éste manifestó que pese a estar interesado en la compra porque el piso le gustaba y habiendo incrementado varias veces el precio ofrecido pese a las variaciones en relación con si incluía o no el parking, al comprobar que el piso no estaba a nombre de la demandada faltando la inscripción de la escritura de aceptación de herencia habló con la agencia (con Emiliano) para que le devolviesen el dinero por no querer seguir con la operación, no confirmando que la demandada hubiese intentado realizar con él la venta directamente para no pagar la comisión, limitándose a hacer referencia a alguna insinuación sin concretar y a confirmar que la demandada se quejaba de cómo había procedido la inmobiliaria ("le habían dicho una cosa que no era", "la había enredado"),proponiendo esperar a la aceptación de herencia. En definitiva, el Sr. Juan Francisco, a la vista de la situación, dijo no estar interesado en firmar ningún contrato de arras.

Por tanto, no habiéndose firmado siquiera contrato de arras, no puede decirse que el mediador tenga derecho a honorarios profesionales, puesto que, la mediación solo se consuma cuando se otorga o perfecciona el contrato al que se refiere la mediación por el concurso de la oferta y la aceptación, lo que en el caso de autos no ocurrió habida cuenta de que ni siquiera llegó a haber acuerdo acerca de la cosa que se vendía y el precio de la misma.

En cuanto a la penalización ("El prestamista percibirá su dinero de manera instantánea si decide el vendedor no continuar con el proceso de venta del inmueble con la entidad home oportunity, indemnizando a esta con el duplo de la cantidad entregada es decir 6.000 euros.."),condicionar la indemnización en que consiste la penalización a una circunstancia totalmente ajena a este contrato de préstamo (como es la decisión de no continuar con el proceso de venta con la agencia actora), aparte de perjudicar los intereses de la vendedora, que estaba en su derecho de no aceptar la oferta del comprador, contrariando las reglas de la buena fe que debe presidir el ejercicio de los derechos, constituye un abuso de derecho ( art. 7 CC) y carece completamente de causa de tipo alguno por lo que no puede tener eficacia alguna.

Por todo lo cual, desestimamos el recurso de apelación.

CUARTO.- Costas.

De conformidad con lo establecido en el artículo 398.1 en relación con el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil procede condenar en costas a la parte apelante.