Sentencia Civil 346/2025 Audiencia Provincial Civil de Tarragona nº 1, Rec. 417/2025 de 14 de mayo del 2025

PRIMERO.- Antecedentes.

1.D. Pio y Dña. Inocencia, de una parte, y D. Pedro Enrique y Dña. Apolonia, de otra, titulares de las viviendas DIRECCION001, respectivamente, reclaman la reordenación de la totalidad del área del solar del edificio de la comunidad, no edificado, destinado a estacionamiento de vehículos, de conformidad con los términos contenidos en el informe pericial que acompañan, asignando cada una de las plazas resultantes a cada uno de los 36 departamentos que componen el edificio; subsidiariamente, solicitan se condene a la C.P. a realizar, a su costa, todas las labores, operaciones y actos jurídicos, así como los trabajos necesarios a fin de proceder a la reordenación de la zona comunitaria no edificada, en los términos expuestos.

2.Opuso la C.P. del DIRECCION000 DE CAMBRILS-TARRAGONA: (i) la falta de legitimación pasiva pues de la escritura de división horizontal y obra nueva no se desprende que la zona de aparcamiento sea comunitaria; (ii) la prescripción de la acción ejercitada por aplicación del plazo decenal previsto en el art. 121-20 Codi civil, vigente desde el 1 de enero de 2004, al que debe añadirse el plazo regulado en el Código civil común, que computa desde la fecha en que los demandantes adquirieron la propiedad de su respectivos apartamentos; (iii) la reordenación solicitada seria únicamente para satisfacer la pretensión de ubicar la plaza de aparcamiento identificada con el nº NUM000, objetando que pueda perturbarse el goce pacifico que los demás propietarios vienen realizando de sus plazas de aparcamiento; y (iv) impugna el informe pericial que se acompaña a la demanda por no cumplir los requisitos del art. 335 LEC y no acreditar que las soluciones que propone sean viables urbanística y legalmente.

3.La sentencia de primer grado estima íntegramente la demanda; tras desestimar las excepciones de falta de legitimación pasiva y prescripción de la acción, condena a la C.P. del DIRECCION000 en Cambrils a realizar a su costa todas las labores, operaciones y actos jurídicos y trabajos necesarios a fin de proceder a la reordenación de la zona comunitaria no edificada, destinada a estacionamiento de vehículos, delimitando treinta y seis plazas de aparcamiento y asignando cada una de las plazas resultantes a cada uno de los treinta y seis apartamentos que forman parte del edificio; con imposición de costas.

La Comunidad de Propietarios demandada apela.

SEGUNDO.- Motivos de apelación. Decisión de la Sala.

1.El recurso defiende la falta de legitimación pasiva de la Comunidad de Propietarios, ademas caso de que las plazas de aparcamiento tengan una naturaleza comunitaria la acción estaría prescrita desde el momento de la adquisición de las propiedades por cada uno de los demandantes, afirma que las plazas de aparcamiento son anejos inherentes a la propiedad de los aparcamientos y su naturaleza es privativa, y objeta la imposición de costas.

Por su parte, la oposición considera que el presidente de la Comunidad de Propietarios no tiene legitimación para recurrir la sentencia al no existir acuerdo de la junta de propietarios en este sentido, tampoco para contestar a la demanda, objeciones que debe rechazarse sin más por los actos propios de los actores (art. 118-11) y porque la jurisprudencia viene siendo flexible en orden a la exigencia de una autorización previa de la junta al presidente para la interposición de cualquier acción judicial, entendiendo que le presidente estará legitimado siempre que no se pruebe que actúa en contra de la voluntad de la junta ( SAP Barcelona, Sº 16ª, 454/2014, de 30 septiembre, 179/2014, de 3 abril y 120/2014, de 4 marzo).

En orden las demás cuestiones procesales y materiales que plantea el recurso, al estar en conexión con el fondo de la cuestión discutida con ella serán resueltas.

2.Los hechos son estos. Con fecha 9 de septiembre de 1977 se otorga escritura de división horizontal por los promotores del edificio destinado a vivienda, describiendose la finca, después de la obra nueva realizada, como sigue:

"[...]EDIFICIO, con su terreo anexo, situado en términos de Cambrils, partida "Quatre Camins", conocido como " DIRECCION000", compuesto de cuatro plantas, con nueve apartamentos por planta, de superficie útil cada planta, seiscientos noventa y ocho metros sesenta y dos decímetros cuadrados; la totalidad del área del solar a nivel de suelo, se encuentra sin edificar, y está destinada a estacionamiento de vehículos, uno por apartamento, o sea un total de treinta y seis, diez y siete de los cuales son cubiertos, estando estos últimos sitos en el ángulo Noroeste, en dirección Norte-Sur, y cuyo derecho va inherente con la propiedad de cada apartamento, no pudiéndose desmembrar ambos por ningún concepto;[...].

Por su parte, los demandantes adquirieron los siguientes apartamentos:

Los actores Sres. Pio- Inocencia en fecha 15 junio 1987 la registral nº NUM001 cuya descripción es la siguiente:

"NUMERO NUM002.- DIRECCION002 conocido por DIRECCION003, del edifico en Cambrils, [...]. Va inherente a la propiedad de dicho apartamento, un puesto o estacionamiento de vehículo sito en el solar a nivel del suelo, estando el mismo cubierto, señalada como parking numero NUM003 y cuyo derecho no puede desmembrarse de la finca de este número por ningún concepto. Cuota: 2,263%".

Los también actores Sres. Pedro Enrique- Apolonia en fecha 14 de agosto de 1986 las registrales nº NUM004 y NUM005, cuyas descripciones registrales son las siguientes:

"NUMERO NUM006.- DIRECCION004 conocido por DIRECCION005, del edifico en Cambrils, [...]. Va inherente a la propiedad del descrito apartamento, un puesto o estacionamiento de vehículo sito en el solar a nivel del suelo, conocido como parking numero NUM007, estando descubierto y cuyo derecho de aparcamiento va inherente a la propiedad del citado apartamento no pudiéndose desmembrar ambos por ningún concepto. CUOTA: 2,666%".

"NUMERO NUM007.- DIRECCION004 conocido por DIRECCION006, del edifico en Cambrils, [...]. CUOTA. 3,898%. Va inherente con la propiedad del mismo, un puesto destinado a estacionamiento de vehículos, sito en el solar a nivel del suelo, conocido como parking numero NUM000, estando el mismo cubierto, y cuyo derecho de aparcamiento va inherente con la propiedad del apartamento, no pudiendo desmembrar el mismo por ningún concepto".

Desde el año 1981 se vienen sucediendo juntas de propietarios en las que se plantea de una u otra forma el tema de los parking en la zona de solar del edifico no edificado por la insatisfacción de las soluciones dadas para acoger a todos los propietarios de los apartamentos en el terreno destinado a aparcamiento (Junta de 1-8-1981, 28-2-1982, 28-8-1983, 3-8-1985), incluso con utilización del forjado sanitario prohibido urbanisticamente por el Ayuntamiento, hasta que se produce el informe del perito Sr. Ruperto (ingeniero técnico industrial) en fecha 26-2-2016 a instancia de los demandantes en el que se proponen alternativas para la resolución del problema, que culmina con la demanda deducida en fecha 1-2-2021.

3.Si los hechos acaban de relatarse el Derecho se expone a continuación.

En Cataluña, la Propiedad Horizontal (PH) se encuentra regulada en el Capítulo III del Título V del Libro V del Código Civil de Cataluña, aprobado por la Ley 5/2006, de 10 mayo y modificado por última vez de forma sustancial por la Ley 5/2015, de 13 mayo. Antes de entrar en el examen de la regulación legal del concreto caso planteado conviene señalar de manera introductoria dos aspectos de interés.

El primero que la norma catalana prevé la posibilidad de que se aplique este especial régimen de dominio no solo para los edificios divididos en pisos o locales, sino también a los puertos deportivos, mercados, cementerios y los supuestos en los que coexistan en suelo, vuelo o subsuelo, edificaciones o usos privados con edificaciones o usos de dominio público (art. 553-2.2 Codi Civil).

Y el segundo que el régimen de los artículos 553 Codi Civil se aplica a todas las propiedades horizontales preexistentes a la entrada en vigor de la Ley 5/2006, con preferencia, incluso a sus títulos de constitución, sin que sea necesario un acto de adaptación de las mismas en los casos de las propiedades horizontales simples ( Disposición Transitoria sexta de la Ley 5/2006); mientras que en las propiedades horizontales por parcelas sí que se prevé la obligación de adaptarse a través de un complejo sistema previsto en la Disposición Transitoria 7ª de la Ley, concediéndoles un plazo de adaptación máximo que ha sido ampliado en el 2015 hasta el 20 de junio de 2019.

Por lo tanto, con independencia de que la escritura de propiedad horizontal se haya otorgado en fecha 9 de septiembre de 1977, esto es, con anterioridad a la Ley catalana y vigente la Ley de propiedad horizontal del derecho común (1960), todas las propiedades horizontales existentes en Cataluña se rigen por la normativa contenida en el Libro Quinto del Codi civil.

4.El art. 553-52 Codi Civil regula el régimen de la comunidad de garajes o trasteros, a cuyo tenor:

"1.La comunidad de garaje o trasteros, salvo que los estatutos establezcan otra cosa, funciona con independencia de la comunidad general en cuanto a los asuntos de su interés exclusivo en los siguientes casos:

a) Si se configura en régimen de comunidad como elemento privativo de un régimen de propiedad horizontal y la adquisición de una cuota indivisa atribuye el uso exclusivo de plazas de aparcamiento o de trasteros y la utilización de las rampas de acceso y salida, las escaleras y las zonas de maniobras. En este caso, los titulares de la cuota indivisa no pueden ejercer la acción de división de la comunidad ni gozan de derechos de adquisición preferente.

b) Si las diferentes plazas de aparcamiento o los trasteros de un local de un inmueble en régimen de propiedad horizontal se constituyen como elementos privativos. En este caso, se asigna a cada plaza, además del número de orden y de la cuota que le corresponde en el régimen de propiedad horizontal, un número o letra de identificación concretos; las rampas, las escaleras y las zonas de acceso, maniobra y salida de los vehículos se consideran elementos comunes del garaje o el trastero.

2.No existe subcomunidad para el local de garaje o trasteros en los siguientes casos:

a) Si las diferentes plazas de aparcamiento o los trasteros se configuran como anexos inseparables de los elementos privativos de la comunidad. En este caso, se les aplica lo establecido por el artículo 553-35.

b)Si el local destinado a garaje o trasteros se configura como elemento común del régimen de propiedad horizontal. En este caso, el uso concreto de las plazas de aparcamiento o de los trasteros no puede cederse a terceras personas con independencia del uso del elemento privativo respectivo.

3.Puede constituirse una subcomunidad para el local o los locales destinados a garaje o trasteros si varios inmuebles sujetos a régimen de propiedad horizontal comparten su uso. En este caso, la subcomunidad forma parte, además, de cada propiedad horizontal en la proyección vertical que le corresponde. Si unas normas estatutarias concretas no establecen lo contrario, los titulares de las plazas tienen derecho a utilizar todas las zonas de acceso, distribución, maniobra y salida de vehículos situadas en el local o los locales con independencia del inmueble concreto en cuya vertical o fachada estén situados".

El art. 1 de la Ley catalana 5/2015, de 13 mayo 2015 introdujo alguna modificación de tipo semántico y sin trascendencia sobre el régimen jurídico de aparcamientos y trasteros ya establecido por la Ley 5/2006, que constituyó una novedad a nivel legislativo en relación a cómo se venían regulando este tipo de comunidades, de cuya problemática y posibles formas de configuración e inscripción se habían ocupado tanto la jurisprudencia como la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado.

Esta norma contempla las formas de configuración de las zonas o recintos de aparcamiento y los habitáculos para guardar o almacenar de las que son susceptibles estos dos elementos, muy significativos en la práctica y frecuentes en las construcciones. Las posibles configuraciones de estos elementos repercuten en su calificación como subcomunidad o no; de ahí la importancia de su delimitación que es la que efectúa el precepto. Por supuesto, como se encarga de enfatizar, siempre que el título no establezca otra cosa.

5.Los garajes (y los trasteros) pueden aparecer como:

(a) Configuración en régimen de propiedad horizontal como elemento común en "pro indiviso"[1.a].

Bajo este régimen, el del elemento privativo en una comunidad en PH (ej. los pisos), se crea una sola finca que comprende todo el local destinado a garaje o trasteros, la cual pertenece en régimen de comunidad ordinaria pro indiviso ( art. 552-1 ss. CCC) a los propietarios de los elementos privativos de dicho régimen de propiedad horizontal. La comunidad puede estar formada por todos los propietarios de los restantes elementos privativos (que son los pisos o locales) o solo por algunos.

Se trata de una copropiedad o condominio ordinario porque existe un objeto único sobre el que recaen los derechos subjetivos de los comuneros (la finca destinada a garaje o trastero elemento privativo del edificio dividido en régimen de propiedad horizontal). No obstante, de facto el local destinado a garaje o el cuerpo de trasteros suele dividirse en plazas de aparcamiento o habitáculos a los que normalmente se les atribuirá un numero correlativo que las individualice unas de otras, con asignación de una cuota indivisa (por ejemplo, una 1/80 parte).

A pesar de configurarse la copropiedad por cuotas indivisas, sus titulares carecen de acción de división de la comunidad que ya venía recogido en la redacción originaria del art. 552-10.4 CCC para la comunidad ordinaria ( STS 24-12-1990), salvo que se acuerde previamente modificar su uso y "ello sea posible", lo que comportara la modificación del título de constitución o, en otro caso, la existencia de una comunidad indefinida. Tampoco tienen los condueños el derecho de adquisición preferente, porque así se mantiene cierta independencia a la hora de vender la cuota en la comunidad ordinaria -que se concreta usualmente en la plaza de garaje- sin tener derecho preferente a quedársela el resto de los comuneros.

(b) Configuración en régimen de propiedad horizontal como elementos privativos con cuota individual [1.b].

En cambio, el supuesto del apartado 1b, cada una de las plazas de garaje o trastero se configuran como elementos privativos que forman parte ellos mismos de una comunidad organizada en propiedad horizontal, considerándose los elementos comunes las rampas o accesos que sirven para poder acceder a dichos elementos privativos. En ambos supuestos del art. 553-52.1 Codi Civil los garajes funcionan con independencia de la comunidad en PH general (ej. la de las viviendas), dado que en el caso del apdo.1a) se organizan como comunidad ordinaria y en el caso del apdo. 1b) se organizan en propiedad horizontal. Tienen asignadas cuotas de manera directa (0'80%).

(c) Configuración como anexo inseparable de los elementos privativos de la comunidad [2.a].

De manera que no tienen cuota propia en la comunidad (ni tampoco crean una comunidad propia), dado que son inseparables de dichos elementos privativos y, en consecuencia, son considerados elementos privativos de la comunidad en propiedad horizontal ( art. 553-35 CCC). En este supuesto, pues, tampoco existe comunidad separada de garajes o trasteros.

(d) Configuración como elementos comunes del régimen de propiedad horizontal [2.b].

Es el caso de los garajes comunitarios en que los copropietarios tienen derecho a estacionar sus vehículos en el elemento común, pero no la propiedad de una plaza concreta, incluso en el caso de que tengan una asignada. Cuestión distinta es que, en la práctica, se arbitren diferentes formulas de distribución del mismo para evitar conflictos entre los comuneros.

Se trata de un elemento común del inmueble (organizado en propiedad horizontal; art. 553-41 CCC) que podrán usar y disfrutar en su integridad la totalidad de los propietarios de los elementos privativos que lo integran. Todas las decisiones respecto al mismo deben adoptarse en el seno de la junta de propietarios de la propiedad horizontal.

En este caso, el uso concreto de las plazas de aparcamiento no puede cederse a terceras personas con independencia del uso del elemento privativo respectivo. Aunque esta afirmación debiera matizarse y distinguir dos posibles situaciones. Primera, cuando no hay indicación de plaza o trastero, que sucede mas habitualmente en los garajes si son de superficie externa. Y, segunda, que tanto si está en el exterior como dentro de la finca, cada propietario tenga asignado el uso concreto de un aparcamiento o trastero, que es lo más normal y la forma más práctica de funcionar.

En el primer supuesto parece evidente que no cabe la cesión de un derecho genérico sin ceder, a la vez, el piso o local que sustenta el mismo, mientras en el segundo es más discutible. Poco importa para el caso.

(e) Subcomunidad de local destinado a garaje o trasteros compartido por varios edificios [3º].

Subcomunidad de garajes integrada en dos o más comunidades (en la proyección vertical que les corresponde), cuando estas comparten su uso [apdo. 3; ver también STSJC 15-3-2012]. En este supuesto se faculta (en la redacción anterior se imponía) la constitución de una subcomunidad especial, pese a que el titulo de constitución de las propiedades horizontales no lo provea.

En suma, la diferencia entre los supuestos contemplados en los apartados [1.a) y b)] y el apartado [2.b)] es que en el primer caso se configuran como elementos privativos y el segundo como elementos comunes.

6.De todos estos supuestos legalmente contemplados en el Codi civil, a nuestro juicio, en vista de las declaraciones contenidas en la escritura de propiedad horizontal y descripción de los predios adquiridos por cada uno de los compradores de los apartamentos, el que conviene al caso enjuiciado es el previsto en el apartado 2.b): elemento común, pero no la propiedad de una plaza concreta, incluso en el caso de que tengan una asignada. Cuestión distinta es que, en la práctica, se arbitren diferentes formulas de distribución del mismo para evitar conflictos entre los comuneros. Importa destacar que es la junta de propietarios de la propiedad horizontal la que tiene que adoptar todas las decisiones respecto al mismo.

No convienen al caso ni el primer supuesto [1.a], puesto que no hay asignación de cuotas indivisas, tampoco el segundo [1.b] porque no se produce una asignación de cuotas de manera directa y con numero de orden o letra de identificación concretos, no en pro indiviso sino como elementos privativos de la comunidad de PH en general, asimismo tampoco el caso contemplado en el tercer supuesto [2.a] ya que supone la asignación de un anexo inseparable y concreto de manera privativa (art. 553-35), y, en fin, no estamos ante una sub comunidad de local destinado a garaje (o trasteros) compartido por varios edificios [3º].

En consecuencia, consideramos que se trata de un elemento común en el que la junta de la comunidad de propietarios debe proceder a la ordenación y distribución del uso, tal y como acertadamente ha dispuesto la sentencia de instancia, en los términos y en base a las propuestas contenidas en el informe pericial del Sr. Ruperto, que tiene el carácter de informe de parte perfectamente legal y ajustado a la legalidad urbanística ( art. 265.4º LEC) , como se encarga de señalar el mismo, sin que la Sala pueda suplantar la voluntad de los comuneros para optar por uno u otro sistema de distribución del aprovechamiento del elemento común que corresponde en exclusiva a los propietarios.

7.Y ahora vamos a contestar a las objeciones que plantea el recurso en orden a la falta de legitimación pasiva ( art. 10 LEC) y la prescripción de la acción (art. 121-20 Codi civil).

La legitimación pasiva de la comunidad se deduce de cuanto llevamos expuesto. Se trata de un elemento común que debe organizar con autonomia armonizando los intereses de cada uno de los comuneros.

La acción no está prescrita por trascurso de más de diez años (art. 121-20) desde la adquisición del dominio por los actores, por cuanto el tema ha sido discutido y motivo de controversia e inseguridad jurídica entre los condueños desde el año 1981 hasta el presente. Nada tienen que pedir los aquí demandantes a los vendedores. La acción o mejor la facultad de los actores se dirige como comuneros frente a la comunidad (ad intra) para la ordenación de un elemento común y no tiene plazo de prescripción. Ni es un derecho subjetivo pleno ni una pretensión sino un simple poder jurídico (también llamado derecho potestativo o facultad de configuración jurídica) que les faculta para influir sobre situaciones jurídicas preexistentes y se vincula inherentemente al derecho de propiedad indivisa ( STS 1098/2003, de 25 noviembre y 4/2021, de 15 enero).

En este punto, hay que señalar que, aunque no existe en el CC mas norma especifica que la establecida en el art. 1965 CC, que dice que no prescribe entre coherederos, condueños o propietarios de fincas colindantes, la acción para pedir la partición, la división de la cosa común o el deslinde de propiedades conjuntas, del contenido de los restantes preceptos del CC relativos a los términos de prescripción ya debía entenderse que solo pueden prescribir las acciones que contengan alguna pretensión (art. 1965, 1966, 1967, 1968, 1962 o 1963) y la jurisprudencia del TS había declarado la imprescriptibilidad de la acción para elevar a publico un contrato ( STS 12-2-2003).

En el derecho catalán (art. 121-1) se dice que prescriben las pretensiones que, además, define como aquel derecho a reclamar a otra persona una acción u omisión.

La prescripción extingue las pretensiones, tanto si se ejercitan en forma de acción (supuesto excepcional en la práctica) como de excepción.

También cuida de aclarar la legislación que solo se refiere a derechos disponibles y que no afecta a las acciones meramente declarativas relacionando cuales se entiende como tales. Así: la acción de declaración de la cualidad de heredero, las de división de la cosa común, las de partición de la herencia, las de delimitación de fincas contiguas, las de elevación a escritura pública de un documentos privado, y las pretensiones relativas a derechos indisponibles o las que la ley excluya expresamente de la prescripción.

En suma, la solicitud presentada por los demandantes no constituye propiamente una acción o pretensión, sino una potestad o facultad de configuración jurídica entre condueños. Esta facultad se deriva del conjunto de relaciones obligatorias existentes entre ellos y del derecho a la ordenación del uso de un elemento común, sin que sea susceptible de prescripción.

TERCERO.- Régimen de costas.

No hacemos pronunciamiento sobre las costas de ninguna de las instancias al advertir serias dudas de derecho en el tema debatido (art. art. 394 y 398 LEC) .