"QUE DESESTIMO la demanda presentada por el Procurador Sr Juan Manuel Baena Cozar en nombre y representación de DESPACHO VERTUS SL contra Felicidad ABSOLVIENDO a la parte demandada de todos los pedimentos contra ella deducidos, con expresa imposición de costas a la parte actora".
PRIMERO:PLANTEAMIENTO.
La resolución recurrida desestima la demanda de desahucio por precario, formulada por MAPOTA SERVICIOS Y GESTIONES, S.L.U. (sucedida procesalmente por DESPACHO VERTUS, S.L.), apreciando la excepción de inadecuación de procedimiento, con imposición de costas a la parte actora.
DESPACHO VERTUS, S.L. la recurre, aduciendo la infracción del art. 250.1.2 LEC.
SEGUNDO:INADECUACIÓN DE PROCEDIMIENTO.
Con carácter previo, debemos poner de manifiesto que la Juzgadora de instancia no resolvió las distintas excepciones y cuestiones procesales de la contestación a la demanda (inadmisión de la demanda por defectos en la misma, inadecuación del procedimiento y situación de vulnerabilidad de la demandada y aplicación del Real Decreto Ley 11/2020) en la vista del juicio, tal y como expresamente exige el art. 443.2 LEC en su versión vigente a la fecha de la incoación del proceso. Ninguna de las partes denunció tal infracción en el acto de la vista, ni solicitaron siquiera el complemento de la sentencia. Ello impide a la Sala entrar en el análisis de las cuestiones procesales distintas de la inadecuación de procedimiento, al no existir pronunciamiento en la instancia y no afectar al orden público procesal. El hecho de que la parte apelada insista sobre la inadmisión a la demanda en el escrito de oposición al recurso no enerva la anterior conclusión, debiendo ponerse de manifiesto, en todo caso, que la demanda se formula el 31 de marzo de 2023, esto es, con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, entrada en vigor que se produjo el 26 de mayo de 2023. Esa es la fecha que hay que tomar en consideración con independencia de que el decreto de admisión a trámite de la demanda se dictara en octubre de 2023. En todo caso, el procedimiento se incoó mediante diligencia de 8 de mayo de 2023. Igualmente, y a modo de obiter dicta, ninguna indefensión ha causado a Dª Felicidad que la demanda se formule frente a LOS IGNORADOS OCUPANTES DE LA DE LA FINCA SITA EN DIRECCION000 DE CÓRDOBA, puesto que aquélla conoció la existencia del proceso y ha defendido sus derechos dentro de él. Del mismo modo, recordar que la aplicación del Real Decreto Ley 11/2020 respecto de los procesos de precario (art. 1.bis) viene referida a la suspensión del lanzamiento.
Entrando en el motivo de recurso, la resolución recurrida aprecia la citada excepción (inadecuación de procedimiento), al considerar que "queda perfectamente acreditado que la entidad actora MAPOTA SERVICIOS Y GESTIONES SLU. (la cual le cedió su posición en este procedimiento a la entidad Despacho Vertus SL), era perfectamente conocedora, desde el mismo momento que adquirió el inmueble, de que demandada residía en la vivienda desde el año 2006".
Con razón, la recurrente considera infringido el art. 250.1.2 LEC. En la demanda se ejercita claramente una acción de precario. Por tanto, y conforme a lo previsto en el art. 250.1.2 LEC, el procedimiento aplicable es el verbal previsto en ese precepto, que es el que se ha seguido. Es la acción lo que determina el procedimiento aplicable. La existencia o no de precario afecta al éxito de la acción, al fondo del asunto, por lo que debe ser resuelta en sentencia. El hecho de que la actora conociera o no la ocupación del inmueble por parte de Dª Felicidad no afecta al tipo de procedimiento.
En relación a esta cuestión, la parte apelada adujo en la contestación la existencia de un fraude de ley, ya que la actora no interesó el lanzamiento en el procedimiento de ejecución hipotecaria en el que Dª Felicidad perdió su derecho de propiedad sobre el inmueble.
Sobre esta cuestión, existe una Jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo que distingue dos situaciones: 1) cuando el adjudicatario de un inmueble ejecutado en un procedimiento de ejecución hipotecaria no es un tercero ajeno al ejecutante (en particular, cuando se trata de sociedades controladas o participadas por el ejecutante), debe ejercitar la pretensión de desalojo de la finca en el mismo proceso de ejecución hipotecaria, sin que pueda acudir al juicio de desahucio, so pena de desestimación de la demanda; 2) cuando el adjudicatario es un tercero ajeno al ejecutante, que no tiene ningún vínculo jurídico o económico con él, el juicio de desahucio por precario resulta el cauce adecuado para formular su pretensión.
En este sentido se pronuncia la STS de 27 de marzo de 2025 ( ROJ: STS 1327/2025), que recoge la doctrina sobre la cuestión, afirmando: «Esta Sala ha tenido ocasión de pronunciarse en reiteradas ocasiones acerca de la procedencia de acudir al juicio de desahucio por precario como cauce procesal para instar el desalojo de los ocupantes de los inmuebles que han sido objeto de un procedimiento de ejecución hipotecaria, distinguiendo en función del elemento subjetivo activo y pasivo.
En este sentido cabe citar, entre otras, la sentencia de pleno 771/2022, de 10 de noviembre , que, con la finalidad de fijar un criterio uniforme para garantizar la seguridad jurídica, tras exponer el régimen legal derivado de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, con especial hincapié en los arts. 1 y 2 , declaró:
«3.2 Obligación de instar la entrega de la posesión del inmueble que ostenta el deudor en el procedimiento de ejecución hipotecaria
»En principio, no cabe negar a quien es dueño, usufructuario o persona con derecho a poseer la finca, la posibilidad de instar su recuperación posesoria mediante el juicio de precario al que se refiere el art. 250.1.2.º LEC .
»Ahora bien, cuando dicha pretensión sea ejercitada por el acreedor ejecutante o por cualquier otra persona física o jurídica adjudicataria de la vivienda en el juicio de ejecución hipotecaria, estos deberán interesar el lanzamiento del deudor en el propio procedimiento en función de las consideraciones siguientes:
»En primer lugar, porque el título del derecho, que faculta al acreedor ejecutante y/o adjudicatario de la vivienda a solicitar su entrega, proviene del propio procedimiento de ejecución hipotecaria.
»Con carácter general, el art. 61 de la LEC , salvo disposición legal en otro sentido, atribuye al tribunal que tenga competencia para conocer de un pleito para resolver sus incidencias y la ejecución de lo resuelto. Con respecto al proceso de ejecución, el art. 545.1 LEC se manifiesta en similares términos. Y el art. 675.1 de la LEC , en sede de procedimiento de ejecución hipotecaria, también atribuye al adquirente el derecho a interesar la entrega del bien hipotecado en el propio procedimiento especial.
»En coherencia con tales reglas, la competencia funcional para conocer del incidente de solicitud de suspensión del lanzamiento y comprobación de sus requisitos. que se acreditarán, por el deudor hipotecario, en cualquier momento del procedimiento y antes de la ejecución del lanzamiento, corresponde al juez o al notario encargado de la tramitación del juicio hipotecario, como norma el art. 2 de la Ley 1/2013 .
»Lo dispuesto en el art. 675.2 II LEC se circunscribe a los ocupantes del inmueble, que no tengan la condición de deudores hipotecarios, ya sean arrendatarios u ocupantes de hecho. Así resulta, también, de la remisión que efectúa dicho precepto al art. 661 LEC . No es, por consiguiente, aplicable, al presente caso, el plazo al que se refiere el art. 675, cuando norma que, una vez transcurrido un año sin haber instado el desalojo, la parte adquirente hará valer sus derechos en el juicio que corresponda, toda vez que nadie discute que el demandado es deudor hipotecario, que ha perdido su título dominical en virtud de la venta forzosa llevada a efecto precisamente en el procedimiento de ejecución hipotecaria, y no arrendatario o tercero ocupante de hecho.
»Tampoco tiene sentido, por elementales razones de economía procesal, instar un juicio de desahucio por precario para hacer efectivo el lanzamiento del deudor, ocupante del inmueble, cuando se cuenta con el correspondiente decreto de atribución de la condición de adjudicatario de la vivienda litigiosa, que habilita para hacer efectivo el derecho a la entrega de la cosa, y correlativo lanzamiento de quien la ocupa, en el propio juicio de tal naturaleza.
»Por otra parte, se evita acudir al juicio de precario, con la intención de liberarse o dificultar la aplicación del régimen tuitivo que establece la Ley 1/2013 y sus sucesivas modificaciones, del que se benefician los deudores hipotecarios en situación de especial vulnerabilidad, quienes deben ser debidamente tutelados en sus intereses legítimos.
»Cuestión distinta, como ahora veremos, es que la pretensión de desalojo se ejercite por quien no es parte, ni tuvo intervención alguna en el propio juicio de ejecución hipotecaria, cuyo título dominical se gestó fuera de tal cauce procedimental.».
Acto seguido, la citada sentencia 771/2022 abordaba la situación planteada cuando el lanzamiento se instaba por un tercero que no había sido parte en la ejecución hipotecaria:
«3.3 La idoneidad del juicio de precario para obtener el lanzamiento del ocupante del inmueble, por quien no fue parte ni intervino en el procedimiento hipotecario
»En el presente caso, la acción es ejercitada por un tercero, cuya buena fe se presume, que es ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria, sin que conste actuación alguna de connivencia con la adjudicataria de la vivienda litigiosa para perjudicar los derechos del demandado. Su título proviene de una transmisión onerosa llevada a efecto al margen o extramuros del procedimiento hipotecario en el que no intervino ni fue parte. En cuyo caso, no cabe negarle la posibilidad legal de acudir al procedimiento de desahucio por precario del art. 250.1 2º LEC .
»En dicho procedimiento, el demandado podrá, además, hacer valer su título a permanecer en la posesión de la cosa, mediante la aportación del auto de suspensión del lanzamiento o contrato de arrendamiento obtenidos al amparo de la Ley 1/2013.
»A tal posibilidad de oposición, nos referimos, expresamente, en la sentencia 502/2021, de 7 de julio , así como en la 719/2021, de 25 de octubre , en las que no se planteó, y, por lo tanto, no se resolvió, la cuestión debatida, en el presente recurso, sobre la idoneidad de la vía del juicio de precario. En cualquier caso, en dichas resoluciones declaramos:
»"Esta suspensión constituye, por tanto, una medida procesal que afecta a la ejecución del lanzamiento de los ocupantes sin título (los propietarios ejecutados perdieron el dominio de la finca como consecuencia de su adquisición por el adjudicatario en la subasta). En la medida en que el lanzamiento queda en suspenso, se suspende también correlativamente el derecho del adjudicatario de obtener la posesión del inmueble (no se genera una situación de "coposesión") y, en consecuencia, el ejecutado conserva durante ese tiempo el uso o disfrute de la posesión inmediata de la vivienda. No constituye una situación meramente tolerada por el adjudicatario, en la medida en que no tiene su fundamento en su consentimiento; la situación posesoria se mantiene temporalmente a favor del ejecutado aun sin o incluso contra la voluntad del adjudicatario, que tiene el deber jurídico de soportarlo. No se trata de un "mero o simple hecho de poseer" ( art. 5 LH )".
»Y añadimos, en la STS 502/2021, de 7 de julio :
»"8.- Por ello, el acreedor adjudicatario carece de acción de desahucio frente al deudor ejecutado durante el tiempo de la suspensión, pues está directamente vinculado y obligado por la resolución judicial dictada en el procedimiento de ejecución en el que ha participado como ejecutante. También debe entenderse vinculado por la suspensión cualquier otro adjudicatario que haya actuado en la subasta por cuenta del acreedor, pues conforme a la redacción original del art. 1 de la Ley 1/2013 , la suspensión del lanzamiento alcanza también a los casos de procesos de ejecución hipotecaria en que "se hubiera adjudicado [la vivienda] al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta"".
»Por último, dada la naturaleza plenaria del proceso por precario ( SSTS 691/2020, de 21 de diciembre ; 502/2021, de 7 de julio y 605/2022, de 16 de septiembre ), cabe alegar y debatir dentro de dicho procedimiento, la cuestión relativa a la aplicación de la Ley 1/2013, que deberá ser resuelta, como cuestión de fondo o, en su caso, mediante la aplicación de la normativa de la prejudicialidad civil ( art. 43 LEC ), por el juez que conozca del procedimiento de precario.»
Esta doctrina se reitera en las sentencias 515/2023, de 18 de abril , 999/2013, de 20 de junio (que precisa que la obligación de interesar el lanzamiento del deudor en el propio procedimiento hipotecario cuando la pretensión sea ejercitada por el acreedor ejecutante o por cualquier otra persona física o jurídica adjudicataria de la vivienda en la ejecución hipotecaria, no afecta a los casos de ocupantes del inmueble que no tengan la condición de deudores hipotecarios), 1128/2023, de 10 de julio (acción de desahucio por precario frente a los ignorados ocupantes de una vivienda, promovido por la misma sociedad a la que se adjudicó en subasta, cediendo el remate a una filial suya), y de pleno 1217/2023, de 7 de septiembre, que insiste en que el juicio de precario no es idóneo para obtener el lanzamiento del deudor ejecutado ocupantes del inmueble por quien no puede ser considerado un tercero ajeno al ejecutante en la ejecución hipotecaria:
«3.2. Ahora bien, lo anterior debe entenderse sin perjuicio de que el demandado pueda hacer valer su título a permanecer en la posesión de la cosa en el propio juicio de desahucio, mediante la aportación del auto de suspensión del lanzamiento o el contrato de arrendamiento obtenidos al amparo de la Ley 1/2013. Como explicamos en la misma resolución, con cita de las sentencias núm. 502/2021, de 7 de julio , así como en la 719/2021, de 25 de octubre :
»"Esta suspensión [del lanzamiento] constituye, por tanto, una medida procesal que afecta a la ejecución del lanzamiento de los ocupantes sin título (los propietarios ejecutados perdieron el dominio de la finca como consecuencia de su adquisición por el adjudicatario en la subasta). En la medida en que el lanzamiento queda en suspenso, se suspende también correlativamente el derecho del adjudicatario de obtener la posesión del inmueble (no se genera una situación de "coposesión") y, en consecuencia, el ejecutado conserva durante ese tiempo el uso o disfrute de la posesión inmediata de la vivienda. No constituye una situación meramente tolerada por el adjudicatario, en la medida en que no tiene su fundamento en su consentimiento; la situación posesoria se mantiene temporalmente a favor del ejecutado aun sin o incluso contra la voluntad del adjudicatario, que tiene el deber jurídico de soportarlo. No se trata de un "mero o simple hecho de poseer" ( art. 5 LH )".
»"Y añadimos, en la STS 502/2021, de 7 de julio :
»"8.- Por ello, el acreedor adjudicatario carece de acción de desahucio frente al deudor ejecutado durante el tiempo de la suspensión, pues está directamente vinculado y obligado por la resolución judicial dictada en el procedimiento de ejecución en el que ha participado como ejecutante. También debe entenderse vinculado por la suspensión cualquier otro adjudicatario que haya actuado en la subasta por cuenta del acreedor, pues conforme a la redacción original del art. 1 de la Ley 1/2013 , la suspensión del lanzamiento alcanza también a los casos de procesos de ejecución hipotecaria en que "se hubiera adjudicado [la vivienda] al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta".
»"Por último, dada la naturaleza plenaria del proceso por precario ( SSTS 691/2020, de 21 de diciembre ; 502/2021, de 7 de julio y 605/2022, de 16 de septiembre ), cabe alegar y debatir dentro de dicho procedimiento, la cuestión relativa a la aplicación de la Ley 1/2013, que deberá ser resuelta, como cuestión de fondo o, en su caso, mediante la aplicación de la normativa de la prejudicialidad civil ( art. 43 LEC ), por el juez que conozca del procedimiento de precario".
»3.3. En estos casos no cabe negar la viabilidad del juicio de desahucio por precario, cuando el demandado pierde su título de dominio sobre la vivienda, tras su venta forzosa en el procedimiento de ejecución hipotecaria en el que fue parte, por lo que ostenta la condición jurídica de precarista, que le legitima pasivamente para sufrir la carga de este proceso. Como declaramos en las sentencias 134/2017, de 28 de febrero , 109/2021, de 1 de marzo , 212/2021, de 19 de abril , 379/2021, de 1 de junio , 502/2021, de 7 de julio , 783/2021, de 15 de noviembre , y 605/2022, de 16 de septiembre , entre otras, el precario es una situación de hecho, que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, por falta de un título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndolo tenido se pierda o, también, porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho.
»3.4. En la sentencia del pleno de la sala 771/2022, de 10 de noviembre , al aplicar esta doctrina en un supuesto en el que la cesionaria del remate había transmitido después, por título oneroso, la finca adjudicada a la Sareb, que no había intervenido en el procedimiento de ejecución hipotecaria y cuya buena fe se presumía, apreciamos la idoneidad del juicio del desahucio por precario para la obtención de la entrega de la posesión de la finca a su propietaria.
»4.- Las sentencias 515/2023, de 18 de abril , y 999/2023, de 20 de junio , aplican esta misma doctrina jurisprudencial en supuestos sustancialmente semejantes al caso que ahora enjuiciamos: adjudicación en un procedimiento de ejecución hipotecaria a favor del ejecutante, Caixabank, que cedió el remate a su participada Buildingcenter, y posterior aportación por ésta a [...] en una operación de ampliación de capital.
»En concreto, del contenido de las actuaciones, se desprendía la existencia de una "identidad entre la acreedora hipotecaria y ejecutante Caixabank, la cesionaria del remate [...], y la demandante [...], mercantil ésta última de la que es socia exclusiva la precitada entidad financiera". Y en el mismo sentido nos hemos pronunciado en la reciente sentencia 1128/2023, de 10 de julio .
[...]
»7.- Por tanto, como en los casos resueltos por las sentencias 999/2023, de 20 de junio , y 1128/2023, de 10 de julio , en el presente pleito no podemos atribuir a la demandante, dadas las conexiones existentes con la acreedora ejecutante y adjudicataria, la condición de tercero ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria, cuyo título provenga de una transmisión onerosa llevada a efecto al margen o extramuros del procedimiento hipotecario. En consecuencia, la entrega de la posesión de la vivienda litigiosa, y la eventual suspensión del lanzamiento en los términos previstos en el art. 1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo , si procede, debe sustanciarse dentro del propio procedimiento de ejecución hipotecaria.»
Se pronuncian en análogos términos las posteriores sentencias 1518/2023, de 8 de noviembre , 266/2024, de 26 de febrero , 443/2024, de 2 de abril , 480/2024, de 8 de abril , 508/2024, de 15 de abril , 547/2024, de 23 de abril , 690/2024, de 20 de mayo , 945 y 946/2024, de 3 de julio , 1374/2024, de 21 de octubre (asimila la dación en pago en el seno del concurso de la sociedad arrendadora de los mismos a la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria), 1417/2024, de 21 de octubre (reitera que la prórroga de la suspensión de los lanzamientos está supeditada a la concurrencia de unos determinados requisitos establecidos en la Ley, que no cabe presumir que sean inmutables en el tiempo, por lo que para obtener sucesivas ampliaciones de las prórrogas habrá de ir solicitándose su concesión, previa demostración de la permanencia de las circunstancias que dan lugar a ellas), 1591/2024, de 26 de noviembre, 1634/2024, de 5 de diciembre (ratifica la idoneidad del desahucio por precario para para obtener el lanzamiento del fiador que no es deudor hipotecario, ni hipotecante no deudor, y que ocupa la vivienda objeto de ejecución hipotecaria), 1665/2024, de diciembre (no vinculación en el juicio de desahucio por precario de lo que se hubiera decidido en la ejecución hipotecaria ex art. 661.2 LEC ), y 317/2025, de 27 de febrero.
En definitiva, cuando el adjudicatario de un inmueble ejecutado en un procedimiento de ejecución hipotecaria no es un tercero ajeno al ejecutante (en particular, cuando se trata de sociedades controladas o participadas por el ejecutante), debe ejercitar la pretensión de desalojo de la finca en el mismo proceso de ejecución hipotecaria, sin que pueda acudir al juicio de desahucio, so pena de desestimación de la demanda ( sentencias 993/2023, de 20 de junio , 620/2024, de 8 de mayo , 690/2024, de 20 de mayo ). Por el contrario, si el adjudicatario es un tercero ajeno al ejecutante, que no tiene ningún vínculo jurídico o económico con él, el juicio de desahucio por precario resulta el cauce adecuado para formular su pretensión».
La aplicación de esta doctrina al caso que nos ocupa confirma la adecuación del procedimiento verbal de precario. Según se infiere de la nota simple acompañada a la demanda, MAPOTA SERVICIOS Y GESTIONES, S.L.U. adquirió el inmueble por título de compraventa, mediante escritura pública de 1 de febrero de 2021, lo que da a entender que la adquisición por parte de MAPOTA SERVICIOS Y GESTIONES, S.L.U. se hizo al margen del procedimiento de ejecución hipotecaria, sin que Dª Felicidad haya aportado indicios en sentido contrario o la existencia de vinculación alguna entre aquélla y la ejecutante.
Ello implica la estimación del recurso y la revocación de la sentencia, asumiendo la Sala la instancia para resolver el fondo de la cuestión litigiosa.
TERCERO:EXISTENCIA DE PRECARIO.
La situación de precario carece de regulación normativa concreta, si bien, tanto la doctrina como la jurisprudencia la definen como aquella situación que se produce cuando un tercero ocupa un bien ajeno, sin tener título válido para ello, ya sea por carecer de él o por haber dejado de estar en vigor el que tenía, y sin pagar ninguna renta o merced, debido a una mera tolerancia del propietario, que puede, en cualquier momento, proceder a reclamar su devolución.
En este sentido, la STS de 28 de febrero de 2017 (LA LEY 6251/2017) señala que "esta sala ha definido el precario como «una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho» ( sentencias 110/2013, 28 de febrero ; 557/2013, 19 de septiembre ; 545/2014, de 1 de octubre )".
En el presente caso, la propiedad de la actora resulta de la nota simple del Registro de la Propiedad aportada, habiendo perdido Dª Felicidad el título de propiedad que justificaba su posesión en un procedimiento de ejecución hipotecaria, como ella misma reconoce en la contestación a la demanda, sin que hayan comparecido otros ocupantes con mejor derecho que la actora.
En consecuencia, procede la estimación de la demanda.
CUARTO:COSTAS DE LA INSTANCIA.
Al haberse estimado la demanda, se imponen las costas a la parte demandada ( art. 394.1 LEC) .
QUINTO:COSTAS DEL RECURSO Y DEPÓSITO.
De cuanto antecede se desprende que el recurso ha sido estimado, lo que determina que no se impongan las costas a ninguna de las partes, procediendo la devolución del depósito ( artículos 394 y 398 LEC y DA 15ª LOPJ) .
A la vista de tales hechos y fundamentos de derecho.
