Sentencia Civil 684/2025 Audiencia Provincial Civil de Tarragona nº 1, Rec. 32/2024 de 15 de octubre del 2025

PRIMERO. Antecedentes

1.-La demandante solicita que se condene al demandado a abonarle la cantidad de 8.884,20 euros, por ser ese el importe al que han ascendido a reparación de los daños ocasionados en la vivienda que la actora compro la demandado en escritura pública de 12 de abril de 2021, derivado de unos vicios que estaban ocultos, y en el cual debe minorarse el precio abonado . Señala que después de formalizada la escritura de compraventa y cuando la actora accedió a la vivienda notó un olor a humedad y descubrió humedades en las paredes de las dos habitaciones de la vivienda ubicada cada una de ellas a lado del único baño de la vivienda, y que no había visto la única vez que estuvo en la vivienda cuando se formalizo el contrato de arras. Añade que el demandado tenía conocimiento de la existencia de estas humedades, así como su origen y se las oculto a la compradora pintando encima de ellas. Esto hizo que la demandante no pudiera disponer de la vivienda porque no era habitable, teniendo que proceder a la reparación de la avería, así como de los daños causados antes de poder vivir en el inmueble.

De forma subsidiara y para el caso de que se entiende que no concurre el saneamiento por evicción, ejercita la acción de indemnización de daños y perjuicios al amparo del artículo 1101 del CC, dado el incumplimiento del demandado, ya que vendió una vivienda que tenía humedades, causando unos daños y perjuicios a la actora en el importe de 8.884,20 a cuyo pago debe ser condenado.

2.-El demandado se opone a la demanda, y aduce, inadecuada acumulación de acciones, defecto en el modo de proponer la demanda. Añade, en cuanto al fondo, que no cabe el saneamiento por evicción pues no se dan los requisitos para ello que se recogen en la norma y la jurisprudencia, que el vendedor no ocultó a la compradora ningún vicio del inmueble, que la misma sabía perfectamente el estado en que se encontraba la vivienda pues la visito en varias ocasiones, y que si se han producido humedades no obligación de la reparación de la misma de la Comunidad de Propietarios. Añade que el vendedor, cuando en el año 2020 dio parte por la existencia de humedades, y aun cuando el perito de su seguro dijo que se debían a un problema de asilamiento de la fachada, como el perito de la comunidad de propietarios decía que provenía de la falta de aislamiento de la bañera, procedió a repararla, de tal forma que si ahora han salido humedades ello se debe a la fachada del edificio y no a un elemento privativo. De forma subsidiaria ay para el caso de que se estimen que hay evicción alega la pluspetición señalando que la cuantía reclamada por la actora no se corresponde toda ella con los daños derivados dela humedades, sino que es el importe de la reforma integral del baño llevada a cabo por la compradora y hoy actora.

3.-La sentencia de instancia estima la demanda, al entender que concurren vicios ocultos en el inmueble vendido conocidos por el vendedor, y condena al demandado a pagar a la actora la cantidad de 8.884,20 euros más los intereses legales del dinero desde la interposición de la demanda, y los del art. 576 de la LEC desde la fecha de la presente sentencia y todo ello con expresa imposición de costas al demandado.

SEGUNDO.- Motivos de Apelación. Decisión de esta Sala

1.-Por el apelante se aduce el error en la valoración de la prueba y solicita la revocación de la sentencia de instancia para que se dite otra en la cual se desestime la demanda en su integridad o en el caso de que sea estimada, se fie que el importe que el demandado debe pagar a la actora sea de euros. Señala el recurrente que no cabe acudir, como hace la sentencia de instancia, al informe pericial aportado por la parte actora por el hecho de que el mismo tenga más fotografías, para entender por acreditado que la reparación de los daños debe asumirla el demandado pues el origen de la humedades esta un elemento privativo, pues hay en la causa otros informes periciales, entre ellos en apartado por el demandado , con igual valor y credibilidad aunque no tengan tantas fotografías, que determinan que el origen de las humedades está en un elemento comunitario, de lo cual tenía constancia la parte actora que sabía que existía una derrama para la reparación de la fachada del edificio, por lo que no es imputable al demandado. Añade que no se dan en el caso de autos los requisitos necesarios para entender que concurre la evicción por vicios ocultos pues el daño no es de gravedad y no hace inservible la vivienda para su uso, pues el baño era operativo y se podía vivir en la vivienda, como se pone de manifiesto por el hecho que de antes de la venta, los inquilinos que allí vivían no se quejaron de humedades. Pone de manifiesto la mala fe de la actora que tardo 5 meses en comunicar al demandado la existencia de las humedades. Se impugna así mismo el importe de la reparación entendiendo que se introducen conceptos que no son propios de la reparación de la causa de las humedades y de los daños ocasionados por la misma, así como que se está pidiendo concepto no acreditados, como la licencia de obra o el pago de los honorarios y visado del proyecto.

La apelada se opone al recurso presentado y solicita la confirmación de la resolución de Primera Instancia.

2.-La actora adquiere mediante escritura pública de compraventa de 12 de abril de 2021 la vivienda de segunda mano sita en la DIRECCION000 de Sitges propiedad del demandado . El precio de compra es de 440.000. Esta vivienda está formada por dos habitaciones, baño, cocina, comedor y terrazas. La escritura se formaliza en la Notaria de Sant Just Desvern, Barcelona.

La parte actora ejercita la acción quanti minoris, al amparo del artículo 1486 del CC, y pide una rebaja del precio, que se corresponde con el coste de la reparación de esos vicios ocultos y de los daños ocasionados por los mismos. Señala que el vicio es la existencia de humedades en las dos habitaciones de la vivienda, derivadas de una fuga de agua en el baño de la vivienda a consecuencia de un fallo de conexión del tubo de desagüe del sumidero de la ducha con el codo de unión al bajante comunitario, y que este hecho era conocido por el vendedor, no pudiendo conocerlos la compradora dado que, en la visita efectuada por la parte actora antes de la venta, no se apreciaban a simple vista esas humedades.

La parte demandada señala que la compradora vio en varias ocasiones la vivienda y niega la existencia de esas humedades previas a la venta y que fueran ocultadas, añadiendo que en el caso de que existieran esas humedades no derivan de un elemento privativo de la vivienda, sino que las misma tiene su origen en que la fachada del edificio, el cual tiene más de 50 años de antigüedad, no está aislada.

La sentencia de instancia estima la demanda, entiende que procede el saneamiento por evicción, pues en la vivienda vendida había un vicio oculto, que era conocido por el vendedor y que no fue comunicado a la compradora. Este vicio consistía en una filtración de agua proveniente del sumidero de la ducha ubicado en el baño de la vivienda al, elemento privativo del inmueble, que provoca humedades en los paramentos de las dos habitaciones de la vivienda, señalando que debe reducirse el precio de la venta en la cantidad de 8.884,20 euros que se corresponde con el importe fijado en el informe pericial aportado por la parte actora, y que es acogido en su integridad por la resolución de instancia, y que incluye tanto el coste de reparación de la avería, como de los daños ocasionados, como el precio de la licencia de obras y los honorarios del arquitecto redactor del proyecto así como el visado del mismo.

3.-En el caso de autos es de aplicación el CCCaty no el CC, normativa a la que puede acudir la Sala para la resolución de la controversia objeto de autos, en virtud del Principio Irura Novit Curia,y ello aun cuando tanto las partes como en la sentencia recurrida apoyan sus pretensiones, pues los tribunales, artículo 218.1 de la LEC, deben resolver conforme a las normas aplicables al caso, aunque no hayan sido alegadas por las partes, y siempre y cuando al hacerlo no se aparte de la causa de pedir. No puede haber indefensión de las partes por acudir a una norma o legislación distinta a la que entienden aplicable, pues la causa de pedir, que es el abono de un concreto importe que supone el coste de reparación de vicios en el inmueble vendido, puede también tener acogida al amparo de la legislación catalana, artículo 621-37.

Tomando como base el artículo 111-3 CCCat y artículo 10.5 CC , el primero recoge el principio de territorialidad de la norma catalana, y el segundo establece que enrelación a los contratos de bienes inmuebles, y a falta de sometimiento expreso por las partes , que se aplicará a las obligaciones contractuales la ley del lugar donde éstos estén sitos, y dado el inmueble está en Cataluña y las partes no se acogen a un fuero concreto la para la resolución de la controversias derivadas de la compraventa, la norma a aplicar en es el CCCat, en concreto el Libro VI del CCCat, artículo 621-1 y siguientes , disposiciones que entraron en vigor el 1 de enero de 2018 , puesto que la compraventa se realiza el 12 de abril de 2021.

Estos artículos , en la redacción anterior a la reforma de los mismos introducida por el DL 27/2021, de 14 de diciembre, de incorporación a las directivas (UE) 2019/770 y 2019/771, recogen y regulas la compraventa , sus requisitos, el deber de información del vendedor, la falta de conformidad del comprador y las posibles consecuencias derivadas de ello .

El artículo 621-7: " El vendedor, antes de la conclusión del contrato, debe facilitar al comprador la información relevante sobre las características del bien, teniendo en cuenta los conocimientos de las partes, la naturaleza y el coste de la información, así como las exigencias que resulten de la buena fe y la honradez de los tratos"

Articulo 621-9

"1. El vendedor tiene las siguientes obligaciones:

a) Entregar, en el tiempo, lugar y forma que determina el contrato, el bien, sus accesorios y los documentos relacionados, si existen.

b) Garantizar que el bien es conforme al contrato.

c) Transmitir la titularidad del bien y de sus accesorios.

2. Si se ha pactado una reserva de la titularidad, la transmisión tiene lugar cuando el comprador paga el precio o, si procede, cumple las obligaciones pactadas."

Artículo 621-20

" El bien es conforme al contrato si cumple los siguientes requisitos:

a) Tener la cantidad, la calidad, el tipo, las prestaciones y el uso pactados.

b) Ser entregado con el empaquetado o envasado acordados.

c) Ser suministrado con los accesorios y las instrucciones estipulados en el contrato.

2. La conformidad exige, salvo que se haya pactado otra cosa o que por las circunstancias del caso alguno de estos criterios no sea de aplicación, que el bien:

a) Se ajuste a la descripción hecha por el vendedor.

b) Sea idóneo para el uso habitual a que se destinan los bienes del mismo tipo.

c) Tenga las cualidades y prestaciones habituales que el comprador puede esperar según la naturaleza del bien en bienes del mismo tipo y, si procede, según las declaraciones del vendedor o de terceros de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 621-24.2.

d) Tenga las cualidades y prestaciones de la muestra o el modelo que el vendedor haya presentado al comprador.

e) Esté embalado o envasado de la forma habitual o, si procede, de forma adecuada para conservar y proteger el bien o darle el destino que corresponda.

3. La inadecuación del bien para ser destinado a un uso particular manifestado por el comprador al vendedor en el momento de la conclusión del contrato supone falta de conformidad, siempre y cuando el vendedor haya admitido la posibilidad de este uso."

Artículo 621-23

"El vendedor responde por las faltas de conformidado por los defectos que presente el bien vendido y que no fueron informados al comprador, los conociese o no los conociese el vendedor "

Artículo 621-25

"No responderá el vendedor de la falta de conformidado defectos que el comprador conociese, o que no podía razonablemente ignorar en el momento de concluir el contrato de compraventa, salvo los casos de ocultación dolosa, negligencia grave o garantía expresa de la conformidad"

Artículo 621-27

"1. El comprador debe examinar el bien entregado o puesto a su disposición o hacerlo examinar en el plazo pactado o en un plazo tan breve como sea posible y adecuado a las circunstancias"

Artículo 621-28 CCCat .

"1. El comprador debe notificar y describir al vendedor sin dilación indebida cualquier falta de conformidad del bien. En la compraventa de consumo, este plazo es, como mínimo, de dos meses.

2. El comprador pierde el derecho a invocar la falta de conformidad si no la notifica de acuerdo con lo establecido por el apartado 1.

3. El comprador siempre puede invocar la falta de conformidad si se refiere a hechos que el vendedor conocía o no podía ignorar y que no reveló al comprador, o si el vendedor garantizó expresamente la conformidad."

Finalmente el artículo 621-37estable que:

"1. El comprador y el vendedor, en caso de incumplimiento de las obligaciones de la otra parte contratante, pueden:

a) Exigir el cumplimiento específico, de acuerdo con el contrato, que, en el caso del comprador, incluye la reparación, la sustitución del bien no conforme.

b) Suspender el pago del precio o, en el caso del vendedor, el cumplimiento de sus obligaciones.

c) Resolver el contrato.

d) Reducir el precio, en el caso del comprador.

e) Reclamar la indemnización por daños y perjuicios.

2. El comprador y el vendedor pueden acumular todos los remedios que no sean incompatibles y, en todo caso, los pueden acumularlos con la indemnización por daños y perjuicios."

El artículo 621- 42 del CCCat , regula la reducción del precio y cálculo:

"1. El comprador que acepta un cumplimiento no conforme al contrato puede solicitar la reducción del precio.

2. La reducción del precio debe ser proporcional a la diferencia entre el valor del bien en el momento de su entrega y el que tendría si fuera conforme al contrato.

3. El comprador que ha ejercido la facultad de reducir el precio puede pedir la restitución del precio pagado de más y, adicionalmente, una indemnización por otros daños que haya sufrido."

Sobre el deber de información del vendedorestablece la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de fecha 18 de julio de 2023 :

" 1. Según la doctrina más autorizada, el art. 621-7 CCCat ., ubicado en el apartado "contrato de compraventa" del Libro VI CCCat., que se pretende infringido, se halla comprendido en las "disposiciones generales" y por ello aplicable a cualquier tipo de compraventa, contiene una previsión y delimitación del deber genérico de suministrar al comprador información precontractual sobre las características del bien vendido. Los deberes de información precontractual son una concreción general del principio de la buena fe y de la honradez en los tratos ( art.111-7 CCCat .) y así se dice expresamente en el meritado precepto "in fine". La información precontractual debe ser "relevantesobre las características del bien ", (precio, disponibilidad, composición, riesgos y beneficios, etc.).

Se trata de una información sobre las características del bien, entendido éste en sentido general, dado el ámbito de aplicación del precepto, esto es, y por lo que ahora interesa, el precepto no contempla otros deberes jurídicos del vendedor que pudieran estar contemplados en normativa "ad hoc", como sucede en el art. 27. 2º a) de la Ley del Suelo (RDLegislativo 7/2015 de 30 de octubre), que respecto de la venta de terrenos, contiene el deber del vendedor de dar información sobre la situación urbanística.

2.La doctrina más autorizada entiende que este precepto puede ser aplicado a cualquier tipo de compraventa, y que el vendedor está sometido a diversos deberes informativos precontractuales sobre las características del bien, sin que pueda omitir la información relevante que posea."

Y sobre la falta de conformidad sigue indicando la sentencia citada:

" 2. La falta de conformidad es para la doctrina más autorizada, una de las novedades del Libro VI CCCat., y supone que el vendedor no sólo se obliga a la entrega de la cosa (como ocurre en el régimen del Código Civil) , sino también a transmitir su titularidad y, en particular, a garantizar que el bien es conforme al contrato, por lo que la desviación de lo pactado (ya sea de tipo material o jurídica), supondrá una falta de conformidad que habilitará al comprador a recurrir al conjunto de remedios disponibles en el art. 621-37 CCCat .: exigir el cumplimiento especifico; suspender el pago del precio; resolver el contrato; reducir el precio; o reclamar la indemnización por daños y perjuicios.

3. La conformidad del bien puede especificarse por las partes en el contrato ( art. 621-20.1 CCCat .) y, en su ausencia, el art. 621-20.2 CCCat . establece una serie de criterios objetivos: a) la descripción hecha por el vendedor; b) la idoneidad para el uso habitual a que se destinan los bienes del mismo tipo; c) las cualidades y prestaciones habituales que el comprador puede esperar según la naturaleza del bien y, si procede, según las declaraciones del vendedor o de terceros ( art. 621-25.2 CCCat .); d) las cualidades y prestaciones de la muestra o el modelo que el vendedor haya presentado al comprador; y e) que esté embalado o envasado de la forma habitual o, si procede, de forma adecuada para conservar y proteger el bien o darle el destino que corresponda.

En la práctica, las reglas a) a c) son las que se aplicaran principalmente a la compraventa inmobiliaria."

4.-En el recurso de aduce el error en la valoración de la prueba, y en concreto de la pericial por el órgano de instancia.

Cuando la cuestión debatida por la vía del recurso de apelaciónes la valoraciónde la prueballevada a cabo por el juzgador a quo debe partirse, en principio, de la especial autoridad de la que goza la apreciación probatoria realizada por tal Juez ante el que se ha celebrado el juicio, en el que adquieren plena eficacia los principios de inmediación, contradicción, concentración y oralidad. Si la pruebapracticada en el procedimiento se valora por el Juez a quo de forma racional y lógica, sin que se oponga a normas que impongan un concreto efecto para un determinado medio de pruebao con normas de distribución de la carga de la prueba,llegando a una conclusión razonable y correcta, tal valoracióndebe mantenerse y no sustituirse por la subjetiva y parcial de quien impugna la expresada valoración.En este sentido son numerosas las sentencias del TS ( 24 julio 2001, 20 noviembre 2002, 23 marzo 2006 y 5 diciembre 2006, entre otras), esa valoraciónes facultad que corresponde única y exclusivamente al juez "a quo" y no a las partes litigantes.

En suma, el principio de inmediación que informa el proceso civil debe implicar ab initio, el respeto a la valoraciónprobatoria realizada por el juez a quo, salvo excepción, que aparezca claramente que en primer lugar, exista una inexactitud o manifiesto erroren la apreciación de la prueba,o en segundo lugar, que el propio relato fáctico sea oscuro, impreciso, ininteligible, incompleto, incongruente o contradictorio, no siendo admisible por tanto a la parte pretender sustituir la valoraciónparcial e interesada que pretende imponer frente a la imparcial y objetiva de aquella. La valoraciónprobatoria es facultad de los tribunales sustraída a los litigantes, que sí pueden aportar las pruebasque la normativa legal autoriza, por el principio dispositivo y de rogación, pero en forma alguna tratar de imponerlas a los Juzgadores, ni pretender sustituir su valoraciónde toda la pruebapracticada por la valoraciónque realiza cada parte recurrente por ser la primera más objetiva que la de las partes en defensa de sus particulares intereses.

La valoraciónde los medios de pruebapracticados ha de ser realizada en su conjunto, la impugnación de la sentencia mediante el recurso de apelaciónpor el recurrente, precisa la acreditación del erroren el que fundamenta su argumentación, con referencia puntual y precisa a las pruebasde las que se infiera la existencia del mismo. La parte recurrente no puede proponer una nueva valoraciónconjunta distinta a la del tribunal de instancia, ni pretender que se dé prioridad a un concreto medio probatorio para obtener conclusiones interesadas, contrarias a las objetivas y desinteresadas del órgano jurisdiccional.

En orden a la valoración concreta de la prueba pericial es doctrina consolidada que en la valoración de la prueba pericialel Tribunal debe obrar conforme a las reglas de la sana críticay por tanto puede aceptar el resultado del dictamen o prescindir del mismo si considera que su razonamiento no es acertado, aunque en este caso deberá motivar las razones por las que discrepa de las conclusiones del perito o peritos, cuanto más si estas mayoritarias ( sentencia del TS 4 de diciembre de 1.989 ); del mismo modo puede aceptar el resultado de un dictamen por estar mejor fundamentado que otro ( sentencia del TS 10 de febrero de 1.994 ), ya en razón de las propias operaciones periciales que se hayan llevado a cabo por los peritos que hayan intervenido en el proceso, ya por los medios o instrumentos empleados y los datos en los que se sustenten sus dictámenes ( sentencia de 28 de enero de 1.995 ), bien porque así lo sugiera, la competencia profesional de los peritos que los hayan emitido, así como todas las circunstancias que hagan presumir su objetividad ( sentencia de 31 de marzo de 1.997 ). La valoración de la prueba periciales función privativa de los juzgadores de instancia, sujeta a las reglas de la sana crítica( art. 348 de la LEC ), debiendo respetarse su criterio valorativo salvo que tergiverse ostensiblemente las conclusiones periciales, falsee de forma arbitraria sus conclusiones o extraiga conclusiones absurdas o ilógicas ( SSTS de 31 de enero de 1992 , 12 de junio de 1999 , 14 de octubre de 2000 , 2 de febrero de 2001 , 17 de mayo de 2002 , 15 de abril de 2003 , 3 de mayo de 2004 , 19 de diciembre de 2005 y 10 de noviembre de 2006 , entre otras muchas). En el supuesto de que obren dictámenes contradictorios, el Juez es soberano para optar sobre aquel o aquellos que estime más convincentes u objetivos, es decir, que ofrezcan una mayor aproximación a la realidad de los hechos.

Señala la sentencia de 26 de junio de 2025 de la Sección 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona, sobre la valoración de la prueba pericial " Centrado así el motivo de la apelación, en relación con la prueba pericial, regulada en los artículos 335 a 352 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , es lo cierto que los peritos pueden actuar a propuesta y designación de las partes y, excepcionalmente, por designación judicial directa, partiendo de que las partes tienen la carga de alegar y probar, de modo que se introducen los dictámenes de peritos designados por las partes y se reserva la designación por el tribunal de perito para los casos en que así le sea solicitado por las partes o resulte estrictamente necesario, y los primeros no pueden ser recusados, pero sí objeto de tacha, por lo que en el momento de la valoración es cuando deben tenerse en cuenta las tachas formuladas, aunque a todos se les exige juramento o promesa de actuación objetiva e imparcial.

Los dictámenes, no vinculantes, deben ser objeto de una valoración racional y motivada ( art. 120 CE y 218.2 LEC ), conforme a las reglas de la sana crítica, lo cual significa que el juez ha de estar convencido intelectualmente por las argumentaciones del perito, para asumir su dictamen; pero, en definitiva, es un medio de prueba más, sujeto al principio de libre valoración en relación con el criterio de la valoración conjunta de la prueba ( SSTS. 11.5.1981 , 10.3.1984, 9.12.1989, 3.1.1990, 28.11.1992, 11.10.1994, 10.20.1996, 31.3.1997, 5.10.1998, ...), y puede el juez - sin perjuicio de examinarlo y analizarlo- prescindir o apartarse totalmente de los informes de un perito razonando el porqué de esa decisión (por ej., en base a otras pruebas cuyo resultado es incompatible con el dictamen pericial ), puede - entre varios - aceptar uno y desechar otros, atender más a los razonamientos que a las conclusiones, a la cualificación técnica del informante, al informe emitido en el proceso bajo los principios de inmediación y contradicción ( STS. 10.2.1994 ); reconociendo que es una prueba más, ha de:

(1) indagar sobre la idoneidad o cualificación del perito para confeccionar el dictamen requerido,

(2) indagar sobre su imparcialidad (en función de los motivos de abstención o recusación, o en su caso, de la tacha del perito-testigo),

(3) El Tribunal Supremo viene incluso a establecer una prioridad, en caso de dictámenes discrepantes: (a) se acogen las conclusiones coincidentes de la mayoría de los peritos. (b) o se sigue el criterio de la mayor categoría profesional o grado de titulación del perito y (c) con frecuencia, se atiende con preferencia a la fuerza convincente de los informes (completud, congruencia y motivación, conocimientos metodológicos en la redacción del dictamen: enunciación del problema, metodología empleada o los datos de que se sirvieron y los medios empleados, análisis de las cuestiones suscitadas, conclusiones)."

5.-De la normativa y Jurisprudencia reseñada debe determinarse si se dan los presupuestos necesarios para apreciar falta de conformidad del comprador, lo que implicaría una reducción del precio de compra , tal como ha sido solicitado por la parte actora, y que debería ser proporcional a la diferencia entre el valor del bien en el momento de su entrega y el que tendría si fuera conforme al contrato.

Debe partirse de que el vendedor no responde de la falta de conformidad cuando los defectos que presenta el bien vendido al momento de su transmisión sean conocidos por el comprador o bien éste razonablemente no pueda llegar a ignorarlos, salvo que se acredite la ocultación dolosa, negligencia grave o garantía expresa de conformidad manifestada por el vendedor, de tal forma que lo que debe acreditar la compradora es que no conocía los vicios cuando se formaliza la venta así como que no podían ser apreciados por la misma.

La cuestión controvertida se sitúa en determinar si los compradores actores conocieron estos defectos al tiempo de celebrar el contrato, o si al menos, estuvieron en condiciones de percatarse de su existencia.

No es un hecho discutido en esta alzada que la vivienda tenia humedades en las dos habitaciones, pues son pronunciamiento de la sentencia de instancia que no se recurre. La existencia de estas humedades se detecta por la compradora al entrar en posesión del inmueble y es comunicado al vendedor, unos meses después, tal y como queda constancia por los documento nº 4 y 5 de la demanda.

Esta Sala no aprecia erroralguno del Tribunal de Primera Instancia en su valoracióndetallada y razonada de la pruebapracticada y no puede pretenderse sustituir esa valoracióny las conclusiones obtenidas de ella en base a la valoraciónsubjetiva y consideraciones parciales y aisladas sobre la pruebaque verifica la parte recurrente.

Esta Sala acude, al igual que la sentencia de instancia, al informe aportado por la parte actora y redactado por el Sr. Raimundo frente al elaborado por el perito Sr. Jose Enrique y aportado por la parte demandada, dado que el primero es mucho más exhaustivo en cuanto a la existencia de la humedades, determinando de que tipo se trata y el origen de las mismas.

Así el informe del Sr. Raimundo aparte de señalar y ubicar las humedades detectadas, lleva a cabo todo un proceso para poder saber cuál es el origen , con diversas actuaciones, concluyendo finalmente, sin género de dudas que se trata de humedades por capilaridad, ( los paramentos de las habitaciones contiguas al baño presentas las típicas lesiones de desprendimiento de yeso provocada por la aparición de agua por capilaridad. Estas manchas de humedad discurren por el ancho completo del baño y demuestran una importante afluencia de agua ), y que el origen de las mismas es un fallo de conexión entre el tubo de desagüe del sumidero de la ducha y el codo de unión al bajante comunitario, señalando además que este codo está dentro de la conexión interna de la vivienda. Añade además, el perito en el acto del juicio, que no se trata de humedades por condensación derivadas de la falta de aislamiento de la fachada, por el lugar donde se ubican y porque en el resto de la vivienda del edificio no se producían.

Por el contrario el informe pericial del Sr. Jose Enrique , después de llevar a cabo un estudio sobre el índice de humedad relativa en la población de Sitges ( lugar donde se ubica el inmueble) y cuando es mayor o menor según la época del año, relacionándolo todo ello con humedades por condensación, en sus conclusiones, no determina el origen de las humedades, sino que se limita a señalar que pueden tener varias causas u orígenes, sin decantarse por ninguna de ellas, y que pidieron deberse a filtraciones tanto de elementos comunitarios como privativos.

Además de las conclusiones alcanzadas por el Sr. Raimundo, viene corroboradas por el resto del prueba.

En primer término en la manifestaciones del perito Sr. Jose Enrique, que en su informe reconoce que las humedades pueden deberse a filtraciones de agua provenientes de defectos o deterioro del desagüe de la bañera de la vivienda.

En segundo lugar , por las declaraciones del Legal representante de BAUTEC SL, empresa que llevo a cabo la reparación del baño de la vivienda, el cual señala que después de levantar el plato de ducha vio que había una unión de tuberías del desagüe de la bañera que está mal hecha, que por allí se filtraba el agua cuando se utilizaba, y que también había un charco de agua.

En tercer lugar, no se acredita que pudieran las humedades deberse problemas de aislamiento de la fachada, como se alega en la contestación a la demanda, pues como antes se ha dicho el perito Sr. Jose Enrique, no es concluyente en que esta sea la causa de las humedades, sino que puede ser una de ellas. A ello debe unirse que, a diferencia de lo que señala la parte demandada, no se ha llevado a cabo una actuación para aislar la fachada del edificio, sino que la actuación efectuada y a la que se refiere la derrama, como señala el Sr. Raimundo ( que fue el director de la obra de la fachada por encargo de la Comunidad de Propietarios), fue otra por problemas de desprendimiento en los balcones.

Todo ello determina que se trata de húmedas por capilaridad, y que se han producido en las habitaciones colindantes al baño, y que tienen su origen en una mala unión de las tuberías ubicadas debajo del plato de ducha, en concreto entre el tubo de desagüe del sumidero de la ducha y el codo de unión al bajante comunitario.

Debe señalarse que se trata de humedades puntuales, que afectan a zonas muy concretas del inmueble y que no comprometen excesivamente la habitabilidad de la vivienda, aunque sí generan incomodidades y molestias como consecuencia de las filtraciones y manchas observadas, y del olor a humedad, haciendo inviable habitar en dicho inmueble hasta no llevar a cabo las reparación del origen de las humedades , porque aun cuando el baño se pudiera utilizar, la lógica, la razón y la prudencia aconsejan lo contrario, pues no se va a hacer uso de un elemento que se sabe que causa daños en tu vivienda y que puede además afectar a otro elementos , en este caso comunitarios, como es el parking del edificio.

Que estas humedades existían antes de la venta del inmueble, es un hecho constatado.

Por un lado por el perito, Sr. Raimundo , que refiere que las misma se vienen produciendo desde hace tiempo, lo que se corrobora por las fotografías que el mismo aporta junto con su informe pericial y donde se pone de manifiesto la gran cantidad de agua que había debajo del suelo del baño de la vivienda vendida.

Por otro , de las propias manifestaciones de la parte demandada, corroboradas con la documental obrante en autos, documento nº 2 de la demanda y documento nº 2 de la contestación a la demanda, que señalan que a finales del año 2019 ya se dio parte a la compañía que tenía asegurada la vivienda, así como a la de la comunidad de Propietarios por la existencia de humedades, y que por parte del Sr. Remigio se llevó a cabo una actuación en el baño, en concreto el sellado de las juntas del plato de ducha, que era lo que señalaba la aseguradora de la comunidad de propietarios que era el origen de las humedades.

Constatada la existencia del defecto denunciado por los compradores, lo que procede determinar seguidamente es si los actores conocieron estos defectos al tiempo de celebrar el contrato, o si al menos, estuvieron en condiciones de percatarse de su existencia.

No se acredita que el vendedor comunicara a la parte compradora antes de la formalización de la compraventa la existencia de estas patologías en el inmueble, ni que esta pudiera tener conocimiento de actuaciones en el inmueble derivado de la existencia de humedades, pues el hecho de que la actora conociera a los inquilinos de la vivienda antes de ser vendida y que por ello visitara el inmueble en varias ocasiones, es una simple manifestación de la parte demandada sin apoyo probatorio alguno.

Por otro lado no se constata tampoco que la compradora pudiera haber conocido detectado en su visita al inmueble las humedades originadas por filtraciones de agua del baño de la vivienda, pues no había manchas de humedad en los paramentos de la vivienda, cuando se produce la visitas, siendo imposible además que la compradora pudiera suponer que hay filtraciones de agua en las canalizaciones ubicadas debajo del suelo del baño.

Todo ello determina la concurrencia de todos los requisitos para apreciar en el caso de autos que concurre la falta de conformidad de la compradora.

6. -Otro de los puntos discutidos es la referida la valoración el coste de reparación del origen de las humedades y de los daños.

Nuevamente debe acudirse al informe emitido por el Sr. Raimundo, para la valoración de estos conceptos , al menos en su gran mayoría, salvo las partidas referidas a licencia de obras y honorarios y visado de proyecto, pues ha quedado constado en la causa que la obra llevada a cabo por la actora no ha contado con un proyecto visado ni tampoco ha pedido licencia de obras, como ha señalado el legal representante de BAUTEC SL.

Se acude al peritaje aportado por la parte actora, pues en el mismo se explica de forma clara y detallada, en el apartado del informe denominado " valoración de la solución constructiva " cada una de las partidas que son necesarias tanto para la reparación del origen de las humedades como de los daños causados , señalando la necesidad de cada una de ellas, como así también explica el perito en el juicio, y ello a diferencia del perito Sr. Jose Enrique, que acude para señalar el importe de la reparación a un programa, el CYPE Arquimedes, donde después de introducir una serie de datos , da un resultado, pero sin llevar a cabo comprobación o valoración con las facturas de las obras llevadas a cabo por la empresa BAUTEC, lo que si hace el Sr. Raimundo.

Por lo que el importe de reparación de los daños asciende a 7.395,60 euros (6.111,89 euros más el IVA del 21%) , que es la cantidad a cuyo pago debe ser condenada la parte demandada, vendedora,pues lógico es que la parte compradora, de haber advertido inicialmente la existencia de tales defectos con el convencimiento que tendría que proceder a repararlos nada más entrar en posesión del inmueble, hubiera negociado con la parte vendedora que se redujera el precio de la compraventa resarciéndole de aquellos gastos de reparación que no tendría que haber soportado de haber sido entregado el bien conforme y en perfecto estado.

Por todo lo cual, se estima parcialmente el recurso de Apelación, lo que supone que la sentencia de instancia debe ser revocada, en el sentido de estimar la demanda interpuesta condenando al demandado a satisfacer a la parte actora la cantidad de 7.395,60 euros más en concepto de reducción del precio de la compraventa celebrada entre las partes en fecha 12 de abril de 2021.

En cuanto a las costas de Primera Instancia se impone a la parte demandada dado que se ha producido una estimación sustancial de la demanda, pues se han acogido las pretensiones económicas de la parte actora casi en su integridad, existiendo una pequeña diferencia entre lo pedido y lo concedido en esta sentencia.

TERCERO.-. Costas

De conformidad con lo señalado en el artículo 398 de la LEC, y al haberse estimado parcialmente el recurso de Apelación no procede imponer el pago de las costas a ninguna de las partes.