Sentencia Civil 521/2025 Audiencia Provincial Civil de Córdoba nº 1, Rec. 1241/2024 de 15 de mayo del 2025

Se aceptan parcialmente los fundamentos jurídicos de la sentencia, y

PRIMERO:PLANTEAMIENTO.

Mediante la demanda origen del proceso, D. Luis María y Dª Visitacion ejercitan una acción de cumplimiento contractual frente a DIRECCION000. Dicha acción tiene por objeto dos contratos. Por un lado, un contrato de compraventa de un inmueble, sito en la DIRECCION001 de Moriles, respecto del que reclaman la parte de precio pendiente de pago. Por otro, un contrato verbal suscrito con la demandada, en virtud de la imposibilidad de ésta de hacer frente a la parte del precio pendiente de pago y de obtener financiación bancaria, así como de la necesidad de los actores de tener liquidez. En ese contrato se acordó que D. Luis María y Dª Visitacion concertarían un contrato de préstamo hipotecario sobre otra vivienda de su propiedad por la cantidad pendiente de pago y DIRECCION000. se haría cargo de las cuotas y gastos del préstamo.

DIRECCION000. no solo se opuso a la demanda, sino que formuló reconvención, interesando la resolución del contrato de compraventa por inhabilidad del objeto y la restitución de recíproca de prestaciones. Ello incluía la devolución de la cantidades abonadas por la reconviniente (64.898,16 euros), más los intereses legales desde cada pago.

La resolución recurrida desestima la demanda y estima la reconvención, con imposición de las costas de ambas a D. Luis María y Dª Visitacion.

Éstos la recurren por distintos motivos: a) infracción de los art. 1281, 1261, 1303 y 1124 CC y de la Jurisprudencia que lo interpreta; b) infracción de los art. 1265, 1266 y 1309 CC; c) error en la valoración de la prueba e infracción del art. 217 LEC en relación al objeto de la compraventa; d) error en la valoración de la prueba e infracción del art. 217 LEC en relación a las cantidades abonadas por la compradora; y e) infracción de los art. 1309 a 1303 y 1261 CC en cuanto a la prescripción de la acción resolutoria.

La adecuada resolución del recurso exige agrupar los motivos alegados en los siguientes fundamentos.

SEGUNDO:PRESCRIPCIÓN DE LA ACCIÓN RESOLUTORIA.

Según los recurrentes, la acción estaría prescrita, al haber transcurrido el plazo general de prescripción de las acciones personales. Sostienen los reconvenidos que DIRECCION000. pudo tener conocimiento de los problemas urbanísticos de la edificación el 23 de febrero de 2008 (día siguiente a la firma del contrato), por lo que, conforme a lo dispuesto en el art. 1964 CC, en la Ley 42/2015 de 5 de octubre y en la normativa COVID, la acción habría prescrito el 28 de diciembre de 2020. La reconvención se formuló en septiembre de 2021, sin que con anterioridad se hubiera realizado acto interruptivo alguno.

En relación a esta cuestión, la sentencia de instancia no aprecia la prescripción, en virtud de dos argumentos: la imprescriptibilidad de la acción de nulidad y el negoció jurídico de 21 de octubre de 2018.

El primero de esos argumentos parte de una confusión de conceptos. Ninguna duda cabe que en la reconvención se ejercita una acción resolutoria por incumplimiento contractual. El tenor literal del suplico es claro: "Se acuerde la resolución del contrato de compraventa suscrito el 22 de febrero de 2008 y posteriores anexos, como consecuencia del incumplimiento contractual de la parte vendedora".

La sentencia de instancia mezcla los conceptos de nulidad y resolución contractual.

Por una parte, se refiere a la resolución. En su parte dispositiva, declara la "resolución del contrato" de compraventa y sus anexos, "como consecuencia del incumplimiento contractual de la parte vendedora". En el fundamento de derecho cuarto, señala: "la demandada reconviniente ejercita la acción de resolución del contrato. Como bien dice la parte actora para ejercitar la acción de resolución del contrato, conforme al artículo 1.124 del Código Civil es necesario: (...)".

Por otra, hace mención a la inexistencia y nulidad del contrato. Así, en el fundamento de derecho tercero indica: "En este caso conlleva la falta de un elemento esencial para la formación del acto le hace carecer de existencia legal (inexistencia); en nuestro Código Civil la inexistencia es tratada como caso de nulidad".

Ante esta discrepancia, debemos estar a lo dispuesto en el fallo de la sentencia, que, además, se corresponde con la acción ejercitada. En todo caso, el sustrato fáctico sobre el que se asienta la sentencia es la imposibilidad de que el inmueble pueda convertirse en vivienda.

Hecha esta aclaración, no podemos compartir la tesis de la recurrente, ya que existe un acto interruptivo de la prescripción.

En noviembre de 2018, existen diversos correos electrónicos del Letrado de D. Luis María y Dª Visitacion dirigidos a D. Candido (representante legal de DIRECCION000.) tendentes a alcanzar un acuerdo entre ellos. Se trata de los documentos nº 10 a 13 de la reconvención, cuya autenticidad no ha sido cuestionada. A esos correos se adjuntan dos contratos de reconocimiento de deuda, uno fechado el 25 de octubre de 2018 (documento nº 10 de la reconvención) y otro fechado el 21 de noviembre de 2018 (documento nº 13 de la reconvención). Es cierto que tales documentos no aparecen firmados, por lo que no tienen valor contractual, pero sí reflejan la existencia de una negociación entre las partes. En el primer borrador aportado (documento nº 10), no se hace ninguna referencia a los problemas urbanísticos del inmueble comprado. Sin embargo, el fechado el 21 de noviembre de 2018 incorpora la siguiente cláusula (6ª): "En caso de no poder otorgar las licencias bastantes en el Ayuntamiento donde se asienta el inmueble objeto de venta del presente contrato, será considerado motivo de resolución contractual por incumplimiento de la parte vendedora". Sin duda, dicha cláusula fue introducida por indicación de D. Candido, lo que implica que existía una voluntad conservativa de la acción por parte de éste, voluntad comunicada a la parte vendedora, supuesto de hecho que se integra dentro de un concepto amplió de reclamación extrajudicial ( art. 1973 CC) .

En consecuencia, se desestima el motivo.

TERCERO:RESOLUCIÓN CONTRACTUAL.

La resolución recurrida declara resuelto el contrato de compraventa, al considerar que el inmueble objeto de aquél tiene una serie de "deficiencias" urbanísticas que no permiten su uso como vivienda.

En su recurso, D. Luis María y Dª Visitacion niegan dicha inhabilidad, aduciendo un error en la valoración de la prueba.

Desde el punto de vista jurídico, la ratio decidendi de la sentencia de instancia se halla en el art. 1124 CC. La principal obligación del vendedor es la entrega de la cosa vendida. Dicha obligación se incumple no solo cuando no se produce la entrega, sino también cuando ésta tiene por objeto distinto del pactado o que es inhábil para el fin al que se destina, lo que se conoce como la doctrina "aliud pro alio", que se haya recogida, entre otras muchas en la STS de 22 de noviembre de 2022 ( ROJ: STS 4244/2022), que afirma: «Un supuesto claro de resolución puede ser el incumplimiento objetivo de la obligación de entrega de la cosa vendida en el contrato de compraventa. Esto ocurre efectivamente si se da el caso de aliud pro alio. Como dicen las sentencias de 1023/2000, de 16 de noviembre , y 793/2012, de 21 de diciembre , existe pleno incumplimiento del contrato de compraventa por inhabilidad del objeto vendido para cumplir la finalidad para la que se vendió y consiguientemente produce la insatisfacción del comprador, lo que permite acudir a la protección que dispensan los arts. 1101 y 1124 CC . La sentencia de 95/2010, de 25 de febrero , reiterada por la núm. 793/2012, añade que "la doctrina de aliud pro alio contempla una doble situación: que se haya entregado cosa distinta a lo pactado o que se haya entregado cosa que, por su inhabilidad, provoque una insatisfacción objetiva, es decir, una completa frustración del fin del contrato"».La aplicación de esta doctrina determina la resolución del contrato.

Dicho esto, debemos hacer una serie de consideraciones.

En primer lugar, el objeto del contrato es una vivienda en construcción. Por un lado, en su exponendo I, se hace mención a una "vivienda unifamiliar". Por otro, se describe ésta del siguiente modo: "La finca consta de una estructura dividida en tres plantas, y cubiertas, con cerramiento exterior de la misma, sin enfoscados y sin cerramiento interior". Igualmente, la estipulación 5 señala: "Las obras que se ejecuten en la vivienda por parte del comprador, hasta la firma de la escritura de compraventa, en caso de arrepentimiento de éste quedarían como mejora en la finca y en caso de arrepentimiento alrededor irán ser pagadas a la parte compradora". Por tanto, no se trata de un local o de un almacén, sin perjuicio de su posible utilización como tal hasta su terminación.

En segundo lugar, inicialmente existieron problemas de pago por parte de la demandada para hacer frente al pago aplazado.

El precio de la compraventa ascendió a 78.000 euros, de los que 27.000 euros se abonaron a la firma del contrato y el resto (51.000 euros) se pagarían a la firma escritura (1-3-2009), mientras que DIRECCION000. entró en posesión del inmueble al tiempo de la celebración del contrato privado.

Las dificultades para hacer frente al pago del precio aplazado resultan de dos datos. Por una parte, el 2 de marzo de 2009 se firma un documento en el que se prorrogar el plazo para el pago del precio y el otorgamiento de la escritura hasta el mes de junio de 2009, abonando en ese acto la parte compradora la suma de 6.000 euros. En ninguna parte del documento se hace referencia a problemas urbanísticos del inmueble. Por otro lado, en el acto de la vista declaró como testigo D. Emiliano, corredor que intervino en la compraventa y que firmó como testigo tanto el contrato de compraventa como el anexo de 2 de marzo de 2009. D. Emiliano manifestó que la prórroga del contrato se debió a la falta de liquidez de la parte compradora (video 2, minuto 45), sin que D. Candido se quejara entonces de los problemas urbanísticos del inmueble.

Como consecuencia de esa falta de liquidez, la parte apelante sostiene que se llegó a un acuerdo verbal entre las partes por el que la parte vendedora suscribiría un préstamo hipotecario por importe de 51.092,91 euros (45.000 euros pendientes de la compraventa del inmueble y 6.092,91 € derivados de los gastos de constitución del préstamo hipotecario) y D. Candido se comprometía a abonar todos los meses la cuota resultante del préstamo hipotecario concertado, así como los intereses devengados como consecuencia de aquél.

La sentencia de instancia no dio por probado dicho pacto verbal.

Sin embargo, debemos entender que hubo un pacto en tal sentido (aunque se desconozcan los extremos concretos del mismo), en virtud de los siguientes elementos probatorios:

1.- La testifical de D. Emiliano. Éste manifestó que, ante la falta de liquidez de DIRECCION000. y como ni ésta ni D. Candido podían conseguir financiación, se acordó que D. Luis María y Dª Visitacion pedían un préstamo y D. Candido lo iba pagando (video 2, minuto 47:10), afirmando el testigo que dicho acuerdo se plasmó por escrito, siendo firmado por las partes y por él mismo. Su testimonio resulta creíble. Es verdad que D. Emiliano reconoció que, al tiempo de la compraventa y de la firma de los citados documentos, D. Luis María era empleado suyo, lo que podría sembrar alguna duda sobre su imparcialidad. Sin embargo, no se observa en su testimonio un sesgo favorable a la parte actora, ya que en otras partes de su declaración no benefició a los apelantes, como en lo relativo al conocimiento por parte de la compradora al tiempo de celebración del contrato de los problemas urbanísticos del inmueble, como luego desarrollaremos.

2.- La propia parte apelada ha aportado distintos documentos bancarios (documentos nº 1 a 8 de la reconvención) que acreditan que D. Candido realizó diferentes ingresos a una cuenta corriente de los actores en cumplimiento de dicho acuerdo. Nos referimos a los ingresos de 1/10/2009, 17/03/2010, 31/01/2014, 27/02/2014, 29/04/2014 y 31/07/2014, en los que en el concepto del ingreso se utilizan expresiones como "préstamo" o "hipoteca.

Realizadas éstas aclaraciones previas, debemos entrar en la principal cuestión litigiosa: la inhabilidad del objeto para el uso al que iba a ser destinado la finca comprada (un inmueble en construcción): una vivienda familiar.

Se trata de una cuestión eminentemente técnica, obrando en autos informes periciales aportados por ambas partes. Antes de entrar en su análisis, hay que poner de manifiesto que ambos se centran en la posibilidad de terminación de la construcción conforme al planeamiento actual y de regularización de la edificación, sin aportar datos precisos sobre tales circunstancias al tiempo de la celebración del contrato y de la adquisición de la propiedad por parte de DIRECCION000. Conforme a la teoría del título y del modo, DIRECCION000. adquirió la propiedad del inmueble en el momento de la firma del contrato de compraventa, ya que tomó posesión de aquél en dicho acto, afirmando la estipulación 3ª: "En el presente acto, la parte compradora toma posesión de la finca descrita, teniendo lugar la consiguiente entrega de llaves de la misma". Del mismo modo, en el recurso de apelación tampoco se trata la situación urbanística específica al tiempo de la firma del contrato, lo que debe ser tenido en cuenta a los efectos del art. 465.5 LEC.

En primer lugar, nos encontramos con el informe del Perito Sr. Pedro Jesús (arquitecto), realizado a instancia de la parte reconviniente. Éste describe una serie de irregularidades urbanísticas:

1.- La construcción se ejecutó sin licencia.

2.- En la planta 2ª, se supera el límite de edificación, ya que el PGOU solo permite la edificación del 25 % de la superficie y una altura máxima de 3 metros. Según el Perito, teniendo en cuenta la superficie máxima de cubierta permitida, la edificación solo se podría tener 21,60 m2 y tiene 68,65 m2. Además, en algunos puntos supera los 3 metros de altura.

3.- El patio interior tenía que tener una dimensión que permita inscribirse en ellos un círculo de diámetro mínimo de 3 metros, mientras que su dimensión es de 1,40 x 1,44 m.

4.- Como el solar supera los 100 m2, solo puede ocuparse el 80 % de la superficie, de modo que sólo podría ocupar 86,40 m2 y ocupa 105,98 m2. Es decir, excede en 19,58 m2. El problema se produce tanto en planta baja como en planta primera.

5.- La construcción excede también del parámetro de edificabilidad.

Como consecuencia de ello, el Perito considera que el inmueble no puede considerarse como asimilado a fuera de ordenación (AFO), ya que está en construcción, y que la acomodación a normativa exigiría la demolición parcial del inmueble y que "la restitución de la legalidad urbanística alterada se antoja imposible o de muy difícil reposición".

Frente a ello, nos encontramos con el informe del Perito Sr. Adriano (también arquitecto), realizado por cuenta de D. Luis María y Dª Visitacion, que se opone al anterior en virtud de una serie de argumentos:

1.- La falta de licencia no supone un problema urbanístico, en cuanto que el otro perito no tiene en cuenta cuando se llevó a cabo la construcción (año 1985 y 1986).

2.- No es correcto afirmar que todo lo edificado se encuentra en construcción, cuando el otro perito indica que la planta baja se destina a almacén y el inmueble está terminado para dicho uso.

No se puede compartir tal afirmación. Que actualmente parte del inmueble se utilice para almacén o trastero, no quiere decir que ese sea el uso para el que se compró. Como ya hemos dicho, dicho uso no era otro que la vivienda y es evidente que actualmente el edificio es inhabitable, sin perjuicio de que, en esta situación y para darle utilidad al mismo, la compradora lo utilice como almacén o trastero.

3.- Reconoce que lo construido en la segunda planta excede de la superficie permitida, pero que ello sería reconducible a la legalidad, en virtud del principio de proporcionalidad, sin advertir exceso de altura alguno.

4.- Por lo que se refiere a la dimensión de los patios, la misma sólo se aplica si éstos ventilan "piezas habitables". Según el Perito, no existe un uso residencial del inmueble, por lo que no sería aplicable. En todo caso, y aunque se destinara a vivienda, la planta baja podría utilizarse como cochera y la planta primera podría concebirse de modo que las habitaciones tuvieran ventilación a la fachada.

Tales argumentos no son asumibles. Como ya hemos dicho, el inmueble se compró para la construcción de una vivienda, por lo que el uso actual (único posible) carece de relevancia. Por otro lado, las opciones que indica el Perito condicionarían totalmente la estructura de la vivienda, obligando a los compradores a destinar a garaje la planta baja y hacer en la primera planta unas habitaciones con ventilación a la fachada del edificio, puesto que el inmueble está encajado entre otras viviendas, sin posibilidad de apertura de huecos admisibles. Los compradores no están obligados jurídicamente a soportar tales limitaciones de su dominio, cuando ello no resulta del contrato.

5.- En cuanto a la superficie construida en planta baja y planta primera, entiende que la superficie de la parcela es de 105 m2, de modo que el 80 % serían 84 m2, habiéndose ocupado 102,75 m2. Afirma también que se permite la ocupación del 100 % de la planta baja cuando la misma no se destine a un uso residencial. En todo caso, insiste en el principio de proporcionalidad y en lo poco que supera la parcela los 100 m2.

Nos remitimos a lo dicho en el punto anterior sobre el uso no residencial de la planta baja.

Para valorar los informes contradictorios de los peritos contamos con un documento determinante. Nos referimos al informe urbanístico del Ayuntamiento de Moriles, fechado el 19 de enero de 2022 y suscrito por Dª Azucena (asesora jurídica del Ayuntamiento) y D. Roberto (arquitecto municipal). El informe es escueto, pero indica: "Se trata de un inmueble construido sin licencia de obras que se halla aún en curso de ejecución, y que es contrario a la ordenación urbanística al incumplir las ordenanzas en muchos de los parámetros urbanísticos (ocupación, edificabilidad, dimensiones mínimas de patios, etc.).

NOTA: Por todo lo dicho anteriormente, se trata de un inmueble ilegal para el cual no he prescrito el plazo de restablecimiento de la legalidad, para el cual la administración debe adoptar las medidas necesarias para adecuar la realidad a la ordenación territorial y urbanística y que consistirán en la prohibición de continuar la actuación en curso, cese de suministros, desmantelamiento de servicios, infraestructuras o instalaciones análogas, demolición total o parcial".

Como vemos, el informe confirma que la edificación no cumple la normativa urbanística en cuanto a ocupación, edificabilidad y dimensiones mínimas de patios, lo que apoya el criterio del Perito Sr. Pedro Jesús, por lo que la Sala asume las consideraciones de su informe.

La parte apelante ha tratado de desvirtuar la fuerza probatoria del informe del Ayuntamiento.

En el acto del juicio, declaró como testigo Dª Azucena, que cuestionó su propio informe, indicando que es simple e incompleto, ya que no indica si el arquitecto ha ido a ver el inmueble, ni tampoco en qué porcentaje o superficie se incumple la normativa (video 2, minuto 59:40). Justifica su actuación indicando que el informe lo hizo el arquitecto municipal y que ella se limitó a ratificarlo.

Es cierto que el informe es escueto, pero no lo es menos que es el que existe, sin que la parte actora solicitara una ampliación del informe o interesara la testifical del arquitecto municipal. En cuanto a su contenido, la propia testigo reconoce que no fue ella la que lo realizó, sino dicho arquitecto.

Acreditados los problemas urbanísticos indicados en el informe del Perito Sr. Pedro Jesús, debemos hacer una serie de consideraciones finales:

1.- Tanto el Perito Sr. Adriano, como Dª Azucena manifestaron que otras viviendas de la misma calle están en idéntica situación. Sin embargo, se desconoce de modo concreto los problemas urbanísticos de las mismas y si han sido regularizadas por el Ayuntamiento. Además, no consta que se traten de vivienda en construcción. En todo caso, en este litigio lo que estamos analizando es el cumplimiento por parte de los vendedores de sus obligaciones.

2.- La parte apelante insiste en el principio de proporcionalidad en la normativa administrativa y en la posibilidad de regularización. Sin embargo, esa posible regularización es incierta y depende de la tramitación de un expediente administrativo de cuyo resultado sería aventurado hacer un pronóstico, ya que está sometido a la apreciación de conceptos jurídicos indeterminados. No es descartable que, además del coste, fuese necesario la demolición parcial de lo edificado, demolición que es más que probable respecto de la segunda planta, por lo que lo que finalmente tendrían los compradores sería algo distinto de lo comprado.

3.- No ha quedado acreditado que la compradora conociera la situación urbanística del inmueble al tiempo de la celebración del contrato, ni que los vendedores advirtieran de la misma aquélla.

El contrato se limita a indicar que se vende un cuerpo cierto "en su estado actual, físico y jurídico, conocido por las partes". La referencia al estado "jurídico" es poco concreta, sin hacer ninguna referencia a las circunstancias urbanísticas que afectaban al inmueble.

Sobre esta cuestión, declaró en el acto del juicio D. Emiliano. Inicialmente, se mostró poco preciso, afirmando: "que yo sepa ellos sabrían (la compradora) si estaban los papeles en regla" y "imaginó que realizarían alguna gestión" (video 2, minuto 43:10). Posteriormente, fue más preciso, afirmando que no sabía si antes del contrato la compradora que el inmueble era ilegal y estaba fuera de normativa urbanística (minuto 49:55), señalando que no se habló nada en las conversaciones previas al contrato sobre esa cuestión (minuto 50:20).

4.- La recurrente sostiene en el recurso que el hecho de que la venta esté consumada ( DIRECCION000. ostenta la propiedad del inmueble desde la firma del contrato, al entregarle los vendedores la posesión) impide el ejercicio de la acción de resolución. Ello no es así. Ningún obstáculo existe en tal sentido, no habiéndose otorgado escritura pública, ni habiendo tenido acceso la venta al Registro de la Propiedad, por lo que no pueden existir terceros protegidos por la fe pública registral. La resolución del contrato implicaría la pérdida del título, por un lado, y la restitución de prestaciones (devolución de la posesión del inmueble), por otro, de modo que no existe ningún obstáculo para la resolución.

5.- Los apelante también han incidido en la falta de reclamación previa de la compradora, en relación a los problemas urbanísticos, hasta la reconvención (13 años). Ello no es del todo cierto. Sabemos que en 2018 hubo negociaciones entre las partes sobre tal extremo. También es cierto que en los primeros años tras la firma del contrato hubo un problema de falta de liquidez de la compradora. En cualquier caso, lo relevante sería el transcurso de los plazos de prescripción, plazos que, como hemos analizado en el fundamento de derecho anterior, no han transcurrido.

Por último, y en apoyo de la tesis de la parte compradora en relación a los problemas urbanísticos del inmueble y a la aplicación de la doctrina aliud pro alio, debemos hacer mención al "contrato de reconocimiento de deuda", fechado el 21 de noviembre de 2018, cuya cláusula 6ª hemos trascrito con anterioridad. Dicho documento fue redactado y remitido por el Letrado de los vendedores a la compradora. Aunque el contrato no esté firmado por los vendedores, lo cierto es que pone de manifiesto que los problemas urbanísticos que afectaban a la terminación del inmueble conforme al PGOU de 2014 formaban parte del conflicto existente entonces entre las partes y que era una cuestión relevante para la compradora. Como hemos dicho con anterioridad, dicha cláusula se introduce a petición de la parte compradora.

En definitiva, procede confirmar la resolución del contrato de compraventa, al ser inhábil su objeto para el fin al que se iba a destinar (vivienda familiar), siendo de aplicación la doctrina "aliud pro alio", por lo que la sentencia debe ser confirmada en este punto. La resolución del contrato implica también la resolución del anexo derivado de aquél.

CUARTO:RESTITUCIÓN DE CANTIDADES.

La resolución del contrato implica la restitución recíproca de prestaciones ( art. 1303 CC) .

La sentencia de instancia cifra la cantidad a devolver por los actores en la suma de 64.898,16 euros (cantidad reclamada en la reconvención).

Los recurrentes sostienen que la demandada sólo pagó las siguientes cantidades: 27.000 euros a la firma del contrato, 6.000 euros a la firma del anexo de 2 de marzo de 2009 y 6.220,20 euros mediante ingresos de la demandada en una cuenta corriente de los actores.

La parte apelada sostiene que, además de las dos primeras entregas (33.000 euros), ingresó en la cuenta de los actores la suma de 31.593,04 euros y entregó en mano a su letrado la cantidad de 305,12 euros (documento nº 13 bis de la reconvención).

La cuestión relativa a la determinación de las cantidades pagadas por la demanda tras la firma del anexo de 2 de marzo de 2009 resulta compleja.

Por un lado, contamos con el extracto de la cuenta corriente en la que se realizaron los ingresos desde el 27/07/2009 hasta el 30/08/2022. La información que proporciona es limitada, no en cuanto a la cifra de los distintos ingresos, sino en lo referente a quién los realiza y al concepto en el que los lleva a cabo.

Por otro, los correspondientes soportes documentales de ingresos aportados por la demandada (documentos nº 1 a 9 de la reconvención).

Para dar una respuesta fundada, es preciso comprobar y cruzar ambos bloques documentales. Realizada dicha comprobación, podemos distinguir los siguientes grupos:

a.- ingresos reconocidos por los actores, que no plantean problema alguno.

b.- ingresos en los que en el extracto bancario o en los resguardos aportados por DIRECCION000. se indica el nombre de ésta o de su representante como persona que hace el ingreso. Con estos datos, hay que darlos por ciertos. Son lo siguientes: 07/09/09, 22/01/2010, 05/02/2010, 14/04/2010, 11/06/2010, 30/11/2010, 27/01/2011, 09/05/2011, 25/08/2011, 16/07/2012, 31/08/2012, 01/09/2016, 03/10/2016, 24/03/2017 o 28/04/2017, junto a los ya reconocidos por los actores, que se incluyen dentro del apartado a).

c.- ingresos en los que se hace referencia como concepto a la expresión "préstamo" o "hipoteca". Dada su relación con el acuerdo verbal al que llegaron las partes también los vamos a dar como ciertos. Son los siguientes: 15/12/2011 y 31/07/2014, junto a los ya reconocidos por los actores, que se incluyen dentro del apartado a).

d.- ingresos que DIRECCION000. dice haber realizado y que no se corresponden con los extractos aportados o respecto de los que no hay soporte documental en la documentación adjuntada por aquélla. Éstos no pueden darse por realizados. Son los siguientes: 12/05/2010, 26/08/2010, 24/09/2010, 06/05/2011, 07/02/2012, 11/05/2012 (se trata de un ingreso realizado a nombre de Constantino); 18/07/2012, 21/01/2013, 29/07/2013, 15/01/2015, 03/02/2015, 27/03/2015, 27/03/2015, 28/04/2015 o 02/09/2015.

e.- ingresos que aparecen en el extracto y respecto de los cuales DIRECCION000. aporta un justificante de ingreso, bien en efectivo, cheque o pagaré en los que no se identifica quien los realiza. En estos casos, existen coincidencia entre el extracto y la documentación en cuanto a la fecha y el importe. Ante tal coincidencia, y aportando DIRECCION000. un soporte documental del ingreso, entendemos que se corresponden con pagos realizados por la compradora. Es cierto que en algunos de dichos ingresos consta la expresión "NOMINA CHEQUE Luis María", lo que podría dar a entender que no se corresponderían con la compraventa y que se trata del salario del demandante. Sin embargo, es una práctica bancaria que, para evitar comisiones por pago del cheque, se identifiquen cheques periódicos o habituales como nómina. En todo caso, D. Luis María no ha acreditado que, efectivamente, se trata de su nómina, lo que tenía a su disposición con la simple aportación de aquélla. Por otro lado, D. Luis María y Dª Visitacion no han alegado siquiera que otras personas realizaron los ingresos que agrupamos en esta categoría.

También debe darse por acreditado el pago de 305,12 euros que consta en el recibo aportado como documento nº 13 bis de la reconvención, recibo cuya firma imputa la compradora al Letrado de los actores, sin que éstos hayan impugnado la autenticidad del documento.

La suma de todos estos pagos asciende a 27.982,6 euros, que sumados a los 33.000 euros pagados a la firma del contrato y del anexo hacen un total de 60.982,6 euros.

Por otra parte, el cálculo de la liquidación exige analizar las cantidades correspondientes al contrato verbal para la constitución de un préstamo hipotecario.

Como dijimos en el fundamento de derecho anterior, existió un pacto al respecto. Ahora bien, se desconocen los extremos concretos del mismo. En la demanda se aludió a un contrato verbal. Durante el procedimiento, D. Luis María y Dª Visitacion manifestaron que habían encontrado el contrato escrito y lo intentaron aportar. Sin embargo, el mismo no fue admitido por extemporáneo.

La parte actora tampoco ha aportado la escritura de constitución de préstamo hipotecario, aunque existen indicios de que el mismo se concertó. En el extracto de la cuenta antes indicada existe el 5 de agosto de 2009 un apunte por importe de 51.092,91 euros por el concepto "Abono por disposición de préstamo/crédito". También constan ingresos realizados por DIRECCION000. en la citada cuenta con el concepto "préstamo" o "hipoteca".

Igualmente, desconocemos el importe de los intereses remuneratorios devengados por el préstamo hipotecario, dato este que resulta esencial, pues habiéndose resuelto el contrato, a lo que debería hacer frente DIRECCION000. es al coste de la financiación.

Al desconocer tales intereses y al no tener que hacer frente D. Luis María y Dª Visitacion a los intereses por las cantidades abonadas por DIRECCION000., como luego indicaremos, ésta no debe ser condenada al pago de los mismos.

Por el contrario, si conocemos los gastos derivados de la constitución del préstamo hipotecario:

a.- Provisión de fondos: 1.901,96 euros (documento nº 5 de la demanda). Sabemos que la liquidación final se ajustó mucho a esa cifra, por lo diremos en el apartado siguiente.

b.- Gastos relacionados con la formalización del préstamo hipotecario. Obra en autos la contestación de BBVA, S.A. sobre esta cuestión. Los gastos se corresponden con el siguiente cuadro:

Teniendo en cuenta la existencia del pacto verbal antes descrito y que la constitución del préstamo se debió a la falta de liquidez de la compradora (a la fecha de la suscripción del préstamo no consta que DIRECCION000. tuviera conciencia de los problemas urbanísticos del inmueble), ésta debe hacer frente al pago de los gastos derivados de la constitución del préstamo hipotecario, que ascienden a 6.030,74 euros.

En consecuencia, la liquidación queda del siguiente modo: a los 60.982,6 euros hay que restar el importe de dichos gastos (6.030,74 euros), lo que hace un total de 54.951,86 euros, que es la cantidad que deben devolver los actores.

Por último, D. Luis María y Dª Visitacion no deben abonar intereses por las cantidades pagadas por DIRECCION000., ya que han estado utilizando el inmueble para la misma utilidad que existía en el momento de la venta (almacén o trastero) y, además, DIRECCION000. tampoco abona los intereses del préstamo hipotecario. No obstante, la cantidad objeto de condena devengará el interés legal desde la interposición de la reconvención ( art. 1100, 1101 y 1108 CC) , interés que se incrementará en dos puntos desde la fecha de la presente resolución ( art. 576 LEC) .

QUINTO:COSTAS DE LA INSTANCIA.

Por lo que se refiere a la reconvención, ésta ha sido parcialmente estimada ( art. 394.2 LEC) , por lo que no cabe condena en costas. En cuanto a las costas de la demanda, y a pesar de su desestimación, tampoco procede la condena en costas, al existir serias dudas de hecho, que resultan de lo expuestos en los fundamentos de derecho anteriores.

SEXTO:COSTAS DEL RECURSO Y DEPÓSITO.

De cuanto antecede se desprende que el recurso ha sido estimado parcialmente, lo que determina que no se impongan las costas a ninguna de las partes, procediendo la devolución del depósito ( artículos 394 y 398 LEC Y DA 15ª LOPJ) .

A la vista de tales hechos y fundamentos de derecho.