Admitido, se presentó escrito de oposición y se elevaron los autos a este Tribunal donde se formó el rollo correspondiente y seguido el recurso por sus trámites, se turnó ponencia y se señaló día para Votación y Fallo el 15 de julio de 2025, quedando los autos conclusos.
Ha sido Ponente la Ilma. Sra. Magistrada D.ª Ana de Pedro Puertas.
PRIMERO.-La sentencia combatida desestima íntegramente una demanda formulada por la empresa de mantenimiento de ascensores SCHINDLER, S.A frente a una Comunidad de propietarios por resolución unilateral e injustificada del contrato de mantenimiento de ascensores formalizado el 1 de julio de 2021 con una duración inicial de 3 años susceptible de prórroga por igual plazo salvo preaviso con 30 días de antelación, en reclamación de la pena pactada para el caso de incumplimiento del plazo del 50 % de la cantidad pendiente de facturar por el tiempo de mantenimiento restante hasta la fecha de finalización prevista, basada en la última factura, reclamando la cantidad de 8193,34 euros, habiendo comunicado la voluntad de dar por terminada la relación contractual el 6 de junio de 2022.
Motiva la resolución que se trata de un contrato de adhesión sujeto a la legislación protectora de consumidores y usuarios, que no consta la negociación individual de las cláusulas de duración del contrato y la pena pactada y que este tipo de cláusulas en los contratos de mantenimiento de ascensores ya ha sido analizada por la doctrina de las distintas Audiencias Provinciales con diferentes soluciones, pero en la gran mayoría de ellas se utiliza como parámetro para evaluar la posible abusividad de la cláusula los criterios dados por parte del Tribunal Supremo en la sentencia número 1/2016, de 21 de enero de forma que la cláusula no superará el control de abusividad cuando suponga una indemnización desproporcionadamente alta, porque supere de modo apreciable la indemnización correspondiente a los daños y perjuicios efectivamente causados al predisponente que deben ser acreditados, sin que la actora haya aportado prueba alguna, pues se limita a aportar una tabla de excell con el calculo de la indemnización, sin justificar ni una mera presunción o probabilidad de que el empresario ha llevado a cabo un desembolso previo para prestar los servicios. Estima abusiva la cláusula penal con referencia a jurisprudencia de esta Audiencia referida a cláusulas de duración de 5 años, con lo que no procede indemnización alguna.
Frente a estos pronunciamientos, se alza la actora alegando infracción de ley y doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, en concreto la STS de 17 de septiembre de 2019 que ha declarado la validez de la cláusula de duración de 3 años y la validez de la cláusula de indemnización por resolución anticipada en contratos de dos años de duración con cita de jurisprudencia de esta Audiencia que admite la validez de cláusulas en período de hasta 5 años.
La parte apelada se opone al recurso.
SEGUNDO.-Antecedentes del caso .
1.- Ha de partirse de una serie de hechos no controvertidos. Las partes conciertan un contrato de mantenimiento de ascensores integral o de los llamados "a todo riesgo" el 1 de julio de 2021 que realmente era una novación de un contrato anterior de noviembre de 2015( documento 3). Entre sus condiciones figuran las relativas a la duración del contrato y cláusula penal en los términos siguientes:
"Las obligaciones asumidas bajo este contrato comienzan el 01.06.2021, o en la fecha de firma del contrato por parte del Cliente, si esta fuera posterior, considerándose entonces esta fecha como la entrada en vigor del contrato y la del comienzo de las obligaciones contractuales.
Salvo terminación anticipada del contrato de acuerdo con los Términos Y Condiciones Generales, se acuerda que la duración del presente contrato sea de 3 años. Al final del mismo el presente contrato se renovará automáticamente por 3 año/s, y así sucesivamente, salvo que una de las partes comunique a la otra la decisión de no renovarlo con 30 días de antelación.
Condición 10: "Cualquiera de las partes podrá cancelar el presente acuerdo en cualquier momento, sin motivo legal alguno. Sin embargo, en caso !e que una de las partes decida finalizar el presente acuerdo antes de:e su fecha dé terminación, se acuerda que la parte que lo dé por finalizado abonará a la otra parte una indemnización por daños del 50% e la cantidad pendiente de facturar por el tiempo de mantenimiento restante hasta la fecha de finalización, basada en la última factura incrementada en los descuentos acordados con el Cliente por la duración del contrato
2.- Es indiscutido e indiscutible que se trata de una operación sujeta a la legislación protectora de consumidores y usuarios y, por ende, al control de abusividad de sus cláusulas.
3.- El 18 de mayo de 2022, el Presidente de la Comunidad de Propietarios dirige burofax a la actora comunciando que se ha aprobado el cambio de empresa conservadora , remitiendo el burofax la nueva empresa de ascensores Otis, siendo recibido el burofax el 6 de junio de 2022. No había transcurrido ni un año desde la celebración del contrato y ninguna causa legal o contractual se invocaba para la resolución, esto es, se trata de una resolución unilateral injustificada por parte de la Comunidad de Propietarios con incumplimiento del plazo pactado en el contrato.
TERCERO.-Duración del contrato.
1.- La cláusula establece una duración del contrato de 3 años, con prórrogas sucesivas salvo denuncia previa de cualquuiera de las partes con 30 días de antelación. La resolución de instancia no declara nula esta cláusula, sino por su vinculacion con la cláusula penal al ser incumplida.
2.- Ciertamente, la Jurisprudencia ha venido avalando en este tipo de contratos la legitimidad y no abusividad de cláusulas de duración de tres años sean condiciones generales o negociadas. Siguiendo la STS del Pleno de17 de septiembre de 2019:
" La interdicción de las cláusulas de duración excesivas en los contratos de prestación de servicios o suministro de productos de tracto sucesivo o continuado no resulta solamente de la previsión del art. 87.6 TRLCU (ubicado en el capítulo II sobre "cláusulas abusivas ", en el título II sobre "condiciones generales y cláusulas abusivas ", del libro II), que considera abusivas las estipulaciones no negociadas individualmente en que se contenga "la imposición de plazos de duración excesiva". El art. 62.3 TRLCU (ubicado en el capítulo I, de "disposiciones generales", del título I, sobre "contratos con los consumidores y usuarios", del libro II), refiriéndose a los "contratos con consumidores y usuarios" en general (art. 62.2 TRLCU), y no solo a los integrados por cláusulas no negociadas, establece:
"En particular, en los contratos de prestación de servicios o suministro de productos de tracto sucesivo o continuado se prohíben las cláusulas que establezcan plazos de duración excesiva".
Esta norma fue introducida por la Ley 44/2006, de 29 de diciembre, de mejora de la protección de los consumidores y usuarios, y no se vincula al desarrollo de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993 , sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, sino que se establece, según la exposición de motivos de la ley, "en coherencia" con la Directiva 2005/29/CEE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de mayo de 2005 , sobre prácticas comerciales desleales. Esta circunstancia redunda en la idea de que la prohibición no exige que la duración esté fijada en una cláusula no negociada.
Además de las razones anteriores, mientras que en el art. 87.6 TRLCU se considera abusiva "la imposición de plazos de duración excesiva", en el art. 62.3 se prohíben "las cláusulas que establezcan plazos de duración excesiva" (énfasis de cursiva añadido), por lo que este último precepto no exige el requisito de la "imposición" propio de las condiciones generales.
En definitiva, con esta norma imperativa ("se prohíben") se introduce una limitación a la autonomía de la voluntad en este sector de la contratación, al excluir la validez de los plazos de duración excesiva de los contratos de prestación de servicios o suministro de productos de tracto sucesivo o continuado celebrados con consumidores, "en coherencia" con la Directiva sobre prácticas comerciales desleales y sin necesidad de que el plazo excesivo se contenga en una condición general.
Dicho lo anterior, procede examinar el recurso de casación formulado por la comunidad de propietarios.
5.- El art. 87.6 TRLCU establece que son abusivas:
"Las estipulaciones que impongan obstáculos onerosos o desproporcionados para el ejercicio de los derechos reconocidos al consumidor y usuario en el contrato, en particular en los contratos de prestación de servicios o suministro de productos de tracto sucesivo o continuado, la imposición de plazos de duración excesiva [...] o la fijación de indemnizaciones que no se correspondan con los daños efectivamente causados".
6.- El fundamento de esta previsión, en concreto la que determina la abusividad de las cláusulas que establezcan plazos de duración excesiva en los contratos de prestación de servicios de tracto sucesivo (entre los que deben entenderse comprendidos los contratos de obra que comporten prestaciones periódicas o que deban realizarse en un periodo de tiempo, a medida que sea preciso), se encuentra en que una vinculación excesiva del consumidor al contrato de prestación de servicios de tracto sucesivo le impide aprovecharse de las mejores prestaciones que otros empresarios o profesionales, en especial los que intentan introducirse en el mercado, puedan ofrecerle. Las autoridades de la competencia han puesto de relieve la importante restricción de la competencia que suponen estas cláusulas que prevén una vinculación extensa del cliente al prestador de servicios o al suministrador de bienes. Esa restricción de la competencia supone que el cliente, en este caso el consumidor, pague un precio excesivo por el bien o servicio.
7.- Para decidir cuándo una duración es excesiva deben tomarse en consideración diversos factores. En especial, cuál es la naturaleza de los servicios prestados, lo que depende del sector de actividad en el que se encuadren tales servicios, y cuáles son las obligaciones que para el prestador de los servicios resulten del contrato concertado. Otros factores a tener en cuenta son la interrelación de la cláusula de duración con otras cláusulas, como las que establecen la prórroga tácita del contrato, la revisión de precios, las consecuencias del desistimiento, etc.
8.- En el caso objeto de este recurso, los servicios prestados eran los de mantenimiento de ascensores y el contrato era de los calificados como "a todo riesgo", pues la empresa de mantenimiento viene obligada a sustituir, a su cargo, las piezas necesarias para que el ascensor siga funcionando. En la propia cláusula que regulaba la duración del contrato se preveía la prórroga tácita, por periodos iguales a la duración inicial (cinco años), si con una antelación de noventa días no se denunciaba el contrato por correo certificado. Y para el caso de que alguna de las partes desistiera del contrato, se establecía una penalización del 50% de las cuotas pendientes hasta la fecha establecida en el contrato para su finalización.
9.- Resulta razonable que el empresario de mantenimiento de ascensores exija un tiempo mínimo de duración del contrato que le permita, de una parte, organizar los elementos materiales y humanos necesarios para la prestación del servicio y, de otra, recuperar, mediante la percepción de ingresos durante un periodo de tiempo, el gasto que le supone el desembolso que en un momento determinado tenga que realizar para afrontar una reparación de envergadura que le exija reponer piezas costosas. Esta duración mínima del contrato le permite, legítimamente, hacer frente a las consecuencias negativas que para el desarrollo de su actividad supone que los clientes se den de baja en un periodo muy breve desde el inicio de la contratación.
10.- Ahora bien, el razonamiento que en este sentido se expone en la sentencia recurrida no se considera correcto, pues no justifica un plazo de duración del contrato tan extenso como el fijado en los contratos objeto del litigio, con unas consecuencias negativas para la comunidad de propietarios que se ven agravadas por la previsión de prórroga tácita por un periodo de la misma duración que el inicial, salvo un preaviso con al menos noventa días respecto del final de cada periodo, y con una cláusula penal del 50% de las cuotas pendientes.
11.- Es consustancial a toda empresa que presta servicios de forma continuada la sucesión de altas y bajas de clientes, circunstancia esta que el empresario ha de tomar en consideración en sus previsiones. La prestación de servicios de modo competitivo es la que debe traer como consecuencia que las altas superen a las bajas o, al menos, las compensen, de modo que este riesgo no ponga en peligro la supervivencia y rentabilidad de la empresa. Por tanto, en la contratación con consumidores de servicios que deban prestarse de modo continuado, este riesgo debe afrontarse por el empresario ofertando buenos servicios a un precio atractivo, no mediante la vinculación temporal excesiva de los clientes, a través de cláusulas que establezcan una duración desproporcionada del contrato. A este criterio responde la previsión de los arts. 62.3 y 87.6 TRLCU.
12.- Por tanto, el riesgo que supone la baja de los clientes no puede suprimirse restringiendo indebidamente los legítimos derechos económicos de los consumidores, entre los que se encuentra obtener las ventajas derivadas de la competencia entre las diversas empresas prestadoras del servicio, sino que debe quedar fijado en sus justos términos, mediante el establecimiento de plazos razonables que permitan al empresario organizar la prestación del servicio y, en caso de contratos "a todo riesgo", amortizar la adquisición de piezas costosas, pero que no supongan una vinculación excesiva que impida a los consumidores, durante un periodo prolongado, beneficiarse de las mejores ofertas que hagan otros empresarios del sector.
13.- La empresa de mantenimiento de ascensores no ha justificado la concurrencia de circunstancias excepcionales que justifiquen una duración superior a tres años, que es el plazo máximo que, en concordancia con los criterios mantenidos por un sector importante de las Audiencias Provinciales, y en línea también con lo mantenido por la autoridad nacional de la competencia, se considera razonable para un contrato de esta naturaleza, habida cuenta que se trata de un contrato que incluye la obligación de la empresa de mantenimiento de sustituir, a su cargo, las piezas averiadas."
3.- Ahora bien, que esa cláusula de duración inicial de 3 años no sea nula, no significa que ha de atenderse a la penalidad desproporcionada que impone la condición general 10 anteriormente transcrita.
CUARTO.-Cláusula penal .
1.- La cláusula 10 transcrita, es recíproca en tanto permite a ambas partes desligarse del contrato sin causa justificada y en las mismas condiciones, asumiendo el 50% del valor restante del contrato hasta la duración pactada, pero aún siendo recíproca, es desproporcionada , no solo conforme al art. 85.6 TRLGDCyU, que considera nulas, por abusivas, "las cláusulas que supongan la imposición de una indemnización desproporcionadamente alta, al consumidor y usuario que no cumpla sus obligaciones", sino también al art. 87.6 que predica igual sanción para las estipulaciones que establezcan "indemnizaciones que no se correspondan con los daños efectivamente causados", tal y como acontece en autos en donde la actora no ofrece la más mínima explicación -y mucho menos acredita- que el 'quantum' reclamado guarda correspondencia con los perjuicios que efectivamente le ha ocasionado la rescisión anticipada del contrato. Ninguna prueba aporta, mas allá de la tabla excell que se supone corresponde con la facturación y aún cuando no aporte la última factura de mantenimiento real de mayo de 2021, ello sería irrelevante, en tanto el precio es anual por pagos mensuales anticipados. En cualquier caso, es que nada prueba sobre los reales perjuicios sufridos por la resolución injustificada, máxime cuando la relación contractual se inició en el 2015, por mas que el contrato debatido y las cláusulas analizadas sea del 2021. La relación contractual se ha desenvuelto durante 8 años.
2.- Se señala en reciente SAP de Murcia de 11 de marzo de 2025 q que "cierto que, como señala la jurisprudencia, por todas la STS 471/21, de 29 de junio , el establecimiento de una cláusula penal que sustituya la indemnización de daños y perjuicios, no puede ser objeto de moderación por los tribunales en los términos permitidos en el artículo 1154 CC , sino que debe aplicarse la pactada por las partes en el contrato. Ahora bien, cuestión diferente es el control de abusividad de dicha cláusula penal incorporada al contrato no en virtud de un pacto libre entre las partes, sino como una condición general del contrato introducida de forma imperativa por el empresario y la nulidad derivada de dicha abusividad.
14.- En este caso, resulta evidente que no existe una negociación al respecto, sin que la parte demandante haya llevado a cabo prueba alguna para justificar la realidad de la negociación de esta cláusula penal. Ninguna prueba se ha propuesto al respecto y las practicadas, la documental aportada por ambas partes, no justifica la realidad de dicha negociación. En tal sentido, basta la comparación de los tres contratos obrantes en las actuaciones, los de mantenimiento de 2014 y 2020 y el de asistencia telefónica de 2014, para apreciar que en todos ellos la redacción de la cláusula penal es idéntica (salvo el porcentaje de los servicios en el contrato de telefonía), lo que lo configura como una condición general de la contratación, entendida la misma como cláusula predispuesta por el empresario sobre la que no existe posibilidad de negociación entre las partes. Se fija una indemnización para el caso de resolución unilateral por parte de la comunidad de propietarios que tiene encaje en el concepto de cláusula abusiva previsto en el citado artículo 87.6 TRLGDCU , pues el importe de la misma, el 50 % de la facturación desde la resolución unilateral hasta el vencimiento ordinario del contrato, supone, por un lado, una limitación que obstaculiza el derecho de la comunidad a poner fin al contrato de prestación de servicios y, por otro lado, supone un importe que implica el pago de servicios que no han sido prestado (por la resolución del contrato) y sobre los que no existe prueba de que se correspondan con los daños efectivamente sufridos por el empresario por la decisión unilateral de la comunidad demandada. Dicha cláusula penal es nula, por abusiva, por lo que, aunque se considerase válido el plazo contractual, no se podría estimar el efecto pretendido de condena al pago del importe de dicha cláusula."
En el mismo sentido, sobre contratos de duración inferior a tres años, se han pronunciado declarando la validez de la duración del contrato y la nulidad de la cláusula penal: SAP, Civil Sevilla, sección 6, del 18 de julio de 2024 ( ROJ: SAP SE 1538/2024 - ECLI:ES:APSE:2024:1538 ), SAP Málaga, Civil sección 4 del 08 de octubre de 2024 ( ROJ: SAP MA 3469/2024 - ECLI:ES:APMA:2024:3469 , o SAP Baleares, Civil sección 3, del 18 de diciembre de 2024 ( ROJ: SAP IB 3187/2024 - ECLI:ES:APIB:2024:3187 )."
En el mismo sentido, SAP de Barcelona de 11 de febrero de 2021 y SAP de Coruña de 9 de abril de 2024 en los siguientes términos:" Por el principio básico de autonomía de la voluntad en materia de contratación, las partes pueden pactar lo que quieran que no sea contrario a leyes imperativas o prohibitivas ni a la moral o al orden público jurídico (art. 1255).
Los contratos son fuente de obligaciones para los contratantes y ley entre ellos que les obliga al cumplimiento de lo pactado y demás consecuencias que resulten conformes a su naturaleza, buena fe, uso y a la ley ( arts. 1089 , 1091 , 1257 , 1258 del Código Civil y otros más).
La conclusión ha de ser la contraria respecto de las obligaciones de un contrato nulo o las de aquellos pactos que lo sean, cual en el caso de cláusulas abusivas para los consumidores, protegidos por su propia normativa.
3.2 A este respecto el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, con sus modificaciones posteriores) dice en su artículo 62 sobre el contrato, que en la contratación con consumidores y usuarios debe constar de forma inequívoca su voluntad de contratar o, en su caso, de poner fin al contrato; prohíbe las cláusulas que impongan obstáculos onerosos o desproporcionados para el ejercicio de los derechos reconocidos al consumidor en el contrato; y en particular, en los contratos de prestación de servicios o suministro de productos de tracto sucesivo o continuado, aquellas que establezcan plazos de duración excesiva o limitaciones que excluyan u obstaculicen el derecho del consumidor y usuario a poner fin al contrato; pudiendo éste ejercer tal derecho en la misma forma en que lo celebró, sin ningún tipo de sanción o de cargas onerosas o desproporcionadas, tales como la pérdida de las cantidades abonadas por adelantado, el abono de cantidades por servicios no prestados efectivamente, la ejecución unilateral de las cláusulas penales que se hubieran fijado contractualmente o la fijación de indemnizaciones que no se correspondan con los daños efectivamente causados; y debiendo contemplar expresamente el contrato de tracto sucesivo o continuado el procedimiento para que pueda ejercer dicho derecho a ponerle fin.
QUINTO.-Consecuencias de la abusividad de la cláusula penal.
1.- Recapitulando lo expuesto, dando por válida la cláusula de la duración del contrato, el incumplimiento injustificado de la comunidad y la nulidad por abusividad de la cláusula penal sin prueba efectiva de daño y perjuicio alguno por la resolución de la comunidad, la consecuencia no puede ser otra que la confirmación de la resolución recurrida y desestimación íntegra de la demanda, pues aún cuando reiteremos que la comunidad incumple un contrato de duración de tres años y resuelve sin justa causa la relación antes del transcurso de un año fustrando las legítimas expectativas de la parte, ante la nulidad por abusividad de la cláusula penal, no cabe integración ni moderación alguna de la pena.
2.-Era también criterio muy extendido en la doctrina de las Audiencias el de moderar la penalización reclamada cuando el porcentaje que se tomaba como referencia para su cálculo era excesivo pero la doctrina comunitaria en torno a la Directiva 93/13/CEE de protección de los consumidores hace imposible ahora su moderación por cuanto la conocida STJUE de 14 de junio de 2012, asunto C-618/10 , ya declaró expresamente que " los jueces nacionales están obligados únicamente a dejar sin aplicación la cláusula contractual abusiva, a fin de que ésta no produzca efectos vinculantes para el consumidor, sin estar facultados para modificar el contenido de la misma" pues " si el juez nacional tuviera la facultad de modificar el contenido de las cláusulas abusivas, dicha facultad podría poner en peligro la consecución del objetivo a largo plazo previsto en el artículo 7 de la Directiva 93/13 . En efecto, la mencionada facultad contribuiría a eliminar el efecto disuasorio que ejerce sobre los profesionales el hecho de que, pura y simplemente, tales cláusulas abusivas no se apliquen frente a los consumidores "
Y dado que en la actualidad la imposibilidad de integrar o moderar las cláusulas abusivas constituye un criterio pacífico tanto en la doctrina de las Audiencias como en la jurisprudencia del Tribunal Supremo (v.gr., la STS de Pleno núm. 705/2015, de 23 de diciembre ), debe rechazarse cualquier pretensión indemnizatoria con fundamento en esta cláusula 10.
3.- En definitiva, se desestima el recurso con confirmación de la resolución recurrida.
QUINTO.-Por lo expuesto , dada la desestimación del recurso, se imponen las costas de la alzada al recurrente, manteniendo el pronunciamiento de las de instancia acorde a la desestimación de la demanda conforme al art 398 y art 394 de la LEC.
Vistas las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación
