Sentencia Civil 640/2024 Audiencia Provincial Civil de León nº 1, Rec. 151/2024 de 16 de octubre del 2024

PRIMERO.- Delimitación del objeto del recurso de apelación.

1.- D. Balbino y Dª. Felicisima, propietarios de un local en planta baja y una vivienda en planta alta (finca NUM000) del inmueble sito en el municipio de Prioro (León), DIRECCION000, que está dividido en propiedad horizontal, interponen demanda en la que se pretende la reposición de elementos comunes a su estado anterior, el cese del uso indebido de elementos comunes y la reparación de daños y perjuicios, contra el resto de los propietarios de las fincas que integran la comunidad, Dª. Carlota y sus hijos Dª. Carmen, D. Justiniano, D. Landelino y Dª. Tarsila, titulares de otra vivienda en planta alta (finca NUM001), y D. Felicisimo, titular de la vivienda en DIRECCION001 (finca NUM002).

2.- La sentencia de primera instancia desestima la demanda; en síntesis, considera que no se ha probado por la parte actora ni la perturbación/perjuicio, ni la dificultad en el acceso a su propiedad, ni ninguna alteración u obra no consentida en relación con el leñero, valla metálica, muro medianero, humedades, uso de patio, construcción de canalón y entubado de chimenea que se relacionan en la demanda.

3.- Dicha sentencia es apelada por los demandantes que alegan error en la valoración de la prueba, entendiendo que la practicada en el procedimiento acredita las obras inconsentidas en el patio común (construcción de un vallado de cerramiento y un leñero cubierto), la afectación del muro divisorio de la finca- NUM000 por apoyos indebidos de la finca-3, causación de humedades a la finca- NUM000 por las obras realizadas en el patio común, y perturbaciones en el uso del patio común. Al recurso se oponen los demandados.

SEGUNDO.- Obras y actuaciones en elementos comunes en el régimen de propiedad horizontal.

1.- Para la resolución del recurso debe partirse de que el inmueble en el que se encuentran las fincas pertenecientes a los litigantes, está sujeto al régimen de propiedad horizontal (es pues aplicable la regulación especial de la Ley 49/1960, de 21 de julio -LPH-); el título constitutivo se formalizó por el propietario único del inmueble, D. Martin, en escritura pública de fecha 10 de febrero de 2000, en la que previa división horizontal del edificio donó a sus hijos las fincas resultantes: la nº NUM000 con un coeficiente de participación del 38,66% a la demandante Dª. Felicisima, la NUM002 con un coeficiente del 30,67% a D. Felicisimo, y la NUM001 con un coeficiente del 30,67% a Dª. Carlota, demandados en el procedimiento.

2.- Como señalan las SSTS 217/2023, de 13 de febrero y 364/2022, de 4 de mayo, en la Ley de Propiedad Horizontal confluye el derecho singular y exclusivo de cada propietario sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, y la copropiedad, conjuntamente con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes, con la fijación de una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo, que opera de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad ( art. 3 LPH y 396 CC) . Este complejo régimen jurídico determina un haz de relaciones del que dimanan una serie de derechos y obligaciones que, en caso de ser desconocidos, engendran el planteamiento legítimo de acciones judiciales.

En este contexto el art. 7.1. LPH establece que: "El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble, no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador".Por su parte, el art. 9.1 a) LPH dispone que: "Son obligaciones de cada propietario: a) respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos".

3.- Por lo tanto, con arreglo a esta normativa especial: A) en la parte privativa la LPH confiere libertad a cada propietario para modificarla a su conveniencia, pero con las limitaciones expresadas (menoscabo o alteración de la seguridad, estructura general, configuración o estado exteriores del edificio, o el perjuicio a los derechos de otro propietario) en el precepto. Y, B) en el resto del inmueble se contiene una prohibición absoluta, rige el principio general de inalterabilidad de los elementos comunes, que exigen para su alteración el consentimiento unánime -con las salvedades que se contemplan en el art. 17 LPH-, de los propietarios por implicar una modificación del título constitutivo; dice al respecto la STS 107/2024, de 30 de enero, que: "Esta sala ha establecido, en reiterada jurisprudencia, por ejemplo, en la sentencia 196/2011, de 17 de enero , que: "Asimismo, y con carácter general se debe tener en cuenta que el artículo 12 LPH en relación con la regla primera del artículo 17 LPH exige la unanimidad de la Junta de propietarios para adoptar acuerdos que impliquen una modificación de los elementos comunes, por constituir una modificación del título constitutivo ( SSTS de 22 de octubre de 2008 [ RC n.º 245/2003], de 15 de diciembre de 2008 [ RC n.º 861/2004 ] y de 17 de febrero de 2010 [ RC n.º 1958/2005 ])".

4.- En cuanto a la caracterización del elemento común en la propiedad horizontal, el art. 396 CC contiene una enumeración legal de carácter indicativo o abierta (cfr. STS 419/2007, de 30 de marzo y las que cita), que puede verse reducida o ampliada debiendo estarse a las previsiones del título constitutivo o al acuerdo posterior de los propietarios; es decir, ese listado de elementos comunes gozan de una presunción de comunidad que puede ser desvirtuada por lo dispuesto en el título o por acuerdo unánime de desafectación. En el caso examinado la escritura pública de fecha 10 de febrero de 2000 se remite expresamente al art. 396 CC en la determinación de los elementos comunes.

5.- En lo que respecta al consentimiento necesario de los propietarios para que sea válida la innovación realizada, significar que la jurisprudencia ha señalado que la apreciación de tal consentimiento dependerá en todo caso de las circunstancias de cada supuesto, y así la STS 540/2016, de 14 de septiembre, dice: "Esta sala ha declarado, en todo caso, que el conocimiento no equivale a consentimiento, ni el silencio supone genéricamente una declaración, pues aunque no puede ser indiferente para el Derecho, corresponde estar a los hechos concretos para decidir si cabe ser apreciado como consentimiento tácito, es decir, como manifestación de una determinada voluntad, de manera que el problema no está en decidir si puede ser expresión de consentimiento, sino en determinar bajo qué condiciones debe aquél ser interpretado como tácita manifestación de ese consentimiento ( sentencias 135/2012, de 29 febrero y 171/2013, de 6 marzo , entre las más recientes). ".

TERCERO.- Examen de las actuaciones realizadas desde la perspectiva del régimen jurídico de la propiedad horizontal.

1.- El recurso de apelación al ser un recurso ordinario, se constituye en una "revisio prioris instantiae" [revisión de la primera instancia], que permite al tribunal de apelación abordar la cuestión fáctica y jurídica debatida en primera instancia con plena jurisdicción, si le han sido planteadas en el recurso. De modo que si es objeto del mismo la valoración probatoria, cabe una revisión de la apreciación de la prueba contenida en la sentencia recurrida, que puede o no ser compartida por el tribunal de apelación siguiendo su propio criterio.

Pues bien, un nuevo examen y valoración por esta Sala de cuanto ha sido practicado en primera instancia, y actuando conforme a las amplias facultades revisoras que en la segunda instancia se atribuyen por el art. 456 LEC al tribunal "ad quem" con ocasión del recurso de apelación, nos lleva a las consideraciones que a continuación se exponen, teniendo en cuenta lo razonado en el precedente fundamento jurídico, en relación con las actuaciones que la demandante imputa a los demandados, y que la sentencia entiende irrelevantes por falta de acreditación de la alteración, de la perturbación o perjuicio, o de que sea inconsentida.

2.- Costrucción del leñero y cierre con valla metálica del patio común.

2.1.- La demandada Dª. Carlota ha construido en el patio común un leñero que ocupa una superficie de 6,70 m. de fondo (toda la profundidad del patio) por 2,60 m. de lado adosado a la vivienda NUM001 y cerrado por su fondo y lateral, que como se puede apreciar en las fotografías (vid. informe pericial acompañado con la demanda) se utiliza para almacenar leña y otra parte como merendero. Asimismo ha instalado una verja metálica con puertas de acceso con cerradura que sirve de cerramiento del patio con la calle.

2.2.- El patio donde se han acometido esas construcciones en principio tiene el carácter de elemento común según el título constitutivo, al no figurar como elemento privativo de ninguna de las fincas que componen el edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal, y ello sin perjuicio de lo que pueda resolverse en un juicio en tramitación seguido entre los copropietarios sobre la distribución o segregación del patio.

Al tratarse de un elemento común la obra constructiva del leñero que ha sido realizada por la copropietaria requiere el consentimiento unánime de los demás propietarios, sin que conste el de la parte actora. En la sentencia apelada se expresa que no obstante ser una construcción en un elemento común, no se prueba que cause perjuicio a los demandantes pareciendo razonable la cubrición del leñero para preservar la leña de las inclemencias del tiempo. Sin embargo, la afectación inconsentida del patio con la obra realizada constituye una infracción de la ordenación de propiedad horizontal, que prohíbe la alteración unilateral de un elemento común sobre el que cada comunero tiene una cuota de participación indivisa, de lo que se sigue que cualquiera de ellos ostenta un interés legítimo en defender su inalterabilidad que es suficiente para accionar en consecuencia; es pues irrelevante que la construcción no perjudique las vistas y accesos de la vivienda- NUM000, aparte de que se genera un uso exclusivo de ese espacio común que conforma la construcción nueva a favor de la vivienda- NUM001, lo que entrañaría un perjuicio en el uso que correspondería a los demás copropietarios sobre ese especio que es elemento común.

2.3.- Por lo demás, que la obra se ejecutara en el año 2016/2017 a la vista de los recurrentes, no permite presumir su consentimiento; como declara la STS 107/024, de 30 de enero: "Las obras se llevaron efecto, como es natural, con la cognición de la comunidad y también de la demandante, pero no podemos deducir, como ya hemos advertido, que del simple conocimiento se dé por acreditada la voluntad tácita de conformidad, obtener una conclusión en tal sentido sería un salto al vacío inasumible".

Como se ha señalado anteriormente el mero conocimiento no es equiparable al consentimiento, pues para obtener una conclusión en tal sentido tendría que haber actos de positivo valor demostrativo de la conformidad de los demandantes con la obra realizada, lo que desde luego no consta. Por el contrario, el tiempo mediante entre la terminación de la obra en el año 2017 y la interposición de la demanda en el año 2020, no es relevante al efecto pues no puede calificarse de significativo o tardío como para suscitar la confianza de la otra parte en que la acción no iba ya a ser ejercitada, máxime cuando en el año 2018 los demandantes remitieron un burofax (doc. 12 de la demanda) a la demandada en el que mostraron su expresa disconformidad con la obra requiriendo su reposición al estado anterior.

2.4.- Respecto de la valla metálica de cerramiento del patio, al disponer de puerta y cerradura es susceptible de impedir el acceso a la vivienda- NUM000 a través del patio común o su entrada por el. Ciertamente la colocación de la valla al afectar a un elemento común, precisaría del consentimiento de todos los propietarios; los demandantes, en el escrito de recurso admiten que "el cierre de fincas sí está permitido por un copropietario, pero siempre que no suponga la desposesión para alguno de los copropietarios de esa zona común, como es el caso de autos al no entregar llave de acceso"; también en el requerimiento extrajudicial previo solicitaron la llave (burofax de 2019, doc. 13 de la demanda). De ello cabe inferir que a diferencia del supuesto anterior de la construcción del leñero, aquí si concurriría un acto de conformidad con la instalación de la valla como elemento de cierre por parte de estos comuneros, aunque esa conformidad debe cohonestarse con la posibilidad de acceso por lo que no se extiende a que se les prive del mismo por no disponer de la llave para abrir y cerrar la puerta, de modo que no procede la retirada del vallado que se insta en la demanda, pero si a que se facilite a los actores llave de la puerta de la verja para poder entrar o salir por el patio común.

2.5.- Por consiguiente, procede acceder a la demolición del leñero, así como a facilitar a los demandantes la llave de la verja.

3.- Reposición del muro medianero al estado originario.

3.1.- La sentencia apelada en relación con el muro divisorio de las viviendas de las fincas NUM000 y NUM001, concluye invocando el dictamen del perito arquitecto de designación judicial que "no puede reputarse que los codemandados hayan efectuado una invasión extralimitada en relación con el porcentaje del muro divisorio que les correspondería o que el forjado instalado suponga alteración alguna del muro inicial".

3.2.- Sin embargo, el referido dictamen pericial del Sr. Avelino verifica con las catas realizadas e ilustrándolo con fotografías de la edificación que "La viga de madera del pórtico central de la DIRECCION001 de la vivienda- NUM001 tiene como apoyo el muro divisorio con la vivienda- NUM000" compuesto de bloque de hormigón y revestimientos de 28 cm; en la composición (yeso, ladrillo, cámara, termoarcilla) y espesor del muro de 27 cm que separa esas viviendas en DIRECCION002, observa "el apoyo en la termoarcilla (de 14 cm de espesor) de las dos vigas IPN- 120 que conforman la cumbrera de la vivienda- NUM001", por lo que se aprecia el apoyo en 14 cm de la estructura de la vivienda- NUM001 sobre parte del muro de 27 cm. De manera que si el muro existente originariamente (como se constata en la sección del muro en DIRECCION001 que delimita las viviendas NUM000 y NUM002) tenía un espesor de 62 cm a base de piedra y mortero, resulta que como recoge dicho perito "existen apoyos estructurales indebidos en el muro divisorio" entre las viviendas NUM000 y NUM001, que se debe a un cambio de la estructura en la vivienda- NUM001 respecto al planteado en el proyecto inicial de las obras de reforma efectuadas en dicha vivienda.

Igualmente el informe pericial de la arquitecta Sra. Fidela que se acompañó con la demanda, indica que la construcción del muro de la vivienda- NUM000 de encuentra dentro de la mitad del espesor del muro medianero de base, que se utiliza como apoyo tras las obras de reforma de la vivienda NUM001 ("no ha respetado los elementos comunes originales ya que se han colocado diversos elementos estructurales...que sobrepasan la mitad del muro medianero"), y que esta situación conlleva que el muro soporte una sobrecarga mayor que aquella para la que fue diseñado y construido.

Por el contrario el arquitecto Sr. Eutimio, que elabora el informe que presenta la demandada, muestra un parecer discrepante sobre el aspecto controvertido del muro en tesis que la sentencia acoge, que sin embargo este tribunal, no considera que aporte suficiente fuerza de convicción para dotar a esta opinión del perito con prevalencia sobre los dos informes elaborados por los otros dos peritos, especialmente el designado por el Juzgado, que afirman de manera convincente con las catas llevadas a cabo, que existen esos apoyos indebidos en el muro de separación, en origen medianero -como refleja la descripción de las fincas en el título constitutivo-, en el que se invade la mitad del espesor de la hoja o cuerpo de la vivienda- NUM000 por parte de la vivienda- NUM001 que en sus apoyos utiliza parte de aquella, en contravención de lo dispuesto en el régimen que regula la medianería en el art.579 CC.

3.3.- Por lo tanto, no se comparte el criterio de la sentencia apelada, y en consecuencia ,dado que existen apoyos estructurales indebidos de la vivienda- NUM001 en el muro divisorio, debe accederse a lo solicitado al respecto en la demanda; y es que, como señala la STS 06/12/1985 (ECLI:ES:TS:1985:1728): "La facultad que a los medianeros viene atribuida de apoyar la obra en la pared o introducir vigas en su estructura se encuentra limitada por la exigencia de no impedir el uso común y respectivo de los demás interesados en la comunidad de utilización y siempre, claro está, que por sus características la instalación medianera puede técnicamente soportar el aprovechamiento pretendido, en orden a lo cual el consentimiento que ha de obtener quien edifica de los restantes titulares con arreglo al artículo quinientos setenta y nueve del Código Civil tiende a impedir cualquier innovación perjudicial en el estado de las cosas, lesiva para los demás propietarios, y en consecuencia la posibilidad de efectuar la introducción de aquellos elementos de sostén, que no puede sobrepasar la mitad del grosor del muro, resultará ilícitamente practicada cuando el eje ideal se rebase, proceder abusivo que permitirá al otro comunero pedir que las vigas sean retiradas o que sea cortado el exceso, como en el caso resuelto por la sentencia de esta Sala de veinticinco de abril de mil novecientos setenta "

3.4.- En consecuencia, ha lugar a estimar este pedimento relativo a la reposición del muro medianero al estado en que se encontraba antes de la reforma de la vivienda de los demandados, y en concreto a cortar las vigas, entramados, muros y cualesquiera otros elementos que rompan y sobrepasen la mitad de la misma de acuerdo con lo dictaminado por el perito de designación judicial.

4.- Daños por humedades.

4.1.-El relación con la reparación de humedades en la vivienda de la parte demandante, concretamente en el techo de DIRECCION001, se rechaza en la sentencia por estar producidas por condensaciones provocadas por la falta de impermeabilizante en el muro de la propia vivienda. Si bien, con arreglo a lo dictaminado por el perito de Sr. Avelino, se desprende que aunque en este momento las humedades están secas es un resto antiguo, descarta que sean debidas a condensaciones pues irían acompañas de hongos, atribuyendo su causa al forjado del suelo del patio que estuvo sin pavimentar y con falta de revestimiento lo que facilitó la filtración de agua, que en la actualidad ha desaparecido al concluirse el solado con plaqueta de gres, remate del encuentro con el muro y sellado de su junta.

Así pues, el origen de la humedad se debe a la obra llevada a cabo por la parte demandada en el suelo del patio común, por lo que es de su cargo la reparación del daño en la forma que indica el referido dictamen.

5.- Uso indebido del patio común.

5.1.- La vivienda- NUM000 dispone de una puerta de acceso desde el patio común, y en la demanda se formuló la condena de los demandados a que cesaran en el uso indebido del patio, de modo que esa puerta permanezca en todo momento despejada y libre de vehículos estacionados o de cualquier otro obstáculo que impida la entrada. La sentencia desestima esta pretensión por falta de prueba.

5.2.- En una fotografía obrante en el informe pericial elaborado en marzo de 2019 que acompaña a la demanda se observa el estacionamiento de un coche en el patio al lado de la puerta de la vivienda- NUM000, que obstaculiza el paso a través de la puerta; se ha aportado también una denuncia ante la Guardia Civil de agosto de 2016 en la que se relata el impedimento por el estacionamiento del vehículo junto a la puerta, y un requerimiento del año 2018 enviado a la demandada para que cesara en el estacionamiento del vehículo en el patio delante de la puerta. Tales episodios que se repiten en diferentes fechas, son reveladores de la perturbación que se causa a los demandantes con esa utilización arbitraria del patio común que no está adscrito al uso privativo de ninguna de las fincas, de manera que con la colocación del coche al lado de la puerta que hace o permite la demandada Dª. Carlota, se impide o dificulta a aquellos el paso por esa puerta hacia su vivienda. Así pues, ha lugar a estimar esta pretensión.

6.- Canalón de recogida de aguas pluviales y entubado de chimenea.

6.1.- En la demanda se pide la instalación de un canalón en el tejado de la vivienda- NUM001 para recoger el agua que vierte al muro de la vivienda- NUM000 y el entubado de la chimenea, que la sentencia desestima porque no se observan defectos en la cubierta que señala la parte actora.

6.2.- Sobre esta cuestión compartimos el criterio de la sentencia apelada, en consonancia con lo informado por el perito Sr. Avelino, que concretamente en lo que se refiere a la chimenea actual, está situada dentro de la vivienda- NUM001 en la esquina que forma la pared divisoria entre viviendas y la pared de fachada de la vivienda- NUM001, sin que por otro lado, las antiguas chimeneas al estar cegadas y sin uso ocasionen perjuicio alguno; y respecto de la recogida de aguas, una zona de la cubierta de la vivienda- NUM001 que vierte aguas contra una pared de la vivienda- NUM000, se recoge por una canaleta revestida con pintura impermeabilizante con salida al frente de fachada de la vivienda- NUM001 donde, así mismo, son recogidas las aguas en un canalón situado en el borde del alero, considerando correcto el sistema de recogida de aguas, lo que hace improcedente lo postulado en la demanda sobre este particular.

7.- Corolario de cuanto antecede es que, la demanda ha de ser parcialmente estimada en los términos anteriormente indicados. No procede la absolución del comunero codemandado, D. Felicisimo, pues si bien es cierto que no ha tenido intervención en varias de las actuaciones reseñadas que han sido promovidas por los otros demandados, si autorizó y participó contribuyendo al pago de las obras del patio común de la que derivan las humedades en la vivienda- NUM000, único extremo en el que la demanda debe ser acogida en cuanto a esta parte.

CUARTO.-Costas y depósito.

1.- Al estimarse en parte el recurso de apelación no se imponen las costas del mismo a ninguna de las partes ( art. 398.2 LEC) . Asimismo, procede acordar la devolución del depósito constituido para apelar, de conformidad con la disposición adicional 15ª LOPJ.

2.- Respecto de las costas causadas en primera instancia, tampoco se hace especial declaración al ser parcial la estimación de la demanda por efecto del recurso.

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,