Sentencia Civil 888/2025 Audiencia Provincial Civil de Ourense nº 1, Rec. 1045/2025 de 16 de diciembre del 2025

PRIMERO. -La demanda rectora del presente procedimiento, interpuesta por la mercantil A Taberna do Pepiño S.l. contra don Iván, tiene por objeto la liquidación de la relación contractual que la actora mantuvo con don Iván, propietario junto a su esposa de un local ubicado en el bajo del número 9 de la calle Valle Inclán de la ciudad de Ourense.

En síntesis, se expone en la demanda que el contrato fue celebrado el 8 de junio de 2016, resolviéndose de mutuo acuerdo el 30 de septiembre de 2020 y resultando, en favor de la demandante, un saldo de 7.499,99 euros a cuyo pago solicita que sea condenado don Iván.

La representación de don Iván contestó a la demanda en términos de oposición y formuló reconvención, negando la existencia de mutuo acuerdo para la resolución contractual y afirmando la existencia de saldo a su favor por importe de 53.244,19 euros, a cuyo pago solicitó que fuese condenada la mercantil reconvenida, quien contestó a la reconvención en términos de oposición.

La sentencia de primera instancia considera que estima parcialmente la demanda y la reconvención, razonando que los correos electrónicos aportados como prueba documental acreditan que existió un desistimiento del contrato por parte de la arrendataria que fue aceptado tácitamente por la propiedad. A continuación, razona la sentencia que en los correos se refleja la voluntad de don Iván de que "el saldo fuese de 0" y, en aplicación de la teoría de los actos propios, la sentencia, considerando que estima parcialmente la demanda, condena a don Iván a "devolver el aval bancario a la actora", lo que implica condenarle a la devolución de los 7.500 euros que obtuvo por la ejecución del aval bancario que había constituido la mercantil. A continuación, con estimación parcial de la reconvención, la sentencia declara que don Iván no ha de reintegrar a la mercantil demandante los 7.500 euros que esta constituyó como fianza al tiempo de celebración del contrato de arrendamiento.

La sentencia ha sido recurrida por la representación de don Iván e impugnada por la representación de A Taberna do Pepiño.

En su recurso de apelación, la representación de don Iván denuncia incongruencia de la sentencia ( artículo 218.3 de la LEC), falta de motivación ( artículo 218.2 de la LEC), infracción del derecho a la tutela judicial efectiva ( artículo 24 de la CE) y error en la valoración de la prueba.

Se expone en el recurso que la sentencia ignora hechos admitidos por ambas partes y omite pronunciarse sobre los hechos controvertidos en la litis, errando, entre otros extremos, en la conclusión relativa a que las partes acordaron de mutuo acuerdo la resolución del contrato, así como en la aplicación de la doctrina de los actos propios.

La representación de A Taberna do Pepiño se opuso a la estimación del recurso de apelación, argumentando, con remisión al escrito de conclusiones presentado en primera instancia, que el reconocimiento de adeudo a la propiedad de 14.157,59 euros, en realidad, 13.957,59 euros tras corrección de error aritmético, de los cuales 1.581 euros corresponden a gastos de comunidad, 2.581,88 euros a tasa por recogida de basura y 9.794,71 euros a rentas impagadas hasta el mes de septiembre de 2020, se realizó sobre la base de considerar que la resolución del contrato fue realizada de mutuo acuerdo, quedando sin efecto el pacto de condonación y reducción de rentas que las partes habían alcanzado. De este modo, alega la apelada, para el caso de que se considerase que tuvo lugar un desistimiento unilateral del contrato, con incumplimiento del plazo de preaviso, no tendría derecho a percibir don Iván las cantidades reconocidas como adeudadas en concepto de renta, pues defiende la representación de la mercantil que en tal caso debía estarse al pacto de reducción y condonación que había sido alcanzado. Alegó asimismo la apelada que no procedía el abono en favor de la propiedad del valor de reposición de la máquina de hielo, que tuvo que sustituir ante su falta de funcionamiento, y que del contrato no resulta su obligación de abonar el IBI.

En su impugnación de la sentencia, la representación de A Taberna do Pepiño solicitó que don Iván fuese condenado al pago de 4.451,61 euros, importe al que ascendieron ciertas obras en el local que fueron sufragadas por la arrendataria, y cuyo pago incumbiría a la propiedad.

La representación de don Iván no presentó escrito de oposición a la impugnación.

SEGUNDO. -Con carácter previo a pronunciarnos sobre los motivos de fondo esgrimidos por apelante e impugnante, es preciso valorar la falta de motivación e incongruencia de la sentencia, con infracción del derecho a la tutela judicial efectiva, denunciadas en el recurso interpuesto por la representación de don Iván.

El deber de congruencia de las sentencias judiciales en el orden civil aparece regulado en el artículo 218 de la LEC, precepto que impone a tales resoluciones judiciales el deber de ser claras, precisas y congruentes con las demandas y con las demás pretensiones de las partes, deducidas oportunamente en el pleito, haciendo las declaraciones que aquéllas exijan, condenando o absolviendo al demandado y decidiendo todos los puntos litigiosos que hayan sido objeto del debate.

Es doctrina reiterada del TS que el deber de congruencia se resume en la necesaria correlación que ha de existir entre las pretensiones de las partes, teniendo en cuenta el petitum (petición) y la causa petendi (causa de pedir) y el fallo. De tal forma que para decretar si una sentencia es incongruente o no, ha de atenderse a si concede más de lo pedido (ultra petita), o se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes (extra petita) y también si se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes (infra petita), siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretase como desestimación tácita. Se exige por ello un proceso comparativo entre el suplico integrado en el escrito de la demanda y, en su caso, de contestación a la demanda y la parte resolutiva de las sentencias que deciden el pleito" ( STS 468/2014, de 11 de septiembre, y 375/2015, de 6 de julio).

El deber de congruencia de las sentencias guarda una íntima conexión con los principios dispositivo, de aportación de parte y justicia rogada recogido en el artículo 216 de la LEC, precepto conforme al cual los tribunales civiles deben decidir los asuntos en virtud de las aportaciones de hechos, pruebas y pretensiones de las partes. ( STS 1038/2025 de 1 de julio).

La sentencia de primera instancia incurre en las dos primeras clases de incongruencia, ultra petita, porque concede a la demandante más de lo solicitado, y extra petita, porque lo hace con base en una causa de pedir no invocada en la demanda.

En cuanto a la primera clase de incongruencia, la sentencia incurre en ella porque, solicitándose en la demanda la condena a la demandada al pago de 7.499,99 euros, se condena al abono de 7.500 euros.

En cuanto a la segunda clase de incongruencia, la sentencia incurre en ella porque para llegar a tal pronunciamiento de condena se basa en un argumento, fáctico y jurídico, que no fue invocado por la demandante.

La sentencia, con base en la aplicación de la teoría de los actos propios, y considerando que los correos electrónicos que las partes se remitieron durante las negociaciones tendentes a la liquidación evidencian la voluntad de don Iván de que el saldo resultante fuese de cero euros, considera que el arrendador aceptó tácitamente la resolución del contrato sin intención de reclamar nada a la mercantil arrendataria.

Tal argumentación, insistimos, no fue esgrimida por la actora en su demanda, en la que en ningún momento se alude al contenido del correo electrónico que valora la sentencia, ni menciona en su fundamentación jurídica la teoría de los actos propios.

La sentencia incurre también en la falta de motivación denunciada en el recurso y en incongruencia interna, pues, si bien expone como ratio decidendi la teoría de los actos propios y el contenido de los correos electrónicos, contiene un fallo con una consecuencia contraria a la alcanzada en la fundamentación jurídica. Así, la sentencia considera que la voluntad de las partes era que el saldo fuese de cero euros y, sin embargo, en su fallo exonera a don Iván de la devolución de los 7.500 euros que la arrendataria había depositado en concepto de fianza, condenándole, por el contrario, a la devolución de los 7.500 euros que, previamente, había obtenido fruto de la ejecución del aval constituido por la arrendataria.

La falta de motivación de una sentencia no solo tiene lugar cuando no hay motivación -carencia total-, o cuando es completamente insuficiente; sino también cuando la motivación está desconectada con la realidad de lo actuado o da lugar a un resultado desproporcionado o paradójico. ( STS 180/2011, de 17 de marzo).

De acuerdo con lo normado en el artículo 465.3 de la LEC, constatada la comisión de las indicadas infracciones procesales en la sentencia (incongruencia y falta de motivación), procede su revocación y la asunción de la instancia por esta sala, resolviendo las cuestiones objeto del proceso.

TERCERO. -De entre todas las cuestiones controvertidas existentes, nos referiremos en primer lugar a la relativa a la resolución contractual, resultando de la valoración de la prueba practicada, en particular, de la lectura de los correos electrónicos que las partes se remitieron durante el proceso de negociación tendente a la liquidación de su relación contractual, que el contrato no fue resuelto de mutuo acuerdo.

Ya hemos indicado que la sentencia de primera instancia, al aplicar la teoría de los actos propios para concluir que existió tal mutuo acuerdo, incurrió en incongruencia extra petita. A mayor abundamiento, hemos de añadir que no se dan los requisitos para la aplicación de la indicada teoría, resultando de los correos electrónicos otra conclusión bien distinta.

Conforme a la STS 292/2011, de 2 de mayo, "la clásica regla "venire contra factum proprium non valet", de elaboración y desarrollo jurisprudencial, constituye una manifestación del principio de buena fe que, como límite al ejercicio de los derechos subjetivos impone el artículo 7 del Código Civil, de tal forma que, como afirma la sentencia 523/2010, de 22 julio "protege la confianza creada por la apariencia, que impone un deber de coherencia y limita la libertad de actuar cuando se han creado unas expectativas razonables, pues el comportamiento supone en tal caso la expresión inequívoca de una determinada voluntad en referencia a una relación jurídica o situación de hecho que impide la admisión como legítimo de un posterior comportamiento contradictorio", siempre que concurran los siguientes requisitos:

1) Existencia de una conducta jurídicamente relevante previa y consciente de sus consecuencias.

2) Que tal conducta tenga una significación e inequívoca e incompatible con la posterior.

3) Que las expectativas defraudadas por la actuación posterior sean razonables."

Ninguno de tales requisitos concurre en la actuación de don Iván durante el proceso de negociación que mantuvieron las partes en aras a liquidar su relación contractual. La mejor prueba de ello es que la demanda rectora del procedimiento en ningún momento alude al contenido del correo electrónico que valora la sentencia, ni fundamenta sus pretensiones en la teoría de los actos propios.

El contenido de los múltiples correos electrónicos que las partes se remitieron refleja que existió entre ellas un proceso de negociación en el curso del cual ambas partes formularon diferentes propuestas, pretendiendo la mercantil la liquidación sin saldo a favor de ninguna de las partes, oferta que nunca fue aceptada por don Iván, quien mostró su disposición a condonar ciertas cantidades que consideraba que le eran adeudadas.

En el correo electrónico valorado en la resolución apelada, de fecha 29 de noviembre de 2020, don Iván dice textualmente, en respuesta a otro correo remitido por la mercantil, que "efectivamente liquidación debe ser con saldo cero". Sin embargo, tal expresión en modo alguno puede valorarse como un reconocimiento de que nada se le adeudaba o una intención de condonar cualquier deuda de la arrendataria, sino todo lo contrario, constituyendo una clara manifestación de que las relaciones contractuales no quedarían liquidadas hasta que nada se le adeudase por parte de la mercantil. Y buena prueba de ello es que los correos electrónicos que las partes se remitieron con posterioridad evidencian que en ningún momento consideró la propia mercantil demandante que don Iván hubiese reconocido que nada se le adeudaba o que su intención fuese la de condonar cualquier saldo a su favor.

CUARTO. -Del contenido de los correos electrónicos resulta que la propiedad en ningún momento mostró conformidad con la resolución del contrato, de manera que renunciase a las rentas que debían ser abonadas por incumplimiento del plazo de preaviso de 6 meses, conforme a la cláusula tercera del contrato.

Del análisis de los correos electrónicos que las partes se remitieron, durante la vigencia del vínculo y una vez extinguido este, resulta que, declarada la pandemia Covid y a iniciativa de la arrendataria, don Iván aceptó una condonación de la renta correspondiente a los meses de marzo, abril y mayo de 2020, así como que la renta durante los meses de junio, julio y agosto de esa anualidad se fijase en 1.472 euros mensuales, y en 1.987 euros durante los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre, frente a los 2.537,50 euros pactados en el contrato, con la actualización correspondiente.

Lógicamente, y así resulta de las propias manifestaciones del representante de la mercantil demandante en los correos electrónicos que las partes se remitieron, la rebaja de la renta fue asumida por el arrendador en el entendimiento, exteriorizado por la adversa, de que la demandante continuaría desarrollando su actividad hostelera en el local arrendado por don Iván. Así resulta de la comunicación que la mercantil demandante remitió a don Iván el 19 de junio de 2020, en la que le solicitó una rebaja de renta indicándole que habían realizado una importante inversión en el local y su intención era seguir trabajando en él.

En tales condiciones, y examinados los correos que se intercambiaron las partes una vez extinguido el vínculo, no cabe sino concluir que don Iván aceptó la rebaja de renta en el entendimiento de que la arrendataria continuaría con el desarrollo de la actividad, no existiendo prueba alguna de que aceptase la resolución unilateral del contrato y renunciase a percibir la indemnización por falta de preaviso prevista contractualmente.

En consecuencia, hallándonos ante un desistimiento unilateral, debe abonar la mercantil reconvenida la indemnización derivada de la falta de preaviso, si bien la resolución contractual unilateral no afecta a la subsistencia del pacto que las partes alcanzaron para la condonación y reducción de las citadas mensualidades de renta.

No cabe, pues, la íntegra estimación de las cantidades que la representación de don Iván, por vía reconvencional, reclama en concepto de diferencias por rentas devengadas hasta el mes de septiembre de 2020, pues en tal pretensión obvia el acuerdo alcanzado por las partes, relativo a la condonación y rebaja de renta.

En consecuencia, procede estimar la petición de condena formulada por vía reconvencional frente a la arrendataria, referida a los 15.000 euros reclamados en concepto de indemnización por falta de preaviso, 6 meses de renta a razón de 2.500 euros mensuales.

Y procede también condenar a la arrendataria al pago de otros 3.189,51 euros en concepto de diferencia entre la renta rebajada que debía abonarse por los meses de junio a septiembre de 2020 ( 1.472 euros x 3 meses, junio, julio y agosto + 1.987 euros de septiembre) y la cantidad que fue abonada, 3.213,49 euros por la arrendataria.

QUINTO. -Nos referiremos a continuación a la controversia relativa al resto de cantidades reclamadas por la propiedad reconviniente a la arrendataria en concepto de gastos de comunidad, tasa por recogida de basuras, agua e IBI.

Conforme a la cláusula novena del contrato, correspondía a la parte arrendataria el pago del IVA, de las "cargas, impuestos y gravámenes que genere la actividad mercantil a desarrollar y el local objeto de arrendamiento", así como los "gastos y costes de todo tipo, de los servicios y suministros que correspondan con carácter individual a dicho local, tales como agua, energía eléctrica, recogida de basuras. Tendrán el carácter expreso de cantidades asimiladas a la renta todos los gastos afectos a la finca arrendada".

Siendo este el contenido del contrato, consideramos que de él resulta que incumbía a la arrendataria el pago de los gastos de comunidad, reconocidos, tasa por recogida de basura, también reconocidos, agua e IBI.

En consecuencia, procede la condena de la mercantil al pago de los 1.581 euros reconocidos como adeudados en concepto de gastos de comunidad, 2.581,88 euros en concepto de tasa por recogida de basura y los 9.363,87 euros abonados por la propiedad en concepto de IBI, sin que proceda el abono, por este último concepto, de la totalidad de la cantidad reclamada por la propiedad, al incluir en su prorrata cantidades correspondientes a periodos en los que el contrato, o bien todavía no se había celebrado o bien ya se había extinguido.

Y procede también condenar a la mercantil al pago de los 153,87 euros reclamados por la factura del agua de 23 de septiembre de 2020, con lectura de contador a 17 de septiembre de 2020, pero no procede condenar al pago del resto de facturas, cuya fecha de lectura de contadores es posterior a la resolución del contrato.

La suma de los importes reflejados en este y precedentes fundamentos arroja un total de 31.870,13 euros, a los que deben descontarse los 15.000 euros que don Iván retuvo en concepto de fianza y aval, operación que arroja un saldo en su favor por importe de 16.870,13 euros.

SEXTO. -Consideramos que no debe abonar la mercantil A Taberna do Pepiño el coste de reposición de la máquina de hielo que por ella fue retirada al término del contrato, en la medida en que tal equipamiento fue adquirido por la arrendataria tras haberse estropeado la existente en el local, sin que se haya planteado que la necesidad de restitución fuese consecuencia de un uso negligente por la arrendataria.

El contrato celebrado entre las partes, en su cláusula octava, facultaba a la arrendataria para proceder a la retirada de los muebles y enseres de su propiedad que pudieran separarse sin originar deterioros o desperfectos en el local o sus instalaciones. Asimismo, el contrato, en la misma cláusula octava, preveía que el arrendatario devolvería el local y sus instalaciones sin más deterioros que los que pudieran provenir del "uso normal y diligente".

En la cláusula décimo primera se establecía que serían de cargo y cuenta del arrendatario los gastos ocasionados por los "desperfectos, reparación y conservación que se produzcan en el local arrendado, ya sean cristales, cerraduras, cámaras frigoríficas, cocinas, lavavajillas, fabricador de hielo y demás útiles y utensilios de las instalaciones (...)".

Interpretando conjuntamente ambas cláusulas, concluimos que, conforme a la décimo primera, si durante la vigencia del contrato la máquina de hielo sufría una avería, correspondía a la parte arrendataria sufragar su reparación. No obstante, conforme a la cláusula octava, si durante la vigencia del contrato, y como consecuencia de su uso habitual, la máquina de hielo resultaba inservible y la arrendataria adquiría una nueva, no estaría obligada a la restitución de la primera y sí facultada para retirar del local la segunda.

En la demanda reconvencional se solicitaba la condena a la mercantil por un importe total de 12.713,77 euros en concepto de daños y enseres que, incumpliendo lo pactado, habrían sido retirados del local por la arrendataria. Sin embargo, tal pretensión no se ha mantenido en esta alzada, resultando del suplico del recurso de apelación que únicamente se solicita la reposición del valor de la máquina de hielo. En cualquier caso, la indicada pretensión formulada en primera instancia habría de ser igualmente desestimada, dada la ausencia de inventario de bienes y mobiliario existente al inicio del contrato, la falta de concreción con la que se ha formulado la petición y las fechas de las facturas de adquisición o reparación aportadas con la reconvención, de fecha muy posterior a la resolución del contrato y que reflejan la adquisición de nuevos elementos.

SÉPTIMO. -Finalmente, analizaremos la impugnación de la sentencia formulada por la representación de A Taberna do Pepiño, con el objeto de determinar si el saldo que hemos fijado en favor de don Iván, debe ser compensado con los importes propuestos por la representación de la mercantil, correspondientes a reparaciones sufragadas por la arrendataria cuya representación considera que debía abonar la propiedad. Tales importes son: 1.863,40 euros abonados por reposición de cuadro eléctrico, 1.815 euros por reposición de la campana extractora y 783,11 euros por reforma de los conductos de aire acondicionado.

Examinado el contenido del contrato, y valoradas las declaraciones testificales de los profesionales que llevaron a cabo las obras cuyo reembolso se reclama, la impugnación va a ser íntegramente desestimada por las razones que a continuación exponemos.

En la cláusula primera del contrato se recoge que el arrendatario "declara conocer la extensión, circunstancias y estado de conservación de la finca objeto del contrato, y aceptarles expresamente". Recoge también la cláusula que "a efectos de inicio de actividad el arrendatario realizará, a su cuenta , obras de acondicionamiento del local". La cláusula séptima prevé que "la adquisición, conservación, reparación o sustitución de los contadores de suministros, así como la correspondiente alta y contratación con las compañías suministradoras, son de cuenta y cargo exclusivo del arrendatario". La cláusula octava preveía que "el arrendatario recibe la finca arrendada totalmente acondicionada para el uso a que se destina completa (sic) de puerta, cristales, instalaciones (agua, electricidad, aire acondicionado, maquinaria, mobiliario, y toda clase de servicios para el desarrollo de la actividad". "Antes del inicio de las obras de acondicionamiento antes mencionadas arrendador y arrendatario realizarán una prueba de uso que certifique el buen estado y funcionamiento de las instalaciones arrendadas como paso indispensable para que este contrato tenga pleno efecto". En la cláusula décimo primera, antes transcrita parcialmente, se establecía que serían de cargo del arrendatario los gastos de "conservación y reparación de las instalaciones de agua, gas, electricidad...".

Siendo este el contenido del contrato, ninguna duda existe sobre la improcedencia de compensar la factura referida a la reparación del aire acondicionado, pues el profesional que llevó a cabo tal labor declaró que los trabajos llevados a cabo en el año 2019 consistieron en labores de limpieza, reparación y mantenimiento, cuyo abono, visto el contenido del contrato, correspondía a la mercantil arrendataria.

Similares consideraciones hemos de realizar con relación a la factura por sustitución de cuadro eléctrico, resultando de la declaración del profesional que realizó tal labor que los trabajos se llevaron a cabo cuando el local ya llevaba meses funcionado, siendo la factura del mes de julio de 2017. Reflejando el contrato que el arrendatario conocía y aceptaba el estado de conservación de la finca, reconociéndola como totalmente acondicionada, admitiendo además realizada una prueba de uso de las instalaciones, y obligándose la arrendataria a la adquisición, conservación, reparación o sustitución de los contadores, así como a su reparación, no cabe sino concluir que a ella le incumbía sufragar el coste de sustitución del cuadro eléctrico.

Y similares consideraciones hemos de realizar con respecto a la campana extractora, a cuya sustitución se procedió ya durante la ejecución de las obras de reforma, dado que en el contrato se reconocía la adecuación y acondicionamiento del local para la actividad de restaurante.

OCTAVO. -Estimado parcialmente el recurso de apelación, no se imponen a ninguna de las partes las costas por él devengadas ( artículos 394 y 398 de la LEC) .

Desestimada la impugnación de la sentencia, se imponen las costas por ella devengadas a la parte impugnante ( artículos 394 y 398 de la LEC) .

En cuanto a las costas devengadas en primera instancia, dado que la demanda ha sido desestimada y la reconvención ha sido objeto de estimación parcial, las costas devengadas por la interposición de la primera se imponen a la parte actora, no realizándose imposición por las costas devengadas por la segunda ( artículos 394 de la LEC y 398 de la LEC) .

Por lo expuesto la Sección Primera de la Audiencia Provincial pronuncia el siguiente

PRIMERO. -La demanda rectora del presente procedimiento, interpuesta por la mercantil A Taberna do Pepiño S.l. contra don Iván, tiene por objeto la liquidación de la relación contractual que la actora mantuvo con don Iván, propietario junto a su esposa de un local ubicado en el bajo del número 9 de la calle Valle Inclán de la ciudad de Ourense.

En síntesis, se expone en la demanda que el contrato fue celebrado el 8 de junio de 2016, resolviéndose de mutuo acuerdo el 30 de septiembre de 2020 y resultando, en favor de la demandante, un saldo de 7.499,99 euros a cuyo pago solicita que sea condenado don Iván.

La representación de don Iván contestó a la demanda en términos de oposición y formuló reconvención, negando la existencia de mutuo acuerdo para la resolución contractual y afirmando la existencia de saldo a su favor por importe de 53.244,19 euros, a cuyo pago solicitó que fuese condenada la mercantil reconvenida, quien contestó a la reconvención en términos de oposición.

La sentencia de primera instancia considera que estima parcialmente la demanda y la reconvención, razonando que los correos electrónicos aportados como prueba documental acreditan que existió un desistimiento del contrato por parte de la arrendataria que fue aceptado tácitamente por la propiedad. A continuación, razona la sentencia que en los correos se refleja la voluntad de don Iván de que "el saldo fuese de 0" y, en aplicación de la teoría de los actos propios, la sentencia, considerando que estima parcialmente la demanda, condena a don Iván a "devolver el aval bancario a la actora", lo que implica condenarle a la devolución de los 7.500 euros que obtuvo por la ejecución del aval bancario que había constituido la mercantil. A continuación, con estimación parcial de la reconvención, la sentencia declara que don Iván no ha de reintegrar a la mercantil demandante los 7.500 euros que esta constituyó como fianza al tiempo de celebración del contrato de arrendamiento.

La sentencia ha sido recurrida por la representación de don Iván e impugnada por la representación de A Taberna do Pepiño.

En su recurso de apelación, la representación de don Iván denuncia incongruencia de la sentencia ( artículo 218.3 de la LEC), falta de motivación ( artículo 218.2 de la LEC), infracción del derecho a la tutela judicial efectiva ( artículo 24 de la CE) y error en la valoración de la prueba.

Se expone en el recurso que la sentencia ignora hechos admitidos por ambas partes y omite pronunciarse sobre los hechos controvertidos en la litis, errando, entre otros extremos, en la conclusión relativa a que las partes acordaron de mutuo acuerdo la resolución del contrato, así como en la aplicación de la doctrina de los actos propios.

La representación de A Taberna do Pepiño se opuso a la estimación del recurso de apelación, argumentando, con remisión al escrito de conclusiones presentado en primera instancia, que el reconocimiento de adeudo a la propiedad de 14.157,59 euros, en realidad, 13.957,59 euros tras corrección de error aritmético, de los cuales 1.581 euros corresponden a gastos de comunidad, 2.581,88 euros a tasa por recogida de basura y 9.794,71 euros a rentas impagadas hasta el mes de septiembre de 2020, se realizó sobre la base de considerar que la resolución del contrato fue realizada de mutuo acuerdo, quedando sin efecto el pacto de condonación y reducción de rentas que las partes habían alcanzado. De este modo, alega la apelada, para el caso de que se considerase que tuvo lugar un desistimiento unilateral del contrato, con incumplimiento del plazo de preaviso, no tendría derecho a percibir don Iván las cantidades reconocidas como adeudadas en concepto de renta, pues defiende la representación de la mercantil que en tal caso debía estarse al pacto de reducción y condonación que había sido alcanzado. Alegó asimismo la apelada que no procedía el abono en favor de la propiedad del valor de reposición de la máquina de hielo, que tuvo que sustituir ante su falta de funcionamiento, y que del contrato no resulta su obligación de abonar el IBI.

En su impugnación de la sentencia, la representación de A Taberna do Pepiño solicitó que don Iván fuese condenado al pago de 4.451,61 euros, importe al que ascendieron ciertas obras en el local que fueron sufragadas por la arrendataria, y cuyo pago incumbiría a la propiedad.

La representación de don Iván no presentó escrito de oposición a la impugnación.

SEGUNDO. -Con carácter previo a pronunciarnos sobre los motivos de fondo esgrimidos por apelante e impugnante, es preciso valorar la falta de motivación e incongruencia de la sentencia, con infracción del derecho a la tutela judicial efectiva, denunciadas en el recurso interpuesto por la representación de don Iván.

El deber de congruencia de las sentencias judiciales en el orden civil aparece regulado en el artículo 218 de la LEC, precepto que impone a tales resoluciones judiciales el deber de ser claras, precisas y congruentes con las demandas y con las demás pretensiones de las partes, deducidas oportunamente en el pleito, haciendo las declaraciones que aquéllas exijan, condenando o absolviendo al demandado y decidiendo todos los puntos litigiosos que hayan sido objeto del debate.

Es doctrina reiterada del TS que el deber de congruencia se resume en la necesaria correlación que ha de existir entre las pretensiones de las partes, teniendo en cuenta el petitum (petición) y la causa petendi (causa de pedir) y el fallo. De tal forma que para decretar si una sentencia es incongruente o no, ha de atenderse a si concede más de lo pedido (ultra petita), o se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes (extra petita) y también si se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes (infra petita), siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretase como desestimación tácita. Se exige por ello un proceso comparativo entre el suplico integrado en el escrito de la demanda y, en su caso, de contestación a la demanda y la parte resolutiva de las sentencias que deciden el pleito" ( STS 468/2014, de 11 de septiembre, y 375/2015, de 6 de julio).

El deber de congruencia de las sentencias guarda una íntima conexión con los principios dispositivo, de aportación de parte y justicia rogada recogido en el artículo 216 de la LEC, precepto conforme al cual los tribunales civiles deben decidir los asuntos en virtud de las aportaciones de hechos, pruebas y pretensiones de las partes. ( STS 1038/2025 de 1 de julio).

La sentencia de primera instancia incurre en las dos primeras clases de incongruencia, ultra petita, porque concede a la demandante más de lo solicitado, y extra petita, porque lo hace con base en una causa de pedir no invocada en la demanda.

En cuanto a la primera clase de incongruencia, la sentencia incurre en ella porque, solicitándose en la demanda la condena a la demandada al pago de 7.499,99 euros, se condena al abono de 7.500 euros.

En cuanto a la segunda clase de incongruencia, la sentencia incurre en ella porque para llegar a tal pronunciamiento de condena se basa en un argumento, fáctico y jurídico, que no fue invocado por la demandante.

La sentencia, con base en la aplicación de la teoría de los actos propios, y considerando que los correos electrónicos que las partes se remitieron durante las negociaciones tendentes a la liquidación evidencian la voluntad de don Iván de que el saldo resultante fuese de cero euros, considera que el arrendador aceptó tácitamente la resolución del contrato sin intención de reclamar nada a la mercantil arrendataria.

Tal argumentación, insistimos, no fue esgrimida por la actora en su demanda, en la que en ningún momento se alude al contenido del correo electrónico que valora la sentencia, ni menciona en su fundamentación jurídica la teoría de los actos propios.

La sentencia incurre también en la falta de motivación denunciada en el recurso y en incongruencia interna, pues, si bien expone como ratio decidendi la teoría de los actos propios y el contenido de los correos electrónicos, contiene un fallo con una consecuencia contraria a la alcanzada en la fundamentación jurídica. Así, la sentencia considera que la voluntad de las partes era que el saldo fuese de cero euros y, sin embargo, en su fallo exonera a don Iván de la devolución de los 7.500 euros que la arrendataria había depositado en concepto de fianza, condenándole, por el contrario, a la devolución de los 7.500 euros que, previamente, había obtenido fruto de la ejecución del aval constituido por la arrendataria.

La falta de motivación de una sentencia no solo tiene lugar cuando no hay motivación -carencia total-, o cuando es completamente insuficiente; sino también cuando la motivación está desconectada con la realidad de lo actuado o da lugar a un resultado desproporcionado o paradójico. ( STS 180/2011, de 17 de marzo).

De acuerdo con lo normado en el artículo 465.3 de la LEC, constatada la comisión de las indicadas infracciones procesales en la sentencia (incongruencia y falta de motivación), procede su revocación y la asunción de la instancia por esta sala, resolviendo las cuestiones objeto del proceso.

TERCERO. -De entre todas las cuestiones controvertidas existentes, nos referiremos en primer lugar a la relativa a la resolución contractual, resultando de la valoración de la prueba practicada, en particular, de la lectura de los correos electrónicos que las partes se remitieron durante el proceso de negociación tendente a la liquidación de su relación contractual, que el contrato no fue resuelto de mutuo acuerdo.

Ya hemos indicado que la sentencia de primera instancia, al aplicar la teoría de los actos propios para concluir que existió tal mutuo acuerdo, incurrió en incongruencia extra petita. A mayor abundamiento, hemos de añadir que no se dan los requisitos para la aplicación de la indicada teoría, resultando de los correos electrónicos otra conclusión bien distinta.

Conforme a la STS 292/2011, de 2 de mayo, "la clásica regla "venire contra factum proprium non valet", de elaboración y desarrollo jurisprudencial, constituye una manifestación del principio de buena fe que, como límite al ejercicio de los derechos subjetivos impone el artículo 7 del Código Civil, de tal forma que, como afirma la sentencia 523/2010, de 22 julio "protege la confianza creada por la apariencia, que impone un deber de coherencia y limita la libertad de actuar cuando se han creado unas expectativas razonables, pues el comportamiento supone en tal caso la expresión inequívoca de una determinada voluntad en referencia a una relación jurídica o situación de hecho que impide la admisión como legítimo de un posterior comportamiento contradictorio", siempre que concurran los siguientes requisitos:

1) Existencia de una conducta jurídicamente relevante previa y consciente de sus consecuencias.

2) Que tal conducta tenga una significación e inequívoca e incompatible con la posterior.

3) Que las expectativas defraudadas por la actuación posterior sean razonables."

Ninguno de tales requisitos concurre en la actuación de don Iván durante el proceso de negociación que mantuvieron las partes en aras a liquidar su relación contractual. La mejor prueba de ello es que la demanda rectora del procedimiento en ningún momento alude al contenido del correo electrónico que valora la sentencia, ni fundamenta sus pretensiones en la teoría de los actos propios.

El contenido de los múltiples correos electrónicos que las partes se remitieron refleja que existió entre ellas un proceso de negociación en el curso del cual ambas partes formularon diferentes propuestas, pretendiendo la mercantil la liquidación sin saldo a favor de ninguna de las partes, oferta que nunca fue aceptada por don Iván, quien mostró su disposición a condonar ciertas cantidades que consideraba que le eran adeudadas.

En el correo electrónico valorado en la resolución apelada, de fecha 29 de noviembre de 2020, don Iván dice textualmente, en respuesta a otro correo remitido por la mercantil, que "efectivamente liquidación debe ser con saldo cero". Sin embargo, tal expresión en modo alguno puede valorarse como un reconocimiento de que nada se le adeudaba o una intención de condonar cualquier deuda de la arrendataria, sino todo lo contrario, constituyendo una clara manifestación de que las relaciones contractuales no quedarían liquidadas hasta que nada se le adeudase por parte de la mercantil. Y buena prueba de ello es que los correos electrónicos que las partes se remitieron con posterioridad evidencian que en ningún momento consideró la propia mercantil demandante que don Iván hubiese reconocido que nada se le adeudaba o que su intención fuese la de condonar cualquier saldo a su favor.

CUARTO. -Del contenido de los correos electrónicos resulta que la propiedad en ningún momento mostró conformidad con la resolución del contrato, de manera que renunciase a las rentas que debían ser abonadas por incumplimiento del plazo de preaviso de 6 meses, conforme a la cláusula tercera del contrato.

Del análisis de los correos electrónicos que las partes se remitieron, durante la vigencia del vínculo y una vez extinguido este, resulta que, declarada la pandemia Covid y a iniciativa de la arrendataria, don Iván aceptó una condonación de la renta correspondiente a los meses de marzo, abril y mayo de 2020, así como que la renta durante los meses de junio, julio y agosto de esa anualidad se fijase en 1.472 euros mensuales, y en 1.987 euros durante los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre, frente a los 2.537,50 euros pactados en el contrato, con la actualización correspondiente.

Lógicamente, y así resulta de las propias manifestaciones del representante de la mercantil demandante en los correos electrónicos que las partes se remitieron, la rebaja de la renta fue asumida por el arrendador en el entendimiento, exteriorizado por la adversa, de que la demandante continuaría desarrollando su actividad hostelera en el local arrendado por don Iván. Así resulta de la comunicación que la mercantil demandante remitió a don Iván el 19 de junio de 2020, en la que le solicitó una rebaja de renta indicándole que habían realizado una importante inversión en el local y su intención era seguir trabajando en él.

En tales condiciones, y examinados los correos que se intercambiaron las partes una vez extinguido el vínculo, no cabe sino concluir que don Iván aceptó la rebaja de renta en el entendimiento de que la arrendataria continuaría con el desarrollo de la actividad, no existiendo prueba alguna de que aceptase la resolución unilateral del contrato y renunciase a percibir la indemnización por falta de preaviso prevista contractualmente.

En consecuencia, hallándonos ante un desistimiento unilateral, debe abonar la mercantil reconvenida la indemnización derivada de la falta de preaviso, si bien la resolución contractual unilateral no afecta a la subsistencia del pacto que las partes alcanzaron para la condonación y reducción de las citadas mensualidades de renta.

No cabe, pues, la íntegra estimación de las cantidades que la representación de don Iván, por vía reconvencional, reclama en concepto de diferencias por rentas devengadas hasta el mes de septiembre de 2020, pues en tal pretensión obvia el acuerdo alcanzado por las partes, relativo a la condonación y rebaja de renta.

En consecuencia, procede estimar la petición de condena formulada por vía reconvencional frente a la arrendataria, referida a los 15.000 euros reclamados en concepto de indemnización por falta de preaviso, 6 meses de renta a razón de 2.500 euros mensuales.

Y procede también condenar a la arrendataria al pago de otros 3.189,51 euros en concepto de diferencia entre la renta rebajada que debía abonarse por los meses de junio a septiembre de 2020 ( 1.472 euros x 3 meses, junio, julio y agosto + 1.987 euros de septiembre) y la cantidad que fue abonada, 3.213,49 euros por la arrendataria.

QUINTO. -Nos referiremos a continuación a la controversia relativa al resto de cantidades reclamadas por la propiedad reconviniente a la arrendataria en concepto de gastos de comunidad, tasa por recogida de basuras, agua e IBI.

Conforme a la cláusula novena del contrato, correspondía a la parte arrendataria el pago del IVA, de las "cargas, impuestos y gravámenes que genere la actividad mercantil a desarrollar y el local objeto de arrendamiento", así como los "gastos y costes de todo tipo, de los servicios y suministros que correspondan con carácter individual a dicho local, tales como agua, energía eléctrica, recogida de basuras. Tendrán el carácter expreso de cantidades asimiladas a la renta todos los gastos afectos a la finca arrendada".

Siendo este el contenido del contrato, consideramos que de él resulta que incumbía a la arrendataria el pago de los gastos de comunidad, reconocidos, tasa por recogida de basura, también reconocidos, agua e IBI.

En consecuencia, procede la condena de la mercantil al pago de los 1.581 euros reconocidos como adeudados en concepto de gastos de comunidad, 2.581,88 euros en concepto de tasa por recogida de basura y los 9.363,87 euros abonados por la propiedad en concepto de IBI, sin que proceda el abono, por este último concepto, de la totalidad de la cantidad reclamada por la propiedad, al incluir en su prorrata cantidades correspondientes a periodos en los que el contrato, o bien todavía no se había celebrado o bien ya se había extinguido.

Y procede también condenar a la mercantil al pago de los 153,87 euros reclamados por la factura del agua de 23 de septiembre de 2020, con lectura de contador a 17 de septiembre de 2020, pero no procede condenar al pago del resto de facturas, cuya fecha de lectura de contadores es posterior a la resolución del contrato.

La suma de los importes reflejados en este y precedentes fundamentos arroja un total de 31.870,13 euros, a los que deben descontarse los 15.000 euros que don Iván retuvo en concepto de fianza y aval, operación que arroja un saldo en su favor por importe de 16.870,13 euros.

SEXTO. -Consideramos que no debe abonar la mercantil A Taberna do Pepiño el coste de reposición de la máquina de hielo que por ella fue retirada al término del contrato, en la medida en que tal equipamiento fue adquirido por la arrendataria tras haberse estropeado la existente en el local, sin que se haya planteado que la necesidad de restitución fuese consecuencia de un uso negligente por la arrendataria.

El contrato celebrado entre las partes, en su cláusula octava, facultaba a la arrendataria para proceder a la retirada de los muebles y enseres de su propiedad que pudieran separarse sin originar deterioros o desperfectos en el local o sus instalaciones. Asimismo, el contrato, en la misma cláusula octava, preveía que el arrendatario devolvería el local y sus instalaciones sin más deterioros que los que pudieran provenir del "uso normal y diligente".

En la cláusula décimo primera se establecía que serían de cargo y cuenta del arrendatario los gastos ocasionados por los "desperfectos, reparación y conservación que se produzcan en el local arrendado, ya sean cristales, cerraduras, cámaras frigoríficas, cocinas, lavavajillas, fabricador de hielo y demás útiles y utensilios de las instalaciones (...)".

Interpretando conjuntamente ambas cláusulas, concluimos que, conforme a la décimo primera, si durante la vigencia del contrato la máquina de hielo sufría una avería, correspondía a la parte arrendataria sufragar su reparación. No obstante, conforme a la cláusula octava, si durante la vigencia del contrato, y como consecuencia de su uso habitual, la máquina de hielo resultaba inservible y la arrendataria adquiría una nueva, no estaría obligada a la restitución de la primera y sí facultada para retirar del local la segunda.

En la demanda reconvencional se solicitaba la condena a la mercantil por un importe total de 12.713,77 euros en concepto de daños y enseres que, incumpliendo lo pactado, habrían sido retirados del local por la arrendataria. Sin embargo, tal pretensión no se ha mantenido en esta alzada, resultando del suplico del recurso de apelación que únicamente se solicita la reposición del valor de la máquina de hielo. En cualquier caso, la indicada pretensión formulada en primera instancia habría de ser igualmente desestimada, dada la ausencia de inventario de bienes y mobiliario existente al inicio del contrato, la falta de concreción con la que se ha formulado la petición y las fechas de las facturas de adquisición o reparación aportadas con la reconvención, de fecha muy posterior a la resolución del contrato y que reflejan la adquisición de nuevos elementos.

SÉPTIMO. -Finalmente, analizaremos la impugnación de la sentencia formulada por la representación de A Taberna do Pepiño, con el objeto de determinar si el saldo que hemos fijado en favor de don Iván, debe ser compensado con los importes propuestos por la representación de la mercantil, correspondientes a reparaciones sufragadas por la arrendataria cuya representación considera que debía abonar la propiedad. Tales importes son: 1.863,40 euros abonados por reposición de cuadro eléctrico, 1.815 euros por reposición de la campana extractora y 783,11 euros por reforma de los conductos de aire acondicionado.

Examinado el contenido del contrato, y valoradas las declaraciones testificales de los profesionales que llevaron a cabo las obras cuyo reembolso se reclama, la impugnación va a ser íntegramente desestimada por las razones que a continuación exponemos.

En la cláusula primera del contrato se recoge que el arrendatario "declara conocer la extensión, circunstancias y estado de conservación de la finca objeto del contrato, y aceptarles expresamente". Recoge también la cláusula que "a efectos de inicio de actividad el arrendatario realizará, a su cuenta , obras de acondicionamiento del local". La cláusula séptima prevé que "la adquisición, conservación, reparación o sustitución de los contadores de suministros, así como la correspondiente alta y contratación con las compañías suministradoras, son de cuenta y cargo exclusivo del arrendatario". La cláusula octava preveía que "el arrendatario recibe la finca arrendada totalmente acondicionada para el uso a que se destina completa (sic) de puerta, cristales, instalaciones (agua, electricidad, aire acondicionado, maquinaria, mobiliario, y toda clase de servicios para el desarrollo de la actividad". "Antes del inicio de las obras de acondicionamiento antes mencionadas arrendador y arrendatario realizarán una prueba de uso que certifique el buen estado y funcionamiento de las instalaciones arrendadas como paso indispensable para que este contrato tenga pleno efecto". En la cláusula décimo primera, antes transcrita parcialmente, se establecía que serían de cargo del arrendatario los gastos de "conservación y reparación de las instalaciones de agua, gas, electricidad...".

Siendo este el contenido del contrato, ninguna duda existe sobre la improcedencia de compensar la factura referida a la reparación del aire acondicionado, pues el profesional que llevó a cabo tal labor declaró que los trabajos llevados a cabo en el año 2019 consistieron en labores de limpieza, reparación y mantenimiento, cuyo abono, visto el contenido del contrato, correspondía a la mercantil arrendataria.

Similares consideraciones hemos de realizar con relación a la factura por sustitución de cuadro eléctrico, resultando de la declaración del profesional que realizó tal labor que los trabajos se llevaron a cabo cuando el local ya llevaba meses funcionado, siendo la factura del mes de julio de 2017. Reflejando el contrato que el arrendatario conocía y aceptaba el estado de conservación de la finca, reconociéndola como totalmente acondicionada, admitiendo además realizada una prueba de uso de las instalaciones, y obligándose la arrendataria a la adquisición, conservación, reparación o sustitución de los contadores, así como a su reparación, no cabe sino concluir que a ella le incumbía sufragar el coste de sustitución del cuadro eléctrico.

Y similares consideraciones hemos de realizar con respecto a la campana extractora, a cuya sustitución se procedió ya durante la ejecución de las obras de reforma, dado que en el contrato se reconocía la adecuación y acondicionamiento del local para la actividad de restaurante.

OCTAVO. -Estimado parcialmente el recurso de apelación, no se imponen a ninguna de las partes las costas por él devengadas ( artículos 394 y 398 de la LEC) .

Desestimada la impugnación de la sentencia, se imponen las costas por ella devengadas a la parte impugnante ( artículos 394 y 398 de la LEC) .

En cuanto a las costas devengadas en primera instancia, dado que la demanda ha sido desestimada y la reconvención ha sido objeto de estimación parcial, las costas devengadas por la interposición de la primera se imponen a la parte actora, no realizándose imposición por las costas devengadas por la segunda ( artículos 394 de la LEC y 398 de la LEC) .

Por lo expuesto la Sección Primera de la Audiencia Provincial pronuncia el siguiente

PRIMERO. -La demanda rectora del presente procedimiento, interpuesta por la mercantil A Taberna do Pepiño S.l. contra don Iván, tiene por objeto la liquidación de la relación contractual que la actora mantuvo con don Iván, propietario junto a su esposa de un local ubicado en el bajo del número 9 de la calle Valle Inclán de la ciudad de Ourense.

En síntesis, se expone en la demanda que el contrato fue celebrado el 8 de junio de 2016, resolviéndose de mutuo acuerdo el 30 de septiembre de 2020 y resultando, en favor de la demandante, un saldo de 7.499,99 euros a cuyo pago solicita que sea condenado don Iván.

La representación de don Iván contestó a la demanda en términos de oposición y formuló reconvención, negando la existencia de mutuo acuerdo para la resolución contractual y afirmando la existencia de saldo a su favor por importe de 53.244,19 euros, a cuyo pago solicitó que fuese condenada la mercantil reconvenida, quien contestó a la reconvención en términos de oposición.

La sentencia de primera instancia considera que estima parcialmente la demanda y la reconvención, razonando que los correos electrónicos aportados como prueba documental acreditan que existió un desistimiento del contrato por parte de la arrendataria que fue aceptado tácitamente por la propiedad. A continuación, razona la sentencia que en los correos se refleja la voluntad de don Iván de que "el saldo fuese de 0" y, en aplicación de la teoría de los actos propios, la sentencia, considerando que estima parcialmente la demanda, condena a don Iván a "devolver el aval bancario a la actora", lo que implica condenarle a la devolución de los 7.500 euros que obtuvo por la ejecución del aval bancario que había constituido la mercantil. A continuación, con estimación parcial de la reconvención, la sentencia declara que don Iván no ha de reintegrar a la mercantil demandante los 7.500 euros que esta constituyó como fianza al tiempo de celebración del contrato de arrendamiento.

La sentencia ha sido recurrida por la representación de don Iván e impugnada por la representación de A Taberna do Pepiño.

En su recurso de apelación, la representación de don Iván denuncia incongruencia de la sentencia ( artículo 218.3 de la LEC), falta de motivación ( artículo 218.2 de la LEC), infracción del derecho a la tutela judicial efectiva ( artículo 24 de la CE) y error en la valoración de la prueba.

Se expone en el recurso que la sentencia ignora hechos admitidos por ambas partes y omite pronunciarse sobre los hechos controvertidos en la litis, errando, entre otros extremos, en la conclusión relativa a que las partes acordaron de mutuo acuerdo la resolución del contrato, así como en la aplicación de la doctrina de los actos propios.

La representación de A Taberna do Pepiño se opuso a la estimación del recurso de apelación, argumentando, con remisión al escrito de conclusiones presentado en primera instancia, que el reconocimiento de adeudo a la propiedad de 14.157,59 euros, en realidad, 13.957,59 euros tras corrección de error aritmético, de los cuales 1.581 euros corresponden a gastos de comunidad, 2.581,88 euros a tasa por recogida de basura y 9.794,71 euros a rentas impagadas hasta el mes de septiembre de 2020, se realizó sobre la base de considerar que la resolución del contrato fue realizada de mutuo acuerdo, quedando sin efecto el pacto de condonación y reducción de rentas que las partes habían alcanzado. De este modo, alega la apelada, para el caso de que se considerase que tuvo lugar un desistimiento unilateral del contrato, con incumplimiento del plazo de preaviso, no tendría derecho a percibir don Iván las cantidades reconocidas como adeudadas en concepto de renta, pues defiende la representación de la mercantil que en tal caso debía estarse al pacto de reducción y condonación que había sido alcanzado. Alegó asimismo la apelada que no procedía el abono en favor de la propiedad del valor de reposición de la máquina de hielo, que tuvo que sustituir ante su falta de funcionamiento, y que del contrato no resulta su obligación de abonar el IBI.

En su impugnación de la sentencia, la representación de A Taberna do Pepiño solicitó que don Iván fuese condenado al pago de 4.451,61 euros, importe al que ascendieron ciertas obras en el local que fueron sufragadas por la arrendataria, y cuyo pago incumbiría a la propiedad.

La representación de don Iván no presentó escrito de oposición a la impugnación.

SEGUNDO. -Con carácter previo a pronunciarnos sobre los motivos de fondo esgrimidos por apelante e impugnante, es preciso valorar la falta de motivación e incongruencia de la sentencia, con infracción del derecho a la tutela judicial efectiva, denunciadas en el recurso interpuesto por la representación de don Iván.

El deber de congruencia de las sentencias judiciales en el orden civil aparece regulado en el artículo 218 de la LEC, precepto que impone a tales resoluciones judiciales el deber de ser claras, precisas y congruentes con las demandas y con las demás pretensiones de las partes, deducidas oportunamente en el pleito, haciendo las declaraciones que aquéllas exijan, condenando o absolviendo al demandado y decidiendo todos los puntos litigiosos que hayan sido objeto del debate.

Es doctrina reiterada del TS que el deber de congruencia se resume en la necesaria correlación que ha de existir entre las pretensiones de las partes, teniendo en cuenta el petitum (petición) y la causa petendi (causa de pedir) y el fallo. De tal forma que para decretar si una sentencia es incongruente o no, ha de atenderse a si concede más de lo pedido (ultra petita), o se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes (extra petita) y también si se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes (infra petita), siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretase como desestimación tácita. Se exige por ello un proceso comparativo entre el suplico integrado en el escrito de la demanda y, en su caso, de contestación a la demanda y la parte resolutiva de las sentencias que deciden el pleito" ( STS 468/2014, de 11 de septiembre, y 375/2015, de 6 de julio).

El deber de congruencia de las sentencias guarda una íntima conexión con los principios dispositivo, de aportación de parte y justicia rogada recogido en el artículo 216 de la LEC, precepto conforme al cual los tribunales civiles deben decidir los asuntos en virtud de las aportaciones de hechos, pruebas y pretensiones de las partes. ( STS 1038/2025 de 1 de julio).

La sentencia de primera instancia incurre en las dos primeras clases de incongruencia, ultra petita, porque concede a la demandante más de lo solicitado, y extra petita, porque lo hace con base en una causa de pedir no invocada en la demanda.

En cuanto a la primera clase de incongruencia, la sentencia incurre en ella porque, solicitándose en la demanda la condena a la demandada al pago de 7.499,99 euros, se condena al abono de 7.500 euros.

En cuanto a la segunda clase de incongruencia, la sentencia incurre en ella porque para llegar a tal pronunciamiento de condena se basa en un argumento, fáctico y jurídico, que no fue invocado por la demandante.

La sentencia, con base en la aplicación de la teoría de los actos propios, y considerando que los correos electrónicos que las partes se remitieron durante las negociaciones tendentes a la liquidación evidencian la voluntad de don Iván de que el saldo resultante fuese de cero euros, considera que el arrendador aceptó tácitamente la resolución del contrato sin intención de reclamar nada a la mercantil arrendataria.

Tal argumentación, insistimos, no fue esgrimida por la actora en su demanda, en la que en ningún momento se alude al contenido del correo electrónico que valora la sentencia, ni menciona en su fundamentación jurídica la teoría de los actos propios.

La sentencia incurre también en la falta de motivación denunciada en el recurso y en incongruencia interna, pues, si bien expone como ratio decidendi la teoría de los actos propios y el contenido de los correos electrónicos, contiene un fallo con una consecuencia contraria a la alcanzada en la fundamentación jurídica. Así, la sentencia considera que la voluntad de las partes era que el saldo fuese de cero euros y, sin embargo, en su fallo exonera a don Iván de la devolución de los 7.500 euros que la arrendataria había depositado en concepto de fianza, condenándole, por el contrario, a la devolución de los 7.500 euros que, previamente, había obtenido fruto de la ejecución del aval constituido por la arrendataria.

La falta de motivación de una sentencia no solo tiene lugar cuando no hay motivación -carencia total-, o cuando es completamente insuficiente; sino también cuando la motivación está desconectada con la realidad de lo actuado o da lugar a un resultado desproporcionado o paradójico. ( STS 180/2011, de 17 de marzo).

De acuerdo con lo normado en el artículo 465.3 de la LEC, constatada la comisión de las indicadas infracciones procesales en la sentencia (incongruencia y falta de motivación), procede su revocación y la asunción de la instancia por esta sala, resolviendo las cuestiones objeto del proceso.

TERCERO. -De entre todas las cuestiones controvertidas existentes, nos referiremos en primer lugar a la relativa a la resolución contractual, resultando de la valoración de la prueba practicada, en particular, de la lectura de los correos electrónicos que las partes se remitieron durante el proceso de negociación tendente a la liquidación de su relación contractual, que el contrato no fue resuelto de mutuo acuerdo.

Ya hemos indicado que la sentencia de primera instancia, al aplicar la teoría de los actos propios para concluir que existió tal mutuo acuerdo, incurrió en incongruencia extra petita. A mayor abundamiento, hemos de añadir que no se dan los requisitos para la aplicación de la indicada teoría, resultando de los correos electrónicos otra conclusión bien distinta.

Conforme a la STS 292/2011, de 2 de mayo, "la clásica regla "venire contra factum proprium non valet", de elaboración y desarrollo jurisprudencial, constituye una manifestación del principio de buena fe que, como límite al ejercicio de los derechos subjetivos impone el artículo 7 del Código Civil, de tal forma que, como afirma la sentencia 523/2010, de 22 julio "protege la confianza creada por la apariencia, que impone un deber de coherencia y limita la libertad de actuar cuando se han creado unas expectativas razonables, pues el comportamiento supone en tal caso la expresión inequívoca de una determinada voluntad en referencia a una relación jurídica o situación de hecho que impide la admisión como legítimo de un posterior comportamiento contradictorio", siempre que concurran los siguientes requisitos:

1) Existencia de una conducta jurídicamente relevante previa y consciente de sus consecuencias.

2) Que tal conducta tenga una significación e inequívoca e incompatible con la posterior.

3) Que las expectativas defraudadas por la actuación posterior sean razonables."

Ninguno de tales requisitos concurre en la actuación de don Iván durante el proceso de negociación que mantuvieron las partes en aras a liquidar su relación contractual. La mejor prueba de ello es que la demanda rectora del procedimiento en ningún momento alude al contenido del correo electrónico que valora la sentencia, ni fundamenta sus pretensiones en la teoría de los actos propios.

El contenido de los múltiples correos electrónicos que las partes se remitieron refleja que existió entre ellas un proceso de negociación en el curso del cual ambas partes formularon diferentes propuestas, pretendiendo la mercantil la liquidación sin saldo a favor de ninguna de las partes, oferta que nunca fue aceptada por don Iván, quien mostró su disposición a condonar ciertas cantidades que consideraba que le eran adeudadas.

En el correo electrónico valorado en la resolución apelada, de fecha 29 de noviembre de 2020, don Iván dice textualmente, en respuesta a otro correo remitido por la mercantil, que "efectivamente liquidación debe ser con saldo cero". Sin embargo, tal expresión en modo alguno puede valorarse como un reconocimiento de que nada se le adeudaba o una intención de condonar cualquier deuda de la arrendataria, sino todo lo contrario, constituyendo una clara manifestación de que las relaciones contractuales no quedarían liquidadas hasta que nada se le adeudase por parte de la mercantil. Y buena prueba de ello es que los correos electrónicos que las partes se remitieron con posterioridad evidencian que en ningún momento consideró la propia mercantil demandante que don Iván hubiese reconocido que nada se le adeudaba o que su intención fuese la de condonar cualquier saldo a su favor.

CUARTO. -Del contenido de los correos electrónicos resulta que la propiedad en ningún momento mostró conformidad con la resolución del contrato, de manera que renunciase a las rentas que debían ser abonadas por incumplimiento del plazo de preaviso de 6 meses, conforme a la cláusula tercera del contrato.

Del análisis de los correos electrónicos que las partes se remitieron, durante la vigencia del vínculo y una vez extinguido este, resulta que, declarada la pandemia Covid y a iniciativa de la arrendataria, don Iván aceptó una condonación de la renta correspondiente a los meses de marzo, abril y mayo de 2020, así como que la renta durante los meses de junio, julio y agosto de esa anualidad se fijase en 1.472 euros mensuales, y en 1.987 euros durante los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre, frente a los 2.537,50 euros pactados en el contrato, con la actualización correspondiente.

Lógicamente, y así resulta de las propias manifestaciones del representante de la mercantil demandante en los correos electrónicos que las partes se remitieron, la rebaja de la renta fue asumida por el arrendador en el entendimiento, exteriorizado por la adversa, de que la demandante continuaría desarrollando su actividad hostelera en el local arrendado por don Iván. Así resulta de la comunicación que la mercantil demandante remitió a don Iván el 19 de junio de 2020, en la que le solicitó una rebaja de renta indicándole que habían realizado una importante inversión en el local y su intención era seguir trabajando en él.

En tales condiciones, y examinados los correos que se intercambiaron las partes una vez extinguido el vínculo, no cabe sino concluir que don Iván aceptó la rebaja de renta en el entendimiento de que la arrendataria continuaría con el desarrollo de la actividad, no existiendo prueba alguna de que aceptase la resolución unilateral del contrato y renunciase a percibir la indemnización por falta de preaviso prevista contractualmente.

En consecuencia, hallándonos ante un desistimiento unilateral, debe abonar la mercantil reconvenida la indemnización derivada de la falta de preaviso, si bien la resolución contractual unilateral no afecta a la subsistencia del pacto que las partes alcanzaron para la condonación y reducción de las citadas mensualidades de renta.

No cabe, pues, la íntegra estimación de las cantidades que la representación de don Iván, por vía reconvencional, reclama en concepto de diferencias por rentas devengadas hasta el mes de septiembre de 2020, pues en tal pretensión obvia el acuerdo alcanzado por las partes, relativo a la condonación y rebaja de renta.

En consecuencia, procede estimar la petición de condena formulada por vía reconvencional frente a la arrendataria, referida a los 15.000 euros reclamados en concepto de indemnización por falta de preaviso, 6 meses de renta a razón de 2.500 euros mensuales.

Y procede también condenar a la arrendataria al pago de otros 3.189,51 euros en concepto de diferencia entre la renta rebajada que debía abonarse por los meses de junio a septiembre de 2020 ( 1.472 euros x 3 meses, junio, julio y agosto + 1.987 euros de septiembre) y la cantidad que fue abonada, 3.213,49 euros por la arrendataria.

QUINTO. -Nos referiremos a continuación a la controversia relativa al resto de cantidades reclamadas por la propiedad reconviniente a la arrendataria en concepto de gastos de comunidad, tasa por recogida de basuras, agua e IBI.

Conforme a la cláusula novena del contrato, correspondía a la parte arrendataria el pago del IVA, de las "cargas, impuestos y gravámenes que genere la actividad mercantil a desarrollar y el local objeto de arrendamiento", así como los "gastos y costes de todo tipo, de los servicios y suministros que correspondan con carácter individual a dicho local, tales como agua, energía eléctrica, recogida de basuras. Tendrán el carácter expreso de cantidades asimiladas a la renta todos los gastos afectos a la finca arrendada".

Siendo este el contenido del contrato, consideramos que de él resulta que incumbía a la arrendataria el pago de los gastos de comunidad, reconocidos, tasa por recogida de basura, también reconocidos, agua e IBI.

En consecuencia, procede la condena de la mercantil al pago de los 1.581 euros reconocidos como adeudados en concepto de gastos de comunidad, 2.581,88 euros en concepto de tasa por recogida de basura y los 9.363,87 euros abonados por la propiedad en concepto de IBI, sin que proceda el abono, por este último concepto, de la totalidad de la cantidad reclamada por la propiedad, al incluir en su prorrata cantidades correspondientes a periodos en los que el contrato, o bien todavía no se había celebrado o bien ya se había extinguido.

Y procede también condenar a la mercantil al pago de los 153,87 euros reclamados por la factura del agua de 23 de septiembre de 2020, con lectura de contador a 17 de septiembre de 2020, pero no procede condenar al pago del resto de facturas, cuya fecha de lectura de contadores es posterior a la resolución del contrato.

La suma de los importes reflejados en este y precedentes fundamentos arroja un total de 31.870,13 euros, a los que deben descontarse los 15.000 euros que don Iván retuvo en concepto de fianza y aval, operación que arroja un saldo en su favor por importe de 16.870,13 euros.

SEXTO. -Consideramos que no debe abonar la mercantil A Taberna do Pepiño el coste de reposición de la máquina de hielo que por ella fue retirada al término del contrato, en la medida en que tal equipamiento fue adquirido por la arrendataria tras haberse estropeado la existente en el local, sin que se haya planteado que la necesidad de restitución fuese consecuencia de un uso negligente por la arrendataria.

El contrato celebrado entre las partes, en su cláusula octava, facultaba a la arrendataria para proceder a la retirada de los muebles y enseres de su propiedad que pudieran separarse sin originar deterioros o desperfectos en el local o sus instalaciones. Asimismo, el contrato, en la misma cláusula octava, preveía que el arrendatario devolvería el local y sus instalaciones sin más deterioros que los que pudieran provenir del "uso normal y diligente".

En la cláusula décimo primera se establecía que serían de cargo y cuenta del arrendatario los gastos ocasionados por los "desperfectos, reparación y conservación que se produzcan en el local arrendado, ya sean cristales, cerraduras, cámaras frigoríficas, cocinas, lavavajillas, fabricador de hielo y demás útiles y utensilios de las instalaciones (...)".

Interpretando conjuntamente ambas cláusulas, concluimos que, conforme a la décimo primera, si durante la vigencia del contrato la máquina de hielo sufría una avería, correspondía a la parte arrendataria sufragar su reparación. No obstante, conforme a la cláusula octava, si durante la vigencia del contrato, y como consecuencia de su uso habitual, la máquina de hielo resultaba inservible y la arrendataria adquiría una nueva, no estaría obligada a la restitución de la primera y sí facultada para retirar del local la segunda.

En la demanda reconvencional se solicitaba la condena a la mercantil por un importe total de 12.713,77 euros en concepto de daños y enseres que, incumpliendo lo pactado, habrían sido retirados del local por la arrendataria. Sin embargo, tal pretensión no se ha mantenido en esta alzada, resultando del suplico del recurso de apelación que únicamente se solicita la reposición del valor de la máquina de hielo. En cualquier caso, la indicada pretensión formulada en primera instancia habría de ser igualmente desestimada, dada la ausencia de inventario de bienes y mobiliario existente al inicio del contrato, la falta de concreción con la que se ha formulado la petición y las fechas de las facturas de adquisición o reparación aportadas con la reconvención, de fecha muy posterior a la resolución del contrato y que reflejan la adquisición de nuevos elementos.

SÉPTIMO. -Finalmente, analizaremos la impugnación de la sentencia formulada por la representación de A Taberna do Pepiño, con el objeto de determinar si el saldo que hemos fijado en favor de don Iván, debe ser compensado con los importes propuestos por la representación de la mercantil, correspondientes a reparaciones sufragadas por la arrendataria cuya representación considera que debía abonar la propiedad. Tales importes son: 1.863,40 euros abonados por reposición de cuadro eléctrico, 1.815 euros por reposición de la campana extractora y 783,11 euros por reforma de los conductos de aire acondicionado.

Examinado el contenido del contrato, y valoradas las declaraciones testificales de los profesionales que llevaron a cabo las obras cuyo reembolso se reclama, la impugnación va a ser íntegramente desestimada por las razones que a continuación exponemos.

En la cláusula primera del contrato se recoge que el arrendatario "declara conocer la extensión, circunstancias y estado de conservación de la finca objeto del contrato, y aceptarles expresamente". Recoge también la cláusula que "a efectos de inicio de actividad el arrendatario realizará, a su cuenta , obras de acondicionamiento del local". La cláusula séptima prevé que "la adquisición, conservación, reparación o sustitución de los contadores de suministros, así como la correspondiente alta y contratación con las compañías suministradoras, son de cuenta y cargo exclusivo del arrendatario". La cláusula octava preveía que "el arrendatario recibe la finca arrendada totalmente acondicionada para el uso a que se destina completa (sic) de puerta, cristales, instalaciones (agua, electricidad, aire acondicionado, maquinaria, mobiliario, y toda clase de servicios para el desarrollo de la actividad". "Antes del inicio de las obras de acondicionamiento antes mencionadas arrendador y arrendatario realizarán una prueba de uso que certifique el buen estado y funcionamiento de las instalaciones arrendadas como paso indispensable para que este contrato tenga pleno efecto". En la cláusula décimo primera, antes transcrita parcialmente, se establecía que serían de cargo del arrendatario los gastos de "conservación y reparación de las instalaciones de agua, gas, electricidad...".

Siendo este el contenido del contrato, ninguna duda existe sobre la improcedencia de compensar la factura referida a la reparación del aire acondicionado, pues el profesional que llevó a cabo tal labor declaró que los trabajos llevados a cabo en el año 2019 consistieron en labores de limpieza, reparación y mantenimiento, cuyo abono, visto el contenido del contrato, correspondía a la mercantil arrendataria.

Similares consideraciones hemos de realizar con relación a la factura por sustitución de cuadro eléctrico, resultando de la declaración del profesional que realizó tal labor que los trabajos se llevaron a cabo cuando el local ya llevaba meses funcionado, siendo la factura del mes de julio de 2017. Reflejando el contrato que el arrendatario conocía y aceptaba el estado de conservación de la finca, reconociéndola como totalmente acondicionada, admitiendo además realizada una prueba de uso de las instalaciones, y obligándose la arrendataria a la adquisición, conservación, reparación o sustitución de los contadores, así como a su reparación, no cabe sino concluir que a ella le incumbía sufragar el coste de sustitución del cuadro eléctrico.

Y similares consideraciones hemos de realizar con respecto a la campana extractora, a cuya sustitución se procedió ya durante la ejecución de las obras de reforma, dado que en el contrato se reconocía la adecuación y acondicionamiento del local para la actividad de restaurante.

OCTAVO. -Estimado parcialmente el recurso de apelación, no se imponen a ninguna de las partes las costas por él devengadas ( artículos 394 y 398 de la LEC) .

Desestimada la impugnación de la sentencia, se imponen las costas por ella devengadas a la parte impugnante ( artículos 394 y 398 de la LEC) .

En cuanto a las costas devengadas en primera instancia, dado que la demanda ha sido desestimada y la reconvención ha sido objeto de estimación parcial, las costas devengadas por la interposición de la primera se imponen a la parte actora, no realizándose imposición por las costas devengadas por la segunda ( artículos 394 de la LEC y 398 de la LEC) .

Por lo expuesto la Sección Primera de la Audiencia Provincial pronuncia el siguiente