Sentencia Civil 177/2026 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 1, Rec. 1447/2023 de 16 de marzo del 2026

PRIMERO.- Planteamiento del litigio

I.- La representación procesal de don Sebastián, don Herminio y don Adrian planteó demanda contra la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 y DIRECCION001 de Sant Cugat del Vallès, de impugnaciónde los siguientes acuerdos comunitarios:

- Acuerdos números 3 y 7 de la Junta de propietarios que tuvo lugar el día 19 de junio de 2019.

- Acuerdo número 4 de la Junta de propietarios celebrada el día 25 de febrero de 2020.

Los demandantes fundamentan esta impugnación en la consideración de que los acuerdos referidos son contrarios a la Ley y al título de constitución, porque establecen la contribución a los gastos de todos los propietarios del conjunto inmobiliario, en lugar de imponerla a cargo exclusivamente de los propietarios de los departamentos de la subcomunidad a la que pertenece de manera exclusiva el elemento cuya reparación motiva los gastos.

Considera la actora que la comunidad demandada es una propiedad horizontal compleja, aportando como documento 4 copia parcial de la escritura de 28 de julio de 1997, en cuya estipulación tercera se recoge el régimen de comunidad, subsanando el título de constitución de la propiedad horizontal, y que contempla un conjunto residencial dividido en dos edificios, que ha de entenderse regulado por lo establecido en el artículo 553-48.2 y artículo 553-49 CcCat, de modo que hay una cuota general y otra especial para determinados gastos, que se vino aplicando hasta la junta celebrada en marzo de 2018 y desde entonces, los Sres. Sebastián y Adrian vienen expresando su disconformidad, sin que el hecho de que aquel acuerdo no se impugnase sea obstáculo para la impugnación ahora de los acuerdos de las juntas de 19 de junio de 2020 y de 25 de febrero de 2020.

Refieren asimismo que en la junta del día 30 de marzo de 2017 no se adoptó un acuerdo específico sobre contribución a los gastos, sino que se hizo una mera remisión a los coeficientes de la escritura; en cualquier caso, lo procedente sería volver al sistema previsto en la Ley o en el título constitutivo, aunque se hubiera seguido un sistema diferente durante algún tiempo.

En atención a lo expuesto, los impugnantes solicitaron:

- La anulación de los acuerdos números 3 y 7 de la junta de propietarios del día 19 de junio de 2019, declarando que la contribución a los gastos por razón de elementos comunes que pertenezcan exclusivamente a uno de los elementos comunes de la comunidad sea exclusivamente a cargo de los copropietarios de ese edificio, de acuerdo a su cuota particular, debiendo la Comunidad demandada estar y pasar por ese pronunciamiento y consiguientemente a rectificar la contribución al pago de los gastos comunes acordada en el acuerdo 7 de manera que contribuyan únicamente los propietarios del edificio número NUM000, restituyéndose lo pagado por los propietarios del edificio NUM001.

- La anulación del acuerdo número 4 adoptado por la junta de propietarios el 25 de febrero de 2020, declarando que la contribución a los gastos de la reparación de los daños que afectan al muro perimetral del edificio número NUM000 corresponde exclusivamente a los propietarios de este edificio, de acuerdo a su cuota particular, condenado a la Comunidad a estar y pasar por este pronunciamiento y a rectificar la contribución al pago de los gastos comunes acordada de manera que contribuyan únicamente los propietarios del edificio número NUM000, restituyéndose lo pagado a los propietarios del edificio NUM001.

En un escrito ulterior, la parte actora solicitó la ampliación de la demandapara impugnar también el acuerdo adoptado en la Junta del 21 de octubre de 2020,consistente en aprobar una derrama, repartiéndola por coeficientes, de la misma forma en que se repartieron los acuerdos impugnados en la demanda originaria, que la actora considera igualmente contrario a la ley y a los estatutos.

La parte actora denuncia asimismo que, en la convocatoria a la expresada junta de 21 de octubre de 2020, no se respetó el plazo legal de ocho días ( art. 553-21.2 CcCat).

II.- La Comunidad demandada se opuso a la demanda con los argumentos que en síntesis señalamos:

- La Cooperativa que promovió el edificio otorgó una primera escritura el 21 de diciembre de 1995 y otra el 28 de julio de 1997 que modificaba la anterior y aprobaba normas especiales sobre el sistema de reparto de gastos (doc. 1), iniciándose a continuación la transmisión de las fincas, pero sin que se llegara a constituir la comunidad hasta el año 2016 (doc. 2 al 5), por lo que no pudo existir ningún acuerdo anterior puesto que la Comunidad no estaba constituida.

- Durante veintidós años, el edificio se administraba en el seno de la misma cooperativa promotora que se disolvió en fecha 22 de noviembre de 2016 (doc. 6), formando parte del Consejo Rector de la Cooperativa los ahora impugnantes Sres. Sebastián y Adrian.

- Inexistencia de acuerdo comunitario de constitución de la comunidad horizontal compleja.

- En la Junta de 20 de marzo de 2018 se trató el sistema de reparto de gastos para sufragar la reparación de defectos constructivos (originarios o sobrevenidos) que fueron reparados por los propietarios de acuerdo con su coeficiente de participación, considerando que el sistema de reparto establecido en el título se limita a los gastos de mantenimiento. Dicho acuerdo fue aprobado por unanimidad (punto 7 del doc. 7).

- En la Junta de 19 de junio de 2019, se volvió a tratar el tema y se ratificó el acuerdo anterior, el cual fue aprobado por 33 de 36 propietarios, que representaban el 93,12576% de las cuotas.

- Al no estar constituida la comunidad horizontal compleja hay que estar al sistema establecido en el artículo 553-45 CcCat, pero, en cualquier caso, aunque se admitiera la modificación del sistema de reparto, la Comunidad estaba legitimada para hacerlo, al amparo de la autonomía de la voluntad, y hay que estar a lo aprobado en la Junta de 20 de marzo de 2018, 19 de junio de 2019, 21 de octubre de 2020, sin que se precise la unanimidad, y habiéndose obtenido los 4/5.

- Los gastos del administrador se abonan a partes iguales, sin que este acuerdo haya sido impugnado.

- La realidad física del edificio sustenta el acuerdo adoptado por la Comunidad, aportándose un informe técnico (doc. 8).

- La Comunidad puede acordar un reparto de gastos distinto del legal o del estatutario, sin afectar a terceros, hasta que se inscriba en el Registro de la Propiedad.

- En relación a la ampliación de la demanda, la Junta de 21 de octubre de 2020 era de carácter extraordinario, por lo que no estaba sujeta al plazo general de las juntas ordinarias, además el Sr. Herminio no estaba al corriente de pago, por lo que no podía impugnar el acuerdo, reiterando los argumentos expuestos en los demás extremos.

SEGUNDO.- Sentencia de instancia. Recurso de apelación

I.- La sentencia de instancia dictada en fecha 15 de mayo de 2023 contenía una serie de argumentos y una parte dispositiva que no guardaban relación con el caso enjuiciado, por lo que el juzgado dictó auto en fecha 24 de julio de 2023, en el que rectificó el error padecido, quedando la resolución anterior sustituida por la publicada íntegramente mediante el referido auto.

La juzgadora puso de manifiesto que los hechos controvertidos eran: 1) Si la Comunidad de propietarios constituye una propiedad horizontal compleja regulada en los artículos 553-48 a 553-51 del CcCat, y 2) Si los acuerdos adoptados eran contrarios a la ley y/o al título constitutivo de la Comunidad, y entendió que en el presente supuesto no se había acreditado el funcionamiento de la comunidad de propietarios como una propiedad horizontal compleja, sino que su funcionamiento desde su constitución se había regido por el título constitutivo donde se regula el sistema de cuotas, concluyendo que la pretensión de nulidad de la actora conllevaría la modificación del título constitutivo sin el concurso de las mayorías pertinentes, no siendo contrario a la ley ni al título constitutivo las normas especiales trasladadas a la comunidad de propietarios.

En consecuencia, la juzgadora acordó la desestimación de la demanda "sin perjuicio de la posibilidad de establecer una comunidad de propietarios compleja conforme a lo dispuesto y por las mayorías establecidas en el Libro 5º CCC".

Esta resolución fue, a su vez, parcialmente corregida mediante auto de 22 de septiembre de 2023, debido a un error material en el nombre de una procuradora.

La parte actora plantea recurso contra la decisión de la instancia, en el bien entendido de que la sentencia recurrida es la introducida mediante el auto de 24 de julio de 2023, que modificó la anterior por los errores evidentes que contenía.

II. - La parte apelante fundamentó el recurso en los argumentos que en forma resumida indicamos:

- Incongruencia omisiva al no haber sido tratada por la sentencia de instancia la alegación de la actora, efectuada en la ampliación de la demanda, de que la junta de 21 de octubre de 2020 fue convocada sin respetar el plazo de ocho días, pues, aunque se tratase de una junta extraordinaria, al no existir urgencia, debió respetarse el indicado término.

- La Comunidad demandada es una comunidad compleja de facto, como así resulta de la escritura de constitución (doc. 4 de la demanda) y de la fotografía aérea, tal y como después se regularía en el artículo 24 LPH y en los artículos 558-48 y siguientes del CcCat, de modo que los gastos se deben distribuir en relación con cada edificio en la forma que resulta del título.

TERCERO.- Título constitutivo de la Comunidad de Propietarios. Régimen jurídico aplicable a la Comunidad

I.- Se ha aportado por la Comunidad demandada certificación del Registro de la Propiedadde Sant Cugat del Vallès emitida el día 22 de diciembre de 2016, en la que figura una primera declaración de división en propiedad horizontal referida al local parkingubicado en la planta NUM002, con el siguiente sistema de cuotas: General:trece enteros treinta y ocho millones cuatrocientos setenta mil setenta cienmillonésimos por ciento; Particular edificio número NUM000: quince enteros setecientos veintitrés mil trescientos sesenta y nueve diezmillonésimos por ciento; procediéndose a continuación al reparto de las cuotas particulares de cada plaza de aparcamiento.

En relación con el parking expresado, figura en la certificación registral una modificación de la que resulta el siguiente reparto de cuotas: General,nueve enteros tres mil setenta y ocho millones ciento ochenta mil doscientos diezmillonésimos por ciento; Particular edificio NUM000, diez enteros cinco mil setecientos cuarenta y nueve millones trescientos ochenta y siete mil novecientos setenta y siete diezmillonésimos por ciento. Este departamento se destina a aparcamiento con capacidad para 32 vehículos (inscripción de fecha 14 de febrero de 1998).

Como inscripción 4ª, efectuada en virtud de escritura de 2 de febrero de 1996, la finca se describe como "Conjunto Inmobiliario" compuesto por dos cuerpos de edificación paralelos y alineados en las DIRECCION001 y DIRECCION000.

El primer edificio -o edificio número NUM000- está integrado por una planta NUM002- NUM001, destinada a aparcamiento, NUM002- NUM000, planta NUM003, planta NUM000, planta NUM001 y planta NUM004; además, tiene una pequeña planta superior (desván), que constituye un conjunto destinado a viviendas.

El segundo edificio - o edificio número NUM001 - se compone solo de planta NUM002 y planta NUM003.

El conjunto consta de veinte viviendas, dieciocho estudios-taller y treinta y dos plazas de aparcamientoy cada uno de estos departamentos tiene asignada una cuota general y otra referida al concreto edificio al que pertenece, es decir, al edificio NUM000 o al edificio NUM001.

Consta en la certificación registral la constitución de la obra en régimen de propiedad horizontal, y la solicitud de inscripción de los treinta y nueve departamentos que la integran como fincas independientes.

Con posterioridad se efectuó una nueva inscripción (5ª) modificativa,efectuada con fecha 14 de febrero de 1998, en la que se declara la obra nuevay se modifica la descripción de todos y cada uno de los departamentos que la integran, estableciéndose un determinado "Régimen de Comunidad",en virtud del cual, el conjunto inmobiliario constituido por los dos edificios declarados se regirá por la Ley de Propiedad Horizontal y los gastos de mantenimiento del conjunto residencial se satisfarán por los departamentos que lo integran en la proporción que se indica a continuación:

A) Gastos de mantenimiento, de impuestos y cualquier otro gasto referido al jardín, piscina, antenas colectivas y sala comunitaria afectarán a todas las unidades construidas, excepto al parking, asignando una participación concreta a cada unidad.

B) Gastos de mantenimiento, impuestos y cualquier otro gasto referido a la escalera de la DIRECCION003, asignando una participación concreta a cada departamento.

C) Gastos de mantenimiento, impuestos y cualquier otro gasto referido a la escalera de la DIRECCION004, señalando una cuota de participación a cada departamento.

D) Gastos de mantenimiento, impuestos y cualquier otro gasto referido al ascensor de la DIRECCION003, con indicación de los departamentos a los que afecta y de la proporción correspondiente a cada uno de ellos.

E) Gastos de mantenimiento, impuestos y cualquier otro gasto referido al ascensor de la DIRECCION004, con indicación de los departamentos a los que afecta.

F) Gastos de mantenimiento, impuestos y cualquier otro gasto asignado a la unidad número uno quedan distribuidos entre las 32 plazas de aparcamiento, en la proporción que se asigna a continuación a cada una de ellas.

Interesa destacar que, dado que la indicada modificación del régimen de propiedad horizontal era anterior a la Ley 8/1999, de 6 de abril, todavía no se había incorporado al texto legal el artículo 24 que introdujo el régimen específico de los complejos inmobiliarios privados, con la obligación de que las comunidades de propietarios adaptaran sus estatutos a lo dispuesto en la indicada Ley 8/1999.

Por tanto, la voluntad del régimen constitutivo fue entender que la obra nueva que se declaraba integraba un complejo inmobiliario privado, siendo preciso para ello que reuniera los siguientes requisitos:

a) Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales.

b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible de otros elementos inmobiliarios, vial, instalaciones o servicios.

El texto legal permite que tales complejos se constituyan: a) en una sola comunidad de propietarios o b) en una agrupación de comunidades de propietarios ( art. 24. 1 LPH) , de modo que la idea de complejo inmobiliario no determina necesariamente la existencia de varias subcomunidades, pues puede funcionar igualmente como una sola comunidad de propietarios, como así resulta del artículo 24-2 LPH que para estos supuestos se remite al régimen general del artículo 5 de la propia LPH.

Esto es precisamente lo ocurrido en el caso de autos, como resulta de los hechos que analizamos a continuación.

II.- De la documentación aportada resulta acreditado que, si bien la obra nueva se hallaba concluida en el año 1997 y que, a renglón seguido, se había otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal, la Comunidad de Propietarios no se constituyó formalmente hasta el acta de 13 de diciembre de 2016 (doc. 5 de la contestación), con el nombramiento de presidente y de secretario administrador.

Sin embargo, este hecho no es obstáculo para la aplicación desde el principio, es decir, antes de la constitución formal de la comunidad, del régimen propio de la propiedad horizontal que procede ministerio legisy por disposición del título constitutivo, por lo que debe rechazarse la argumentación de la demandada de que al no estar constituida la comunidad no podía existir ningún acuerdo anterior a su efectiva constitución, pues ello no es así, sino que bien al contrario, todos los acuerdos adoptados han de entenderse que lo fueron en el marco del régimen de la propiedad horizontal y han de ser incorporados a la misma de igual modo que los adoptados con posterioridad a su constitución formal.

III.- La cuestión a resolver es si el régimen aplicable a la Comunidad de autos ha de ser el propio de la propiedad horizontal compleja que regulan los artículos 553-48 y siguientes del CcCat y anteriormente el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, o bien el de la Comunidad horizontal simple, en el bien entendido de que en cualquier caso será de aplicación el régimen propio del derecho catalán introducido tras la publicación de la Llei 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Codi civil de Catalunya, relativo a los derechos reales, cuya Disposición Transitoria sexta establece que las disposiciones de esta Ley se aplican con preferencia a las normas de comunidad y a los estatutos aunque estuvieran inscritos, sin que fuera necesaria ninguna adaptación específica.

Acerca de la aplicación de la LPH a comunidades de propietarios no constituidas formalmente, es de interés el contenido de la STS 489/2021, de 6 de julio de 2021, pues ya hemos visto que, en la fecha de la declaración de la obra nueva y de la constitución del régimen de propiedad horizontal, la norma vigente era la LPH.

Por tanto, habrá que estar a la regulación contenida en el libro sexto del CcCat para determinar si la Comunidad de autos es o no una comunidad compleja y para ello, con carácter previo, será preciso estudiar los diversos acuerdos adoptados por la Comunidad de Propietarios para ver si se han cumplido o no los requisitos formales establecidos en el artículo 553-50 CcCat para la constitución de la propiedad horizontal compleja y la incidencia en el reparto de cuotas que puedan tener los sucesivos acuerdos sobre distribución de los gastos comunitarios.

CUARTO.- Análisis de los diversos acuerdos adoptados por la Comunidad de Propietarios

I.- En la Junta del 20 de marzo de 2017figuraba en primer lugar del orden del día la aprobación de las cuotas referidas a gastos ordinarios. No obstante, la redacción del acta no es clara porque se limita a indicar que se han aplicado los coeficientes aprobados y con los que se había estado trabajando desde siempre, pero no señala cuáles son exactamente, aunque, en todo caso, se refiere únicamente a cuotas ordinarias, y el problema que se suscitó después hacía referencia a las cuotas de derramas extraordinarias. (doc. 14 de la demanda).

En la Junta de 20 de marzo de 2018figuraba como punto 7 del orden del día el "Presupuesto de reparación de la vivienda de los bajos NUM004 de la escalera DIRECCION004. Medidas a tomar" (doc. 6 de la demanda y 7 de la contestación) y en el acuerdo adoptado se hizo constar lo siguiente:

"En relació a aquesta qüestió el Sr. Manuel informa que havent estudiat les normes comunitàries inscrites al Registre de la Propietat, no ha trobat cap norma que determini que les despeses extraordinàries de elements comuns hagin de ser sufragades de forma individual ja sigui pel propietari afectat ja sigui per l'escala on s'ubica. Si que es cert que existeix una norma on s'especifica que les despeses ordinàries de manteniment es repartirant per escales o subcomunitats, però tota vegada que a l'àmbit de la propietat horitzontal les normes exoneratives s'han d'interpretar de forma restrictiva, doncs ha de preval el principi de que hom contribueix al manteniment de la finca d'acord amb el seu coeficient".

Después del consiguiente debate, y tras señalar el Sr. Manuel que las actuaciones pasadas no condicionaban las futuras, pues prevalecía lo inscrito en el Registro de la Propiedad, consideró conveniente que los defectos sobre elementos comunes se trataran de forma unitaria, pues a veces podía resultar complicado individualizar la causa de una patología, a lo que los propietarios expresaron su acuerdo y decidieron aplicar este criterio en adelante, por lo que se aprobó el presupuesto de reparación para poner fin a la entrada de agua en la vivienda por unanimidad.

No obstante, tras este acuerdo, prosiguió la polémica, según se desprende de los correos cruzados remitidos por los ahora impugnantes, por entender que los departamentos destinados a estudios no estaban obligados a asumir los gastos extraordinarios correspondientes a las viviendas (doc. 15 de la demanda).

II.- Con el escrito de contestación se adjunta certificación del administrador del que resulta que, desde su constitución, la comunidad mantiene el siguiente reparto de gastos:

- Coeficiente General

- Coeficiente Jardín.

- Coeficiente parking

- Coeficiente Escalera DIRECCION003

- Coeficiente Escalera DIRECCION004

- Coeficiente ascensor Escalera DIRECCION003

- Coeficiente ascensor Escalera DIRECCION004

- Coeficiente Administración

Añadiendo que el coeficiente ascensor se reparte por partes iguales entre los propietarios de las viviendas (estén situadas en el edificio NUM000 o NUM001) y por partes iguales entre los propietarios de las plazas de aparcamiento, así como que "desde que está constituida todos los gastos relativos a la reparación por defectos constructivos se han abonado de acuerdo con el coeficiente general que incluye todas las entidades"(doc. 9 de la contestación).

QUINTO.- Acuerdos impugnados: Juntas de 19 de junio de 2019, de 25 de febrero de 2020 y de 21 de octubre de 2020

I.- Se impugna por los actores el acuerdo número 3 y 7 del acta de la Junta de 19 de junio de 2019(doc. 1 de la demanda) que se expresan en los siguientes términos:

- Acuerdo número 3titulado "Régimen de la Comunidad para los gastos de mantenimiento y otros", resultando del acta que tomó la palabra el Sr. Sebastián por no estar de acuerdo con el reparto de gastos extraordinarios, argumentando que en la comunidad hay dos edificios y si hay un gasto de estructura debe ir a cargo del edificio afectado y no de toda la comunidad. Ante ello, consta que la administradora informó que en la reunión extraordinaria de 20 de marzo de 2017 se aprobó el reparto de gastos y que la comunidad se ha regido por este reparto, sometiéndose a votación y resultando 11 votos a favor de seguir con el reparto tanto de gastos ordinarios como extraordinarios, frente a 2 votos en contra, por lo que se concluye que se sigue con el reparto de gastos aprobados en junta de 30 de marzo de 2017.

- Acuerdo número 7titulado "Mejoras en la finca". Se informa por la administradora sobre la realización de actuaciones extraordinarias por un valor de 5.319,43 euros, que se reparten mediante dos derramas del 50% cada una.

II.- Se impugna por los actores el Acuerdo número 4de la Junta de 25 de febrero de 2020en el que se acuerda por unanimidad la realización de obras consistentes en sellar los cantos de forjado del techo de los bajos NUM004 y la eliminación de parte de la jardinera que linda con la calle en la zona de la piscina para poder impermeabilizar la zona inferior (doc. 2 de la demanda). No obstante, y a pesar de estar conformes con la ejecución de las obras, los Sres. Sebastián, Adrian y Herminio se opusieron a que las viviendas de la DIRECCION001 participaran de este gasto, por considerar que debían sufragarlo los propietarios del edificio NUM000.

III.- En el escrito de ampliación de la demanda se impugnó el acuerdo adoptado en la Junta Extraordinaria de 21 de octubre de 2020por haber sido convocada sin respetar los plazos legales y por reiterar la distribución de cuotas en la misma forma recogida en las otras dos juntas que han sido asimismo objeto de impugnación.

SEXTO.- Nulidad de los acuerdos

I.- De lo explicado, resulta que la Comunidad de propietarios demandada fue definida desde su origen en su título constitutivo como un "conjunto inmobiliario" formado por los dos edificios declarados, en el que se hizo un reparto especial de cuotas, distinguiendo un total de cinco grupos diferentes, descritos como A), B), C), D) E) y F), en la forma que anteriormente hemos señalado y que reconoce el administrador en la certificación aportada, a la que también nos hemos referido.

Por tanto, la participación en los gastos debe hacerse de acuerdo con el sistema de cuotas que figura en el título constitutivo, y ello se aplica tanto a las cuotas ordinarias como a las extraordinarias, pues la razón de ser de esta distribución es la misma en ambos casos.

A ello no es óbice que la Comunidad de propietarios no esté formalmente constituida como una propiedad horizontal compleja que precisa de una constitución expresa y en la que funcionan a la vez diversos órganos de gobierno, lo cual aquí nunca se ha dado, por lo que no se han cumplido las exigencias del artículo 553-50 CCCat.

Sin embargo, insistimos en que esta falta de constitución de la comunidad horizontal compleja no significa que pueda establecerse un sistema para las derramas extraordinarias distinto del que resulta del título constitutivo, por el mero hecho de que este no haga referencia expresa a dicho tipo de derramas.

En este sentido, es de interés la STSJC 50/2023 de 31 de julio de 2023 que se expresa en los siguientes términos:

"Pero, tratándose de una comunidad de propietarios que sí se hubiera constituido formalmente en régimen de propiedad horizontal simple sobre un edificio que, sin embargo, dispusiese de la configuración propia de un inmueble o conjunto inmobiliario susceptible de funcionar como una propiedad horizontal compleja - art. 553- 48 CCCat -,la modificación de régimen -de simple a compleja- junto con la asignación de las cuotas particulares que correspondan a los diferentes elementos privativos de las diversas subcomunidades y de la cuota general correspondiente al conjunto inmobiliario - art. 553- 49 CCCat -,dejando a salvo las complejas y frágiles situaciones de facto regidas por una verdadera unanimidad y conformidad de todos los propietarios afectados, mantenida en el tiempo para todos y cada uno de los acuerdos que se adopten por ellos, susceptible de ser quebrada por la oposición sobrevenida de un propietario que pretenda acogerse al título de constitución inscrito, exigirá el cumplimiento de los requisitos previstos en los arts. 553- 50 CCCat y demás concordantes y la adopción de los acuerdos adoptados conforme a lo previsto en el art. 553-26.1 f) CCCat ". (El subrayado es nuestro).

II.- Conviene recordar que conforme al artículo 553-3 CcCat las cuotas se determinan por acuerdo unánime de los propietarios o, si este no es posible, por la autoridad judicial si las leyes o los estatutos no establecen otra cosa, por lo que es claro que cualquier modificación del sistema de cuotas establecido en el título constitutivo precisa del acuerdo unánime de todos los propietarios, salvo que los propios estatutos hubieran hecho otra previsión.

Ahora bien, esta exigencia legal ha de ser compatible con la posibilidad de modificar el reparto de gastos a que se infiere del artículo 553-3-1 c) CcCat que, al definir el contenido y fines de la cuota de participación, señala que esta cuota, entre otras funciones, "Estableix la distribució de les despeses i el repartiment dels ingressos, llevat de pacte en contra".

Por consiguiente, si el precepto prevé la posibilidad de pactar una reparto distinto de los gastos que el que resulte del sistema de las cuotas de participación, es porque uno y otro pueden no ser coincidentes en determinados casos, es decir, que aun existiendo un sistema de participación por coeficientes, la Comunidad puede pactar un sistema diferente para el reparto de algunos concretos gastos, y si ello es así habrá que determinar cuál será el sistema de mayorías que se deba seguir para la correcta adopción de un acuerdo de esta naturaleza.

La determinación de las mayorías que son precisas según la naturaleza del acuerdo de que se trate se establece actualmente en el artículo 553.26 del Codi civil de Catalunya, por lo que de acuerdo con el mencionado precepto y como quiera que se trata de modificar las cuotas de participación, sería preciso también el voto favorable de todos los propietarios (art. 553.26.1 a).

III.- En consecuencia, los acuerdos impugnados, en la medida en que alteran el régimen del título constitutivo, precisaban del acuerdo unánime de todos los propietarios, de modo que, al no haberse respetado esta regla, los acuerdos son nulos de pleno derecho y así debe ser declarado.

No es obstáculo a esta declaración el hecho de que este sistema de reparto de las cuotas extraordinarias se hubiese aplicado en otras situaciones anteriores, como la contemplada en el punto 7 de la junta 20 de marzo de 2018, porque como acertadamente explicó el Sr. Manuel, que intervino en la junta como asesor de la administradora, "la forma d'actuar en el passat no condiciona les actuacions futures",máxime si se tiene en cuenta que la modificación del sistema de reparto precisa del acuerdo unánime, por lo que no sería válido un acuerdo en sentido diferente y nunca podría ser calificado de acto propio su aplicación puntual.

SÉPTIMO.- Conclusión

Las consideraciones expuestas determinan la estimación del recurso y con revocación de la sentencia de instancia acordar la estimación de la demanda, declarando la nulidad de los acuerdos 3 y 7 adoptados en la junta de propietarios de 19 de junio de 2019, del acuerdo 4 de la junta de propietarios de 25 de febrero de 2020 y del acuerdo adoptado en la junta de 21 de octubre de 2020, debiendo regirse la comunidad por las cuotas de participación fijadas en la escritura de constitución del régimen de propiedad horizontal que figura en la inscripción 5ª modificativa efectuada el 14.002.1998, tanto respecto a gastos ordinarios como a gastos extraordinarios, restituyéndose lo pagado a los propietarios del edificio NUM001.

OCTAVO.- Costas

La estimación de la demanda conlleva que se impongan a la parte demandada las costas de la instancia ( art. 394 LEC), señalando que en el reparto de las derramas correspondientes deberán ser excluidos los propietarios impugnantes.

La estimación del recurso determina que no se haga expresa condena en las costas de esta alzada ( art. 398 LEC) .

PRIMERO.- Planteamiento del litigio

I.- La representación procesal de don Sebastián, don Herminio y don Adrian planteó demanda contra la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 y DIRECCION001 de Sant Cugat del Vallès, de impugnaciónde los siguientes acuerdos comunitarios:

- Acuerdos números 3 y 7 de la Junta de propietarios que tuvo lugar el día 19 de junio de 2019.

- Acuerdo número 4 de la Junta de propietarios celebrada el día 25 de febrero de 2020.

Los demandantes fundamentan esta impugnación en la consideración de que los acuerdos referidos son contrarios a la Ley y al título de constitución, porque establecen la contribución a los gastos de todos los propietarios del conjunto inmobiliario, en lugar de imponerla a cargo exclusivamente de los propietarios de los departamentos de la subcomunidad a la que pertenece de manera exclusiva el elemento cuya reparación motiva los gastos.

Considera la actora que la comunidad demandada es una propiedad horizontal compleja, aportando como documento 4 copia parcial de la escritura de 28 de julio de 1997, en cuya estipulación tercera se recoge el régimen de comunidad, subsanando el título de constitución de la propiedad horizontal, y que contempla un conjunto residencial dividido en dos edificios, que ha de entenderse regulado por lo establecido en el artículo 553-48.2 y artículo 553-49 CcCat, de modo que hay una cuota general y otra especial para determinados gastos, que se vino aplicando hasta la junta celebrada en marzo de 2018 y desde entonces, los Sres. Sebastián y Adrian vienen expresando su disconformidad, sin que el hecho de que aquel acuerdo no se impugnase sea obstáculo para la impugnación ahora de los acuerdos de las juntas de 19 de junio de 2020 y de 25 de febrero de 2020.

Refieren asimismo que en la junta del día 30 de marzo de 2017 no se adoptó un acuerdo específico sobre contribución a los gastos, sino que se hizo una mera remisión a los coeficientes de la escritura; en cualquier caso, lo procedente sería volver al sistema previsto en la Ley o en el título constitutivo, aunque se hubiera seguido un sistema diferente durante algún tiempo.

En atención a lo expuesto, los impugnantes solicitaron:

- La anulación de los acuerdos números 3 y 7 de la junta de propietarios del día 19 de junio de 2019, declarando que la contribución a los gastos por razón de elementos comunes que pertenezcan exclusivamente a uno de los elementos comunes de la comunidad sea exclusivamente a cargo de los copropietarios de ese edificio, de acuerdo a su cuota particular, debiendo la Comunidad demandada estar y pasar por ese pronunciamiento y consiguientemente a rectificar la contribución al pago de los gastos comunes acordada en el acuerdo 7 de manera que contribuyan únicamente los propietarios del edificio número NUM000, restituyéndose lo pagado por los propietarios del edificio NUM001.

- La anulación del acuerdo número 4 adoptado por la junta de propietarios el 25 de febrero de 2020, declarando que la contribución a los gastos de la reparación de los daños que afectan al muro perimetral del edificio número NUM000 corresponde exclusivamente a los propietarios de este edificio, de acuerdo a su cuota particular, condenado a la Comunidad a estar y pasar por este pronunciamiento y a rectificar la contribución al pago de los gastos comunes acordada de manera que contribuyan únicamente los propietarios del edificio número NUM000, restituyéndose lo pagado a los propietarios del edificio NUM001.

En un escrito ulterior, la parte actora solicitó la ampliación de la demandapara impugnar también el acuerdo adoptado en la Junta del 21 de octubre de 2020,consistente en aprobar una derrama, repartiéndola por coeficientes, de la misma forma en que se repartieron los acuerdos impugnados en la demanda originaria, que la actora considera igualmente contrario a la ley y a los estatutos.

La parte actora denuncia asimismo que, en la convocatoria a la expresada junta de 21 de octubre de 2020, no se respetó el plazo legal de ocho días ( art. 553-21.2 CcCat).

II.- La Comunidad demandada se opuso a la demanda con los argumentos que en síntesis señalamos:

- La Cooperativa que promovió el edificio otorgó una primera escritura el 21 de diciembre de 1995 y otra el 28 de julio de 1997 que modificaba la anterior y aprobaba normas especiales sobre el sistema de reparto de gastos (doc. 1), iniciándose a continuación la transmisión de las fincas, pero sin que se llegara a constituir la comunidad hasta el año 2016 (doc. 2 al 5), por lo que no pudo existir ningún acuerdo anterior puesto que la Comunidad no estaba constituida.

- Durante veintidós años, el edificio se administraba en el seno de la misma cooperativa promotora que se disolvió en fecha 22 de noviembre de 2016 (doc. 6), formando parte del Consejo Rector de la Cooperativa los ahora impugnantes Sres. Sebastián y Adrian.

- Inexistencia de acuerdo comunitario de constitución de la comunidad horizontal compleja.

- En la Junta de 20 de marzo de 2018 se trató el sistema de reparto de gastos para sufragar la reparación de defectos constructivos (originarios o sobrevenidos) que fueron reparados por los propietarios de acuerdo con su coeficiente de participación, considerando que el sistema de reparto establecido en el título se limita a los gastos de mantenimiento. Dicho acuerdo fue aprobado por unanimidad (punto 7 del doc. 7).

- En la Junta de 19 de junio de 2019, se volvió a tratar el tema y se ratificó el acuerdo anterior, el cual fue aprobado por 33 de 36 propietarios, que representaban el 93,12576% de las cuotas.

- Al no estar constituida la comunidad horizontal compleja hay que estar al sistema establecido en el artículo 553-45 CcCat, pero, en cualquier caso, aunque se admitiera la modificación del sistema de reparto, la Comunidad estaba legitimada para hacerlo, al amparo de la autonomía de la voluntad, y hay que estar a lo aprobado en la Junta de 20 de marzo de 2018, 19 de junio de 2019, 21 de octubre de 2020, sin que se precise la unanimidad, y habiéndose obtenido los 4/5.

- Los gastos del administrador se abonan a partes iguales, sin que este acuerdo haya sido impugnado.

- La realidad física del edificio sustenta el acuerdo adoptado por la Comunidad, aportándose un informe técnico (doc. 8).

- La Comunidad puede acordar un reparto de gastos distinto del legal o del estatutario, sin afectar a terceros, hasta que se inscriba en el Registro de la Propiedad.

- En relación a la ampliación de la demanda, la Junta de 21 de octubre de 2020 era de carácter extraordinario, por lo que no estaba sujeta al plazo general de las juntas ordinarias, además el Sr. Herminio no estaba al corriente de pago, por lo que no podía impugnar el acuerdo, reiterando los argumentos expuestos en los demás extremos.

SEGUNDO.- Sentencia de instancia. Recurso de apelación

I.- La sentencia de instancia dictada en fecha 15 de mayo de 2023 contenía una serie de argumentos y una parte dispositiva que no guardaban relación con el caso enjuiciado, por lo que el juzgado dictó auto en fecha 24 de julio de 2023, en el que rectificó el error padecido, quedando la resolución anterior sustituida por la publicada íntegramente mediante el referido auto.

La juzgadora puso de manifiesto que los hechos controvertidos eran: 1) Si la Comunidad de propietarios constituye una propiedad horizontal compleja regulada en los artículos 553-48 a 553-51 del CcCat, y 2) Si los acuerdos adoptados eran contrarios a la ley y/o al título constitutivo de la Comunidad, y entendió que en el presente supuesto no se había acreditado el funcionamiento de la comunidad de propietarios como una propiedad horizontal compleja, sino que su funcionamiento desde su constitución se había regido por el título constitutivo donde se regula el sistema de cuotas, concluyendo que la pretensión de nulidad de la actora conllevaría la modificación del título constitutivo sin el concurso de las mayorías pertinentes, no siendo contrario a la ley ni al título constitutivo las normas especiales trasladadas a la comunidad de propietarios.

En consecuencia, la juzgadora acordó la desestimación de la demanda "sin perjuicio de la posibilidad de establecer una comunidad de propietarios compleja conforme a lo dispuesto y por las mayorías establecidas en el Libro 5º CCC".

Esta resolución fue, a su vez, parcialmente corregida mediante auto de 22 de septiembre de 2023, debido a un error material en el nombre de una procuradora.

La parte actora plantea recurso contra la decisión de la instancia, en el bien entendido de que la sentencia recurrida es la introducida mediante el auto de 24 de julio de 2023, que modificó la anterior por los errores evidentes que contenía.

II. - La parte apelante fundamentó el recurso en los argumentos que en forma resumida indicamos:

- Incongruencia omisiva al no haber sido tratada por la sentencia de instancia la alegación de la actora, efectuada en la ampliación de la demanda, de que la junta de 21 de octubre de 2020 fue convocada sin respetar el plazo de ocho días, pues, aunque se tratase de una junta extraordinaria, al no existir urgencia, debió respetarse el indicado término.

- La Comunidad demandada es una comunidad compleja de facto, como así resulta de la escritura de constitución (doc. 4 de la demanda) y de la fotografía aérea, tal y como después se regularía en el artículo 24 LPH y en los artículos 558-48 y siguientes del CcCat, de modo que los gastos se deben distribuir en relación con cada edificio en la forma que resulta del título.

TERCERO.- Título constitutivo de la Comunidad de Propietarios. Régimen jurídico aplicable a la Comunidad

I.- Se ha aportado por la Comunidad demandada certificación del Registro de la Propiedadde Sant Cugat del Vallès emitida el día 22 de diciembre de 2016, en la que figura una primera declaración de división en propiedad horizontal referida al local parkingubicado en la planta NUM002, con el siguiente sistema de cuotas: General:trece enteros treinta y ocho millones cuatrocientos setenta mil setenta cienmillonésimos por ciento; Particular edificio número NUM000: quince enteros setecientos veintitrés mil trescientos sesenta y nueve diezmillonésimos por ciento; procediéndose a continuación al reparto de las cuotas particulares de cada plaza de aparcamiento.

En relación con el parking expresado, figura en la certificación registral una modificación de la que resulta el siguiente reparto de cuotas: General,nueve enteros tres mil setenta y ocho millones ciento ochenta mil doscientos diezmillonésimos por ciento; Particular edificio NUM000, diez enteros cinco mil setecientos cuarenta y nueve millones trescientos ochenta y siete mil novecientos setenta y siete diezmillonésimos por ciento. Este departamento se destina a aparcamiento con capacidad para 32 vehículos (inscripción de fecha 14 de febrero de 1998).

Como inscripción 4ª, efectuada en virtud de escritura de 2 de febrero de 1996, la finca se describe como "Conjunto Inmobiliario" compuesto por dos cuerpos de edificación paralelos y alineados en las DIRECCION001 y DIRECCION000.

El primer edificio -o edificio número NUM000- está integrado por una planta NUM002- NUM001, destinada a aparcamiento, NUM002- NUM000, planta NUM003, planta NUM000, planta NUM001 y planta NUM004; además, tiene una pequeña planta superior (desván), que constituye un conjunto destinado a viviendas.

El segundo edificio - o edificio número NUM001 - se compone solo de planta NUM002 y planta NUM003.

El conjunto consta de veinte viviendas, dieciocho estudios-taller y treinta y dos plazas de aparcamientoy cada uno de estos departamentos tiene asignada una cuota general y otra referida al concreto edificio al que pertenece, es decir, al edificio NUM000 o al edificio NUM001.

Consta en la certificación registral la constitución de la obra en régimen de propiedad horizontal, y la solicitud de inscripción de los treinta y nueve departamentos que la integran como fincas independientes.

Con posterioridad se efectuó una nueva inscripción (5ª) modificativa,efectuada con fecha 14 de febrero de 1998, en la que se declara la obra nuevay se modifica la descripción de todos y cada uno de los departamentos que la integran, estableciéndose un determinado "Régimen de Comunidad",en virtud del cual, el conjunto inmobiliario constituido por los dos edificios declarados se regirá por la Ley de Propiedad Horizontal y los gastos de mantenimiento del conjunto residencial se satisfarán por los departamentos que lo integran en la proporción que se indica a continuación:

A) Gastos de mantenimiento, de impuestos y cualquier otro gasto referido al jardín, piscina, antenas colectivas y sala comunitaria afectarán a todas las unidades construidas, excepto al parking, asignando una participación concreta a cada unidad.

B) Gastos de mantenimiento, impuestos y cualquier otro gasto referido a la escalera de la DIRECCION003, asignando una participación concreta a cada departamento.

C) Gastos de mantenimiento, impuestos y cualquier otro gasto referido a la escalera de la DIRECCION004, señalando una cuota de participación a cada departamento.

D) Gastos de mantenimiento, impuestos y cualquier otro gasto referido al ascensor de la DIRECCION003, con indicación de los departamentos a los que afecta y de la proporción correspondiente a cada uno de ellos.

E) Gastos de mantenimiento, impuestos y cualquier otro gasto referido al ascensor de la DIRECCION004, con indicación de los departamentos a los que afecta.

F) Gastos de mantenimiento, impuestos y cualquier otro gasto asignado a la unidad número uno quedan distribuidos entre las 32 plazas de aparcamiento, en la proporción que se asigna a continuación a cada una de ellas.

Interesa destacar que, dado que la indicada modificación del régimen de propiedad horizontal era anterior a la Ley 8/1999, de 6 de abril, todavía no se había incorporado al texto legal el artículo 24 que introdujo el régimen específico de los complejos inmobiliarios privados, con la obligación de que las comunidades de propietarios adaptaran sus estatutos a lo dispuesto en la indicada Ley 8/1999.

Por tanto, la voluntad del régimen constitutivo fue entender que la obra nueva que se declaraba integraba un complejo inmobiliario privado, siendo preciso para ello que reuniera los siguientes requisitos:

a) Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales.

b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible de otros elementos inmobiliarios, vial, instalaciones o servicios.

El texto legal permite que tales complejos se constituyan: a) en una sola comunidad de propietarios o b) en una agrupación de comunidades de propietarios ( art. 24. 1 LPH) , de modo que la idea de complejo inmobiliario no determina necesariamente la existencia de varias subcomunidades, pues puede funcionar igualmente como una sola comunidad de propietarios, como así resulta del artículo 24-2 LPH que para estos supuestos se remite al régimen general del artículo 5 de la propia LPH.

Esto es precisamente lo ocurrido en el caso de autos, como resulta de los hechos que analizamos a continuación.

II.- De la documentación aportada resulta acreditado que, si bien la obra nueva se hallaba concluida en el año 1997 y que, a renglón seguido, se había otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal, la Comunidad de Propietarios no se constituyó formalmente hasta el acta de 13 de diciembre de 2016 (doc. 5 de la contestación), con el nombramiento de presidente y de secretario administrador.

Sin embargo, este hecho no es obstáculo para la aplicación desde el principio, es decir, antes de la constitución formal de la comunidad, del régimen propio de la propiedad horizontal que procede ministerio legisy por disposición del título constitutivo, por lo que debe rechazarse la argumentación de la demandada de que al no estar constituida la comunidad no podía existir ningún acuerdo anterior a su efectiva constitución, pues ello no es así, sino que bien al contrario, todos los acuerdos adoptados han de entenderse que lo fueron en el marco del régimen de la propiedad horizontal y han de ser incorporados a la misma de igual modo que los adoptados con posterioridad a su constitución formal.

III.- La cuestión a resolver es si el régimen aplicable a la Comunidad de autos ha de ser el propio de la propiedad horizontal compleja que regulan los artículos 553-48 y siguientes del CcCat y anteriormente el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, o bien el de la Comunidad horizontal simple, en el bien entendido de que en cualquier caso será de aplicación el régimen propio del derecho catalán introducido tras la publicación de la Llei 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Codi civil de Catalunya, relativo a los derechos reales, cuya Disposición Transitoria sexta establece que las disposiciones de esta Ley se aplican con preferencia a las normas de comunidad y a los estatutos aunque estuvieran inscritos, sin que fuera necesaria ninguna adaptación específica.

Acerca de la aplicación de la LPH a comunidades de propietarios no constituidas formalmente, es de interés el contenido de la STS 489/2021, de 6 de julio de 2021, pues ya hemos visto que, en la fecha de la declaración de la obra nueva y de la constitución del régimen de propiedad horizontal, la norma vigente era la LPH.

Por tanto, habrá que estar a la regulación contenida en el libro sexto del CcCat para determinar si la Comunidad de autos es o no una comunidad compleja y para ello, con carácter previo, será preciso estudiar los diversos acuerdos adoptados por la Comunidad de Propietarios para ver si se han cumplido o no los requisitos formales establecidos en el artículo 553-50 CcCat para la constitución de la propiedad horizontal compleja y la incidencia en el reparto de cuotas que puedan tener los sucesivos acuerdos sobre distribución de los gastos comunitarios.

CUARTO.- Análisis de los diversos acuerdos adoptados por la Comunidad de Propietarios

I.- En la Junta del 20 de marzo de 2017figuraba en primer lugar del orden del día la aprobación de las cuotas referidas a gastos ordinarios. No obstante, la redacción del acta no es clara porque se limita a indicar que se han aplicado los coeficientes aprobados y con los que se había estado trabajando desde siempre, pero no señala cuáles son exactamente, aunque, en todo caso, se refiere únicamente a cuotas ordinarias, y el problema que se suscitó después hacía referencia a las cuotas de derramas extraordinarias. (doc. 14 de la demanda).

En la Junta de 20 de marzo de 2018figuraba como punto 7 del orden del día el "Presupuesto de reparación de la vivienda de los bajos NUM004 de la escalera DIRECCION004. Medidas a tomar" (doc. 6 de la demanda y 7 de la contestación) y en el acuerdo adoptado se hizo constar lo siguiente:

"En relació a aquesta qüestió el Sr. Manuel informa que havent estudiat les normes comunitàries inscrites al Registre de la Propietat, no ha trobat cap norma que determini que les despeses extraordinàries de elements comuns hagin de ser sufragades de forma individual ja sigui pel propietari afectat ja sigui per l'escala on s'ubica. Si que es cert que existeix una norma on s'especifica que les despeses ordinàries de manteniment es repartirant per escales o subcomunitats, però tota vegada que a l'àmbit de la propietat horitzontal les normes exoneratives s'han d'interpretar de forma restrictiva, doncs ha de preval el principi de que hom contribueix al manteniment de la finca d'acord amb el seu coeficient".

Después del consiguiente debate, y tras señalar el Sr. Manuel que las actuaciones pasadas no condicionaban las futuras, pues prevalecía lo inscrito en el Registro de la Propiedad, consideró conveniente que los defectos sobre elementos comunes se trataran de forma unitaria, pues a veces podía resultar complicado individualizar la causa de una patología, a lo que los propietarios expresaron su acuerdo y decidieron aplicar este criterio en adelante, por lo que se aprobó el presupuesto de reparación para poner fin a la entrada de agua en la vivienda por unanimidad.

No obstante, tras este acuerdo, prosiguió la polémica, según se desprende de los correos cruzados remitidos por los ahora impugnantes, por entender que los departamentos destinados a estudios no estaban obligados a asumir los gastos extraordinarios correspondientes a las viviendas (doc. 15 de la demanda).

II.- Con el escrito de contestación se adjunta certificación del administrador del que resulta que, desde su constitución, la comunidad mantiene el siguiente reparto de gastos:

- Coeficiente General

- Coeficiente Jardín.

- Coeficiente parking

- Coeficiente Escalera DIRECCION003

- Coeficiente Escalera DIRECCION004

- Coeficiente ascensor Escalera DIRECCION003

- Coeficiente ascensor Escalera DIRECCION004

- Coeficiente Administración

Añadiendo que el coeficiente ascensor se reparte por partes iguales entre los propietarios de las viviendas (estén situadas en el edificio NUM000 o NUM001) y por partes iguales entre los propietarios de las plazas de aparcamiento, así como que "desde que está constituida todos los gastos relativos a la reparación por defectos constructivos se han abonado de acuerdo con el coeficiente general que incluye todas las entidades"(doc. 9 de la contestación).

QUINTO.- Acuerdos impugnados: Juntas de 19 de junio de 2019, de 25 de febrero de 2020 y de 21 de octubre de 2020

I.- Se impugna por los actores el acuerdo número 3 y 7 del acta de la Junta de 19 de junio de 2019(doc. 1 de la demanda) que se expresan en los siguientes términos:

- Acuerdo número 3titulado "Régimen de la Comunidad para los gastos de mantenimiento y otros", resultando del acta que tomó la palabra el Sr. Sebastián por no estar de acuerdo con el reparto de gastos extraordinarios, argumentando que en la comunidad hay dos edificios y si hay un gasto de estructura debe ir a cargo del edificio afectado y no de toda la comunidad. Ante ello, consta que la administradora informó que en la reunión extraordinaria de 20 de marzo de 2017 se aprobó el reparto de gastos y que la comunidad se ha regido por este reparto, sometiéndose a votación y resultando 11 votos a favor de seguir con el reparto tanto de gastos ordinarios como extraordinarios, frente a 2 votos en contra, por lo que se concluye que se sigue con el reparto de gastos aprobados en junta de 30 de marzo de 2017.

- Acuerdo número 7titulado "Mejoras en la finca". Se informa por la administradora sobre la realización de actuaciones extraordinarias por un valor de 5.319,43 euros, que se reparten mediante dos derramas del 50% cada una.

II.- Se impugna por los actores el Acuerdo número 4de la Junta de 25 de febrero de 2020en el que se acuerda por unanimidad la realización de obras consistentes en sellar los cantos de forjado del techo de los bajos NUM004 y la eliminación de parte de la jardinera que linda con la calle en la zona de la piscina para poder impermeabilizar la zona inferior (doc. 2 de la demanda). No obstante, y a pesar de estar conformes con la ejecución de las obras, los Sres. Sebastián, Adrian y Herminio se opusieron a que las viviendas de la DIRECCION001 participaran de este gasto, por considerar que debían sufragarlo los propietarios del edificio NUM000.

III.- En el escrito de ampliación de la demanda se impugnó el acuerdo adoptado en la Junta Extraordinaria de 21 de octubre de 2020por haber sido convocada sin respetar los plazos legales y por reiterar la distribución de cuotas en la misma forma recogida en las otras dos juntas que han sido asimismo objeto de impugnación.

SEXTO.- Nulidad de los acuerdos

I.- De lo explicado, resulta que la Comunidad de propietarios demandada fue definida desde su origen en su título constitutivo como un "conjunto inmobiliario" formado por los dos edificios declarados, en el que se hizo un reparto especial de cuotas, distinguiendo un total de cinco grupos diferentes, descritos como A), B), C), D) E) y F), en la forma que anteriormente hemos señalado y que reconoce el administrador en la certificación aportada, a la que también nos hemos referido.

Por tanto, la participación en los gastos debe hacerse de acuerdo con el sistema de cuotas que figura en el título constitutivo, y ello se aplica tanto a las cuotas ordinarias como a las extraordinarias, pues la razón de ser de esta distribución es la misma en ambos casos.

A ello no es óbice que la Comunidad de propietarios no esté formalmente constituida como una propiedad horizontal compleja que precisa de una constitución expresa y en la que funcionan a la vez diversos órganos de gobierno, lo cual aquí nunca se ha dado, por lo que no se han cumplido las exigencias del artículo 553-50 CCCat.

Sin embargo, insistimos en que esta falta de constitución de la comunidad horizontal compleja no significa que pueda establecerse un sistema para las derramas extraordinarias distinto del que resulta del título constitutivo, por el mero hecho de que este no haga referencia expresa a dicho tipo de derramas.

En este sentido, es de interés la STSJC 50/2023 de 31 de julio de 2023 que se expresa en los siguientes términos:

"Pero, tratándose de una comunidad de propietarios que sí se hubiera constituido formalmente en régimen de propiedad horizontal simple sobre un edificio que, sin embargo, dispusiese de la configuración propia de un inmueble o conjunto inmobiliario susceptible de funcionar como una propiedad horizontal compleja - art. 553- 48 CCCat -,la modificación de régimen -de simple a compleja- junto con la asignación de las cuotas particulares que correspondan a los diferentes elementos privativos de las diversas subcomunidades y de la cuota general correspondiente al conjunto inmobiliario - art. 553- 49 CCCat -,dejando a salvo las complejas y frágiles situaciones de facto regidas por una verdadera unanimidad y conformidad de todos los propietarios afectados, mantenida en el tiempo para todos y cada uno de los acuerdos que se adopten por ellos, susceptible de ser quebrada por la oposición sobrevenida de un propietario que pretenda acogerse al título de constitución inscrito, exigirá el cumplimiento de los requisitos previstos en los arts. 553- 50 CCCat y demás concordantes y la adopción de los acuerdos adoptados conforme a lo previsto en el art. 553-26.1 f) CCCat ". (El subrayado es nuestro).

II.- Conviene recordar que conforme al artículo 553-3 CcCat las cuotas se determinan por acuerdo unánime de los propietarios o, si este no es posible, por la autoridad judicial si las leyes o los estatutos no establecen otra cosa, por lo que es claro que cualquier modificación del sistema de cuotas establecido en el título constitutivo precisa del acuerdo unánime de todos los propietarios, salvo que los propios estatutos hubieran hecho otra previsión.

Ahora bien, esta exigencia legal ha de ser compatible con la posibilidad de modificar el reparto de gastos a que se infiere del artículo 553-3-1 c) CcCat que, al definir el contenido y fines de la cuota de participación, señala que esta cuota, entre otras funciones, "Estableix la distribució de les despeses i el repartiment dels ingressos, llevat de pacte en contra".

Por consiguiente, si el precepto prevé la posibilidad de pactar una reparto distinto de los gastos que el que resulte del sistema de las cuotas de participación, es porque uno y otro pueden no ser coincidentes en determinados casos, es decir, que aun existiendo un sistema de participación por coeficientes, la Comunidad puede pactar un sistema diferente para el reparto de algunos concretos gastos, y si ello es así habrá que determinar cuál será el sistema de mayorías que se deba seguir para la correcta adopción de un acuerdo de esta naturaleza.

La determinación de las mayorías que son precisas según la naturaleza del acuerdo de que se trate se establece actualmente en el artículo 553.26 del Codi civil de Catalunya, por lo que de acuerdo con el mencionado precepto y como quiera que se trata de modificar las cuotas de participación, sería preciso también el voto favorable de todos los propietarios (art. 553.26.1 a).

III.- En consecuencia, los acuerdos impugnados, en la medida en que alteran el régimen del título constitutivo, precisaban del acuerdo unánime de todos los propietarios, de modo que, al no haberse respetado esta regla, los acuerdos son nulos de pleno derecho y así debe ser declarado.

No es obstáculo a esta declaración el hecho de que este sistema de reparto de las cuotas extraordinarias se hubiese aplicado en otras situaciones anteriores, como la contemplada en el punto 7 de la junta 20 de marzo de 2018, porque como acertadamente explicó el Sr. Manuel, que intervino en la junta como asesor de la administradora, "la forma d'actuar en el passat no condiciona les actuacions futures",máxime si se tiene en cuenta que la modificación del sistema de reparto precisa del acuerdo unánime, por lo que no sería válido un acuerdo en sentido diferente y nunca podría ser calificado de acto propio su aplicación puntual.

SÉPTIMO.- Conclusión

Las consideraciones expuestas determinan la estimación del recurso y con revocación de la sentencia de instancia acordar la estimación de la demanda, declarando la nulidad de los acuerdos 3 y 7 adoptados en la junta de propietarios de 19 de junio de 2019, del acuerdo 4 de la junta de propietarios de 25 de febrero de 2020 y del acuerdo adoptado en la junta de 21 de octubre de 2020, debiendo regirse la comunidad por las cuotas de participación fijadas en la escritura de constitución del régimen de propiedad horizontal que figura en la inscripción 5ª modificativa efectuada el 14.002.1998, tanto respecto a gastos ordinarios como a gastos extraordinarios, restituyéndose lo pagado a los propietarios del edificio NUM001.

OCTAVO.- Costas

La estimación de la demanda conlleva que se impongan a la parte demandada las costas de la instancia ( art. 394 LEC), señalando que en el reparto de las derramas correspondientes deberán ser excluidos los propietarios impugnantes.

La estimación del recurso determina que no se haga expresa condena en las costas de esta alzada ( art. 398 LEC) .

PRIMERO.- Planteamiento del litigio

I.- La representación procesal de don Sebastián, don Herminio y don Adrian planteó demanda contra la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 y DIRECCION001 de Sant Cugat del Vallès, de impugnaciónde los siguientes acuerdos comunitarios:

- Acuerdos números 3 y 7 de la Junta de propietarios que tuvo lugar el día 19 de junio de 2019.

- Acuerdo número 4 de la Junta de propietarios celebrada el día 25 de febrero de 2020.

Los demandantes fundamentan esta impugnación en la consideración de que los acuerdos referidos son contrarios a la Ley y al título de constitución, porque establecen la contribución a los gastos de todos los propietarios del conjunto inmobiliario, en lugar de imponerla a cargo exclusivamente de los propietarios de los departamentos de la subcomunidad a la que pertenece de manera exclusiva el elemento cuya reparación motiva los gastos.

Considera la actora que la comunidad demandada es una propiedad horizontal compleja, aportando como documento 4 copia parcial de la escritura de 28 de julio de 1997, en cuya estipulación tercera se recoge el régimen de comunidad, subsanando el título de constitución de la propiedad horizontal, y que contempla un conjunto residencial dividido en dos edificios, que ha de entenderse regulado por lo establecido en el artículo 553-48.2 y artículo 553-49 CcCat, de modo que hay una cuota general y otra especial para determinados gastos, que se vino aplicando hasta la junta celebrada en marzo de 2018 y desde entonces, los Sres. Sebastián y Adrian vienen expresando su disconformidad, sin que el hecho de que aquel acuerdo no se impugnase sea obstáculo para la impugnación ahora de los acuerdos de las juntas de 19 de junio de 2020 y de 25 de febrero de 2020.

Refieren asimismo que en la junta del día 30 de marzo de 2017 no se adoptó un acuerdo específico sobre contribución a los gastos, sino que se hizo una mera remisión a los coeficientes de la escritura; en cualquier caso, lo procedente sería volver al sistema previsto en la Ley o en el título constitutivo, aunque se hubiera seguido un sistema diferente durante algún tiempo.

En atención a lo expuesto, los impugnantes solicitaron:

- La anulación de los acuerdos números 3 y 7 de la junta de propietarios del día 19 de junio de 2019, declarando que la contribución a los gastos por razón de elementos comunes que pertenezcan exclusivamente a uno de los elementos comunes de la comunidad sea exclusivamente a cargo de los copropietarios de ese edificio, de acuerdo a su cuota particular, debiendo la Comunidad demandada estar y pasar por ese pronunciamiento y consiguientemente a rectificar la contribución al pago de los gastos comunes acordada en el acuerdo 7 de manera que contribuyan únicamente los propietarios del edificio número NUM000, restituyéndose lo pagado por los propietarios del edificio NUM001.

- La anulación del acuerdo número 4 adoptado por la junta de propietarios el 25 de febrero de 2020, declarando que la contribución a los gastos de la reparación de los daños que afectan al muro perimetral del edificio número NUM000 corresponde exclusivamente a los propietarios de este edificio, de acuerdo a su cuota particular, condenado a la Comunidad a estar y pasar por este pronunciamiento y a rectificar la contribución al pago de los gastos comunes acordada de manera que contribuyan únicamente los propietarios del edificio número NUM000, restituyéndose lo pagado a los propietarios del edificio NUM001.

En un escrito ulterior, la parte actora solicitó la ampliación de la demandapara impugnar también el acuerdo adoptado en la Junta del 21 de octubre de 2020,consistente en aprobar una derrama, repartiéndola por coeficientes, de la misma forma en que se repartieron los acuerdos impugnados en la demanda originaria, que la actora considera igualmente contrario a la ley y a los estatutos.

La parte actora denuncia asimismo que, en la convocatoria a la expresada junta de 21 de octubre de 2020, no se respetó el plazo legal de ocho días ( art. 553-21.2 CcCat).

II.- La Comunidad demandada se opuso a la demanda con los argumentos que en síntesis señalamos:

- La Cooperativa que promovió el edificio otorgó una primera escritura el 21 de diciembre de 1995 y otra el 28 de julio de 1997 que modificaba la anterior y aprobaba normas especiales sobre el sistema de reparto de gastos (doc. 1), iniciándose a continuación la transmisión de las fincas, pero sin que se llegara a constituir la comunidad hasta el año 2016 (doc. 2 al 5), por lo que no pudo existir ningún acuerdo anterior puesto que la Comunidad no estaba constituida.

- Durante veintidós años, el edificio se administraba en el seno de la misma cooperativa promotora que se disolvió en fecha 22 de noviembre de 2016 (doc. 6), formando parte del Consejo Rector de la Cooperativa los ahora impugnantes Sres. Sebastián y Adrian.

- Inexistencia de acuerdo comunitario de constitución de la comunidad horizontal compleja.

- En la Junta de 20 de marzo de 2018 se trató el sistema de reparto de gastos para sufragar la reparación de defectos constructivos (originarios o sobrevenidos) que fueron reparados por los propietarios de acuerdo con su coeficiente de participación, considerando que el sistema de reparto establecido en el título se limita a los gastos de mantenimiento. Dicho acuerdo fue aprobado por unanimidad (punto 7 del doc. 7).

- En la Junta de 19 de junio de 2019, se volvió a tratar el tema y se ratificó el acuerdo anterior, el cual fue aprobado por 33 de 36 propietarios, que representaban el 93,12576% de las cuotas.

- Al no estar constituida la comunidad horizontal compleja hay que estar al sistema establecido en el artículo 553-45 CcCat, pero, en cualquier caso, aunque se admitiera la modificación del sistema de reparto, la Comunidad estaba legitimada para hacerlo, al amparo de la autonomía de la voluntad, y hay que estar a lo aprobado en la Junta de 20 de marzo de 2018, 19 de junio de 2019, 21 de octubre de 2020, sin que se precise la unanimidad, y habiéndose obtenido los 4/5.

- Los gastos del administrador se abonan a partes iguales, sin que este acuerdo haya sido impugnado.

- La realidad física del edificio sustenta el acuerdo adoptado por la Comunidad, aportándose un informe técnico (doc. 8).

- La Comunidad puede acordar un reparto de gastos distinto del legal o del estatutario, sin afectar a terceros, hasta que se inscriba en el Registro de la Propiedad.

- En relación a la ampliación de la demanda, la Junta de 21 de octubre de 2020 era de carácter extraordinario, por lo que no estaba sujeta al plazo general de las juntas ordinarias, además el Sr. Herminio no estaba al corriente de pago, por lo que no podía impugnar el acuerdo, reiterando los argumentos expuestos en los demás extremos.

SEGUNDO.- Sentencia de instancia. Recurso de apelación

I.- La sentencia de instancia dictada en fecha 15 de mayo de 2023 contenía una serie de argumentos y una parte dispositiva que no guardaban relación con el caso enjuiciado, por lo que el juzgado dictó auto en fecha 24 de julio de 2023, en el que rectificó el error padecido, quedando la resolución anterior sustituida por la publicada íntegramente mediante el referido auto.

La juzgadora puso de manifiesto que los hechos controvertidos eran: 1) Si la Comunidad de propietarios constituye una propiedad horizontal compleja regulada en los artículos 553-48 a 553-51 del CcCat, y 2) Si los acuerdos adoptados eran contrarios a la ley y/o al título constitutivo de la Comunidad, y entendió que en el presente supuesto no se había acreditado el funcionamiento de la comunidad de propietarios como una propiedad horizontal compleja, sino que su funcionamiento desde su constitución se había regido por el título constitutivo donde se regula el sistema de cuotas, concluyendo que la pretensión de nulidad de la actora conllevaría la modificación del título constitutivo sin el concurso de las mayorías pertinentes, no siendo contrario a la ley ni al título constitutivo las normas especiales trasladadas a la comunidad de propietarios.

En consecuencia, la juzgadora acordó la desestimación de la demanda "sin perjuicio de la posibilidad de establecer una comunidad de propietarios compleja conforme a lo dispuesto y por las mayorías establecidas en el Libro 5º CCC".

Esta resolución fue, a su vez, parcialmente corregida mediante auto de 22 de septiembre de 2023, debido a un error material en el nombre de una procuradora.

La parte actora plantea recurso contra la decisión de la instancia, en el bien entendido de que la sentencia recurrida es la introducida mediante el auto de 24 de julio de 2023, que modificó la anterior por los errores evidentes que contenía.

II. - La parte apelante fundamentó el recurso en los argumentos que en forma resumida indicamos:

- Incongruencia omisiva al no haber sido tratada por la sentencia de instancia la alegación de la actora, efectuada en la ampliación de la demanda, de que la junta de 21 de octubre de 2020 fue convocada sin respetar el plazo de ocho días, pues, aunque se tratase de una junta extraordinaria, al no existir urgencia, debió respetarse el indicado término.

- La Comunidad demandada es una comunidad compleja de facto, como así resulta de la escritura de constitución (doc. 4 de la demanda) y de la fotografía aérea, tal y como después se regularía en el artículo 24 LPH y en los artículos 558-48 y siguientes del CcCat, de modo que los gastos se deben distribuir en relación con cada edificio en la forma que resulta del título.

TERCERO.- Título constitutivo de la Comunidad de Propietarios. Régimen jurídico aplicable a la Comunidad

I.- Se ha aportado por la Comunidad demandada certificación del Registro de la Propiedadde Sant Cugat del Vallès emitida el día 22 de diciembre de 2016, en la que figura una primera declaración de división en propiedad horizontal referida al local parkingubicado en la planta NUM002, con el siguiente sistema de cuotas: General:trece enteros treinta y ocho millones cuatrocientos setenta mil setenta cienmillonésimos por ciento; Particular edificio número NUM000: quince enteros setecientos veintitrés mil trescientos sesenta y nueve diezmillonésimos por ciento; procediéndose a continuación al reparto de las cuotas particulares de cada plaza de aparcamiento.

En relación con el parking expresado, figura en la certificación registral una modificación de la que resulta el siguiente reparto de cuotas: General,nueve enteros tres mil setenta y ocho millones ciento ochenta mil doscientos diezmillonésimos por ciento; Particular edificio NUM000, diez enteros cinco mil setecientos cuarenta y nueve millones trescientos ochenta y siete mil novecientos setenta y siete diezmillonésimos por ciento. Este departamento se destina a aparcamiento con capacidad para 32 vehículos (inscripción de fecha 14 de febrero de 1998).

Como inscripción 4ª, efectuada en virtud de escritura de 2 de febrero de 1996, la finca se describe como "Conjunto Inmobiliario" compuesto por dos cuerpos de edificación paralelos y alineados en las DIRECCION001 y DIRECCION000.

El primer edificio -o edificio número NUM000- está integrado por una planta NUM002- NUM001, destinada a aparcamiento, NUM002- NUM000, planta NUM003, planta NUM000, planta NUM001 y planta NUM004; además, tiene una pequeña planta superior (desván), que constituye un conjunto destinado a viviendas.

El segundo edificio - o edificio número NUM001 - se compone solo de planta NUM002 y planta NUM003.

El conjunto consta de veinte viviendas, dieciocho estudios-taller y treinta y dos plazas de aparcamientoy cada uno de estos departamentos tiene asignada una cuota general y otra referida al concreto edificio al que pertenece, es decir, al edificio NUM000 o al edificio NUM001.

Consta en la certificación registral la constitución de la obra en régimen de propiedad horizontal, y la solicitud de inscripción de los treinta y nueve departamentos que la integran como fincas independientes.

Con posterioridad se efectuó una nueva inscripción (5ª) modificativa,efectuada con fecha 14 de febrero de 1998, en la que se declara la obra nuevay se modifica la descripción de todos y cada uno de los departamentos que la integran, estableciéndose un determinado "Régimen de Comunidad",en virtud del cual, el conjunto inmobiliario constituido por los dos edificios declarados se regirá por la Ley de Propiedad Horizontal y los gastos de mantenimiento del conjunto residencial se satisfarán por los departamentos que lo integran en la proporción que se indica a continuación:

A) Gastos de mantenimiento, de impuestos y cualquier otro gasto referido al jardín, piscina, antenas colectivas y sala comunitaria afectarán a todas las unidades construidas, excepto al parking, asignando una participación concreta a cada unidad.

B) Gastos de mantenimiento, impuestos y cualquier otro gasto referido a la escalera de la DIRECCION003, asignando una participación concreta a cada departamento.

C) Gastos de mantenimiento, impuestos y cualquier otro gasto referido a la escalera de la DIRECCION004, señalando una cuota de participación a cada departamento.

D) Gastos de mantenimiento, impuestos y cualquier otro gasto referido al ascensor de la DIRECCION003, con indicación de los departamentos a los que afecta y de la proporción correspondiente a cada uno de ellos.

E) Gastos de mantenimiento, impuestos y cualquier otro gasto referido al ascensor de la DIRECCION004, con indicación de los departamentos a los que afecta.

F) Gastos de mantenimiento, impuestos y cualquier otro gasto asignado a la unidad número uno quedan distribuidos entre las 32 plazas de aparcamiento, en la proporción que se asigna a continuación a cada una de ellas.

Interesa destacar que, dado que la indicada modificación del régimen de propiedad horizontal era anterior a la Ley 8/1999, de 6 de abril, todavía no se había incorporado al texto legal el artículo 24 que introdujo el régimen específico de los complejos inmobiliarios privados, con la obligación de que las comunidades de propietarios adaptaran sus estatutos a lo dispuesto en la indicada Ley 8/1999.

Por tanto, la voluntad del régimen constitutivo fue entender que la obra nueva que se declaraba integraba un complejo inmobiliario privado, siendo preciso para ello que reuniera los siguientes requisitos:

a) Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales.

b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible de otros elementos inmobiliarios, vial, instalaciones o servicios.

El texto legal permite que tales complejos se constituyan: a) en una sola comunidad de propietarios o b) en una agrupación de comunidades de propietarios ( art. 24. 1 LPH) , de modo que la idea de complejo inmobiliario no determina necesariamente la existencia de varias subcomunidades, pues puede funcionar igualmente como una sola comunidad de propietarios, como así resulta del artículo 24-2 LPH que para estos supuestos se remite al régimen general del artículo 5 de la propia LPH.

Esto es precisamente lo ocurrido en el caso de autos, como resulta de los hechos que analizamos a continuación.

II.- De la documentación aportada resulta acreditado que, si bien la obra nueva se hallaba concluida en el año 1997 y que, a renglón seguido, se había otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal, la Comunidad de Propietarios no se constituyó formalmente hasta el acta de 13 de diciembre de 2016 (doc. 5 de la contestación), con el nombramiento de presidente y de secretario administrador.

Sin embargo, este hecho no es obstáculo para la aplicación desde el principio, es decir, antes de la constitución formal de la comunidad, del régimen propio de la propiedad horizontal que procede ministerio legisy por disposición del título constitutivo, por lo que debe rechazarse la argumentación de la demandada de que al no estar constituida la comunidad no podía existir ningún acuerdo anterior a su efectiva constitución, pues ello no es así, sino que bien al contrario, todos los acuerdos adoptados han de entenderse que lo fueron en el marco del régimen de la propiedad horizontal y han de ser incorporados a la misma de igual modo que los adoptados con posterioridad a su constitución formal.

III.- La cuestión a resolver es si el régimen aplicable a la Comunidad de autos ha de ser el propio de la propiedad horizontal compleja que regulan los artículos 553-48 y siguientes del CcCat y anteriormente el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, o bien el de la Comunidad horizontal simple, en el bien entendido de que en cualquier caso será de aplicación el régimen propio del derecho catalán introducido tras la publicación de la Llei 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Codi civil de Catalunya, relativo a los derechos reales, cuya Disposición Transitoria sexta establece que las disposiciones de esta Ley se aplican con preferencia a las normas de comunidad y a los estatutos aunque estuvieran inscritos, sin que fuera necesaria ninguna adaptación específica.

Acerca de la aplicación de la LPH a comunidades de propietarios no constituidas formalmente, es de interés el contenido de la STS 489/2021, de 6 de julio de 2021, pues ya hemos visto que, en la fecha de la declaración de la obra nueva y de la constitución del régimen de propiedad horizontal, la norma vigente era la LPH.

Por tanto, habrá que estar a la regulación contenida en el libro sexto del CcCat para determinar si la Comunidad de autos es o no una comunidad compleja y para ello, con carácter previo, será preciso estudiar los diversos acuerdos adoptados por la Comunidad de Propietarios para ver si se han cumplido o no los requisitos formales establecidos en el artículo 553-50 CcCat para la constitución de la propiedad horizontal compleja y la incidencia en el reparto de cuotas que puedan tener los sucesivos acuerdos sobre distribución de los gastos comunitarios.

CUARTO.- Análisis de los diversos acuerdos adoptados por la Comunidad de Propietarios

I.- En la Junta del 20 de marzo de 2017figuraba en primer lugar del orden del día la aprobación de las cuotas referidas a gastos ordinarios. No obstante, la redacción del acta no es clara porque se limita a indicar que se han aplicado los coeficientes aprobados y con los que se había estado trabajando desde siempre, pero no señala cuáles son exactamente, aunque, en todo caso, se refiere únicamente a cuotas ordinarias, y el problema que se suscitó después hacía referencia a las cuotas de derramas extraordinarias. (doc. 14 de la demanda).

En la Junta de 20 de marzo de 2018figuraba como punto 7 del orden del día el "Presupuesto de reparación de la vivienda de los bajos NUM004 de la escalera DIRECCION004. Medidas a tomar" (doc. 6 de la demanda y 7 de la contestación) y en el acuerdo adoptado se hizo constar lo siguiente:

"En relació a aquesta qüestió el Sr. Manuel informa que havent estudiat les normes comunitàries inscrites al Registre de la Propietat, no ha trobat cap norma que determini que les despeses extraordinàries de elements comuns hagin de ser sufragades de forma individual ja sigui pel propietari afectat ja sigui per l'escala on s'ubica. Si que es cert que existeix una norma on s'especifica que les despeses ordinàries de manteniment es repartirant per escales o subcomunitats, però tota vegada que a l'àmbit de la propietat horitzontal les normes exoneratives s'han d'interpretar de forma restrictiva, doncs ha de preval el principi de que hom contribueix al manteniment de la finca d'acord amb el seu coeficient".

Después del consiguiente debate, y tras señalar el Sr. Manuel que las actuaciones pasadas no condicionaban las futuras, pues prevalecía lo inscrito en el Registro de la Propiedad, consideró conveniente que los defectos sobre elementos comunes se trataran de forma unitaria, pues a veces podía resultar complicado individualizar la causa de una patología, a lo que los propietarios expresaron su acuerdo y decidieron aplicar este criterio en adelante, por lo que se aprobó el presupuesto de reparación para poner fin a la entrada de agua en la vivienda por unanimidad.

No obstante, tras este acuerdo, prosiguió la polémica, según se desprende de los correos cruzados remitidos por los ahora impugnantes, por entender que los departamentos destinados a estudios no estaban obligados a asumir los gastos extraordinarios correspondientes a las viviendas (doc. 15 de la demanda).

II.- Con el escrito de contestación se adjunta certificación del administrador del que resulta que, desde su constitución, la comunidad mantiene el siguiente reparto de gastos:

- Coeficiente General

- Coeficiente Jardín.

- Coeficiente parking

- Coeficiente Escalera DIRECCION003

- Coeficiente Escalera DIRECCION004

- Coeficiente ascensor Escalera DIRECCION003

- Coeficiente ascensor Escalera DIRECCION004

- Coeficiente Administración

Añadiendo que el coeficiente ascensor se reparte por partes iguales entre los propietarios de las viviendas (estén situadas en el edificio NUM000 o NUM001) y por partes iguales entre los propietarios de las plazas de aparcamiento, así como que "desde que está constituida todos los gastos relativos a la reparación por defectos constructivos se han abonado de acuerdo con el coeficiente general que incluye todas las entidades"(doc. 9 de la contestación).

QUINTO.- Acuerdos impugnados: Juntas de 19 de junio de 2019, de 25 de febrero de 2020 y de 21 de octubre de 2020

I.- Se impugna por los actores el acuerdo número 3 y 7 del acta de la Junta de 19 de junio de 2019(doc. 1 de la demanda) que se expresan en los siguientes términos:

- Acuerdo número 3titulado "Régimen de la Comunidad para los gastos de mantenimiento y otros", resultando del acta que tomó la palabra el Sr. Sebastián por no estar de acuerdo con el reparto de gastos extraordinarios, argumentando que en la comunidad hay dos edificios y si hay un gasto de estructura debe ir a cargo del edificio afectado y no de toda la comunidad. Ante ello, consta que la administradora informó que en la reunión extraordinaria de 20 de marzo de 2017 se aprobó el reparto de gastos y que la comunidad se ha regido por este reparto, sometiéndose a votación y resultando 11 votos a favor de seguir con el reparto tanto de gastos ordinarios como extraordinarios, frente a 2 votos en contra, por lo que se concluye que se sigue con el reparto de gastos aprobados en junta de 30 de marzo de 2017.

- Acuerdo número 7titulado "Mejoras en la finca". Se informa por la administradora sobre la realización de actuaciones extraordinarias por un valor de 5.319,43 euros, que se reparten mediante dos derramas del 50% cada una.

II.- Se impugna por los actores el Acuerdo número 4de la Junta de 25 de febrero de 2020en el que se acuerda por unanimidad la realización de obras consistentes en sellar los cantos de forjado del techo de los bajos NUM004 y la eliminación de parte de la jardinera que linda con la calle en la zona de la piscina para poder impermeabilizar la zona inferior (doc. 2 de la demanda). No obstante, y a pesar de estar conformes con la ejecución de las obras, los Sres. Sebastián, Adrian y Herminio se opusieron a que las viviendas de la DIRECCION001 participaran de este gasto, por considerar que debían sufragarlo los propietarios del edificio NUM000.

III.- En el escrito de ampliación de la demanda se impugnó el acuerdo adoptado en la Junta Extraordinaria de 21 de octubre de 2020por haber sido convocada sin respetar los plazos legales y por reiterar la distribución de cuotas en la misma forma recogida en las otras dos juntas que han sido asimismo objeto de impugnación.

SEXTO.- Nulidad de los acuerdos

I.- De lo explicado, resulta que la Comunidad de propietarios demandada fue definida desde su origen en su título constitutivo como un "conjunto inmobiliario" formado por los dos edificios declarados, en el que se hizo un reparto especial de cuotas, distinguiendo un total de cinco grupos diferentes, descritos como A), B), C), D) E) y F), en la forma que anteriormente hemos señalado y que reconoce el administrador en la certificación aportada, a la que también nos hemos referido.

Por tanto, la participación en los gastos debe hacerse de acuerdo con el sistema de cuotas que figura en el título constitutivo, y ello se aplica tanto a las cuotas ordinarias como a las extraordinarias, pues la razón de ser de esta distribución es la misma en ambos casos.

A ello no es óbice que la Comunidad de propietarios no esté formalmente constituida como una propiedad horizontal compleja que precisa de una constitución expresa y en la que funcionan a la vez diversos órganos de gobierno, lo cual aquí nunca se ha dado, por lo que no se han cumplido las exigencias del artículo 553-50 CCCat.

Sin embargo, insistimos en que esta falta de constitución de la comunidad horizontal compleja no significa que pueda establecerse un sistema para las derramas extraordinarias distinto del que resulta del título constitutivo, por el mero hecho de que este no haga referencia expresa a dicho tipo de derramas.

En este sentido, es de interés la STSJC 50/2023 de 31 de julio de 2023 que se expresa en los siguientes términos:

"Pero, tratándose de una comunidad de propietarios que sí se hubiera constituido formalmente en régimen de propiedad horizontal simple sobre un edificio que, sin embargo, dispusiese de la configuración propia de un inmueble o conjunto inmobiliario susceptible de funcionar como una propiedad horizontal compleja - art. 553- 48 CCCat -,la modificación de régimen -de simple a compleja- junto con la asignación de las cuotas particulares que correspondan a los diferentes elementos privativos de las diversas subcomunidades y de la cuota general correspondiente al conjunto inmobiliario - art. 553- 49 CCCat -,dejando a salvo las complejas y frágiles situaciones de facto regidas por una verdadera unanimidad y conformidad de todos los propietarios afectados, mantenida en el tiempo para todos y cada uno de los acuerdos que se adopten por ellos, susceptible de ser quebrada por la oposición sobrevenida de un propietario que pretenda acogerse al título de constitución inscrito, exigirá el cumplimiento de los requisitos previstos en los arts. 553- 50 CCCat y demás concordantes y la adopción de los acuerdos adoptados conforme a lo previsto en el art. 553-26.1 f) CCCat ". (El subrayado es nuestro).

II.- Conviene recordar que conforme al artículo 553-3 CcCat las cuotas se determinan por acuerdo unánime de los propietarios o, si este no es posible, por la autoridad judicial si las leyes o los estatutos no establecen otra cosa, por lo que es claro que cualquier modificación del sistema de cuotas establecido en el título constitutivo precisa del acuerdo unánime de todos los propietarios, salvo que los propios estatutos hubieran hecho otra previsión.

Ahora bien, esta exigencia legal ha de ser compatible con la posibilidad de modificar el reparto de gastos a que se infiere del artículo 553-3-1 c) CcCat que, al definir el contenido y fines de la cuota de participación, señala que esta cuota, entre otras funciones, "Estableix la distribució de les despeses i el repartiment dels ingressos, llevat de pacte en contra".

Por consiguiente, si el precepto prevé la posibilidad de pactar una reparto distinto de los gastos que el que resulte del sistema de las cuotas de participación, es porque uno y otro pueden no ser coincidentes en determinados casos, es decir, que aun existiendo un sistema de participación por coeficientes, la Comunidad puede pactar un sistema diferente para el reparto de algunos concretos gastos, y si ello es así habrá que determinar cuál será el sistema de mayorías que se deba seguir para la correcta adopción de un acuerdo de esta naturaleza.

La determinación de las mayorías que son precisas según la naturaleza del acuerdo de que se trate se establece actualmente en el artículo 553.26 del Codi civil de Catalunya, por lo que de acuerdo con el mencionado precepto y como quiera que se trata de modificar las cuotas de participación, sería preciso también el voto favorable de todos los propietarios (art. 553.26.1 a).

III.- En consecuencia, los acuerdos impugnados, en la medida en que alteran el régimen del título constitutivo, precisaban del acuerdo unánime de todos los propietarios, de modo que, al no haberse respetado esta regla, los acuerdos son nulos de pleno derecho y así debe ser declarado.

No es obstáculo a esta declaración el hecho de que este sistema de reparto de las cuotas extraordinarias se hubiese aplicado en otras situaciones anteriores, como la contemplada en el punto 7 de la junta 20 de marzo de 2018, porque como acertadamente explicó el Sr. Manuel, que intervino en la junta como asesor de la administradora, "la forma d'actuar en el passat no condiciona les actuacions futures",máxime si se tiene en cuenta que la modificación del sistema de reparto precisa del acuerdo unánime, por lo que no sería válido un acuerdo en sentido diferente y nunca podría ser calificado de acto propio su aplicación puntual.

SÉPTIMO.- Conclusión

Las consideraciones expuestas determinan la estimación del recurso y con revocación de la sentencia de instancia acordar la estimación de la demanda, declarando la nulidad de los acuerdos 3 y 7 adoptados en la junta de propietarios de 19 de junio de 2019, del acuerdo 4 de la junta de propietarios de 25 de febrero de 2020 y del acuerdo adoptado en la junta de 21 de octubre de 2020, debiendo regirse la comunidad por las cuotas de participación fijadas en la escritura de constitución del régimen de propiedad horizontal que figura en la inscripción 5ª modificativa efectuada el 14.002.1998, tanto respecto a gastos ordinarios como a gastos extraordinarios, restituyéndose lo pagado a los propietarios del edificio NUM001.

OCTAVO.- Costas

La estimación de la demanda conlleva que se impongan a la parte demandada las costas de la instancia ( art. 394 LEC), señalando que en el reparto de las derramas correspondientes deberán ser excluidos los propietarios impugnantes.

La estimación del recurso determina que no se haga expresa condena en las costas de esta alzada ( art. 398 LEC) .