Sentencia Civil 853/2024 Audiencia Provincial Civil de Córdoba nº 1, Rec. 1451/2023 de 16 de septiembre del 2024

Se aceptan parcialmente los fundamentos jurídicos de la sentencia, y

PRIMERO:PLANTEAMIENTO.

La resolución recurrida desestima la demanda formulada por la parte actora, en la que se ejercitaba de modo principal una acción de cumplimiento contractual y, subsidiariamente, de resolución del contrato de compraventa suscrito en su día entre las partes, con indemnización de perjuicios.

Dª. Esther y D. Aquilino la recurren, aduciendo, en esencia, un doble motivo: a) infracción de las normas y garantías procesales, y b) error en la valoración de la prueba testifical y pericial.

SEGUNDO:INFRACCIÓN DE NORMAS PROCESALES.

La infracción se corresponde, según el apelante, con la incorrecta decisión de la Juzgadora de instancia respecto del escrito presentado por aquélla el 21 de febrero de 2022, en el que se aducían determinados hechos nuevos y se aportaban ciertos documentos.

Dicha decisión fue adoptada por la Juzgadora verbalmente en el acto de la vista, denegando la ampliación de hechos por considerarla extemporánea. El Letrado de la parte ahora apelante formuló en el acto protesta a efectos de recurso.

El motivo está abocado al fracaso.

En primer lugar, el art. 459 LEC exige un requisito para aducir en el recurso de apelación la existencia de una infracción procesal en la instancia: "el apelante deberá acreditar que denunció oportunamente la infracción, si hubiere tenido oportunidad procesal para ello".

En el presente caso, el apelante no cumplió entonces con lo previsto en el art. 459 LEC, pues se limitó a formular protesta frente a la decisión, cuando lo que tenía que haber hecho, si no estaba conforme, es recurrir verbalmente en reposición, sin perjuicio de la ulterior protesta en caso de desestimación del recurso. El art. 286.4 LEC dispone que la inadmisión de la alegación de hechos nuevos se realiza mediante providencia. En el presente caso, no dio tiempo a proveer el escrito antes del juicio, por lo que la Juzgadora de instancia no inadmitió verbalmente al inicio del acto del juicio (minuto 8:10). Esa decisión verbal no excluye el régimen del recurso correspondiente contra la decisión adoptada al amparo del art. 286.4 LEC, que no es otro que el recurso de reposición (verbal en este caso), según el art. 451.2 LEC.

En segundo lugar, y a pesar de la inadmisión formal de los hechos nuevos al inicio del acto del juicio, la sentencia los toma en consideración en su fundamento cuarto, que tiene el siguiente tenor literal: "En el acto de la vista, las mismas partes reconocieron que los demandados había llevado a cabo la rectificación registral del inmueble", que eran los hechos nuevos alegados en el escrito de 21 de febrero de 2022.

En tercer lugar, y por lo que se refiere a la documental acompañada al escrito de hechos nuevos, si la parte consideró que fue indebidamente inadmitida en el acto del juicio, tal infracción no constituye un motivo de recurso, sino que el medio para remediarla hubiera sido solicitar la admisión de la documental en segunda instancia ( art. 460.2.1 LEC) , aunque no puede olvidarse que la apelante no formuló recurso de reposición contra la inadmisión de la documental.

TERCERO:ACCIÓN EJERCITADA.

Las acciones ejercitadas por la apelante se apoyaban, desde el punto de vista fáctico, en distintas deficiencias en la vivienda comprada (básicamente humedades) acaecidas desde la entrega del inmueble, así como en la existencia de una indebida servidumbre de aguas sobre el predio vecino.

Antes de entrar en la valoración de la prueba cuestionada por el recurrente y extraer las oportunas consecuencias, es preciso determinar la naturaleza de las acciones ejercitadas.

Ya hemos indicado el sustrato fáctico en el que se apoyan: cuando los actores compraron la casa de los demandados está presentaba pequeñas deficiencias (desconchones y humedades poco relevantes), de forma que, cuando están reparando éstas, surgen otras mucho mayores, básicamente filtraciones de agua de la cubierta. Igualmente, descubren que hay canalizaciones de lluvia que recaen sobre la finca vecina.

Partiendo de estos hechos, ejercitan dos acciones de forma subsidiaria.

La primera la califica como una acción de incumplimiento contractual, interesando la rehabilitación de las deficiencias, que valora en 11.102 euros, así como al pago del importe correspondiente al arrendamiento de la vivienda que los actores han tenido que alquilar al no poder ocupar la casa. Igualmente, solicitaba en el suplico que "se declare la obligación de la demandada a rectificar catastral y registralmente la superficie, conforme a la realidad de la vivienda objeto del contrato". No obstante, esta última la sentencia considera que la rectificación se ha producido durante el curso del proceso, extremo que no es objeto de recurso.

La segunda, ejercitada de forma subsidiaria, es una acción de resolución contractual, con restitución de prestaciones e indemnización de "todos los gastos dimanantes del préstamo bancario y los de arrendamiento y mantenimiento arriba reseñados".

Desde el punto de vista jurídico, ambas acciones se fundan en el art. 1101 y 1124 CC, invocando la doctrina "aliud pro alio".

En virtud del orden invocado en la demanda, debemos analizar en primer lugar la acción principal y, concretamente, fijar su verdadera naturaleza.

En relación a ello, conviene recordar que el principio iura novit curia determina que el órgano judicial no quede vinculado por la denominación que la parte da a su acción y permite al órgano judicial calificar de forma adecuada la misma, conforme a su verdadera naturaleza. En este sentido, la STS de 20 de octubre de 2005 (LA LEY 203844/2005) señala que "la identidad objetiva de la acción que se ejercita queda determinada por la causa petendi y el petitum, y si bien, en ocasiones, no basta para configurar aquélla el componente fáctico --conjunto de hechos jurídicos relevantes que la delimitan e identifican-- y es preciso tomar en cuenta la individualización jurídica, no ocurre ello en el caso que se enjuicia, en el que, como con acierto razona la resolución recurrida, la calificación en derecho de la acción ejercitada como de incumplimiento contractual está comprendida dentro del ámbito de operatividad del principio del iura novit curia, pues, ni vincula la denominación que haya hecho la parte, ni, por otro lado, cabe admitir que, por ello, se haya podido producir para un experto en derecho una situación procesal de indefensión por efecto sorpresivo".

Dicho esto, debemos entender que, en realidad, la parte actora está ejercitando la acción de saneamiento por vicios ocultos en la compraventa, prevista en los artículos 1484 y siguientes CC. De hecho, lo que invocan los actores en la demanda no es que los demandados no hayan entregado la vivienda en el estado en el que se encontraba en el momento de la venta, sino que aquélla tenía entonces ciertas deficiencias desconocidas por los demandantes y que se han manifestado con posterioridad, lo que se corresponde con el concepto de vicio oculto. Así, en burofax remitido por los actores a los demandados el 15 de marzo de 2021 aquéllos se refieren en todo momento a la existencia de vicios ocultos, afirmando: "durante los meses de Diciembre de 2020 y enero de 2021, y debido a las lluvias generalizadas, se han descubierto varios vicios ocultos que no fueron informados a los compradores en el momento de la firma del contrato de compraventa. Entre los defectos y vicios ocultos localizados, se han encontrado varias goteras en la cubierta de la vivienda, tanto en el tejado general como en la cubierta de la cocina, y además, una servidumbre de aguas, que vierte a casa de un vecino".

Además, el propio Letrado de la parte actora, en la audiencia previa y a la hora de fijar los hechos litigiosos, señaló como tal la existencia de "vicios ocultos" (minuto 2:05). Posteriormente, el Letrado de los demandados (minuto 2:40) negó la existencia de "vicios ocultos", lo que fue establecido por la Juez como hecho litigioso.

Por tanto, la acción que se está ejercitando realmente es la prevista en el art. 1484 y 1486 CC.

Dicha acción está sometida a un plazo de caducidad de seis meses desde la entrega de la cosa vendida, previsto en el en el art. 1490 CC. La configuración como plazo de caducidad ha sido reconocida por el Tribunal Supremo en numerosas ocasiones. En este sentido, podemos citar, entre otras muchas, la STS de 22 de enero de 2009 (EDJ 2009/8990), que señala: «No discute el recurrente al tiempo de interponer su recurso, pese a haberse tratado tal cuestión en las instancias, la posible eficacia interruptiva de la reclamación previa que cursó a su vendedor por lo que ha de entenderse necesariamente que no cuestiona en modo alguno la consideración del plazo previsto en el artículo 1490 del Código Civil como plazo de caducidad, lo cual es acorde con la unánime doctrina jurisprudencial sentada al respecto por esta Sala, ya desde, entre otras, las Sentencia de 22 de diciembre de 1971 , 26 de junio de 1974 y 7 de mayo de 1981 EDJ 1981/1372. Como plazo de caducidad que es comporta, como recuerda la Sentencia de esta Sala de 12 de junio de 2008 , que transcurrido el mismo no puede ser ejercitado ya el derecho que alberga, nota característica que diferencia la caducidad de la prescripción, pues así como ésta tiene por finalidad la extinción de un derecho ante la razón objetiva de su no ejercicio por el titular, y a fin de evitar la inseguridad jurídica, en la caducidad se atiende sólo al hecho objetivo de la falta de ejercicio dentro del plazo prefijado, hasta el punto de que puede sostenerse en realidad que es de índole preclusiva, al tratarse de un plazo dentro del cual, y únicamente dentro de él, puede realizarse un acto con eficacia jurídica, de tal manera que transcurrido sin ejercitarlo impone la decadencia fatal y automática de tal derecho en razón meramente objetiva de su no utilización».

En el presente caso, la acción no está caducada, ya que la escritura de compraventa se otorgó el 24 de noviembre de 2020, mientras que la demanda origen del presente proceso se presenta el 21 de abril de 2021.

Por tanto, vamos a analizar la acción principal conforme a su auténtica naturaleza.

CUARTO:PRESUPUESTOS DE LA ACCIÓN. VALORACIÓN DE LA PRUEBA.

La sentencia de instancia da por probado que la casa presentaba numerosas humedades en el momento de la compra por los actores, humedades que fueron conocidas por éstos y influyeron en la fijación del precio, resaltando que D. Aquilino tiene la condición de albañil y que visitó el inmueble en distintas ocasiones antes de la compra.

Los recurrentes no cuestionan en su integridad tales hechos probados, sino que los matizan y cuestionan la consecuencia jurídica.

Para determinar el éxito de la acción, es necesario determinar el estado de vivienda en el momento de la venta y el posterior.

En cuanto al primero de ellos, resultan esenciales dos testificales.

En primer lugar, la de D. Jesús María (representante de Construcciones y Reformas Caballero Ruiz, S.L.). Ésta es la empresa que contrató D. Aquilino para realizar determinados arreglos en la vivienda tras la entrega. Estos arreglos son lo que aparecen en la factura de 29/03/2021, acompañada a la demanda. Según indicó el testigo, la vivienda tenía humedades en todas las bajeras, por lo que lo contrataron para picar éstas, enlucir y pintar, junto a otras cuestiones (cambio de mecanismos y de una ventana). No puso de manifiesto otras deficiencias, en concreto, filtraciones procedentes de la cubierta.

Ahora bien, D. Jesús María reconoció en el acto del juicio que D. Aquilino es empleado suyo, lo que puede generar dudas sobre su testimonio, pero no lo es menos que las manifestaciones de aquél han sido parcialmente confirmadas por el otro testigo.

En segundo lugar, D. Efrain, persona que intervino como mediador en la operación de compraventa. Según el testigo, en el momento de la venta la casa tenía algunos desconchones y una gotera en la despensa (minuto 33:10), no existiendo otras deficiencias apreciables a simple vista.

El estado de la vivienda que sirve de fundamento a la reclamación de los actores aparece en el informe elaborado por el Perito Sr. Cornelio, que describe cinco deficiencias:

1.- Filtración de agua en la cocina. Aquélla se extiende también a la despensa, indicando el informe: "Esta circunstancia también se produce en la despensa anexa a la cocina". Atribuye la causa a la deficiente impermeabilización de la cubierta transitable existente sobre aquéllas dependencias.

2.- Humedad en viga del salón, debida a una deficiente evacuación de las aguas pluviales de la cubierta.

3.- Humedad en el doblado, que se produce por la existencia de tejas dañadas y mal colocadas en la cubierta que existe sobre aquél.

4.- Humedad en medianería, derivada también de una deficiente impermeabilización de la cubierta.

5.- Humedad en pared medianera vivienda vecina, que se produce por la canalización de aguas pluviales de la vivienda vendida que afectan a aquélla.

Tomando en consideración estos hechos, hay que analizar los presupuestos de la acción prevista en el art. 1484 CC. Para ello, vamos a distinguir entre las cuatro primeras deficiencias y la última.

En relación a las cuatro primeras, y en virtud del citado precepto, el vendedor no responde "de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos".

La aplicación de esta norma al caso que nos ocupa determina la confirmación de la sentencia en relación a las mismas.

Es verdad que las humedades que tenía la casa al tiempo de la entrega eran mucho menores que las surgieron con posterioridad y que aparecen en el informe pericial. Aquéllas estaban en la parte baja de las paredes, lo que apunta a un problema de capilaridad, que no guarda relación con la causa de las humedades aparecidas posteriormente.

Ahora bien, existe un dato que resulta decisivo: en el momento en el que los actores visitaron la vivienda para su ulterior compra, la vivienda ya tenía una gotera en la despensa, gotera cuya causa es la misma que las humedades que afectan a la vivienda comprada y que se describen en el informe: deficiente impermeabilización de las distintas cubiertas.

Ese hecho no pudo pasar desapercibido para D. Aquilino, pues no pasó respecto de D. Efrain. Éste manifestó que D. Aquilino visitó la vivienda en dos o tres ocasiones, por lo que pudo percibir con claridad la gotera.

Además, hay que tener en cuenta que D. Aquilino es albañil de profesión, por lo que pudo valorar de una forma adecuada la situación. Recordemos que se trata de una casa de considerable antigüedad, aunque haya sido objeto de algunos arreglos parciales en las cubiertas, y que llevaba años deshabitada.

El hecho de que en el momento de la compra los problemas de impermeabilización no se hubieran manifestado con la virulencia descrita en el informe pericial se debe a que tales visitas se produjeron en una época en la que no se habían producido lluvias relevantes (el contrato de arras es de 11 de noviembre de 2020). Sobre esta cuestión, en el informe pericial se indica: "Las circunstancias climatológicas, semana lluviosa, han facilitado la observación de incidencias que de otra manera no se podrían haber detectado y por tanto informado".

En virtud de cuanto hemos expuesto, D. Aquilino es una persona que, por razón de su oficio (albañil) podía haber previsto que la vivienda tenía problemas de impermeabilización en las cubiertas y las consecuencias de la misma en época lluviosa.

Por tanto, no se dan los presupuestos del art. 1484 CC respecto de las filtraciones en la vivienda comprada.

Comentario aparte merece el problema de la humedad en la vivienda colindante.

En el propio recurso se sostiene que aquélla se produce por una servidumbre que los actores (titulares del supuesto predio dominante) consideran indebida y que deben eliminar.

Pues bien, ello no se corresponde con el sustrato fáctico que integra la acción de saneamiento por vicios ocultos, sino con el saneamiento por evicción ( art. 1475 y siguientes CC) . Con bastante anterioridad a la compra de los actores, se produce el vertido de aguas pluviales a la finca vecina, considerando los vendedores que se trata de una servidumbre adquirida por usucapión. Las discrepancias sobre la existencia de la servidumbre deberán ventilarse en el procedimiento correspondiente entre el propietario del fundo vecino y los actores y, caso de que se dicte sentencia firme negando la existencia de la servidumbre y condenando a los hoy actores a su eliminación, será entonces cuando puedan reclamar a los vendedores, siempre que hubieran cumplido con lo dispuesto en el art. 1481 CC.

Por tanto, la desestimación de la acción principal es ajustada a Derecho.

QUINTO:ACCIÓN DE RESOLUCIÓN.

La acción subsidiaria se basa en la doctrina "aliud pro alio".

La principal obligación del vendedor es la entrega de la cosa vendida. Dicha obligación se incumple no solo cuando no se produce la entrega, sino también cuando ésta tiene por objeto distinto del pactado o que es inhábil para el fin al que se destina, lo que se conoce como la doctrina "aliud pro alio", que se haya recogida, entre otras muchas en la STS de 22 de noviembre de 2022 ( ROJ: STS 4244/2022), que afirma: «Un supuesto claro de resolución puede ser el incumplimiento objetivo de la obligación de entrega de la cosa vendida en el contrato de compraventa. Esto ocurre efectivamente si se da el caso de aliud pro alio. Como dicen las sentencias de 1023/2000, de 16 de noviembre , y 793/2012, de 21 de diciembre , existe pleno incumplimiento del contrato de compraventa por inhabilidad del objeto vendido para cumplir la finalidad para la que se vendió y consiguientemente produce la insatisfacción del comprador, lo que permite acudir a la protección que dispensan los arts. 1101 y 1124 CC . La sentencia de 95/2010, de 25 de febrero , reiterada por la núm. 793/2012, añade que "la doctrina de aliud pro alio contempla una doble situación: que se haya entregado cosa distinta a lo pactado o que se haya entregado cosa que, por su inhabilidad, provoque una insatisfacción objetiva, es decir, una completa frustración del fin del contrato"».La aplicación de esta doctrina determina la resolución del contrato.

Esta doctrina no resulta aplicable al caso, conforme a los hechos anteriormente expuestos.

Por un lado, los compradores pudieron haber previsto problemas surgidos, tal y como hemos indicado.

Por otro, la vivienda no resulta inhábil para su fin (vivienda). Únicamente serían necesarias una serie de reparaciones, lo que reconduce a la figura del saneamiento por vicios ocultos, cuyos presupuestos no concurren.

En consecuencia, la resolución debe ser mantenida también en este punto.

SEXTO:COSTAS DE LA INSTANCIA.

Examinada nuevamente la prueba, la resolución debe ser revocada en este punto, en virtud del art. 394.1 LEC. Tras el análisis de la prueba, existen serias dudas de hecho respecto de la posibilidad de previsión por los compradores del estado de la cubierta, debiendo ponerse de manifiesto que los vendedores tampoco informaron a aquéllos sobre esta cuestión.

SÉPTIMO:COSTAS DEL RECURSO Y DEPÓSITO.

De cuanto antecede se desprende que el recurso ha sido estimado parcialmente, lo que determina que no se impongan las costas a ninguna de las partes, procediendo la devolución del depósito ( artículos 394 y 398 LEC Y DA 15ª LOPJ) .

A la vista de tales hechos y fundamentos de derecho.