Sentencia Civil 738/2025 Audiencia Provincial Civil de Cáceres nº 1, Rec. 415/2024 de 17 de octubre del 2025

PRIMERO.- En la demanda rectora de esta litis, la actora DOÑA Milagrosa, ejercitaba acción negatoria de servidumbre de luces y vistas, fundada en el hecho de que el demandado habría aperturado en pared privativa de su propiedad colindante con la propiedad de la actora, dos ventanas, una que se corresponde con la DIRECCION000 de la vivienda propiedad de la demandada de 94 cm de ancho X 107 cm de alto, y otra la altura de la DIRECCION001 de 95 cm de ancho X 110 cm de alto, que tienen vistas rectas al predio de la actora, sin guardar las distancias legales.

Frente a dicha pretensión se alzó la demandada quien en síntesis adujo que no había procedido a abrir dos ventanas sino a ampliar los huecos para recibir luces y ventilación que existían desde la construcción del inmueble en los años 70, con la debida autorización del ayuntamiento. Niega que haya vistas a la finca de la demandante, ya que justo enfrente, a más de dos metros de distancia hay una pared de tejas, que no es propiedad de la actora, siendo las vistas sobre la propiedad de la demandante a un tejado y a una terraza ilegal que originariamente no existía, y cuya vista no invade su intimidad, invocando en su fundamentación jurídica la doctrina sobre la prescripción adquisitiva, interesando la desestimación de la demanda y de forma subsidiaria cambiar los cristales de las ventanas por unos traslúcidos que impidan la visión a la propiedad de la demandante.

La sentencia de instancia estima íntegramente la demanda, al considerar acreditado que la demandada ha abierto dos ventanas que ofrecen una visión directa a la vivienda de la parte actora, sin

que el demandado haya respetado distancia legal alguna, aprovechando la existencia de los denominados meros huecos de tolerancia ( 30 por 30), para agrandarlos y convertirlos en sendas ventanas que invaden la privacidad de la vivienda de la actora, entendiendo que no cabe la prescripción adquisitiva de la citada servidumbre al ser negativa.

Frente a dicha resolución se alzan en apelación la demandada, invocando como motivos los que sucintamente a continuación se relacionan:

-PRIMERA. - DE LAS VISTA A LA VIVIENDA DE LA DEMANDANTE.La Juzgadora de instancia no tiene en cuenta las fotografías aportadas con el escrito de contestación a la demanda realizadas desde las ventanas abiertas en la propiedad de la demandada, que acreditan que únicamente tendría vista un tejado propiedad de la demandante y por tanto, no hay ninguna invasión a la privacidad de la demandante. La perito de la actora en el acto de la vista negó la evidencia afirmando que las vistas lo eran a un patio.

Insiste en la ilegalidad de la terraza porque si no existiera, no habría ningún tipo de vistas, ya que lo serían al tejado anteriormente referido.

Tampoco valora la juzgadora de instancia la posibilidad de poner unos cristales translucidos para evitar de ese modo la visión desde las ventanas abiertas.

SEGUNDO. - DEL ERROR EN LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS COMETIDO POR LA RESOLUCIÓN RECURRIDA.Alega la apelante que la resolución recurrida, considera que el hecho de que por la demandante se haya hecho una construcción ilegal sobre el tejado de su propiedad (que es al único espacio que habría vistas desde las ventanas abiertas); y el hecho de que haya una licencia de obras por parte del Excmo. Ayuntamiento de Cáceres para ampliar el hueco de mera tolerancia y abrir unas ventanas para dar más ventilación a la vivienda como consecuencia del COVID, no es motivo suficiente para

mantenerlas, ordenando su cierre, lo que tampoco sería correcto, porque, en todo caso, se volvería a la situación originaria, estos, los huecos de mera tolerancia, pero no al cierre completo de los mismos.

Insiste en la errónea valoración de la prueba no se ha analizado correctamente la prueba propuesta y admitida de la demandada, consistente en las fotografías aportadas y dar validez a un informe pericial de parte que no aclara si hay un tejado, un patio, y si la propiedad recibe vista; o si esas vistas son a una terraza ilegalmente construida.

Continúa argumentando que tampoco se ha valorado el Oficio remitido por parte de la Oficina del Catastro de Cáceres, que indica que no se ha producido ninguna variación en el inmueble de la demandante, cosa que no es real, porque se si ha producido una modificación, y esto es una terraza sobre el tejado de la vivienda, reiterando que si esa terraza no existiera, no habría ningún tipo de vistas a la propiedad de la demandante, considerando que en cualquier caso, aunque se vea la terraza ilegal, no hay ninguna violación a su intimidad, ya que se trata de una terraza para tender la ropa, y de escasas dimensiones, y la distancia en oblicuo es superior a los 60 cm., como se puede comprobar en las fotografías. Cita in fine diversas resoluciones de esta Sala en justificación de su pretensión, que a su entender no han sido tenidas en cuenta por la juzgadora de instancia.

La demandada apelada, en su escrito de oposición al recurso, interesó su desestimación y confirmación de la sentencia de instancia.

SEGUNDO.- Planteado en estos términos la cuestión objeto de litigio y atendiendo al motivo esencial del recurso, esto es el error en la valoración de la prueba practicada, conviene poner de manifiesto que como señala la sentencia de esta Sala de 15 de noviembre de 2017 ,el proceso valorativo de las pruebas incumbe a los órganos judiciales exclusivamente y no a las partes que litigan, a las que les está vedado toda pretensión tendente a sustituir el criterio objetivo e imparcial de los Jueces por el suyo propio, dado la mayor subjetividad de estas por razón de defender sus particulares intereses ( SSTS 1 de marzo de 1994 y 20 de julio de 1995 , entre otras) debiendo quedar claro, por tanto, que dentro de las facultades concedidas al efecto a Jueces y Tribunales, estos pueden conceder distinto valor a los medios probatorios puestos a disposición e incluso, optar entre ellos por el que estime más conveniente y ajustado a la realidad de los hechos.

Las pruebas están sujetas a su ponderación en concordancia con los demás medios de prueba ( STS 25-1-93 ), en valoración conjunta ( STS 30- 3-88 ) con el predominio de la libre apreciación que es potestad de los tribunales de instancia ( SSTS 22-1-86, 18-11-87, 30-3 -88). Los preceptos de la LEC relativos a las pruebas practicadas, no contienen reglas valorativas, sino admoniciones a los jueces y una apelación a la sana crítica y al buen sentido y para destruir una conclusión presuntiva, debe demostrarse que el Juez ha seguido, al establecer dicho nexo o relación, un camino erróneo no razonable o contrario a las reglas de la sana lógica y buen criterio constituyendo la determinación de dicho nexo lógico y directo un juicio de valor que está reservado a los tribunales y que hay que respetar, en cuanto no se acredite que es irrazonable.

Debe, por tanto, ser respeta la valoración probatoria de los órganos judiciales en tanto no se demuestre que el juzgador incurrió en error de hecho, o que sus valoraciones resultan ilógicas, opuestas a las máximas de la experiencia o de las reglas de la sana crítica, de ahí que sea posible que dentro de las facultades que se concedan a Jueces y Tribunales de instancia den diferente valor a los medios probatorios puestos a su alcance e, incluso, optar entre ello por el que estimen más conveniente y ajustado a la realidad de los hechos, siendo tan sólo digna de tener en cuenta la impugnación cuando se constate que la apreciación de los dictámenes ofrecidos es ilógica o disparatada, según recogen, entre otras las SSTS 30 de noviembre de 1990 , 10 de octubre de 1995 , 12 de noviembre de 1996 y 17 de abril de 1997 , de lo que se colige que el uso que haga el juzgador de primer grado de su facultad de libre apreciación o apreciación in conciencia de las pruebas practicadas haya de respectarse al menos en principio, siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente en la sentencia, como tiene declarado el Tribunal Constitucional sentencia 17 de diciembre de 1985 , 13 de junio de 1986 , 13 de mayo de 1987 , 2 de julio de 1990 y 3 de octubre de 1994 .

TERCERO- Partiendo de las anteriores consideraciones jurisprudenciales, y siendo el único motivo invocado el error en la valoración probatoria, adelantamos que esta sala no parecía error alguno, en la valoración de la prueba realizada por el Juez a quo, que se ajusta a criterios lógicos y a las reglas contenidas al respecto en la Ley de Enjuiciamiento Civil, pretendiéndose ahora en la apelación variar sus conclusiones por las propias de la parte. Dicha valoración se fundamenta en la prueba practicada a instancia de ambas partes, respetándose el criterio de la carga de la prueba y la regla de la valoración conjunta de todos los datos obrantes en el procedimiento.

De este modo, revisada la prueba practicada y visionada la grabación del acto del juicio, hemos de partir del pronunciamiento de la sentencia de instancia, de que el demandado habría aperturado en pared privativa de su propiedad colindante con la propiedad de la actora, mediante la ampliación de los huecos de tolerancia de 30X 30 cm preexistentes, dos ventanas, una que se corresponde con la DIRECCION000 de la vivienda propiedad de la demandada de 94 cm de ancho X 107 cm de alto, y otra al altura de la DIRECCION001 de 95 de ancho X 110 cm de alto, que tienen vistas rectas al predio de la actora, sin guardar las distancias legales, y oblicuas sobre una pequeña terraza existente sobre la cubierta del precio de la actora, lo que además de no controvertido, resulta acreditado por el informe pericial aportado con la demanda y oportunamente ratificado y ampliado por su emisora en el acto del juicio, y por las fotografías aportadas con el escrito de contestación a la demanda ( acontecimientos 5 a 8 del Visor Horus).

Decimos lo anterior por cuanto la demandada no niega el hecho objetivo de que desde las ventanas aperturadas en su vivienda se tengan vistas rectas sobre la finca de la actora , sino que dichas vistas no suponen ingerencia alguna en su derecho a la intimidad, siendo la protección del mismo la finalidad de la servidumbre que nos ocupa, ni tampoco oculta que tenga vistas oblicuas sobre la referida terraza existente el precio de la actora, sino que esgrime su carácter "ilegal" , para hacer valer que no debería haberse construido, y por tanto, de haber sido así, la demandada no tendría vista alguna sobre la finca de la demandante.

Expuesta la cuestión esencial sometida a la consideración de esta Sala, hemos de recordar en cuanto a la naturaleza de la servidumbre que nos ocupa, que la servidumbre de luces y vistas, cuya acción negatoria se ejercita, constituye un derecho real de goce, atribuido al propietario de un fundo (dominante) sobre otro ajeno (sirviente), consistente en tener vistas, directas y oblicuas, sobre ese fundo sirviente y a recibir luz a través del mismo, quedando eliminada la facultad dominical que el propietario del fundo sirviente tiene de edificar sobre el mismo, en cuanto esa edificación excluya las vistas que desde el predio dominante se tienen sobre ese fundo sirviente, o le prive de recibir luz.

El Código civil contempla la servidumbre de luces y vistas entro de la sección V, título VII, libro II,y en ella, el art. 581 CC dispone: "El dueño de una pared no medianera, contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos para recibir luces a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos, y de las dimensiones de 30 centímetros en cuadro, y, en todo caso, con reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre".Sin embargo, el dueño de la finca o propiedad contigua a la pared en que estuvieren abiertos los huecos podrá cerrarlos si adquiere la medianería y no se hubiera pactado lo contrario. "También podrá cubrirlos edificando en su terreno o levantando pared contigua a la que tenga dicho hueco o ventana". El art. 582 CC , por su parte, preceptúa: "No se puede abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes, sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad. Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay 60 centímetros de distancia".

Estos artículos del Código civil regulan restricciones o limitaciones del derecho de propiedad para abrir huecos o ventanas en pared propia, de manera que (i) cuando la pared (no medianera) sea contigua a finca ajena, sólo se pueden hacer los tragaluces a que se refiere el art. 581, en las condiciones que especifica de altura y características detalladas en el mismo, y (ii) se prohíben la apertura de ventanas (también balcones o voladizos semejantes) a menos de dos metros de distancia en vista recta o de sesenta centímetros en vista oblicua sobre la finca del vecino. Con estas limitaciones del dominio se pretende contribuir al respeto de la privacidad, evitando una observación directa, por medio de la vista, de lo que sucede en el predio colindante. El derecho a abrir los huecos o ventanas de referencia no deriva de ninguna servidumbre legal sino del mismo derecho de propiedad, aunque limitado en su ejercicio por relaciones de vecindad. Además, tal derecho coexiste con el correlativo del fundo contiguo a edificar libremente, e incluso, en el caso del art. 581, a cubrirlos levantando pared aneja a la que tenga el hueco o ventilación ( sentencia 778/1997, de 16 de septiembre ). Esa misma naturaleza jurídica tienen las limitaciones de distancias impuestas por el art. 582 CC .

El derecho del propietario del fundo colindante a exigir que se respeten esas limitaciones o prohibiciones a través de la acción correspondiente o, en su caso, el de cerrarlos edificando en su terreno o elevando una pared contigua, puede quedar enervado cuando el propietario del predio en que se hayan abierto los huecos o ventanas haya adquirido "por cualquier título" un derecho de vistas directas, balcones o miradores sobre aquél. En este caso, conforme al art. 585 CC , "el dueño del predio sirviente no podrá edificar a menos de tres metros de distancia ".

Entre los títulos de adquisición de este derecho, junto con los procedentes de un negocio jurídico, deben incluirse, en lo que ahora interesa, la usucapión ( art. 609 CC ), pues, partiendo de la premisa de que toda servidumbre de luces y vistas es continua y aparente, son susceptibles de ser adquiridas por prescripción de veinte años, conforme a los arts. 537 y 538 CC ( sentencia de 8 de octubre de 1988 ). Para el cómputo de ese plazo resulta esencial diferenciar entre las servidumbres de luces y vistas positivas y negativas, siendo unánime la jurisprudencia que dispone que la servidumbre voluntaria de luces y vistas, es negativa cuando el hueco se abre en pared propia y positiva cuando se abre en pared ajena, común o medianera o los huecos revisten la forma de balcones voladizos o terrazas (a los efectos de lo dispuesto en el artículo 538 del Código Civil ).

Delimitada la naturaleza jurídica de la servidumbre como negativa, en nuestro caso, dado que las ventanas se han abierto en pared propia, para que puede producirse su prescripción adquisitiva el plazo mencionado deberá computarse, conforme a lo dispuesto en el art 538 del CC, a partir de la fecha en la que se produzca un acto obstativo, por el que el dueño del predio dominante, esto es, aquel por el que el dueño del predio dominante hubiera prohibido, por un acto formal, al del sirviente la ejecución del hecho que sería lícito sin la servidumbre ( sentencia del Tribunal Supremo de 30-5-1986, 31-5 -1986, 27-2-1993).- lo que en este caso habría tenido lugar a través del requerimiento que la actora remitió a la demandada en fecha 9 de marzo del 2022, (documento 6 de la demanda, a acontecimiento 2 del Visor Horus)-.

La acción negatoria de servidumbre responde al fin jurídico de consolidar y hacer efectivo el principio de integridad y de libertad del dominio y tiene por exclusivo objeto proporcionar al dueño un medio legal para que se declare que su propiedad está libre de gravamen frente a la inquietud o intromisión ajena. La acción negatoria de servidumbre presupone como requisito esencial, que quien la ejercite acredite, por un lado, que es dueño de la finca cuya libertad se pide, y de otro, que pruebe una perturbación realizada por el demandado que evidencie la finalidad de ejercer un derecho real sobre cosa ajena. Acreditados tales extremos la acción ha de prosperar salvo que el demandado pruebe la existencia del derecho real de servidumbre discutido.

En el supuesto de autos no se cuestiona la concurrencia de los presupuestos objetivos de apertura de ventanas con vistas rectas al predio de la actora, sin guardar las distancias legales, y oblicuas sobre una pequeña terraza, por lo que la única cuestión que impediría el éxito de la acción negatoria de servidumbre ejercitada es que la demandada reconvenida ostentase el derecho real de servidumbre o que la actora no tuviera interés legítimo en su ejercicio, al no resultar perturbado su derecho a la intimidad por la apertura de tales huecos con vistas sobre el fundo de su propiedad.

Es evidente que la servidumbre de luces y vistas que nos ocupa, ni se ha adquirido por título, ni por prescripción ya que no ha transcurrido el plazo para usucapir desde el acto obstativo referido.

Siendo ello así, y partiendo del hecho de que el sometimiento a la legalidad administrativa urbanística en la apertura de las ventanas, no excluye el carácter de ilícito civil, como anteriormente se expuso, desde las ventanas abiertas en la finca del demandado se tienen vistas rectas sobre las fundo de la actora, en concreto sobre un patio cubierto por el tejado visible en las fotografías aportadas con la contestación a la demanda, de lo que dio razón la perito sin ambages en el acto de la vista. En concreto, se trataría de una cubierta de recogida de aguas pluviales que como se aprecia en la fotografía obrante al acontecimiento nº 19 del Visor no cierra completamente el patio, y en cualquier caso, frente a la especial idoneidad de dicha prueba, en cuanto que la perito tuvo la oportunidad de visitar el interior del inmueble de la demandada, no puede prevalecer la de una fotografía que no puede dar razón de la realidad existente bajo dicho tejado.

Asimismo, desde las ventanas se tienen vistas oblicuas sobre la terraza existente encima de la cubierta del inmueble de la demandada, cuya supuesta " ilegalidad" administrativa, es ajena al presente procedimiento pues no compete en modo alguno decidirlo a este Tribunal, si bien convenimos con la apelante que no resulta acreditado que la distancia sea inferior a los 60 cm exigidos por el art 582 del CC.

En suma, y alegada por el apelante una suerte de abuso de derecho o falta de interés legítimo de la actora en el ejercicio de la acción, ya que las vistas que se tienen desde las ventanas serían sobre una cubierta, lo que en modo alguno perturbaría su derecho a la intimidad, hemos de significar que como exponíamos, no se trataría de un tejado que sirva de cubierta superior a la edificación, sino de un tejadillo, que cubre entendemos que parciamente un patio, para la recogida de aguas pluviales, espacio éste en el que se realizan actividades privadas que exigen la preservación del derecho a la intimidad, que constituye la finalidad esencial de la acción negatoria ejercitada, acción que, asimismo, también protege el derecho a la propiedad, que se presume libre de cargas, frente a actuaciones de hecho de terceros, siendo que las ventanas abiertas comprometerán en un futuro, la libertad del propietario de la finca afectada para construir sobre la misma, -como así lo afirmó la demandante en el acto de la vista-, o la posibilidad de disfrutar de patio a cielo abierto, sin cobertura alguna, sin ser visto desde el fundo del demandado, siendo pues legítimo su derecho de impetrar el auxilio judicial en apoyo de sus justas pretensiones.

CUARTO- Por lo que a la posibilidad de obstruir la vista cubriendo los vanos con cristales traslúcidos se refiere, esta Sala no desconoce que los avances de la técnica constructiva permiten la construcción de muros con materiales más o menos traslúcidos, que desde la perspectiva de la servidumbre de luces y vistas, tanto la doctrina como la jurisprudencia entiende que no originan servidumbre ni están sujeto a limitaciones de distancias, medidas ni protección. En estos casos se sustituye, en todo o en parte, el tabique opaco por un tabique traslúcido y de superior resistencia. No constituye un hueco, sino un muro. Y no origina una servidumbre de luces, pues no afecta a los intereses ni derechos del propietario del fundo vecino: no se ve coartada su intimidad, dado que no es posible verlo; ni se ve afectada su seguridad, puesto que no permite la salida de personas ni que se arrojen objetos o desechos al fundo vecino. Por ello cabría concluir que es inocuo, por lo que ningún interés razonable puede reconocerse al vecino para oponerse a su construcción. ( en este sentido STS 19-9-2003 , que se remite extensamente a la de 16-9-1997)

En el caso sometido a nuestra consideración, las ventanas son tales y, la solución ofrecida por la demandada, de sustituir los cristales por unos traslúcidos para impedir a la vista a la finca de la demandante, no salvaguarda las limitaciones impuestas al derecho de la propiedad, porque no garantiza el tapado cerrado y hermético de las ventanas, como un muro, como exige la jurisprudencia, ya que continuarían siendo practicables y a través de las mismas se podrá seguir fiscalizando el fundo vecino, por lo que supone un gravamen no admisible sobre la propiedad de la actora.

Ello no obsta, para que el cierre de las ventanas ordenado en sentencia pueda efectuarse con ajuste a lo establecido en el citado artículo 581 del CC, atendiendo a los materiales y técnicas constructivas existentes en la actualidad, que impidan, en todo caso, la obtención de las vistas rectas referidas en la demanda sobre el inmueble propiedad de la parte actora, lo que no queda garantizado con la solución constructiva propuesta por la apelante, y sin que ello suponga una revocación parcial del pronunciamiento de instancia, y estimación parcial de la pretensión de la actora, sino una mera precisión o aclaración en cuanto a la forma en que puede llevarse a cabo el cierre ordenado.

En definitiva, la apreciación valorativa de la prueba que realiza la Magistrado de instancia resulta racionalmente correcta y acertada, procediendo la desestimación del recurso.

QUINTO- De conformidad con lo dispuesto en el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la desestimación del recurso de apelación conlleva la imposición de las costas de esta alzada a la apelante.

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación en nombre de S.M. EL REY y por la Autoridad que me confiere la Constitución Española, pronuncio el siguiente: