Sentencia Civil 694/2025 Audiencia Provincial Civil de Araba/Álava nº 1, Rec. 94/2025 de 17 de junio del 2025

PRIMERO.-En virtud de escritura de compraventa otorgada el 30 de diciembre de 2019 ante el notario de Vitoria-Gasteiz Sr. Ramos la demandante, Salovi Gestión, S.L., es propietaria de las plantas primera y segunda, destinadas a una explotación hotelera, del edificio en régimen de propiedad horizontal sito en la DIRECCION000 de Vitoria-Gasteiz.

Su cuota de participación en la comunidad conforme a los estatutos es del 28% (índice electrónico, IE 3). Sin embargo, en los estatutos (IE 4) para los gastos de suministro y mantenimiento de los servicios comunes de calefacción y agua caliente se establece una excepción:

6ª Los gastos de consumo, conservación y reparación de la calefacción y agua caliente centrales serán satisfechos por los usuarios de tales servicios en la proporción y forma determinada en la Junta de propietarios de la finca, celebrada al efecto.

En las juntas de 5 de mayo de 1984 y octubre 1974 (IE 21 y 22) se establece a cargo del hotel una cuota de participación del 49'63% en los gastos de calefacción.

Desde finales de 2020 y el primer semestre de 2021, coincidiendo con las restricciones decretadas para combatir la pandemia COVID 19, se acometieron obras de reforma en el hotel, se eliminaron los radiadores y se desconectó el servicio de calefacción central, dotándose de un sistema propio e independiente.

Coincidiendo con esas obras y la desconexión definitiva del hotel al sistema de calefacción central, la comunidad de propietarios acordó la implantación de un sistema de repartidores de coste, consumo, y en la junta extraordinaria de 20 de octubre de 2021 (IE 25) se acordó por mayoría la puesta en marcha del nuevo sistema y cuotas de calefacción con los repartidores de coste, diferenciando el fijo por la disponibilidad del sistema y el variable por el consumo individual, con efecto desde noviembre de 2021. El representante del hotel votó a favor del acuerdo sin hacer salvedad alguna, aunque en el debate mostró su disconformidad con la deuda pendiente en ese momento y la cuota aplicada.

En esa junta, como consta en el acta, el representante de la suministradora de energía: aclara diferentes dudas que se le plantean, explica el significado de los diferentes conceptos que aparecen en el estudio presentado, diferenciando la disponibilidad del servicio, al del consumo individual. A tener en cuenta que en el caso del agua caliente sanitaria son un total de 14 contadores y el número de vecinos a imputar el gasto de calefacción, son 18. Se ha extraído el gasto producido por realizar las lecturas de los repartidores de costes ya que se le restará al hotel la parte proporcional que le corresponda.

Se informa asimismo por la representante de la Gestoria que: hasta ahora en la cuota mensual de la comunidad estaba incluido el gasto de calefacción, al implantarse el nuevo sistema de cobro de calefacción, este gasto no estará incluido en la cuota mensual de gastos corrientes. Por ello, esta cuota tendrá un nuevo importe por vivienda en cuanto entre en vigor lo expuesto. La Gestoria ha obtenido notas simples del Registro de la Propiedad de Vitoria a fin de tener actualizados los coeficientes de participación de todos los departamentos del inmueble, que no estaban actualizados. Con las notas simples y la colaboración de varios vecinos conocedores de la finca, se ha realizado una actualización de los coeficientes de participación en cada tipo de gasto (elementos comunes, portal, escalera y ascensor, partes iguales) atribuidos a cada departamento. Con los datos obtenidos se ha realizado un borrador del presupuesto de ingresos y gastos del ejercicio, a fin de obtener la nueva cuota mensual resultante para cada departamento (sin incluirse el gasto de acs y calefacción que se cobrará aparte). Se facilita la copia de esta distribución a los presentes y se enviará a los ausentes.

En la demanda inicial del proceso la demandante impugna los acuerdos de la comunidad de propietarios adoptados:

-En el punto primero del orden del día de la Junta Extraordinaria de Propietarios celebrada el 15 de noviembre de 2023 (IE 10) sobre información actualizada del gasto de calefacción y nuevos precios del gas, y en el punto primero del orden del día de la Junta General Ordinaria de 11 de julio de 2023 (IE 8) que fija el saldo deudor del hotel (Salovi Gestión, S.L.) entre otros, lo referido a la inclusión de la partida calefacción.

La demandante considera que se le hace contribuir en una proporción muy elevada por un gasto de un servicio de calefacción que no usa, cuando los estatutos indican que el gasto de calefacción se repartirá entre los usuarios y ya no realiza consumo alguno.

Como motivos de la impugnación de los acuerdos invoca el art. 18.1.A) por ser contrarios al art. 9.1 e) LPH y regla 6ª de los estatutos y el art. 18.1.C) LPH por suponer un grave perjuicio que no tiene obligación jurídica de soportar o adoptado con abuso de derecho.

Termina suplicando que:

... se declare la nulidad del Acuerdo adoptado en el Punto Primero del Orden del Día de la Junta Extraordinaria de Propietarios celebrada el 15 de noviembre de 2023 por el que se acuerda que el Hotel contribuya al sostenimiento de la calefacción a partir de enero de 2024, y del Acuerdo adoptado en el Punto Primero del Orden del Día de la Junta General Ordinaria de 11 de julio de 2023 por el que se aprueba el saldo deudor del Hotel incluyendo el gasto de calefacción central, con expresa condena en costas a la Comunidad demandada.

En la contestación a la demanda, la comunidad de propietarios opuso la caducidad de la acción en relación con el acuerdo de 11 de julio de 2023; la falta de legitimación activa en relación con ese acuerdo al no estar al corriente en el pago de cuotas; y, la aplicación de la cláusula 6ª de los Estatutos en la junta de 20 de octubre de 2021 donde se acordó la-distribución de cuotas, asignando al hotel un gasto de calefacción en un 49,63% y un 67,80% de agua caliente, acuerdo que no fue impugnado.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda. Considera aplicable el plazo de caducidad de un año, por lo que desestima este motivo de oposición a la demanda, si bien estima, conforme al art. 18 LPH, que los acuerdos impugnados son una mera ejecución de acuerdos anteriores, no impugnados, en los que se fijaron las cuotas de participación en los gastos y, por tanto, los impugnados con la demanda no establecen una nueva distribución de gastos, con lo cual es procedente la excepción de falta de legitimación por no estar al corriente en el pago de recibos vencidos.

Frente a la sentencia, la demandante interpuso recurso de apelación. Como motivos alega los siguientes:

-Los acuerdos impugnados no son mera ejecución de otros anteriores, sino que específicamente se pronuncian sobre la forma de contribución, cuota, de la demandante al sostenimiento de gastos de calefacción de forma contraria a la previsión estatutaria, al presentar la demanda solo se adeudaba la cantidad correspondiente al gasto de calefacción, por ello es aplicable la excepción a la regla en el art. 18.2 LPH y tiene legitimación para impugnar al acuerdo relativo al establecimiento o alteración de la cuota.

-Nulidad de los acuerdos impugnados.

SEGUNDO.-Conforme al art. 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal:

1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:

a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.

Esta norma delimita los supuestos de legitimación activa para la impugnación, si bien añade un requisito de procedibilidad consistente en estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Sin embargo, no es exigible ese requisito cuando se trate de la impugnación de acuerdos relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación del art. 9 LPH, entre los propietarios.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de octubre de 2011 afirma que: ... esta excepción se refiere a la regla de la necesidad de estar al corriente o consignar judicialmente, pero este presupuesto de procedibilidad no puede aplicarse con independencia del tipo de acuerdo que se adopte por el hecho de que el comunero se encuentre privado de voto en la junta en que se aprobó. La causa que le impide votar y pasar a formar parte de la voluntad de la comunidad de propietarios en los acuerdos que se adopten, no puede convertirse en causa para negar legitimación al comunero para impugnarlos si la morosidad proviene del incumplimiento del acuerdo tomado en junta relativo al establecimiento o alteración de las cuotas a que se refiere el artículo 9 , ni debe ser óbice por tanto para la aplicabilidad de la excepción al requisito de procedibilidad establecido en el artículo 18.2. Se trata, en definitiva, de evitar que prospere un acuerdo comunitario que consagra una forma de repartir el gasto de forma contradictoria con las reglas de la comunidad, exigiendo al propietario moroso un requisito añadido de procedibilidad.

Por tanto, se incluyen en el ámbito de la excepción no sólo los acuerdos que modifiquen la cuota de participación fijada en el título y prevista en el párrafo segundo del art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal sino también los demás acuerdos que establezcan un sistema de distribución de gastos, bien sea de manera general, bien para algunos gastos en particular, y tanto cuando el referido sistema de distribución de gastos se acuerde con vocación de permanencia o para una determinada ocasión.

Los acuerdos que liquidan la deuda de un propietario con la comunidad, los que aprueban el presupuesto del ejercicio o lo liquidan y fijan de este modo el importe de lo que cada propietario debe pagar, los que establecen derramas extraordinarias para atender determinadas contingencias, etc., no pueden considerarse incluidos en la excepción referida en tanto no se altere el sistema de distribución de gastos que se venía aplicando por la comunidad, que puede ser el que correspondía al coeficiente o cuota previsto en el título constitutivo ( art. 5.2 de la Ley de Propiedad Horizontal) o el "especialmente establecido" en un acuerdo anterior de la comunidad que no haya sido anulado o al menos suspendido cautelarmente en su eficacia.

En el supuesto de autos, los acuerdos impugnados con la demanda no alteran las cuotas especialmente fijadas por remisión de los estatutos en las juntas de 1974 y 1984 antes mencionadas. Las cuotas se mantienen según lo acordado asimismo en el año 2021, junta de 20 de octubre, no impugnada, cuando lo que antes era un gasto fijo se desdobló en dos, uno variable y singularizado, con contadores reguladores del consumo en cada elemento privativo, y otro de carácter fijo por disponibilidad correspondiente a los gastos comunes de mantenimiento.

Ahora la demandante impugna unos acuerdos que realmente no alteran las cuotas. Ni siquiera acredita que se aplique indebidamente lo acordado en juntas anteriores sobre esos gastos de calefacción.

Dando respuesta a la cuestión suscitada sobre la legitimación de la demandante, art. 18.2 LPH, y la existencia de deudas con la comunidad que según se resuelve en la sentencia recurrida le privan de legitimación para impugnar los acuerdos comunitarios de 11 de julio y 15 de noviembre de 2023, debemos considerar que como resulta del documento aportado con la demanda (IE 9) la demandante justifica pagos posteriores al acuerdo de la junta de 11 de julio de 2023 cuya imputación a las deudas liquidadas en dicha junta arroja como resultado deudor una cantidad que se limita al importe correspondiente a los gastos de calefacción, que son los impugnados con la demanda.

La impugnación de los acuerdos se presenta por la demandante desde una pretendida infracción de las normas estatutarias por aplicación o alteración de la cuota correspondiente y la improcedencia del cargo al no ser el hotel usuario del servicio de calefacción comunitario.

Con independencia de la cuota de participación en la propiedad y la regularidad de los importes facturados a la demandante, básicamente en la demanda y ahora en el recurso se cuestiona la obligación de la demandante para contribuir a los gastos comunes correspondientes al servicio de calefacción y sus instalaciones. Sin embargo, en sus argumentos hace mención a la cuota fijada en los estatutos, 28%, como referencia para los gastos de calefacción.

Conforme al art. 3 LPH, a cada copropietario corresponde la propiedad singular y exclusiva sobre los elementos privativos y "la copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes."

Entre las obligaciones de los copropietarios el art. 9.1.e) LPH impone la de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Como gastos generales, art. 9.2 LPH. , a efectos de la contribución de los propietarios se consideran "... los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4."

La referencia de los estatutos a "... por los usuarios de tales servicios ..."en relación a los gastos de consumo, conservación y reparación de la calefacción, se ha de entender respecto de los propietarios del servicio que lo son todos los copropietarios, hagan uso y consumo o no del suministro. La literalidad de la expresión no permite interpretar en sentido contrario que si no se hace un uso efectivo del servicio tampoco se contribuye a los gastos fijos.

No consta ningún acuerdo comunitario que exima a la demandante del gasto común de calefacción, en cuanto no sea individualizable, haga uso o no del mismo, pues sí consta la disponibilidad del servicio del que se apartó voluntariamente.

La cuota de contribución de la demandante en relación a los gastos de calefacción se concretó conforme a lo especialmente previsto en apartado 6º de los estatutos y lo concretado en las juntas de 5 de mayo de 1984 y octubre 1974 (IE 21 y 22). En la de 20 de octubre de 2021 (IE 7) se acuerda poner en marcha el nuevo sistema de contribución en los gastos de calefacción con los repartidores de costes y distribución de los gastos fijos y variables, concretamente y con el voto favorable de la demandante se acordó: "Se aprueban las nuevas cuotas mensuales presentadas, desde noviembre de 2.021, cuotas resultantes del nuevo reparto de gastos. Cuyo listado defi(n)itivo se enviará junto a este ACTA." Cuotas que en lo referido al gasto fijo de calefacción, excluido el consumo, se concreta expresamente en un 49'63% a cargo de la demandante (IE 56).

Como resulta de lo informado por la empresa que gestiona el suministro de energía térmica para calefacción y agua caliente (IE 53) dando respuestas a las preguntas formuladas por escrito, se acredita que:

1-El gasto correspondiente al mantenimiento de la sala calderas, a la garantía total de la instalación y a las lecturas de repartidores y agua caliente, no se distribuye por GIROA entre los vecinos.

2- La distribución del gasto entre los propietarios de la Comunidad, para el caso de los conceptos facturables individualmente, se realiza por GIROA en base a las lecturas de los contadores así como al listado de coeficientes facilitado por la propia Comunidad.

3- ... el gasto que se imputa al hotel en concepto de calefacción no se corresponde con el consumo de calefacción, sino con el canon fijo imputable en concepto de disponibilidad de calefacción.

Por tanto, los acuerdos impugnados en nada infringen la regla 6ª de los estatutos, pues en los mismos no se altera el sistema y porcentajes de participación en los gastos comunes de calefacción establecidos en las anteriores juntas. Los acuerdos siquiera tratan sobre las cuotas o distribución de gastos, se limitan a dar información sobre los precios del gas y la elección de tarifas y liquidan deudas precedentes.

Sin ninguna propuesta previa ni exposición en el orden del día, el representante del hotel expuso su discrepancia con las tarifas y la obligación de la propiedad de contribuir a los gastos de calefacción solicitando que "se estudie conjuntamente la situación para plantear nuevamente el reparto de este gasto ...". En la misma junta de 15 de noviembre de 2021, recibió una explicación al respecto, pero nada se acuerda expresamente sobre el particular, ni consta ninguna alteración en la atribución del gasto, ni que se proceda o no a ese estudio solicitado. En definitiva, no hay acuerdo que contradiga o altere los dispuesto en la Ley los estatutos o en acuerdos precedentes.

Tampoco infringe la ley o los estatutos el acuerdo de 11 de julio de 2023, pues en el mismo se expone la relación de recibos vencidos y no pagados a cargo del hotel, entre otros, cuatro cuotas de calefacción. Nada consta sobre la modificación o alteración de las cuotas ya fijadas conforme a los estatutos en la junta de 20 de octubre de 2021.

El motivo del recurso referido a la individualización de los gastos de calefacción, en cuanto a la disponibilidad del servicio, sobre la base o referencia al consumo individual, del que estaría excluido, es asimismo improcedente en cuanto, como se razona en la sentencia de primera instancia, la proporción y forma de contribución en dicho gasto se estableció con carácter definitivo en las referidas juntas conforme a la remisión que a tal efecto dispuso la regla 6ª de los estatutos. El consumo es claramente individualizable una vez instalados los correspondientes contadores en cada elemento privativo, sin embargo, el servicio, en su integridad, como se ha puesto de relieve mantiene el carácter común y se mantiene la obligación de contribuir en los gastos fijos no individualizados se haga uso o no del mismo, sin perjuicio de facturar individualmente el consumo. Así se acordó regularmente en las correspondientes juntas y así se factura, al menos no se prueba lo contrario.

Finalmente, la invocada cita del art. 18.1.c) LPH y la mención a un grave perjuicio para el propietario que no tiene obligación jurídica de soportar el gasto o que se la haya impuesto con abuso de derecho, es asimismo rechazable.

Ningún perjuicio puede deducirse para el propietario al que se le reclama el cumplimiento de la obligación, conforme al art. 9.1.e) LPH, de contribuir en los gastos generales para el adecuado sostenimiento de unservicio general de calefacción al que tiene acceso y del que no hace uso por decisión propia. Más si, como se ha puesto de relieve, los gastos se liquidan conforme a lo establecido en los estatutos y en los acuerdos adoptados por la junta de propietarios regularmente convocada.

Como pone de relieve la S.TS. de 14 de diciembre de 2007: ... el abuso del derecho, que proscribe el artículo 7 del Código Civil , viene determinado por la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima y la objetiva de exceso en el ejercicio del derecho y así lo declaran las sentencias de esta Sala de 14 octubre 2004 y 8 mayo 2006 , entre otras muchas, al precisar que «el abuso del derecho ha de quedar claramente manifestado, tanto por la convergencia de circunstancias subjetivas e intencionales de perjudicar o falta de interés serio y legítimo, como de las objetivas de producción de un perjuicio injustificado.

En el caso presente la demandada se ha limitado a gestionar y resolver con los correspondientes acuerdos adoptados regularmente en junta de propietarios los derechos y obligaciones que la ley y los estatutos establecen, por lo que ninguna intención de perjudicar ni perjuicio efectivo puede deducirse de los acuerdo impugnados, donde la comunidad se limita a liquidar las deudas precedentes y resolver sobre la elección de suministradora, tarifas y precio del gas para el siguiente ejercicio, sin ningún otro acuerdo en el que expresamente se rechace o se adopte alguna decisión sobre lo que fue una mera e improvisada solicitud de la demandante, no incorporada en el orden del día, respondida con una simple explicación.

TERCERO.-Por lo expuesto y razonado, se desestima el recurso con la consiguiente imposición de las costas a la recurrente conforme a lo establecido en los arts. 394 y 398 LEC.

Vistos los artículo citados y demás disposiciones de general y pertinente aplicación