Sentencia Civil 915/2025 Audiencia Provincial Civil de Girona nº 1, Rec. 1723/2024 de 17 de septiembre del 2025

PRIMERO.- Planteamiento del litigio.

Las actuaciones de las que se deriva el presente rollo de apelación se iniciaron por demanda de juicio ordinario en ejercicio de una acción de resolución de contrato de arras y solicitud de devolución del importe de estas (35.000 euros) en relación con el contrato de fecha 8 de octubre de 2021 referido a la finca sita en la DIRECCION000 de Vall-Llobrega.

El contrato de arras se suscribe el 8 de octubre de 2021 y en el mismo se fija el importe de venta de la finca en 135.000 euros, con el plazo máximo de otorgación de la escritura pública el 8 de diciembre de 2021. Se entregaron 35.000 euros en concepto de arras y se pospone el pago del resto del precio de la venta al momento de la efectuar la escritura pública.

La parte demandada se opone a la acción entablada indicando como causas de oposición: a) Falta de legitimación activa de Prudencio, por no ser parte en el contrato; b) Negligencia de la actora en la tramitación de la financiación para la adquisición del terreno y, falta de comunicación al demandado de la denegación de la financiación en el plazo previo a la otorgación de la escritura pública, sin posibilidad de que se pueda prorrogar el mismo tácitamente, ya que la demandada únicamente recibió una comunicación fehaciente de falta de obtención de financiación por los actores, a través del burofax de 7 de febrero de 2022 y, al mismo no se adjuntaba documentación alguna de carácter bancario a través de la que se advirtiese que se les había denegado la financiación, documentación que no se ha entregado al demandado sino a través de la documentación de la demanda judicial. Interesa la desestimación de la demanda, por incumplimiento de lo previsto en el art. 621. 49 del CCCat en cuanto al plazo de comunicación o posibilidad de prorrogar el indicado plazo

Seguido el juicio por sus trámites, en fecha 16 de enero de 2024 se dicta sentencia por el Juzgado de Instancia en la que a) se estima la excepción de falta de legitimación activa de Prudencio, pero no se imponen las costas a la parte actora y b) se estima la demanda en relación a tener por resuelto el contrato de arras de 8 de octubre de 2021 y se condena a la demandada a la devolución de las arras entregadas en cuanto al importe de 35.000 euros, con imposición de las costas procesales a la misma

SEGUNDO. - Planteamiento del recurso.

Frente a dicha resolución se alza la parte demandada, en escrito de recurso de apelación de 15 de febrero de 2024 por el que interesa la revocación de la sentencia de instancia, por error en la valoración de la prueba en relación: a) Imposición de las costas procesales a la actora por la estimación de la excepción procesal de falta de legitimación activa de Prudencio y b) Desestimación de la demanda por cuanto los actores no han dado cumplimiento a dos de los puntos a que se refiere el art. 621-49 del CCCAt, en relación a que: 1) No han justificado documentalmente y en plazo, la denegación de la financiación bancaria para la adquisición de la vivienda; 2) Negligencia de la actora en la solicitud y tramitación de la financiación bancaria, sea por los importes interesados o, la fecha de su solicitud y 3) Imposibilidad de prorrogar el plazo de acreditación documental de la indicada denegación de la financiación bancaria, por cuanto el plazo fine el día fijado para la otorgación de la escritura pública.

La parte demandante se opone al recurso de apelación en escrito de 10 de octubre de 2024 interesando la confirmación de la sentencia, que no impugna.

TERCERO. - Resolución del recurso

Tras un nuevo análisis de cuanto se ha actuado y aportado a los autos, especialmente en lo referente a la prueba documental y, sin perjuicio de aceptar los hechos probados fijados en la sentencia de instancia, el tribunal no comparte la conclusión alcanzada por el juzgador a quocon relación a los puntos de debate.

1) Primer motivo del recurso de apelación. Costas procesales por la estimación de la excepción procesal de falta de legitimación activa de Prudencio.

Comoquiera que se estima en la sentencia de instancia la excepción procesal de falta de legitimación activa de Prudencio opuesta por el demandado y, el referido pronunciamiento ni sus argumentaciones en base al que se adopta, no han sido objeto de impugnación, la referida conclusión alcanza efectos de cosa juzgada en esta segunda instancia, que limita el pronunciamiento a la procedencia o no de la imposición de las costas procesales al mismo, por la estimación de la excepción procesal.

Ciertamente, como indica el demandado, el actor no es parte en el contrato de arras y, por ende, por más esposo que sea de la parte contractual, o que haya efectuado el mismo los pagos por tercero de las arras penitenciales, lo cierto es que carece de legitimación activa para interponer la demanda y, el demandado se ha tenido que defender de la indicada reclamación efectuada por el mismo. Dicha defensa, por la vía de la alegación de la excepción procesal de falta de legitimación activa, debidamente opuesta y debatida en el juicio, obtienen resolución favorable en la sentencia de instancia, lo que equivale a una estimación total de la excepción opuesta, por lo que a priori,no habría más que aplicar el art. 394 de la LEC y el criterio de vencimiento objetivo que en el mismo se establece.

En relación a las costas procesales, es doctrina comúnmente admitida desde las Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de marzo de 1988, 26 de junio de 1990, y 4 de julio de 1997 ( RJA 1559/1988, 4896/1990, y 5845/1997), que la condena en costas atiende no sólo a la sanción de una conducta procesal, sino a satisfacer el principio de tutela judicial efectiva, que exige que los derechos no se vean mermados por la necesidad de acudir a los tribunales para su reconocimiento, de modo que el pago de las costas, aun solamente de las suyas, es un gravamen que en justicia no debe soportar quien se ve obligado a presentar una demanda, o a contestarla, representado por procurador y asistido de abogado, para defender su derecho, debiendo por el contrario soportar las costas quien fue el causante de los daños que, en definitiva, se originaron a la parte contraria.

Este principio de vencimiento objetivo, acogido por el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, supone que las costas de la primera instancia, en los procesos declarativos, deben imponerse a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones y, en el caso de autos, como consecuencia de la estimación de la excepción procesal de falta de legitimación activa de Prudencio

Se estima el primer motivo del recurso de apelación

2) Segundo motivo del recurso de apelación. No haber justificado documentalmente y en plazo, la compradora, la denegación de la financiación bancaria para la adquisición de la vivienda.

a) Datos objetivos del contrato.

En primer lugar, debemos partir de los datos objetivos que se identifican en el contrato de arras penitenciales de fecha 8 de octubre de 2021, para la adquisición de la parcela sita en la DIRECCION000 de Vall-Llobrega, con la siguiente descripción registral "Parcel la situada a Vall-llobrega, amb front al DIRECCION000, esta senyalada amb el número u al planol de parcel lació de la finca matriu. Té una superficie de set-cents vint metres quadrats. Termeneja: al front, amb el DIRECCION000: a la dreta entrant, amb resta de finca matriu; al fons, amb la parcel la cinc: 4 a l'esquerra, part amb la parcel la dos i part amb la parcel·la sis" Referencia Catastral: NUM000 y cuyos datos registrales son finca NUM001, inscrita al Tomo: NUM002 Libro: NUM003 Folio: NUM004 Inscripción: NUM005

El referido contrato indica que el precio de venta del inmueble es de 135.000 euros, respecto de los que se entregan 35.000 euros en dicho acto, más otros 100.000 euros que quedan pospuestos y se abonarán el día de la firma de la escritura, que se fija para el 8 de diciembre de 2021

En caso de incumplimiento, de una u otra parte, se fija en el contrato las consecuencias de este de la siguiente forma

"QUINTO.- INCUMPLIMIENTO. En caso de incumplimiento por parte de los compradores, por su renuncia a la compra o por su no comparecencia injustificada en Notaría en la fecha prevista o por la falta de pago de la cantidad remanente del precio, la misma se allana a perder a favor de la parte vendedora los TREINTA Y CINCO MIL EUROS (35.000 €), entregados en concepto de arras y a cuenta del precio total. Ello será en concepto de indemnización por daños y perjuicios por el desistimiento y/ o incumplimiento de este contrato. En tal caso el presente contrato se tendrá por resuelto, teniendo todavía únicamente vigor en lo referente al cobro de la referida cantidad por parte de los vendedores.

En caso de incumplimiento por parte de los vendedores, ya sea por renunciar a la venta o por no acudir sin justificación a la notaría en la fecha acordada o bien porque no quiera o no pueda transmitir la finca en las condiciones estipuladas se obliga a la devolución de los TREINTA Y CINCO MIL EUROS (35.000 €), recibidos en concepto de arras y a cuenta del precio total, obligándose la persona depositaria a su entrega inmediata a los Compradores, más la obligación de los Vendedores a resarcir a los compradores con una cantidad igual a la entregada a cuenta del precio total, es decir otros TREINTA Y CINCO MIL EUROS (35.000 €), Ello será en concepto de indemnización por daños y perjuicios por el desistimiento y/o incumplimiento de este contrato. En tal caso el presente contrato se tendrá por resuelto, teniendo todavía únicamente vigor en lo referente al cobro de las referidas cantidades por parte de la compradora."

b) Naturaleza del contrato.

En lo que se refiere a la naturaleza del contrato de arras penitenciales de 8 de octubre de 2021, debemos indicar que, en el mismo se hace constar expresamente en varias ocasiones que el contrato es de "arras" y de carácter "penitencial", que también se infiere de la regulación expresa que las partes efectúan de las consecuencias del incumplimiento, por lo que pocas dudas interpretativas ofrece el contrato en relación a su naturaleza y conceptualización.

Esta sección tiene reiteradamente declarado al respecto que es doctrina reiterada que (...) ( Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 1990 , 8 de abril y 4 de noviembre de 1991 , y 31 junio de 1992 ) que el pacto arral, como cláusula accesoria de un contrato principal, puede desempeñar la función de señal de la celebración de un contrato, en que la cantidad entregada es un anticipo o parte del precio (arras confirmatorias); de garantía del cumplimiento, que se pierden si el contrato se incumple, pero que no permiten desligarse del mismo (arras penales); y por último las que permiten resolver o desistir del contrato, mediante la pérdida o la restitución doblada ( arras penitenciales), a las que específica y únicamente se refiere el artículo 1454 del Código Civil . Aunque el mencionado artículo es de interpretación restrictiva, de modo que, para que tenga aplicación, es preciso que por voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras penitenciales, por medio de pacto expreso o tácito, que manifieste de una manera clara y evidente la intención de los contratantes, ya que en otro caso cualquier entrega o abono habrá de conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo, sirviendo la suma recibida únicamente para confirmar el contrato celebrado.(...)

c) Requisitos de aplicación del art. 621-49 del CCCat .

Dada la fecha de otorgación del contrato y la localidad de celebración de este, rige el contenido del art. 621-49 del CCCat para la resolución de la controversia objeto de autos, que dispone al efecto que "1. Si el contrato de compraventa prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito, el comprador, salvo pacto en contrario, puede desistir del contrato si justifica documentalmente, en el plazo pactado, la negativa de la entidad designada a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble, salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador.

2. El desistimiento del comprador obliga al vendedor a la devolución del precio que le hubiera sido entregado y, si procede, de las arras penitenciales, y obliga al comprador a dejar al vendedor en la misma situación en la que se habría encontrado si no se hubiera concluido el contrato, sin perjuicio de lo establecido por la legislación hipotecaria."

Es decir, para la aplicación del indicado precepto son precisos varios requisitos:

a) Que el contrato prevéa la necesidad de financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito.

Las partes no hacen constar en el contrato ninguna previsión de que la compradora precise de financiación bancaria (hipotecaria o personal) para la adquisición de la parcela.

b) Que el comprador justifica documentalmente, en el plazo pactado, la negativa de la entidad designada a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble, al objeto de poder desistir del contrato.

Dicho requisito tampoco se ha cumplido en el caso de autos, en el que el único documento que remite la actora a la demandada, es el burofax de fecha 7 de febrero de 2022 (doc. 11 de la demanda) en el que expresamente se indica en el mismo que no se ha obtenido financiación bancaria para la adquisición de la parcela y, acto seguido se indica que "En caso de necesitarlo, les remitiremos toda la documentación acreditativa".

La indicada mención, hace expresión clara de que al burofax de fecha 7 de febrero de 2022 no se adjunta justificación documental de ninguna entidad bancaria justificativa de la denegación de la financiación, con lo que también aquí se incumple el requisito legal del artículo citado.

De hecho, según declara el demandado en sus respectivos escritos de alegaciones (y no se ha rebatido de otra forma) en lo que se refiere a la acreditación "documental" de la denegación de la financiación bancaria a la actora, no se le entrega sino como documento anexo a la demanda rectora, a través de la diligencia de emplazamiento el 7 de junio de 2022.

c) Que la denegación de la financiación no se derive de la negligencia del comprador.

El análisis de este aspecto dedicaremos el epígrafe siguiente de forma pormenorizada.

d) Posibilidad de que el plazo de otorgación de la escritura de compraventa se pueda prorrogar y, en su caso, bajo que requisitos y, si la acreditación a que se refiere el art. 621-49 del CCCat es también susceptible de prorroga en cuanto a la acreditación documental de la negativa de la financiación.

El análisis de este aspecto dedicaremos el epígrafe subsiguiente de forma pormenorizada.

3) Tercer motivo de apelación. Que no haya existido negligencia de la actora en la solicitud y tramitación de la financiación bancaria, sea por los importes interesados o, la fecha de su solicitud.

De la prueba documental aportada por el propio actor, no puede, sino que aceptarse la alegación de que la misma ha incurrido en cierta negligencia a la hora de solicitar y tramitar la financiación bancaria que precisaba para la adquisición de la parcela (y cuya necesidad no hizo constar en el contrato).

a) El documento núm. 7 de la demanda, evidencia una solicitud al BBVA SA de financiación hipotecaria de fecha 18 de noviembre de 2021 por un importe de 200.000 euros, que obtiene respuesta el 19 de noviembre de 2021 denegatoria de la solicitud. Dicha documentación, no se le comunica ni entrega al demandado en ningún momento, formalmente y por escrito. Ciertamente, la petición de 200.000 euros de financiación, cuando el precio de venta del inmueble pendiente de pago es de 100.000 euros, evidencia una cierta imprudencia en la petición, ya que se está peticionando como préstamo como garantía hipotecaria, el doble de lo que se precisa para efectuar la compra.

b) El documento núm. 8 de la demanda, evidencia una solicitud a ING SA de financiación hipotecaria sin fecha, por un importe tampoco determinado, que obtiene respuesta el 9 de febrero de 2022 denegatoria de la solicitud, expresando que las parcelas no son susceptibles de garantía real por la indicada entidad. Dicha documentación, no se le comunica ni entrega al demandado en ningún momento, formalmente y por escrito, sin perjuicio de evidenciar que se emite el 9 de febrero de 2022, es decir, en fecha muy posterior a haber expirado el plazo de otorgación de la escritura fijado para el 8 de diciembre de 2021 y, todo hace presuponer que, se insta la solicitud a ING SA una vez que se deniega la primera solicitud de financiación por el BBVA SA, ya que no se aporta al juicio la fecha de su solicitud.

c) El documento núm. 9 de la demanda, evidencia una solicitud a BBVA SA de financiación hipotecaria, de fecha septiembre de 2021, por un importe de 135.000 euros, que obtiene respuesta el 22 de febrero de 2022 denegatoria de la solicitud, expresando que sobre la base de las condiciones y documentos que les han presentado, la respuesta es denegatoria. Dicha documentación, no se le comunica ni entrega al demandado en ningún momento, formalmente y por escrito, sin perjuicio de evidenciar que se emite el 22 de febrero de 2022, es decir, en fecha muy posterior a haber expirado el plazo de otorgación de la escritura fijado para el 8 de diciembre de 2021.

f) Finalmente, el documento núm. 10 de la demanda, evidencia una solicitud a BBVA SA de financiación hipotecaria, sin fecha de solicitud, por un importe de 90.000 euros, que obtiene respuesta el 22 de febrero de 2022 denegatoria de la solicitud, expresando que es contraria la solicitud a la política comercial de la entidad y de riesgos de la misma. Dicha documentación, no se le comunica ni entrega al demandado en ningún momento, formalmente y por escrito, sin perjuicio de evidenciar que se emite el 22 de febrero de 2022, es decir, en fecha muy posterior a haber expirado el plazo de otorgación de la escritura fijado para el 8 de diciembre de 2021.

De la lectura de los indicados documentos, se evidencia cierta negligencia de la actora a la hora de solicitar la financiación hipotecaria o personal, ya sea por pretender adquirir una parcela, (sobre la que la mayor parte de entidades de crédito no otorgan garantía real); sea por solicitar un importe desproporcionado en relación al valor del bien a adquirir (se solicitan 200.000 euros cuando resta solo por abonar 100.000 euros) o, finalmente, por el retraso en la tramitación de las solicitudes de financiación, que no son consecutivas a la firma de las arras, sino que la del BBVA SA que contesta el 19 de noviembre de 2021, se interesa el 18 de noviembre de 2021 (un día antes) y un mes y diez días después de la suscripción del contrato de arras. Es evidente que el BBVA SA no precisa más de un día para denegar la petición de financiación, por descabellada, al pretender hipotecarse un terreno (que la mayor parte de entidades no hipotecan), interesando un préstamo por el doble del valor declarado de adquisición de este.

4) Cuarto motivo del recurso de apelación. Imposibilidad de prorrogar el plazo de acreditación documental de la indicada denegación de la financiación bancaria, por cuanto el plazo fine el día fijado para la otorgación de la escritura pública.

A la posibilidad de ampliar el plazo o prorroga de otorgación de la escritura, se refiere el art. 621-41,3 del CCC, en su redacción original vigente hasta el 16 de diciembre de 2021 (aplicable al caso de autos en el que el contrato se suscribe el 8 de octubre de 2021), que es la que regía en el momento de producirse los hechos ( Disposición transitoria primera del Decreto-ley 27/2021, de 14 de diciembre, de incorporación de las directivas (UE) 2019/770 y 2019/771, relativas a los contratos de suministro de contenidos y servicios digitales y a los contratos de compraventa de bienes, en el libro sexto del Código civil de Cataluña), que disponía que "El retraso en el cumplimiento que no sea esencial permite resolver el contrato si el comprador o el vendedor no cumplen en el plazo adicional de cumplimiento que le haya notificado la otra parte, que debe ser adecuado a las circunstancias. El plazo adicional se considera razonable si la otra parte no se opone sin dilación indebida"

En el caso de autos, el retraso en el cumplimiento de las obligaciones de la actora, si debe entenderse esencial y grave por varios motivos, y al tiempo, no razonable la prórroga de cumplimiento, que no ha sido interesada por la actora en su burofax de fechas 7 de febrero de 2022, en el que solo habla de devolución de las arras y, por ende, de resolución del contrato. Resolución, que también insta la vendedora en su burofax de fecha 21 de febrero de 2022, al contestar el anterior y, en el que da por resuelto el contrato por incumplimiento previo de la actora, con la perdida de las arras.

Es decir, no procede la concesión de un plazo de prorroga por los siguientes motivos

a) El primero, que las partes ya definieron la posibilidad de prorrogar el plazo, pero por causa del post COVID y las limitaciones de movilidad existentes en dicho momento, a las que no se ha hecho referencia en ninguna de las comunicaciones inter partesaportadas a los autos, por más que si se intente justificar dicha causa en los respectivos escritos de alegaciones de la parte actora, pero respecto de la que no se ha acreditado que existiera ninguna limitación al respecto que justificase la aplicación de la indicada cláusula.

b) El segundo, por cuanto la actora, nunca ha solicitado formalmente y por escrito a la demandada la prórroga del referido plazo y, menos antes del 8 de diciembre de 2021, ya que en su burofax de fecha 7 de febrero de 2022, de lo que habla es de resolución contractual y, no de solicitar un plazo adicional para otorgar la escritura (para la que, a dicha fecha, tampoco tiene financiación).

c) El tercero, por cuanto la actora ya estaba en situación de incumplimiento previo en fecha 7 de febrero de 2022, cuando remite la primera comunicación escrita y formal a la demandada, que no es interesando la prórroga del plazo, sino la resolución del contrato.

d) Asimismo, la petición de prórroga del plazo de escrituración no parece tampoco razonable por dos motivos:

El primero, por cuanto se afirma en el mismo burofax de 7 de febrero de 2022, que la actora, a la indiada fecha, aún no tiene concedido préstamo alguno, por lo que poca o nula expectativa de venta futura podía tener el vendedor, si después de dos meses desde la expiración del plazo contractual fijado por las partes para otorgar la escritura pública, la actora no ha obtenido aún financiación para ello.

El segundo, por cuanto no es que se peticione un plazo de ajuste, negociable, por faltarle unos días para que la entidad de crédito acabe de ultimar los detalles de la operación, sino que se afirma la inexistencia de financiación a esa fecha, y se habla directamente en el burofax de 7 de febrero de 2022 de resolución contractual.

5) Conclusión.

Todos los antecedentes elementos probatorios no comportan otra conclusión que la de considerar que la actora estaba en situación de incumplimiento contractual a partir del 8 de diciembre de 2021 al no tener dinero ni financiación para acudir a la notaría a comprar la parcela a que se refiere el contrato de arras objeto de autos; no fue diligente a la hora de solicitar y tramitar (por el importe del dinero solicitado y las fechas de solicitud) la financiación que precisaba, del tipo que sea, para llevar a cabo la adquisición comprometida y, lo que es más esencial, no comunicó al vendedor, dicha imposibilidad de obtener financiación dentro del plazo de vigencia del contrato; que puede ser prorrogado, en las circunstancias legales antes definidas, pero que no acontece en el caso de autos, por cuanto es la propia actora quien el 7 de febrero de 2022 afirma que no tiene financiación y, que opta por la resolución causal del contrato, no por una prórroga de la fecha del mismo; que objetivamente, con la información facilitada, no era razonable, por lo que no procede otra conclusión que la estimación del recurso de apelación con revocación de la sentencia de instancia, con condena en costas a la parte actora.

CUARTO. - Costas de segunda instancia

De acuerdo con el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo la resolución estimatoria del recurso de apelación formulados por la parte demandada, no procede la imposición de las costas de segunda instancia a la parte apelante.

QUINTO. - Depósito.

De acuerdo con la Disposición Adicional Quince. 9 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, en la redacción del artículo 1.19 de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, siendo la resolución estimatoria del recurso de apelación, procede la devolución del depósito para recurrir prestado por la parte apelante.

Vistos los preceptos legales invocados y demás de general y pertinente aplicación,