Sentencia Civil 1080/2024 Audiencia Provincial Civil de Córdoba nº 1, Rec. 255/2024 de 18 de noviembre del 2024

PRIMERO:PLANTEAMIENTO.

Mediante la demanda origen del proceso, la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL DIRECCION000 (en adelante COMUNIDAD) ejercita frente a los demandados una acción reivindicatoria respecto de una habitación o trastero sito en el rellano de la azotea del edificio.

D. Rodrigo y D.ª Serafina contestaron a la demanda, oponiéndose, y formularon reconvención, ejercitando un acción declarativa del dominio. Fundan la misma en la existencia de un título (contrato de compraventa) y, subsidiariamente, la usucapión.

La sentencia de instancia estima íntegramente la demanda y desestima la reconvención, todo ello con imposición de costas a la demandada-reconviniente.

D. Rodrigo y D.ª Serafina recurren todos estos pronunciamientos. Funda el recurso en la la teoría del título y del modo en la Jurisprudencia existente sobre la desafectación y usucapión de elementos comunes. En todo caso, recurre el pronunciamiento sobre costas, al existir serias dudas de hecho y de derecho.

SEGUNDO:INEFICACIA DE LA COMPRAVENTA PARA LA ADQUISICIÓN DEL DOMINIO.

La sentencia de instancia no considera título para adquirir el dominio el contrato de compraventa suscrito en su día sobre el inmueble en cuestión, lo que es cuestionado por la recurrente.

Con indepencia de ello, la resolución recurrida considera probada la celebración del contrato de compraventa. La parte apelada lo pone en duda en su escrito de oposición, aduciendo que dicho contrato no fue entregado a la COMUNIDAD hasta la contestación a la demanda, a pesar de la existencia de requerimientos anteriores y de un acto de conciliación, así como de las dudas derivadas del documento de pago.

Coincidimos con la resolución de instancia en admitir la existencia del contrato de compraventa.

Dicho contrato, fechado el 6 de mayo de 2001, se corresponde con el documento nº 1 de la contestación. Aparecen como otorgantes la entidad PROCANVAL, S.L. (parte vendedora), representada por D. Eduardo Valiente Vázquez, y D. Rodrigo y D.ª Serafina (compradores). El objeto del contrato es una "dependencia destinada en el proyecto básico a Infraestructura Común de Telecomunicaciones en la DIRECCION000". En relación a tal objeto, se indica en el contrato: "El habitáculo ha quedado sin uso tras haber cambiado la normativa que regula este tipo de instalaciones, habiendo asumido Procanval S.L. el coste del cambio de ubicación provocado. Esta promotora se compromete a tramitar el cambio de uso del recinto mencionado para adaptarlo a trastero siendo este un uso compatible con el actual". El precio, IVA incluido, ascendió a 435.000 ptas., pago que se realizaría mediante transferencia bancaria.

Igualmente, los demandados han aportado un justificante provisional de transferencia por la suma de 435.000 ptas., en el que consta como persona que la realiza D.ª Serafina, como beneficiaria PROCANVAL, S.L. y como concepto: "pte. firma". Dicho documento, cuya autenticidad no ha sido impugnada, está fechado el 6 de mayo de 2001.

La coincidencia de los elementos personales, el precio y la fecha constituyen elementos suficientes para entender que el destino de la transferencia era el pago del precio del contrato, lo que corrobora la autenticidad de aquél.

Los argumentos expuestos por la parte apelada no desvirtúan la anterior conclusión. Por un lado, indican que se trata de un justificante "provisional". Ello no es determinante, pues no estamos discutiendo el pago en sí, sino la existencia del contrato y dicho justificante provisional apoya su realidad. Por otro, que el concepto que se expresa no es significativo (pendiente de firma). Ello es verdad, pero teniendo en cuenta la coincidencia de sujetos, precio y fecha, es difícil atribuirle otro destino. Por último, la condición entonces de D.ª Serafina de apoderada PROCANVAL, S.L. Tal circunstancia no implica, por sí, la simulación del contrato cuando existen otros datos en contra, como los ya expuestos, sin perjuicio de la trascendencia que tal condición puede tener en otros ámbitos a los que luego nos referiremos.

Antes de analizar la eficacia de dicho documento, es preciso resaltar que D. Rodrigo y D.ª Serafina han modificado en el recurso la posición que tenían sobre el mismo respecto de la que indicaron en la contestación y la reconvención.

En el recurso de apelación se establece una distinción en cuanto al objeto del contrato privado de compraventa. En aquél se apunta a que tal objeto pudo ser el "uso privativo de la habitación" y no su propiedad. Así, en la página 5, y en relación a dicho objeto, se indica: "O sea que aclara que lo que se compra y vende es el "uso" privativo distinto a la propiedad del elemento (...)". Igualmente, en la página 6 se afirma que "el contrato privado de compraventa bien podría ser título bastante para el mejor de derecho de mis representados a poseer dicho cuarto trastero frente a la Comunidad de Propietarios, ya porque mis representados fueran propietarios del cuarto, o ya titulares del derecho de uso privativo del mismo".

Por el contrario, en la contestación a la demanda y en la reconvención, D. Rodrigo y D.ª Serafina se refieren en todo momento a que el objeto del contrato era la propiedad del inmueble. A título de ejemplo pueden citarse los siguientes pasajes: "... cuando mis mandantes compran el trastero adquieren la propiedad del mismo ..." (página 2) o "... mi mandante es propietario de dicho trastero por la compraventa celebrada en 2001 ..." (página 3) o "... mis mandantes son los propietarios del trastero en cuestión ..." (página 4) o "... mis mandantes consideran que el contrato de compraventa celebrado en 2001, surte plenos efectos en cuanto a la transmisión de la propiedad ..." (página 5). En ningún momento se refieren a la trasmisión de un uso privativo.

El Tribunal Supremo ha negado en numerosas ocasiones la posibilidad de introducir cuestiones nuevas en la apelación.

En este sentido, la STS de 9 de marzo de 2012 (LA LEY 52690/2012) señala que "el principio pendente appellatione, nihil innovetur [nada puede renovarse mientras está pendiente la apelación] -cuyo significado es aplicable también a la primera instancia, artículo 412 LEC - prohíbe tomar en consideración las innovaciones efectuadas por las partes durante la tramitación del procedimiento, que afecten a los términos en que quedó planteada la controversia en la fase alegatoria inicial del proceso ( SSTS de 28 de julio de 2006 , RC n.º 4648 / 1999 , 29 de noviembre de 2010 , RIP n.º 361/2007 ). De acuerdo con este principio, lo relevante es que no se produzca una modificación sustancial de los términos del debate, pues es en este caso cuando se produce la indefensión de las partes, que no han podido prever el alcance y sentido de la controversia y se ven en la imposibilidad de alegar o actuar en apoyo de sus derechos e intereses ( SSTC 34/1985, de 7 de marzo , 29/1987, de 6 de marzo , SSTS de 13 de mayo de 2008 , RC n.º 752 / 2001 , 14 de mayo de 2008, RC n.º 799/2001 , 15 de noviembre de 2010 , RIPC n.º 1205/2007 , 29 de noviembre de 2010 , RIP n.º 361/2007 )". En el mismo sentido, la STS de 9 de junio de 2006 (LA LEY 53470/2006) sostiene que "de aquel principio, de la función de la apelación, de la jurisprudencia y de la general interdicción de plantear cuestiones nuevas que llevan a la parte contraria a la indefensión, se desprende que no puede una parte introducir en el recurso de apelación un tema (aunque lo hubiera apuntado en el escrito de resumen de prueba y fue correctamente ignorado por la sentencia de primera instancia, completamente nuevo, al que no pudo responder ni defenderse la parte contraria; tema que no fue objeto de la litis".

Por tanto, la Sala solo debe analizar si mediante el contrato de compraventa se trasmitió a D. Rodrigo y D.ª Serafina la propiedad del inmueble.

Tal y como hizo la sentencia de instancia, la respuesta a tal interrogante es negativa.

En el contrato actúa como vendedor PROCANVAL, S.L., que era el promotor de la construcción del edificio en régimen de propiedad horizontal. A la fecha del contrato, la habitación objeto del mismo no pertenecía a la vendedora, sino que formaba parte de los elementos comunes del edificio. Como hemos trascrito antes, en el propio contrato se reconocía implícitamente tal circunstancia, pues se explicaba el cambio de destino de la misma, y la promotora se comprometía "a tramitar el cambio de uso del recinto mencionado para adaptarlo a trastero".

Los recurrentes sostienen que el mismo contrato de compraventa produjo la desafectación tácita de la habitación como elemento común, pasando a adquirir la condición de elemento privativo. Entienden que tal desafectación la pudo llevar a cabo PROCANVAL, S.L. directamente, ya que a esa fecha era la única propietaria del edificio, pues no se había procedido a la venta de ninguno de los inmuebles que la constituían.

Tal argumento no puede tener favorable acogida.

Por un lado, del propio contrato se deduce que la misma PROCANVAL, S.L. entendía que dicho contrato no implicaba por sí la desafectación de la habitación, pues expresamente se compromete a "tramitar el cambio de uso" del recinto, lo que finalmente no hizo.

Por otro, existe una consolidada doctrina jurisprudencial que permite al promotor la posibilidad de instar el título constitutivo o su modificación mientras es el propietario único [STS de 21 de enero de 2020 ( ROJ: STS 114/2020)]. Ahora bien, esa facultad que se le reconoce al promotor, único propietario, no le faculta para infringir la normativa de la Ley de la Propiedad Horizontal [STS de 4 de octubre de 2013 ( ROJ: STS 4742/2013)]. Por tal motivo, y aunque pudiera entenderse que se produjo una desafectación tácita, ésta no ha podido perjudicar a los posteriores compradores de buena de los distintos inmuebles que integran la propiedad horizontal, ya que esa desafectación habría supuesto una modificación del título constitutivo, convirtiendo un elemento común en privativo, modificación que nunca se articuló en escritura pública, ni nunca tuvo acceso al Registro de la Propiedad. Ello resulta del art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal de 1960 y de la Jurisprudencia que lo interpreta, pudiendo citarse a título de ejemplo la STS de 11 de marzo de 2020 ( ROJ: STS 854/2020).

Como corolario de lo anterior, debemos concluir que PROCANVAL, S.L. vendió un elemento común integrante la COMUNIDAD, es decir, procedió a la venta de una cosa ajena. No es objeto de este procedimiento determinar la validez interpartes de dicho contrato. Pero lo que resulta evidente es que dicho contrato no constituye un título que, junto a la entrega de la cosa, atribuya a D. Rodrigo y D.ª Serafina la propiedad de la habitación, conforme a la teoría del título y del modo. Es constante la Jurisprudencia en tal sentido. Como botón de muestra, citamos la STS de 13 de enero de 2021 ( ROJ: STS 1/2021), que sostiene: «aquel documento de «cesión» careció de toda eficacia traslativa, y por ello al vender la Orden de Valldoreix celebró una venta sobre unos bienes que no le pertenecían. Es cierto que la venta de cosa ajena no es nula per se, y que como título obligacional puede ser válido, generar obligaciones y servir de título para la prescripción ( arts. 1089 y 1940 CC , y sentencias de la sala de 5 de marzo de 2007 y 928/2007, de 7 de septiembre , entre otras). Pero con ello el comprador no deviene propietario, porque no lo era el transmitente, y queda expuesto al ejercicio de una acción reivindicatoria».

Por tanto, se desestima este motivo de recurso.

TERCERO:INEXISTENCIA DE USUCAPIÓN.

La sentencia de instancia niega que D. Rodrigo y D.ª Serafina hayan usucapido la habitación, ya que al no producirse su desafectación, no cabe la usucapión.

Este razonamiento es negado por los recurrentes, y, a juicio de esta Sala, no le falta razón.

El Tribunal Supremo entiende que la falta desafectación de un elemento común por destino (no por naturaleza) no impide que pueda ser objeto de usucapión. Sobre esta cuestión, resulta muy clarificadora la STS 8 de mayo de 2024 ( ROJ: STS 2180/2024), que, después de negar la posibilidad de desafectación de los elementos comunes por naturaleza o esencial y admitirla respecto de los elementos comunes por distinto, afirma: «En el caso que juzgamos la parte demandada ahora recurrente ha venido insistiendo en que el NUM000 que se reivindica está, como los trasteros que adquirió, en la planta NUM001, y que no se trata de la cubierta del edificio porque hay una terraza en la planta NUM002 en la que los copropietarios acordaron construir. La parte demandante admite que existe una terraza comunitaria por encima de la planta que ocupan los demandados y se han limitado a manifestar que la demandada trata de confundir sobre la identidad de lo reivindicado, y que lo que se reivindica es la planta NUM001 y no la NUM003. De esta forma, la recurrente justifica que la zona que ha venido ocupando no es la cubierta, y sí es susceptible de propiedad privada. La Audiencia, por su parte, no niega que pudiera ser desafectada la planta reivindicada, aunque considera que del acuerdo de la junta en el que se admite la modificación de cuotas no resulta literalmente la desafectación, sino que es consecuencia lógica de que el ocupante de elementos comunes contribuya a los gastos generales, sin que ello le atribuya por voluntad de la comunidad un derecho de propiedad exclusiva del elemento común. Ahora bien, que no se considere acreditada la desafectación por un acto de la comunidad no significa que tal elemento no pudiera ser objeto de propiedad privativa, al no ser un elemento común por naturaleza y, por tanto, no excluye que pudiera adquirirse la propiedad por usucapión».

En el presente caso, no hay duda que se trata de un elemento común por destino. Se trata de un cuarto en la zona de acceso a la azotea que iba a ser destinado, según proyecto, a la ubicación de infraestructura común de telecomunicaciones. Finalmente, la citada infraestructura se ubicó en otro lugar, por lo que nos encontramos ante una mera habitación.

Por tanto, dicho inmueble es susceptible de usucapión. Restan por analizar la concurrencia del resto de presupuestos.

No se discute que D. Rodrigo y D.ª Serafina poseen la habitación o actual trastero desde el año 2002. La COMUNIDAD únicamente alega que no tuvo conocimiento de esa posesión hasta el año 2016. Desde luego, si la COMUNIDAD no utilizó la habitación desde su entrada en funcionamiento y los demandados celebraron un contrato de compraventa sobre el mismo, es lógico pensar que D. Rodrigo y D.ª Serafina tuvieran la posesión desde entonces.

Igualmente, hay que entender que tal posesión se produjo a título de dueño, máxime teniendo en cuenta que la posesión se la había entregado la promotora en virtud de un contrato de compraventa. Es cierto que no se han acreditado otros actos como propietarios, ya que no consta que abonara gasto de comunidad alguno como titular del mismo, ni IBI. No es de extrañar, puesto que la habitación no figuraba en ningún lado como finca privativa. Pero también es verdad que mantuvo una posesión exclusiva trasmitida por el promotor en virtud de un contrato de compraventa, motivo por el cual hay que entender que la posesión se produjo en concepto de dueño.

Los recurrentes sostenían en la contestación que era de aplicación la figura de la usucapión ordinaria de diez años, al concurrir buena fe y justo título.

La COMUNIDAD negó en la contestación a la reconvención que concurrieran tales presupuestos.

En cuanto a la existencia de justo título, hay que entender que el contrato de compraventa antes analizado lo integra. Nos encontramos ante un contrato de compraventa de cosa ajena. La Jurisprudencia considera que tal figura jurídica constituye justo título a efectos de usucapión.

Sobre esta cuestión, la STS 8 de mayo de 2024 ( ROJ: STS 2180/2024) afirma: «La usucapión ordinaria no tiende a sanar las posibles deficiencias de nulidad de que adolezca el título, sino la falta de poder de disposición de quien transmitió la posesión de la cosa en virtud del título.

En este sentido, la sentencia de 22 de julio de 1997 (rc. 2052/1993 ), precisa:

"1.º Justo título.- Según el recurrente, no existe en los actores, porque la jurisprudencia de esta Sala ha afirmado que los títulos nulos o inexistentes no caben en el concepto de justo título que da el art. 1.952 C.c . Los contratos de compraventa de sus pisos fueron declarados nulos en la sentencia de 10 de junio de 1983 . Los actores adquirieron de quien no era propietario.

"La respuesta casacional a esta tesis debe ser su no admisibilidad, pues cualquiera que sea la opinión de esta Sala sobre la venta de cosa ajena y sin salirse por ello de la declaración de nulidad de los contratos en pleno respeto a la cosa juzgada acogida en el fallo del Juzgado de Primera Instancia nº 20, no puede olvidarse que una cosa es la falta de eficacia de los repetidos contratos en cuanto a la finalidad que persiguen, y otra que no sirvan de títulos que legitimen una prescripción adquisitiva. La nulidad declarada judicialmente no es porque a aquéllos les faltase ninguno de los requisitos del art. 1261, esenciales para que exista un contrato, sino porque el vendedor no era propietario, carencia de la disponibilidad jurídica de los pisos que enajenó al haberse anulado el título de su transmitente sobre el solar porque tampoco era la propietaria del mismo. Pero precisamente ese vicio de la adquisición es el que subsana la prescripción adquisitiva; la falta de titularidad del que transmite. Esta Sala, en la sentencia de 30 de mayo de 1958 , declaró que era título justo, a efectos del art. 1952 CC , el documento privado de venta de una finca en la que se incluyó terrenos de otra de distinto dueño, y las de 13 de mayo de 1963, 25 de junio de 1966 y 5 de marzo de 1991 comprenden bajo el precepto citado los contratos otorgados por quien no tiene la disponibilidad jurídica de la cosa".

3. Si aplicamos lo anterior al caso, y nos atenemos a los hechos que resultan acreditados en la instancia, debemos observar que la razón por la que el demandado no adquirió la propiedad del NUM000 objeto del contrato celebrado el 1 de agosto de 1990 con el constructor es porque cuando terminó la obra no pudo transferir al demandado la propiedad, al no tener poder de disposición sobre esa zona, por ser un elemento común de conformidad con las subsanaciones que se hicieron del título constitutivo después de la venta mediante escrituras otorgadas por el constructor y algunos adquirentes de elementos privativos.

El hecho de la falta del poder de disposición del vendedor no hace nulo el contrato, en contra de lo que entiende la sentencia recurrida. Esa falta de poder de disposición es lo que, en caso de concurrir todos los presupuestos, puede subsanarse mediante la usucapión».

Por lo que se refiere al requisito de la buena fe a efectos de usucapión ordinaria, el art. 1950 CC dispone que "la buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella, y podía transmitir su dominio".

En el presente caso, hay una serie de datos que revelan que D. Rodrigo y D.ª Serafina sabían que PROCANVAL, S.L. no era dueño de la habitación objeto del contrato de compraventa y que no podía trasmitir su dominio.

Existe un dato muy claro en tal sentido: D.ª Serafina era apoderada de PROCANVAL, S.L. al tiempo de otorgarse el contrato de compraventa indicado. Así lo reconocen los recurrentes en su escrito de contestación a la demanda (página 4: "En la fecha en la que se realizó el contrato de compraventa, 6 de mayo de 2001, Doña Serafina era apoderada de PROCANVAL"). El hecho de que por PROCANVAL, S.L. compareciera otro representante nada obsta a lo anterior. Lo decisivo es el conocimiento que D.ª Serafina pudiera tener de la titularidad de la habitación. Pues bien, siendo apoderada de la entidad, puede presumirse con fundamento que conocía que la habitación en cuestión era un elemento común y no privativo de PROCANVAL, S.L.

Además, existen otros indicios que se orientan en ese sentido: D.ª Serafina conocía que PROCANVAL, S.L. no podía trasmitir el dominio.

No consta que se pusiera en contacto con la COMUNIDAD para interesarse por el pago la cuota que pudiera corresponderle por la propiedad del inmueble.

Igualmente, en el primer burofax que le remite la COMUNIDAD a los demandados para que desalojen el inmueble en cuestión, no aducen como título de propiedad el contrato, sino la existencia de usucapión (documento nº 6 de la demanda). En concreto, afirman: "en respuesta al escrito que nos han remitido, comunicar a esa Comunidad de Propietarios que Rodrigo y Serafina son propietarios por usucapión del recinto que se encuentra junto a la azotea, habiendo ostentado la posesión del mismo, desde que se obtuvo la licencia de Ocupación del mencionado edificio". No es hasta el acto de conciliación, celebrado el 22 de febrero de 2017 (documento nº 9 y 10 de la demanda), cuando D. Rodrigo y D.ª Serafina aluden al contrato de compraventa con la promotora, conectándolo con la usucapión, al afirmar: "Somos propietarios de dicho trastero por haberlo comprado la entidad promotora, el cual llevamos usando con buena fe y justo título desde hace 14 años".

En definitiva, y al no concurrir el requisito de la buena fe, no resulta de aplicación la institución de la usucapión ordinaria, sino de la extraordinaria ( art. 1959 CC) , cuyo plazo de posesión es de treinta años, plazo que no ha transcurrido, de modo que D. Rodrigo y D.ª Serafina no han adquirido el inmueble.

CUARTO:COSTAS DE LA INSTANCIA.

En todo caso, D. Rodrigo y D.ª Serafina interesan la no imposición de costas en la instancia, al existir serías dudas de hecho y de derecho.

Numerosos procedimientos judiciales conllevan la existencia de dudas sobre aspectos fácticos o jurídicos. Por ello, el legislador utiliza el adjetivo "serias", que implica que sean relevantes y no la incertidumbre propia de cualquier litigio ante los Tribunales. Es decir, se exige un plus de incertidumbre superior al que normalmente existe en los procedimientos judiciales.

Este criterio ha sido mantenido por esta Sala en diversas ocasiones, pudiendo citarse la sentencia de 15 de mayo de 2018 ( ROJ: SAP CO 524/2018), que indica que "es regla general en materia de costas la aplicación del criterio objetivo del vencimiento de forma que quien ve desestimadas sus pretensiones tendrá la carga de pagar las costas a quien, a la vista del resultado del procedimiento, ha sido traído indebidamente al mismo soportando el consiguiente coste económico, pero deja a salvo los supuestos de existencia de esas serias dudas de hecho o de derecho que el mismo precepto, el artículo 394, dispone. Es lo que se ha venido a denominar "discrecionalidad razonada" que, como exige la sentencia del Tribunal Supremo de 12.1.2018, recurso 1923/2015 , "exige que concurran circunstancias relevantes, que han de razonarse en su aplicación; mientras que la imposición de las costas ha de entenderse como la consecuencia ordinaria del proceso". Se decía en sentencia de esta Sala de 15.3.2016, recurso 1204/2015 , de que cuando se hablaba de serias dudas de hecho o de derecho, se trataba de "diversas lecturas según la valoración que se haga de la prueba practicada, en tanto que las segunda se dan cuando la misma cuestión jurídica tiene diferentes respuestas por los Tribunales"".

Los recurrentes no concretan cuáles serían las dudas de hecho y de derecho.

Examinadas las actuaciones, y en virtud de lo razonado en los fundamentos de derecho anteriores, no se aprecian en el presente caso la existencia de serias dudas que justifiquen la no imposición de costas.

Por tanto, el recurso debe ser desestimado.

QUINTO:COSTAS DEL RECURSO Y DEPÓSITO.

De cuanto antecede se desprende que el recurso ha de ser desestimado con imposición a la parte recurrente de las costas de esta alzada y pérdida del depósito ( artículos 394 y 398 LEC y DA 15ª LOPJ) .

A la vista de tales hechos y fundamentos de derecho.