Sentencia Civil 870/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 1, Rec. 1211/2023 de 18 de noviembre del 2025

PRIMERO. Planteamiento del litigio en primera instancia. Sentencia apelada. Recurso de apelación.

I.- La representación procesal de Lodge Servicios 2099, S.L. (en adelante Lodge) formuló demanda de juicio ordinario contra Patacolls, S.L. (en adelante Patacolls) reclamando el cumplimiento forzoso del contrato de arras suscrito el 11 de marzo de 2020, con una Adenda de la misma fecha, que tenía por objeto la venta de las licencias de actividad de hotel y restaurante y el traspaso de dichos negocios de hotel y restaurante ubicados en la DIRECCION000, de Barcelona, por parte de Patacolls, como vendedora, a Lodge, como compradora.

En primer lugar, la actora solicitaba la transmisión de las licencias en las condiciones estipuladas en el contrato, mediante el otorgamiento de escritura pública, sin que el Ayuntamiento opusiera objeción alguna a dicho traspaso, debiendo acreditar la vendedora que no constaba ningún expediente disciplinario abierto ni deudas que pudieran obstaculizar o impedir el cambio de titular, así como debiendo realizar el traspaso de los negocios en condiciones para poder iniciar la actividad.

Subsidiariamente y de no ser posible el traspaso de las licencias en las condiciones estipuladas en el contrato, solicitaba que se condenara a Patacolls, por desistimiento del contrato, a la devolución de la cantidad entregada en concepto de arras penitenciales dobladas, que ascendía a 500.000 euros.

Subsidiariamente, si se considerase que no procedía la devolución doblada de las arras, solicitaba la resolución del contrato, por incumplimiento de la demandada o por haberlo dado por resuelto, condenándola a la devolución de los 250.000 euros entregados en concepto de arras.

Alega en la demanda, en síntesis, que la parte vendedora ha incumplido las condiciones indispensables que se pactaron para poder otorgar el contrato o escritura pública de traspaso de los negocios y venta de las licencias de actividad encaminadas, en resumen, a que Patacolls acreditase la situación real y el estado de las licencias objeto del traspaso así como de las instalaciones y equipamientos y que el negocio no tuviera deudas de ningún tipo ni existiese cualquier otro impedimento para la transmisión.

Invoca como incumplimientos, entre otros, que existía un expediente de disciplina urbanística abierto por el mal estado de la fachada del patio interior y las licencias estaban embargadas por deudas de la Seguridad Social, lo cual, según el Ayuntamiento, impedía la transmisión de aquellas; se incumplió la previsión de entrada del Sr. Sebastián de Patacolls en la sociedad Lodge; no se acreditó el consentimiento de la propietaria del inmueble al traspaso bajo las condiciones de arrendamiento acordadas ni que Patacolls hubiese pagado a la propiedad la cantidad recibida de 65.979,36 euros, tal y como se obligó.

II. Practicado el emplazamiento, compareció Patacolls, S.L. oponiéndose a la demanda solicitando su desestimación. Negó todos y cada uno de los incumplimientos contractuales imputados por la actora alegando que, de acuerdo con el contrato, las condiciones pactadas podían cumplirse previa o simultáneamente a la firma de la escritura pública de traspaso. Alegó que fue la demandante compradora la que incumplió el contrato, al no haber conseguido la financiación necesaria para llevar a cabo la operación, lo cual supone un desistimiento del contrato que debe conllevar la pérdida de las arras entregadas.

III.- La Sentencia dictada en la instancia estimó la demanda acordando la resolución del contrato de arras y condenando a Patacolls al pago de 250.000 euros, más intereses legales, estimando la última pretensión subsidiaria de la demandante, con condena en costa a la demandada.

Descartó la pretensión principal de la actora sobre cumplimiento forzoso del contrato en atención a que la demandada ya no podía transmitir las licencias de actividad, al haberse estimado durante el curso del procedimiento la tercería de dominio que interpuso DIRECCION001, C.B., dueña del inmueble en el que se ejercía el negocio de hotel y restaurante objeto de traspaso, al ser la titular de las licencias litigiosas, por haberse extinguido el contrato de arrendamiento con la arrendataria Patacolls por impago de las rentas.

La Sentencia redujo el objeto del debate a si procedía la devolución doblada de las arras, por desistimiento del contrato de la demandada, que aquel calificó de penitenciales o de desistimiento del artículo 1454 CC, o su devolución a la actora, por incumplimiento de la vendedora de las condiciones que debían cumplirse necesariamente para celebrar el posterior contrato de venta de licencias y traspaso de negocio de hotel y restaurante.

Consideró que no había operado un desistimiento del contrato por ninguna de las partes, sino un incumplimiento del mismo por parte de la vendedora demandada Patacolls que debía conllevar la resolución del contrato, de conformidad con el artículo 1124 CC, con devolución de los 250.000 euros entregados por la compradora Lodge. Como tales incumplimientos consideró probada la falta de pago de los 65.979,36 euros que Patacolls se comprometió a entregar a la propiedad del inmueble; la existencia de un expediente administrativo de disciplina urbanística por el mal estado de la fachada, que no podía esperar a resolverse a la firma del contrato de traspaso ni podía remediarse con la retención del precio de las obras que ofreció Patacolls; las licencias habían sido embargadas por deudas y la vendedora que era arrendataria del inmueble había acumulado una importante deuda por rentas impagadas que conllevó su desahucio y la pérdida de las licencias, lo cual fue silenciado a la compradora. En cuanto al incumplimiento imputado a la actora, consideró que no había quedado probada la falta de solvencia de aquella para hacer frente a la operación prevista en el contrato de arras.

IV.- Frente a la indicada resolución ha planteado recurso la representación la parte demandada alegando un error en la valoración de la prueba, pues insiste en que no ha incurrido en ninguno de los incumplimiento que la Sentencia concluye, ya que las condiciones pactadas en el contrato podían cumplirse previa o simultáneamente al otorgamiento de la escritura pública y ofreció a la compradora que retuviera, del precio del traspaso, los importes de las obras que motivaron el expediente de disciplina urbanística, aunque era imputable a la propiedad, así como el importe de las deudas de la vendedora. La demandante quiso desvincularse del contrato solicitando prórrogas y tenía un problema de financiación para asumir el traspaso del negocio y la compra de las licencias de actividad, siendo a ella imputable el incumplimiento de contrato que debe conllevar la pérdida de las arras entregadas.

La parte demandante se ha opuesto al recurso.

SEGUNDO. Marco contractual.

No se discute por las partes que, por un lado, Patacolls, S.L., como parte vendedora y, por otra, Lodge Servicios 2099, S.L., como parte compradora, firmaron, el 11 de marzo de 2020, "un contrato de arras para la posterior formalización condicional del contrato de venta de licencias y de traspaso de los negocios", según se denomina en la Estipulación primera. Los negocios son los descritos en los Expositivos I y II del contrato, esto es, la actividad hotelera (Hotel Urquinaona de una estrella) ubicado en la DIRECCION000, de Barcelona con capacidad de 18 habitaciones y la actividad de restaurante, para lo que cuentan con las respectivas licencias de actividad de hotel y restauración mixta.

El objeto del contrato era, por tanto, vender las licencias de actividad de hotel y restauración mixta y traspasar el negocio hotelero, según se indica en el Expositivo III del contrato.

No se discute que el local en el que se ejerce el negocio hotelero con restaurante mediante las respectivas licencias de actividad, sito en DIRECCION000, de Barcelona, pertenece en propiedad a DIRECCION001, C.B. que cedió en arrendamiento el mismo a Patacolls. En el Expositivo I se indica que Patacolls es titular de la actividad de hotel y de las licencias de hotel y restauración mixta, mediante contrato de arrendamiento.

A continuación, se enumeran las Estipulaciones a las que las partes se obligan.

En la Estipulación Segunda se prevé el precio del contrato y se regulan las arras indicando que el precio del traspaso se fija en 1.000.000 euros pagaderos a razón de 200.000 euros en el acto de la firma. Se determina que los 200.000 euros entregados "reciben la consideración de arras penitenciales conforme a lo dispuesto en el artículo 1.454 del Código Civil , sin perjuicio de que será descontada del total precio de compra al otorgarse escritura pública."

Los 800.000 euros restantes serán satisfechos por la parte compradora a la vendedora a la firma de la escritura pública de traspaso, que deberá realizarse durante el plazo que finaliza el día 9 de junio del 2020.

"El total precio así acordado (1.000.000 euros) engloba las siguientes partidas e importes: precio de la licencia de hotel y restauración, mobiliario y enseres de la actividad de hotel, dominio y marca "hotelurquinaona".

En la Adenda del contrato, que lleva la misma fecha, las partes acuerdan aumentar el precio del traspaso fijado en el contrato en la cantidad de 250.000 euros "para poder atender el pago de la intermediación, las existencias, útiles, a la vez que la marca registrada Hotel Urquinaona, dominios de internet relacionados, anticipos de reservas y otros costes que pudiera haber asociados a la actividad (deudas con las administraciones públicas, comisiones pendientes a Booking.com, recibos de luz, agua y teléfono). Hasta un máximo de la cantidad referida."

Dicha cantidad se abonará a razón de 50.000 euros que se entregan en el acto de la firma por la compradora a la vendedora y recibe la consideración de arras penitenciales conforme a lo dispuesto en el artículo 1.454 del Código Civil , sin perjuicio de que será descontada del total precio de compra al otorgarse escritura pública.

Los 200.000 euros restantes serán satisfechos a la firma de la escritura pública de traspaso, que deberá realizarse durante el plazo que finaliza el día 9 de junio del 2020.

La propiedad del inmueble, en el que se ejerce el negocio objeto del contrato con las licencias de actividad mencionadas, DIRECCION001, C.B, aún sin constar como parte del contrato de arras, firmó el primer documento al pie del mismo "en prueba de conocimiento y consentimiento con su contenido y especialmente con la cláusula tercera g)", relativa al nuevo arrendamiento a celebrar con la compradora Lodge.

La Adenda no aparece firmada por la propiedad del inmueble, pero en el Expositivo III se indica, expresamente, que "existe autorización expresa del propietario del local para traspasar el negocio según documento de arras firmado en el día de hoy".

En definitiva, el precio de venta de las licencias de actividad y del traspaso de los negocios descritos se fijó en un total de 1.250.000 euros, según el contrato de arras y su adenda de la misma fecha. De dicho importe, la parte compradora Lodge entregó a la parte vendedora Patacolls la cantidad de 250.000 euros en concepto de arras penitenciales del artículo 1454 CC , según se prevé expresamente en ambos documentos.

Resultan relevantes, a los efectos de conocer las obligaciones económicas asumidas por cada parte, la Estipulación Tercera, letra c) del primer contrato y la Estipulación Segunda de la Adenda.

La Estipulación Tercera prevé que: "Las partes se comprometen al otorgamiento del correspondiente contrato o escritura pública de traspaso siempre que, previa o simultáneamente a su otorgamiento, se cumplan las siguientes condiciones indispensables para ambas".

A continuación, se establecen 16 condiciones "indispensables" a cumplir, "previa o simultáneamente" a la firma del contrato de traspaso, enumeradas de la letra a) a la letra o). Al final de dicha enumeración se prevén las consecuencias jurídicas del incumplimiento de cualquiera de ellas.

En concreto se acuerda que: "Para el caso de que no se cumpla una cualquiera de las anteriores condiciones, cualquiera de las partes podrá dar por resueltas las presentes arras y se hará devolución en todo caso a la parte compradora del importe de cualquier cantidad entrega a cuenta del precio tanto con la firma de las presentes arras como con posterioridad. Esa devolución se realizará en un plazo máximo de 90 días desde la recepción del requerimiento fehaciente realizado por la parte compradora a la vendedora, a lo que accede desde ahora la esta última."

En la letra m) de la Estipulación Tercera del contrato de arras se hace constar que "El presente documento constituye uno de arras penitenciales y no es el documento privado de traspaso, el cual se otorgará únicamente ante el cumplimiento de las condiciones aquí detalladas".

Pues bien, una de estas condiciones indispensables es la letra c) y tiene relación con la obligación económica asumida por cada parte, pues dicha condición prevé que:

" Pedro Miguel (administrador y socio único de Lodge) se compromete por medio de la presente a vender a los Sres. Juan Antonio y Sebastián el 30% y el 40%, respectivamente, de la Sociedad LODGE SERVICIOS 2099 S.L., de la que actualmente es socio único.

A cuenta de la compraventa del 30% de acciones de LODGE SERVICIOS 2099 S.L., el Sr. Pedro Miguel declara haber recibido ya con anterioridad al acto del Sr. Juan Antonio la cantidad de 125.000 euros mediante transferencia bancaria. Previamente a esa compraventa, los compradores podrán analizar su contabilidad, fiscalidad y estado de contingencias, pues la transmisión será libre de cargas y gravámenes de cualquier clase tanto respecto de las participaciones como de la propia Sociedad.

Los Sres. Pedro Miguel y Juan Antonio se comprometen a aportar a LODGE SERVICIOS 2099, S.L. los fondos necesarios para poder hacer frente al pago acordado en el pacto segundo, y el Sr. Sebastián (administrador de Patacolls) aportará el crédito por importe de 400.000 euros otorgado por el mismo o sociedades propias a Patacolls S.L. que será compensado para el pago del importe del traspaso.Esa aportación se realizará en la forma en la que acuerden los tres socios. Con la elevación a escritura pública de la venta de las participaciones de la sociedad antes mencionada en las proporciones citadas." (el subrayado es propio).

En la Adenda de contrato, por la que se aumenta el precio del traspaso y el importe de las arras, se pacta que "Los Sres. Pedro Miguel y Juan Antonio se comprometen a aportar a LODGE SERVICIOS 2099, S.L. los fondos necesarios para poder hacer frente al pago acordado en el pacto segundo, y el Sr. Sebastián aportará el préstamo por importe de 100.000 € otorgado por el mismo o sociedades propias a Patacolls S.L. que será compensado para el pago del importe del traspaso.Esa aportación se realizará en la forma en la que acuerden los tres socios. Con la elevación a escritura pública de la venta de las participaciones de la sociedad antes mencionada en las proporciones citadas." (el subrayado es propio).

En consecuencia, si bien el precio total de la venta de las licencias y traspaso de los negocios de hotel con restauración era de 1.250.000 euros, las partes acuerdan y "se comprometen" como "condición indispensable" a cumplir previa o simultáneamente a la firma de la escritura pública o contrato, cuyo incumplimiento puede dar lugar a la resolución del contrato con devolución de las arras por la vendedora a la compradora, a la venta por parte del Sr. Pedro Miguel de Lodge de parte de las participaciones sociales de dicha sociedad, en concreto, el 40% al Sr. Sebastián de Patacolls, el cual, juntamente con el Sr. Juan Antonio, se compromete a aportar los fondos necesarios para poder hacer frente al pago acordado en el pacto segundo y, en concreto, el Sr. Sebastián aportará el crédito de 400.000 euros, según el contrato de arras y el préstamo de 100.000 euros, según su Adenda, otorgado por el mismo o sociedades propias a Patacolls S.L., que será compensado para el pago del importe del traspaso.

Por tanto, las partes se obligan a llevar a cabo esta venta de participaciones sociales de Lodge remunerándose ello con la aportación de fondos para pagar el precio del traspaso y, en concreto, el Sr. Sebastián de Patacolls debía aportar un total de 500.000 euros, esto es, la mitad del precio del contrato litigioso, mediante préstamo o crédito, en "la forma que los tres socios acuerden".

Esto fue expuesto por la defensa de Lodge en el trámite de conclusiones para concretar las obligaciones económicas de cada parte y la parte contraria, Patacolls, lo único que había alegado en la contestación, sin mencionarlo de nuevo en el recurso, es que no era de recibo que Lodge le exigiera, como hace en una de las comunicaciones, un cheque bancario de 400.000 euros, pues no era lo acordado. En el recurso lo único que menciona sobre la letra c) es que la Sentencia no considera el incumplimiento de Lodge en relación con la misma, puesto que no se ha acreditado que vendiera ningún porcentaje al Sr. Sebastián.

En la Estipulación Cuarta del contrato y de su Adenda se prevé que "Se otorgará la escritura pública de traspaso a más tardar el 9 de junio de 2020, momento en el que la parte compradora iniciará su actividad en el local salvo imprevistos por su parte."

TERCERO. Incumplimientos imputados por cada parte. Error en la valoración de la prueba. Resolución del recurso.

Como se ha indicado, la parte actora solicitó en su demanda, en primer lugar, el cumplimiento forzoso del contrato suscrito con entrega de las licencias en las condiciones fijadas, previa acreditación del cumplimiento de las condiciones indispensables acordadas, mediante el otorgamiento de la correspondiente escritura pública y, subsidiariamente y para el caso de no ser ello posible, pedía la condena a Patacolls a devolverle la cantidad doblada de las arras entregadas, esto es, el pago de 500.000 euros por desistimiento del contrato. Asimismo, y de forma subsidiaria, pedía la resolución del contrato de arras por incumplimiento del contrato por parte de Patacolls con devolución de las cantidades abonadas en concepto de arras, 250.000 euros, en aplicación de la Estipulación Tercera del contrato y Segunda de la Adenda.

La Sentencia, como se ha dicho, redujo de entrada el objeto del debate a las dos últimas pretensiones, descartando la viabilidad de la acción de cumplimiento forzoso del contrato, en atención a la tercería de dominio interpuesta por la propiedad del inmueble DIRECCION001, C.B contra Lodge, que conllevó el alzamiento del embargo de las licencias acordada como medida cautelar solicitada en la demanda de Lodge, al pertenecer dichas licencias a la propiedad de la finca, en atención a que Patacolls había dejado de ser arrendataria del local al que estaban vinculadas las licencias de actividad para ejercer los negocios de hotel y restauración, con ocasión del procedimiento de desahucio dirigido contra la Patacolls por impago de las rentas. En consecuencia, no teniendo a su disposición las licencias no podía ya venderlas ni entregarlas. Ello no ha sido recurrido ni impugnado por Lodge.

A su vez entendemos que la Sentencia centra, correctamente, el debate distinguiendo, por un lado, el ámbito del desistimiento del contrato por las partes, en base a las arras penitenciales del artículo 1454 CC previstas en el contrato, que permite a cualquier parte apartarse o desistir de aquel con los efectos fijados en dicho precepto, de modo que, si desiste el comprador, pierde las arras y, si lo hace el vendedor, las debe devolver dobladas, y, de otro lado, el ámbito del incumplimiento contractual.

Al no estimar que se haya producido, en realidad, un desistimiento del contrato por ninguna de las partes, la Sentencia desestima la pretensión subsidiaria de Lodge sobre devolución doblada de las arras a cargo de Patacolls, sin que Lodge haya impugnado la Sentencia para insistir en dicha devolución doblada, y estima la última pretensión subsidiaria, esto es, la resolución del contrato por incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte de la demandada Patacolls con condena a la devolución de los 250.000 euros recibidos.

En consecuencia, el recurso interpuesto por Patacolls conlleva resolver si procede o no confirmar la resolución del contrato por incumplimiento de las obligaciones o "condiciones indispensables" pactadas en la Estipulación Tercera del mismo, por parte de Patacolls, como ha resuelto la Sentencia, con la consecuencia también prevista en el contrato de resolución y devolución de la cantidad recibida, lo cual se corresponde con la previsión del artículo 1124 CC .

La recurrente insiste en que no concurre ningún incumplimiento contractual por su parte, sino que fue Lodge quien lo incumplió, al no haber obtenido financiación.

Procede analizar los incumplimientos contractuales controvertidos que la Sentencia ha estimado y que vuelven a plantearse en esta alzada.

1.- Expediente de disciplina urbanística que inicia el Ayuntamiento de Barcelona (letra a) del contrato de arras).

En primer lugar, analizaremos el incumplimiento de la condición prevista en la letra a) de la Estipulación Tercera del contrato de arras relativa al expediente de disciplina urbanística que inicia el Ayuntamiento de Barcelona, que la Sentencia imputa a Patacolls y esta combate en su recurso.

La condición a cumplir, prevista en la letra a) del contrato de arras, refiere: "La parte vendedora asegura y acreditará que no tiene abierto ante el Ayuntamiento de Barcelona expediente de disciplina urbanística de clase alguna, así como que no mantiene deuda de ninguna clase que pudiera obstaculizar o impedir el cambio de titular de las licencias."

Resulta probado, y no se discute, que el Ayuntamiento abrió un expediente de disciplina urbanística por el mal estado del patio de luces de la finca donde se sitúa el Hotel Urquinaona (grietas y desprendimientos de los paramentos verticales). Consta la respuesta del Ayuntamiento al oficio remitido por el Juzgado, a petición de Patacolls, en el que se adjuntas fotografías que evidencian su mal estado.

La recurrente insiste en esta alzada en sostener que el expediente administrativo de protección de la legalidad urbanística se abrió contra la propietaria de la finca, Delfina, a quien se notificó y requirió la ejecución de las obras de acondicionamiento, sin que Patacolls tuviera conocimiento del mismo ni tuviera responsabilidad alguna en su causa ni competencia de resolución. Además, tanto en la contestación como en el recurso, Patacolls insiste en que ofreció a Lodge que retuviera, del precio del contrato, 30.000 euros en que se estimaban las obras de reparación, exigidas por el Ayuntamiento para levantar el expediente.

Efectivamente, según la respuesta del Ayuntamiento de Barcelona, el expediente se inicia contra la propietaria de la finca y, según el correo electrónico de 17 de noviembre de 2020 (documento 13 de la contestación), se ofreció dicha retención del precio.

Ahora bien, no hay que olvidar la previsión contractual asumida por las partes y esta era que la parte vendedora "asegura y acreditará"que no tiene abierto ante el Ayuntamiento de Barcelona expediente de disciplina urbanística de clase alguna (además de tampoco deudas, como veremos). Esa fue la obligación que Patacolls como vendedora asumió respecto de la compradora Lodge y debía cumplir.

Para valorar la actuación de la vendedora en relación con el expediente administrativo existente a los efectos de cumplir o intentar cumplir con su compromiso contractual, resulta necesario analizar las comunicaciones cruzadas entre las partes.

En primer lugar, dos días antes de firmar el contrato de arras, Patacolls adujo a la compradora que lo lógico es que ya tuviera hecha la consulta al Ayuntamiento, que es lo que hace habitualmente un comprador, a pesar de lo cual después se redactaría el contrato en los términos indicados, debiendo ser Patacolls quien asegure y acredite de que no hay ningún expediente administrativo de disciplina urbanística abierto (documento 14 de la contestación).

El 21 y 22 de julio de 2020, Lodge comunica a Patacolls la existencia del expediente urbanístico municipal del que recientemente ha tenido conocimiento, estando a la espera de la confirmación y respuesta del Ayuntamiento, con quien tiene cita el 30 de julio (documento 14 de la demanda). Por ello insiste a Patacolls que resulta "indispensable" poder visitar el edificio con su arquitecto, añadiendo que la anterior visita fue a efectos del proyecto de interiorismo, pero ahora hay que hacer una visita técnica para comprobar las circunstancias de dicho expediente administrativo, añadiendo que Lodge tiene el dinero para hacer la operación, pero falta esperar el resultado de estas gestiones. Además, le resume la información que necesita. También le indica que como no han liquidado el importe de la deuda con la Seguridad Social, según lo que les ha indicado en la reunión habida en la fecha (22 de julio), habría que reducirlo del importe de la venta, igual que las deudas que pueda haber con hacienda y con el personal. Añade que, a causa de todo ello, ajeno a Lodge, no se podrá firmar el 31 de julio (la partes habían aceptado una primera prórroga hasta dicha fecha, por razón de la pandemia), pero sostiene que, si todo va bien, podrán firmar durante la primera semana de agosto (documentos 10 y 13 de la demanda).

Como documento 12 de la demanda, Lodge aporta un informe técnico emitido por un ingeniero de telecomunicación, de fecha 23 de julio de 2020, en el que se concluye que para poder hacer efectiva la transmisión de la licencia de actividades del establecimiento es necesario: aportar la documentación que falta sobre la legalización de las instalaciones térmicas (climatización, ventilación y producción de agua caliente sanitaria); presentar la documentación relativa al sistema contra incendios (última revisión, contrato de mantenimiento e inscripción en el RIPCI); acreditar la revisión de la instalación de gas y de los aparatos receptores (calderas); corregir las deficiencias señaladas en las fotografías numeradas del 4 al 14 y la 17 y documentar todas las modificaciones efectuadas respecto a la licencia vigente, considerándose estas como modificaciones no sustanciales.

El informe indica que no se ha podido comprobar si existen expedientes disciplinarios abiertos en la oficina del Distrito municipal, debido a las restricciones derivadas de la pandemia de Covid-19, que impiden realizar consultas sin cita previa. Se solicitó una cita para el 30 de julio, la más próxima disponible. Por este motivo, el documento no puede valorar posibles incidencias relacionadas con la actividad (como ruidos o humos). Además, se señala que, si existieran expedientes disciplinarios abiertos, no podría efectuarse la transmisión de la licencia municipal hasta que el titular actual acredite haberlos resuelto completamente, ya que el Ayuntamiento no permite dichas transmisiones en tales casos.

El 23 de julio de 2020, Patacolls contesta a Lodge que, tal y como acordaron en la reunión, está a la espera de su visita al Ayuntamiento para saber si hay algún impedimento para el traspaso de la licencia, añadiendo que a Patacolls no le consta ningún expediente urbanístico notificado y que espera poder hacer el traspaso el 10 de agosto, tal y como comentó Lodge (documento 15 de la contestación).

Estando así las cosas, esto es, que el 23 de julio Patacolls indica que está a la espera de lo que resulte de la visita de Lodge con el Ayuntamiento prevista para el 30 de julio (documento 15 de la contestación indicado), sorprende que, el 29 de julio de 2020, Patacolls remita un burofax a Lodge indicando que Lodge no ha demostrado tener financiación para asumir las obligaciones asumidas en el contrato de arras de 11 de marzo de 2020, que entiende que Lodge no tiene la capacidad económica suficiente para adquirir las licencias y el negocio propiedad de Patacolls, que las deficiencias aludidas por Lodge no justifican el retraso en el cumplimiento del contrato, a pesar de lo cual les emplaza a cumplir con sus obligaciones económicas para el 10 de agosto, pues, si llegada dicha fecha no cumplen, entenderá que desisten del contrato con las consecuencias que comporta (documento 15 de la demanda).

El 31 de julio de 2020, las partes se reúnen, pues a ello hace referencia el correo electrónico de dicha fecha aportado de documento 16 de la demanda, en el que Lodge da respuesta por escrito al anterior burofax de Patacolls.

En este correo electrónico, Lodge le hace saber que nunca antes Patacolls le había pedido acreditación de saldo y que, a pesar de haberlo visto ya en la reunión, se lo adjunta en esta comunicación, a la vez que le pregunta sobre cómo lleva el tema de su financiación para las operaciones con Lodge (entrada prevista en Lodge con aportación de financiación a compensar con el precio de la operación, letra c) del contrato analizada). En el certificado de Bankinter adjunto, consta un saldo de la compradora, a 30 de julio de 2020, de 504.314,69 euros.

Además, Lodge le enumera lo que queda pendiente que Patacolls lleve a cabo para poder formalizar la operación relacionado con las letras b) y l) del contrato, en esencia, estar al corriente de pago, especialmente, con la Agencia Tributaria y la TGSS, pues de otro modo no se puede abonar el precio acordado, sino, tan solo, retenerlo, para lo cual debe conocer dichos importes.

También le indica que debe permitir la entrada a su arquitecto y entregar la documentación requerida, especialmente, la relativa a la legalización de las instalaciones del edificio, a las revisiones de las instalaciones de gas, caldera y del ascensor. Todo ello podría impedir la concesión de la cesión de la licencia por el Ayuntamiento, cuya conformidad necesaria está prevista en la letra f) del contrato.

Asimismo, le reitera la petición de entrega de la documentación interesada sobre el inventario del mobiliario, maquinaria, utillajes, titularidad y mantenimiento de las licencias de software, etc., (letra b del contrato).

Lodge reclama también a Patacolls la propuesta del contrato de arrendamiento con la propiedad y que acredite su aceptación de las condiciones pactadas en la letra g) del contrato, sin pedir a Lodge ninguna participación en el precio del traspaso, que asumiría la vendedora frente a la propiedad, según la letra ñ).

También le pide el cumplimiento de la letra h) del contrato, por la que Patacolls debe acreditar a Lodge que el importe recibido de las arras se ha destinado al pago de cualquier deuda que pudiera tener el hotel.

Finalmente, Lodge hace un resumen de aquello a lo que Patacolls se ha comprometido en la reunión del día 31 de julio para llevar a cabo, tanto antes del traspaso (inspecciones de las instalaciones, del ascensor, contra incendios, documentación de las revisiones de las instalaciones térmicas del hotel, reparación de la fachada) como después del traspaso (retirar dos máquinas del aire del restaurante y notificar al Ayuntamiento los cambios y modificaciones realizados que no constan en los planos). También Lodge se refiere al problema principal que han comentado en la reunión, que es el supuesto expediente municipal, que indica que es necesario resolver antes de poder avanzar (documento 16 de la demanda).

El 3 de agosto de 2020, las partes se volvieron a reunir, pues a dicha reunión se refieren los correos electrónicos siguientes de 4 de agosto de Patacolls y de 8 de agosto de Lodge, aportados como documentos 16 bis y 16 ter de la demanda.

El 4 de agosto de 2020, Patacolls indica que Lodge no ha acreditado que exista un expediente administrativo, a pesar de la cita que tenía con el Ayuntamiento el día 30 de julio; ello a pesar de que la letra a) del contrato indica que será Patacolls quien asegure y acredite que no lo hay. Además, concreta lo que ha autorizado y realizado sobre las instalaciones. Añade que, a pesar del saldo de 500.000 euros exhibido por Lodge, no se le demuestra el estado patrimonial de la empresa, ni cómo se hará su entrada (del Sr. Sebastián) a la sociedad con el 40%. Acaba remitiéndose a su burofax de 29 de julio.

El 5 de agosto de 2020, Lodge achaca a Patacolls que vuelva a enviar un correo electrónico que supone un nuevo retroceso en lo avanzado y acordado en la reunión del 3 de agosto, remitiéndose a su correo electrónico de 31 de julio, en que se resume la información no entregada y las irregularidades del negocio. En cuanto a su entrada en la sociedad, se remite a las comunicaciones remitidas y le pregunta expresamente si tiene el dinero suficiente para cumplir con el contrato de arras. Insiste en que falta la entrega de las inspecciones y certificados de las instalaciones (letra b) del contrato). Le pide que deje de obstaculizar la operación y diga claramente si es que no le interesa, pues, sin las actuaciones que indica que faltan, el negocio no se puede traspasar y ello supone un incumplimiento del contrato.

Los días 6, 7 y 8 de agosto de 2020, el Ayuntamiento de Barcelona comunica que la licencia de la actividad del Hotel 1 estrella con emplazamiento en la DIRECCION000, de Barcelona, tiene un expediente disciplinario, así como que esta licencia (de hotel) y la de restaurante tienen una diligencia de embargo, lo que, según el Ayuntamiento, impide su transmisión (documentos 17 y 17 bis de la demanda).

El mismo 7 de agosto de 2020, Lodge comunica a Patacolls que el Ayuntamiento le ha comunicado que la licencia de hotel tiene un expediente disciplinario que impide su transmisión, además de una diligencia de embargo, preguntándole si lo sabía y pidiéndole que haga las averiguaciones oportunas, pues le recuerda que en el contrato de arras se comprometió a acreditar que no había ningún expediente abierto en el Ayuntamiento (letra a) que le transcribe literalmente. También le achaca que pretenda imputarles un desistimiento, cuando dicha situación les está causando perjuicios, pues ya tienen el dinero y pueden hacer la compra, pero es necesario que les entreguen la documentación que falta y se ha pedido reiteradamente, según el correo electrónico de 31 de julio (condición prevista en la letra b) del contrato), además de resolver el tema del expediente administrativo para que no haya problemas con el traspaso de las licencias y se repare lo que sea necesario. También le achaca que aún no haya entrado en la sociedad (condición prevista en la letra c) (correo electrónico aportado de documento 18 de la demanda). Finaliza indicando que, si todo ello se solventa, la compra es posible.

El 18 de agosto de 2020, Lodge escribe a Patacolls indicando todos los incumplimientos que persisten, a saber, existencia de expediente administrativo que afecta a las licencias y embargo de las licencias por deudas (letra a), el Ayuntamiento comunica que la transmisión de las licencias no se puede realizar (letra f), Patacolls no atiende el requerimiento para entrar en la sociedad Lodge ni justifica disponer de la tesorería necesaria para hacerlo (letra c), achacándole el incumplimiento del contrato, a pesar de lo cual, le pregunta qué necesita para cumplir lo acordado (levantar el embargo, entrar en la sociedad, hacer las obras necesarias) y en qué tiempo, pues es su voluntad realizar la operación, pero en este momento no es posible por causa imputable a Patacolls (documento 19 de la demanda).

El documento 20 y 20 bis de la demanda, es una comunicación de Patacolls a Lodge del 20 de noviembre de 2020, adjuntando la notificación que la TGSS remite al Ayuntamiento de Barcelona, según la cual Patacolls mantiene una deuda con la Seguridad Social de 131.935,15 euros desde febrero de 2020, esto es, antes de la firma del contrato de arras en el que Patacolls se obliga a no mantener deudas de ninguna clase que puedan obstaculizar o impedir el cambio de titular de las licencias (letra a) del contrato de arras). La TGSS indica al Ayuntamiento que tome nota del embargo de las licencias de actividad del deudor, así como que impida su transmisión hasta el levantamiento de la traba.

Si bien la recurrente insiste en que la venta de las licencias se podía hacer, pues la autorización del Ayuntamiento no tiene carácter constitutivo, lo cierto es que el Consistorio es quien debe autorizar el cambio de nombre y está claro que no lo haría mientras el expediente de disciplina urbanística por el estado del patio de luces estuviera abierto y el embargo por la importante deuda con la TGSS no se hubiera alzado, pues así lo indica claramente en sus comunicaciones aportadas como documentos 17 y 17 bis de la demanda y lo indica también la TGSS en su notificación de la deuda y el embargo de las licencias de actividad al Ayuntamiento.

El 17 de noviembre de 2020, Patacolls, a través de su abogado, comunica al abogado de Lodge que reconoce que existe un embargo sobre las licencias de hotel y restaurante por la Seguridad Social, siendo ya el importe de la deuda a 16 de noviembre de 2020 de 244.267,80 euros. Ofrece aportar el día de la firma de la operación una carta de pago descontándolo del precio.

En cuanto al expediente administrativo de disciplina urbanística, indica que las obras deben ser ejecutadas por la propiedad. A pesar de ello, se ofreció y se ofrece una retención del precio de 30.000 euros que sería el precio aproximado de las obras. En cuanto a su duración, indica que ello no puede ser un obstáculo para la operación. Sin embargo, ello supondría firmar el contrato incumpliendo la letra a) del mismo, esto es, con un expediente administrativo abierto, y la letra f) (sin obstáculos por parte del Ayuntamiento).

En cuanto a las deudas que también se reconocen por suministros, cuyo importe no se concreta, el abogado de Patacolls se remite a una certificación a aportar 7 días antes de la firma, ofreciendo también una retención del precio.

Incomprensiblemente, a pesar de todas las deudas reconocidas de Patacolls, esta pide a Lodge una muestra de su disponibilidad económica, pues indica que les consta que Santander le ha denegado la financiación, cuando ya le mostró el saldo económico que resultaba ser suficiente para afrontar los 500.000 euros de la operación, descontando los que debía aportar el Sr. Sebastián con su entrada en Lodge, y ello sin contar con todas las deudas elevadas que tenía Patacolls y que proponía retener del precio (documento 13 de la contestación).

El 31 de diciembre de 2020, Lodge, a través de su abogado, remite un burofax a Patacolls resumiendo los incumplimientos contractuales en los que la vendedora ha incurrido, a saber, existencia de un expediente administrativo (letra a), licencias embargadas por deudas de Seguridad Social, suministros y rentas (letra a), objeción del Ayuntamiento a la transmisión de las licencias (letra f y m), no haber entrado en la sociedad (letra c), falta acreditar el pago acordado a favor de la propiedad (letra h). A pesar de todo ello, le achaca que haya pretendido imputarle un incumplimiento contractual a Lodge por falta de capacidad económica, lo que conllevó la exhibición del saldo bancario. Por último, la compradora realiza un requerimiento de cumplimiento del contrato, detallando cada una de las actuaciones que debe llevar a cabo Patacolls para poder otorgar el contrato de venta de licencias y traspaso de negocio, emplazándole para que acredite su cumplimiento antes del 14 de enero de 2021, para poder agendar la firma ante la Notaría antes del 31 de enero de 2021. Finalmente, añade que, como no ha conocido el importe de la deuda con la Seguridad Social hasta hace poco, informa que el día de la firma ante Notario se procederá a retener su importe, así como el de las rentas debidas a la propiedad del edificio, el de las obras necesarias, el de las inspecciones que faltan por pasar y el de los suministros. Estos importes retenidos no se entregarán hasta que se cuente con la conformidad del Ayuntamiento a la transmisión y se cambie el titular a nombre de Lodge. Incluye una advertencia de emprender acciones legales en caso de no atender el requerimiento de cumplimiento del contrato (documento 21 de la demanda).

Por su parte, Patacolls el 13 de enero de 2021 comunicó a Lodge que resolvía el contrato por haberlo incumplido Lodge. Se indica en dicha comunicación que el plazo del contrato (9 de junio de 2020) y de su prórroga (31 de julio de 2020) han transcurrido y que, a pesar de la múltiples comunicaciones y reuniones, concurre un nulo interés por parte de Lodge para perfeccionar la compraventa acordada mediante contrato de arras de 11 de marzo de 2020, habiendo quedado probado y patente el incumplimiento del contrato por su parte, por lo que lo resuelve (documento 21 bis de la demanda).

El 22 de enero de 2021, Lodge contesta a Patacolls por correo electrónico del Sr. Pedro Miguel a Sebastián, con copia a Juan Antonio, indicándole que no recogió el burofax de requerimiento de cumplimiento del contrato que se le remitió el 31 de diciembre de 2020, a pesar de haberle anticipado su envío por teléfono, para poder anticiparse con otro de resolución, que en nada se ajusta a la realidad y con mala fe, pues le consta que no podía ni puede transmitir las licencias, según la comunicación del Ayuntamiento, pues están embargadas y están pendientes unas obras que han generado un expediente administrativo, lo cual nunca comunicaron a Lodge. Tampoco ha cumplido con los requerimientos realizados relacionados con los compromisos asumidos de los contratos. Finalmente, vuelve a requerirle para que cumpla el contrato y que lleve a cabo su entrada en la sociedad como socio titular, en el porcentaje (40%) y con la aportación acordados, ya sea en efectivo o préstamo, antes de que finalice el mes de enero de 2021. Añade que el día de la firma consignará el precio acordado con orden al notario de entrega cuando las licencias consten a nombre de Lodge (documento 21 ter de la demanda).

El 13 de mayo de 2021, Patacolls remite un correo electrónico a Lodge indicando que el embargo de las licencias por la TGSS había sido alzado, acompañando la diligencia de levantamiento de embargo, a pesar de que previamente Patacolls ya había resuelto el contrato y a pesar de que, como se expondrá, en la fecha del correo Patacolls ya no era arrendataria del edificio ni, por tanto, titular del negocio ni de las licencias unidas a aquel, pues el 30 de abril de 2021 se dictó Decreto en el procedimiento de desahucio instado por la propiedad, dando por finalizado el contrato de arrendamiento del inmueble, ante la ausencia de oposición de Patacolls a la demanda de desahucio de octubre de 2020 por 155.917,44 euros de rentas debidas (documentos 24, 24 bis, 24 ter y 24 quáter de la demanda).

Finalmente, el 11 de junio de 2021, Lodge anuncia a Patacolls que emprederá acciones legales ante el incumplimiento contractual en el que ha incurrido.

En definitiva, aunque el expediente administrativo no fuera incoado contra Patacolls, de las comunicaciones aportadas entre las partes analizadas se desprende que nada hizo Patacolls para intentar cumplir con dicha condición indispensable del contrato. No hay muestra de voluntad por parte de Patacolls para solventar el expediente administrativo existente frente a la compradora, de acuerdo con el pacto contractual asumido respecto de la misma, pasando, por ejemplo, con demostrar que trató el asunto con la propiedad para que ejecutase las obras o le autorizase a hacerlas a Patacolls, ante cuya negativa podría valorarse qué más resultaría exigible a la vendedora. Sin embargo, lo único que la vendedora hace es ofrecer a Lodge que retenga el dinero del coste aproximado de las obras de acondicionamiento del patio interior, lo cual no supone cumplir con la letra a) de la Estipulación Tercera del contrato.

Resulta también reveladora la negativa de Patacolls a que Lodge pudiera visitar el patio de luces del hotel, cuando tuvo lugar la visita del mismo. En los correos electrónicos aportados como documentos 9 y 10 de la demanda, Lodge expone la dificultad que Patacolls le presenta para poder visitar el hotel con su técnico, el arquitecto Sr. Segismundo, y la necesidad de ello, lo cual está previsto en la letra b) de la Estipulación Tercera del contrato de arras. A ello se refirió el arquitecto de Lodge, Sr. Segismundo, en el juicio cuando declaró como testigo que, inicialmente, Patacolls le impidió el acceso al patio de luces, si bien finalmente consiguieron verlo y comprobar su muy evidente grave estado, con el revoco de las paredes desprendido que, si bien había una malla, esta ya estaba soportando un esfuerzo de contención de los trozos desprendidos.

En consecuencia y por todo lo expuesto y razonado, debemos confirmar el incumplimiento de este extremo del contrato (letra a).

Por primera vez en el recurso, la apelante hace mención a la letra b) del contrato de arras, para invocar que también podría considerarse incumplidora a la parte compradora, pues tenía obligación de comprobar el estado de las licencias. Según esta cláusula: "La parte compradora supervisará y comprobará tanto la realidad física de las instalaciones, enseres, maquinaria y mobiliario, como las posibles contingencias fiscales, laborales, legales y de cualquier tipo que pudieran afectar o desmerecer a las licencias que compra o a la actividad de hotel a desarrollar, su rendimiento o ingresos y muy especialmente el estado de las licencias municipales; pagos pendientes, vigencia y condiciones de los contratos, etc. La parte vendedora se compromete a dar todas las facilidades y a entregar cuanta documentación sea requerida a tal fin por la compradora. En caso de apreciar cualquier irregularidad podrá libremente resolver las presentes arras con derecho a su devolución por la parte vendedora."

Si bien ello no fue imputado por Patacolls a Lodge, debemos decir que precisamente de las comunicaciones entre las partes sobre lo ocurrido que han sido analizadas, Lodge es quien hizo dichas comprobaciones y revisiones achacando la poca colaboración de Patacolls, no sin razón, según se desprende de lo expuesto.

2.- Existencia de deudas de la parte vendedora (letra a).

En segundo lugar, la Sentencia se refiere también a los embargos de las licencias por deudas (de la Seguridad Social) y al impago por Patacolls de las rentas del alquiler (existía una deuda de 155.917,44 euros en octubre de 2020, lo cual no es negado por Patacolls), que dio lugar al desahucio a instancia de la propiedad, con la consecuencia que ello supondría para la viabilidad de la operación, pues sin la posesión del inmueble por parte de la vendedora de las licencias y del traspaso del negocio, no hay negocio a explotar ni traspasar ni licencias de actividad a vender, las cuales, por su naturaleza real, están vinculadas al negocio ejercido en dicho inmueble, ni, por tanto, habría objeto del contrato.

La recurrente alega, simplemente, en el recurso para combatir dicho incumplimiento considerado por la Sentencia que el importe de los embargos podía haber sido retenido por la compradora del precio de la compraventa, tal y como ofreció el abogado de Patacolls en su misiva de 17 de noviembre de 2020 (documento 13 de la demanda analizado).

En cuanto a las deudas existentes, como se ha analizado, constan embargos de las licencias de hotel y de restauración por deudas con la Seguridad Social, a pesar de que en la letra a) del contrato analizada se prevé también que "La parte vendedora asegura y acreditará que (...) que no mantiene deuda de ninguna clase que pudiera obstaculizar o impedir el cambio de titular de las licencias."Dichas deudas que no se niegan por Patacolls y que ascendían a 131.935 euros, según los documentos 20 y 20 bis de la demanda, no fueron comunicadas a Lodge al firmar el contrato y no se han cancelado hasta mayo de 2021, después de que Patacolls resolviera el contrato, en base a la alegada falta de financiación de Lodge para firmar el contrato de traspaso como causa de incumplimiento contractual de la compradora, y de que la vendedora perdiera la posesión del local por desahucio de la propiedad.

Según el correo electrónico del abogado de Patacolls, aportado como documento 13 de la contestación de fecha 17 de noviembre de 2020, la deuda a la Seguridad Social ascendía a 244.000 euros.

Por otro lado, existían deudas por impago de las rentas del alquiler desde el momento de la firma del contrato de arras de 11 de marzo de 2020. Así lo reconoce Patacolls en el recurso de reposición de 20 de febrero de 2023 que interpone contra el Auto del Juzgado mercantil 7 de Barcelona, de fecha 7 de febrero de 2023 , que acuerda reabrir el concurso voluntario de Patacolls, que había finalizado por Auto de 5 de septiembre de 2022, en el que indica que la rentas debidas de marzo a octubre de 2020, cuando se interpone la demanda de desahucio por la propiedad, ascendían a 155.917,44 euros, a razón de 19.489,68 euros al mes, y en el momento de la entrega de la posesión, el 31 de mayo de 2021, alcanzaron los 298.153,20 euros.

Asimismo, reconoce deudas por suministros en dicho recurso y en la misiva dirigida a Lodge el 17 de noviembre de 2020 (documento 13 de la contestación).

En consecuencia, debemos confirmar el incumplimiento contractual de la parte vendedora Patacolls del contrato de arras, en relación con la Estipulación Tercera letra a) sobre existencia de deudas.

3. Sobre el cumplimiento del pago a la propiedad de los 65.979,36 euros previstos en la letra h) del contrato.

La Sentencia considera que Patacolls incumplió la letra h) del contrato que prevé "que el destino de la cantidad que se abona en este acto en concepto de arras penitenciales se destina (y así se acredite por la parte vendedora) a liquidar cualquier deuda que pudiera tener la actividad de hotel (no la sociedad explotadora ni la actividad de restaurante) y especialmente con las administraciones públicas y proveedores. Se realizará por parte de Patacolls S.L. un pago a la propiedad del inmueble por el importe de 65.979,36 euros en el plazo de 24 horas al recibir el cobro de las arras."

La recurrente alega que Lodge pudo retener dicho importe del precio de la compraventa, además de que la Sentencia se basa en una manifestación de un tercero para concluir dicha falta de pago, esto es, la de la propiedad y en otro procedimiento (concursal).

En el recurso de reposición interpuesto por Patacolls contra el Auto de 7 de febrero de 2023 dictado por el Juzgado mercantil 7 de Barcelona , unido con el escrito de hechos nuevos presentado por Lodge después de la audiencia previa, por el que se acuerda la reapertura del concurso de acreedores de Patacolls, que el juez admitió unir a las actuaciones al iniciarse el juicio, sin la oposición de Patacolls, la propia Patacolls reconoce que no ha abonado la cantidad de 65.979,36 euros a la propiedad del inmueble. No se trata de una manifestación de terceros sino de la propia parte vendedora que, en todo caso, podía haber alegado y probado el pago.

Debemos confirmar este extremo de la Sentencia, que supone un incumplimiento de la vendedora Patacolls de una de las condiciones contractuales pactadas.

4.- Entrada del Sr. Sebastián de Patacolls en la sociedad Lodge (letra c).

La recurrente alude en su recurso que la Sentencia no contempla un incumplimiento contractual por parte de Lodge, en relación con dicha condición, cuando no consta acreditado que Lodge vendiera ningún porcentaje de su sociedad al Sr. Sebastián.

La Sentencia no entra a valorar el incumplimiento que Lodge imputa a Patacolls al respecto (ausencia de entrada del Sr. Sebastián en Lodge), al haber estimado ya otros incumplimientos de la vendedora de las pactadas "condiciones indispensables" de la Estipulación Tercera. Además, tampoco Patacolls imputó a Lodge la falta de entrada del Sr. Sebastián, como incumplimiento contractual de la compradora, habiéndole achacado únicamente, en la contestación, que le exigiera su aportación a través de un cheque de 400.000 euros, a pesar de lo cual daremos respuesta al recurso.

En relación con la letra c) de la Estipulación Tercera del contrato de arras y la Estipulación Segunda de la Adenda, analizadas anteriormente al mencionar las obligaciones económicas de las partes, resulta acreditado que Lodge requirió en varias ocasiones al Sr. Sebastián para proceder a la firma de lo pactado (entrada en la sociedad como socio titular con una aportación económica de 400.000 euros y 100.000 euros a compensar con el precio de la venta). En este sentido consta en los correos electrónicos de 27 de julio de 2020 (documento 13 bis de la demanda), 5 de agosto de 2020 (documento 16 ter de la demanda), 7 de agosto de 2020 (documento 18 de la demanda) y 18 de agosto de 2020 (documento 18 de la demanda).

En cuanto a la forma de realizar la aportación para entrar en Lodge, si bien es cierto que esta le pidió la entrega de un cheque por 400.000 euros, según así consta en el correo electrónico de 31 de diciembre de 2020, aportado de documento 21 de la demanda, también lo es que, en el siguiente de 22 de enero de 2021, Lodge le requiere para cumpla con la aportación acordada, "ya sea en efectivo o préstamo" (documento 21 ter de la demanda).

5.- Desahucio por falta de pago.

Finalmente, la Sentencia también analiza la existencia de deudas de Patacolls por impago de las rentas como arrendataria y alude al procedimiento de desahucio contra Patacolls para achacarle que, en octubre de 2020, debía 155.917,44 euros en concepto de rentas impagadas a la propiedad, lo cual silenció a la compradora Lodge.

La recurrente alega que, cuando resolvió el contrato de arras el 13 de enero de 2021, aún era arrendataria del inmueble, pues el Decreto que dispone la resolución del contrato de arrendamiento se dictó el 30 de abril de 2021, en la misma fecha en que reconoce que la titularidad de las licencias pasó a manos de la propiedad del inmueble, al haberse extinguido el derecho que permitía a Patacolls explotar la actividad, en atención a su naturaleza real. Sostiene que, en todo caso, la compradora podía haber retenido el importe de las rentas y haberse traspasado las licencias cuando Lodge hubiera tenido la posesión del inmueble.

Lo relevante es que la compradora mantenía una importante deuda en concepto de rentas de alquiler desde la firma de las arras, viéndose sometida a un procedimiento de desahucio al que no se opuso, sin comunicar nada a la compradora, tal y como concluye la Sentencia recurrida, cuando sabía que ello supondría perder la posesión del inmueble y, por tanto, el objeto del contrato de arras firmado con Lodge, esto es, las licencias de actividad de hotel y restaurante para explotar dichos negocios en el inmueble de la DIRECCION000, de Barcelona, objeto del arrendamiento.

La reiterada solución de Patacolls sobre la retención por parte de Lodge del importe de sus deudas, para justificar, sin razón, toda ausencia de incumplimiento contractual por su parte, hubiera supuesto que Lodge tendría que retener 244.267,80 euros por deudas con la TGSS, 155.917,44 euros por el impago de las rentas a octubre de 2020, 65.979,36 euros que Patacolls se comprometió en el contrato a pagar a la propiedad de la finca, además de los 30.000 euros calculados para ejecutar las obras del patio de luces cuyo mal estado dio lugar al expediente disciplinario urbanístico, lo que supondría unos 500.000 euros, que son los que justamente tenía que aportar Patacolls a través de la entrada del Sr. Sebastián en Lodge.

6. Desestimación del resto de motivos del recurso.

Defiende la recurrente que, según la Estipulación Tercera del contrato, las partes se comprometieron al otorgamiento del correspondiente contrato o escritura pública de traspaso siempre que, "previa o simultáneamente a su otorgamiento", se cumplieran las condiciones indispensables que se enumeran de la letra a) a o), de modo que podía haber cumplido a la fecha de la celebración del contrato de venta de licencias y traspaso del negocio. Sin embargo, de acuerdo con la naturaleza de los incumplimientos contractuales acreditados, su número y envergadura no resulta viable concluir que Patacolls hubiera podido diferir su cumplimiento a la fecha del otorgamiento de la escritura pública, como lo resuelve la Sentencia apelada, pues además, del suceder de los hechos, ante los reiterados requerimientos de cumplimiento y colaboración dirigidos por Lodge, la vendedora hizo caso omiso para acabar pretendiendo resolver el contrato por incumplimiento de la compradora.

No puede estimarse tampoco, como insiste la recurrente, que Lodge hubiera querido desvincularse o desistir del contrato, solicitando prórrogas del mismo y también por razón de su falta de capacidad económica para afrontarlo, pues las prórrogas solicitadas se justificaron por el estado de alarma (documentos 4 y 5 de la demanda) y por la falta de comprobación de la situación del negocio y condiciones pactadas en el contrato, siendo aquellas aceptadas por Patacolls, primero hasta el 31 de julio de 2020 y la segunda, hasta el 10 de agosto de 2020, momento en que el Ayuntamiento comunica a Lodge la existencia del expediente administrativo. El suceder de lo ocurrido, según las comunicaciones analizadas, lejos de entrever cualquier atisbo de voluntad de desvinculación del contrato por Lodge demuestra su insistencia en solucionar los incumplimientos en que Patacolls estaba incurriendo (expediente administrativo, deudas, falta de entrega de la documentación requerida, falta de entrada en la sociedad, etc.).

Finamente, el incumplimiento que Patacolls imputó a Lodge para resolver el contrato, y en que fundamentó su contestación a la demanda e insiste en ello en el recurso, esto es, la falta de financiación de la compradora para hacer frente a la operación, no puede sostenerse, tal y como acertadamente resuelve la Sentencia. Lodge tenía saldo suficiente en sus cuentas para hacer frente a su obligación económica contractual asumida, según el documento 16 de la demanda y el que se aportó en la audiencia previa, teniendo en cuenta la obligación económica asumida por Patacolls, y ello sin contar con la multitud de retenciones ofrecidas del precio del contrato, en atención a las elevadas deudas de Patacolls.

Por último y en cuanto al conocimiento y consentimiento de la propiedad del traspaso y de las condiciones del nuevo arrendamiento en que la recurrente insiste que se ha cumplido, la Sentencia no analiza ni concluye que concurra dicho incumplimiento por parte de Patacolls, al haber estimado ya otros, sino que, únicamente, lo menciona al enumerar los que le imputa la actora en su demanda.

CUARTO. Conclusión.

Por todo ello, debemos confirmar la Sentencia apelada que atribuye un incumplimiento contractual a la parte vendedora, Patacolls, la cual no podía resolver el contrato, sin haber cumplido con sus obligaciones contractuales, de conformidad en el artículo 1124 CC , en atención a todo lo expuesto, lo que conlleva desestimar el recurso de apelación.

QUINTO. Costas procesales.

La desestimación del recurso conlleva que se impongan a la recurrente las costas de esta alzada ( art. 398 LEC ).