Sentencia Civil 994/2025 Audiencia Provincial Civil de Almería nº 1, Rec. 1748/2024 de 18 de noviembre del 2025

PRIMERO.- Resolución recurrida. Posición de las partes.

La sentencia dictada estima una acción declarativa y de condena (obligación de hacer) por la que las actoras solicitan se declare la ilegalidad de las obras realizadas por los codemandados en un elemento común de las comunidades actoras y otras tres que conforman el complejo inmobiliario, una plazoleta situada sobre el local propiedad de estos, y que se restituya la misma a la situación anterior.

La referida sentencia concluye, en relación a la falta de legitimación activa alegada por los codemandados, al considerar que no existe acuerdo de la Junta del Complejo, lo siguiente: "No ofrece, pues, duda que nos encontramos ante uno de los denominados complejos inmobiliarios, puesto que se trata de una serie de fincas que ostentan titularidad compartida sobre determinados elementos comunes, debiéndose descartar que nos hallemos ante una comunidad de propietarios ordinaria ( art. 24.2.a) LPL ) o una agrupación de comunidades ( art. 24.2.b ) LPH ), al no disponerse de documento alguno que avale la adopción de una de esas dos modalidades, por lo que habrá de concluirse que el complejo inmobiliario debería regularse de conformidad con lo previsto en el art. 24.4 LPH ; esto es, por los pactos de los copropietarios, con las especialidades señaladas en el apartado 3 del citado artículo, cuyo último párrafo señala: "La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no podrá menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la agrupación de comunidades".

Se limita así la competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada a una concreta área, cual es los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes, no constando acreditado en el supuesto a examen la existencia de pacto alguno de los copropietarios, por lo que resultan de aplicación las disposiciones de la LPH.

Así las cosas ha de descartarse la exigencia de adopción de acuerdo por la comunidad agrupada -como pretende la demandada- para accionar en los términos en que se ha planteado la demanda generadora de este litigio.

Pero, es más, aun cuando se planteara la posibilidad de requerir tal acuerdo, ello no excluye la legitimación de las respectivas juntas de propietarios de las comunidades agrupadas, siempre que actúen en la misma línea que el órgano de la supracomunidad o comunidad agrupada, en orden a defender las alteraciones no autorizadas por parte de los comuneros titulares de los pisos o locales, puesto que ello responde al principio ampliamente reconocido en la jurisprudencia de que cualquiera de los propietarios puede actuar en beneficio de la comunidad o, como es el caso, de la supracomunidad.

En este sentido se expresa la STS de 30-10-14 al decir: "... esta Sala tiene declarado que cualquiera de los comuneros puede comparecer en juicio y ejercitar acciones que competan a la comunidad, siempre que actúe en beneficio de la misma ( sentencias, por todas, 10 de junio de 1981 , 5 de febrero de 1983 , 18 de diciembre de 1985 , 17 de abril de 1990 , 8 de abril de 1992 y 6 de junio de 1997 ). La sentencia núm. 46/1995, de 31 enero afirma que es doctrina reiterada de sta Sala la de que cualquier condómino está legitimado para ejercitar acciones, no tan sólo de aquella parte del espacio comprensivo de su piso o local sobre los que ostenta un derecho singular y exclusivo, sino también en defensa del interés que le corresponde sobre los elementos comunes ( SS. 10 junio 1981 , 3 feberero 1983, 27 abril y 23 noviembre 1984 y 12 febrero 1986 ), así como que no se da falta de legitimación cuando, aunque no se haya hecho constar en la demanda de una manera expresa que se actúa en nombre de la comunidad y en interés de la misma, se plantea una pretensión que, de prosperar, ha de redundar en provecho de la comunidad (S. 8 junio 1992)...".

En definitiva, ha de reconocerse legitimación a las comunidades demandantes para ejercitar la acción deducida en su demanda, en su condición de copropietarias del elemento común - plazoleta- sobre el que orbita la controversia, al no constar oposición expresa o tácita de la supracomunidad ( STS de 30-12-09 ) y no resultar exigible la constancia expresa en la demanda de que se actúa en beneficio de la comunidad."

Dicha falta de legitimación activa también fue sustentada en la falta de firma por el presidente y el secretario de las actas de las juntas de las comunidades demandantes, desestimando igualmente tal alegación la resolución impugnada con la siguiente argumentación: "Tal es lo acontecido en el presente procedimiento, al haberse adoptado acuerdos de ejercitar acciones judiciales en sendas juntas de las comunidades demandantes (26-5-22 y 27-4-22), previos a la interposición de la demanda generadora de este procedimiento (29-7-22), si bien no se aportaron firmadas las actas, habiendo sido traídas al procedimiento ya firmadas a raíz de la denuncia formulada por los demandados en su contestación a la demanda, considerándose así subsanado el defecto".

En cuanto al fondo del asunto, la ilegalidad de las obras realizadas por los demandados en la plazoleta común, expone: "Y éste resulta ser el quid de la cuestión puesto que la parte demandada -que adquirió el sótano el 31 de diciembre de 2019- sostiene que el uso del local desde su construcción ha sido el de garaje, afirmación que no consta debidamente probada por cuanto ni consta en su inscripción registral (que data de 1980) ni existe más prueba de tal uso que un contrato de arrendamiento suscrito en 1987 con la anterior propiedad del sótano en el que se consigna que el local se destinará a aparcamiento de coches, permitiendo al arrendatario la verificación de pequeñas reparaciones de chapa como accesorio; pero tal arrendamiento concluyó en 1996, sin que conste desde entonces que el sótano haya sido utilizado como garaje, afirmando no solo los comuneros que depusieron en la vista a instancia de la actora sino también la anterior propietaria del inmueble -y vendedora del mismo a los demandadosque aquel no ha tenido ningún uso desde hace más de veinte años; extremo refrendado por el informe del Catastro sobre histórico de usos del sótano (aportado por la parte actora en el acto de la audiencia previa), en el que obra un uso deportivo desde el 1-1-1997 hasta el 14-8- 20.

Igual conclusión se desprende de la licencia administrativa concedida por cuanto en ella se refleja que la misma tiene como objeto "Cambio de uso de sótano sin uso en edificación abierta a uso garaje privado, sito en DIRECCION002, Almería" (doc. 6 de la contestación a la demanda de D. Ezequiel).

Así las cosas no nos hallamos ante una continuidad en una actividad que por cambio de la normativa urbanística exija una adaptación para el normal desarrollo del negocio sino ante una actividad que se emprende ex novo y para la que se precisa la verificación de obras impuestas por dicha normativa.

A este respecto cabe señalar que la concesión de la licencia urbanística es un acto administrativo que se otorga dejando a salvo salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio de tercero, de forma que la licencia no altera las situaciones jurídicas existentes entre el sujeto autorizado y terceras personas, es decir, entre un copropietario y la comunidad, por lo que no exime a aquel de la obtención de autorización por ésta, pues una cosa es que la obra respete las disposiciones en materia de normativa urbanística y otra bien distinta la afectación que aquella suponga respecto a los derechos dominicales de los copropietarios sobre el elemento común, dado que la obligación de accesibilidad universal que proclama la parte demandada como fundamento de la obra realizada no es la contemplada en el art. 10.1.b ) LPH (referida a obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior) sino que la obra obedece a una normativa específica para la actividad negocial de garaje que pretende desarrollar en el sótano; no siendo, por demás, la única actividad que puede llevar a cabo, como se desprende del propio art 5.7 del PGOU por él esgrimido (cabe destinarlo también a usos no residenciales cuyas características permitan su implantación en sótano) y así lo reconoció su propio perito en su declaración en el juicio.

Por otra parte, no es realmente significativo que la instalación constituya o no una edificación stricto sensu pues, con independencia de la carga de servidumbre que prohíbe edificar sobre la cubierta del sótano (la plazoleta), lo cierto es que se ha alterado ese elemento común; no tratándose de una simple sustitución de dos chimeneas, como se alega por los demandados, dado que se ha instalado en la plazoleta otra elemento distinto y más alto (caseta con ascensor y escaleras), que ocupa más espacio y que altera su configuración, produciendo un impacto visual que antes no existía, al romper la homogeneidad de las chimeneas de salida de aire del sótano.

No puede servir de excusa para realizar esa nueva instalación la necesidad de adaptación al negocio iniciado ahora por la parte demandada pues tal hecho no la legitima para obrar unilateralmente, realizando algo totalmente distinto a lo que ya había ( art. 7.1 LPH ) y para lo que no estaba facultada; resultando patente que esa nueva instalación -diferente y más grande de la preexistente- afecta y perturba los derechos dominicales de las comunidades actoras, pues lleva consigo la limitación del uso de un elemento común, amén de la alteración d ella configuración de la plazoleta.

Por último, y respecto al abuso de derecho denunciado ( art. 7 CC ) ha de recordarse que en materia de propiedad horizontal nuestro Tribunal Supremo (Ss. de 24-10-11 y 15-9-15 ) ha señalado que el abuso de derecho se traduce en el uso de una norma, por parte de la comunidad o de un propietario, con mala fe, en perjuicio de otro u otros copropietarios, sin que por ello obtenga un beneficio la comunidad.

Y en el supuesto a examen no cabe apreciar abuso de derecho por parte de las comunidades demandantes, en cuanto que únicamente persiguen con sus acuerdos un fin amparado por la norma, cual es no otorgar validez a un acto ilícito, consistente en las alteraciones en elemento común sin el consentimiento unánime de la comunidad; constando en autos (alegaciones de Los Maizales II a la propuesta de concesión de la licencia) su oposición a las obras antes de la concesión de la licencia administrativa de obras y, por ende, antes de que éstas comenzaran.

A virtud de lo expuesto procede la estimación de la demanda, al haber infringido los demandados lo dispuesto en los arts. 3 , 7 y 9 y 17.6 LPH , declarando la ilegalidad de las obras realizadas así como la obligación de devolver a la plazoleta a su estado originario. "

Las demandadas impugnan en apelación la resolución, sustentando la misma en los siguientes motivos:

1.- Infracción de lo dispuesto en los artículos 13, 14, 17, 23 y 24 de la Ley de Propidad Horizontal (en adelante LPH) , y de los artículos 7 y 10 de la LEC.

2.- Carácter necesario de las obras realizadas para desarrollar la actividad de garaje conforme a la normativa actual.

3.- Error en la valoración de la prueba.

4.- Vulneración de lo dispuesto en el artículo 5.7 del PGOU y demás concordantes por error en la valoración de la prueba.

5.- Vulneración del artículo 10.1 de la LPH.

Las actoras se oponen al recurso en legal forma.

SEGUNDO.- Función revisora de la Sala.

Sobre las facultades del Tribunal de apelación, que las STC 152/1998, de 13 de julio y 212/2000. de 18 de septiembre y del TS de 28 de marzo de 2000 y 30 de noviembre de 2000, entre otras muchas, han destacado que el recurso de apelación confiere plenas facultades al órgano "ad quem",permitiendo un "novum iudicium",dando lugar a un nuevo examen completo de la cuestión litigiosa y una revisión de la sentencia dictada en primera instancia, extendiéndose a todo el objeto de esta y es un recurso devolutivo utilizado contra sentencias con la finalidad de su sustitución por entender la parte apelante que ha mediado un error en el juicio. Así, la amplia facultad revisoria que corresponde a los Tribunales de apelación al conocer de los recursos ante ellos interpuestos sólo "está limitada por el principio prohibitivo de la «reformatio in peius». quedando vinculados por los pronunciamientos de la sentencia apelada que hayan sido consentidos por las partes" STS 19-6-1999. De modo que es doctrina reiterada de nuestro TS la de que los tribunales de alzada tienen competencia no solo para revocar, adicionar, suplir o enmendar las sentencias de los inferiores, sino también para dictar respecto de todas las cuestiones debatidas el pronunciamiento que proceda, como dispone el art. 456,1 de la LEC que: "En virtud del recurso de apelación podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que se revoque un auto o sentencia y que, en su lugar, se dicte otro u otra favorable al recurrente, mediante nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo ante aquel tribunal y conforme a la prueba que, en los casos previstos en esta Ley, se practique ante el tribunal de apelación".

Ahora bien, como tiene dicho esta Sala, por todas la SAP de Almería de 16-6-2015, RAC nº 777/14: "Aunque la segunda instancia es un juicio pleno con plena libertad de criterio por el tribunal "ad quem", las facultades revisorias de éste quedan limitadas por el principio de inmediación. No puede olvidarse que la práctica de la prueba se realiza ante el juzgado de instancia y éste tiene ocasión de poder percibir con inmediación las pruebas practicadas, es decir, de estar en contacto directo con las mismas y con las personas intervinientes. En suma, el principio de inmediación, que aparece en la anterior LEC y con mayor énfasis en la nueva, que informa el proceso civil debe concluir ab initio por el respeto a la valoración probática realizada por el juzgador de instancia, salvo, excepción, que aparezca claramente que, en primer lugar, exista una inexactitud o manifiesto error en la apreciación de la prueba o, en segundo lugar, que el propio relato fáctico sea oscuro, impreciso o dubitativo, ininteligible, incompleto, incongruente o contradictorio. Prescindir de todo lo anterior es sencillamente pretender modificar el criterio del juzgador por el interesado de la parte recurrente. Asimismo, no puede impugnarse la valoración probatoria del juzgador de instancia mediante el análisis de la prueba (cualquier medio de prueba) de forma individualizada sin hacer mención a una valoración conjunta de la prueba que es la que ofrece el juzgador. Si la apelante cuestiona la valoración conjunta de la prueba efectuada por el Juzgador "a quo", la exigencia de motivación fáctica de las sentencias ( art. 120.3 de la CE ) requiere del juzgador que explique cómo obtiene su convencimiento respecto a los hechos que entiende probados a partir de las pruebas practicadas, sin que se impida la valoración o apreciación conjunta de la prueba practicada. La CE no garantiza que cada una de las pruebas practicadas haya de ser objeto en la sentencia de un análisis individualizado y explícito sino que, antes bien, es constitucionalmente posible una valoración conjunta de las pruebas practicadas: es un sistema necesario, por ejemplo, cuando varios medios de prueba se complementan entre sí o, incluso, cuando el resultado de uno incide en el resultado de otros. La valoración por el Tribunal "a quo" de la prueba sólo puede ser combatida en los tribunales de ulterior grado cuando el "iter" deductivo afrenta de manera evidente a un razonar humano consecuente. Es preciso demostrar que los juzgadores han prescindido del proceso lógico que representa las reglas de la sana crítica, al haber conculcado las más elementales directrices del razonar humano y lógico ( SSTS 10 de marzo de 1994 , 11 de noviembre de 1996 y 9 de marzo de 1998 )".

TERCERO.- Análisis de la controveria. Motivos de impugnación.

Subcomunidades de propietarios. Concepto y legislación aplicable.

Con carácter previo y antes de comenzar el análisis de los motivos de impugnación de la resolución recurrida, es preciso que la Sala centre el debate en relación al tipo de comunidad ante la que nos encontramos y su legislación aplicable.

Legislación aplicable a las mancomunidades o subcomunidades. Artículo 24 de la LP H .

Con remisión a la resolución recurrida, en la que se expone clara y expositivamente tal cuestión, nos hallamos ante la existencia de un complejo privado (extremo que entiende esta Sala no es discutido) y el régimen de la propiedad horizontal en el que se desenvuelven las relaciones entre las partes en este tipo de litigios supone la coexistencia de una propiedad privada sobre elementos privativos (viviendas y locales) y de una comunidad inseparable de la anterior sobre elementos comunes, la cual se regula en primer lugar por el principio de autonomía de la voluntad: el título constitutivo y los estatutos, cuya aprobación se hace por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial ( artículo 5LPH); en segundo lugar, por la normativa propia de la propiedad horizontal ( artículo 396 del código civil y LPH) ; en tercer lugar por las normas del Código Civil sobre copropiedad (artículo 392 y siguientes), propiedad general ( artículo 348 y siguientes) y toda su normativa; y finalmente junto a lo anterior, subordinado a ello, el reglamento de régimen interior que es un reglamento de convivencia interna ( artículo 6LPH).

En el presente supuesto nos hallamos ante una mancomunidad compuesta por varios bloques (cinco en total) que comparten una organización de manera que los elementos comunes descritos en el título constitutivo han de entenderse únicos y comunes. La sala primera del Tribunal Supremo elaboró doctrina por el que aplicaba la normativa de la LPH a las organizaciones mancomunidades y complejos o conjuntos residenciales, por estimar que el régimen jurídico aplicable, por razón de los elementos o servicios comunes que la integran, es el de una copropiedad similar al régimen de la propiedad horizontal. Así se pronuncian las SS. de 13 de noviembre de 1985 , 28 de mayo de 1986, 18 de abril de 1988, 13 de marzo de 1989, 23 de septiembre de 1991, 3 de diciembre de 1993, 26 de enero de 1995, 5 de julio de 1996 y 20 de marzo de 1997. Además, en la doctrina y la jurisprudencia se viene admitiendo en materia de propiedad horizontal la posible coexistencia de dos tipos de comunidades entrelazadas para su administración: la propia y exclusiva de cada edificio portal y la general o extensa que afecta a toda una urbanización edificio con varios portales, pero siempre sometida al régimen de la propiedad horizontal. Tales mancomunidades urbanizaciones son reconocidas legalmente por la propia LPH en su artículo 24, que cita y aplica la sentencia recurrida.

Dispone dicho precepto: "1. El régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil será aplicable aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos:

a) Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales.

b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.

2. Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado anterior podrán:

a) Constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de cualquiera de los procedimientos establecidos en el párrafo segundo del artículo 5. En este caso quedarán sometidos a las disposiciones de esta Ley, que les resultarán íntegramente de aplicación.

b) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A tal efecto, se requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios. El título constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. El título y los estatutos de la comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad.

3. La agrupación de comunidades a que se refiere el apartado anterior gozará, a todos los efectos, de la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios y se regirá por las disposiciones de esta Ley, con las siguientes especialidades:

a) La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad.

b) La adopción de acuerdos para los que la ley requiera mayorías cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación.

c) Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será aplicable a la comunidad agrupada lo dispuesto en el artículo 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva.

La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no podrá menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la agrupación de comunidades.

4. A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones de esta Ley, con las mismas especialidades señaladas en el apartado anterior."

Es muy clarificadora al respecto, la sentencia del Tribunal Supremo, Sala primera de lo civil, sentencia 489/2021 del 6 de julio, en la que se aborda la regulación y aplicabilidad de la ley de propiedad horizontal a este tipo de complejos, diferenciando los que se constituyeron antes o después de la reforma de la ley de propiedad horizontal de 1999: "2.-La regulación legal de los complejos inmobiliarios privados.

2.1. La reunión de la junta general constitutiva de la " DIRECCION003" tuvo lugar en 1994, y en la misma se aprobaron unos estatutos que preveían que aquélla se regiría por esos estatutos y "por lo especialmente establecido en el Código civil para las comunidades de bienes" (art. 8 ).

2.2. Con anterioridad a la reforma de la LPH introducida por la Ley 8/1999, de 6 de abril, la doctrina civilista venía asimilando el fenómeno de las urbanizaciones privadas a figuras de comunidad horizontal (atípica) o a una forma de propiedad especial (sobre derechos exclusivos y servicios comunes), y otras veces a una modalidad de comunidad general de bienes, o una sociedad civil, siendo fuente de obligaciones en aplicación del principio de libertad de pactos ( sentencia 215/2015, de 29 de abril ). Esto explica que aquellos estatutos de la actora se remitiesen a las normas del Código civil sobre las comunidades de bienes.

2.3. Junto a los inmuebles en general sujetos al régimen de propiedad previsto en el artículo 396 CC y desarrollado por la LPH, existen urbanizaciones o conjuntos constructivos en los que coexisten dos tipos de propiedades: la propia y exclusiva de cada vivienda o parcela, y la de la urbanización en general, con sus servicios comunitarios, generándose para su administración una comunidad de intereses, tanto en lo relativo al destino y utilización de cada una de las fincas, que debe respetar una integración en el conjunto, como en lo concerniente a las relaciones de los propietarios entre sí y con respecto al todo, a la ordenada convivencia de sus miembros y al disfrute y conservación de los elementos privativos y de los de naturaleza común, cuya puesta a disposición de los condóminos hace surgir la necesidad de subvenir a su mantenimiento. En definitiva, se produce la coexistencia de dos tipos de comunidades entrelazadas: la propia y exclusiva de cada parcela y la de su urbanización, cada una con sus propios cometidos, pero hallándose ambas sometidas, a falta de una específica regulación de la segunda, en cuanto a la constitución y funcionamiento al régimen de la Ley de Propiedad Horizontal ( SSTS de 13 noviembre de 1985 ; 28 enero 1995 ; 26 mayo 1995 ; 5 julio 1996 y 2 febrero 1997 ).

2.4. Estas urbanizaciones o complejos inmobiliarios privados carecieron de una regulación propia y específica hasta la citada reforma de la LPH aprobada por la citada Ley 8/1999, de 6 de abril, que introdujo el nuevo art. 24 , cuya infracción denuncia el motivo. Este precepto prevé que el régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil será aplicable también a aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos:

a) Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales.

b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.

Será necesario, pues, para que exista comunidad que haya dos o más titulares, con una integración material en algo común, pues en otro caso nunca se podría hablar de copropiedad ( sentencia 215/2015, de 29 de abril ).

Conforme al apartado 2 del art. 24 LPH , estos complejos inmobiliarios privados pueden constituirse como una sola comunidad de propietarios, o bien como una "agrupación de comunidades de propietarios". En concreto, respecto de este segundo supuesto, la letra b) de aquel precepto dispone:

"b) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A tal efecto, se requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios. El título constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. El título y los estatutos de la comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad".

A esta segunda modalidad responde la caracterización de la " DIRECCION003". Para esta modalidad de complejo inmobiliario el apartado 3 del mismo art. 24 prevé la aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal si bien sujeta a una serie de especialidades: su composición por los presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, la exigencia de la obtención de las mayorías cualificadas exigidas en cada caso en cada una de las juntas de propietarios que integran la agrupación, la exención de la aplicación del art. 9 LPH sobre el fondo de reserva, y la limitación de la competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente a "los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes".

Ha de entenderse, que lo cierto es que tal y como se refiere en la resolución recurrida, la normativa aplicable al complejo privado objeto del presente procedimiento es la Ley de Propiedad Horizontal, sin perjuicio de que existan determinadas especialidades al respecto y no debiendo, entender que en todos los casos la aplicación de la norma es supletoria, por lo que debemos atender al articulado de la misma para poder determinar si efectivamente era precisa la convocatoria de la Junta Rectora del Complejo para poder interponer la presente demanda.

Legitimación activa

Reiteran los demandados las alegaciones hechas en las contestaciones a la demanda en relación a tal extremo. Se entiende por las mismas que en cuanto las obras se han realizado en un elemento común del Complejo y no un elemento común perteneciente solamente a las comunidades actoras, correspondiendo, por tanto la legitimación activa, al órgano de gobierno del complejo y no a cada una de las subcomunidades que lo conforman.

En orden a examinar la falta de legitimación activa del demandante hay que diferenciar entre legitimación ad procesum y ad causam, la primera referida a la condiciones necesarias para comparecer en el proceso, que no es otra que la capacidad procesal y la segunda es el presupuesto de la acción o cualidad o posición d eun sujeto que fundamenta jurídicamente el reconocimiento de la pretensión que ejercita.

Es decir, consiste en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito que determina una aptitud para actuar en el mismo como parte y que se define en el art 10 de la L.E.Civil ( STS de 21 de abril de 2.004 ).

En nuestro Derecho existen dos tipo de legitimación: 1.- La denominada "ad procesum" o procesal que se reconoce a todo aquel que tiene las condiciones y aptitudes necesarias para poder ser parte, en abstracto, en un proceso civil, y que se equipara con la denominada capacidad para ser parte que se regula en los artículo 6 a 9 de la Ley de Enjuiciamiento civil ; este tipo de legitimación o capacidad procesal es la que se configura como una auténtica excepción procesal que debe concurrir al inicio del proceso y cuya estimación impide una sentencia sobre el fondo del asunto, debiendo de ser resuelta no en la sentencia sino en un momento anterior (audiencia previa o en la vista del juicio verbal antes del recibimiento a prueba), de tal manera que en caso de ser subsanable se concedería un plazo para tal subsanación y en caso de ser insubsanable se dictaría un auto poniendo fin al proceso en la instancia y sin entrar a conocer del fondo del asunto. 2.- La denominada legitimación "ad causam " o causal, en la que se requiere que el sujeto actúe y comparezca en el proceso como titular de la relación jurídica cuya tutela judicial se pretende en el proceso; a ella se refiere el artículo 10 de la Ley de Enjuiciamiento Civil al señalar que "serán considerados como partes legitimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso"; estará legitimado activamente y tendrá por ello acción para impetrar la tutela jurisdiccional en los términos del artículo 5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil aquel que sea el titular de la relación jurídica concreta que se pretenda en el proceso.

Como señala la sentencia del Tribunal Supremo de 13 de febrero de 2004 : "la legitimación "ad causam" consiste en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito que determina una aptitud para actuar en el mismo como parte; se trata de una cualidad de la persona que hallarse en la posición que fundamenta jurídicamente el reconocimiento de la pretensión que se trata de ejercitar. La sentencia de 31 de marzo de 1997 , a la que sigue la de 28 de diciembre de 2001 , hace especial hincapié en la relevancia de la coherencia jurídica entre la titularidad que se afirma y las consecuencias jurídicas que se pretenden, pués la legitimación exige una adecuación en la titularidad jurídica afirmada (activo o pasivo) y el objeto jurídico pretendido".

También, la sentencia del T.S. de 24 de octubre de 2007 en relación con la legitimación activa que :"... al referirse a la misma el tribunal de apelación no incurrió en infracción alguna del deber de congruencia, máxime cuando la legitimación "ad causam" es apreciable de oficio, pues como dice, entre otras muchas, la Sentencia de 31 de mayo de 2.006 , con cita de la de 23 de diciembre de 2.005 "la legitimación es una condición jurídica de orden público procesal (por tanto, apreciable de oficio), cuyo cumplimiento se exige al titular del derecho a la jurisdicción para vincular, en un proceso concreto donde ejercite este derecho, al órgano jurisdiccional competente a dictar una sentencia de fondo, sea ésta favorable o desfavorable al sujeto legitimado".

Comparte este Tribunal plenamente las acertadas consideraciones y conclusión que se contiene en la Sentencia impugnada al estimar la legitimación activa de las actoras. De un modo pacífico, se acepta por nuestros Tribunales el ejercicio por un propietario de acciones en defensa de intereses de la comunidad, como sucede en el caso de autos, en el que la promotora de la litis insta la sanción de la conducta de un condueño que ha realizado una alteración no consentida en un elemento común, la apariencia y configuración exterior de la fachada. Consta además, como se expondrá a continuación, que la comunidad expresó el sentir contrario a la obra ejecutada, siendo que coincidía el interés comunitario con la pretensión planteada por la comunera. Entorno a la problemática planteada, el Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 321/2016 de 18 May. 2016, Rec. 1131/2014 declaraba: "Haciendo abstracción de que en tiempos pasado se discutió esta cuestión, es doctrina jurisprudencial consolidada, como complemento del ordenamiento jurídico conforme el artículo 1. 6 del Código civil , que un copropietario por sí solo puede ejercer esta acción de cesación que contempla el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Ya las sentencias del 9 febrero 1991 , 28 octubre 1991 y 15 julio 1992 dijeron que cualquiera de los dueños está legitimado procesalmente para ejercitar acciones en beneficio de todos los comuneros. Esta última dice literalmente:

«No es preciso que los copropietarios sometan, previamente al ejercicio de las acciones que les correspondan, la cuestión a la junta de propietarios, pues ningún precepto lo establece así y no puede imponerseles tal limitación, cuanto más cuando ningún perjuicio puede seguirse a la comunidad de que se entable un litigio en beneficio de los intereses generales de los copropietarios».

Lo cual es reiterado por la sentencia de 14 octubre 2004. Asimismo , la más reciente de 30 octubre 2014 insiste en esta doctrina y dice:

«En cuanto a la discusión sobre la legitimación de la demandante para sostener la acción, la Audiencia recuerda la doctrina jurisprudencial favorable a la posibilidad de que cualquier comunero pueda ejercitar acciones en beneficio común y pone de manifiesto que ningún copropietario, con la excepción de la demandada, consta que se haya opuesto a la pretension formulada por la demandante»

Incluso el Tribunal Constitucional en su sentencia 115/1999, de 14 junio, comparte esta doctrina al decir:

«Cada propietario, pese a la representación orgánica que ostenta el presidente de la Comunidad de Propietarios, está legitimado para actuar en defensa de sus derechos en los casos de pasividad o incluso de oposición de la comunidad, por cuanto que la situación de propiedad horizontal no es propiamente una situación de comunidad, sino un régimen jurídico-real al que se sujeta la llamada "propiedad separada" ( art. 396 CC ) de los diferentes pisos o locales en que se divide el edificio o conjunto inmobiliario al que se aplica, y del que derivan los derechos, cargas, obligaciones y responsabilidades que la ley establece. Por ello, cada propietario debe estar facultado, en principio, para el ejercicio y defensa de sus derechos con independencia de los restantes propietarios, en términos y condiciones que no corresponde a este Tribunal precisar».

La mencionada sentencia de 30 octubre de 2014, con cita de numerosas sentencias anteriores, resume la doctrina jurisprudencial, como complemento del ordenamiento jurídico, como se ha dicho anteriormente, en estos términos:

«Cualquiera de los comuneros puede comparecer en juicio y ejercitar acciones que competan a la comunidad, siempre que actúe en beneficio de la misma ( sentencias, por todas, 10 de junio de 1981 , 5 de febrero de 1983 , 18 de diciembre de 1985 , 17 de abril de 1990 , 8 de abril de 1992 y 6 de junio de 1997 ). La sentencia núm. 46/1995, de 31 enero , afirma que «es doctrina reiterada de esta Sala la de que cualquier condómino está legitimado para ejercitar acciones , no tan sólo de aquella parte del espacio comprensivo de su piso o local sobre los que ostenta un derecho singular y exclusivo, sino también en defensa del interés que le corresponde sobre los elementos comunes ( SS. 10 junio 1981 , 3 febrero 1983 , 27 abril y 23 noviembre 1984 y 12 febrero 1986 ), así como que no se da falta de legitimación cuando, aunque no se haya hecho constar en la demanda de una manera expresa que se actúa en nombre de la comunidad y en interés de la misma, se plantea una pretensión que, de prosperar, ha de redundar en provecho de la comunidad (S. 8 junio 1992)».

Es decir, la legitimación activa del comunero, en cualquier clase de Comunidad - incluso en la Propiedad Horizontal - viene determinada, como en este caso, por su fundamento en el derecho material ejercitado y por el resultado provechoso pretendido.

Y tales consideraciones han de ser aplicadas a la posibilidad de que las subcomunidades que integran la mancomunidad, puedan ejercer acciones legales como las que nos ocupa, en defensa de un interés común y ante la ejecución de obras en una zona común a todas ellas y, todo ello a pesar del tenor literal del artículo 24.3 de la LPH, dado que el mismo concentra la competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada "a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes", si bien tal extremo no puede conllevar la interpretación del precepto de modo que excluya a las subcomunidades de poder ejercitar acciones relativas a dichas zonas comunes, pues dicha competencia no se concibe como exclusiva y excluyente, sino que limita el ámbito de actuación del órgano rector de la comunidad agrupada a dichas zonas comunes, lo que no sustenta una especie de interpretación a sensu contrarioque sustente la falta de legitimación invocada.

En cuanto a la sentencia dictada por esta Sala que invoca la parte no puede ser de aplicación al presente supuesto, pues en aquella se analizaba una mancomunidad regida por unos estatutos, extremo que no se da en el presente supuesto y que no pueden ser equiparable, por tanto, al caso de autos.

No se entienden vulnerados los preceptos invocados por ambos apelantes en sustento de la falta de legitimación activa alegada.

El motivo se desestima.

Fondo del asunto. Ilegalidad de las obras. Error en la valoración de la prueba.

Alegan los recurrentes que el local propiedad de los mismos (adquirido en fecha 31 de diciembre de 2019), ha tenido desde 1987 (fecha del contrato de arrendamiento aportado como documento nº 4 y no discutido) la finalidad de garaje. Se reconoce, sin embargo, por los mismos que dicha actividad fue interrumpida a lo largo de los años. Considera la resolución impugnada, y así se constata de los títulos constitutivos aportados como documentos unidos a la demanda, que la plazoleta, que a su vez es cubierta del local, es un elemento común a las cinco comunidades, y que la misma se halla gravada con una servidumbre (el predio sirviente es el local), constando sobre la misma la prohibición de edificar. De igual forma, y siendo un extremo no controvertido, sobre dicha plazoleta los codemandados han construido una caseta para salidas de aire, una escalera de acceso peatonal y un ascensor.

Ante la alegación efectuada por los propietarios del local, consistente en la necesariedad de las obras puesto que las mismas eran exigidas para la adaptación del uso del local como garaje a la normativa ( artículo 10.1 de la LPH) , la sentencia concluye que "No puede servir de excusa para realizar esa nueva instalación la necesidad de adaptación al negocio iniciado ahora por la parte demandada pues tal hecho no la legitima para obrar unilateralmente, realizando algo totalmente distinto a lo que ya había ( art. 7.1 LPH ) y para lo que no estaba facultada; resultando patente que esa nueva instalación -diferente y más grande de la preexistente- afecta y perturba los derechos dominicales de las comunidades actoras, pues lleva consigo la limitación del uso de un elemento común, amén de la alteración d ella configuración de la plazoleta".

Y no puede más esta Sala que mostrar su conformidad con tal conclusión. De la documental aportada a las actuaciones, se constata, como ya se ha indicado, la prohibición de construir sobre la plazoleta. Y tal extremo, en esencia, no es controvertido, sino que parece la parte pretender eludir tal prohibición alegando que las obras no son en sí una edificación, sino una adaptación a la normativa de aplicación para poder usar el local para el único fin para el que está legitimado; pero tales alegaciones no pueden tener acogida. En primer lugar porque, efectivamente, no se puede compartir una argumentación que pretende sean consideradas las obras ejecutadas como una mera adaptación a la normativa de la explotación de un garaje, como si éste viniera desarrollándose a lo largo del tiempo y fuera necesaria tal adaptación para poder continuar con dicha actividad, presentándose la misma como la única posible en dicho local cuando la propia normativa alegada por la parte, artículo 5.7 del Plan General de Ordenación Urbana del Ayuntamiento de Almería, pues en su apartado c), como bien indica la Juez a quo, recoge que en los sótanos podrán establecerse no solo las instalaciones al servicio de la edificación y aparcamientos y garajes (apartados a) y b), sino los usos no residenciales cuyas características permitan su implantación en sótano. El uso exclusivo de aparcamiento y garaje, por tanto y a diferencia de lo que alega la parte, no se considera acreditado.

Partiendo de esa base, la misma ha de ser conectada con el tan invocado artículo 10.1 b) de la LPH, el cual dispone: "1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido".

Pretende la parte subsumir en dicho precepto las obras ejecutadas en la plazoleta sobre el local sosteniendo que las mismas son necesarias en atención a la normativa aplicable. Sin embargo, se evidencia, que lo que se ejecutan son obras tendentes a posibilitar la explotación de local como garaje, cuando dicho local no se explota con tal carácter desde hace veinte años (así lo exponen los testigos que deponen en el acto del juicio), indicándose incluso en la licencia del Ayuntamiento que la misma es por cambio de uso precisamente a garaje privado (documento nº 6) y que el mismo ha tenido un uso deportivo desde el 1 de enero de 1997 hasta el 14 de agosto de 2020 (histórico de usos del sótano emitido por el Catastro), y sin que la concesión de tal licencia, colige de nuevo esta Sala con la Juez a quo, no puede en momento alguno conllevar la legalización de unas obras no solo inconsentidas, sino prohibidas en el título constitutivo de las comunidades, en una zona común a estas y sobre la que pesa una servidumbre, sin que tenga cabida en el precepto invocado, no pudiendo ser ejecutadas, por tanto, sin autorización de la Junta.

Y ninguno de estos extremos es desvirtuado por la pericial aportada por la parte demandada, el cual hace una interpretación sesgada tanto de la documental obrante a las actuaciones y aportada a autos, como de la normativa aplicable y la utilización de esta como sustento para ejecutar obras que no son legales así como para pretender que dicha normativa, de carácter administrativo, puede sustentar una vulneración de la LPH.

Sentado lo anterior, en evitación de innecesarias reiteraciones, bastaría con dar por reproducida la más que correcta fundamentación que se contiene en la sentencia apelada para desestimar los recursos de apelación; debiéndose recordar que la jurisprudencia viene afirmando que es motivación suficiente de las sentencias la remisión hecha por el Tribunal superior a la sentencia de instancia que era impugnada ( S.S.T.S 174/1987; 146/1990; 27/1992, 11/1995, 115/1996, 105/1997, 23/1997 y 26/1998), precisando la sentencia del Tribunal Supremo de 5 de octubre de 1998 que: "Si la resolución de primera instancia es acertada, la de apelación, que la confirma, no tiene porque repetir o reproducir los argumentos de aquélla, pues basta, en aras de la economía procesal, la sola corrección de lo que, en su caso, fuera necesario, según tiene declarado reiteradamente esta Sala respecto a la fundamentación de la sentencia por remisión (aparte de otras, TS SS 16 Oct. 1992 , 5 Nov. 1992 y 19 Abr. 1993 ).".

Dicho esto, la revisión en la alzada del material probatorio obrante en autos, permite alcanzar a este Tribunal una conclusión plenamente coincidente con la sentada en la resolución recurrida, en la medida en que sus pronunciamientos se sustentan en el resultado de la prueba practicada, que examinó detalladamente el Juez "a quo". A este respecto, las pretensiones impugnatorias planteadas en el recurso, han de sucumbir a tenor de las consideraciones que se expondrán.

Por todos los motivos expuestos no puede más esta Sala que mostrarse conforme con la detallada y correcta motivación hecha tras la valoración de la prueba obrante en autos por la juez a quo, motivo por el cual el recurso ha de decaer, confirmando íntegramente la resolución recurrida.

CUARTO.- Costas

Por cuanto se ha argumentado el recurso ha de sucumbir, manteniéndose, por tanto, la sentencia recurrida, con imposición a las partes apelantes de las costas ocasionadas en la presente alzada ( art. 398.1 en relación con el 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) .

Vistas las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación