Sentencia Civil 61/2026 Audiencia Provincial Civil de Cáceres nº 1, Rec. 854/2024 de 18 de febrero del 2026

PRIMERO.- Planteamiento en la instancia y objeto del Recurso.

En la demanda rectora del presente procedimiento la parte actora -

OLLETA GESTIÓN SL- acciona frente a las demandadas -SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACIÓN BANCARIA SA (SAREB) y SERVIHABITAT SERVICIOS INMOBILIARIOS SLU- solicitando el dictado de una sentencia por la que:

(i).- Se declare perfeccionada -por concurso de la oferta y la aceptación- la compraventa de las naves industriales sitas en Calle Nicolás Copérnico núm.- 30 y 28 y Calle Claudio Tolomeo núm.- 25, 27 y 29 de Cáceres (fincas registrales nº 77.487, 77.482, 77.485, 77.486 y 77.484 del Registro de la Propiedad núm.- 1 de Cáceres), descritas en la demanda, y ello por el precio conjunto para las cinco fincas de 319.000€.

(ii).- Se declare que la codemandada SERVIHABITAT SERVICIOS INMOBILIARIOS SL ha intervenido en la emisión de la oferta de venta y la aceptación de la oferta de compra como mandataria de la mercantil propietaria de las fincas y con facultades para vincularlas por el contrato.

(iii).- Se condene a la mercantil codemandada SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACIÓN BANCARIA, SOCIEDAD ANÓNIMA (SAREB), como propietaria de las fincas registrales antedichas y parte vendedora, a suscribir escritura de compraventa a favor de las sociedad demandante OLLETA GESTIÓN SL, como parte compradora, por el precio conjunto para las cinco fincas (libres de carga y con la situación posesoria en la que se encontraban al momento de aceptarse la Oferta de Compra Ref. 5420590) de 319.000€, más IVA e impuestos y gastos generados por la compraventa, debiéndose abonar el precio en el mismo acto de otorgamiento de la escritura pública, e instrumentalizándose las operaciones jurídicas necesarias para su perfección e inscripción ulterior en el Registro de la Propiedad núm.- 1 de Cáceres.

(iv).- Con expresa imposición de costas procesales a las partes codemandadas.

Refiere la demandante en apoyo de su pretensión que, encontrándose interesada la mercantil demandante en la compra de las naves industriales relacionadas e identificadas en la demanda, las cuales se encuentran arrendadas a PADEL INDOOR CÁCERES SC, aquélla (actora) presentó -a través del API "GESTIÓN DE INMUEBLES SL" (GEFINCO), homologado por el Servicer SERVIHABITAT SERVICIOS INMOBILIARIOS SLU de los inmuebles propiedad de SAREB- oferta de compra con número de referencia 5420590 de las referidas naves industriales en fecha 17 de junio de 2021, por el precio ofertado por el total de los inmuebles de 319.000€, más impuestos aplicables.

Añade que se efectuó transferencia por importe de 1.500€ en concepto de señal, que, para el caso de ser aceptada la oferta por parte de SERVIHABITAT, se convertiría en reserva para la adquisición de los inmuebles en las condiciones ofertadas. La oferta fue aceptada por el Servicer SERVIHABITAT SERVICIOS INMOBILIARIOS SLU mediante comunicación remitida por correo electrónico en fecha 23 de Julio de 2021.

Continúa relatando que en fecha 24 de agosto 2021 se recibe en el correo electrónico de la mercantil demandante comunicación remitida por GEFINCO en la que se le indica, en relación con la oferta de compra Ref. 5420590, que se ha notificado a la entidad mercantil propietaria SAREB que el inquilino de los inmuebles quiere ejercer el derecho de tanteo.

Así las cosas, el 20 de octubre de 2021 la dirección letrada de la demandante dirige correo electrónico a GEFINCO con el fin de que le facilite los documentos que se encuentren en el expediente relativos a los actos preparatorios a la compraventa a formalizar con la sociedad arrendataria de las referidas naves industriales, así como todos los documentos societarios presentados por la sociedad que ejercita el derecho de tanteo, a efectos de proceder a su estudio jurídico. Recibiéndose respuesta el 28 de octubre de 2021, en la que GEFINCO, con relación a la solicitud de remisión de documentación, manifiesta que tendrían consultarlo a la propiedad por razones de protección de datos.

Posteriormente, el 30 de diciembre de 2021, la mercantil demandante recibe transferencia realizada por SAREB por importe de 1.500€, siendo este importe el correspondiente a la reserva para la adquisición de los inmuebles (naves industriales) en las condiciones ofertadas.

Indica la demandante que ante la respuesta dada por GEFINCO en orden a la imposibilidad de facilitar la documentación solicitada, el 24 de enero de 2022, desde el correo electrónico de la dirección letrada de la demandante, se dirige comunicación al Servicer SERVIHABITAT para que faciliten dicha documentación, e igualmente al API homologado GEFINCO para que haga llegar la petición de información al Servicer SERVIHABITAT. Con fecha 27 de julio de 2022 se recibe burofax signado por los Servicios Jurídicos de SERVIHABITAT, fechado a 13 de julio de 2022, en el que se indica, en relación con el requerimiento de documentación realizado por correo electrónico, que tras la oportuna comunicación a OLLETA, en fecha 29 de diciembre de 2021, de la voluntad de la sociedad arrendataria de las naves industriales de ejercer su derecho de tanteo, se procedió a la devolución de la cantidad de reserva entregada, de conformidad a la oferta signada el 17 de junio de 2021, quedando esta (la oferta) definitivamente resuelta sin nada que poder reclamarse o pedir las partes firmantes. Confirmando de seguido la imposibilidad de atender la petición de remisión de documentación al atentar ello a lo prevenido en la Ley Orgánica de Protección de Datos.

Ante dicha respuesta, el 29 de julio de 2022 la demandante remite nuevo correo electrónico a SEVIHABITAT indicándoles que, consultado el Registro de la Propiedad núm.- 1 de Cáceres, la titularidad de las naves no aparece modificada por lo que no se ha transmitido la propiedad al arrendatario, interesando información de la situación existente dado que OLLETA GESTIÓN SL continuaba teniendo interés en la adquisición de las naves.

Al no recibirse respuesta a dicha petición, el 23 de septiembre de 2022 se otorga a instancia de la actora Acta de Manifestación y Requerimiento dirigida a SERVIHABITAT para que faciliten la documentación peticionada y, caso de haberse formalizado la compraventa a favor del arrendatario, los instrumentos públicos de compraventa formalizados. Con fecha 3 de octubre de 2022 se recibe comunicación de la Asesoría Jurídica de SERVIHABITAT, informando de que esta ya no ostenta la condición de Servicer, como tampoco de apoderada de SAREB, siendo el nuevo Servicer encargado de la gestión HIPOGES.

Es por ello que la demandante se dirige el 14 de octubre de 2022, vía burofax, a la propietaria de las naves -SAREB- requiriéndole el otorgamiento de escritura de compraventa a favor de la actora por el precio y demás condiciones aceptadas en la oferta de compra REf. 5420590.

La codemandada SAREB niega que haya incumplido la relación contractual invocada de adverso, esto es, la oferta de compra REf. 5420590; y ello, por cuanto se procedió a notificar a OLLETA que el otorgamiento de la escritura de compraventa vinculado a la meritada oferta se encontraba con el impedimento de que el arrendatario de las naves había manifestado su voluntad de ejercitar su derecho de tanteo, sustentado en su relación arrendaticia, con la consiguiente activación de lo dispuesto en las condiciones B -y D- de la oferta de compra de 17 de junio de 2021 (REf. 5420590).

Advierte que entre el 25 de agosto y 30 de diciembre de 2021, la demandante no exigió la suscripción de las arras penitenciales derivadas de la situación antedicha, como tampoco ofreció el pago del 10% del precio al que venía obligado al efecto de su consecución, extremo este último que es rechazado por completo de adverso ante la imposibilidad de suscripción de la operación manifestada en el presente caso.

El 20 de octubre de 2021, la demandante, sin exigir la suscripción de las arras penitenciales contractualmente determinadas en la oferta, remite comunicación al API designado en la operación, al efecto de exigir copia de los "documentos relativos a los actos preparatorios a la compraventa a formalizar con la sociedad arrendataria de los referidos inmuebles, así como todos los documentos societarios presentados por la sociedad que ha ejercitado el derecho de tanteo", lo que no fue atendido por la mandataria de SAREB no solo por la improcedencia de lo solicitado dada la naturaleza de la específica documentación exigida, como por la ausencia de obligación contractual que obligase a brindar documentación.

El 31 de diciembre de 2021, dada la situación que existía y el transcurso con creces del plazo máximo de 90 días de vigencia de las arras penitenciales que debían haberse suscrito entre las partes en agosto de 2021, a resultas del impedimento de otorgamiento notificado, SAREB procedió a instar la facultad de resolución prevenida tras el transcurso del plazo indicado, comunicando esta circunstancia a la demandante y devolviéndole el importe de la reserva (1.500€), el cual fue aceptado sin queja ni inconveniente alguno.

Pese lo anterior, el 24 de enero de 2022 la demandante vuelve a remitir nuevo correo a la mandataria de SAREB, reiterando la solicitud de documentación peticionada el 20 de octubre de 2021.

El 14 de julio de 2022, SERVIHABITAT remite respuesta a la demandante, rechazando la entrega de la documentación exigida por vulnerar la Ley Orgánica de Protección de Datos, recordándole que el 31 de diciembre de 2021 se le había devuelto el importe íntegro de la reserva en su día satisfecha, como efecto de la resolución de la operación ante las incidencias acontecidas en la misma.

El 29 de julio de 2022, la demandante, en respuesta a la comunicación recibida, remite a SERVIHABITAT nuevo correo electrónico en el que, sin negar la resolución de la operación, ni expresar queja alguna, ni efectuar muevo ofrecimiento de pago de reserva o petición de suscripción de arras penitenciales, se limita a manifestar que seguía interesada en la compra de las naves industriales y a solicitar información sobre dicha posibilidad, tras subrayar que según el Registro de la Propiedad los inmuebles continuaban siendo titularidad de SAREB. Comunicación esta que no pudo ser atendida por SERVIHABITAT dada la expiración en dichas fechas del mandato de esta con SAREB.

El 23 de septiembre de 2022, la demandante remitió requerimiento notarial a SERVIHABITAT a efectos de la remisión de los contratos de arrendamiento de la arrendataria de las naves, los documentos relativos a los actos preparatorios a la compraventa a formalizar con la sociedad arrendataria de los referidos inmuebles, así como los documentos societarios presentados por la sociedad arrendataria que había ejercitado el derecho de tanteo, junto con copia, en su caso, de las escrituras de compraventa otorgadas; requerimiento notarial que no pudo ser atendido dado que aquélla (SERVIHABITAT) había dejado de ser mandataria de SAREB.

Finalmente, el 14 de octubre de 2022 la mercantil demandante remite un burofax a SAREB, en el que aseveraba que, continuando los inmuebles (naves industriales) a nombre de la demandada SAREB, era evidente que había caducado el derecho de tanteo esgrimido por el arrendatario y, en consecuencia, lo procedente era que se procediera a la perfección y consumación de la compraventa de la operación.

SAREB no pudo sino rechazar la aceptación de lo requerido por cuanto que, tras revisar el expediente, ni constaba que la demandante hubiera efectivamente entregado a la demandada el pago del importe que debía ser pagado en concepto de reserva (1.500€) con carácter previo a la perfección y posterior escrituración pretendida. Tampoco constaba -ni en el citado requerimiento ni en ninguna otra comunicación- que por la demandante se hubiera comunicado a la demandada la consignación del referido importe o, al menos, el ofrecimiento de pago del mismo de forma previa a la perfección contractual pretendida, habiéndose optado de adverso, sin más, por la indebida omisión del cumplimiento de dicha esencial obligación de pago de la reserva pactada, por sí sola impeditiva de la pretensión de perfección y escrituración de la actora. La causa de la inexistencia de pago alguno del importe de la citada reserva por la demandante -tanto a la fecha del referido requerimiento como en el momento de la formulación de la demanda- se debía a que diez meses antes se había devuelto dicho importe de reserva a la demandante a su plena conformidad y a resultas del ejercicio de la facultad resolutoria, comunicada por la demandada a la actora, sin queja u objeción de esta en momento alguno.

Alega asimismo que, aun cuando se hubiera satisfecho el importe de la reserva, lejos de la obligación de perfeccionar y proceder a la consumación del contrato de compraventa, como aboga la actora, lo procedente y contractualmente exigible -en atención a la oferta de compra de 17 de junio de 2021- sería la obligación de hacer relativa a la suscripción de un contrato de arras penitenciales, conforme a lo dispuesto en las condiciones B y D de la referida oferta.

Considera por todo lo expuesto que la pretensión actora carece de sustento jurídico.

La representación procesal de SERVIHABITAT, codemandada en el presente procedimiento, opone falta de legitimación pasiva, aduciendo que ninguna condena de dar, hacer o no hacer se pide respecto a ella, careciendo en consecuencia de legitimación en el asunto.

Argumenta que el derecho de tanteo es del inquilino y en nada interviene SERVIHABITAT como gestora de la venta del inmueble, pues es una cuestión de pura relación jurídica entre propietario y arrendatario.

SERVIHABITAT deja de ser Servicer de SAREB el día 30 de septiembre de 2022 de forma efectiva, si bien en noviembre de 2021 se sabía ya que no seguiría gestionando los inmuebles de SAREB, realizándose el traspaso a otra entidad. La actora lo conocía.

Por consiguiente, con respecto a SERVIHABITAT, el asunto ha finalizado. Nada hay que reclamar, no existiendo acción.

La sentencia dictada en la instancia aprecia falta de legitimación pasiva en la codemandada SERVIHABITAT, en tanto que estima la pretensión actora con respecto a la también codemandada SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACIÓN BANCARIA SA (SAREB), declarando perfeccionada por concurso de la oferta y la aceptación la compraventa de las naves industriales sitas en Calle Nicolás Copérnico núm.- 30 y 28 y Calle Claudio Tolomeo núm.- 25, 27 y 29 de Cáceres (fincas registrales nº 77.487, 77.482, 77.485, 77.486 y 77.484 del Registro de la Propiedad núm.- 1 de Cáceres), descritas en la demanda, y ello por el precio conjunto para las cinco fincas de 319.000€, condenado a la SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACIÓN BANCARIA, SOCIEDAD ANÓNIMA (SAREB), como propietaria de las fincas registrales reseñadas y parte vendedora, a suscribir escritura de compraventa a favor de las sociedad demandante OLLETA GESTIÓN SL, como parte compradora, por el precio conjunto para las cinco fincas libres de carga y con la situación posesoria en la que se encontraban al momento de aceptarse la Oferta de Compra Ref. 5420590 de 319.000€, más el IVA correspondiente y los impuestos y gastos generados por la compraventa, debiéndose abonar el precio en el mismo acto de otorgamiento de la escritura pública e instrumentalizándose las operaciones jurídicas necesarias para su perfección e inscripción ulterior de la compraventa en el Registro de la Propiedad núm.- 1 de Cáceres.

Las costas procesales respecto a la parte codemandada SAREB, se imponen a la misma; y respecto a la codemandada SERVIHABITAT, se imponen a la parte actora.

La estimación de la pretensión actora contra la codemandada SAREB descansa en la consideración, por un lado, de que la oferta de compra de 17 de junio de 2021 (REf. 5420590) es válida y, por otro, que el derecho de tanteo ejercitado por el arrendatario debía considerarse caducado. Entiende que no hubo incumplimiento por parte de la actora de su obligación de pago del importe de reserva, ya que se entregaron los 1.500€ de la misma, sin que su posterior recepción por la devolución efectuada por la propietaria SAREB suponga desistimiento de la operación dadas las reclamaciones posteriores efectuadas, acreditándose ese mantenido interés de la actora en la adquisición de las naves industriales con la nueva oferta realizada el 23 de junio de 2023.

Considera por último que SERVIHABITAT carece de legitimación puesto que lo pretendido frente a ella se relega a una simple declaración de intervención, pero sin que la parte citada tenga potestad propia e individual para declarar la perfección del contrato.

Frente a dicha resolución se alza en apelación la representación procesal de SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACIÓN BANCARIA, SOCIEDAD ANÓNIMA (SAREB), alegando en breve síntesis los siguientes motivos:

Primero.- De los antecedentes del presente procedimiento: Recuerda la recurrente las posiciones procesales de las partes, el desarrollo de la audiencia previa y la sentencia dictada en la instancia, expresando su disconformidad con los pronunciamientos de la misma.

Segundo.- De la improcedencia de la condena de la codemandada SAREB a proceder a la escrituración de la compraventa con base en la oferta de 17 de junio de 2021: Manifiesta y sostiene que no resulta procedente la declaración de vigencia de la oferta de 17 de junio de 2021, invocada por la demandante, como tampoco que SAREB sea condenada a proceder a la escrituración de las compraventas de las naves núm.- 77.487, 77.482, 77.485, 77.486 y 77.484 del Registro de la Propiedad núm.- 1 de Cáceres según los términos de la indicada oferta, en atención a las siguientes consideraciones:

(i).- En primer lugar, la oferta de compra invocada de adverso quedó del todo resuelta y sin efecto desde el mes de diciembre de 2021, habida cuenta de que:

*.- En el mes de diciembre de 2021 se aceptó sin inconveniente alguno el reintegro a favor de la actora realizado por SAREB de la cantidad previamente entregada por ella en concepto de reserva (1.500€), como consecuencia de la resolución de la oferta comunicada expresamente a la demandante, a resultas de las incidencias acontecidas en la citada operación inmobiliaria con la invocación del derecho de adquisición preferente por el arrendatario del inmueble, impeditivo de la entrega de lo ofertado en el plazo pactado al efecto.

*.- Consta acreditado que el 23 de junio de 2023, la demandante presentó ante la mandataria de SAREB nueva oferta de venta, que lejos de ser un comportamiento que refuerza la existencia de la primera oferta realizada, implica, como poco, un actuar contradictorio con la pretensión de vigencia de la primera oferta.

*.- La nueva oferta de junio de 2023, sobre los mismos inmuebles y por precio distinto y superior a la invocada en la demanda, lejos de evidenciar un refuerzo de la existencia y validez de la misma, supondría una evidente novación extintiva de aquélla, a resultas de al total incompatibilidad de la vigencia conjunta de sendas ofertas al efecto, quedando la primera sin efecto ante la emisión de la segunda.

*.- Se desdeña en la sentencia recurrida que en la correspondencia aportada con la demanda lo que se evidencia es que la actora nunca ha cuestionado la existencia de la resolución contractual de la primera oferta invocada por la demandante.

*.- Reitera, por último, que la sentencia de instancia incurre en error porque lo acontecido fue que esa primera oferta de junio de 2021 quedó resuelta de mutuo acuerdo entre las partes ante el ejercicio de retracto y consiguiente imposibilidad de entrega en el plazo pactado, sin que la posterior falta de consecución de dicho derecho de adquisición preferente implique, sin más, resucitar una oferta previamente resuelta.

(ii).- La demandante ha pretendido en el presente procedimiento exigir el cumplimiento de una obligación de la relación contractual habida entre ellas, pese a que la propia actora habría incumplido previamente su obligación de pagar el importe a satisfacer en concepto de reserva (1.500€), antes de toda perfección y escrituración de la operación; y ello por cuanto:

*.- Si bien la actora entregó inicialmente a la demandada la reserva pactada en su integridad, posteriormente dicha cantidad fue devuelta a la demandante sin su oposición, sin que posteriormente haya efectuado tentativa, consignación y mucho menos pago de dicho importe.

*.- En la demanda rectora del presente procedimiento, además de continuar sin hacer ofrecimiento de la reserva, tampoco relata, por resultar inexistente, ningún tipo de tentativa de pago de reserva posterior a su devolución que hubiera sido rechazada por la demandada SAREB.

*.- La indebida omisión del cumplimiento de dicha esencial obligación de pago de la reserva fijada en la oferta de junio de 2021, implica un incumplimiento contractual impeditivo de la viabilidad de lo exigido de adverso, por mor de los preceptuado en el artículo 1124 del Código Civil.

(iii).- La sentencia de instancia realiza una valoración probatoria contraria a la lógica, la razón y la sana crítica, pues el pronunciamiento de condena de la codemandada SAREB viene a contravenir, en realidad, el tenor de lo pactado y prevenido en la tan mencionada oferta de compra de junio de 2021 ante una situación incumplidora, argumentado y alegando que debería operar lo establecido en las condiciones B y D de la oferta de 17 de junio de 2021.

(iv).- Sostiene, defiende y argumenta que la codemandada SAREB en ningún momento ha actuado de mala fe o negligentemente.

Concluye por lo expuesto que el recurso debe ser acogido y la demanda desestimada.

Al recurso se opuso la parte demandante solicitado la confirmación de la sentencia salvo en el pronunciamiento relativo a la falta de legitimación pasiva de SERVIHABITAT SERVICIOS INMOBILIARIOS SLU y su consecuencia en materia de costas procesales, al constituir ello el objeto de su impugnación, argumentando y defendiendo que si bien es cierto que SERVIHABITAT ha mantenido una situación de cierta neutralidad procesal en relación con la concreta petición articulada en la demanda, ya que el pronunciamiento estimatorio afecta a su esfera jurídica -en cuanto intervino la operación de oferta y aceptación de compra- más no a sus intereses económicos, bien pudo -y no lo hizo- manifestar procesalmente su aquietamiento a la demanda mediante el instituto del allanamiento a fin de evitar un pronunciamiento condenatorio relativo a las costas procesales. No habiéndolo hecho así, entiende la impugnante que esa posición de aparente neutralidad no puede tener la consecuencia de un eventual beneficio procesal sin asunción de costes procesales.

A dicha impugnación se opuso la representación procesal de SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACIÓN BANCARIA, SOCIEDAD ANÓNIMA (SAREB), sosteniendo su inadmisibilidad por las razones que expone en escrito presentado con fecha 6 de febrero de 2026. Consta presentado asimismo escrito de alegaciones de la representación procesal de SERVIHABITAT SERVICIOS INMOBILIARIOS SLU de fecha 9 de febrero de 2026.

SEGUNDO.- Recurso de apelación. Antecedentes fácticos de interés.

Interesa destacar, de cara a la resolución del recurso de apelación, los siguientes antecedentes fácticos o hechos relevantes que resultan de la documental aportada:

(i).- Con fecha 17 de junio de 2021 se procede a la firma de la oferta de compra a la que se alude en la demanda, cuyo objeto era la transmisión a la demandante de las cinco fincas registrales identificadas en la demanda (naves núm.- 77.487, 77.482, 77.485, 77.486 y 77.484 del Registro de la Propiedad núm.- 1 de Cáceres), por un precio conjunto de 319.000€, más impuestos y gastos que resulten al efecto.

(ii).- El 22 de junio de 2021, la entidad actora realiza transferencia por importe de 1.500€ en concepto de señal, que, para el caso de ser aceptada la oferta por parte de SERVIHABITAT, se convertiría en reserva para la adquisición de los inmuebles en las condiciones ofertadas.

(iii).- En fecha 23 de julio de 2021, mediante correo electrónico a la actora, SERVIHABITAT comunica la aceptación de la oferta, reiterándose o ratificándose dicha aceptación el 4 de agosto de 2021.

(iv).- El 24 de agosto de 2021 se notifica a la actora que el otorgamiento de la escritura de compraventa -vinculado a la referida oferta de compra- se encontraba con el impedimento de que el arrendatario de la naves objeto de oferta había manifestado su voluntad de ejercitar su derecho de adquisición preferente.

(v).- En fecha 20 de octubre de 2021, la dirección letrada de la demandante dirige correo electrónico a GEFINCO con el fin de que le facilite los documentos que se encuentren en el expediente relativos a los actos preparatorios a la compraventa a formalizar con la sociedad arrendataria de las naves objeto de la oferta de compra, así como todos los documentos societarios presentados por la sociedad que iba a ejercitar el derecho de tanteo, a efectos de proceder a su estudio jurídico.

(vi).- El 30 de diciembre de 2021, la mercantil demandante recibe transferencia realizada por SAREB por importe de 1.500€, siendo este el importe correspondiente a la reserva para la adquisición de los inmuebles objeto de la oferta de compra.

(vii).- En fecha 24 de enero de 2022, la dirección letrada de la entidad actora dirige comunicación al Servicer SERVIHABITAT para que faciliten la documentación que ya había sido solicitada; haciéndose llegar igualmente al API homologado GEFINCO, para que hiciera llegar la petición de información al Servicer SERVIHABITAT.

(viii).- El 11 de marzo de 2022, la demandante remite nuevo correo a la demandada, peticionando nuevamente la documentación antedicha.

(ix).- En fecha 27 de julio de 2022, la demandante recibe burofax signado por los Servicios Jurídicos de SERVIHABITAT, fechado a 13 de julio de 2022, en el que se indica literalmente:

"Les remitimos la presente en nuestra condición de gestores y apoderados del patrimonio inmobiliario de "SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACIÓN BANCARIA, SOCIEDAD ANÓNIMA" (en adelante "SAREB"), en referencia a vuestro requerimiento en nombre de tu cliente OLLETA GESTIÓN S.L. (a continuación "OLLETA"), en referencia a la Oferta resuelta 0005420590. Conforme conocéis, pues así se refiere en tu requerimiento, ante el debido cumplimiento de la ley y el contrato de arrendamiento de las fincas objeto de la citada oferta, tras el deber de mi representada de comunicar al arrendatario la oferta, este último manifestó su de forma expresa y fehaciente su voluntad de ejercer su derecho de tanteo para la adquisición preferente de las fincas. Tras la oportuna comunicación a OLLETA, en fecha 29 de diciembre de 2021, se procedió a la devolución de cantidad de reserva entregada, todo ello de conformidad a la Oferta signada en 17/06/2021, quedando la oferta definitivamente resuelta sin nada que poder reclamarse o pedir las partes firmantes. Dicho lo anterior, le confirmamos no podemos atender su petición, pues lo solicitado, atenta contra lo prevenido entre otras en la LOPD.

Sin otro particular, reciba un cordial saludo"

(x).- El 29 de julio de 2022, la demandante, en respuesta a la anterior comunicación, vuelve a remitir nuevo correo electrónico a SEVIHABITAT, haciéndoles saber que, consultado el Registro de la Propiedad núm.- 1 de Cáceres, la titularidad de las naves no aparecía modificada por lo que lógicamente no se había transmitido la propiedad al arrendatario, interesando información sobre la situación existente dado que OLLETA GESTIÓN SL continuaba teniendo interés en la adquisición de las naves.

(xi).- Ante la falta de respuesta, en fecha 23 de septiembre de 2022 se dirige requerimiento notarial a SERVIHABITAT a fin de que faciliten la documentación tantas veces peticionada y, caso de haberse formalizado la compraventa a favor del arrendatario, los instrumentos públicos de compraventa formalizados.

El 3 de octubre de 2022 la demandante recibe comunicación de la Asesoría Jurídica de SERVIHABITAT, informando de que esta ya no ostenta la condición de Servicer, como tampoco de apoderada de SAREB, siendo el nuevo Servicer encargado de la gestión HIPOGES.

(xii).- El 14 de octubre de 2022 la demandante remite burofax a la propietaria de las naves -SAREB- requiriéndole el otorgamiento de escritura de compraventa a favor de la actora por el precio y demás condiciones aceptadas en la oferta de compra REf. 5420590.

TERCERO.- Recurso de apelación. Error en la valoración de la prueba.

Considera la recurrente que la sentencia de instancia incurre en error por cuanto lo acontecido en el supuesto enjuiciado es que la oferta de compra de 17 de junio de 2021 (acontecimiento núm.- 10 en el visor) quedó resuelta de mutuo acuerdo entre las partes, ante el ejercicio por parte de la sociedad arrendataria de los inmuebles de su derecho de adquisición preferente, con la consiguiente imposibilidad de entrega en el plazo pactado; en definitiva, que la oferta de compra que se hace valer en demanda quedó resuelta y sin efecto desde el mes de diciembre de 2021.

En orden a la facultad resolutoria, es jurisprudencia reiterada del Tribunal Supremo la que viene declarando (entre otras, sentencia del Tribunal Supremo núm.- 645/2002, de 28 de junio) que: "(...) la facultad resolutoria de los contratos puede ejercitarse en nuestro ordenamiento no solo en la vía judicial, sino también mediante declaración, no sujeta a forma, dirigida a la otra parte, pero a reserva, claro está, que sean los Tribunales quienes examinen y sancionen su procedencia cuando es impugnada (negando el incumplimiento o rechazando la oportunidad de extinguir el contrato) determinando, en definitiva, si la resolución ha sido bien hecha o si ha de tenerse por indebidamente utilizada (por todas, sentencia de 23 de Enero de 1.999 )" (...)".

En similar sentido, la sentencia del Tribunal Supremo núm.- 759/2009, de 13 de noviembre, señala que "(...) Una resolución se produce extrajudicialmente por acuerdo de las partes, pero si no hay acuerdo y tanto más si hay oposición, se precisa la declaración judicial ( sentencia de 6 de octubre de 2000 ) de que está bien hecha -si lo está, evidentemente- y los efectos de la resolución serían ex tunc ( sentencias de 17 de junio de 1986 y 15 de julio de 2003 ) para lo cual hace falta el ejercicio de la acción, en demanda o en reconvención ( sentencias de 26 de diciembre de 2001 y 28 de junio de 2002 )(...)".De manera que la resolución que el sujeto cumplidor declara extrajudicialmente, según enseña la sentencia del Tribunal Supremo núm.- 743/2011, de 14 de octubre, "(...) si el otro sujeto la acepta, no hay problema; pero si no la acepta, es preciso que medie una declaración judicial que sí la produce, tendrá efecto retroactivo y si no se hace, no se dará tal resolución (así, sentencias de 1 de octubre de 2009 y 19 de julio de 2010 )".

La aceptación o consentimiento, por otra parte, puede ser tanto expreso como tácito.

Así, y en cuanto al consentimiento tácito, la sentencia del Tribunal Supremo de 1 de octubre de 2019 señala:

"Consentimiento tácito es el que deriva de actos concluyentes que, sin consistir en una expresa manifestación de voluntad, permiten reconocerla indubitadamente. Así, la sentencia 257/1986, de 28 de abril , indicó que:

"[l]a declaración de voluntad generadora del negocio jurídico no es necesario que sea explícita y directa, pero es imprescindible que la tácita se derive de actos inequívocos que la revelen sin que quepa atribuirle otro significado, cuya valoración corresponde al arbitrio de los Tribunales según las circunstancias que concurran en cada caso".

El silencio no supone genéricamente una declaración, pues, aunque no puede ser indiferente para el Derecho, corresponde estar a los hechos concretos para decidir si cabe ser apreciado como consentimiento tácito, esto es, como manifestación de una determinada voluntad. De manera que el problema no está tanto en decidir si el silencio puede ser expresión de consentimiento, como en determinar en qué condiciones puede ser interpretado como tácita manifestación de ese consentimiento ( sentencias 135/2012, de 29 febrero ; 171/2013, de 6 marzo ; y 540/2016, de 14 de septiembre ).

Para que el silencio tenga relevancia a efectos de consentimiento, requiere la concurrencia de dos factores ( sentencia 483/2004, de 9 de junio): uno, de carácter subjetivo, implica que el silente tenga conocimiento de los hechos que motivan la posibilidad de contestación; otro, de carácter objetivo, exige que el silente tenga obligación de contestar, o, cuando menos, fuera natural y normal que manifestase su disentimiento, si no quería aprobar los hechos o propuestas de la otra parte.

3.- Con carácter general, cuando en el marco de una relación jurídica preexistente una de las partes lleva a cabo un acto concreto que debería obtener una respuesta de la otra, bien aceptándolo bien rechazándolo, si esta última, pudiendo y debiendo manifestarse, guarda silencio, debe considerarse, en aras de la buena fe, que ha consentido ( sentencias 842/2004, de 15 de julio ; 799/2006, de 20 de julio ; y 848/2010, de 27 de diciembre ).

En la sentencia 772/2009, de 7 de diciembre , con cita de otras muchas, declaramos que el silencio tiene la significación jurídica de consentimiento o de conformidad cuando se puede y debe hablar (qui siluit quum loqui et debuit et potuit consentire videtur) y hay obligación de responder cuando entre las partes existe una relación de negocios, así como cuando resulta lo normal y natural conforme a los usos generales del tráfico y la buena fe.

Y es que, en tales supuestos, con la comunicación de la discrepancia, se evita que la otra parte pueda formarse una convicción equivocada, derivada del silencio del otro, con daño para su patrimonio".

En el presente caso resulta incontrovertido que con fecha 17 de junio de 2021 se procede a la firma de la oferta de compra a la que se alude en la demanda, cuyo objeto era la transmisión a la demandante de las cinco fincas registrales identificadas en la demanda (naves núm.- 77.487, 77.482, 77.485, 77.486 y 77.484 del Registro de la Propiedad núm.- 1 de Cáceres), por un precio conjunto de 319.000€, más impuestos y gastos que resultaran al efecto. Consta realizada en fecha 22 de junio de 2021 transferencia a favor de la demandada por importe de 1.500€ en concepto de señal, que, tras la aceptación de la oferta por parte de SERVIHABITAT, como así aconteció (acontecimiento núm.- 11 en el visor), tendría la consideración de reserva para la adquisición de los inmuebles en las condiciones ofertadas.

La problemática surge cuando la sociedad arrendataria de las naves objeto de la oferta de compra manifiesta de modo expreso su intención de ejercitar su derecho de adquisición preferente (tanteo), lo que le es oportunamente comunicado a la demandante con fecha 29 de diciembre de 2021, procediéndose al día siguiente, 30 de diciembre de 2021, a la devolución de la reserva (1.500€) a la sociedad actora (acontecimientos núm.- 15 y 18 en el visor), devolución que es aceptada plenamente, sin queja ni disentimiento alguno.

Es cierto que la demandante siguió solicitando información en cuanto al estado del proceso relativo al ejercicio de ese derecho de adquisición preferente por parte de la sociedad arrendataria de las naves objeto de la oferta de compra, expresando de modo reiterado su interés por la adquisición de los citados inmuebles (acontecimiento núm.- 19 en el visor), pero cierto también que en ningún momento anterior, como tampoco posterior, la demandante llevó a efecto acto alguno del que pudiera inferirse la no aceptación de la resolución comunicada, ya fuera mediante ofrecimiento o nuevo ingreso del importe de la reserva, ya exigiendo el cumplimiento de lo prevenido en las condiciones B y D de la oferta de compra de 17 de junio de 2021, o simplemente comunicando su falta de aceptación y disentimiento a la resolución comunicada por la propietaria de las naves objeto de la oferta de compra.

Ya hemos dicho que el silencio o inacción puede interpretarse como aceptación, pero además, en el caso concreto, consta acreditado que la demandante presentó en fecha 23 de junio de 2023 ante la actual mandataria de la codemandada y propietaria de las naves (SAREB), nueva oferta de compra para la adquisición de los mismos inmuebles pero por un precio distinto y superior (327.000€) al de la oferta de compra de 17 de junio de 2021, actuación igualmente inequívoca de haber consentido la resolución de la oferta de compra inicial, así como reveladora de su mantenido interés en la adquisición de las naves, incluso, en condiciones distintas y menos beneficiosas que las establecidas en su día en esa oferta inicial de compra de junio de 2021.

En definitiva, la oferta de compra invocada en la demanda quedó del todo resuelta y sin efecto, como defiende y sostiene la parte apelante, debiéndose proceder al acogimiento del recurso de apelación.

CUARTO.- Sobre la impugnación de la resolución recurrida.

Como bien indica la apelante principal, y ha quedado expuesto en el fundamento jurídico primero de la presente resolución, la finalidad única de la impugnación formulada por la apelada impugnante no es otra que discutir la condena en costas impuesta a la actora frente a la codemandada SERVIHABITAT SERVICIOS INMOBILIARIOS SLU, por la desestimación de la demanda contra ella interpuesta al acogerse la invocada falta de legitimación pasiva de la misma.

El artículo 461 de la Ley de Enjuiciamiento Civil contempla la impugnación de la sentencia apelada por la parte inicialmente no apelante, concediendo a quien no es inicialmente apelante, no solo la facultad de oponerse al recurso de apelación interpuesto por otra de las partes, sino también la de impugnar la resolución pidiendo su revocación y sustitución por otra que le sea más favorable, caso en el que se da traslado a la parte inicialmente apelante para que pueda defenderse. Se concilia así, de un lado, la posibilidad de que quien resulta parcialmente perjudicado por la sentencia pueda consentirla, absteniéndose de interponer la apelación, en atención a los aspectos que le resultan favorables y, de otro lado, el pleno ejercicio del derecho de defensa si la contraparte interpone recurso de apelación ( sentencia del Tribunal Supremo de 13 de enero de 2010, recurso núm.- 912/05). Doctrina que ha sido sustentada en sentencias posteriores del Alto Tribunal, citando por todas la sentencia núm.- 883/2011, de 7 de enero (recurso núm.- 1272/2007).

Pues bien, como correctamente indica la apelante principal, SERVIHABITAT SERVICIOS INMOBILIARIOS SLU no ha interpuesto recurso de apelación -tampoco podía al carecer de gravamen- contra la sentencia de instancia que, a su vez, pueda sustentar una impugnación de la sentencia exclusivamente formulada en su contra. Si la demandante apelada pretendía discutir el pronunciamiento en costas a favor de SERVIHABITAT SERVICIOS INMOBILIARIOS SLU debió, como bien señala la apelante principal, interponer recurso de apelación contra el citado pronunciamiento, más no habiéndolo hecho así ha precluido en su derecho, procediendo su inadmisión y consiguiente desestimación en esta fase procesal (por todas, sentencia del Tribunal Supremo de 13 de febrero de 2003).

QUINTO.- Costas procesales.

La estimación del recurso de apelación conlleva la no condena en costas de esta alzada a ninguna de las partes ( artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en su redacción anterior al Real Decreto 6/2023, al tratarse de un procedimiento anterior al 20 de marzo de 2024).

La desestimación de la demanda como consecuencia de la estimación del recurso de apelación conlleva la imposición de las costas de la instancia a la parte demandante ( artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, redacción anterior al Real Decreto 6/2023).

Finalmente, la desestimación de la impugnación conlleva la imposición de las costas de esta alzada derivadas de la misma a la parte impugnante ( artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en su redacción anterior al Real Decreto 6/2023).

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación en nombre de S.M. EL REY y por la Autoridad que nos confiere la Constitución Española, pronunciamos el siguiente:

PRIMERO.- Planteamiento en la instancia y objeto del Recurso.

En la demanda rectora del presente procedimiento la parte actora -

OLLETA GESTIÓN SL- acciona frente a las demandadas -SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACIÓN BANCARIA SA (SAREB) y SERVIHABITAT SERVICIOS INMOBILIARIOS SLU- solicitando el dictado de una sentencia por la que:

(i).- Se declare perfeccionada -por concurso de la oferta y la aceptación- la compraventa de las naves industriales sitas en Calle Nicolás Copérnico núm.- 30 y 28 y Calle Claudio Tolomeo núm.- 25, 27 y 29 de Cáceres (fincas registrales nº 77.487, 77.482, 77.485, 77.486 y 77.484 del Registro de la Propiedad núm.- 1 de Cáceres), descritas en la demanda, y ello por el precio conjunto para las cinco fincas de 319.000€.

(ii).- Se declare que la codemandada SERVIHABITAT SERVICIOS INMOBILIARIOS SL ha intervenido en la emisión de la oferta de venta y la aceptación de la oferta de compra como mandataria de la mercantil propietaria de las fincas y con facultades para vincularlas por el contrato.

(iii).- Se condene a la mercantil codemandada SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACIÓN BANCARIA, SOCIEDAD ANÓNIMA (SAREB), como propietaria de las fincas registrales antedichas y parte vendedora, a suscribir escritura de compraventa a favor de las sociedad demandante OLLETA GESTIÓN SL, como parte compradora, por el precio conjunto para las cinco fincas (libres de carga y con la situación posesoria en la que se encontraban al momento de aceptarse la Oferta de Compra Ref. 5420590) de 319.000€, más IVA e impuestos y gastos generados por la compraventa, debiéndose abonar el precio en el mismo acto de otorgamiento de la escritura pública, e instrumentalizándose las operaciones jurídicas necesarias para su perfección e inscripción ulterior en el Registro de la Propiedad núm.- 1 de Cáceres.

(iv).- Con expresa imposición de costas procesales a las partes codemandadas.

Refiere la demandante en apoyo de su pretensión que, encontrándose interesada la mercantil demandante en la compra de las naves industriales relacionadas e identificadas en la demanda, las cuales se encuentran arrendadas a PADEL INDOOR CÁCERES SC, aquélla (actora) presentó -a través del API "GESTIÓN DE INMUEBLES SL" (GEFINCO), homologado por el Servicer SERVIHABITAT SERVICIOS INMOBILIARIOS SLU de los inmuebles propiedad de SAREB- oferta de compra con número de referencia 5420590 de las referidas naves industriales en fecha 17 de junio de 2021, por el precio ofertado por el total de los inmuebles de 319.000€, más impuestos aplicables.

Añade que se efectuó transferencia por importe de 1.500€ en concepto de señal, que, para el caso de ser aceptada la oferta por parte de SERVIHABITAT, se convertiría en reserva para la adquisición de los inmuebles en las condiciones ofertadas. La oferta fue aceptada por el Servicer SERVIHABITAT SERVICIOS INMOBILIARIOS SLU mediante comunicación remitida por correo electrónico en fecha 23 de Julio de 2021.

Continúa relatando que en fecha 24 de agosto 2021 se recibe en el correo electrónico de la mercantil demandante comunicación remitida por GEFINCO en la que se le indica, en relación con la oferta de compra Ref. 5420590, que se ha notificado a la entidad mercantil propietaria SAREB que el inquilino de los inmuebles quiere ejercer el derecho de tanteo.

Así las cosas, el 20 de octubre de 2021 la dirección letrada de la demandante dirige correo electrónico a GEFINCO con el fin de que le facilite los documentos que se encuentren en el expediente relativos a los actos preparatorios a la compraventa a formalizar con la sociedad arrendataria de las referidas naves industriales, así como todos los documentos societarios presentados por la sociedad que ejercita el derecho de tanteo, a efectos de proceder a su estudio jurídico. Recibiéndose respuesta el 28 de octubre de 2021, en la que GEFINCO, con relación a la solicitud de remisión de documentación, manifiesta que tendrían consultarlo a la propiedad por razones de protección de datos.

Posteriormente, el 30 de diciembre de 2021, la mercantil demandante recibe transferencia realizada por SAREB por importe de 1.500€, siendo este importe el correspondiente a la reserva para la adquisición de los inmuebles (naves industriales) en las condiciones ofertadas.

Indica la demandante que ante la respuesta dada por GEFINCO en orden a la imposibilidad de facilitar la documentación solicitada, el 24 de enero de 2022, desde el correo electrónico de la dirección letrada de la demandante, se dirige comunicación al Servicer SERVIHABITAT para que faciliten dicha documentación, e igualmente al API homologado GEFINCO para que haga llegar la petición de información al Servicer SERVIHABITAT. Con fecha 27 de julio de 2022 se recibe burofax signado por los Servicios Jurídicos de SERVIHABITAT, fechado a 13 de julio de 2022, en el que se indica, en relación con el requerimiento de documentación realizado por correo electrónico, que tras la oportuna comunicación a OLLETA, en fecha 29 de diciembre de 2021, de la voluntad de la sociedad arrendataria de las naves industriales de ejercer su derecho de tanteo, se procedió a la devolución de la cantidad de reserva entregada, de conformidad a la oferta signada el 17 de junio de 2021, quedando esta (la oferta) definitivamente resuelta sin nada que poder reclamarse o pedir las partes firmantes. Confirmando de seguido la imposibilidad de atender la petición de remisión de documentación al atentar ello a lo prevenido en la Ley Orgánica de Protección de Datos.

Ante dicha respuesta, el 29 de julio de 2022 la demandante remite nuevo correo electrónico a SEVIHABITAT indicándoles que, consultado el Registro de la Propiedad núm.- 1 de Cáceres, la titularidad de las naves no aparece modificada por lo que no se ha transmitido la propiedad al arrendatario, interesando información de la situación existente dado que OLLETA GESTIÓN SL continuaba teniendo interés en la adquisición de las naves.

Al no recibirse respuesta a dicha petición, el 23 de septiembre de 2022 se otorga a instancia de la actora Acta de Manifestación y Requerimiento dirigida a SERVIHABITAT para que faciliten la documentación peticionada y, caso de haberse formalizado la compraventa a favor del arrendatario, los instrumentos públicos de compraventa formalizados. Con fecha 3 de octubre de 2022 se recibe comunicación de la Asesoría Jurídica de SERVIHABITAT, informando de que esta ya no ostenta la condición de Servicer, como tampoco de apoderada de SAREB, siendo el nuevo Servicer encargado de la gestión HIPOGES.

Es por ello que la demandante se dirige el 14 de octubre de 2022, vía burofax, a la propietaria de las naves -SAREB- requiriéndole el otorgamiento de escritura de compraventa a favor de la actora por el precio y demás condiciones aceptadas en la oferta de compra REf. 5420590.

La codemandada SAREB niega que haya incumplido la relación contractual invocada de adverso, esto es, la oferta de compra REf. 5420590; y ello, por cuanto se procedió a notificar a OLLETA que el otorgamiento de la escritura de compraventa vinculado a la meritada oferta se encontraba con el impedimento de que el arrendatario de las naves había manifestado su voluntad de ejercitar su derecho de tanteo, sustentado en su relación arrendaticia, con la consiguiente activación de lo dispuesto en las condiciones B -y D- de la oferta de compra de 17 de junio de 2021 (REf. 5420590).

Advierte que entre el 25 de agosto y 30 de diciembre de 2021, la demandante no exigió la suscripción de las arras penitenciales derivadas de la situación antedicha, como tampoco ofreció el pago del 10% del precio al que venía obligado al efecto de su consecución, extremo este último que es rechazado por completo de adverso ante la imposibilidad de suscripción de la operación manifestada en el presente caso.

El 20 de octubre de 2021, la demandante, sin exigir la suscripción de las arras penitenciales contractualmente determinadas en la oferta, remite comunicación al API designado en la operación, al efecto de exigir copia de los "documentos relativos a los actos preparatorios a la compraventa a formalizar con la sociedad arrendataria de los referidos inmuebles, así como todos los documentos societarios presentados por la sociedad que ha ejercitado el derecho de tanteo", lo que no fue atendido por la mandataria de SAREB no solo por la improcedencia de lo solicitado dada la naturaleza de la específica documentación exigida, como por la ausencia de obligación contractual que obligase a brindar documentación.

El 31 de diciembre de 2021, dada la situación que existía y el transcurso con creces del plazo máximo de 90 días de vigencia de las arras penitenciales que debían haberse suscrito entre las partes en agosto de 2021, a resultas del impedimento de otorgamiento notificado, SAREB procedió a instar la facultad de resolución prevenida tras el transcurso del plazo indicado, comunicando esta circunstancia a la demandante y devolviéndole el importe de la reserva (1.500€), el cual fue aceptado sin queja ni inconveniente alguno.

Pese lo anterior, el 24 de enero de 2022 la demandante vuelve a remitir nuevo correo a la mandataria de SAREB, reiterando la solicitud de documentación peticionada el 20 de octubre de 2021.

El 14 de julio de 2022, SERVIHABITAT remite respuesta a la demandante, rechazando la entrega de la documentación exigida por vulnerar la Ley Orgánica de Protección de Datos, recordándole que el 31 de diciembre de 2021 se le había devuelto el importe íntegro de la reserva en su día satisfecha, como efecto de la resolución de la operación ante las incidencias acontecidas en la misma.

El 29 de julio de 2022, la demandante, en respuesta a la comunicación recibida, remite a SERVIHABITAT nuevo correo electrónico en el que, sin negar la resolución de la operación, ni expresar queja alguna, ni efectuar muevo ofrecimiento de pago de reserva o petición de suscripción de arras penitenciales, se limita a manifestar que seguía interesada en la compra de las naves industriales y a solicitar información sobre dicha posibilidad, tras subrayar que según el Registro de la Propiedad los inmuebles continuaban siendo titularidad de SAREB. Comunicación esta que no pudo ser atendida por SERVIHABITAT dada la expiración en dichas fechas del mandato de esta con SAREB.

El 23 de septiembre de 2022, la demandante remitió requerimiento notarial a SERVIHABITAT a efectos de la remisión de los contratos de arrendamiento de la arrendataria de las naves, los documentos relativos a los actos preparatorios a la compraventa a formalizar con la sociedad arrendataria de los referidos inmuebles, así como los documentos societarios presentados por la sociedad arrendataria que había ejercitado el derecho de tanteo, junto con copia, en su caso, de las escrituras de compraventa otorgadas; requerimiento notarial que no pudo ser atendido dado que aquélla (SERVIHABITAT) había dejado de ser mandataria de SAREB.

Finalmente, el 14 de octubre de 2022 la mercantil demandante remite un burofax a SAREB, en el que aseveraba que, continuando los inmuebles (naves industriales) a nombre de la demandada SAREB, era evidente que había caducado el derecho de tanteo esgrimido por el arrendatario y, en consecuencia, lo procedente era que se procediera a la perfección y consumación de la compraventa de la operación.

SAREB no pudo sino rechazar la aceptación de lo requerido por cuanto que, tras revisar el expediente, ni constaba que la demandante hubiera efectivamente entregado a la demandada el pago del importe que debía ser pagado en concepto de reserva (1.500€) con carácter previo a la perfección y posterior escrituración pretendida. Tampoco constaba -ni en el citado requerimiento ni en ninguna otra comunicación- que por la demandante se hubiera comunicado a la demandada la consignación del referido importe o, al menos, el ofrecimiento de pago del mismo de forma previa a la perfección contractual pretendida, habiéndose optado de adverso, sin más, por la indebida omisión del cumplimiento de dicha esencial obligación de pago de la reserva pactada, por sí sola impeditiva de la pretensión de perfección y escrituración de la actora. La causa de la inexistencia de pago alguno del importe de la citada reserva por la demandante -tanto a la fecha del referido requerimiento como en el momento de la formulación de la demanda- se debía a que diez meses antes se había devuelto dicho importe de reserva a la demandante a su plena conformidad y a resultas del ejercicio de la facultad resolutoria, comunicada por la demandada a la actora, sin queja u objeción de esta en momento alguno.

Alega asimismo que, aun cuando se hubiera satisfecho el importe de la reserva, lejos de la obligación de perfeccionar y proceder a la consumación del contrato de compraventa, como aboga la actora, lo procedente y contractualmente exigible -en atención a la oferta de compra de 17 de junio de 2021- sería la obligación de hacer relativa a la suscripción de un contrato de arras penitenciales, conforme a lo dispuesto en las condiciones B y D de la referida oferta.

Considera por todo lo expuesto que la pretensión actora carece de sustento jurídico.

La representación procesal de SERVIHABITAT, codemandada en el presente procedimiento, opone falta de legitimación pasiva, aduciendo que ninguna condena de dar, hacer o no hacer se pide respecto a ella, careciendo en consecuencia de legitimación en el asunto.

Argumenta que el derecho de tanteo es del inquilino y en nada interviene SERVIHABITAT como gestora de la venta del inmueble, pues es una cuestión de pura relación jurídica entre propietario y arrendatario.

SERVIHABITAT deja de ser Servicer de SAREB el día 30 de septiembre de 2022 de forma efectiva, si bien en noviembre de 2021 se sabía ya que no seguiría gestionando los inmuebles de SAREB, realizándose el traspaso a otra entidad. La actora lo conocía.

Por consiguiente, con respecto a SERVIHABITAT, el asunto ha finalizado. Nada hay que reclamar, no existiendo acción.

La sentencia dictada en la instancia aprecia falta de legitimación pasiva en la codemandada SERVIHABITAT, en tanto que estima la pretensión actora con respecto a la también codemandada SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACIÓN BANCARIA SA (SAREB), declarando perfeccionada por concurso de la oferta y la aceptación la compraventa de las naves industriales sitas en Calle Nicolás Copérnico núm.- 30 y 28 y Calle Claudio Tolomeo núm.- 25, 27 y 29 de Cáceres (fincas registrales nº 77.487, 77.482, 77.485, 77.486 y 77.484 del Registro de la Propiedad núm.- 1 de Cáceres), descritas en la demanda, y ello por el precio conjunto para las cinco fincas de 319.000€, condenado a la SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACIÓN BANCARIA, SOCIEDAD ANÓNIMA (SAREB), como propietaria de las fincas registrales reseñadas y parte vendedora, a suscribir escritura de compraventa a favor de las sociedad demandante OLLETA GESTIÓN SL, como parte compradora, por el precio conjunto para las cinco fincas libres de carga y con la situación posesoria en la que se encontraban al momento de aceptarse la Oferta de Compra Ref. 5420590 de 319.000€, más el IVA correspondiente y los impuestos y gastos generados por la compraventa, debiéndose abonar el precio en el mismo acto de otorgamiento de la escritura pública e instrumentalizándose las operaciones jurídicas necesarias para su perfección e inscripción ulterior de la compraventa en el Registro de la Propiedad núm.- 1 de Cáceres.

Las costas procesales respecto a la parte codemandada SAREB, se imponen a la misma; y respecto a la codemandada SERVIHABITAT, se imponen a la parte actora.

La estimación de la pretensión actora contra la codemandada SAREB descansa en la consideración, por un lado, de que la oferta de compra de 17 de junio de 2021 (REf. 5420590) es válida y, por otro, que el derecho de tanteo ejercitado por el arrendatario debía considerarse caducado. Entiende que no hubo incumplimiento por parte de la actora de su obligación de pago del importe de reserva, ya que se entregaron los 1.500€ de la misma, sin que su posterior recepción por la devolución efectuada por la propietaria SAREB suponga desistimiento de la operación dadas las reclamaciones posteriores efectuadas, acreditándose ese mantenido interés de la actora en la adquisición de las naves industriales con la nueva oferta realizada el 23 de junio de 2023.

Considera por último que SERVIHABITAT carece de legitimación puesto que lo pretendido frente a ella se relega a una simple declaración de intervención, pero sin que la parte citada tenga potestad propia e individual para declarar la perfección del contrato.

Frente a dicha resolución se alza en apelación la representación procesal de SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACIÓN BANCARIA, SOCIEDAD ANÓNIMA (SAREB), alegando en breve síntesis los siguientes motivos:

Primero.- De los antecedentes del presente procedimiento: Recuerda la recurrente las posiciones procesales de las partes, el desarrollo de la audiencia previa y la sentencia dictada en la instancia, expresando su disconformidad con los pronunciamientos de la misma.

Segundo.- De la improcedencia de la condena de la codemandada SAREB a proceder a la escrituración de la compraventa con base en la oferta de 17 de junio de 2021: Manifiesta y sostiene que no resulta procedente la declaración de vigencia de la oferta de 17 de junio de 2021, invocada por la demandante, como tampoco que SAREB sea condenada a proceder a la escrituración de las compraventas de las naves núm.- 77.487, 77.482, 77.485, 77.486 y 77.484 del Registro de la Propiedad núm.- 1 de Cáceres según los términos de la indicada oferta, en atención a las siguientes consideraciones:

(i).- En primer lugar, la oferta de compra invocada de adverso quedó del todo resuelta y sin efecto desde el mes de diciembre de 2021, habida cuenta de que:

*.- En el mes de diciembre de 2021 se aceptó sin inconveniente alguno el reintegro a favor de la actora realizado por SAREB de la cantidad previamente entregada por ella en concepto de reserva (1.500€), como consecuencia de la resolución de la oferta comunicada expresamente a la demandante, a resultas de las incidencias acontecidas en la citada operación inmobiliaria con la invocación del derecho de adquisición preferente por el arrendatario del inmueble, impeditivo de la entrega de lo ofertado en el plazo pactado al efecto.

*.- Consta acreditado que el 23 de junio de 2023, la demandante presentó ante la mandataria de SAREB nueva oferta de venta, que lejos de ser un comportamiento que refuerza la existencia de la primera oferta realizada, implica, como poco, un actuar contradictorio con la pretensión de vigencia de la primera oferta.

*.- La nueva oferta de junio de 2023, sobre los mismos inmuebles y por precio distinto y superior a la invocada en la demanda, lejos de evidenciar un refuerzo de la existencia y validez de la misma, supondría una evidente novación extintiva de aquélla, a resultas de al total incompatibilidad de la vigencia conjunta de sendas ofertas al efecto, quedando la primera sin efecto ante la emisión de la segunda.

*.- Se desdeña en la sentencia recurrida que en la correspondencia aportada con la demanda lo que se evidencia es que la actora nunca ha cuestionado la existencia de la resolución contractual de la primera oferta invocada por la demandante.

*.- Reitera, por último, que la sentencia de instancia incurre en error porque lo acontecido fue que esa primera oferta de junio de 2021 quedó resuelta de mutuo acuerdo entre las partes ante el ejercicio de retracto y consiguiente imposibilidad de entrega en el plazo pactado, sin que la posterior falta de consecución de dicho derecho de adquisición preferente implique, sin más, resucitar una oferta previamente resuelta.

(ii).- La demandante ha pretendido en el presente procedimiento exigir el cumplimiento de una obligación de la relación contractual habida entre ellas, pese a que la propia actora habría incumplido previamente su obligación de pagar el importe a satisfacer en concepto de reserva (1.500€), antes de toda perfección y escrituración de la operación; y ello por cuanto:

*.- Si bien la actora entregó inicialmente a la demandada la reserva pactada en su integridad, posteriormente dicha cantidad fue devuelta a la demandante sin su oposición, sin que posteriormente haya efectuado tentativa, consignación y mucho menos pago de dicho importe.

*.- En la demanda rectora del presente procedimiento, además de continuar sin hacer ofrecimiento de la reserva, tampoco relata, por resultar inexistente, ningún tipo de tentativa de pago de reserva posterior a su devolución que hubiera sido rechazada por la demandada SAREB.

*.- La indebida omisión del cumplimiento de dicha esencial obligación de pago de la reserva fijada en la oferta de junio de 2021, implica un incumplimiento contractual impeditivo de la viabilidad de lo exigido de adverso, por mor de los preceptuado en el artículo 1124 del Código Civil.

(iii).- La sentencia de instancia realiza una valoración probatoria contraria a la lógica, la razón y la sana crítica, pues el pronunciamiento de condena de la codemandada SAREB viene a contravenir, en realidad, el tenor de lo pactado y prevenido en la tan mencionada oferta de compra de junio de 2021 ante una situación incumplidora, argumentado y alegando que debería operar lo establecido en las condiciones B y D de la oferta de 17 de junio de 2021.

(iv).- Sostiene, defiende y argumenta que la codemandada SAREB en ningún momento ha actuado de mala fe o negligentemente.

Concluye por lo expuesto que el recurso debe ser acogido y la demanda desestimada.

Al recurso se opuso la parte demandante solicitado la confirmación de la sentencia salvo en el pronunciamiento relativo a la falta de legitimación pasiva de SERVIHABITAT SERVICIOS INMOBILIARIOS SLU y su consecuencia en materia de costas procesales, al constituir ello el objeto de su impugnación, argumentando y defendiendo que si bien es cierto que SERVIHABITAT ha mantenido una situación de cierta neutralidad procesal en relación con la concreta petición articulada en la demanda, ya que el pronunciamiento estimatorio afecta a su esfera jurídica -en cuanto intervino la operación de oferta y aceptación de compra- más no a sus intereses económicos, bien pudo -y no lo hizo- manifestar procesalmente su aquietamiento a la demanda mediante el instituto del allanamiento a fin de evitar un pronunciamiento condenatorio relativo a las costas procesales. No habiéndolo hecho así, entiende la impugnante que esa posición de aparente neutralidad no puede tener la consecuencia de un eventual beneficio procesal sin asunción de costes procesales.

A dicha impugnación se opuso la representación procesal de SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACIÓN BANCARIA, SOCIEDAD ANÓNIMA (SAREB), sosteniendo su inadmisibilidad por las razones que expone en escrito presentado con fecha 6 de febrero de 2026. Consta presentado asimismo escrito de alegaciones de la representación procesal de SERVIHABITAT SERVICIOS INMOBILIARIOS SLU de fecha 9 de febrero de 2026.

SEGUNDO.- Recurso de apelación. Antecedentes fácticos de interés.

Interesa destacar, de cara a la resolución del recurso de apelación, los siguientes antecedentes fácticos o hechos relevantes que resultan de la documental aportada:

(i).- Con fecha 17 de junio de 2021 se procede a la firma de la oferta de compra a la que se alude en la demanda, cuyo objeto era la transmisión a la demandante de las cinco fincas registrales identificadas en la demanda (naves núm.- 77.487, 77.482, 77.485, 77.486 y 77.484 del Registro de la Propiedad núm.- 1 de Cáceres), por un precio conjunto de 319.000€, más impuestos y gastos que resulten al efecto.

(ii).- El 22 de junio de 2021, la entidad actora realiza transferencia por importe de 1.500€ en concepto de señal, que, para el caso de ser aceptada la oferta por parte de SERVIHABITAT, se convertiría en reserva para la adquisición de los inmuebles en las condiciones ofertadas.

(iii).- En fecha 23 de julio de 2021, mediante correo electrónico a la actora, SERVIHABITAT comunica la aceptación de la oferta, reiterándose o ratificándose dicha aceptación el 4 de agosto de 2021.

(iv).- El 24 de agosto de 2021 se notifica a la actora que el otorgamiento de la escritura de compraventa -vinculado a la referida oferta de compra- se encontraba con el impedimento de que el arrendatario de la naves objeto de oferta había manifestado su voluntad de ejercitar su derecho de adquisición preferente.

(v).- En fecha 20 de octubre de 2021, la dirección letrada de la demandante dirige correo electrónico a GEFINCO con el fin de que le facilite los documentos que se encuentren en el expediente relativos a los actos preparatorios a la compraventa a formalizar con la sociedad arrendataria de las naves objeto de la oferta de compra, así como todos los documentos societarios presentados por la sociedad que iba a ejercitar el derecho de tanteo, a efectos de proceder a su estudio jurídico.

(vi).- El 30 de diciembre de 2021, la mercantil demandante recibe transferencia realizada por SAREB por importe de 1.500€, siendo este el importe correspondiente a la reserva para la adquisición de los inmuebles objeto de la oferta de compra.

(vii).- En fecha 24 de enero de 2022, la dirección letrada de la entidad actora dirige comunicación al Servicer SERVIHABITAT para que faciliten la documentación que ya había sido solicitada; haciéndose llegar igualmente al API homologado GEFINCO, para que hiciera llegar la petición de información al Servicer SERVIHABITAT.

(viii).- El 11 de marzo de 2022, la demandante remite nuevo correo a la demandada, peticionando nuevamente la documentación antedicha.

(ix).- En fecha 27 de julio de 2022, la demandante recibe burofax signado por los Servicios Jurídicos de SERVIHABITAT, fechado a 13 de julio de 2022, en el que se indica literalmente:

"Les remitimos la presente en nuestra condición de gestores y apoderados del patrimonio inmobiliario de "SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACIÓN BANCARIA, SOCIEDAD ANÓNIMA" (en adelante "SAREB"), en referencia a vuestro requerimiento en nombre de tu cliente OLLETA GESTIÓN S.L. (a continuación "OLLETA"), en referencia a la Oferta resuelta 0005420590. Conforme conocéis, pues así se refiere en tu requerimiento, ante el debido cumplimiento de la ley y el contrato de arrendamiento de las fincas objeto de la citada oferta, tras el deber de mi representada de comunicar al arrendatario la oferta, este último manifestó su de forma expresa y fehaciente su voluntad de ejercer su derecho de tanteo para la adquisición preferente de las fincas. Tras la oportuna comunicación a OLLETA, en fecha 29 de diciembre de 2021, se procedió a la devolución de cantidad de reserva entregada, todo ello de conformidad a la Oferta signada en 17/06/2021, quedando la oferta definitivamente resuelta sin nada que poder reclamarse o pedir las partes firmantes. Dicho lo anterior, le confirmamos no podemos atender su petición, pues lo solicitado, atenta contra lo prevenido entre otras en la LOPD.

Sin otro particular, reciba un cordial saludo"

(x).- El 29 de julio de 2022, la demandante, en respuesta a la anterior comunicación, vuelve a remitir nuevo correo electrónico a SEVIHABITAT, haciéndoles saber que, consultado el Registro de la Propiedad núm.- 1 de Cáceres, la titularidad de las naves no aparecía modificada por lo que lógicamente no se había transmitido la propiedad al arrendatario, interesando información sobre la situación existente dado que OLLETA GESTIÓN SL continuaba teniendo interés en la adquisición de las naves.

(xi).- Ante la falta de respuesta, en fecha 23 de septiembre de 2022 se dirige requerimiento notarial a SERVIHABITAT a fin de que faciliten la documentación tantas veces peticionada y, caso de haberse formalizado la compraventa a favor del arrendatario, los instrumentos públicos de compraventa formalizados.

El 3 de octubre de 2022 la demandante recibe comunicación de la Asesoría Jurídica de SERVIHABITAT, informando de que esta ya no ostenta la condición de Servicer, como tampoco de apoderada de SAREB, siendo el nuevo Servicer encargado de la gestión HIPOGES.

(xii).- El 14 de octubre de 2022 la demandante remite burofax a la propietaria de las naves -SAREB- requiriéndole el otorgamiento de escritura de compraventa a favor de la actora por el precio y demás condiciones aceptadas en la oferta de compra REf. 5420590.

TERCERO.- Recurso de apelación. Error en la valoración de la prueba.

Considera la recurrente que la sentencia de instancia incurre en error por cuanto lo acontecido en el supuesto enjuiciado es que la oferta de compra de 17 de junio de 2021 (acontecimiento núm.- 10 en el visor) quedó resuelta de mutuo acuerdo entre las partes, ante el ejercicio por parte de la sociedad arrendataria de los inmuebles de su derecho de adquisición preferente, con la consiguiente imposibilidad de entrega en el plazo pactado; en definitiva, que la oferta de compra que se hace valer en demanda quedó resuelta y sin efecto desde el mes de diciembre de 2021.

En orden a la facultad resolutoria, es jurisprudencia reiterada del Tribunal Supremo la que viene declarando (entre otras, sentencia del Tribunal Supremo núm.- 645/2002, de 28 de junio) que: "(...) la facultad resolutoria de los contratos puede ejercitarse en nuestro ordenamiento no solo en la vía judicial, sino también mediante declaración, no sujeta a forma, dirigida a la otra parte, pero a reserva, claro está, que sean los Tribunales quienes examinen y sancionen su procedencia cuando es impugnada (negando el incumplimiento o rechazando la oportunidad de extinguir el contrato) determinando, en definitiva, si la resolución ha sido bien hecha o si ha de tenerse por indebidamente utilizada (por todas, sentencia de 23 de Enero de 1.999 )" (...)".

En similar sentido, la sentencia del Tribunal Supremo núm.- 759/2009, de 13 de noviembre, señala que "(...) Una resolución se produce extrajudicialmente por acuerdo de las partes, pero si no hay acuerdo y tanto más si hay oposición, se precisa la declaración judicial ( sentencia de 6 de octubre de 2000 ) de que está bien hecha -si lo está, evidentemente- y los efectos de la resolución serían ex tunc ( sentencias de 17 de junio de 1986 y 15 de julio de 2003 ) para lo cual hace falta el ejercicio de la acción, en demanda o en reconvención ( sentencias de 26 de diciembre de 2001 y 28 de junio de 2002 )(...)".De manera que la resolución que el sujeto cumplidor declara extrajudicialmente, según enseña la sentencia del Tribunal Supremo núm.- 743/2011, de 14 de octubre, "(...) si el otro sujeto la acepta, no hay problema; pero si no la acepta, es preciso que medie una declaración judicial que sí la produce, tendrá efecto retroactivo y si no se hace, no se dará tal resolución (así, sentencias de 1 de octubre de 2009 y 19 de julio de 2010 )".

La aceptación o consentimiento, por otra parte, puede ser tanto expreso como tácito.

Así, y en cuanto al consentimiento tácito, la sentencia del Tribunal Supremo de 1 de octubre de 2019 señala:

"Consentimiento tácito es el que deriva de actos concluyentes que, sin consistir en una expresa manifestación de voluntad, permiten reconocerla indubitadamente. Así, la sentencia 257/1986, de 28 de abril , indicó que:

"[l]a declaración de voluntad generadora del negocio jurídico no es necesario que sea explícita y directa, pero es imprescindible que la tácita se derive de actos inequívocos que la revelen sin que quepa atribuirle otro significado, cuya valoración corresponde al arbitrio de los Tribunales según las circunstancias que concurran en cada caso".

El silencio no supone genéricamente una declaración, pues, aunque no puede ser indiferente para el Derecho, corresponde estar a los hechos concretos para decidir si cabe ser apreciado como consentimiento tácito, esto es, como manifestación de una determinada voluntad. De manera que el problema no está tanto en decidir si el silencio puede ser expresión de consentimiento, como en determinar en qué condiciones puede ser interpretado como tácita manifestación de ese consentimiento ( sentencias 135/2012, de 29 febrero ; 171/2013, de 6 marzo ; y 540/2016, de 14 de septiembre ).

Para que el silencio tenga relevancia a efectos de consentimiento, requiere la concurrencia de dos factores ( sentencia 483/2004, de 9 de junio): uno, de carácter subjetivo, implica que el silente tenga conocimiento de los hechos que motivan la posibilidad de contestación; otro, de carácter objetivo, exige que el silente tenga obligación de contestar, o, cuando menos, fuera natural y normal que manifestase su disentimiento, si no quería aprobar los hechos o propuestas de la otra parte.

3.- Con carácter general, cuando en el marco de una relación jurídica preexistente una de las partes lleva a cabo un acto concreto que debería obtener una respuesta de la otra, bien aceptándolo bien rechazándolo, si esta última, pudiendo y debiendo manifestarse, guarda silencio, debe considerarse, en aras de la buena fe, que ha consentido ( sentencias 842/2004, de 15 de julio ; 799/2006, de 20 de julio ; y 848/2010, de 27 de diciembre ).

En la sentencia 772/2009, de 7 de diciembre , con cita de otras muchas, declaramos que el silencio tiene la significación jurídica de consentimiento o de conformidad cuando se puede y debe hablar (qui siluit quum loqui et debuit et potuit consentire videtur) y hay obligación de responder cuando entre las partes existe una relación de negocios, así como cuando resulta lo normal y natural conforme a los usos generales del tráfico y la buena fe.

Y es que, en tales supuestos, con la comunicación de la discrepancia, se evita que la otra parte pueda formarse una convicción equivocada, derivada del silencio del otro, con daño para su patrimonio".

En el presente caso resulta incontrovertido que con fecha 17 de junio de 2021 se procede a la firma de la oferta de compra a la que se alude en la demanda, cuyo objeto era la transmisión a la demandante de las cinco fincas registrales identificadas en la demanda (naves núm.- 77.487, 77.482, 77.485, 77.486 y 77.484 del Registro de la Propiedad núm.- 1 de Cáceres), por un precio conjunto de 319.000€, más impuestos y gastos que resultaran al efecto. Consta realizada en fecha 22 de junio de 2021 transferencia a favor de la demandada por importe de 1.500€ en concepto de señal, que, tras la aceptación de la oferta por parte de SERVIHABITAT, como así aconteció (acontecimiento núm.- 11 en el visor), tendría la consideración de reserva para la adquisición de los inmuebles en las condiciones ofertadas.

La problemática surge cuando la sociedad arrendataria de las naves objeto de la oferta de compra manifiesta de modo expreso su intención de ejercitar su derecho de adquisición preferente (tanteo), lo que le es oportunamente comunicado a la demandante con fecha 29 de diciembre de 2021, procediéndose al día siguiente, 30 de diciembre de 2021, a la devolución de la reserva (1.500€) a la sociedad actora (acontecimientos núm.- 15 y 18 en el visor), devolución que es aceptada plenamente, sin queja ni disentimiento alguno.

Es cierto que la demandante siguió solicitando información en cuanto al estado del proceso relativo al ejercicio de ese derecho de adquisición preferente por parte de la sociedad arrendataria de las naves objeto de la oferta de compra, expresando de modo reiterado su interés por la adquisición de los citados inmuebles (acontecimiento núm.- 19 en el visor), pero cierto también que en ningún momento anterior, como tampoco posterior, la demandante llevó a efecto acto alguno del que pudiera inferirse la no aceptación de la resolución comunicada, ya fuera mediante ofrecimiento o nuevo ingreso del importe de la reserva, ya exigiendo el cumplimiento de lo prevenido en las condiciones B y D de la oferta de compra de 17 de junio de 2021, o simplemente comunicando su falta de aceptación y disentimiento a la resolución comunicada por la propietaria de las naves objeto de la oferta de compra.

Ya hemos dicho que el silencio o inacción puede interpretarse como aceptación, pero además, en el caso concreto, consta acreditado que la demandante presentó en fecha 23 de junio de 2023 ante la actual mandataria de la codemandada y propietaria de las naves (SAREB), nueva oferta de compra para la adquisición de los mismos inmuebles pero por un precio distinto y superior (327.000€) al de la oferta de compra de 17 de junio de 2021, actuación igualmente inequívoca de haber consentido la resolución de la oferta de compra inicial, así como reveladora de su mantenido interés en la adquisición de las naves, incluso, en condiciones distintas y menos beneficiosas que las establecidas en su día en esa oferta inicial de compra de junio de 2021.

En definitiva, la oferta de compra invocada en la demanda quedó del todo resuelta y sin efecto, como defiende y sostiene la parte apelante, debiéndose proceder al acogimiento del recurso de apelación.

CUARTO.- Sobre la impugnación de la resolución recurrida.

Como bien indica la apelante principal, y ha quedado expuesto en el fundamento jurídico primero de la presente resolución, la finalidad única de la impugnación formulada por la apelada impugnante no es otra que discutir la condena en costas impuesta a la actora frente a la codemandada SERVIHABITAT SERVICIOS INMOBILIARIOS SLU, por la desestimación de la demanda contra ella interpuesta al acogerse la invocada falta de legitimación pasiva de la misma.

El artículo 461 de la Ley de Enjuiciamiento Civil contempla la impugnación de la sentencia apelada por la parte inicialmente no apelante, concediendo a quien no es inicialmente apelante, no solo la facultad de oponerse al recurso de apelación interpuesto por otra de las partes, sino también la de impugnar la resolución pidiendo su revocación y sustitución por otra que le sea más favorable, caso en el que se da traslado a la parte inicialmente apelante para que pueda defenderse. Se concilia así, de un lado, la posibilidad de que quien resulta parcialmente perjudicado por la sentencia pueda consentirla, absteniéndose de interponer la apelación, en atención a los aspectos que le resultan favorables y, de otro lado, el pleno ejercicio del derecho de defensa si la contraparte interpone recurso de apelación ( sentencia del Tribunal Supremo de 13 de enero de 2010, recurso núm.- 912/05). Doctrina que ha sido sustentada en sentencias posteriores del Alto Tribunal, citando por todas la sentencia núm.- 883/2011, de 7 de enero (recurso núm.- 1272/2007).

Pues bien, como correctamente indica la apelante principal, SERVIHABITAT SERVICIOS INMOBILIARIOS SLU no ha interpuesto recurso de apelación -tampoco podía al carecer de gravamen- contra la sentencia de instancia que, a su vez, pueda sustentar una impugnación de la sentencia exclusivamente formulada en su contra. Si la demandante apelada pretendía discutir el pronunciamiento en costas a favor de SERVIHABITAT SERVICIOS INMOBILIARIOS SLU debió, como bien señala la apelante principal, interponer recurso de apelación contra el citado pronunciamiento, más no habiéndolo hecho así ha precluido en su derecho, procediendo su inadmisión y consiguiente desestimación en esta fase procesal (por todas, sentencia del Tribunal Supremo de 13 de febrero de 2003).

QUINTO.- Costas procesales.

La estimación del recurso de apelación conlleva la no condena en costas de esta alzada a ninguna de las partes ( artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en su redacción anterior al Real Decreto 6/2023, al tratarse de un procedimiento anterior al 20 de marzo de 2024).

La desestimación de la demanda como consecuencia de la estimación del recurso de apelación conlleva la imposición de las costas de la instancia a la parte demandante ( artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, redacción anterior al Real Decreto 6/2023).

Finalmente, la desestimación de la impugnación conlleva la imposición de las costas de esta alzada derivadas de la misma a la parte impugnante ( artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en su redacción anterior al Real Decreto 6/2023).

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación en nombre de S.M. EL REY y por la Autoridad que nos confiere la Constitución Española, pronunciamos el siguiente:

PRIMERO.- Planteamiento en la instancia y objeto del Recurso.

En la demanda rectora del presente procedimiento la parte actora -

OLLETA GESTIÓN SL- acciona frente a las demandadas -SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACIÓN BANCARIA SA (SAREB) y SERVIHABITAT SERVICIOS INMOBILIARIOS SLU- solicitando el dictado de una sentencia por la que:

(i).- Se declare perfeccionada -por concurso de la oferta y la aceptación- la compraventa de las naves industriales sitas en Calle Nicolás Copérnico núm.- 30 y 28 y Calle Claudio Tolomeo núm.- 25, 27 y 29 de Cáceres (fincas registrales nº 77.487, 77.482, 77.485, 77.486 y 77.484 del Registro de la Propiedad núm.- 1 de Cáceres), descritas en la demanda, y ello por el precio conjunto para las cinco fincas de 319.000€.

(ii).- Se declare que la codemandada SERVIHABITAT SERVICIOS INMOBILIARIOS SL ha intervenido en la emisión de la oferta de venta y la aceptación de la oferta de compra como mandataria de la mercantil propietaria de las fincas y con facultades para vincularlas por el contrato.

(iii).- Se condene a la mercantil codemandada SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACIÓN BANCARIA, SOCIEDAD ANÓNIMA (SAREB), como propietaria de las fincas registrales antedichas y parte vendedora, a suscribir escritura de compraventa a favor de las sociedad demandante OLLETA GESTIÓN SL, como parte compradora, por el precio conjunto para las cinco fincas (libres de carga y con la situación posesoria en la que se encontraban al momento de aceptarse la Oferta de Compra Ref. 5420590) de 319.000€, más IVA e impuestos y gastos generados por la compraventa, debiéndose abonar el precio en el mismo acto de otorgamiento de la escritura pública, e instrumentalizándose las operaciones jurídicas necesarias para su perfección e inscripción ulterior en el Registro de la Propiedad núm.- 1 de Cáceres.

(iv).- Con expresa imposición de costas procesales a las partes codemandadas.

Refiere la demandante en apoyo de su pretensión que, encontrándose interesada la mercantil demandante en la compra de las naves industriales relacionadas e identificadas en la demanda, las cuales se encuentran arrendadas a PADEL INDOOR CÁCERES SC, aquélla (actora) presentó -a través del API "GESTIÓN DE INMUEBLES SL" (GEFINCO), homologado por el Servicer SERVIHABITAT SERVICIOS INMOBILIARIOS SLU de los inmuebles propiedad de SAREB- oferta de compra con número de referencia 5420590 de las referidas naves industriales en fecha 17 de junio de 2021, por el precio ofertado por el total de los inmuebles de 319.000€, más impuestos aplicables.

Añade que se efectuó transferencia por importe de 1.500€ en concepto de señal, que, para el caso de ser aceptada la oferta por parte de SERVIHABITAT, se convertiría en reserva para la adquisición de los inmuebles en las condiciones ofertadas. La oferta fue aceptada por el Servicer SERVIHABITAT SERVICIOS INMOBILIARIOS SLU mediante comunicación remitida por correo electrónico en fecha 23 de Julio de 2021.

Continúa relatando que en fecha 24 de agosto 2021 se recibe en el correo electrónico de la mercantil demandante comunicación remitida por GEFINCO en la que se le indica, en relación con la oferta de compra Ref. 5420590, que se ha notificado a la entidad mercantil propietaria SAREB que el inquilino de los inmuebles quiere ejercer el derecho de tanteo.

Así las cosas, el 20 de octubre de 2021 la dirección letrada de la demandante dirige correo electrónico a GEFINCO con el fin de que le facilite los documentos que se encuentren en el expediente relativos a los actos preparatorios a la compraventa a formalizar con la sociedad arrendataria de las referidas naves industriales, así como todos los documentos societarios presentados por la sociedad que ejercita el derecho de tanteo, a efectos de proceder a su estudio jurídico. Recibiéndose respuesta el 28 de octubre de 2021, en la que GEFINCO, con relación a la solicitud de remisión de documentación, manifiesta que tendrían consultarlo a la propiedad por razones de protección de datos.

Posteriormente, el 30 de diciembre de 2021, la mercantil demandante recibe transferencia realizada por SAREB por importe de 1.500€, siendo este importe el correspondiente a la reserva para la adquisición de los inmuebles (naves industriales) en las condiciones ofertadas.

Indica la demandante que ante la respuesta dada por GEFINCO en orden a la imposibilidad de facilitar la documentación solicitada, el 24 de enero de 2022, desde el correo electrónico de la dirección letrada de la demandante, se dirige comunicación al Servicer SERVIHABITAT para que faciliten dicha documentación, e igualmente al API homologado GEFINCO para que haga llegar la petición de información al Servicer SERVIHABITAT. Con fecha 27 de julio de 2022 se recibe burofax signado por los Servicios Jurídicos de SERVIHABITAT, fechado a 13 de julio de 2022, en el que se indica, en relación con el requerimiento de documentación realizado por correo electrónico, que tras la oportuna comunicación a OLLETA, en fecha 29 de diciembre de 2021, de la voluntad de la sociedad arrendataria de las naves industriales de ejercer su derecho de tanteo, se procedió a la devolución de la cantidad de reserva entregada, de conformidad a la oferta signada el 17 de junio de 2021, quedando esta (la oferta) definitivamente resuelta sin nada que poder reclamarse o pedir las partes firmantes. Confirmando de seguido la imposibilidad de atender la petición de remisión de documentación al atentar ello a lo prevenido en la Ley Orgánica de Protección de Datos.

Ante dicha respuesta, el 29 de julio de 2022 la demandante remite nuevo correo electrónico a SEVIHABITAT indicándoles que, consultado el Registro de la Propiedad núm.- 1 de Cáceres, la titularidad de las naves no aparece modificada por lo que no se ha transmitido la propiedad al arrendatario, interesando información de la situación existente dado que OLLETA GESTIÓN SL continuaba teniendo interés en la adquisición de las naves.

Al no recibirse respuesta a dicha petición, el 23 de septiembre de 2022 se otorga a instancia de la actora Acta de Manifestación y Requerimiento dirigida a SERVIHABITAT para que faciliten la documentación peticionada y, caso de haberse formalizado la compraventa a favor del arrendatario, los instrumentos públicos de compraventa formalizados. Con fecha 3 de octubre de 2022 se recibe comunicación de la Asesoría Jurídica de SERVIHABITAT, informando de que esta ya no ostenta la condición de Servicer, como tampoco de apoderada de SAREB, siendo el nuevo Servicer encargado de la gestión HIPOGES.

Es por ello que la demandante se dirige el 14 de octubre de 2022, vía burofax, a la propietaria de las naves -SAREB- requiriéndole el otorgamiento de escritura de compraventa a favor de la actora por el precio y demás condiciones aceptadas en la oferta de compra REf. 5420590.

La codemandada SAREB niega que haya incumplido la relación contractual invocada de adverso, esto es, la oferta de compra REf. 5420590; y ello, por cuanto se procedió a notificar a OLLETA que el otorgamiento de la escritura de compraventa vinculado a la meritada oferta se encontraba con el impedimento de que el arrendatario de las naves había manifestado su voluntad de ejercitar su derecho de tanteo, sustentado en su relación arrendaticia, con la consiguiente activación de lo dispuesto en las condiciones B -y D- de la oferta de compra de 17 de junio de 2021 (REf. 5420590).

Advierte que entre el 25 de agosto y 30 de diciembre de 2021, la demandante no exigió la suscripción de las arras penitenciales derivadas de la situación antedicha, como tampoco ofreció el pago del 10% del precio al que venía obligado al efecto de su consecución, extremo este último que es rechazado por completo de adverso ante la imposibilidad de suscripción de la operación manifestada en el presente caso.

El 20 de octubre de 2021, la demandante, sin exigir la suscripción de las arras penitenciales contractualmente determinadas en la oferta, remite comunicación al API designado en la operación, al efecto de exigir copia de los "documentos relativos a los actos preparatorios a la compraventa a formalizar con la sociedad arrendataria de los referidos inmuebles, así como todos los documentos societarios presentados por la sociedad que ha ejercitado el derecho de tanteo", lo que no fue atendido por la mandataria de SAREB no solo por la improcedencia de lo solicitado dada la naturaleza de la específica documentación exigida, como por la ausencia de obligación contractual que obligase a brindar documentación.

El 31 de diciembre de 2021, dada la situación que existía y el transcurso con creces del plazo máximo de 90 días de vigencia de las arras penitenciales que debían haberse suscrito entre las partes en agosto de 2021, a resultas del impedimento de otorgamiento notificado, SAREB procedió a instar la facultad de resolución prevenida tras el transcurso del plazo indicado, comunicando esta circunstancia a la demandante y devolviéndole el importe de la reserva (1.500€), el cual fue aceptado sin queja ni inconveniente alguno.

Pese lo anterior, el 24 de enero de 2022 la demandante vuelve a remitir nuevo correo a la mandataria de SAREB, reiterando la solicitud de documentación peticionada el 20 de octubre de 2021.

El 14 de julio de 2022, SERVIHABITAT remite respuesta a la demandante, rechazando la entrega de la documentación exigida por vulnerar la Ley Orgánica de Protección de Datos, recordándole que el 31 de diciembre de 2021 se le había devuelto el importe íntegro de la reserva en su día satisfecha, como efecto de la resolución de la operación ante las incidencias acontecidas en la misma.

El 29 de julio de 2022, la demandante, en respuesta a la comunicación recibida, remite a SERVIHABITAT nuevo correo electrónico en el que, sin negar la resolución de la operación, ni expresar queja alguna, ni efectuar muevo ofrecimiento de pago de reserva o petición de suscripción de arras penitenciales, se limita a manifestar que seguía interesada en la compra de las naves industriales y a solicitar información sobre dicha posibilidad, tras subrayar que según el Registro de la Propiedad los inmuebles continuaban siendo titularidad de SAREB. Comunicación esta que no pudo ser atendida por SERVIHABITAT dada la expiración en dichas fechas del mandato de esta con SAREB.

El 23 de septiembre de 2022, la demandante remitió requerimiento notarial a SERVIHABITAT a efectos de la remisión de los contratos de arrendamiento de la arrendataria de las naves, los documentos relativos a los actos preparatorios a la compraventa a formalizar con la sociedad arrendataria de los referidos inmuebles, así como los documentos societarios presentados por la sociedad arrendataria que había ejercitado el derecho de tanteo, junto con copia, en su caso, de las escrituras de compraventa otorgadas; requerimiento notarial que no pudo ser atendido dado que aquélla (SERVIHABITAT) había dejado de ser mandataria de SAREB.

Finalmente, el 14 de octubre de 2022 la mercantil demandante remite un burofax a SAREB, en el que aseveraba que, continuando los inmuebles (naves industriales) a nombre de la demandada SAREB, era evidente que había caducado el derecho de tanteo esgrimido por el arrendatario y, en consecuencia, lo procedente era que se procediera a la perfección y consumación de la compraventa de la operación.

SAREB no pudo sino rechazar la aceptación de lo requerido por cuanto que, tras revisar el expediente, ni constaba que la demandante hubiera efectivamente entregado a la demandada el pago del importe que debía ser pagado en concepto de reserva (1.500€) con carácter previo a la perfección y posterior escrituración pretendida. Tampoco constaba -ni en el citado requerimiento ni en ninguna otra comunicación- que por la demandante se hubiera comunicado a la demandada la consignación del referido importe o, al menos, el ofrecimiento de pago del mismo de forma previa a la perfección contractual pretendida, habiéndose optado de adverso, sin más, por la indebida omisión del cumplimiento de dicha esencial obligación de pago de la reserva pactada, por sí sola impeditiva de la pretensión de perfección y escrituración de la actora. La causa de la inexistencia de pago alguno del importe de la citada reserva por la demandante -tanto a la fecha del referido requerimiento como en el momento de la formulación de la demanda- se debía a que diez meses antes se había devuelto dicho importe de reserva a la demandante a su plena conformidad y a resultas del ejercicio de la facultad resolutoria, comunicada por la demandada a la actora, sin queja u objeción de esta en momento alguno.

Alega asimismo que, aun cuando se hubiera satisfecho el importe de la reserva, lejos de la obligación de perfeccionar y proceder a la consumación del contrato de compraventa, como aboga la actora, lo procedente y contractualmente exigible -en atención a la oferta de compra de 17 de junio de 2021- sería la obligación de hacer relativa a la suscripción de un contrato de arras penitenciales, conforme a lo dispuesto en las condiciones B y D de la referida oferta.

Considera por todo lo expuesto que la pretensión actora carece de sustento jurídico.

La representación procesal de SERVIHABITAT, codemandada en el presente procedimiento, opone falta de legitimación pasiva, aduciendo que ninguna condena de dar, hacer o no hacer se pide respecto a ella, careciendo en consecuencia de legitimación en el asunto.

Argumenta que el derecho de tanteo es del inquilino y en nada interviene SERVIHABITAT como gestora de la venta del inmueble, pues es una cuestión de pura relación jurídica entre propietario y arrendatario.

SERVIHABITAT deja de ser Servicer de SAREB el día 30 de septiembre de 2022 de forma efectiva, si bien en noviembre de 2021 se sabía ya que no seguiría gestionando los inmuebles de SAREB, realizándose el traspaso a otra entidad. La actora lo conocía.

Por consiguiente, con respecto a SERVIHABITAT, el asunto ha finalizado. Nada hay que reclamar, no existiendo acción.

La sentencia dictada en la instancia aprecia falta de legitimación pasiva en la codemandada SERVIHABITAT, en tanto que estima la pretensión actora con respecto a la también codemandada SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACIÓN BANCARIA SA (SAREB), declarando perfeccionada por concurso de la oferta y la aceptación la compraventa de las naves industriales sitas en Calle Nicolás Copérnico núm.- 30 y 28 y Calle Claudio Tolomeo núm.- 25, 27 y 29 de Cáceres (fincas registrales nº 77.487, 77.482, 77.485, 77.486 y 77.484 del Registro de la Propiedad núm.- 1 de Cáceres), descritas en la demanda, y ello por el precio conjunto para las cinco fincas de 319.000€, condenado a la SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACIÓN BANCARIA, SOCIEDAD ANÓNIMA (SAREB), como propietaria de las fincas registrales reseñadas y parte vendedora, a suscribir escritura de compraventa a favor de las sociedad demandante OLLETA GESTIÓN SL, como parte compradora, por el precio conjunto para las cinco fincas libres de carga y con la situación posesoria en la que se encontraban al momento de aceptarse la Oferta de Compra Ref. 5420590 de 319.000€, más el IVA correspondiente y los impuestos y gastos generados por la compraventa, debiéndose abonar el precio en el mismo acto de otorgamiento de la escritura pública e instrumentalizándose las operaciones jurídicas necesarias para su perfección e inscripción ulterior de la compraventa en el Registro de la Propiedad núm.- 1 de Cáceres.

Las costas procesales respecto a la parte codemandada SAREB, se imponen a la misma; y respecto a la codemandada SERVIHABITAT, se imponen a la parte actora.

La estimación de la pretensión actora contra la codemandada SAREB descansa en la consideración, por un lado, de que la oferta de compra de 17 de junio de 2021 (REf. 5420590) es válida y, por otro, que el derecho de tanteo ejercitado por el arrendatario debía considerarse caducado. Entiende que no hubo incumplimiento por parte de la actora de su obligación de pago del importe de reserva, ya que se entregaron los 1.500€ de la misma, sin que su posterior recepción por la devolución efectuada por la propietaria SAREB suponga desistimiento de la operación dadas las reclamaciones posteriores efectuadas, acreditándose ese mantenido interés de la actora en la adquisición de las naves industriales con la nueva oferta realizada el 23 de junio de 2023.

Considera por último que SERVIHABITAT carece de legitimación puesto que lo pretendido frente a ella se relega a una simple declaración de intervención, pero sin que la parte citada tenga potestad propia e individual para declarar la perfección del contrato.

Frente a dicha resolución se alza en apelación la representación procesal de SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACIÓN BANCARIA, SOCIEDAD ANÓNIMA (SAREB), alegando en breve síntesis los siguientes motivos:

Primero.- De los antecedentes del presente procedimiento: Recuerda la recurrente las posiciones procesales de las partes, el desarrollo de la audiencia previa y la sentencia dictada en la instancia, expresando su disconformidad con los pronunciamientos de la misma.

Segundo.- De la improcedencia de la condena de la codemandada SAREB a proceder a la escrituración de la compraventa con base en la oferta de 17 de junio de 2021: Manifiesta y sostiene que no resulta procedente la declaración de vigencia de la oferta de 17 de junio de 2021, invocada por la demandante, como tampoco que SAREB sea condenada a proceder a la escrituración de las compraventas de las naves núm.- 77.487, 77.482, 77.485, 77.486 y 77.484 del Registro de la Propiedad núm.- 1 de Cáceres según los términos de la indicada oferta, en atención a las siguientes consideraciones:

(i).- En primer lugar, la oferta de compra invocada de adverso quedó del todo resuelta y sin efecto desde el mes de diciembre de 2021, habida cuenta de que:

*.- En el mes de diciembre de 2021 se aceptó sin inconveniente alguno el reintegro a favor de la actora realizado por SAREB de la cantidad previamente entregada por ella en concepto de reserva (1.500€), como consecuencia de la resolución de la oferta comunicada expresamente a la demandante, a resultas de las incidencias acontecidas en la citada operación inmobiliaria con la invocación del derecho de adquisición preferente por el arrendatario del inmueble, impeditivo de la entrega de lo ofertado en el plazo pactado al efecto.

*.- Consta acreditado que el 23 de junio de 2023, la demandante presentó ante la mandataria de SAREB nueva oferta de venta, que lejos de ser un comportamiento que refuerza la existencia de la primera oferta realizada, implica, como poco, un actuar contradictorio con la pretensión de vigencia de la primera oferta.

*.- La nueva oferta de junio de 2023, sobre los mismos inmuebles y por precio distinto y superior a la invocada en la demanda, lejos de evidenciar un refuerzo de la existencia y validez de la misma, supondría una evidente novación extintiva de aquélla, a resultas de al total incompatibilidad de la vigencia conjunta de sendas ofertas al efecto, quedando la primera sin efecto ante la emisión de la segunda.

*.- Se desdeña en la sentencia recurrida que en la correspondencia aportada con la demanda lo que se evidencia es que la actora nunca ha cuestionado la existencia de la resolución contractual de la primera oferta invocada por la demandante.

*.- Reitera, por último, que la sentencia de instancia incurre en error porque lo acontecido fue que esa primera oferta de junio de 2021 quedó resuelta de mutuo acuerdo entre las partes ante el ejercicio de retracto y consiguiente imposibilidad de entrega en el plazo pactado, sin que la posterior falta de consecución de dicho derecho de adquisición preferente implique, sin más, resucitar una oferta previamente resuelta.

(ii).- La demandante ha pretendido en el presente procedimiento exigir el cumplimiento de una obligación de la relación contractual habida entre ellas, pese a que la propia actora habría incumplido previamente su obligación de pagar el importe a satisfacer en concepto de reserva (1.500€), antes de toda perfección y escrituración de la operación; y ello por cuanto:

*.- Si bien la actora entregó inicialmente a la demandada la reserva pactada en su integridad, posteriormente dicha cantidad fue devuelta a la demandante sin su oposición, sin que posteriormente haya efectuado tentativa, consignación y mucho menos pago de dicho importe.

*.- En la demanda rectora del presente procedimiento, además de continuar sin hacer ofrecimiento de la reserva, tampoco relata, por resultar inexistente, ningún tipo de tentativa de pago de reserva posterior a su devolución que hubiera sido rechazada por la demandada SAREB.

*.- La indebida omisión del cumplimiento de dicha esencial obligación de pago de la reserva fijada en la oferta de junio de 2021, implica un incumplimiento contractual impeditivo de la viabilidad de lo exigido de adverso, por mor de los preceptuado en el artículo 1124 del Código Civil.

(iii).- La sentencia de instancia realiza una valoración probatoria contraria a la lógica, la razón y la sana crítica, pues el pronunciamiento de condena de la codemandada SAREB viene a contravenir, en realidad, el tenor de lo pactado y prevenido en la tan mencionada oferta de compra de junio de 2021 ante una situación incumplidora, argumentado y alegando que debería operar lo establecido en las condiciones B y D de la oferta de 17 de junio de 2021.

(iv).- Sostiene, defiende y argumenta que la codemandada SAREB en ningún momento ha actuado de mala fe o negligentemente.

Concluye por lo expuesto que el recurso debe ser acogido y la demanda desestimada.

Al recurso se opuso la parte demandante solicitado la confirmación de la sentencia salvo en el pronunciamiento relativo a la falta de legitimación pasiva de SERVIHABITAT SERVICIOS INMOBILIARIOS SLU y su consecuencia en materia de costas procesales, al constituir ello el objeto de su impugnación, argumentando y defendiendo que si bien es cierto que SERVIHABITAT ha mantenido una situación de cierta neutralidad procesal en relación con la concreta petición articulada en la demanda, ya que el pronunciamiento estimatorio afecta a su esfera jurídica -en cuanto intervino la operación de oferta y aceptación de compra- más no a sus intereses económicos, bien pudo -y no lo hizo- manifestar procesalmente su aquietamiento a la demanda mediante el instituto del allanamiento a fin de evitar un pronunciamiento condenatorio relativo a las costas procesales. No habiéndolo hecho así, entiende la impugnante que esa posición de aparente neutralidad no puede tener la consecuencia de un eventual beneficio procesal sin asunción de costes procesales.

A dicha impugnación se opuso la representación procesal de SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACIÓN BANCARIA, SOCIEDAD ANÓNIMA (SAREB), sosteniendo su inadmisibilidad por las razones que expone en escrito presentado con fecha 6 de febrero de 2026. Consta presentado asimismo escrito de alegaciones de la representación procesal de SERVIHABITAT SERVICIOS INMOBILIARIOS SLU de fecha 9 de febrero de 2026.

SEGUNDO.- Recurso de apelación. Antecedentes fácticos de interés.

Interesa destacar, de cara a la resolución del recurso de apelación, los siguientes antecedentes fácticos o hechos relevantes que resultan de la documental aportada:

(i).- Con fecha 17 de junio de 2021 se procede a la firma de la oferta de compra a la que se alude en la demanda, cuyo objeto era la transmisión a la demandante de las cinco fincas registrales identificadas en la demanda (naves núm.- 77.487, 77.482, 77.485, 77.486 y 77.484 del Registro de la Propiedad núm.- 1 de Cáceres), por un precio conjunto de 319.000€, más impuestos y gastos que resulten al efecto.

(ii).- El 22 de junio de 2021, la entidad actora realiza transferencia por importe de 1.500€ en concepto de señal, que, para el caso de ser aceptada la oferta por parte de SERVIHABITAT, se convertiría en reserva para la adquisición de los inmuebles en las condiciones ofertadas.

(iii).- En fecha 23 de julio de 2021, mediante correo electrónico a la actora, SERVIHABITAT comunica la aceptación de la oferta, reiterándose o ratificándose dicha aceptación el 4 de agosto de 2021.

(iv).- El 24 de agosto de 2021 se notifica a la actora que el otorgamiento de la escritura de compraventa -vinculado a la referida oferta de compra- se encontraba con el impedimento de que el arrendatario de la naves objeto de oferta había manifestado su voluntad de ejercitar su derecho de adquisición preferente.

(v).- En fecha 20 de octubre de 2021, la dirección letrada de la demandante dirige correo electrónico a GEFINCO con el fin de que le facilite los documentos que se encuentren en el expediente relativos a los actos preparatorios a la compraventa a formalizar con la sociedad arrendataria de las naves objeto de la oferta de compra, así como todos los documentos societarios presentados por la sociedad que iba a ejercitar el derecho de tanteo, a efectos de proceder a su estudio jurídico.

(vi).- El 30 de diciembre de 2021, la mercantil demandante recibe transferencia realizada por SAREB por importe de 1.500€, siendo este el importe correspondiente a la reserva para la adquisición de los inmuebles objeto de la oferta de compra.

(vii).- En fecha 24 de enero de 2022, la dirección letrada de la entidad actora dirige comunicación al Servicer SERVIHABITAT para que faciliten la documentación que ya había sido solicitada; haciéndose llegar igualmente al API homologado GEFINCO, para que hiciera llegar la petición de información al Servicer SERVIHABITAT.

(viii).- El 11 de marzo de 2022, la demandante remite nuevo correo a la demandada, peticionando nuevamente la documentación antedicha.

(ix).- En fecha 27 de julio de 2022, la demandante recibe burofax signado por los Servicios Jurídicos de SERVIHABITAT, fechado a 13 de julio de 2022, en el que se indica literalmente:

"Les remitimos la presente en nuestra condición de gestores y apoderados del patrimonio inmobiliario de "SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACIÓN BANCARIA, SOCIEDAD ANÓNIMA" (en adelante "SAREB"), en referencia a vuestro requerimiento en nombre de tu cliente OLLETA GESTIÓN S.L. (a continuación "OLLETA"), en referencia a la Oferta resuelta 0005420590. Conforme conocéis, pues así se refiere en tu requerimiento, ante el debido cumplimiento de la ley y el contrato de arrendamiento de las fincas objeto de la citada oferta, tras el deber de mi representada de comunicar al arrendatario la oferta, este último manifestó su de forma expresa y fehaciente su voluntad de ejercer su derecho de tanteo para la adquisición preferente de las fincas. Tras la oportuna comunicación a OLLETA, en fecha 29 de diciembre de 2021, se procedió a la devolución de cantidad de reserva entregada, todo ello de conformidad a la Oferta signada en 17/06/2021, quedando la oferta definitivamente resuelta sin nada que poder reclamarse o pedir las partes firmantes. Dicho lo anterior, le confirmamos no podemos atender su petición, pues lo solicitado, atenta contra lo prevenido entre otras en la LOPD.

Sin otro particular, reciba un cordial saludo"

(x).- El 29 de julio de 2022, la demandante, en respuesta a la anterior comunicación, vuelve a remitir nuevo correo electrónico a SEVIHABITAT, haciéndoles saber que, consultado el Registro de la Propiedad núm.- 1 de Cáceres, la titularidad de las naves no aparecía modificada por lo que lógicamente no se había transmitido la propiedad al arrendatario, interesando información sobre la situación existente dado que OLLETA GESTIÓN SL continuaba teniendo interés en la adquisición de las naves.

(xi).- Ante la falta de respuesta, en fecha 23 de septiembre de 2022 se dirige requerimiento notarial a SERVIHABITAT a fin de que faciliten la documentación tantas veces peticionada y, caso de haberse formalizado la compraventa a favor del arrendatario, los instrumentos públicos de compraventa formalizados.

El 3 de octubre de 2022 la demandante recibe comunicación de la Asesoría Jurídica de SERVIHABITAT, informando de que esta ya no ostenta la condición de Servicer, como tampoco de apoderada de SAREB, siendo el nuevo Servicer encargado de la gestión HIPOGES.

(xii).- El 14 de octubre de 2022 la demandante remite burofax a la propietaria de las naves -SAREB- requiriéndole el otorgamiento de escritura de compraventa a favor de la actora por el precio y demás condiciones aceptadas en la oferta de compra REf. 5420590.

TERCERO.- Recurso de apelación. Error en la valoración de la prueba.

Considera la recurrente que la sentencia de instancia incurre en error por cuanto lo acontecido en el supuesto enjuiciado es que la oferta de compra de 17 de junio de 2021 (acontecimiento núm.- 10 en el visor) quedó resuelta de mutuo acuerdo entre las partes, ante el ejercicio por parte de la sociedad arrendataria de los inmuebles de su derecho de adquisición preferente, con la consiguiente imposibilidad de entrega en el plazo pactado; en definitiva, que la oferta de compra que se hace valer en demanda quedó resuelta y sin efecto desde el mes de diciembre de 2021.

En orden a la facultad resolutoria, es jurisprudencia reiterada del Tribunal Supremo la que viene declarando (entre otras, sentencia del Tribunal Supremo núm.- 645/2002, de 28 de junio) que: "(...) la facultad resolutoria de los contratos puede ejercitarse en nuestro ordenamiento no solo en la vía judicial, sino también mediante declaración, no sujeta a forma, dirigida a la otra parte, pero a reserva, claro está, que sean los Tribunales quienes examinen y sancionen su procedencia cuando es impugnada (negando el incumplimiento o rechazando la oportunidad de extinguir el contrato) determinando, en definitiva, si la resolución ha sido bien hecha o si ha de tenerse por indebidamente utilizada (por todas, sentencia de 23 de Enero de 1.999 )" (...)".

En similar sentido, la sentencia del Tribunal Supremo núm.- 759/2009, de 13 de noviembre, señala que "(...) Una resolución se produce extrajudicialmente por acuerdo de las partes, pero si no hay acuerdo y tanto más si hay oposición, se precisa la declaración judicial ( sentencia de 6 de octubre de 2000 ) de que está bien hecha -si lo está, evidentemente- y los efectos de la resolución serían ex tunc ( sentencias de 17 de junio de 1986 y 15 de julio de 2003 ) para lo cual hace falta el ejercicio de la acción, en demanda o en reconvención ( sentencias de 26 de diciembre de 2001 y 28 de junio de 2002 )(...)".De manera que la resolución que el sujeto cumplidor declara extrajudicialmente, según enseña la sentencia del Tribunal Supremo núm.- 743/2011, de 14 de octubre, "(...) si el otro sujeto la acepta, no hay problema; pero si no la acepta, es preciso que medie una declaración judicial que sí la produce, tendrá efecto retroactivo y si no se hace, no se dará tal resolución (así, sentencias de 1 de octubre de 2009 y 19 de julio de 2010 )".

La aceptación o consentimiento, por otra parte, puede ser tanto expreso como tácito.

Así, y en cuanto al consentimiento tácito, la sentencia del Tribunal Supremo de 1 de octubre de 2019 señala:

"Consentimiento tácito es el que deriva de actos concluyentes que, sin consistir en una expresa manifestación de voluntad, permiten reconocerla indubitadamente. Así, la sentencia 257/1986, de 28 de abril , indicó que:

"[l]a declaración de voluntad generadora del negocio jurídico no es necesario que sea explícita y directa, pero es imprescindible que la tácita se derive de actos inequívocos que la revelen sin que quepa atribuirle otro significado, cuya valoración corresponde al arbitrio de los Tribunales según las circunstancias que concurran en cada caso".

El silencio no supone genéricamente una declaración, pues, aunque no puede ser indiferente para el Derecho, corresponde estar a los hechos concretos para decidir si cabe ser apreciado como consentimiento tácito, esto es, como manifestación de una determinada voluntad. De manera que el problema no está tanto en decidir si el silencio puede ser expresión de consentimiento, como en determinar en qué condiciones puede ser interpretado como tácita manifestación de ese consentimiento ( sentencias 135/2012, de 29 febrero ; 171/2013, de 6 marzo ; y 540/2016, de 14 de septiembre ).

Para que el silencio tenga relevancia a efectos de consentimiento, requiere la concurrencia de dos factores ( sentencia 483/2004, de 9 de junio): uno, de carácter subjetivo, implica que el silente tenga conocimiento de los hechos que motivan la posibilidad de contestación; otro, de carácter objetivo, exige que el silente tenga obligación de contestar, o, cuando menos, fuera natural y normal que manifestase su disentimiento, si no quería aprobar los hechos o propuestas de la otra parte.

3.- Con carácter general, cuando en el marco de una relación jurídica preexistente una de las partes lleva a cabo un acto concreto que debería obtener una respuesta de la otra, bien aceptándolo bien rechazándolo, si esta última, pudiendo y debiendo manifestarse, guarda silencio, debe considerarse, en aras de la buena fe, que ha consentido ( sentencias 842/2004, de 15 de julio ; 799/2006, de 20 de julio ; y 848/2010, de 27 de diciembre ).

En la sentencia 772/2009, de 7 de diciembre , con cita de otras muchas, declaramos que el silencio tiene la significación jurídica de consentimiento o de conformidad cuando se puede y debe hablar (qui siluit quum loqui et debuit et potuit consentire videtur) y hay obligación de responder cuando entre las partes existe una relación de negocios, así como cuando resulta lo normal y natural conforme a los usos generales del tráfico y la buena fe.

Y es que, en tales supuestos, con la comunicación de la discrepancia, se evita que la otra parte pueda formarse una convicción equivocada, derivada del silencio del otro, con daño para su patrimonio".

En el presente caso resulta incontrovertido que con fecha 17 de junio de 2021 se procede a la firma de la oferta de compra a la que se alude en la demanda, cuyo objeto era la transmisión a la demandante de las cinco fincas registrales identificadas en la demanda (naves núm.- 77.487, 77.482, 77.485, 77.486 y 77.484 del Registro de la Propiedad núm.- 1 de Cáceres), por un precio conjunto de 319.000€, más impuestos y gastos que resultaran al efecto. Consta realizada en fecha 22 de junio de 2021 transferencia a favor de la demandada por importe de 1.500€ en concepto de señal, que, tras la aceptación de la oferta por parte de SERVIHABITAT, como así aconteció (acontecimiento núm.- 11 en el visor), tendría la consideración de reserva para la adquisición de los inmuebles en las condiciones ofertadas.

La problemática surge cuando la sociedad arrendataria de las naves objeto de la oferta de compra manifiesta de modo expreso su intención de ejercitar su derecho de adquisición preferente (tanteo), lo que le es oportunamente comunicado a la demandante con fecha 29 de diciembre de 2021, procediéndose al día siguiente, 30 de diciembre de 2021, a la devolución de la reserva (1.500€) a la sociedad actora (acontecimientos núm.- 15 y 18 en el visor), devolución que es aceptada plenamente, sin queja ni disentimiento alguno.

Es cierto que la demandante siguió solicitando información en cuanto al estado del proceso relativo al ejercicio de ese derecho de adquisición preferente por parte de la sociedad arrendataria de las naves objeto de la oferta de compra, expresando de modo reiterado su interés por la adquisición de los citados inmuebles (acontecimiento núm.- 19 en el visor), pero cierto también que en ningún momento anterior, como tampoco posterior, la demandante llevó a efecto acto alguno del que pudiera inferirse la no aceptación de la resolución comunicada, ya fuera mediante ofrecimiento o nuevo ingreso del importe de la reserva, ya exigiendo el cumplimiento de lo prevenido en las condiciones B y D de la oferta de compra de 17 de junio de 2021, o simplemente comunicando su falta de aceptación y disentimiento a la resolución comunicada por la propietaria de las naves objeto de la oferta de compra.

Ya hemos dicho que el silencio o inacción puede interpretarse como aceptación, pero además, en el caso concreto, consta acreditado que la demandante presentó en fecha 23 de junio de 2023 ante la actual mandataria de la codemandada y propietaria de las naves (SAREB), nueva oferta de compra para la adquisición de los mismos inmuebles pero por un precio distinto y superior (327.000€) al de la oferta de compra de 17 de junio de 2021, actuación igualmente inequívoca de haber consentido la resolución de la oferta de compra inicial, así como reveladora de su mantenido interés en la adquisición de las naves, incluso, en condiciones distintas y menos beneficiosas que las establecidas en su día en esa oferta inicial de compra de junio de 2021.

En definitiva, la oferta de compra invocada en la demanda quedó del todo resuelta y sin efecto, como defiende y sostiene la parte apelante, debiéndose proceder al acogimiento del recurso de apelación.

CUARTO.- Sobre la impugnación de la resolución recurrida.

Como bien indica la apelante principal, y ha quedado expuesto en el fundamento jurídico primero de la presente resolución, la finalidad única de la impugnación formulada por la apelada impugnante no es otra que discutir la condena en costas impuesta a la actora frente a la codemandada SERVIHABITAT SERVICIOS INMOBILIARIOS SLU, por la desestimación de la demanda contra ella interpuesta al acogerse la invocada falta de legitimación pasiva de la misma.

El artículo 461 de la Ley de Enjuiciamiento Civil contempla la impugnación de la sentencia apelada por la parte inicialmente no apelante, concediendo a quien no es inicialmente apelante, no solo la facultad de oponerse al recurso de apelación interpuesto por otra de las partes, sino también la de impugnar la resolución pidiendo su revocación y sustitución por otra que le sea más favorable, caso en el que se da traslado a la parte inicialmente apelante para que pueda defenderse. Se concilia así, de un lado, la posibilidad de que quien resulta parcialmente perjudicado por la sentencia pueda consentirla, absteniéndose de interponer la apelación, en atención a los aspectos que le resultan favorables y, de otro lado, el pleno ejercicio del derecho de defensa si la contraparte interpone recurso de apelación ( sentencia del Tribunal Supremo de 13 de enero de 2010, recurso núm.- 912/05). Doctrina que ha sido sustentada en sentencias posteriores del Alto Tribunal, citando por todas la sentencia núm.- 883/2011, de 7 de enero (recurso núm.- 1272/2007).

Pues bien, como correctamente indica la apelante principal, SERVIHABITAT SERVICIOS INMOBILIARIOS SLU no ha interpuesto recurso de apelación -tampoco podía al carecer de gravamen- contra la sentencia de instancia que, a su vez, pueda sustentar una impugnación de la sentencia exclusivamente formulada en su contra. Si la demandante apelada pretendía discutir el pronunciamiento en costas a favor de SERVIHABITAT SERVICIOS INMOBILIARIOS SLU debió, como bien señala la apelante principal, interponer recurso de apelación contra el citado pronunciamiento, más no habiéndolo hecho así ha precluido en su derecho, procediendo su inadmisión y consiguiente desestimación en esta fase procesal (por todas, sentencia del Tribunal Supremo de 13 de febrero de 2003).

QUINTO.- Costas procesales.

La estimación del recurso de apelación conlleva la no condena en costas de esta alzada a ninguna de las partes ( artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en su redacción anterior al Real Decreto 6/2023, al tratarse de un procedimiento anterior al 20 de marzo de 2024).

La desestimación de la demanda como consecuencia de la estimación del recurso de apelación conlleva la imposición de las costas de la instancia a la parte demandante ( artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, redacción anterior al Real Decreto 6/2023).

Finalmente, la desestimación de la impugnación conlleva la imposición de las costas de esta alzada derivadas de la misma a la parte impugnante ( artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en su redacción anterior al Real Decreto 6/2023).

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación en nombre de S.M. EL REY y por la Autoridad que nos confiere la Constitución Española, pronunciamos el siguiente: