Sentencia Civil 376/2025 Audiencia Provincial Civil de Araba/Álava nº 1, Rec. 1704/2024 de 18 de marzo del 2025

PRIMERO.-Viviendas y Suelo de Euskadi-Euskadiko Etxebizitza eta Lurra, S.A. (VISESA) promovió la construcción de 227 VPO y anejos en las DIRECCION000, DIRECCION001 y DIRECCION002 de Vitoria-Gasteiz.

En la demandainicial del presente proceso, VISESA ejercita frente a los aparejadores, directores de ejecución de obra, una acción de reembolso por incumplimiento de contrato, en relación con los arts. 1101, 1124, 1145.2º, 1158 y concordantes, todos ellos del Código Civil, consecuencia de la responsabilidad que como promotora asumió frente a la Comunidad de Propietarios formada por los compradores de las viviendas (índice electrónico, I.E. 16) en un acuerdo transaccional alcanzado para poner fin al proceso ordinario nº 1181/13, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia Núm. Seis de Vitoria-Gasteiz, por defectos constructivos, que la Comunidad de Propietarios interpuso frente a VISESA y la constructora (Construcciones Amenabar).

En el referido procedimiento 1181/13, los arquitectos técnicos o aparejadores intervinieron de forma provocada a instancia de VISESA, pero no resultó ampliada la base subjetiva del proceso al no ser consentida por la Comunidad de Propietarios demandante.

En el acuerdo transaccional, que puso fin al proceso 1181/13, VISESA y la constructora asumieron conjuntamente indemnizar a la Comunidad de Propietarios por los defectos constructivos con la suma global de 275.000,00 euros. VISESA abonó 91.667 euros y la constructora los 183.333 euros restantes. Estas cantidades se asumieron en la transacción de forma global en relación con lo reclamado en la demanda, sin ningún desglose, es decir, sin singularizar a qué concretos defectos y su cuantía.

Ahora la demandante VISESA, en ejercicio de una acción por incumplimiento de contrato de arrendamiento de servicio suscrito con los demandados, reclama a los directores de la ejecución esa cantidad de 91.667 euros, como importe de los daños derivados de defectos constructivos imputables a la dirección en la ejecución de la obra.

En el informe pericial del Sr. Gregorio (I.E. 19) aportado con la demanda se examina, sobre la base de la transacción, la documentación facilitada por VISESA y los informes periciales emitidos en el precedente proceso, la naturaleza y el importe de los daños por los defectos que sean imputables a la dirección de la ejecución, reprochable a los arquitectos técnicos demandados y que constituye el objeto del presente proceso.

Los demandados presentaron oposición a la demanda,como motivos alegan:

-No cabe acción basada en responsabilidad contractual. En un supuesto similar, en otra sentencia en el mismo juzgado, el Juez asume la responsabilidad de la propia promotora que se reservó la supervisión de la ejecución de la obra.

-No procede la acción de regreso. No son deudores solidarios, solidaridad impropia. El acuerdo transaccional se alcanzó a espaldas de los demás agentes de la construcción intervinientes.

-Plazo de garantía y prescripción de la acción. Certificado final de obra 20/9/04. Hasta 24/1/17 no se les hizo ninguna reclamación por parte de VISESA. Art. 18.2 LOE, plazo de dos años desde la resolución judicial (o indemnización extrajudicial) para repetir entre agentes intervinientes.

-Responsabilidad no solidaria. VISESA, como promotor y supervisor técnico y administrativo de las obras, es asimismo responsable. También el arquitecto proyectista y el director de obra.

En la sentencia de primera instanciase estima la demanda. Hace mención a la renuncia de la demandada en la audiencia previa respecto a la excepción de prescripción invocada en la contestación. Considera que la solidaridad de la promotora es propia, conforme al art. 17.2 LOE. Rechaza las excepciones fundadas en los plazos de garantía establecidos en la LOE dado que solo se ejercita la acción de responsabilidad contractual frente a los aparejadores contratados. La relación contractual es entre partes, no derivada de la responsabilidad frente a terceros, que no se ejercita. La demandante no ejercita subrogada la acción de los compradores. Es la correspondiente a la prestación de servicio contratado. Analiza los informes periciales que se aportaron en el precedente proceso, concluido con un acuerdo transaccional, y a los informes del Sr. Gregorio, aportado con la demanda, y del Sr. Rodrigo, presentado por los demandados, que hacen una revisión crítica de los anteriores informes emitidos en el anterior proceso. Con ello concluye que las dos patologías principales, sellados en vierteaguas, causante del problema generalizado en el monocapa de fachada, y los anclajes de las carpinterías de ventanas, que en este proceso se identifica como "aparición de desconchones en carpintería de tendederos", son responsabilidad de los demandados. Valora el importe de su reparación y concluye que es superior a la cantidad reclamada. Hace mención asimismo a la agravación de los daños no reprochable a la demandante.

Los demandados interpusieron recurso de apelación.Como motivos alegan los siguientes:

-Responsabilidad de la promotora. Se reservó la supervisión de la ejecución con sus técnicos.

-Los daños están fuera del periodo de garantía del art. 17 LOE. Considera aplicable el plazo de garantía de la LOE, aunque el plazo de prescripción de la responsabilidad contractual aplicable una vez surja el defecto no sea el de la LOE, sino el general del Código Civil.

-Defectos constructivos. No se acredita el incumplimiento de las obligaciones del art. 13 LOE. Sellado de vierteaguas, responsabilidad de la Comunidad de Propietarios. Anclajes de carpinterías de ventanas. Valoración de mejoras.

-Cantidad repercutida a los demandados. La cantidad abonada por VISESA no se ciñe a los defectos ahora imputados a los demandados, sino al global del acuerdo transaccional. Los daños repercutibles de existir alguna responsabilidad de los demandados serían como máximo por importe de 70.000 euros, repartibles al 50% con la demandante.

-Costas. Dudas de hecho y/o de derecho.

SEGUNDO.-El primero de los motivos del recurso pretende deducir la responsabilidad o concurrencia de responsabilidad de la promotora en la causa de los daños. A tal efecto y desde la perspectiva Ley de Ordenación de la Edificación, art. 13, sin perjuicio de la normativa reglamentaria, la dirección de "la ejecución de la obra" en la construcción de edificaciones destinadas a uso residencial está asignada a "arquitecto técnico".

Éste, entre sus funciones de dirección de la ejecución, asume la responsabilidad de verificar la recepción en obra de los productos de construcción, ordenando la realización de ensayos y pruebas precisas; dirigir la ejecución material de la obra comprobando los replanteos, los materiales, la correcta ejecución y disposición de los elementos constructivos y de las instalaciones, de acuerdo con el proyecto y con las instrucciones del director de obra; consignar en el Libro de Órdenes y Asistencias las instrucciones precisas; suscribir el acta de replanteo o de comienzo de obra y el certificado final de obra, así como elaborar y suscribir las certificaciones parciales y la liquidación final de las unidades de obra ejecutadas; y, colaborar con los restantes agentes en la elaboración de la documentación de la obra ejecutada, aportando los resultados del control realizado.

El incumplimiento de alguna de esas obligaciones de la dirección de la ejecución, relacionado con determinado o determinados defectos constructivos que afecten a la funcionalidad, seguridad o habitabilidad del edificio, es lo que determina su responsabilidad. Responsabilidad que, conforme a la LOE, es directa frente a los propietarios y terceros adquirentes, sin perjuicio de las responsabilidades contractuales.

En el supuesto de autos la relación contractual de los demandados, arquitectos técnicos directores de la ejecución de la obra, y la demandante, promotora de la construcción, no se cuestiona y queda acreditada con la hoja de encargo, la certificación final y la recepción de la obra (IE 3, 5 y 6).

La responsabilidad contractual frente a la promotora, con quien suscribieron el referido contrato de arrendamiento de servicios, se encuentra en el marco de lo expresamente pactado y de las mencionadas obligaciones propias de la dirección de la ejecución material de la obra asumida en la referida hoja de encargo. Obligaciones que asumen con toda la responsabilidad y sin perjuicio del seguimiento o supervisión que la propia promotora ejerciera sobre la ejecución.

Así, aunque se refiere al contrato de redacción del proyecto básico y de ejecución (I.E. 4) suscrito con los arquitectos, podemos deducir, en términos semejantes aplicables en el contrato de autos, que la cualificación técnica del personal de la promotora encargado del seguimiento y control de la obra no exonera la responsabilidad de los técnicos encargados de la ejecución. En el mencionado contrato de redacción del proyecto, se hace mención a los medios técnicos y humanos empleados en el proyecto, con expresa mención de los arquitectos técnicos, así como a la responsabilidad derivada de la actividad de éstos. También se hace mención (cláusula tercera) en cuanto ahora interesa, a la intervención de la promotora que "... procurará prestar a los facultativos las ayudas técnicas y administrativas que precisen para el desarrollo del proyecto, sin que ello implique mengua del conocimiento de la legislación vigente." Del mismo modo (cláusula octava) la redacción del proyecto se llevará a cabo "bajo las directrices de seguimiento de los técnicos de VISESA, quienes informarán sobre la procedencia de la recepción del trabajo contratado." Todo ello con la salvedad de que "la aprobación del proyecto por parte de VISESA no exonera a sus autores de las responsabilidades que les sean exigibles en relación con errores, carencias u otras deficiencias que tenga el proyecto."

Que la demandante destinara profesionales para la gestión y supervisión de la obra, del mismo modo que en la redacción del proyecto, no significa que éstos releven o moderen la responsabilidad exigible a los técnicos contratados para la dirección de la ejecución. Nada consta expresamente pactado. En cualquier caso, la responsabilidad de los arquitectos técnicos por defectos relacionados con la dirección de la ejecución no sería trasladable a la promotora o a la propietaria salvo que existieran órdenes o instrucciones concretas, debidamente reflejadas en los libros de órdenes, impartidas por la propiedad o promotora, sin la aprobación de la dirección de la ejecución y que estén directamente relacionadas con el defecto constructivo causante de los daños.

Los demandados no señalan la existencia de concretas órdenes o instrucciones de la promotora que estén en el origen o causa de los daños que ahora son objeto de la demanda. La cualificación técnica de los representantes de la promotora en la supervisión de la obra no modera ni suple la responsabilidad de los directores de la ejecución. La misión y el cometido de unos y otros no es coincidente. Supervisar la marcha y cumplimiento en la progresión de la obra no significa asumir las funciones de los directores de la ejecución expuestas al inicio del presente fundamento.

La certificación final de obra (I.E. 5) firmado por los arquitectos técnicos, pone de relieve que la ejecución material de las obras reseñadas ha sido realizada bajo su inspección y control, de acuerdo con el Proyecto, la documentación técnica que las define y las normas de la buena construcción. Nada se dice sobre la eventual inspección, o control técnico de la propia promotora.

Por todo ello, teniendo en cuenta que en el supuesto de autos no puede deducirse ningún hecho que permita relacionar causalmente los defectos constructivos y los daños derivados con alguna acción concreta y determinada, plenamente acreditada, imputable a la promotora rechazamos este motivo del recurso.

TERCERO.-En la contestación a la demanda se opuso la excepción de prescripción, en el marco de los plazos previos de garantía regulados en el art. 17 de la LOE, que los demandados consideran cumplido el 20 de septiembre de 2007, dos años después de la fecha del certificado final de obra.

Si bien los demandados en la audiencia previa renunciaron a la excepción de prescripción, en el recurso reiteran que, aun aplicando el plazo de prescripción ordinario del Código Civil, sin embargo no se cumpliría el plazo de dos años de garantía, tres si los defectos afectaran a la habitabilidad, regulado en la LOE, dentro del cual se deben manifestar los defectos reprochables a los agentes intervinientes en la construcción, dado que no es hasta el año 2008 cuando por primera vez se notifica a VISESA la existencia de humedades.

En la denuncia de la Comunidad de Propietarios (I.E. 8) que el Departamento de Vivienda notifica a VISESA consta que desde el año 2005, al poco de entregadas las viviendas, ya se habían manifestado defectos constructivos que la Comunidad y los propietarios denunciaron y reclamaron a la promotora, lo cual permite deducir que los defectos se manifestaron dentro de los plazo de garantía y desde esa aparición surge asimismo la responsabilidad de los agentes que intervinieron en la construcción, con independencia de cuándo se reclamaron que afectaría a la prescripción de la acción desde la aparición de los daños.

En cualquier caso, no se puede desconocer que los propietarios adquirentes de las viviendas y locales mantienen con la promotora vendedora una relación contractual que en su materialidad, como la propia LOE reconoce expresamente en el art. 17.9 con remisión al art. 1484 del Código Civil, conlleva una responsabilidad de la vendedora en el cumplimiento del contrato, de tal forma que la existencia de defectos en el bien objeto del contrato determina asimismo su eventual responsabilidad resultante de los arts. 1101 y 1124 del Código Civil, lo cual elude el plazo de garantía que establece la LOE, para establecer una responsabilidad exigible dentro del plazo de prescripción de la acción computable desde la entrega del bien.

Bajo esa consideración, la relación contractual derivada del arrendamiento de servicios del promotor con los directores de la ejecución de la obra asimismo estaría directamente sometida al plazo de prescripción computable conforme a las normas del Código Civil.

Acreditado que los defectos se manifestación dentro de los plazos de garantía de la LOE y, en cualquier caso, que son asimismo de aplicación las normas reguladoras de la prescripción del art. 1969 del Código Civil, el motivo del recurso se desestima.

CUARTO.-En el siguiente motivo los recurrentes alegan que no se acredita el incumplimiento de las obligaciones establecidas en el art. 13 LOE. Hacen mención a los dos defectos que en la sentencia se imputa a la dirección de la ejecución, el sellado de vierteaguas y los anclajes en la carpintería de ventanas.

Sobre el primero, los que tienen su origen en el sellado de vierteaguas, consideran que traen causa en el incumplimiento por parte de la Comunidad de sus obligaciones de conservación y mantenimiento, conforme al art. 16 LOE. Alegan que en el libro del edificio se estableció la necesidad de inspeccionar la aparición de fisuras cada dos años, la renovación del sellado de ventanas cada cinco años y la comprobación de la estanqueidad de las juntas cada año. Asimismo, hacen mención a que en los informes periciales se destaca esa falta de mantenimiento y actuación tardía como causa de la gravedad de los daños. Del mismo modo, en la sentencia se hace mención a la posible falta de revisión y/o mantenimiento, pero no se tiene en cuenta al considerar que la demandante no ejercita la acción colocándose en la posición del tercer adquirente. Por ello concluyen que de existir responsabilidad de los demandados cabe moderarla. Y añade que el Perito Sr. Rodrigo da cumplida explicación de estas circunstancias (control de la ejecución y falta mantenimiento).

La colocación de los anclajes de carpintería de los tendederos, a juicio de los recurrentes, se ejecutó conforme al proyecto y no se acredita en qué medida han incumplido sus funciones.

Motivos que se deben desestimar, por cuanto en la sentencia de primera instancia se hace una razonada y razonable valoración de la prueba, básicamente pericial, para deducir la responsabilidad de los demandados por incumplimiento de sus obligaciones en relación con los referidos defectos constructivos y sus consecuencias dañosas.

La valoración de la prueba pericial conforme a los postulados de la sana crítica, art. 348 LEC, como expone la STS 987/2023, de 20 de junio, significa que el tribunal debe ponderar los razonamientos de los dictámenes y los expresados por los peritos en el juicio, pudiendo aceptar uno u otros, o solo parcialmente, S.TS. 10 de febrero de 1994; considerar las conclusiones mayoritarias, motivando en su caso cuando no esté de acuerdo con alguna conclusión mayoritaria, STS 4 de diciembre de 1.989; los medios o instrumentos empleados y los datos en los que se sustenten los dictámenes. STS 28 de enero de 1.995; también deberá ponderar la competencia profesional de los peritos que los hayan emitido, así como todas las circunstancias que hagan presumir su objetividad, lo que le puede llevar en el sistema de la nueva LEC a que dé más crédito a los dictámenes de los peritos designados por el tribunal que a los aportados por las partes, STS 31 de marzo de 1.997.

Se entiende que en la valoración de la prueba por medio de dictamen de peritos se vulneran las reglas de la sana crítica:

1.º. - Cuando no consta en la sentencia valoración alguna en torno al resultado del dictamen pericial. STS de17 de junio de 1.996.

2.º. - Cuando se prescinde del contenido del dictamen, omitiendo datos, alterándolo, deduciendo del mismo conclusiones distintas, valorándolo incoherentemente, etc. STS 20 de mayo de 1.996.

3.º. - Cuando, sin haberse producido en el proceso dictámenes contradictorios, el tribunal en base a los mismos, llega a conclusiones distintas de las de los dictámenes: STS de 7 de enero de 1.991.

4.º. - Cuando los razonamientos del tribunal en torno a los dictámenes atenten contra la lógica y la racionalidad; o sean arbitrarios, incoherentes y contradictorios o lleven al absurdo.

En la sentencia de primera instancia se hace una correcta valoración de la prueba pericial que consta en autos y se deducen unas razonadas y razonables conclusiones en orden a determinar los defectos constructivos, sus causas y la responsabilidad de los demandados.

En el informe del Sr. Gregorio, aportado con la demanda, se hace una amplia revisión y exposición de los informes periciales practicados a instancia de las partes en el precedente proceso nº 1181/13, incluidos el del perito de designación judicial Sr. Marco Antonio y el del Sr. Domingo, presentado por los ahora demandados y unido al proceso, aunque finalmente no fueron admitidos como partes. Informes todos ellos emitidos por profesionales cualificados.

El informe del Sr. Domingo contempla el defecto en los vierteaguas, pero reprocha los daños a la falta de mantenimiento del edificio y no aprecia el de la carpintería de tendederos, sin embargo, como razonadamente valora el Juzgador de primera instancia, el informe del Sr. Marco Antonio, de designación judicial en el precedente proceso, pone de relieve en su informe pericial el defecto de los "sellados en vierteaguas" como el origen principal del problema generalizado existente de forma evidente en el monocapa de fachada. En concreto que el defecto procedía de un incumplimiento de la partida del proyecto de ejecución 03.03.04 (apartado 3.2.1 de su informe sobre "los vierteaguas y el sellado de las juntas").

Del mismo modo en ese informe, en relación con "Aparición de DESCONCHONES en Carpinterías de tendederos", se dictamina que el defecto procede de la colocación excesivamente superficial de las zarpas de la carpintería (apartado 3.2.2 de su informe sobre "las carpinterías de los tendederos").

Los informes periciales practicados en este proceso, del Sr. Gregorio y del Sr. Rodrigo, contienen una revisión y crítica de los informes anteriores, y de todo ello el Juzgador de primera instancia deduce razonablemente acreditado un incumplimiento de los demandados en cuanto a la ejecución material del sellado de los vierteaguas del caso, siendo un aspecto de especial ejecución, específicamente identificado en la proyección, el cual, sin embargo, presenta un defecto generalizado que no se justifica en una simple falta de pericia en el personal de la contrata ejecutante sino en una evidente ausencia del debido seguimiento en la correcta ejecución y disposición de tal elemento constructivo por la ausencia de indicación en el libro de órdenes que a la parte demandada le competía.

Asimismo, considera un incumplimiento de la demandada la ejecución material de la colocación de las zarpas de sujeción de las carpinterías de los tendederos, por cuanto que careciendo la cuestión de detalle en la proyección, o al menos así se identifica, debió solucionarse el problema en obra con la correspondiente instrucción de la dirección de ejecución material.

Los recurrentes reiteran, además de la pretendida imputación o corresponsabilidad de la promotora, la responsabilidad de la Comunidad de Propietarios, en relación con los defectos referidos al sellado del vierteaguas, a su juicio reprochables a una falta de mantenimiento. Motivo que se rechaza desde la consideración de que si bien en el libro del edificio constan las referidas menciona al control de la aparición de fisuras, roturas mecánicas etc. cada dos años y el renovado de sellados cada cinco años, también se hace una expresa reserva a la necesidad de investigar la causa de las fisuras si aparecieran.

La referida valoración de la prueba pericial acredita que los daños objeto de la demanda tienen su causa en los referidos defectos constructivos responsabilidad de los demandados, con lo cual no son consecuencia de una pretendida falta de mantenimiento por parte de los propietarios. En cualquier caso el sellado de los vierteaguas debía revisarse en cinco años, por tanto después de la aparición de los defectos que indudablemente incluso por esa razón temporal no puede reprocharse a una falta de mantenimiento.

Desde esa perspectiva la agravación de los daños no es consecuencia de un deficiente mantenimiento, lo es por la falta de su reparación inmediata una vez manifestados por parte de los agentes responsables. Con lo cual la demora en la ejecución de las reparaciones necesarias no puede imputarse a la Comunidad de Propietarios que no era responsable esos defectos.

La ejecución material de la colocación de las zarpas de sujeción en la carpintería de los tendederos se ejecutó sin un detalle en el proyecto, nada se acredita en sentido contrario. Por tanto bajo la responsabilidad de los directores de la ejecución, como se razona en la sentencia. El defecto y la deficiencia constructiva de los anclajes, por su colocación excesivamente superficial, lo fue bajo la responsabilidad de los demandados que razonable debieron prestar una especial atención a una solución material eficaz en el momento de la ejecución.

En este motivo se hace asimismo mención a la mejora que a juicio de los recurrentes incorpora la valoración de los daños, pues se prevé una solución constructiva mejorada con respecto al Proyecto de Ejecución inicial, con la colocación de un nuevo revestimiento monocapa. El perito Sr. Marco Antonio en su informe contempla reparar los puntos afectados y no toda la fachada más un nuevo revestimiento. Así consideran que la suma objeto del acuerdo no debió ascender como máximo a 210.000 euros, con lo que el tercio de VISESA serían 70.000 euros.

Motivo que asimismo se debe desestimar, por cuanto la mejora no es tal desde la necesidad de una reparación conjunta, que incluye la estética y la necesaria rehabilitación de las fachadas, no la simple reparación de los concretos puntos generalizados afectados por los defectos.

Discrepan asimismo los recurrentes con la valoración del daño, pues consideran que el importe de tasación del perito de designación judicial Sr. Marco Antonio fue 176.473'40 euros y que esa es la referencia en relación con los 275.000 euros objeto del acuerdo transaccional, para deducir la valoración del daño, no el importe global del acuerdo. Con ello, aplicando un 50% de responsabilidad concurrente de VISESA, de existir alguna responsabilidad de los demandados consideran que sería por importe de 35.000 euros.

Motivo que también se desestima. El valor de reparación de los daños que se tiene como referencia en la sentencia de primera instancia se fija en atención a los informes periciales y la cantidad reclamada, lo abonado por la demandante en el acuerdo transaccional, que no es superior al precio de la reparación de los daños que resulta de la conjunta valoración de los informes periciales, en concreto próximo al informado por el perito Sr. Domingo e inferior al que considera en el presente proceso el Sr. Rodrigo y a las valoraciones en el proceso anterior de los Srs. Domingo y Luis María.

QUINTO.-La estimación de la demanda y la desestimación del recurso, son motivo suficiente para imponer las costas causadas en ambas instancias a los demandados, conforme a lo establecido en los arts. 394 y 398 LEC. . Sin que el caso de apreciar suficientes dudas de hecho o derecho en orden a deducir la responsabilidad de los demandados, a la vista de lo actuado en el precedente proceso donde, sin llegar a ser admitidos procesalmente como partes, sin embargo sí tuvieron una intervención activa con pleno conocimiento de lo actuado.

Vistos los artículo citados y demás disposiciones de general y pertinente aplicación