Sentencia Civil 1078/2024 Audiencia Provincial Civil de Almería nº 1, Rec. 1612/2023 de 19 de noviembre del 2024

PRIMERO.-La sentencia de instancia estima parcialmente la pretensión de condena ejercitada por GARAJES INDALO S.L. frente a D. Antonio concretada en la cantidad de 312.986,29 €, que deriva del impago y ocupación del inmuble y que deriva del contrato de arrendamiento/aparceria del camping "El Cantal de Mojacar" suscrito el 3 de enero de 2004. sobre la finca NUM000 del R.P. Mojacar ya extinto.

Contrato suscrito por el demandado con la anterior propietaria del inmueble (Camping y Apartamentos S.A.) en cuya Estipulación Tercera se pacta una renta anual de 60.000 € a abonar ; el 30 % en temporada baja y el 70 % en temporada alta.

En virtud de escritura de compraventa de 17 de julio de 2020 Garajes Indalo S.L por medio de su representante y administrador solidario, Sr. Braulio, adquirió de Promociones González S.A., la finca Nº NUM000 ( de 19.260 m2) en cuyo perímetro se integran las dependencias propias de la explotación del camping.

La sentencia desestima la falta de legitimación activa de la actora y la prescripción de la acción de condena al pago de 543.956 €, si bien reducido por efecto de la prescripcion a 312.986 € .

En el contrato de compraventa de la finca, se indica lo siguiente;

ARRENDAMIENTOS.- Según manifiestan, parte de esta finca se encuentra arrendada bajo un contrato de aparecería industrial, ocupación y explotación que declara conocida y aceptada la parte compradora, quedando esta subrogada en la posición y condición de la vendedora, a quien sucede a titulo universal a todos los efectos

El demandado recurre en apelación y reitera ;

1.- Falta de legitimación activa. El contrato de explotación del camping es un contrato de aparcería industrial que según doctrina reiterada requiere el consentimiento de las tres partes no cumplido (arrendatario de la explotación, cedente y cesionario de los derechos derivados del contrato). .

2.- Inaplicacion de la prescripción ante la falta de relación contractual

3.- Error de hecho y de derecho ante la pretensión de condena al pago objeto de condena.

SEGUNDO.-Se resuelven seguidamente las cuestiones objeto de este recurso.

1.-. Legitimacion activa

En primer lugar la parte actora como titular de la finca objeto de la explotación del camping, ostenta plena legitimación capacidad e interés para actuar en el proceso como parte demandante . Sobre la pretendida falta de legitimacón ya se han pronunciado anteriores resoluciones judiciales que han enjuiciado el contrato en las acciones ejercitadas en los procedimientos 246/2007 (seguido ante el Juzgado de Primera Instancia Nº 1 de Vera) y procedimiento 285/21 del Juzgado del mismo partido. En ellos se desestimaba la pretendida falta de legitimación por falta de notificación y consentimiento de D. Luis Miguel en la cesión del contrato de aparcería, en acciones de resolución del contrato por expiración del plazo y transmisión de la finca. Luego ya de entrada hay resoluciones de fondo dictadas en sentencias firmes, que extienden sus efectos de cosa juzgada al presente procedimiento con base en los artículo 222.4 de la LEC que dispone; " Lo resuelto con efectos de cosajuzgada en la sentenci aifrme que haya puesto fin a un proceso, vinculará al tribunal de un proceso posterior cuando en éste aparezca como antecedente lógico de lo que sea su objeto, siempre que los litigantes de ambos procesos sean los mismos o l cosa juzgada se extienda a ellos por disposición legal."

Brevemente para mayor claridad, hacemos una síntesis del iter cronológico de los asuntos en disputa mas relevantes entre las partes.

- Procedimiento ordinario 246/2007seguido en el Juzgado de Primera Instancia nº 7 a instancias de Camping y Apartamentos S.A. frente a D. Luis Miguel y D. Antonio, seguido por extinción del plazo contractual y desahucio . La sentencia de 7-10-2008 confirmada por esta Audiencia en fecha 29-5-2009 (RAC 91/2009) desestima la excepción de falta de legitimación activa opuesta por los mismos motivos que en este procedimiento y recurso y, declara ;

1) la resolución del contrato de arrendamiento de industria de la cafetería, supermercado y restaurante suscrito con D. Luis Miguel, por expiración del plazo que finalizaba el 31-12-2004, calificado como contrato de arrendamiento de industria.

2) Desestima la resolución del contrato de aparcería industrial del camping frente a D. Antonio.

- Procedimiento ordinario 285/2021instado por Garajes Indalo S.L. frente a D. Antonio para resolución del contrato, por extinción del plazo, incumplimiento y transmisión de la finca explotada en virtud del contrato de compraventa de 17-7-2020.

La sentencia de 8 de noviembre de 2021 confirmada por esta Audiencia en fecha 28-3-2023. (RAC 51/22) desestima la falta de legitimación activa articulada por identicos motivos al del anterior procedimiento, y declara;

1.- La resolución del contrato de aparcería industrial de 3 de enero de 2004 condenando al demandado al desalojo del camping.

En cuanto a su naturaleza, esta sentencia con apoyo doctrinal explica que; aunque las partes en el contrato lo denominan como aparcería y así resulta de las características de la novación del contrato de 10 de enero de 2004 (el precio de la renta se modifica por una participación en los beneficios que se desconoce), la voluntad delas partes , que es lo que prima era pactar un contrato de arrendamiento de industria sujeto a las disposiciones de derecho común, es decir los articulo 1.542 y ss del CC (contrato de arrendamiento) con exclusión de las normas del contrato de sociedad .

La sentencia dictada por esta Audiencia confirma la anterior resolución y ratifica la legitimación activa de Garajes Indalo, que con independencia de la naturaleza del contrato, ya sea de aparcería o de industria, deriva de su condición de propietaria de la finca.

Recordamos en este sentido las naturaleza s del contrato de aparcería industrial, sus diferencias con el contrato de arrendamiento de industria y la relevancia de lo pactado entre las partes que prima con independencia de su calificación.

"Sobre la naturaleza jurídica de la "aparcería", dada la redacción del artículo 1.579 del Código civil , que la diseña como una especie híbrida entre los contratos de arrendamiento y de sociedad, tanto la doctrina como la jurisprudencia ( sentencia del Tribunal Supremo de 5 de noviembre de 1959 ) atribuye a la misma sustantividad propia, pues la aplicación, en su caso, de reglas de otros contratos, establecidas legalmente, por analogía, no invalida sus diferencias ni con el arrendamiento por las peculiaridades de las prestaciones, ni con la sociedad al no existir en la aparcería un sujeto de imputación, distinto de las partes, ni por tanto, un patrimonio separado. Máxima importancia revisten, en orden a la fijación del contenido del contrato, las estipulaciones que libremente hayan acordado las partes, conforme a lo dispuesto por el artículo 1.255 del Código civil , de manera que es, también, opinión aceptada la que considera que el artículo 1.579 no establece, en su inciso segundo, un orden de prelación de fuentes normativas, sino una simple enumeración que obliga, según las reglas generales de los contratos, a conceder prioridad en la regulación a los pactos libremente establecidos por voluntad concorde de las partes, lo que, obviamente, según los supuestos, podrá acentuar, en unos, los elementos arrendaticios y, en otros, los societarios, asemejándose, más o menos, a los expresados contratos."

En este procedimiento se ejercita la reclamación de cantidad derivada del impago de la renta pactada en aquel contrato . Obviamente si se ha admitido la legitimación para resolver el contrato de aparcería, lo que fue expresamente confirmado por esta Audiencia, carece de sentido considerar que Garajes Indalo, ahora no tiene derecho a reclamar la deuda derivada del mismo contrato, por falta de consentimiento; por aplicación de los efectos de la cosa juzgada que dispone el artículo 222.4 de la LEC, ya dispuestos en esta resolución. Y en cualquier caso, como titular de la finca ocupada, resuelto ya el contrato (con o sin consentimiento) tendría derecho a pedir indemnización por la ocupación sin titulo de la finca por parte del antiguo arrendatario Sr. Antonio

La sentencia de primera instancia objeto de este recurso, en cualquier caso partiendo de la doctrina que se cita y que compartimos en esta resolución, considera necesario el consentimiento del comprador adquirente, vendedor, y el demandado Sr. Antonio como contratante que va a resultar afectado. Hecho que estima acreditado apartir del requerimiento notarial de 7 de agosto de 2020, no negado de contrario en el que se puso de manifiesto la cesión del contrato, si que conste que el demandado contestara o negara la cesión.

La discusión visto lo razonado es irrelevante. En cualquier caso damos breve contestación a los argumentos de la apelante para ser exhaustivos.

Así en cuanto al argumento de inexistencia de consentimiento en la cesión por que las anterior/res transmisiones de la finca , no notificaran la cesion al demandado ( Camping y Apartamentos SA, Peinsa 97 S.L. Promociones González SA), no altera el resultado de la valoración, en tanto el consentimiento queda subsanado en la ultima transmisión y requerimiento notarial de 7 de agosto de 2020 del nuevo adquirente Garajes Indalo S.L.

El acta notarial da cuenta y conocimiento al demandado de la cesión del contrato, (aunque su objeto principal fuera otro) , lo que es suficiente para estimar se ha producido un consentimiento tácito, con sujeción a la interpretación de los actos de las partes ( articulo 1281 y ss del CC) .

La sentencia dictada por esta Audiencia en RAC 51/2022 ya citada, es interpretada de forma sesgada, parcial e interesada por el apelante, pues esta no niega la cesión del contrato ni la subrogacion, sino que, con independencia de la calificación del contrato (ya como arrendamiento aparcería o sociedad irregular), confirma la legitimación activa de Garajes Índalo S.L. que deriva de su condición de propietaria de la finca NUM000 del R.P. de Mojacar, lo que es distinto.

En definitiva estimamos correcta y acertada las conclusiones de juzgador sobre la plena legitimación de la mercantil demandante en este procedimiento.

2.- Se recurre la no aplicación de la prescripción ante la falta de relación contractual.

El argumento viene a ser el mismo, sino hay cesión y consentimiento en la cesión no hay contrato y por ende contrato susceptible de prescripción (acciones de reclamación de cantidad derivadas del contrato) por parte de Garajes Indalo S.L.

Volvemos a destacar la sesgada e interesada interpretación de la sentencia dictada por esta Audiencia, que el apelante, extrae de su contexto para realizar una interpretación libre de la misma , a su propio beneficio . Esta sentencia rechaza la falta de legitimación activa, lo que no quiere decir que niegue la existencia del contrato de aparcería industrial y/o arrendamiento , su cesión y subrogacion entre las partes.

El acta Notarial de 7 de agosto de 2020. requiere el demandado para que desaloje la finca en el plazo de dos meses, ante el incumplimiento de sus obligaciones, e impago de la contraprestación que le corresponde, que no llega a concretarse en el Acta, bajo apercibimiento de que , de no proceder a su desalojo, se le exigirá cuantos daños y perjuicios provoquen su incumplimiento, tanto derivado del contrato, como de la ocupación del camping.

Ello porque la mercantil demandante Garajes Indalo S.L. reclama daños y perjuicios sobre la base de que el contrato de aparcería industrial ha sido resuelto judicialmente ( sentencia de 8 de noviembre de 2021 confirmada por esta Audiencia en sentencia de 28-3-2023 (RAC 51/2022 derivado de J. Ordinario 285/21) . Es decir una indemnización por la ocupación de la finca desde el dia 7 de agosto de 2015 , no prescrita en virtud del acta de requerimiento de 7 de agosto de 2020, hasta el momento de interposición de la demanda. Cuestión que se desarrollara en el siguiente apartado del recurso.

En definitiva el segundo motivo debe ser desestimado.

3- Error de hecho y de derecho en la pretensión de condena.

La mercantil demandante reclama daños y perjuicios sobre la base de que el contrato de aparcería ha sido resuelto judicialmente ( sentencia de 8 de noviembre de 2021 confirmada por esta Audiencia en sentencia de 21-4-2021 (RAC 51/2022 derivado de J. Ordinario 285/21), por lo que la cantidad reclamadas consisten en una indemnización por la ocupación de la finca desde el dia 7 de agosto de 2015hasta la presentación de la demanda (27-6-2022)

La sentencia con estimación parcial de la prescripción concreta la cantidad a indemnizar, que no está prescrita desde el 9 de abril de 2017 hasta el 27 de junio de 2022 (fecha de la demanda)..

Se alega por el apelante Sr. Antonio que con base a la novación del contrato reconocido en la sentencia de 7 de octubre de 2008 la renta consistía en la participación de los beneficios del camping del 30% o 70 %.(según temporada baja o alta). Por tanto la valoración del juzgador partiendo de la renta inicial pactada de 60.000 € obviando la novacion es errónea .

Y que con la incorporación al procedimiento de la sentencia novedosa de 28 -3- 2023, vuelve a insistir en la inexistencia de la subrogacion del contrato de aparcería. En ella , se reconoce que el demandado vienen ocupando la finca durante 17 años sin titulo alguno. De este modo, no cabe estimar la prescripción de acción de indemnizacion porque no hay contrato.

Este motivo concretos es reiterativo y ya desestimado. Insiste el apelante en reproducir conclusiones interesadas y sesgadas , extraídas del contexto de la sentencia para deducir que, no hay contrato de aparcería no hubo subrogacion ni cesión, de modo que la ocupación de la finca sin titulo , no legitima a la mercantil actora a reclamar rentas en concepto de indemnización renta alguna.

En cuanto a la novación del contrato sustituyendo la renta pactada por una participación en los beneficios del 30 o 70 %. , la sentencia de 8 de noviembre de 2021 dictada en el Procedimiento Ordinario 385/2021 da cuenta de que la fecha del contrato de aparcería industrial de 3 de enero de 2004 (que consta borrado en este procedimiento junto con las partes) . La estipulación 3ª fija una renta anual de 60.000 € mas actualizaciones del IPC. Que poco después en fecha 10 de enero de 2004 se nova y sustituye la renta por una participación en los beneficios.

No disponemos del contrato novado, ni de información de los beneficios de la explotación, que es justo una de las causas invocadas por Garajes Índalo SL en el requerimiento notarial de 7 de agosto de 2020. Por lo tanto no es posible establecer una indemnización con estos parámetros, ademas de su notoria dificultad probatorio no acreditada. Y la ocupación ilícita sin titulo y sin abonar lo pactado sobre un inmueble, debe ser valorado dentro del concepto de indemnización pues de lo contrario se produce un enriquecimiento ilícito por una de las partes.

Citamos la STS de 16-3-2012 que viene a exponer lo siguiente; Si el arrendatario una vez finalizado el tiempo fijado en el contrato continúa en la posesión de la cosa arrendada, contraviniendo la obligación de restituir la cosa al arrendador, explotándola y extrayendo de ella sus frutos y productos, incurre en incumplimiento contractual, con la obligación consiguiente de resarcir al otro sujeto del contrato del quebranto patrimonial sufrido."

Y este tipo de reclamación denominada "por ocupación" trae su fundamento en el lucro cesante, por el tiempo que no se ha podido obtener rentabilidad queda restituido mediante este tipo de indemnización prevista en el artículo 220.2 de la LEC, de aplicación analógica.

Asi el Tribunal Supremo ha establecido en varios supuestos en los que el arrendatario siguen en uso de la cosa arrendada a pesar de la extinción del contrato, cuando ya no tenia derecho a disfrutarlos, que su titulización constituye un abuso de derecho y enriquecimiento injusto, del que nace la obligación de indemnizar a la propiedad ( STS 12-3 y 9 de febrero de 1987, 11 de juno de 1991).

De modo que confirmamos, en defecto del contrato novado, que la indemnización que corresponde al demandante debe ser la equivalente al precio de la renta inicial pactada, como así establece la sentencia apelada. desde que adquiere la finca, constante el contrato, como despues de su resolución por sentencia de 8 de noviembre de 2021 firme y hasta la fecha en que se presenta la demanda.

Esto quiere decir que , para el computo de la indemnización asi establecida y no cuestionada por la parte apelada, se ha de tener en cuenta, exclusivamente el periodo que comprende desde que Garajes Indalo S.L adquiere la finca (el 17-7-2020) , y no antes; como alega el apelante en el segundo motivo de su recurso .

Por lo tanto no compartimos en este punto concreto el computo que realiza la sentencia desde el año 2017 parar valorar la indemnización toda vez que en esa fecha Garajes Indalo S.L. no era la propietario del camping .

De forma que el periodo para el computo de la indemnización abarca desde la fecha de compraventa hasta la presentación de la demanda (27-06-2022) , sumando un total de 23 meses que a razón de 5.000 € mensuales (equivalente a la renta anual de 60.000 € anual) arrojan una indemnización de 115.000 €. Cantidad en la que se revisa la sentencia de primera instancia, confirmando íntegramente por sus acertados razonamientos, los demás pronunciamientos de la misma

TERCERO.Este pronunciamiento parcial de las pretensiones del apelante, comporta que no se haga expresa condena en las constas del s recurso , conforme a lo establecido en el artículo 398 de la LEC. .