Sentencia Civil 1128/2025 Audiencia Provincial Civil de Jaén nº 1, Rec. 1552/2024 de 19 de septiembre del 2025

PRIMERO.-La sentencia apelada estima la demanda formulada por la SRA. Elisenda frente a la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 en la que se impugna el acuerdo adoptado en la Junta de 5 de abril de 2022 declarándose su nulidad por ser contrario a los estatutos y constituir un claro abuso de derecho, dejándolo sin efecto y condenando a la demandada a autorizar la instalación de terraza velador en el espacio común que es de uso privativo del local 4 propiedad de la actora. Se fundamenta, por lo que interesa para resolver en esta alzada, resumidamente, lo siguiente:

i. El acuerdo impugnado por el cual se deniega al inquilino de los locales de la actora la autorización para poner veladores en la terraza comunitaria vulnera lo dispuesto en el artículo 18.1 a) y c) de la LPH.

ii. En los Estatutos no hay ninguna prohibición o limitación al uso de la terraza comunitaria por parte de los locales, de hecho se da la circunstancia que el uso privado de la terraza comunitaria en cuestión corresponde al local 4 propiedad de la actora así viene recogido en la escritura de compraventa y así viene contemplado también en los estatutos, de hecho no es objeto de discusión el uso privativo de la terraza comunitaria.

iii. El motivo por el que la comunidad se ha opuesto se debe a las molestias que en general se puede generar por el uso de la terraza por los ruidos de la gente, la retirada del mobiliario de la terraza, el incumplimiento de los horarios...etc.

iv. Como establece la STS de 30 de marzo de 2007 el uso privado o exclusivo de un elemento común se configura como una excepción a lo que constituye regla general en el régimen de propiedad horizontal, sin que en principio nada se oponga a que, bien por medio de lo dispuesto originariamente en el título constitutivo, bien por razón de decisión de la junta de propietarios, pueda otorgarse el uso exclusivo de un elemento común a alguno o alguno de los comuneros.

Estamos ante un problema de interpretación de cuáles son los derechos atribuidos al propietario - y, por extensión, a los usuarios- de los bajos comerciales hoy destinados a negocio de hostelería.

La voluntad restrictiva de la comunidad, lleva a dejar sin contenido el uso de la terraza comunitario en cuanto que lo desvincula absolutamente de los fines propios del negocio, incluso se podría decir que desvirtúa lo que es el derecho al uso, pues el uso de ese espacio no tiene otro sentido razonable que el ocupacional, pues de ninguna manera cabe entender que el uso es simplemente para acceso a los locales esto es , para paso de personas, porque ello no requiere de adscripción o nombramiento especial en cuanto que es consustancial al terreno mismo inmediato a la entrada de los locales, si es solo para acceder al local no era preciso ni hablar de uso ni adscribirlo al local.

Si a ello se añade que el alquiler es para establecimiento de hostelería, y el uso del espacio lo es para los fines mismo del negocio, no cabe sino entender que lo es para colocación de elementos de explotación del mismo.

Ni la comunidad ni los estatutos han indicado para qué otros fines respondía la atribución del uso exclusivo por lo que no cabe imaginar que el uso de la terraza es para fines distintos a la explotación.

Se puede afirmar que con la atribución exclusiva de la terraza para fines idénticos a los del negocio, está en cierto modo concibiéndose la ocupación de ese espacio como una extensión útil de la actividad negocial, lo que concuerda con el fin a que se ha venido destinando aquel por otros inquilinos esto es, la colocación de mesas y destinadas a los clientes.

Desde luego, la prohibición total e incondicional de colocación de mesas y sillas sobre el espacio litigioso cuando lo que se explota es un negocio de hostelería, vacía absolutamente de contenido y sentido la finalidad recogida y reconocida en los estatutos, vulnerando lo dispuesto en el art 18.1a), puesto que tampoco se acordó llevar a cabo una modificación de los estatutos a los efectos de restringir el derecho de uso.

v. Como dice la SAP de PONTEVEDRA sección 6 del 21 de marzo de 2019 Sentencia: 131/2019 Recurso: 324/2018: "TERCERO.- A mayor abundamiento de lo que hemos dicho hasta aquí, es preciso advertir que una norma estatutaria, una vez redactada, pasa a cobrar vida y sentido propios. Aquella está también destinada a ser leída por terceros que confían en su contenido. Un tercero que lee los estatutos no tiene por qué interpretar que en ellos se está regulando una situación actual sin proyección futura. Si efectivamente, el uso del terreno excedentario solo permitía el uso para los mismos fines comerciales de quien venía ocupándolo en aquel momento, debió especificarse claramente, advirtiendo, no del cambio de "medidas", sino la concreta exclusión o prohibición de un uso con ocupación del espacio. De ese modo, cualquier futuro adquirente o eventual arrendatario podía conocer exactamente el alcance del uso comercial y, en función del mismo, decidirse por la compra o el arriendo. En este caso, no puede decirse que un desapasionado tercer lector podía entender que existía una prohibición futura de volver a colocar mesas en el espacio litigioso. Adviértase que en momento alguno se habla de esa forma de ocupación, cuando tan fácil era pronunciarse de ese modo inequívoco. Aún más, en rigor, de lo oído a los testigos en las declaraciones hechas en el acto el juicio oral, no se encuentra una manifestación concluyente de que el uso exclusivo no pudiese consistir en ocupación con objetos de ningún tipo (que sería de mesas cuando se tratase de negocio es de hostelería, pero en otro tipo de negocios podía ser con elementos distintos: expositores, por ejemplo). Parece que la preocupación primera y fundamental fue, no impedir esa forma de uso, si no imponerle condiciones al modo de uso, como es la separación de fines del espacio excedentario, acceso para viviendas, uso exclusivo para los fines propios del negocio que se explotase en el bajo."

vi. El hecho de que por el inquilino se haya solicitado permiso a la comunidad no puede ser entendido como una renuncia al derecho de uso ni como la atribución de una potestad a la comunidad de propietarios así lo refiere la STS sección 1 del 12 de enero de 2022 ( ROJ: STS 36/2022 - ECLI:ES:TS:2022:36 ) Sentencia: 12/2022 Recurso: 5211/2018 cuando dice: "9.- Sucede en este caso algo similar a lo que acontecía en el supuesto resuelto por la sentencia de esta sala 623/2013, de 16 de octubre , en el que la solicitud de autorización por el copropietario, denegada por la comunidad, en realidad no era precisa (pues se trataba de una actuación amparada por los estatutos), y debía entenderse como "rasgo de buena vecindad". Como dijimos entonces: "La solicitud de autorización ha de entenderse como un rasgo de buena vecindad y de respeto hacía los órganos de gobierno, pero en la creencia razonable de que estos acatarían lo acordado en los estatutos. "Los demandados pudieron actuar sin usar ese recado de atención, por lo que la utilización de dicha vía no puede perjudicarles. "La petición de autorización, no puede entenderse como dejación de la facultad que estatutariamente tenían concedida, pues ningún atisbo de renuncia de derecho se aprecia ( art. 6.2 del C. Civil )". La solicitud de autorización ha de entenderse como un rasgo de buena vecindad y de respeto hacía los órganos de gobierno, pero en la creencia razonable de que estos acatarían lo acordado en los estatutos. Los demandados pudieron actuar sin usar ese recado de atención, por lo que la utilización de dicha vía no puede perjudicarles. La petición de autorización, no puede entenderse como dejación de la facultad que estatutariamente tenían concedida, pues ningún atisbo de renuncia de derecho se aprecia ( art. 6.2 del C. Civil )."

vii. Sobre el abuso de derecho dice el Tribunal Supremo en su sentencia 12/2022, de 12 de enero que : "14.2. La doctrina del abuso de Derecho, en palabras de la sentencia de 1 de febrero de 2006 (RC n.º 1820/2000 ), se sustenta en la existencia de unos límites de orden moral, teleológico y social que pesan sobre el ejercicio de los derechos, y como institución de equidad, exige para poder ser apreciado, una actuación aparentemente correcta que, no obstante, representa en realidad una extralimitación a la que la ley no concede protección alguna, generando efectos negativos (los más corrientes daños y perjuicios), al resultar patente la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima, así como la objetiva de exceso en el ejercicio del derecho ( sentencias de 8 de julio de 198 , 12 de noviembre de 1988 , 11 de mayo de 1991 y 25 de septiembre de 1996 ). Su apreciación exige, en palabras de la sentencia de 18 de julio de 2000 , una base fáctica que proclame las circunstancias objetivas (anormalidad en el ejercicio) y subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia de interés legítimo). 14.3. En materia de propiedad horizontal, la sentencia de 16 de julio de 2009 (RC nº. 2204/2004 ) ha entendido que el abuso de derecho, referido en el artículo 18.1 c) de la Ley, consiste en la utilización de la norma por la comunidad con mala fe civil en perjuicio de un propietario, sin que pueda considerase general el beneficio de la comunidad y, sin embargo, afecta de manera peyorativa a uno de sus partícipes. En definitiva, la actuación calificada como abusiva no puede entenderse fundada en una justa causa y su finalidad no será legítima." (...) Incluso podría añadirse que, si bien la Comunidad de propietarios es soberana para adoptar acuerdos y también en su caso para modificarlos, dicha modificación tiene unos límites que vienen marcados por la doctrina de los actos propios, estableciendo la jurisprudencia que el principio general de derecho que sostiene la inadmisibilidad de venir contra los actos propios, como consecuencia del principio de buena fe y de la exigencia de observar una conducta coherente dentro del tráfico jurídico, exige que los actos propios sean inequívocos en el sentido de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer sin duda alguna una situación jurídica afectante a su autor y asimismo que exista una contradicción o incompatibilidad según el sentido de la buena fe que hubiera de atribuirse a la conducta precedente. La sentencia del Tribunal Supremo de 4 de octubre de 2013 recuerda al respecto: "La doctrina de los actos propios tiene su último fundamento en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, que impone un deber de coherencia y limita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables ( SSTS 9 de diciembre de 2010 , 25 de febrero 2013 ). El principio de que nadie puede ir contra sus propios actos solo tiene aplicación cuando lo realizado se oponga a los actos que previamente hubieren creado una situación o relación de derecho que no podía ser alterada unilateralmente por quien se hallaba obligado a respetarla ( SSTS 9 de diciembre de 2010 , 7 de diciembre de 2010 , 25 de febrero 2013 ). Significa, en definitiva, que quien crea en una persona una confianza en una determinada situación aparente y la induce por ello a obrar en un determinado sentido, sobre la base en la que ha confiado, no puede pretender que aquella situación era ficticia y que lo que debe prevalecer es la situación real".

La demandada con anterioridad permitió que se utilizara la terraza por lo que no se justifica la negativa por el hecho de que precisamente ha habido problemas de ruidos y molestias para los vecinos por los arrendatarios anteriores. El hecho de instalar unos veladores no se niega que puede generar ruidos molestias por las personas que hagan uso de ellos, pero ello entra dentro de lo que es el uso normal y propio mientras no se exceda de unos límites , no pudiendo tampoco centrarse en si se tiene o no los permisos necesarios pues ello sería una cuestión administrativa a resolver por el organismo correspondiente. Con su negativa la comunidad está anticipándose a unos hechos que no sabemos si se van a producir, y para el caso que no se respeten los horarios o el ruido sea mayor de lo permitido, la comunidad podrá ejercitar las acciones que prevé la ley para la cesación de dicha actividad. Al prohibir el uso se está atribuyendo una potestad que no le corresponde ni le está atribuida en los Estatutos en perjuicio de la actora como titular de los locales y de su explotación, lo que se puede calificar como un claro abuso de derecho en los términos indicados. En base a lo expuesto se acuerda la nulidad del acuerdo adoptado en la junta de propietarios celebrada el día 5 de abril de 2022, por ser dicho acuerdo contrario a lo previsto en los estatutos y constituir un claro abuso de derecho, dejándolo sin efecto debiendo condenarse a la demandada a que autorice la instalación de terraza velador en el espacio común que es de uso privativo del local 4 propiedad de la actora.

SEGUNDO.-La parte demandada apela la sentencia dictada en primera instancia, alegando, en síntesis, los siguientes motivos:

1. Error en la valoración de la prueba. Inexistencia de Estatutos de la Comunidad.

2. Inexistencia de abuso de derecho por parte de la Comunidad. No ser de aplicación al caso de autos la jurisprudencia citada en la sentencia apelada.

3. Error en la valoración de la prueba. La propiedad no cedió el uso de la terraza, sólo arrendó el local nº4.

4. Abuso de derecho sobre la Comunidad de Propietarios.

5. Errónea fundamentación sobre la no necesidad de contar con permiso de la Comunidad para desarrollar una actividad en un elemento común con uso exclusivo atribuido a un único propietario.

TERCERO.-La parte actora se opuso al recurso de apelación formulado de contrario.

CUARTO.-Como señalamos en la sentencia de 30 de junio de 2020 dictada en rollo de apelación 1763/2018, "El recurso de apelación confiere plenas facultades al órgano ad quem, permitiendo un novum iudicium, que da lugar a una revisión de la sentencia dictada en primera instancia y un examen completo de la cuestión litigiosa ( SSTC 152/1998, de 13 de julio y 212/2000 , de 18 de 3 septiembre y SSTS de 28 de marzo de 2000 y 30 de noviembre de 2000 ), por lo que los tribunales de alzada tienen competencia no solo para revocar, adicionar, suplir o enmendar las sentencias de los inferiores, sino también para dictar respecto de todas las cuestiones debatidas el pronunciamiento que proceda, como resulta del art. 456.1 LEC ( STS de 7 de mayo de 2015 ROJ: STS 2956/2015).

No obstante está sometido a ciertos límites: su ámbito objetivo lo delimitan las partes -"tantum devolutum quantum appellatum": artículo 465.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil -, pero siempre dentro de los contornos propios del de la primera instancia -"pendente appellatione nihil innovetur"-. Y la sentencia que lo resuelva no puede perjudicar al apelante, como regla - prohibición de una "reformatio in peius": artículo 465, apartado 5, antes citado ( STS de 21 de diciembre de 2009 ROJ: STS 7778/2009)".

En cuanto a la valoración de las pruebas por las Audiencias Provinciales, la reciente STS de 19 de febrero de 2018 (ROJ: STS 507/2018) declara: "La Audiencia, como tribunal de instancia, dentro del margen marcado por lo que es impugnado en el recurso de apelación, puede volver a valorar la prueba practicada en primera instancia, sin necesidad de practicar nuevamente las pruebas. Esto es, puede valorar la documental y la prueba practicada en el acto del juicio, mediante la visualización y audición de la grabación, sin que con ello se vulneren los reseñados principios de oralidad, inmediación y contradicción». Y la STS 3 de noviembre de 2015 (ROJ: STS 4471/2015) declara: "4.- Tampoco infringe la exigencia de motivación exhaustiva que la Audiencia Provincial haya realizado una valoración conjunta de la prueba, seleccionando las pruebas que haya considerado más relevantes, y haya omitido sacar conclusiones de las que no ha considerado relevantes ... ".

QUINTO.-Esta Sala, en primer lugar, tras analizar la documentación obrante en autos considera que el Juez a quono ha incurrido en ningún error en cuanto a la existencia de estatutos pues se considera que éstos están contenidos en el título constitutivo presentado en la audiencia previa, esto es, la escritura de 18 de noviembre de 1997 en cuyo apartado VI (páginas 54 a 56) se contienen hasta cinco normas sobre división de los departamentos, gastos del portal que da paso a los vestíbulos y escaleras que conducen a las plantas superiores, colocación en fachada de locales de distintos elementos sin consentimiento de la Comunidad y posibilidad de dedicar el local al uso que se estime conveniente sin limitación de ninguna clase, y otras dos más.

El artículo 5.3 de la Ley de Propiedad Horizontal dispone que el título constitutivo podrá contener reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

En el caso de autos, como se ha visto, el título constitutivo contiene, a su vez, un estatuto sobre el uso de los locales y además, en cuanto tal título constitutivo, prevé que al local 4 le corresponde el uso y disfrute exclusivos de la zona ajardinada situada entre el local descrito y la rampa de acceso al garaje, en los mismo términos que se contienen en la escritura de compraventa aportada por la demandante con su demanda.

Como bien razona la sentencia apelada el uso y disfrute exclusivo de la zona ajardinada citada solo puede interpretarse en el sentido de ser utilizada conforme al destino que el propietario dé a su local pues no existe limitación de uso en los estatutos (sin perjuicio, obviamente de lo que se decida en el ámbito administrativo) por lo que si el uso es de hostelería ha de entenderse que el uso y disfrute exclusivo previsto en el título constitutivo para para la zona ajardinada (terraza) respecto del local 4 ha de ser, necesariamente, para los mismos fines del negocio, y, en consecuencia, no cabe sino entender que lo es para colocación de elementos de explotación del mismo.

Por otro lado a juicio de la Sala, atendiendo al contenido de las actas de los acuerdos por la Comunidad que se aportan con la demanda queda acreditado que la zona ajardinada referida tanto en el título constitutivo como en la escritura de compraventa de la actora se corresponde con la terraza a que las mismas se refieren.

Por todo lo anterior el acuerdo de la Junta que se impugna con la demanda es contrario a los Estatutos de la comunidad contenidos en la escritura de 18 de noviembre de 1997 pues es evidente que al local 4 le corresponde en exclusiva el uso y disfrute de la zona ajardinada (terraza a la que se refieren los distintos acuerdos referidos en la demanda) y no hay limitación en cuanto al uso de los locales, por lo que no existe limitación alguna en dicho uso exclusivo siempre que esté en el ámbito de aquél, esto es, siempre que coincida con el uso propio dado al local.

El motivo primero del recurso de apelación, pues, se desestima por los propios fundamentos de la resolución recurrida.

El motivo quinto del recurso está íntimamente relacionado con el primer motivo y la Sala también lo desestima pues considera que al atribuirse en el título constitutivo el uso y disfrute exclusivo de la zona ajardinada al local nº4 lo cierto es que para instalar en la misma mobiliario tendente a su disfrute conforme al normal uso del local no es precisa autorización de la Comunidad, por ser derechos íntimamente unidos entre sí y considerar que caso contrario carecería de sentido haberse otorgado dicho uso y disfrute en exclusiva al citado local y máxime cuando ni el título constitutivo ni en los estatutos se contiene prohibición o limitación al citado uso y disfrute otorgado de forma exclusiva al local nº4.

El motivo tercero relativo al error en la valoración de la prueba por cuanto la propiedad no cedió el uso de la terraza sino que sólo arrendó el local nº4 también ha de ser desestimado pues, como se ha dicho, el uso exclusivo de la zona ajardinada/terraza va indisolublemente unido al local nº4 por lo que una interpretación sistemática del contrato determina que el objeto del arrendamiento se extienda a dicho derecho de uso y disfrute.

El motivo segundo (inexistencia de abuso de derecho por parte de la Comunidad y no aplicación al caso de la jurisprudencia citada por la sentencia apelada) también se desestima por los propios fundamentos de la resolución apelada que no quedan desvirtuados por las alegaciones contenidas en el recurso y, en todo caso, si la comunidad considera que el uso del local de la actora supone una actividad no permitida ex artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal podrá ejercitar las acciones legalmente prevenidas pero en el caso de autos resulta que los Estatutos permiten que los propietarios destinen los locales al uso que consideren y, en concreto, en relación al local 4 se le atribuye en el propio título constitutivo el uso y disfrute exclusivo de la terraza lo que determina, como se ha dicho, que ni tan siquiera sea preciso autorización por parte de la comunidad para instalación de mobiliario a fin de destinar ese uso exclusivo al propio del local sin perjuicio de considerar que, obviamente, a fin de facilitar la normal convivencia entre los vecinos se acaten por los usuarios limitaciones horarios, de ruidos, humos ... que, por lo demás, vendrán previstas por las normativas correspondientes a dichas materias e incluso que se puedan someter a exigencias determinadas de la Comunidad a fin de evitar problemas futuros y poder establecerse una convivencia normalizada que favorezca a los vecinos y al titular de la exploración. Lo anterior determina que tampoco haya abuso de derecho sobre la Comunidad (motivo cuarto) pues pese a las alegaciones vertidas por la apelante lo cierto es que los distintos usuarios del local han venido pidiendo autorización a la comunidad como "rasgo de buena vecindad y de respecto hacia los órganos de gobierno"y han venido aceptando las limitaciones que se imponían a fin de facilitar la convivencia entre los vecinos.

En definitiva, la Sala comparte plenamente la fundamentación de la sentencia apelada y el recurso se desestima.

SEXTO.-Consecuencia de la desestimación del recurso es la imposición de costas en la segunda instancia a la parte apelante ( art. 398.2 de la LEC) .

SEPTIMO.-Por aplicación de la Disposición Adicional Decimoquinta, apartado 9 de la L. O. P. J., añadida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de Noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina Judicial, ante la confirmación de la resolución recurrida, se declara la pérdidadel depósito constituido por la parte apelante para recurrir, al que se dará el destino previsto en dicha Disposición.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación