Sentencia Civil 41/2026 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 1, Rec. 1185/2023 de 02 de febrero del 2026

PRIMERO. Planteamiento del litigio en primera instancia. Sentencia apelada. Recurso de apelación.

I.- La representación procesal de la Comunidad de propietarios de los edificios sitos en la DIRECCION004, DIRECCION000, DIRECCION003 y en la DIRECCION002, de Mataró (en adelante la Comunidad) formuló demanda de juicio ordinario, en fecha 17 de diciembre de 2018, contra Metrovacesa, S.A. (en adelante Metrovacesa), en su condición de promotora y vendedora de las viviendas y aparcamientos que integran la Comunidad demandante por los defectos constructivos sufridos en elementos comunes del edificio, como consecuencia del cumplimiento defectuoso del contrato de compraventa, en base a la acción de responsabilidad contractual del artículo 1101, 1258, 1124 y 1591 CC, poniendo de manifiesto expresamente que no se ejerce la acción derivada de la LOE. Se solicita la condena al pago de 559.850,87 euros en que se valora la reparación de los defectos constructivos sufridos, según el informe pericial que se acompaña con la demanda emitido por la perito Sra. Mariana.

II. Practicado el emplazamiento, compareció Metrovacesa solicitando la intervención provocada de los agentes de la construcción intervinientes en el diseño y ejecución del edificio, a saber, el arquitecto autor del proyecto técnico y director de la obra, Alejo, la constructora Obrascón Huarte Lain S.A., y el arquitecto técnico y director de la ejecución de la obra, Cayetano, en aplicación del artículo 14.1.2 LEC y la llamada en garantía de la Disposición Adicional 7ª LOE, que considera aplicables por los hechos invocados en la demanda (imputación de defectos constructivos del proceso de la edificación).

Evacuado el traslado a la actora, esta alegó que, únicamente, ejercitaba la acción de responsabilidad civil contractual contra Metrovacesa, por lo que no se oponía a su intervención siempre que fuera bajo la exclusiva responsabilidad de la demandada y no se le impusieran las costas.

El Juzgado dictó, en fecha 9 de mayo de 2019, Auto acordando la intervención provocada solicitada de los agentes de la construcción del edificio: la constructora Obrascon Huarte Lain, S.A. (OHL), el arquitecto, Alejo y el arquitecto técnico, Cayetano.

III.- Metrovacesa se opuso a la demanda solicitando su desestimación. Los motivos de oposición invocados fueron, sucintamente, los siguientes:

-Excepción de prescripción y/o caducidad derivada de la LOE, por el transcurso de 1 o 3 años del artículo 17.1.b) LOE, siendo este el régimen aplicable, en lugar del artículo 1591 CC por la fecha de la solicitud de la licencia de obras (5 de abril de 2001). Subsidiariamente, excepción de caducidad por el transcurso de 10 años, si se considera aplicable el artículo 1591 CC o la acción de responsabilidad contractual.

La mayoría de los defectos no se pusieron de manifiesto a Metrovacesa y otros se refieren a otras Comunidades, habiendo transcurrido más de 15 años desde la finalización del inmueble en noviembre de 2003.

-Se niega la existencia de los defectos constructivos imputados y, subsidiariamente, se alega que la causa sería debida a una falta de mantenimiento de la Comunidad, teniendo en cuenta el carácter y naturaleza de los mismos y el tiempo transcurrido, o, a lo sumo, serían defectos de ejecución material, de mero de acabado, o de diseño del proyecto, no imputables a la promotora. No es aplicable la responsabilidad solidaria, siendo necesario individualizarla.

-Excepción de pluspetición, por precios excesivos y aplicación de un IVA incorrecto. Debió pedirse la restitución in naturay no una indemnización económica.

IV.- El arquitecto, Sr. Alejo, se opuso a la demanda. Alegó, en síntesis, que, a pesar de su llamada al proceso a petición de Metrovacesa, no se le puede considerar demandado ni la Sentencia le podrá condenar ni absolver, al no haber sido demandado por la Comunidad de propietarios demandante, ni tampoco imponerle las costas procesales en ningún caso. Como motivos de fondo alegó los siguientes:

-Excepción de caducidad y/o prescripción de la LOE, al ser aplicable dicha normativa, por razón de la fecha de solicitud de la licencia, posterior al 6 de mayo de 2000 (entrada en vigor de la LOE) . La obra finalizó el 10 de julio de 2003, según los certificados finales de obra. Los requerimientos extrajudiciales de la actora se dirigen todos ellos a Metrovacesa, siendo el primero de ellos de 18 de junio de 2008, y algunos de ellos se refieren a supuestos defectos de otras Comunidades, habiendo, en todo transcurrido el plazo de 1 y 3 años para reclamar defectos constructivos de acabado o de habitabilidad, respectivamente, pues aparecen después del periodo de garantía ( artículo 17 LOE) y, respecto de los aparecidos en dicho periodo, la acción habría prescrito por el transcurso de 2 años desde que se producen ( artículo 18 LOE) . La actora no dirigió ningún requerimiento extrajudicial al arquitecto Sr. Alejo, por lo que acción contra este habría prescrito.

-Subsidiariamente, defiende que no ha incurrido en responsabilidad alguna como arquitecto director de la obra, al ser los defectos constructivos denunciados simples defectos de ejecución de la obra, siendo atribuibles a la constructora y al arquitecto técnico como director de la ejecución, además, de al promotor y a una falta de mantenimiento imputable a la Comunidad. En ningún caso, existiría responsabilidad solidaria, viable, únicamente, a falta de no haberse podido determinar la responsabilidad de cada agente.

-Excepción de pluspetición respecto de la valoración de la actora, sin adoptar ningún índice de precios oficiales.

-Falta de mantenimiento por la Comunidad, que deber realizar tareas de limpieza, pulimento y reparación necesarias para preservar el inmueble en las mejores condiciones posibles y hacerlos adecuados al uso para el que fue proyectado. El promotor debe entregar el Libro del edificio que incluye las tareas de mantenimiento a realizar.

V.- La constructora, Obrascon Huarte Lain, S.A., se opuso a la demanda solicitando su desestimación alegando los siguientes motivos:

-Régimen aplicable: LOE, por la fecha de la solicitud de la licencia (5 de abril de 2001), posterior a su entrada en vigor (6 de mayo de 2000) y no el artículo 1591 CC invocado por la demandante. Subsidiariamente, de ser aplicable el artículo 1591 CC, la responsabilidad sería del vendedor y no de la constructora por falta de legitimación pasiva.

-Excepción de prescripción y caducidad de las acciones previstas en la LOE por el transcurso de 1 y 3 años desde la terminación del edificio en fecha 10 de julio de 2003 (plazos de garantía) y de 2 años desde que se produjeron los daños (plazo de prescripción). La Comunidad nunca dirigió un requerimiento extrajudicial a la constructora sino, únicamente, a la vendedora el 18 de junio de 2008, el primero de ellos, para referirse solamente a problemas puntuales en algunos balcones. Hay defectos constructivos que no se han reclamado nunca extrajudicialmente a nadie, sino por primera vez con la demanda, a pesar del tiempo transcurrido desde la finalización el edificio, hace 16 años, siendo el último requerimiento a la vendedora de fecha 5 de noviembre de 2012. La solidaridad impropia impide que los actos de interrupción de la prescripción afecten a otros agentes de la construcción.

-Excepción de prescripción por el transcurso de 10 años del artículo 121-20 CCcat, para el supuesto de que se entienda que la acción ejercitada es la de responsabilidad por incumplimiento del contrato suscrito entre Metrovacesa y los compradores. Falta de legitimación pasiva de la constructora, al no intervenir en el contrato de compraventa.

-Eventuales defectos de mero acabado o, a lo sumo, que pudieran afectar a la habitabilidad de las viviendas, siendo su reparación o reposición una tarea de mantenimiento de la Comunidad (manchas de suciedad, de humedad, oxidación, presencia de moho, etc.).

-Ausencia de mantenimiento por la Comunidad demandante.

-Excepción de pluspetición. Se incluye en el coste reclamado de la reparación tareas que corresponden a mantenimiento y a mejoras (partidas que modifican calidades o estética del edificio).

VI.- El arquitecto técnico, Sr. Cayetano, se opuso a la demanda solicitando su desestimación por los siguientes motivos:

-No ha sido demandado por la Comunidad actora, sino traído al proceso por la llamada de Metrovacesa, no pudiendo ser condenado por la Sentencia que se dicte.

-Régimen aplicable: LOE, no artículo 1591 CC. La acción de responsabilidad contractual del artículo 1101 CC solo es ejercitable frente a quien fue parte del contrato, esto es, Metrovacesa.

-Excepción de caducidad (transcurso del plazo de garantía de 1 y 3 años desde la finalización del edificio en 2003, siendo la primera reclamación extrajudicial a la vendedora en 2008) y prescripción (transcurso de 2 años desde el último requerimiento extrajudicial a la vendedora en 2012 y la interposición de la demanda en abril de 2019) de los artículos 17 y 18 LOE. No hay requerimiento extrajudicial de la Comunidad al arquitecto técnico, sin afectarle los dirigidos a la vendedora por ser la solidaridad impropia.

-Ausencia de responsabilidad del arquitecto técnico por defectos de diseño o proyecto (arquitecto) y por simples defectos de ejecución material (constructora).

-Falta de mantenimiento por la Comunidad demandante.

-Excepción de pluspetición. Pretensión desorbitada.

VII.- El Juzgado dictó Sentencia, en fecha 9 de junio de 2023, estimando parcialmente la demanda y condenando a Metrovacesa, S.A. a pagar a la demandante la cantidad de 143.927,31 euros por los defectos constructivos del edificio litigioso y la responsabilidad de la demandada, más los intereses legales desde la reclamación judicial, sin costas.

Añadía que no procedía hacer ningún pronunciamiento de absolución ni de condena respecto de la constructora OHL, el arquitecto Sr. Alejo ni el arquitecto técnico Sr. Cayetano, con condena en costas a Metrovacesa.

Razonaba, en síntesis, lo siguiente:

-La acción ejercitada por la Comunidad actora contra la promotora-vendedora, Metrovacesa, no es la prevista en la LOE, que habría prescrito (último requerimiento extrajudicial de 2012 y demanda de 2018), sino la acción de responsabilidad civil contractual del artículo 1101 CC y la acción del artículo 1591 CC. La acción del artículo 1591 CC por defectos constructivos debería ampararse en la LOE, en atención a la fecha de solicitud de la licencia (5 de abril de 2001), cuando ya había entrado en vigor la LOE, según la jurisprudencia del TS, pero no se ejercen las acciones de la LOE. Se analiza y resuelve, únicamente, la acción de responsabilidad civil contractual del artículo 1101 CC en relación con las obligaciones de Metrovacesa como parte vendedora.

-Desestima la excepción de prescripción de la acción de responsabilidad contractual del artículo 1101 CC ejercitada, por no haber transcurrido los 10 años del artículo 121-20 CCCat desde la fecha de recepción provisional de la obra (4 de noviembre de 2003) y la última reclamación extrajudicial (2012).

-Imposibilidad de pronunciamiento de condena ni de absolución para los llamados al proceso por Metrovacesa (constructora, arquitecto y arquitecto técnico) al no haber dirigido/ampliado la Comunidad actora demanda contra ellos.

-Declara la responsabilidad contractual de Metrovacesa, como vendedora, por defectos constructivos en elementos comunes del edificio, existentes según todos los informes periciales, que difieren en su naturaleza y gravedad y coinciden en que la ausencia de mantenimiento ha causado o agravado muchos de ellos.

-Fija la indemnización en, por un lado, 33.573,62 euros en que la perito de Metrovacesa valora la reparación de los daños y, por otro, en 110.353,69 euros por lo que dicha perito califica de costes de mantenimiento que, si bien correspondería asumir a la Comunidad demandante, no se ha acreditado que Metrovacesa hubiese entregado el libro de mantenimiento del edificio a la Comunidad y los daños que se hayan podido agravar por un defectuoso mantenimiento traen causa en un defecto imputable al vendedor. El importe total de la indemnización asciende a 143.353,69 euros.

-No procede llevar a cabo una individualización de responsabilidad entre los diferentes agentes intervinientes, pues se ha analizado y estimado la acción de responsabilidad civil contractual del artículo 1101 CC, no la decenal del artículo 1591 CC y ni las derivadas de la LOE, sin que la parte actora haya pedido condena alguna contra los intervinientes. Tampoco aplica solidaridad alguna entre los demandados, al ser únicamente condenada la vendedora Metrovacesa, sin que el resto de demandados haya sido parte en la relación contractual de la compraventa.

-No impone costas procesales en atención a la estimación parcial de la demanda.

-Impone las costas procesales de los terceros intervinientes a Metrovacesa, al considerar no justificada su llamada al proceso por la promotora-vendedora, cuando le constaba que la acción derivada de la LOE había prescrito, tal y como dicha parte opuso al contestar a la demanda.

VIII.- Metrovacesa interpone recurso de apelación contra la Sentencia por error en valoración de la prueba e incongruencia, por los siguientes motivos:

-Todos los peritos coinciden en que no existen defectos ruinogenos, siendo cuestiones estéticas evitables con las tareas necesarias de mantenimiento y algunos (lo menos) serían defectos puntuales de ejecución de la obra.

-Error de la Sentencia al imputar a Metrovacesa defectos atribuidos a falta de mantenimiento, valorados en 110.353,69 euros, en lugar de a la Comunidad demandante. Considera la Sentencia, erróneamente, que los defectos son debidos a una defectuosa entrega del edificio y que se han podido agravar como consecuencia de la falta de mantenimiento, pero, realmente, los defectos atribuidos a una falta de mantenimiento por los informes periciales son independientes y ajenos a los defectos de terminación y acabado. Todos los peritos diferencian unos (por falta de mantenimiento) de otros (defectos de ejecución), sin alegar que los defectos por falta de mantenimiento tuvieran su causa inicial en una defectuosa terminación y entrega. La Sentencia toma como referencia el informe pericial de Metrovacesa, pero llega a una conclusión errónea al atribuir los defectos debidos a falta de mantenimiento a la demandada en lugar de a la Comunidad. Pide la exención o la minoración del importe de la condena.

-La concluida por la Sentencia falta de entrega del Libro del edificio/mantenimiento nunca ha sido invocada por la Comunidad demandante que atribuye la causa de los defectos a una defectuosa ejecución. En todo caso, se niega que no lo tuviera.

-La Sentencia hace una valoración genérica de los informes periciales, sin analizar uno a uno los defectos invocados y su causa.

-Resulta probado que la Comunidad actora no ha realizado labores de mantenimiento del edificio finalizado y entregado 15 años antes de interponerse la demanda. La testigo Sra. Carmela, antigua administradora de la finca, no siéndolo en el momento de la terminación y entrega de las viviendas, declara que no disponía del libro de mantenimiento y que no lo reclamó al anterior administrador. Sobre las tareas de mantenimiento declara la testigo que se han hecho algunas puntualmente cuando se ha considerado necesario, sin concretar, más allá de citar la reparación asumida por algunos propietarios de los balcones porque todas las baldosas se levantaban. Reconoce que no tenían personal contratado para tareas de mantenimiento y que el estudio del edificio se ha hecho al contratar a la perito Sra. Mariana.

-Analiza cada una de las patologías denunciadas distinguiendo las que pueden deberse a una exclusiva falta de mantenimiento o a una defectuosa ejecución de la obra.

-Insiste en la excepción de caducidad y/o prescripción de las acciones derivadas de la LOE, del artículo 1591 CC y del artículo 1101 del Código civil. La gran mayoría de los defectos constructivos denunciados y acogidos por la Sentencia no fueron reclamados por la Comunidad actora extrajudicialmente, sino que las reclamaciones extrajudiciales que interrumpirían la prescripción hacen referencia únicamente a algunos defectos muy puntuales y muchas de ellas se refieren a defectos de otras Comunidades de propietarios distintas de la actora. Por tanto, la acción por defectos no reclamados extrajudicialmente habría prescrito, al reclamarse por primera vez con la demanda, después de 15 años de finalizarse y entregarse el edificio.

-Insiste en que el régimen jurídico aplicable es la LOE. Aunque la Comunidad actora reclamase, exclusivamente, al amparo de la responsabilidad civil contractual del artículo 1101 CC, el régimen de la LOE atrae todos los defectos constructivos y, solamente, puede ejercitarse la responsabilidad contractual respecto de los defectos que se refieran a la inhabilidad del objeto o a la entrega de cosa distinta, los cuales no concurren.

-Respecto de la acción de responsabilidad contractual del artículo 1101 CC, no existe prueba del nexo causal entre la conducta y los defectos de entrega del edificio invocados, cuya existencia no resulta tampoco probada.

-Insiste en la necesidad de individualizar la responsabilidad de los agentes de la edificación llamados al procedimiento, no solamente por la LOE sino también por la llamada en garantía del artículo 14 LEC, pues, aunque la acción de la Comunidad estuviera prescrita o caducada frente a los agentes, la recurrente podría repetir contra aquellos.

-Pide la revocación de la condena de las costas procesales de los agentes llamados al procedimiento.

La Comunidad actora, la constructora, el arquitecto y el arquitecto técnico se oponen al recurso.

SEGUNDO. Régimen jurídico aplicable. Acción de responsabilidad contractual del artículo 1101 CC .

Insiste la recurrente en defender que el marco normativo aplicable a la reclamación judicial de la Comunidad de propietarios demandante por defectos constructivos debe ser el de la Ley de la ordenación de la edificación (LOE) y no el del Código civil, ya sea por vicios ruinogenos del artículo 1591 CC , que considera que no existen defectos de dicha naturaleza y tampoco sería aplicable dicho precepto al haber entrado en vigor la LOE (6 de mayo de 2000) cuando se solicitó la licencia de obras (5 de abril de 2001), ya sea por la responsabilidad contractual del artículo 1101 CC , que considera que debe quedar reservada paradefectos que se refieran a la inhabilidad del objeto o a la entrega de cosa distinta, los cuales no concurren.

No podemos compartir el motivo del recurso.

La Comunidad actora ejercita la acción de responsabilidad civil contractual del artículo 1101 CC por cumplimiento defectuoso del contrato de compraventa y, en concreto, de la obligación de entrega imputado a la única persona a quien dirige la demanda, la promotora-vendedora Metrovacesa, por defectos en elementos comunes del edificio.

El artículo 17.1 LOE establece la responsabilidad legal de los agentes de la edificación "sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales", y el 17.9 aclara que este régimen es "sin perjuicio de la responsabilidad del vendedor frente al comprador" conforme al contrato y a los artículos 1484 y ss. CC . Esto permite que el comprador dirija frente al promotor-vendedor tanto la acción especial de la LOE como la acción contractual por incumplimiento o cumplimiento defectuoso del contrato de compraventa (1101, 1124 y concordantes CC) .

Según la jurisprudencia de TS ambas acciones son compatibles, pero no idénticas: difieren en títulos de imputación, plazos de garantía y prescripción, y alcance de los daños indemnizables.

En cuanto a la acción de responsabilidad decenal del artículo 1591 CC , la doctrina y la jurisprudencia del TS han consolidado un criterio temporal claro: el artículo 1591 CC se aplica a edificios existentes o a obras iniciadas con licencia solicitada antes del 6 de mayo de 2000 (entrada en vigor de la LOE) .? A las edificaciones cuya licencia de obras se solicita posteriormente a esa fecha se les aplica el régimen de responsabilidad del art. 17 LOE, quedando excluido el 1591 CC para los vicios ruinógenos de esas construcciones.

En el caso concreto, el régimen aplicable es de la acción de responsabilidad civil contractual del artículo 1101 CC frente a la vendedora Metrovacesa en relación con el cumplimiento defectuoso de su obligación de entregar la cosa sin defectos, manifestando expresamente la demandante que no ejerce la acción derivada de la LOE.

Se trata, pues, de determinar si los defectos puestos de relieve por la parte actora existen, y de determinar si de ellos debe responder la promotora demandada por vía contractual.

TERCERO. Excepción de prescripción.

Insiste la recurrente en las excepciones de caducidad y/o prescripción de los artículos 17 y 18 LOE y, en su caso, en la decenal del artículo 121-20 CCCat , si se considera que nos hallamos en el ámbito de la responsabilidad contractual del artículo 1101 CC .

La responsabilidad derivada de la LOE cubre los daños materiales (estructurales, habitabilidad, terminación) en los plazos de 10, 3 o 1 año, respectivamente, con prescripción de dos años desde que se manifiesta el daño, pero, de nuevo, hay que indicar que no es esta la acción ejercitada por la Comunidad demandante, sino la de responsabilidad contractual del artículo 1101 CC en relación con la obligación de entrega de la vendedora Metrovacesa.

En consecuencia, el plazo de prescripción es el de 10 años del artículo 121-20 CCCat a contar desde el momento en que el titular de la pretensión conoce o puede conocer razonablemente tanto las circunstancias que la fundamentan (incumplimiento y daños) como la identidad de la persona obligada (promotor-vendedor), de conformidad con el artículo 121-23 CCCat .

La Sentencia apelada estima que la acción ejercitada del artículo 1101 CC no habría prescrito por "cuanto desde la fecha de recepción provisional de la obra (4/11/2003, documento nº 1 de la contestación a la demanda de Metrovacesa) a la última de las reclamaciones acreditadas por la actora (2012, documento 32 y 33 de la demanda, que datan del año 2012) no han transcurridos los 10 años previstos en el art. 121.20 CCCat .".

Sin embargo, dicho razonamiento no da respuesta a la oposición concreta de la excepción de prescripción formulada tanto en la contestación como en el recurso por la recurrente, respecto de que no todos los defectos constructivos que se reclaman en la demanda con ocasión del informe pericial de la Sra. Mariana fueron reclamados extrajudicialmente, de modo que habría que analizar los que realmente fueron objeto de reclamación extrajudicial a los efectos de considerar interrumpida la prescripción.

La Comunidad actora aporta varios requerimientos extrajudiciales dirigidos a Metrovacesa como documentos 20 a 33 y Metrovacesa aporta, como documentos 2 a 4 de su contestación, reclamaciones extrajudiciales a la constructora OHL y al arquitecto, así como las respuestas de la constructora.

El documento 20 es un fax de fecha 18 junio 2008 dirigido a la vendedora Metrovacesa, por el que se denuncia el levantamiento de baldosas en balconesde las viviendas NUM000, NUM001 y DIRECCION005, porque no existen juntas de dilatación. Se indica que llevan días intentando comunicarse con el departamento postventa de Metrovacesa sin conseguirlo.

El documento 21 es un burofax de fecha 14 julio 2008 en que se denuncia de nuevo el levantamiento de baldosas en balcones de las mismas viviendas anteriores del DIRECCION003, indicando que se ha procedido a reparar los balcones de los pisos NUM000 y NUM001, reclamando el coste de las facturas asumidas, quedando pendiente la reparación del piso DIRECCION005. Se refiere también a la aparición de grietas en varios pisos,reclamando una revisión completa del edificio y su reparación urgente. También se refiere a que el 28 de junio de 2008 se desprendieron dos trozos de la fachadadel edificio de la DIRECCION002 y también han aparecido grietas.El documento 22 es el acuse de recibo, según el cual fue entregado a Metrovacesa el 15 de julio de 2008.

El documento 23 es un fax de fecha 25 julio 2008 en el que se indica que se adjuntan las facturas de la reparación de los balcones afectados por importe de 4.468,39 euros.

El documento 24 es un fax de fecha 14 octubre 2008 que se refiere a la visita realizada a la promoción el 16 de septiembre de 2008 estando a la espera de una respuesta por el departamento de postventa sobre los temas tratados. Se incide de nuevo en las baldosas de los balcones reparadas. Además, se refiere también a otras Comunidades ( DIRECCION006 y DIRECCION007).

El documento 25 es un correo electrónico de 29 de julio de 2009 dirigido a Juan Pablo haciendo constar que a otro piso ( NUM002) se le están levantando las baldosas del balcón,por ausencia de junta de dilatación. Además, se refiere también a otra Comunidad ( DIRECCION006).

El documento 26 es un burofax de 18 de marzo de 2010 que se refiere a las distintas reclamaciones remitidas y no atendidas de los propietarios de DIRECCION007, además de los propietarios de los garajes y las efectuadas por estas dos Comunidades correspondientes, que son ajenas a la demandante. Se refiere a los problemas de desprendimientos de ladrillos de obra vista de la fachada y a grietas en la fachada y en la corona del edificio. El documento 27 es el acuse de recibido, según el cual fue entregado a Metrovacesa el 18 de marzo de 2010.

El documento 28 es un burofax de 18 de marzo de 2010 que se refiere a las reclamaciones de los propietarios de la DIRECCION006, además de los propietarios de los garajes y las efectuadas por estas cuatro Comunidades correspondientes, que se reunieron el 22 de octubre de 2009, y que son ajenas a la demandante. Se insiste en los desprendimientos de ladrillos de obra vista y grietas en la fachada, grietas en la corona del edificio y filtraciones importantes en el garaje. El documento 29 es el acuse de recibido, según el cual fue entregado a Metrovacesa el 18 de marzo de 2010.

El documento 30 es un burofax de 7 de mayo de 2012 cuyo contenido no consta. Se indica no entregado y dejado aviso. El documento 31 es el justificante de entrega el 9 de mayo de 2012.

El documento 32 es un burofax de fecha 5 noviembre 2012 sobre el levantamiento de baldosas de los balcones ( NUM002, DIRECCION005 y DIRECCION008) y la humedad que afecta al NUM003 que se ha convertido en una entrada de agua directa en la cocina, inundándola. Se indica que se adjunta un presupuesto para reparar provisionalmente la entrada de agua de 786,5 euros.

El documento 33 es la contestación de Metrovacesa en fecha 12 noviembre 2012 al burofax de 5 de noviembre de 2012 indicando que los plazos de reclamación de la LOE, que empieza a contar desde la recepción de la obra, están vencidos, siendo los defectos comunicados propios de labores de mantenimiento del edificio.

Junto con el escrito de contestación a la demanda de Metrovacesa, se aporta como documento 2 un burofax de fecha 4 de junio de 2012 dirigido a la constructora OHL poniéndole de manifiesto las reclamaciones recibidas por todas las Comunidades de propietarios de la obra ejecutada que comprende, además de la Comunidad demandante de la DIRECCION004- DIRECCION000- DIRECCION003 y DIRECCION009- DIRECCION002, también el resto de Comunidades de la DIRECCION006, DIRECCION010 y DIRECCION011; DIRECCION006 y DIRECCION007 de Mataró. Se indica por Metrovacesa que dichas Comunidades "notifican graves defectos en dichas construcciones de los que podrían derivar riesgos y, en consecuencia, posibles daños personales y/o materiales, principalmente por desprendimientos acontecidos en la fachada del DIRECCION007. Ante dicha situación y dada la gravedad de los hechos, y teniendo en cuenta que el origen de la patología es de responsabilidad exclusiva de OHL", requiere a la constructora para que en 48 horas contacte con el departamento de postventa, así como la aportación del Plan de obra para la restitución, reparación o sustitución de las unidades con riesgo de desprendimiento y garantía de cumplimiento de finalización de la obra antes del 22 de junio de 2012. Se añade que, si no atiende el requerimiento, Metrovacesa iniciará los trabajos por su cuenta y cargo necesarios para restablecer la obra en perfecto estado, con reserva de acciones legales.

Como documento 3 de la contestación de Metrovacesa, se acompaña un burofax de fecha 12 de junio de 2012 dirigido al arquitecto Sr. Alejo, en su condición de proyectista y director de obras de las edificaciones descritas indicándole los términos del requerimiento a la constructora y requiriéndole para que realice una visita conjunta para estudiar el origen de las patologías y presente un informe que determine las causas de estas, con reserva de acciones legales.

El documento 4 de la contestación de Metrovacesa es la respuesta de la constructora OHL de fecha 14 de junio, en la que indica que han procedido a retirar las piezas de aplacado del canto del forjado de la entrada de la finca de la DIRECCION007, en consideración a la promotora, a pesar de que hace 8 años que finalizó la obra. Rechaza que el origen de las patologías sea de OHL, pero se ofrece a realizar la visita a la obra conjuntamente con el resto de agentes para evaluar el origen de las patologías indicadas.

Las descritas son las comunicaciones obrantes en autos.

En la demanda, conforme al informe pericial de la Sra. Mariana, se relacionan los defectos reclamados en 7 zonas diferencias de los edificios sitos en la DIRECCION004, DIRECCION000, DIRECCION003 y en la DIRECCION002, de Mataró que integran la Comunidad actora, con el detalle de los defectos constructivos en cada una, a saber:

1. Zona de galerías y balcones(-grietas y desconchados en balcones en canto de forjado del techo y cerramientos verticales, -desprendimientos de piezas cerámicas de balcones, -manchas de suciedad en balcones en cantos de forjado del techo y cerramientos verticales, -desprendimiento del material en cantos de forjado donde se sujetan los perfiles metálicos de las barandillas y óxido).

2. Paramentos verticales exteriores con revestimiento continuo(-grietas horizontales puntuales y vertical puntual, -manchas de suciedad por depósito de partículas en parte superior de los paramentos, -moho por humedades y microorganismos).

3. Fachadas de obra de fábrica(-deformaciones, abombamientos y ladrillos que sobresalen en punta en cantos de forjado y dinteles de ventanas, piezas cerámicas a punto de desprenderse, -humedades (eflorescencias y manchas), - grietas verticales y horizontales).

4. Cubiertas transitables: terrazas privativas de los áticos NUM004 y NUM003 (-grietas y fisuras verticales y horizontales, -pérdida de material elástico en la junta de dilatación longitudinal, -piezas cerámicas rotas en zona de vuelo, -manchas de suciedad por depósito de partículas).

5. Cubiertas no transitables: casetones de escaleras y ascensor(desplazamientos, levantamiento y roturas de losetas de hormigón, -abombamientos y desniveles, - microorganismos y crecimiento de vegetación, -desperfectos en paramentos verticales: tela impermeable desprotegida sin mimbel, grietas, piezas de coronación desprendidas, pérdida de material elástico de junta de dilatación, desconchados, entregas mal resueltas, manchas de suciedad y humidad. Acceso a la cubierta defectuoso lo que dificulta el mantenimiento

6. Núcleo de comunicación vertical: escaleras comunitarias y vestíbulos(fisuras y grietas verticales y horizontales).

7. Aparcamiento comunitario(grietas y fisuras, pérdida de revestimiento en cajas de escalera y pérdida de revestimiento de yeso en vestíbulo).

No se discute que la recepción provisional de la obra fue el 4 de noviembre de 2003, sin que conste aportada la recepción definitiva. La demanda se interpone por la Comunidad actora el 17 de diciembre de 2018, esto es, 15 años después de la finalización. Las reclamaciones extrajudiciales que constan en los autos analizadas se inician en 2008, a los 5 años de la finalización de la obra, y siguen en 2009, 2010 y 2012, interponiéndose la demanda 6 años después de la última reclamación extrajudicial de 2012, en 2018.

Uno de los principales motivos de oposición de Metrovacesa, así como del resto de intervinientes, y del recurso, es que las reclamaciones extrajudiciales no comprenden todos los defectos constructivos reclamados en la demanda en base al informe pericial de la Sra. Mariana, sino que han sido mencionados por primera vez en dicho informe realizado en 2018, 15 años después de la entrega de la obra, además de que muchas de aquellas reclamaciones se refieren a otras Comunidades ajenas a la demandante.

Al respecto, del contenido analizado de los requerimientos extrajudiciales, debemos compartir con la recurrente que los comprendidos en los documentos 26 y 28 con sus justificantes de entrega (documentos 27 y 29) del año 2010 no se corresponden con defectos de la Comunidad demandante, sino de Comunidades ajenas a esta.

El documento 26 recoge la reclamación de "los propietarios de DIRECCION007, además de los propietarios de los garajes y las que han efectuado las Comunidades de propietarios correspondientes, dichas Comunidades (2 en total) se reunieron con fecha 13 d enero de 2010". Se refiere a los problemas de desprendimientos de ladrillos de obra vista de la fachada y a grietas en la fachada y en la corona del edificio.

Del mismo modo, el documento 28 se refiere a la reclamación "de los propietarios de la DIRECCION006, además de los propietarios de los garajes y las que han efectuado las Comunidades correspondientes, dichas Comunidades (4 en total) se reunieron el 22 de octubre de 2009". Se insiste en los desprendimientos de ladrillos de obra vista y grietas en la fachada, grietas en la corona del edificio, filtraciones importantes en el garaje.

En cuanto a los defectos que sí que han sido reclamados extrajudicialmente y en relación con la Comunidad demandante, con correspondencia con las zonas descritas en el informe pericial de la actora a la que hacen referencia, estos son los siguientes:

Zona 1: Galerías y balcones

Documentos 20 (18/06/2008), 21 (14/07/2008), 23 (25/07/2008), 24 (14/10/2008), 25 (29/07/2009), 32 (05/11/2012): Levantamiento/desprendimiento de baldosas en balcones ( NUM000, NUM001, DIRECCION005, NUM002, DIRECCION008) de la Comunidad de DIRECCION003, por falta juntas dilatación. Existe una reparación ejecutada de la que se aporta una factura de 4.468,39 euros.

Zona 3: Fachadas de obra de fábrica

Documento 21 (14/07/2008): Desprendimiento de dos trozos de la fachada de la DIRECCION002 y grietas.

Zona 5: Cubiertas no transitables

Documento 32 (05/11/2012): Humedad/entrada agua directa al piso NUM003 que inunda la cocina (presupuesto provisional 786,5 euros) de la Comunidad de la DIRECCION003.

En la audiencia previa, Metrovacesa alegó que no había recibido los requerimientos de los documentos 23 y 24. Sin embargo, se trata de dos faxes remitidos al mismo número ( NUM005) que el fax del documento 20 que sí que recibió.

No existen requerimientos extrajudiciales por defectos en la Comunidad demandante respecto de las siguientes zonas:

-zona 2 sobre paramentos verticales exteriores con revestimiento continuo.

-zona 4 sobre cubiertas transitables.

-zona 6 sobre núcleo vertical (escaleras/vestíbulos), no consta ninguna reclamación por dicha zona.

-zona 7 sobre aparcamiento comunitario, al que se refiere el documento 28 pero respecto a una Comunidad ajena a la demandante.

En consecuencia, los defectos incluidos en estas 4 zonas (2, 4, 6 y 7) han sido reclamados por primera vez con la demanda, por lo que deben considerarse prescritos, teniendo en cuenta que el edificio se entrega en 2003 y la demanda se interpone en 2018, con estimación del motivo de recurso.

No se han realizado reclamaciones extrajudiciales tampoco por manchas de suciedad ni humedad (depósito de partículas, moho, microorganismos) por lo que, al margen de si fueran o no imputables a la recurrente, deben considerarse también prescritas las pretensiones al respecto realizadas en la demanda, estimando el motivo del recurso.

CUARTO. Análisis de las patologías denunciadas. Valoración de la prueba y decisión.

La Sentenciarealiza una valoración genérica de todos los informes periciales, sin analizar ni tratar individualmente cada uno de los defectos constructivos imputados a la vendedora. En base a ello, la Sentencia concluye, por un lado, que los peritos coinciden en que la valoración realizada por la perito Sra. Mariana de la actora es desproporcionada, incluyendo operaciones de mantenimiento y mejoras, y, por otro lado, que la ausencia de mantenimiento en muchos casos ha agravado los deterioros iniciales. A partir de dicha valoración genérica de los informes periciales, acoge las conclusiones alcanzadas por la perito de la parte demandada, Metrovacesa, Sra. Modesta, al realizar esta "un estudio pormenorizado y separado de las diferentes partidas reclamadas, con mediciones y precios", sin que la perito de la actora haya aportado facturas de las reparaciones que se han realizado o presupuestos sobre partidas cuya coste de reparación se reclama. También valida la Sentencia la opinión de la perito de Metrovacesa sobre la necesidad de realizar reparaciones en la zona concreta afectada lejos de la intervención generalizada que propone la demandante.

Por todo ello, la Sentencia declarala responsabilidad contractual de Metrovacesa, como vendedora, por defectos constructivos en elementos comunes del edificio, que considera existentes según todos los informes periciales, aunque los peritos difieran en su naturaleza y gravedad, al incumplir la obligación de entrega de la edificación en las condiciones acordadas. Valora también que la mayoría de peritos coinciden en que la ausencia de mantenimiento ha causado o agravado muchos de ellos.

Por dicha razón fija la indemnización, por un lado, en 33.573,62 euros en que la perito de Metrovacesa valora la reparación de los daños y, por otro, en 110.353,69 euros por lo que dicha perito califica de costes de mantenimiento que, si bien correspondería asumir a la Comunidad demandante, no se ha acreditado que Metrovacesa hubiese entregado el libro de mantenimiento del edificio a la Comunidad y los daños que se hayan podido agravar por un defectuoso mantenimiento traen causa en un defecto imputable al vendedor. El importe total de la indemnización asciende a 143.353,69 euros.

El recurso de Metrovacesa se centra, principalmente, al margen de la cuestión sobre el régimen jurídico aplicable y la excepción de prescripción ya resueltos, en imputar a la Sentencia un error en la valoración de la prueba, pues si bien toma como referencia el informe pericial de Metrovacesa, llega a una conclusión errónea al atribuir los defectos debidos a falta de mantenimiento a la demandada, en lugar de a la Comunidad demandante, valorados en 110.353,69 euros.

La recurrente defiende que la Sentencia concluye, erróneamente, que los defectos son debidos a una defectuosa entrega del edificio y que se han podido agravar como consecuencia de la falta de mantenimiento, imputándolos a Metrovacesa, cuando, en realidad, los defectos atribuidos a una falta de mantenimiento por los informes periciales son independientes y ajenos a los defectos de terminación y acabado. Todos los peritos diferencian los defectos por falta de mantenimiento, de los defectos de ejecución, sin alegar que los defectos por falta de mantenimiento tuvieran su causa inicial en una defectuosa terminación y entrega. Insiste en que la Comunidad demandante nunca ha realizado tareas de mantenimiento en los 15 años transcurridos desde la entrega del edificio. Pide la exención o la minoración del importe de la condena.

También la recurrente critica que la Sentencia le impute la falta de entrega del Libro del edificio/mantenimiento a la demandante, cuando ello nunca ha sido invocado por la Comunidad actora, la cual atribuye la causa de los defectos a una defectuosa ejecución. En todo caso, se niega que no lo tuviera.

Para resolver el recurso, analizaremos cada uno de los defectos constructivos litigiosos que no estén afectados por la prescripción estimada (zonas 2, 4, 6 y 7 del informe pericial de la parte actora), esto es, los incluidos en las zonas 1, 3 y 5 que hayan sido reclamados extrajudicialmente, así como los que se deriven naturalmente de dicha reclamación, por agravación de la previa patología no reparada.

Según todos los peritos se trata de defectos de acabado que pueden afectar o afectan a la habitabilidad, según el caso, pero coinciden en que no son estructurales ni ruinogenos.

1.- Zona de galerías y balcones

De estas deficiencias denunciadas por la actora con base en el informe pericial de la Sra. Mariana, únicamente, consta reclamada extrajudicialmente la partida 6 sobre "desprendimientos y movimientos de las piezas cerámicas del pavimento de los balcones" (documentos 20, 21, 23, 24, 25 y 32 de la demanda), que la perito de la actora atribuye a "falta de juntas de dilatación de la estructura y previstas en el pavimento de los balcones para independizar los movimientos del forjado del revestimiento y a una incorrecta ejecución del agarre de estas piezas sobre el soporte". Se reclaman en la demanda por todas las deficiencias de las 7 partidas de esta primera zona 95.618,41 euros. Sin embargo, únicamente, procede analizar la partida 6, al no haberse reclamado el resto sino es hasta la interposición de la demanda en 2018, esto es, 15 años después de la entrega del edificio, habiendo prescrito su reclamación.

En cuanto a las baldosas levantadas de los balcones que sí que se reclamó reiteradamente por la demandante, de forma extrajudicial, consta realizada una reparación parcial respecto de los pisos NUM000 y NUM001 aportándose una factura por importe de 4.468,39 euros con el documento 23 de la demanda.

Tanto el perito de Metrovacesa, Sra. Modesta, como el perito del arquitecto superior, Sr. Romulo, reconocen que se trata de defectos de ejecución. La administradora de la finca Sra. Carmela declara que se levantaban las baldosas de todos los balcones.

La perito de Metrovacesa considera que se trata de defectos muy puntuales porque el mortero de rejuntado de las piezas resultó demasiado rígido, de forma que no fue capaz de absorber los movimientos de dilatación y contracción que se producen en mayor medida al principio de habitar las viviendas, debiéndose distinguir, en todo caso, la junta de dilatación de la estructura para permitir movimientos, de la juntas de mortero entre piezas cerámicas del pavimento para unirlas. Valora la reparación de este defecto de ejecución puntual en 141,59 euros. A la vez valora tareas de mantenimiento por distintas partidas incluidas en esta primera zona sobre galerías y balcones en 3.058,68 euros.

La Sentencia estima ambas valoraciones del informe pericial del Metrovacesa, tanto la del defecto de ejecución (141,59 euros) como la que la perito imputa a una falta de mantenimiento (3.058,68 euros), con el argumento seguido por la resolución recurrida de forma general para todos los defectos litigiosos de que se trata, en realidad, de defectos de ejecución agravados por una falta de mantenimiento, al haberlo expuesto así la mayoría de peritos.

Por su parte, el perito Sr. Romulo del arquitecto superior Sr. Alejo, considera que se trata de un defecto de ejecución por falta de juntas de dilatación suficiente y aplicación de un mortero adherente incorrecto.

El perito de la constructora OHL, Sr. Avelino, igual que hace con todos los defectos constructivos denunciados en la demanda considera que se trata, en su caso, de patologías menores aparecidas después del año de garantía, estando su reclamación fuera de plazo, por lo que no valora la reclamación.

El perito Sr. Arcadio del aparejador Sr. Cayetano considera que el despegue de las baldosas es atribuible a la colocación con mortero adhesivo que ha superado su tiempo abierto ("máximo tiempo que puede transcurrir desde la extensión del adhesivo sobre la superficie de colocación hasta su cubrición con la baldosa para que se alcance la adherencia mínima (...)". Añade el informe pericial que durante la visita de inspección no se observaron pavimentos despegados, aunque sí pavimentos que habían sido sustituidos. A pesar de ello, valora la partida en 0 euros por atribuirlo a una falta de mantenimiento.

Debemos partir de la acreditación del defecto de ejecución reclamado relativo al desprendimiento de baldosas de balcones, de conformidad con la opinión de la mayoría de peritos intervinientes.

Ahora bien, en cuanto a su valoración, no podemos compartir el argumento de la Sentencia por el que estima tanto el coste de reparar el defecto de ejecución valorado por el perito de Metrovacesa como lo que dicho perito atribuye a una falta de mantenimiento, pues los peritos de la parte demandada e intervinientes distinguen los defectos de ejecución de los derivados de falta de mantenimiento, aunque algunos de los primeros, que no todos ni de forma general como concluye la Sentencia, se hayan podido agravar por falta de mantenimiento imputable a la Comunidad. En todo caso, no procede tampoco reconocer la valoración por todos los defectos denunciados en esta primera zona, como hace la Sentencia, sino, únicamente, los relativos a las baldosas desprendidas, al haber prescrito el resto, según se ha expuesto.

La perito de la parte actora, Sra. Mariana, valora las partidas que afectan a la reparación de este defecto de los balcones (P1. P6. P15 y P16) en 639,55 euros, 3.144,23 euros, 474,08 euros y 4.075,31 euros, respectivamente, en total, 8.333,17 euros. En el juicio, insiste en que ha realizado un informe de valoración que no de reparación.

Por su parte el perito Sr. Romulo valora la reparación en 2.284,47 euros (PEM). La diferencia recae, más que en los precios unitarios, que son semejantes, en la superficie estimada sobre la que se requiere actuar (127,4 ml y 78,75 m2 según la perito de la actora versuslos 7,60 ml y 31,50 m2 del perito Sr. Romulo). El perito Sr. Romulo razona que ha valorado los 5 balcones justificados en el informe pericial de la Sra. Mariana ( NUM006, NUM007, NUM008, DIRECCION005 y DIRECCION008). En juicio, la Sra. Mariana reconoce que valora 15 balcones cuando tan solo vio 5. Por su parte, la perito de Metrovacesa valora la reparación del defecto de ejecución, tan solo, en 141,59 euros, pues parte únicamente de 3,94 m2 afectados. El resto de peritos no valora esta partida por los argumentos expuestos.

Estimamos más ajustada a la realidad la valoración realizada por el perito del arquitecto superior, Sr. Romulo, en base a la crítica fundamentada que en su informe realiza del informe pericial de la actora, al valorar esta última la sustitución total de piezas de coronación no quedando ello justificado, por suponer una renovación total de acabados, y al ajustarlo el perito Sr. Romulo a los balcones identificados por la perito Sra. Mariana. En cambio, la valoración de la perito de Metrovacesa, que sigue la Sentencia, sobre la valoración del daño por 141,59 euros se considera insuficiente, a diferencia de la que realiza el perito Sr. Romulo que recoge una medición más ajustada de la zona afectada.

En todo caso, no resulta justificado estimar los 3.058,68 euros que considera la Sentencia a partir del informe pericial de Metrovacesa por cuanto se trata del coste de tareas de mantenimiento y, además, se refieren a partidas de esta primera zona no reclamadas extrajudicialmente.

En consecuencia, respecto del único defecto reclamado extrajudicialmente debemos estimar, por un lado, el importe de la factura asumida por la parte actora de 4.468,39 euros(documento 23 de la demanda) por la reparación de dos balcones ( NUM000 y NUM001).

Y, por otro lado, debemos estimar el coste de reparar el resto de balcones identificados como afectados que, según el informe pericial del perito Sr. Romulo del arquitecto superior, supone 2.284,47 euros siendo esto el PEM (presupuesto de ejecución material) que equivalen a 2.718,52 eurosde PEC (presupuesto de ejecución por contrato que incluye gastos y beneficio industrial). Para su cálculo, el PEC es el PEM x 1,19, según el informe pericial del Sr. Romulo (o PEM=PEC/1,19).

En definitiva, procede fijar la indemnización por el defecto de ejecución acreditado respecto del levantamiento de baldosas de balcones en 7.186,91 euros.

2.- Paramentos verticales exteriores con revestimiento continuo

No existe ninguna reclamación extrajudicial referida a deficiencias detectadas en esta segunda zona entre los documentos analizados de la demanda del 20 al 32. El documento 21 se refiere a grietas en cuatro concretos pisos, sin que se pruebe que se trate de grietas en los paramentos verticales exteriores con revestimiento continuo, como elementos comunes. Según el informe pericial de Metrovacesa ninguna reclamación extrajudicial existe en relación con defectos en esta zona. En el informe pericial del arquitecto superior, Sr. Romulo, se analiza la zona de la reclamación de la demandante que se centra en grietas en los patios de luces, cajas de escaleras y accesos al aparcamiento de las dos fachadas laterales, respecto de lo que no constan requerimientos extrajudiciales. Las grietas en fachada reclamadas en el documento 21 de la demanda debemos incluirlas en la zona 3 sobre fachada de ladrillo de obra de fábrica o vista, a diferencia de la de esta zona con revoco tipo monocapa, tal y como hacen los peritos de la parte demandada e intervinientes (perito Sr. Romulo).

En consecuencia, no podemos compartir el criterio de la Sentencia sobre la estimación de indemnización alguna en esta zona, con estimación del recurso en este particular.

3.- Fachadas de obra de fábrica

3.1. Cantos de los forjados y dinteles de ventanas.

3.2. Humedades

3.3. Grietas.

En esta zona de la fachada de obra vista o de fábrica se denuncian "abombamientos y desprendimientos de ladrillos, humedades -eflorescencias y manchas- y grietas". De estos elementos constan reclamados extrajudicialmente el primero por desprendimientos y el último por grietas en el documento 21 de la demanda, tal y como reconoce la perito de Metrovacesa en su informe pericial. No constan reclamaciones extrajudiciales por humedades ni manchas (blanquecinas/ eflorescencias u oscuras), por lo que la acción al respecto, al margen de la causa, de ejecución o mantenimiento, habría prescrito.

En cuanto a los abombamientos y desprendimientos de ladrillos, la perito de Metrovacesa considera que se trata de defectos de ejecución puntuales, no generalizados, pues, por el tiempo transcurrido -15 años desde la entrega del edificio-, si hubiera errores de diseño, la falta de estabilidad conllevaría defectos en las fachadas mucho más generalizados que el desprendimiento de unos ladrillos en dos zonas puntuales, así como grietas muy localizadas. Considera que se han debido de dañar o desprender los ladrillos en determinadas localizaciones, por su colocación con insuficiente mortero, o por una deficiente ejecución claramente puntual, pues ello no representa el conjunto de las fachadas, que se hallan en buen estado general, de modo que no resulta justificada una intervención generalizada como propone la perito de la demandante.

Respecto a las grietas, la perito de Metrovacesa reconoce la existencia de grietas verticales y horizontales, que se advierten en las fotografías adjuntadas al informe, pero considera que se trata defectos de ejecución puntuales y localizados por falta de independencia entre la estructura y el cerramiento de ladrillo. Concluye que la falta de independencia ha permitido que los movimientos de carácter higrotérmico se hayan transmitido a la fachada, afectando al cerramiento y ocasionando las fisuras y grietas observadas.

Por su parte, el perito Sr. Romulo del arquitecto, reconoce la existencia de ambos defectos (desprendimientos de piezas y grietas). En concreto, el perito explica en su informe que, en los cantos de forjado y en los dinteles de las ventanas, se colocan plaquetas cerámicas finas, de función básicamente decorativa, para dar continuidad visual al paramento exterior. Los movimientos por dilatación térmica y por desplazamientos de la hoja exterior hacen que esas plaquetas, al ser delgadas y estar más expuestas, sufran tensiones que provocan fisuras y desprendimientos localizados en esa franja. En cuanto a las grietas verticales y horizontales, explica el perito que aparecen porque los forjados de las distintas plantas no están alineados y la hoja exterior de la fachada no apoya correctamente sobre sus cantos. Ese mal apoyo genera cargas excéntricas y desequilibrios que concentran tensiones en esquinas y puntos débiles; cuando las tensiones superan la resistencia de los ladrillos y morteros, se fisuran y algunas piezas llegan a girarse o romperse. En el apartado de la valoración económica indica que las reparaciones previstas tienen como objetivo reparar el acabado afectado que se había sometido a tensiones excesivas por falta de aplicación de mortero elástico en las juntas de obra de fábrica que revisten los cantos de los forjados.

El perito Sr. Arcadio del aparejador también contempla estos dos defectos denunciados.

En cuanto a la valoración económica de estos dos defectos acreditados, la perito de la parte demandante valora la reparación del global de esta tercera zona en 86.385,92 euros.

La perito de Metrovacesa valora la subsanación de los desprendimientos y de las grietas en 7.929,42 euros, además de considerar 834,23 euros por tareas de mantenimiento. La Sentencia, que ha acogido de forma genérica sin analizar cada uno de los defectos reclamados el informe pericial de la perito de Metrovacesa, estima una indemnización por ambos importes (defectos de ejecución y falta de mantenimiento al considerar que esta última ha agravado defectos de ejecución).

El perito Sr. Romulo del arquitecto valora la reparación de los defectos estimados en 34.497,94 euros y el perito Sr. Arcadio del aparejador de forma semejante en 29.080,84 euros.

El perito de la constructora OHL igual que hace con todos los defectos constructivos denunciados considera que se trata, en su caso, de patologías menores aparecidas después del año de garantía, estando su reclamación fuera de plazo, por lo que no valora la reclamación.

Como se ha indicado, la Sentencia de forma genérica acoge la valoración del informe pericial de Metrovacesa sin más justificación que indicar que en este informe se realiza un análisis pormenorizado de cada patología, cuando también lo lleva a cabo el perito Sr. Romulo y de una forma mucho más razonada. En este sentido, el perito Sr. Romulo realiza una valoración contradictoria respecto de la que lleva a cabo la perito Sra. Mariana de la actora por cada una de las partidas de reparación, justificando precios unitarios y mediciones.

Las mediciones del perito Sr. Romulo y de la Sra. Mariana coinciden en muchas partidas y, de no hacerlo, el Sr. Romulo justifica su minoración. Contrariamente, la perito Sra. Modesta de Metrovacesa, informe que ha seguido la Sentencia, disminuye esencialmente las mediciones sin justificación suficiente. Por ejemplo, en la partida del derribo de las piezas que cubren los cantos del forjado (pichulines) valorados por los cuatro peritos (demandante, Metrovacesa, arquitecto y aparejador) en 11,18 euros/m2, el perito de la actora y del arquitecto estiman una superficie en la que actuar semejante 102,99 m2 y 98,33 m2, respectivamente. Por su parte el perito del aparejador da por bueno tanto el precio unitario como la medición de la demandante en esta partida (1.151,43 euros). En cambio la perito de Metrovacesa valora tan solo 26,1 m2 (13,05m2, 1,95m2, 8,58m2 y 2,52 m2), ascendiendo esta partida a un total 145,90 euros, a diferencia de los 1.151,43 euros que estiman los peritos de la actora y del aparejador y de los 1.324,46 euros que estima el perito del arquitecto, apartándose la perito de Metrovacesa (y por tanto la Sentencia que lo sigue) del criterio de los otros tres peritos sin mayor justificación, sobre todo, cuando también el perito del arquitecto se aleja de generalidades y atiende a la reparación concreta sin mejoras, como se evidencia a lo largo de su informe pericial.

En el mismo sentido, la perito de Metrovacesa valora la colocación de las nuevas plaquetas cerámicas en 1.549,84 euros, al contemplar una superficie sobre la que actuar de 43,5 m2 y un precio unitario de 35,63 euros, esencialmente inferiores a los considerados por el resto de peritos (de la demandante, aparejador y arquitecto) que parte de una superficie y precios unitarios semejantes (102,99 m2 y 55,85 euros/m2, los dos primeros, y 98,33 m2 y 57,92 euros/m2, el último).

La esencial diferencia de valoración entre el peritaje de la actora y la del perito Sr. Romulo recae en el rechazo de partidas no justificadas (ejecución de juntas de dilatación en cantos de forjados, porque ya se valora en la partida 2 la sustitución de todo el aplacado de pichulines o plaquetas); en diferencias de mediciones, que el perito considera duplicadas, y en una distinta solución reparadora por considerar no correcta la propuesta por la perito Sra. Mariana, por falta de justificación técnica. El perito valora que la estructura ya se ha estabilizado y que las reparaciones previstas se centran en arreglar únicamente los acabados dañados por las tensiones excesivas. Esas tensiones se produjeron por no haberse usado morteros elásticos en las juntas de obra de fábrica que recubre los cantos de los forjados.

*

El informe realiza una valoración contradictoria de tres partidas de la perito Sra. Mariana (P.5, P.12 y P.13) relacionadas con el sistema de apoyo de los muros de cierre de fachada empleado en trabajos de rehabilitación y reparación de fachadas.

Por la mayor exhaustividad en la valoración de la reparación, sin duplicidades ni generalidades, se considera más ajustado estimar la que realiza el perito Sr. Romulo, que coincide en esencia con la valoración del perito Sr. Arcadio del aparejador, y ambas se alejan de la sobredimensionada valoración de la Sra. Mariana y de la insuficiente de la perito de Metrovacesa.

En consecuencia, debemos estimar una indemnización por esta partida de 34.497,94 euros(PEC).

4.- Cubiertas transitables: terrazas privativas de los áticos NUM004 y NUM003

No existe ninguna reclamación extrajudicial referida a deficiencias detectadas en esta cuarta zona entre los documentos analizados de la demanda del 20 al 32. El documento 32 se refiere a una inundación del ático NUM003 que, según la perito de Metrovacesa, proviene de la cubierta y, por tanto, será valorado en la siguiente zona número 5 sobre cubiertas no transitables.

En consecuencia, no podemos compartir el criterio de la Sentencia sobre la estimación de indemnización alguna en esta zona, con estimación del recurso en este particular.

5.- Cubiertas no transitables: casetones de escaleras y ascensor

- Desplazamientos, levantamiento y roturas de losetas de hormigón, especialmente en los puntos singulares como en los perímetros en contacto con los antepechos o en las zonas próximas a los sumideros.

- Degradación de la superficie de las losetas con aparición de microorganismos y crecimiento de vegetación.

- Abombamientos y desniveles en sentido transversal dejando al descubierto distintos materiales y sin protección aislante y tela impermeable.

- Desperfectos en paramentos verticales: tela impermeable desprotegida sin mimbel, grietas en paramento vertical, piezas de coronación desprendidas, pérdida de material elástico de junta de dilatación, desconchados en paramentos de hormigón, entregas mal resueltas, manchas de suciedad y humedad.

- Acceso a la cubierta defectuoso lo que dificulta el mantenimiento.

La Sentencia, siguiendo la conclusión del informe pericial de Metrovacesa de forma general para todos los defectos denunciados, estima la valoración incluida en dicho informe por 46.221,54 euros, a pesar de que la perito de Metrovacesa considera dicha partida como tareas de mantenimiento, pues concluye que la única causa de los defectos reclamados en esta zona obedecen a una falta total de mantenimiento de la cubierta de la edificación durante 15 años. Indica la perito de Metrovacesa que la propia perito de la demandante alude a dicha falta de mantenimiento excusándolo en el difícil acceso a la cubierta, cuando es accesible por personal especializado para acceder en condiciones seguras.

El informe pericial de Metrovacesa critica las soluciones de la perito Sra. Mariana de la actora en esta zona valoradas en un total de 114.001,86 euros, pues suponen una renovación injustificada de toda la cubierta incluyendo el aislamiento y la impermeabilización cuando no se hayan dañados, así como la sustitución de todos los vierteaguas y la sustitución por nuevas piezas sobre dos impermeabilizaciones nuevas.

Por su parte, el perito Sr. Romulo del arquitecto valora que los defectos denunciados por la actora a través de su informe pericial son debidos a una falta de mantenimiento de la cubierta. Sin embargo, valora también la existencia de algunos defectos de ejecución que considera generalizados en toda la superficie de la cubierta como el levantamiento de las piezas de material cerámico y la degradación de las capas de material sobre las que se colocan, por falta de juntas de dilatación suficiente en la capa de acabado cerámico y por deficiente aplicación o elección del mortero y por un defecto de colocación del pavimento.

Indica también el perito Sr. Romulo que en el informe pericial de la demandante no se pone de manifiesto ningún problema de humedad en las viviendas situadas bajo cubierta, por lo que concluye que la impermeabilización no estaba afectada.

Sin embargo, en relación con esta zona, la Comunidad realizó un requerimiento extrajudicial el 5 de noviembre de 2012, según el documento 32 de la demanda, en el que se pone de manifiesto la inundación de la cocina del ático NUM003, que de una humedad pasó a una entrada directa de agua. Si bien es una reclamación puntual, es muy relevante y denota un problema en la cubierta. Asimismo, en el juicio la administradora de la finca Sra. Carmela declaró que cada vez que llovía entraba agua en todos los últimos pisos. También la perito de la actora, Sra. Mariana, declara que vio los pisos de la planta NUM009, con goteras, aunque no hizo fotos.

En consecuencia, resultan probados los defectos de ejecución que reconoce el perito Sr. Romulo y que casan con las humedades de los pisos de la planta NUM009 y, en concreto, con la inundación del piso NUM003.

Según se hace constar en el informe pericial de Metrovacesa y del Sr. Romulo, la Comunidad demandante ha actuado sobre la cubierta, sin que la reparación de la perito Sra. Mariana se ajuste a la actuación realizada ni a la inversa, pues la Comunidad ha optado por una solución más económica, según el perito Sr. Romulo. En este sentido, en el informe pericial del Sr. Romulo se indica que la Comunidad ha impermeabilizado toda la superficie con poliuretano reforzado con malla por encima del pavimento existente de losas flotantes. También ha pintado las barandas y las chimeneas. La perito Sra. Mariana también reconoce en juicio que la Comunidad ha reparado la cubierta con una solución distinta a la suya, si bien considera que la valoración sería equiparable. No se han aportado facturas de la reparación. En juicio, la administradora de la finca Sra. Carmela declaró que, desde que se ha arreglado la cubierta, ya no ha habido ninguna filtración más.

El perito Sr. Romulo analiza la propuesta de la perito Sra. Mariana a la vez que valora los trabajos realizados por la Comunidad sobre la cubierta.

En cuanto a la valoración que realiza la Sra. Mariana, el perito Sr. Romulo la califica de generalista y de mejora, pues considera que la valoración de la actora estimada en 114.0001,86 euros es desproporcionada y carente de justificación técnica, por incluir partidas innecesarias que suponen reposiciones completas (arrancar todo el pavimento flotante y toda la impermeabilización) e incorrectas (no existe mimbel cerámico) y, por tanto, incluye mejoras sustanciales, con precios y mediciones desproporcionados. Realiza una valoración contradictoria justificada de las partidas P.2, P.3 y P.5 sobre el arranque parcial del pavimento flotante afectado, el geoxtextil y las placas de poliestireno.

Por otro lado, el perito Sr. Romulo valora la actuación de la Comunidad consistente en el refuerzo de la impermeabilización de la cubierta con geotextil y la coronación cerámica y de los muros (P.8, P. 10, P. 14, P 19), así como la reparación de grietas y fisuras y el pintado de paramentos (P. 21 y P. 22).

La valoración de todas las partidas de esta zona según el perito Sr. Romulo asciende a 48.591,26 euros, importe que no se aleja del considerado por la perito de Metrovacesa de 46.221,54 euros (y la Sentencia que lo sigue), si bien esta última considera que su valoración se corresponde, únicamente, con tareas de mantenimiento, sin que existan defectos de ejecución a reparar.

No es de recibo considerar que la actuación sobre la cubierta comprendía tan solo tareas de mantenimiento en atención a las humedades de los pisos superiores e incluso inundación del ático NUM003, según el requerimiento extrajudicial del año 2012 (documento 32 de la demanda), especialmente además cuando el propio perito Sr. Romulo valora que existen defectos constructivos generalizados en la cubierta respecto del levantamiento de las placas cerámicas y la degradación de las capas de los materiales sobre los que se colocan aquellas por falta de juntas de dilatación y de suficientes conectores, además de una deficiente elección o colocación del mortero y una deficiente colocación del pavimento. En correspondencia con ello, las fotografías adjuntas en su informe evidencian un estado de la cubierta que excede de lo que supone una mera falta de mantenimiento.

Por todo ello, estimamos procedentes las partidas relativas a la sustitución de las piezas dañadas por el defecto de ejecución analizado por el Sr. Romulo y la actuación sobre la impermeabilización cuya necesidad consideramos que excede de una mera labor de mantenimiento, en atención a las humedades e inundación de los áticos. El importe de su valoración y, por tanto, de la indemnización asciende a 30.801,40 euros(1.099,34 euros, 909,12 euros, 191,02 euros, 227,83 euros, 94,51 euros, 446,7 euros, 14.038,2 euros, 4.127,64 euros, 1.854,44 euros, 485,67 euros y 7.326,86 euros, según el informe pericial del Sr. Romulo).

Se trata del PEM, con lo que procede estimar la cantidad de 36.653,66 eurosde PEC.

El resto de partidas sobre reparación de grietas y pintado no pueden ser estimadas por no haberse reclamado, por no haberse probado su relación con el problema de la impermeabilización o por su naturaleza de mantenimiento que corresponde a la Comunidad.

6.- Núcleo de comunicación vertical: escaleras comunitarias y vestíbulos(fisuras y grietas verticales y horizontales) y

7.- Aparcamiento comunitario(grietas y fisuras, pérdida de revestimiento en cajas de escalera y pérdida de revestimiento de yeso en vestíbulo).

No existe ninguna reclamación extrajudicial referida a deficiencias detectadas en las zonas 6 y 7 entre los documentos analizados de la demanda del 20 al 32, pues algunas de ellas se refieren a Comunidades ajenas a la demandante, según lo razonado anteriormente (documentos 26 a 29 de la demanda).

En consecuencia, no podemos compartir el criterio de la Sentencia sobre la estimación de indemnización alguna en esta zona, con estimación del recurso en este particular.

QUINTO. Conclusión sobre la indemnización.

En atención a lo expuesto, la indemnización estimada para reparar los elementos comunes entregados defectuosamente asciende a 78.838,51 euros,a razón de 7.186,91 euros por los defectos estimados de la zona 1, 34.497,94 de la zona 3 y 36.653,66 euros de la zona 5. No existe reformatio in peiusen términos globales, pues hay que estar a la valoración conjunta de todas las partidas teniendo en cuenta que la actora aceptó la resolución de la primera instancia.

A esta cantidad hay que añadir el coste de los medios auxiliares, la gestión de residuos, los conceptos varios sobre seguridad y salud/control de calidad, el IVA, los honorarios técnicos y las tasas del Ayuntamiento de Mataró, a que se refieren los peritos actuantes.

En consecuencia, debemos añadir las siguientes cantidades:

-Medios auxiliares: 10,43% que considera la perito de la actora y de Metrovacesa sobre 78.838,51 euros PEC: 8.222,85 euros.

-Gestión de residuos: 2% que considera la perito de Metrovacesa y la Sentencia, sin que haya sido objeto de debate ni se combata en la oposición al recurso, sobre 78.838,51 euros PEC: 1.576,77 euros.

-Varios (Seguridad Social y control de calidad): 2,67% que considera la perito de la actora sobre 78.838,51 euros PEC: 2.104,98 euros.

Añadiendo dichas cantidades a la valoración de la reparación estimada de 78.838,51 euros, ello arroja la cantidad de 90.743,11 euros (PEC).

A dicho importe habrá que añadir el 10% del IVA reducido, que ha reconocido también la perito Sra. Mariana en la vista (9.074,31 euros), lo que supone un importe de 99.817,42 euros.

Finalmente, respecto de los honorarios técnicos se acoge la valoración del perito Sr. Romulo del 9,37% a calcular sobre el PEM de 76.254,71 euros (90.743,11 euros/1,19), lo cual supone 7.145,06 euros, que, más el 21% IVA, son 8.645,53 euros.

La cantidad del impuesto sobre construcciones del Ayuntamiento de Mataró supone, según el criterio del perito Sr. Romulo, el 4% sobre el PEM, esto es, 3.050,18 euros que, más 60 euros de la tasa municipal, asciende ello a un total de 3.110,18 euros.

En atención a lo expuesto, la indemnización estimada comprende la cantidad de 78.838,51 euros, a razón de 7.186,91 euros por los defectos estimados de la zona 1, 34.497,94 de la zona 3 y 36.653,66 euros.

A dicha cantidad hay que añadir 8.222,85 euros de medios auxiliares, 1.576,77 euros de gestión de residuos y 2.104,98 euros de varios (Seguridad Social y control de calidad).

Ello supone un total de 90.743,11 euros PEC que, más 9.074,31 euros del 10% de IVA, 8.645,53 euros honorarios con el 21% IVA y 3.110,18 euros tasas e impuestos, supone una indemnización total de 111.573,13 euros.

En definitiva, el recurso de Metrovacesa debe ser estimado en parte debiendo fijar la indemnización que deberá abonar a la Comunidad demandante en 111.573,13 euros,por los defectos de entrega del edificio que le son imputables por el cumplimiento defectuoso de su obligación de entrega como vendedora en su relación contractual con la actora, más los intereses legales desde la demanda.

SEXTO. Causa de los defectos e individualización de responsabilidad. Motivo del recurso.

En cuanto a la reiterada petición de Metrovacesa en la contestación y en el recurso de que se proceda a la individualización de la responsabilidad de cada agente en función de los defectos, para poder ejercer la acción de repetición prevista en el artículo 18.2 LOE contra aquellos, no procede llevarla a cabo, pues no se ha ejercitado ni analizado en este procedimiento una acción de responsabilidad del ámbito de la LOE sino de responsabilidad contractual contra la promotora por cumplimiento defectuoso de su obligación de entrega, a pesar de la llamada y su estimación.

El TS prevé dicho análisis y examen de su intervención en la Sentencia, aunque la demandante no haya dirigido la demanda contra aquellos agentes, cuando el procedimiento se enmarca en el ámbito de la LOE ( STS 4825/2025, de 7 de octubre y anteriores: SSTS de pleno 459/2020, de 28 de julio ; 409/2021, de 17 de junio ; 1230/2024, de 2 de octubre , y 1264/2024, de 7 de octubre ), pero no es el caso que nos ocupa.

En consecuencia, procede desestimar este motivo del recurso.

SÉPTIMO. Costas procesales de los agentes intervinientes. Motivo del recurso.

Metrovacesa impugna la condena que le impone la Sentencia al pago de las costas procesales de los agentes intervinientes llamados al proceso, defendiendo en el recurso que su llamada sí que resultó justificada en atención a la responsabilidad de los agentes en el proceso constructivo.

Según la citada Sentencia del TS 4825/2025, de 7 de octubre : "En cuanto a la imposición de costas, sin perjuicio de la previsión normativa del art. 14.5 LEC para la intervención provocada, se manifestó la STS 790/2013, de 27 de diciembre , en un proceso igualmente relativo a la aplicación de la disposición adicional 7.ª de la LOE , en la que, con cita de las SSTS 623/2011, de 20 de diciembre y 538/2012, de 26 de septiembre , y con la ratificación de la doctrina de que el tercero cuya intervención ha sido acordada sólo adquiere la cualidad de parte demandada si el demandante decide dirigir la demanda contra él, de modo que «si el demandante no dirige expresamente una pretensión frente al tercero, la intervención del tercero no supone la ampliación del elemento pasivo del proceso», y, por lo tanto, «el tercero no será parte demandada y la sentencia que se dicte no podrá contener un pronunciamiento condenatorio ni absolutorio del tercero», distinguió sendos supuestos: si la parte demandante acepta la intervención de los terceros llamados al proceso por la parte demandada y amplia contra estos su demanda, en cuyo caso se aplican los arts. 14.5 y 394 LEC para la imposición de las costas, y, en el caso contrario, de que la actora no quisiera constituirlo en parte, el criterio que debe seguirse es el de la litis denuntiatio(la llamada al proceso); es decir, si esta se encontraba o no justificada.

De esta manera, en el primer caso (intervención justificada), al entenderse que, por la concreta actuación del agente de la construcción en el proceso edificatorio, hubiera sido responsable respecto de los vicios o defectos en los que se basa la acción ejercitada, no habría lugar a tal pronunciamiento en costas; mientras que (intervención injustificada), si su llamada a juicio careciera de fundamento fáctico o jurídico se impondrán las costas al demandado que provocó su intervención, al haber sido el causante de la generación de los gastos procesales.

En el caso concreto, debemos desestimar el motivo del recurso, pues en la demanda se ejercitó una acción de responsabilidad civil contractual contra la promotora por el cumplimiento defectuoso de su obligación de entrega del edificio. En la misma demanda se indicaba expresamente que no se ejercitaba la acción de la LOE sino una acción de responsabilidad contractual contra la vendedora. Por consiguiente, la llamada a los terceros agentes intervinientes no resultaba justificada, especialmente, cuando la misma recurrente invocaba la caducidad y prescripción de la acción derivada de la LOE.

OCTAVO. Costas procesales del recurso.

La estimación parcial del recurso conlleva que no se impongan las costas de esta alzada.

PRIMERO. Planteamiento del litigio en primera instancia. Sentencia apelada. Recurso de apelación.

I.- La representación procesal de la Comunidad de propietarios de los edificios sitos en la DIRECCION004, DIRECCION000, DIRECCION003 y en la DIRECCION002, de Mataró (en adelante la Comunidad) formuló demanda de juicio ordinario, en fecha 17 de diciembre de 2018, contra Metrovacesa, S.A. (en adelante Metrovacesa), en su condición de promotora y vendedora de las viviendas y aparcamientos que integran la Comunidad demandante por los defectos constructivos sufridos en elementos comunes del edificio, como consecuencia del cumplimiento defectuoso del contrato de compraventa, en base a la acción de responsabilidad contractual del artículo 1101, 1258, 1124 y 1591 CC, poniendo de manifiesto expresamente que no se ejerce la acción derivada de la LOE. Se solicita la condena al pago de 559.850,87 euros en que se valora la reparación de los defectos constructivos sufridos, según el informe pericial que se acompaña con la demanda emitido por la perito Sra. Mariana.

II. Practicado el emplazamiento, compareció Metrovacesa solicitando la intervención provocada de los agentes de la construcción intervinientes en el diseño y ejecución del edificio, a saber, el arquitecto autor del proyecto técnico y director de la obra, Alejo, la constructora Obrascón Huarte Lain S.A., y el arquitecto técnico y director de la ejecución de la obra, Cayetano, en aplicación del artículo 14.1.2 LEC y la llamada en garantía de la Disposición Adicional 7ª LOE, que considera aplicables por los hechos invocados en la demanda (imputación de defectos constructivos del proceso de la edificación).

Evacuado el traslado a la actora, esta alegó que, únicamente, ejercitaba la acción de responsabilidad civil contractual contra Metrovacesa, por lo que no se oponía a su intervención siempre que fuera bajo la exclusiva responsabilidad de la demandada y no se le impusieran las costas.

El Juzgado dictó, en fecha 9 de mayo de 2019, Auto acordando la intervención provocada solicitada de los agentes de la construcción del edificio: la constructora Obrascon Huarte Lain, S.A. (OHL), el arquitecto, Alejo y el arquitecto técnico, Cayetano.

III.- Metrovacesa se opuso a la demanda solicitando su desestimación. Los motivos de oposición invocados fueron, sucintamente, los siguientes:

-Excepción de prescripción y/o caducidad derivada de la LOE, por el transcurso de 1 o 3 años del artículo 17.1.b) LOE, siendo este el régimen aplicable, en lugar del artículo 1591 CC por la fecha de la solicitud de la licencia de obras (5 de abril de 2001). Subsidiariamente, excepción de caducidad por el transcurso de 10 años, si se considera aplicable el artículo 1591 CC o la acción de responsabilidad contractual.

La mayoría de los defectos no se pusieron de manifiesto a Metrovacesa y otros se refieren a otras Comunidades, habiendo transcurrido más de 15 años desde la finalización del inmueble en noviembre de 2003.

-Se niega la existencia de los defectos constructivos imputados y, subsidiariamente, se alega que la causa sería debida a una falta de mantenimiento de la Comunidad, teniendo en cuenta el carácter y naturaleza de los mismos y el tiempo transcurrido, o, a lo sumo, serían defectos de ejecución material, de mero de acabado, o de diseño del proyecto, no imputables a la promotora. No es aplicable la responsabilidad solidaria, siendo necesario individualizarla.

-Excepción de pluspetición, por precios excesivos y aplicación de un IVA incorrecto. Debió pedirse la restitución in naturay no una indemnización económica.

IV.- El arquitecto, Sr. Alejo, se opuso a la demanda. Alegó, en síntesis, que, a pesar de su llamada al proceso a petición de Metrovacesa, no se le puede considerar demandado ni la Sentencia le podrá condenar ni absolver, al no haber sido demandado por la Comunidad de propietarios demandante, ni tampoco imponerle las costas procesales en ningún caso. Como motivos de fondo alegó los siguientes:

-Excepción de caducidad y/o prescripción de la LOE, al ser aplicable dicha normativa, por razón de la fecha de solicitud de la licencia, posterior al 6 de mayo de 2000 (entrada en vigor de la LOE) . La obra finalizó el 10 de julio de 2003, según los certificados finales de obra. Los requerimientos extrajudiciales de la actora se dirigen todos ellos a Metrovacesa, siendo el primero de ellos de 18 de junio de 2008, y algunos de ellos se refieren a supuestos defectos de otras Comunidades, habiendo, en todo transcurrido el plazo de 1 y 3 años para reclamar defectos constructivos de acabado o de habitabilidad, respectivamente, pues aparecen después del periodo de garantía ( artículo 17 LOE) y, respecto de los aparecidos en dicho periodo, la acción habría prescrito por el transcurso de 2 años desde que se producen ( artículo 18 LOE) . La actora no dirigió ningún requerimiento extrajudicial al arquitecto Sr. Alejo, por lo que acción contra este habría prescrito.

-Subsidiariamente, defiende que no ha incurrido en responsabilidad alguna como arquitecto director de la obra, al ser los defectos constructivos denunciados simples defectos de ejecución de la obra, siendo atribuibles a la constructora y al arquitecto técnico como director de la ejecución, además, de al promotor y a una falta de mantenimiento imputable a la Comunidad. En ningún caso, existiría responsabilidad solidaria, viable, únicamente, a falta de no haberse podido determinar la responsabilidad de cada agente.

-Excepción de pluspetición respecto de la valoración de la actora, sin adoptar ningún índice de precios oficiales.

-Falta de mantenimiento por la Comunidad, que deber realizar tareas de limpieza, pulimento y reparación necesarias para preservar el inmueble en las mejores condiciones posibles y hacerlos adecuados al uso para el que fue proyectado. El promotor debe entregar el Libro del edificio que incluye las tareas de mantenimiento a realizar.

V.- La constructora, Obrascon Huarte Lain, S.A., se opuso a la demanda solicitando su desestimación alegando los siguientes motivos:

-Régimen aplicable: LOE, por la fecha de la solicitud de la licencia (5 de abril de 2001), posterior a su entrada en vigor (6 de mayo de 2000) y no el artículo 1591 CC invocado por la demandante. Subsidiariamente, de ser aplicable el artículo 1591 CC, la responsabilidad sería del vendedor y no de la constructora por falta de legitimación pasiva.

-Excepción de prescripción y caducidad de las acciones previstas en la LOE por el transcurso de 1 y 3 años desde la terminación del edificio en fecha 10 de julio de 2003 (plazos de garantía) y de 2 años desde que se produjeron los daños (plazo de prescripción). La Comunidad nunca dirigió un requerimiento extrajudicial a la constructora sino, únicamente, a la vendedora el 18 de junio de 2008, el primero de ellos, para referirse solamente a problemas puntuales en algunos balcones. Hay defectos constructivos que no se han reclamado nunca extrajudicialmente a nadie, sino por primera vez con la demanda, a pesar del tiempo transcurrido desde la finalización el edificio, hace 16 años, siendo el último requerimiento a la vendedora de fecha 5 de noviembre de 2012. La solidaridad impropia impide que los actos de interrupción de la prescripción afecten a otros agentes de la construcción.

-Excepción de prescripción por el transcurso de 10 años del artículo 121-20 CCcat, para el supuesto de que se entienda que la acción ejercitada es la de responsabilidad por incumplimiento del contrato suscrito entre Metrovacesa y los compradores. Falta de legitimación pasiva de la constructora, al no intervenir en el contrato de compraventa.

-Eventuales defectos de mero acabado o, a lo sumo, que pudieran afectar a la habitabilidad de las viviendas, siendo su reparación o reposición una tarea de mantenimiento de la Comunidad (manchas de suciedad, de humedad, oxidación, presencia de moho, etc.).

-Ausencia de mantenimiento por la Comunidad demandante.

-Excepción de pluspetición. Se incluye en el coste reclamado de la reparación tareas que corresponden a mantenimiento y a mejoras (partidas que modifican calidades o estética del edificio).

VI.- El arquitecto técnico, Sr. Cayetano, se opuso a la demanda solicitando su desestimación por los siguientes motivos:

-No ha sido demandado por la Comunidad actora, sino traído al proceso por la llamada de Metrovacesa, no pudiendo ser condenado por la Sentencia que se dicte.

-Régimen aplicable: LOE, no artículo 1591 CC. La acción de responsabilidad contractual del artículo 1101 CC solo es ejercitable frente a quien fue parte del contrato, esto es, Metrovacesa.

-Excepción de caducidad (transcurso del plazo de garantía de 1 y 3 años desde la finalización del edificio en 2003, siendo la primera reclamación extrajudicial a la vendedora en 2008) y prescripción (transcurso de 2 años desde el último requerimiento extrajudicial a la vendedora en 2012 y la interposición de la demanda en abril de 2019) de los artículos 17 y 18 LOE. No hay requerimiento extrajudicial de la Comunidad al arquitecto técnico, sin afectarle los dirigidos a la vendedora por ser la solidaridad impropia.

-Ausencia de responsabilidad del arquitecto técnico por defectos de diseño o proyecto (arquitecto) y por simples defectos de ejecución material (constructora).

-Falta de mantenimiento por la Comunidad demandante.

-Excepción de pluspetición. Pretensión desorbitada.

VII.- El Juzgado dictó Sentencia, en fecha 9 de junio de 2023, estimando parcialmente la demanda y condenando a Metrovacesa, S.A. a pagar a la demandante la cantidad de 143.927,31 euros por los defectos constructivos del edificio litigioso y la responsabilidad de la demandada, más los intereses legales desde la reclamación judicial, sin costas.

Añadía que no procedía hacer ningún pronunciamiento de absolución ni de condena respecto de la constructora OHL, el arquitecto Sr. Alejo ni el arquitecto técnico Sr. Cayetano, con condena en costas a Metrovacesa.

Razonaba, en síntesis, lo siguiente:

-La acción ejercitada por la Comunidad actora contra la promotora-vendedora, Metrovacesa, no es la prevista en la LOE, que habría prescrito (último requerimiento extrajudicial de 2012 y demanda de 2018), sino la acción de responsabilidad civil contractual del artículo 1101 CC y la acción del artículo 1591 CC. La acción del artículo 1591 CC por defectos constructivos debería ampararse en la LOE, en atención a la fecha de solicitud de la licencia (5 de abril de 2001), cuando ya había entrado en vigor la LOE, según la jurisprudencia del TS, pero no se ejercen las acciones de la LOE. Se analiza y resuelve, únicamente, la acción de responsabilidad civil contractual del artículo 1101 CC en relación con las obligaciones de Metrovacesa como parte vendedora.

-Desestima la excepción de prescripción de la acción de responsabilidad contractual del artículo 1101 CC ejercitada, por no haber transcurrido los 10 años del artículo 121-20 CCCat desde la fecha de recepción provisional de la obra (4 de noviembre de 2003) y la última reclamación extrajudicial (2012).

-Imposibilidad de pronunciamiento de condena ni de absolución para los llamados al proceso por Metrovacesa (constructora, arquitecto y arquitecto técnico) al no haber dirigido/ampliado la Comunidad actora demanda contra ellos.

-Declara la responsabilidad contractual de Metrovacesa, como vendedora, por defectos constructivos en elementos comunes del edificio, existentes según todos los informes periciales, que difieren en su naturaleza y gravedad y coinciden en que la ausencia de mantenimiento ha causado o agravado muchos de ellos.

-Fija la indemnización en, por un lado, 33.573,62 euros en que la perito de Metrovacesa valora la reparación de los daños y, por otro, en 110.353,69 euros por lo que dicha perito califica de costes de mantenimiento que, si bien correspondería asumir a la Comunidad demandante, no se ha acreditado que Metrovacesa hubiese entregado el libro de mantenimiento del edificio a la Comunidad y los daños que se hayan podido agravar por un defectuoso mantenimiento traen causa en un defecto imputable al vendedor. El importe total de la indemnización asciende a 143.353,69 euros.

-No procede llevar a cabo una individualización de responsabilidad entre los diferentes agentes intervinientes, pues se ha analizado y estimado la acción de responsabilidad civil contractual del artículo 1101 CC, no la decenal del artículo 1591 CC y ni las derivadas de la LOE, sin que la parte actora haya pedido condena alguna contra los intervinientes. Tampoco aplica solidaridad alguna entre los demandados, al ser únicamente condenada la vendedora Metrovacesa, sin que el resto de demandados haya sido parte en la relación contractual de la compraventa.

-No impone costas procesales en atención a la estimación parcial de la demanda.

-Impone las costas procesales de los terceros intervinientes a Metrovacesa, al considerar no justificada su llamada al proceso por la promotora-vendedora, cuando le constaba que la acción derivada de la LOE había prescrito, tal y como dicha parte opuso al contestar a la demanda.

VIII.- Metrovacesa interpone recurso de apelación contra la Sentencia por error en valoración de la prueba e incongruencia, por los siguientes motivos:

-Todos los peritos coinciden en que no existen defectos ruinogenos, siendo cuestiones estéticas evitables con las tareas necesarias de mantenimiento y algunos (lo menos) serían defectos puntuales de ejecución de la obra.

-Error de la Sentencia al imputar a Metrovacesa defectos atribuidos a falta de mantenimiento, valorados en 110.353,69 euros, en lugar de a la Comunidad demandante. Considera la Sentencia, erróneamente, que los defectos son debidos a una defectuosa entrega del edificio y que se han podido agravar como consecuencia de la falta de mantenimiento, pero, realmente, los defectos atribuidos a una falta de mantenimiento por los informes periciales son independientes y ajenos a los defectos de terminación y acabado. Todos los peritos diferencian unos (por falta de mantenimiento) de otros (defectos de ejecución), sin alegar que los defectos por falta de mantenimiento tuvieran su causa inicial en una defectuosa terminación y entrega. La Sentencia toma como referencia el informe pericial de Metrovacesa, pero llega a una conclusión errónea al atribuir los defectos debidos a falta de mantenimiento a la demandada en lugar de a la Comunidad. Pide la exención o la minoración del importe de la condena.

-La concluida por la Sentencia falta de entrega del Libro del edificio/mantenimiento nunca ha sido invocada por la Comunidad demandante que atribuye la causa de los defectos a una defectuosa ejecución. En todo caso, se niega que no lo tuviera.

-La Sentencia hace una valoración genérica de los informes periciales, sin analizar uno a uno los defectos invocados y su causa.

-Resulta probado que la Comunidad actora no ha realizado labores de mantenimiento del edificio finalizado y entregado 15 años antes de interponerse la demanda. La testigo Sra. Carmela, antigua administradora de la finca, no siéndolo en el momento de la terminación y entrega de las viviendas, declara que no disponía del libro de mantenimiento y que no lo reclamó al anterior administrador. Sobre las tareas de mantenimiento declara la testigo que se han hecho algunas puntualmente cuando se ha considerado necesario, sin concretar, más allá de citar la reparación asumida por algunos propietarios de los balcones porque todas las baldosas se levantaban. Reconoce que no tenían personal contratado para tareas de mantenimiento y que el estudio del edificio se ha hecho al contratar a la perito Sra. Mariana.

-Analiza cada una de las patologías denunciadas distinguiendo las que pueden deberse a una exclusiva falta de mantenimiento o a una defectuosa ejecución de la obra.

-Insiste en la excepción de caducidad y/o prescripción de las acciones derivadas de la LOE, del artículo 1591 CC y del artículo 1101 del Código civil. La gran mayoría de los defectos constructivos denunciados y acogidos por la Sentencia no fueron reclamados por la Comunidad actora extrajudicialmente, sino que las reclamaciones extrajudiciales que interrumpirían la prescripción hacen referencia únicamente a algunos defectos muy puntuales y muchas de ellas se refieren a defectos de otras Comunidades de propietarios distintas de la actora. Por tanto, la acción por defectos no reclamados extrajudicialmente habría prescrito, al reclamarse por primera vez con la demanda, después de 15 años de finalizarse y entregarse el edificio.

-Insiste en que el régimen jurídico aplicable es la LOE. Aunque la Comunidad actora reclamase, exclusivamente, al amparo de la responsabilidad civil contractual del artículo 1101 CC, el régimen de la LOE atrae todos los defectos constructivos y, solamente, puede ejercitarse la responsabilidad contractual respecto de los defectos que se refieran a la inhabilidad del objeto o a la entrega de cosa distinta, los cuales no concurren.

-Respecto de la acción de responsabilidad contractual del artículo 1101 CC, no existe prueba del nexo causal entre la conducta y los defectos de entrega del edificio invocados, cuya existencia no resulta tampoco probada.

-Insiste en la necesidad de individualizar la responsabilidad de los agentes de la edificación llamados al procedimiento, no solamente por la LOE sino también por la llamada en garantía del artículo 14 LEC, pues, aunque la acción de la Comunidad estuviera prescrita o caducada frente a los agentes, la recurrente podría repetir contra aquellos.

-Pide la revocación de la condena de las costas procesales de los agentes llamados al procedimiento.

La Comunidad actora, la constructora, el arquitecto y el arquitecto técnico se oponen al recurso.

SEGUNDO. Régimen jurídico aplicable. Acción de responsabilidad contractual del artículo 1101 CC .

Insiste la recurrente en defender que el marco normativo aplicable a la reclamación judicial de la Comunidad de propietarios demandante por defectos constructivos debe ser el de la Ley de la ordenación de la edificación (LOE) y no el del Código civil, ya sea por vicios ruinogenos del artículo 1591 CC , que considera que no existen defectos de dicha naturaleza y tampoco sería aplicable dicho precepto al haber entrado en vigor la LOE (6 de mayo de 2000) cuando se solicitó la licencia de obras (5 de abril de 2001), ya sea por la responsabilidad contractual del artículo 1101 CC , que considera que debe quedar reservada paradefectos que se refieran a la inhabilidad del objeto o a la entrega de cosa distinta, los cuales no concurren.

No podemos compartir el motivo del recurso.

La Comunidad actora ejercita la acción de responsabilidad civil contractual del artículo 1101 CC por cumplimiento defectuoso del contrato de compraventa y, en concreto, de la obligación de entrega imputado a la única persona a quien dirige la demanda, la promotora-vendedora Metrovacesa, por defectos en elementos comunes del edificio.

El artículo 17.1 LOE establece la responsabilidad legal de los agentes de la edificación "sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales", y el 17.9 aclara que este régimen es "sin perjuicio de la responsabilidad del vendedor frente al comprador" conforme al contrato y a los artículos 1484 y ss. CC . Esto permite que el comprador dirija frente al promotor-vendedor tanto la acción especial de la LOE como la acción contractual por incumplimiento o cumplimiento defectuoso del contrato de compraventa (1101, 1124 y concordantes CC) .

Según la jurisprudencia de TS ambas acciones son compatibles, pero no idénticas: difieren en títulos de imputación, plazos de garantía y prescripción, y alcance de los daños indemnizables.

En cuanto a la acción de responsabilidad decenal del artículo 1591 CC , la doctrina y la jurisprudencia del TS han consolidado un criterio temporal claro: el artículo 1591 CC se aplica a edificios existentes o a obras iniciadas con licencia solicitada antes del 6 de mayo de 2000 (entrada en vigor de la LOE) .? A las edificaciones cuya licencia de obras se solicita posteriormente a esa fecha se les aplica el régimen de responsabilidad del art. 17 LOE, quedando excluido el 1591 CC para los vicios ruinógenos de esas construcciones.

En el caso concreto, el régimen aplicable es de la acción de responsabilidad civil contractual del artículo 1101 CC frente a la vendedora Metrovacesa en relación con el cumplimiento defectuoso de su obligación de entregar la cosa sin defectos, manifestando expresamente la demandante que no ejerce la acción derivada de la LOE.

Se trata, pues, de determinar si los defectos puestos de relieve por la parte actora existen, y de determinar si de ellos debe responder la promotora demandada por vía contractual.

TERCERO. Excepción de prescripción.

Insiste la recurrente en las excepciones de caducidad y/o prescripción de los artículos 17 y 18 LOE y, en su caso, en la decenal del artículo 121-20 CCCat , si se considera que nos hallamos en el ámbito de la responsabilidad contractual del artículo 1101 CC .

La responsabilidad derivada de la LOE cubre los daños materiales (estructurales, habitabilidad, terminación) en los plazos de 10, 3 o 1 año, respectivamente, con prescripción de dos años desde que se manifiesta el daño, pero, de nuevo, hay que indicar que no es esta la acción ejercitada por la Comunidad demandante, sino la de responsabilidad contractual del artículo 1101 CC en relación con la obligación de entrega de la vendedora Metrovacesa.

En consecuencia, el plazo de prescripción es el de 10 años del artículo 121-20 CCCat a contar desde el momento en que el titular de la pretensión conoce o puede conocer razonablemente tanto las circunstancias que la fundamentan (incumplimiento y daños) como la identidad de la persona obligada (promotor-vendedor), de conformidad con el artículo 121-23 CCCat .

La Sentencia apelada estima que la acción ejercitada del artículo 1101 CC no habría prescrito por "cuanto desde la fecha de recepción provisional de la obra (4/11/2003, documento nº 1 de la contestación a la demanda de Metrovacesa) a la última de las reclamaciones acreditadas por la actora (2012, documento 32 y 33 de la demanda, que datan del año 2012) no han transcurridos los 10 años previstos en el art. 121.20 CCCat .".

Sin embargo, dicho razonamiento no da respuesta a la oposición concreta de la excepción de prescripción formulada tanto en la contestación como en el recurso por la recurrente, respecto de que no todos los defectos constructivos que se reclaman en la demanda con ocasión del informe pericial de la Sra. Mariana fueron reclamados extrajudicialmente, de modo que habría que analizar los que realmente fueron objeto de reclamación extrajudicial a los efectos de considerar interrumpida la prescripción.

La Comunidad actora aporta varios requerimientos extrajudiciales dirigidos a Metrovacesa como documentos 20 a 33 y Metrovacesa aporta, como documentos 2 a 4 de su contestación, reclamaciones extrajudiciales a la constructora OHL y al arquitecto, así como las respuestas de la constructora.

El documento 20 es un fax de fecha 18 junio 2008 dirigido a la vendedora Metrovacesa, por el que se denuncia el levantamiento de baldosas en balconesde las viviendas NUM000, NUM001 y DIRECCION005, porque no existen juntas de dilatación. Se indica que llevan días intentando comunicarse con el departamento postventa de Metrovacesa sin conseguirlo.

El documento 21 es un burofax de fecha 14 julio 2008 en que se denuncia de nuevo el levantamiento de baldosas en balcones de las mismas viviendas anteriores del DIRECCION003, indicando que se ha procedido a reparar los balcones de los pisos NUM000 y NUM001, reclamando el coste de las facturas asumidas, quedando pendiente la reparación del piso DIRECCION005. Se refiere también a la aparición de grietas en varios pisos,reclamando una revisión completa del edificio y su reparación urgente. También se refiere a que el 28 de junio de 2008 se desprendieron dos trozos de la fachadadel edificio de la DIRECCION002 y también han aparecido grietas.El documento 22 es el acuse de recibo, según el cual fue entregado a Metrovacesa el 15 de julio de 2008.

El documento 23 es un fax de fecha 25 julio 2008 en el que se indica que se adjuntan las facturas de la reparación de los balcones afectados por importe de 4.468,39 euros.

El documento 24 es un fax de fecha 14 octubre 2008 que se refiere a la visita realizada a la promoción el 16 de septiembre de 2008 estando a la espera de una respuesta por el departamento de postventa sobre los temas tratados. Se incide de nuevo en las baldosas de los balcones reparadas. Además, se refiere también a otras Comunidades ( DIRECCION006 y DIRECCION007).

El documento 25 es un correo electrónico de 29 de julio de 2009 dirigido a Juan Pablo haciendo constar que a otro piso ( NUM002) se le están levantando las baldosas del balcón,por ausencia de junta de dilatación. Además, se refiere también a otra Comunidad ( DIRECCION006).

El documento 26 es un burofax de 18 de marzo de 2010 que se refiere a las distintas reclamaciones remitidas y no atendidas de los propietarios de DIRECCION007, además de los propietarios de los garajes y las efectuadas por estas dos Comunidades correspondientes, que son ajenas a la demandante. Se refiere a los problemas de desprendimientos de ladrillos de obra vista de la fachada y a grietas en la fachada y en la corona del edificio. El documento 27 es el acuse de recibido, según el cual fue entregado a Metrovacesa el 18 de marzo de 2010.

El documento 28 es un burofax de 18 de marzo de 2010 que se refiere a las reclamaciones de los propietarios de la DIRECCION006, además de los propietarios de los garajes y las efectuadas por estas cuatro Comunidades correspondientes, que se reunieron el 22 de octubre de 2009, y que son ajenas a la demandante. Se insiste en los desprendimientos de ladrillos de obra vista y grietas en la fachada, grietas en la corona del edificio y filtraciones importantes en el garaje. El documento 29 es el acuse de recibido, según el cual fue entregado a Metrovacesa el 18 de marzo de 2010.

El documento 30 es un burofax de 7 de mayo de 2012 cuyo contenido no consta. Se indica no entregado y dejado aviso. El documento 31 es el justificante de entrega el 9 de mayo de 2012.

El documento 32 es un burofax de fecha 5 noviembre 2012 sobre el levantamiento de baldosas de los balcones ( NUM002, DIRECCION005 y DIRECCION008) y la humedad que afecta al NUM003 que se ha convertido en una entrada de agua directa en la cocina, inundándola. Se indica que se adjunta un presupuesto para reparar provisionalmente la entrada de agua de 786,5 euros.

El documento 33 es la contestación de Metrovacesa en fecha 12 noviembre 2012 al burofax de 5 de noviembre de 2012 indicando que los plazos de reclamación de la LOE, que empieza a contar desde la recepción de la obra, están vencidos, siendo los defectos comunicados propios de labores de mantenimiento del edificio.

Junto con el escrito de contestación a la demanda de Metrovacesa, se aporta como documento 2 un burofax de fecha 4 de junio de 2012 dirigido a la constructora OHL poniéndole de manifiesto las reclamaciones recibidas por todas las Comunidades de propietarios de la obra ejecutada que comprende, además de la Comunidad demandante de la DIRECCION004- DIRECCION000- DIRECCION003 y DIRECCION009- DIRECCION002, también el resto de Comunidades de la DIRECCION006, DIRECCION010 y DIRECCION011; DIRECCION006 y DIRECCION007 de Mataró. Se indica por Metrovacesa que dichas Comunidades "notifican graves defectos en dichas construcciones de los que podrían derivar riesgos y, en consecuencia, posibles daños personales y/o materiales, principalmente por desprendimientos acontecidos en la fachada del DIRECCION007. Ante dicha situación y dada la gravedad de los hechos, y teniendo en cuenta que el origen de la patología es de responsabilidad exclusiva de OHL", requiere a la constructora para que en 48 horas contacte con el departamento de postventa, así como la aportación del Plan de obra para la restitución, reparación o sustitución de las unidades con riesgo de desprendimiento y garantía de cumplimiento de finalización de la obra antes del 22 de junio de 2012. Se añade que, si no atiende el requerimiento, Metrovacesa iniciará los trabajos por su cuenta y cargo necesarios para restablecer la obra en perfecto estado, con reserva de acciones legales.

Como documento 3 de la contestación de Metrovacesa, se acompaña un burofax de fecha 12 de junio de 2012 dirigido al arquitecto Sr. Alejo, en su condición de proyectista y director de obras de las edificaciones descritas indicándole los términos del requerimiento a la constructora y requiriéndole para que realice una visita conjunta para estudiar el origen de las patologías y presente un informe que determine las causas de estas, con reserva de acciones legales.

El documento 4 de la contestación de Metrovacesa es la respuesta de la constructora OHL de fecha 14 de junio, en la que indica que han procedido a retirar las piezas de aplacado del canto del forjado de la entrada de la finca de la DIRECCION007, en consideración a la promotora, a pesar de que hace 8 años que finalizó la obra. Rechaza que el origen de las patologías sea de OHL, pero se ofrece a realizar la visita a la obra conjuntamente con el resto de agentes para evaluar el origen de las patologías indicadas.

Las descritas son las comunicaciones obrantes en autos.

En la demanda, conforme al informe pericial de la Sra. Mariana, se relacionan los defectos reclamados en 7 zonas diferencias de los edificios sitos en la DIRECCION004, DIRECCION000, DIRECCION003 y en la DIRECCION002, de Mataró que integran la Comunidad actora, con el detalle de los defectos constructivos en cada una, a saber:

1. Zona de galerías y balcones(-grietas y desconchados en balcones en canto de forjado del techo y cerramientos verticales, -desprendimientos de piezas cerámicas de balcones, -manchas de suciedad en balcones en cantos de forjado del techo y cerramientos verticales, -desprendimiento del material en cantos de forjado donde se sujetan los perfiles metálicos de las barandillas y óxido).

2. Paramentos verticales exteriores con revestimiento continuo(-grietas horizontales puntuales y vertical puntual, -manchas de suciedad por depósito de partículas en parte superior de los paramentos, -moho por humedades y microorganismos).

3. Fachadas de obra de fábrica(-deformaciones, abombamientos y ladrillos que sobresalen en punta en cantos de forjado y dinteles de ventanas, piezas cerámicas a punto de desprenderse, -humedades (eflorescencias y manchas), - grietas verticales y horizontales).

4. Cubiertas transitables: terrazas privativas de los áticos NUM004 y NUM003 (-grietas y fisuras verticales y horizontales, -pérdida de material elástico en la junta de dilatación longitudinal, -piezas cerámicas rotas en zona de vuelo, -manchas de suciedad por depósito de partículas).

5. Cubiertas no transitables: casetones de escaleras y ascensor(desplazamientos, levantamiento y roturas de losetas de hormigón, -abombamientos y desniveles, - microorganismos y crecimiento de vegetación, -desperfectos en paramentos verticales: tela impermeable desprotegida sin mimbel, grietas, piezas de coronación desprendidas, pérdida de material elástico de junta de dilatación, desconchados, entregas mal resueltas, manchas de suciedad y humidad. Acceso a la cubierta defectuoso lo que dificulta el mantenimiento

6. Núcleo de comunicación vertical: escaleras comunitarias y vestíbulos(fisuras y grietas verticales y horizontales).

7. Aparcamiento comunitario(grietas y fisuras, pérdida de revestimiento en cajas de escalera y pérdida de revestimiento de yeso en vestíbulo).

No se discute que la recepción provisional de la obra fue el 4 de noviembre de 2003, sin que conste aportada la recepción definitiva. La demanda se interpone por la Comunidad actora el 17 de diciembre de 2018, esto es, 15 años después de la finalización. Las reclamaciones extrajudiciales que constan en los autos analizadas se inician en 2008, a los 5 años de la finalización de la obra, y siguen en 2009, 2010 y 2012, interponiéndose la demanda 6 años después de la última reclamación extrajudicial de 2012, en 2018.

Uno de los principales motivos de oposición de Metrovacesa, así como del resto de intervinientes, y del recurso, es que las reclamaciones extrajudiciales no comprenden todos los defectos constructivos reclamados en la demanda en base al informe pericial de la Sra. Mariana, sino que han sido mencionados por primera vez en dicho informe realizado en 2018, 15 años después de la entrega de la obra, además de que muchas de aquellas reclamaciones se refieren a otras Comunidades ajenas a la demandante.

Al respecto, del contenido analizado de los requerimientos extrajudiciales, debemos compartir con la recurrente que los comprendidos en los documentos 26 y 28 con sus justificantes de entrega (documentos 27 y 29) del año 2010 no se corresponden con defectos de la Comunidad demandante, sino de Comunidades ajenas a esta.

El documento 26 recoge la reclamación de "los propietarios de DIRECCION007, además de los propietarios de los garajes y las que han efectuado las Comunidades de propietarios correspondientes, dichas Comunidades (2 en total) se reunieron con fecha 13 d enero de 2010". Se refiere a los problemas de desprendimientos de ladrillos de obra vista de la fachada y a grietas en la fachada y en la corona del edificio.

Del mismo modo, el documento 28 se refiere a la reclamación "de los propietarios de la DIRECCION006, además de los propietarios de los garajes y las que han efectuado las Comunidades correspondientes, dichas Comunidades (4 en total) se reunieron el 22 de octubre de 2009". Se insiste en los desprendimientos de ladrillos de obra vista y grietas en la fachada, grietas en la corona del edificio, filtraciones importantes en el garaje.

En cuanto a los defectos que sí que han sido reclamados extrajudicialmente y en relación con la Comunidad demandante, con correspondencia con las zonas descritas en el informe pericial de la actora a la que hacen referencia, estos son los siguientes:

Zona 1: Galerías y balcones

Documentos 20 (18/06/2008), 21 (14/07/2008), 23 (25/07/2008), 24 (14/10/2008), 25 (29/07/2009), 32 (05/11/2012): Levantamiento/desprendimiento de baldosas en balcones ( NUM000, NUM001, DIRECCION005, NUM002, DIRECCION008) de la Comunidad de DIRECCION003, por falta juntas dilatación. Existe una reparación ejecutada de la que se aporta una factura de 4.468,39 euros.

Zona 3: Fachadas de obra de fábrica

Documento 21 (14/07/2008): Desprendimiento de dos trozos de la fachada de la DIRECCION002 y grietas.

Zona 5: Cubiertas no transitables

Documento 32 (05/11/2012): Humedad/entrada agua directa al piso NUM003 que inunda la cocina (presupuesto provisional 786,5 euros) de la Comunidad de la DIRECCION003.

En la audiencia previa, Metrovacesa alegó que no había recibido los requerimientos de los documentos 23 y 24. Sin embargo, se trata de dos faxes remitidos al mismo número ( NUM005) que el fax del documento 20 que sí que recibió.

No existen requerimientos extrajudiciales por defectos en la Comunidad demandante respecto de las siguientes zonas:

-zona 2 sobre paramentos verticales exteriores con revestimiento continuo.

-zona 4 sobre cubiertas transitables.

-zona 6 sobre núcleo vertical (escaleras/vestíbulos), no consta ninguna reclamación por dicha zona.

-zona 7 sobre aparcamiento comunitario, al que se refiere el documento 28 pero respecto a una Comunidad ajena a la demandante.

En consecuencia, los defectos incluidos en estas 4 zonas (2, 4, 6 y 7) han sido reclamados por primera vez con la demanda, por lo que deben considerarse prescritos, teniendo en cuenta que el edificio se entrega en 2003 y la demanda se interpone en 2018, con estimación del motivo de recurso.

No se han realizado reclamaciones extrajudiciales tampoco por manchas de suciedad ni humedad (depósito de partículas, moho, microorganismos) por lo que, al margen de si fueran o no imputables a la recurrente, deben considerarse también prescritas las pretensiones al respecto realizadas en la demanda, estimando el motivo del recurso.

CUARTO. Análisis de las patologías denunciadas. Valoración de la prueba y decisión.

La Sentenciarealiza una valoración genérica de todos los informes periciales, sin analizar ni tratar individualmente cada uno de los defectos constructivos imputados a la vendedora. En base a ello, la Sentencia concluye, por un lado, que los peritos coinciden en que la valoración realizada por la perito Sra. Mariana de la actora es desproporcionada, incluyendo operaciones de mantenimiento y mejoras, y, por otro lado, que la ausencia de mantenimiento en muchos casos ha agravado los deterioros iniciales. A partir de dicha valoración genérica de los informes periciales, acoge las conclusiones alcanzadas por la perito de la parte demandada, Metrovacesa, Sra. Modesta, al realizar esta "un estudio pormenorizado y separado de las diferentes partidas reclamadas, con mediciones y precios", sin que la perito de la actora haya aportado facturas de las reparaciones que se han realizado o presupuestos sobre partidas cuya coste de reparación se reclama. También valida la Sentencia la opinión de la perito de Metrovacesa sobre la necesidad de realizar reparaciones en la zona concreta afectada lejos de la intervención generalizada que propone la demandante.

Por todo ello, la Sentencia declarala responsabilidad contractual de Metrovacesa, como vendedora, por defectos constructivos en elementos comunes del edificio, que considera existentes según todos los informes periciales, aunque los peritos difieran en su naturaleza y gravedad, al incumplir la obligación de entrega de la edificación en las condiciones acordadas. Valora también que la mayoría de peritos coinciden en que la ausencia de mantenimiento ha causado o agravado muchos de ellos.

Por dicha razón fija la indemnización, por un lado, en 33.573,62 euros en que la perito de Metrovacesa valora la reparación de los daños y, por otro, en 110.353,69 euros por lo que dicha perito califica de costes de mantenimiento que, si bien correspondería asumir a la Comunidad demandante, no se ha acreditado que Metrovacesa hubiese entregado el libro de mantenimiento del edificio a la Comunidad y los daños que se hayan podido agravar por un defectuoso mantenimiento traen causa en un defecto imputable al vendedor. El importe total de la indemnización asciende a 143.353,69 euros.

El recurso de Metrovacesa se centra, principalmente, al margen de la cuestión sobre el régimen jurídico aplicable y la excepción de prescripción ya resueltos, en imputar a la Sentencia un error en la valoración de la prueba, pues si bien toma como referencia el informe pericial de Metrovacesa, llega a una conclusión errónea al atribuir los defectos debidos a falta de mantenimiento a la demandada, en lugar de a la Comunidad demandante, valorados en 110.353,69 euros.

La recurrente defiende que la Sentencia concluye, erróneamente, que los defectos son debidos a una defectuosa entrega del edificio y que se han podido agravar como consecuencia de la falta de mantenimiento, imputándolos a Metrovacesa, cuando, en realidad, los defectos atribuidos a una falta de mantenimiento por los informes periciales son independientes y ajenos a los defectos de terminación y acabado. Todos los peritos diferencian los defectos por falta de mantenimiento, de los defectos de ejecución, sin alegar que los defectos por falta de mantenimiento tuvieran su causa inicial en una defectuosa terminación y entrega. Insiste en que la Comunidad demandante nunca ha realizado tareas de mantenimiento en los 15 años transcurridos desde la entrega del edificio. Pide la exención o la minoración del importe de la condena.

También la recurrente critica que la Sentencia le impute la falta de entrega del Libro del edificio/mantenimiento a la demandante, cuando ello nunca ha sido invocado por la Comunidad actora, la cual atribuye la causa de los defectos a una defectuosa ejecución. En todo caso, se niega que no lo tuviera.

Para resolver el recurso, analizaremos cada uno de los defectos constructivos litigiosos que no estén afectados por la prescripción estimada (zonas 2, 4, 6 y 7 del informe pericial de la parte actora), esto es, los incluidos en las zonas 1, 3 y 5 que hayan sido reclamados extrajudicialmente, así como los que se deriven naturalmente de dicha reclamación, por agravación de la previa patología no reparada.

Según todos los peritos se trata de defectos de acabado que pueden afectar o afectan a la habitabilidad, según el caso, pero coinciden en que no son estructurales ni ruinogenos.

1.- Zona de galerías y balcones

De estas deficiencias denunciadas por la actora con base en el informe pericial de la Sra. Mariana, únicamente, consta reclamada extrajudicialmente la partida 6 sobre "desprendimientos y movimientos de las piezas cerámicas del pavimento de los balcones" (documentos 20, 21, 23, 24, 25 y 32 de la demanda), que la perito de la actora atribuye a "falta de juntas de dilatación de la estructura y previstas en el pavimento de los balcones para independizar los movimientos del forjado del revestimiento y a una incorrecta ejecución del agarre de estas piezas sobre el soporte". Se reclaman en la demanda por todas las deficiencias de las 7 partidas de esta primera zona 95.618,41 euros. Sin embargo, únicamente, procede analizar la partida 6, al no haberse reclamado el resto sino es hasta la interposición de la demanda en 2018, esto es, 15 años después de la entrega del edificio, habiendo prescrito su reclamación.

En cuanto a las baldosas levantadas de los balcones que sí que se reclamó reiteradamente por la demandante, de forma extrajudicial, consta realizada una reparación parcial respecto de los pisos NUM000 y NUM001 aportándose una factura por importe de 4.468,39 euros con el documento 23 de la demanda.

Tanto el perito de Metrovacesa, Sra. Modesta, como el perito del arquitecto superior, Sr. Romulo, reconocen que se trata de defectos de ejecución. La administradora de la finca Sra. Carmela declara que se levantaban las baldosas de todos los balcones.

La perito de Metrovacesa considera que se trata de defectos muy puntuales porque el mortero de rejuntado de las piezas resultó demasiado rígido, de forma que no fue capaz de absorber los movimientos de dilatación y contracción que se producen en mayor medida al principio de habitar las viviendas, debiéndose distinguir, en todo caso, la junta de dilatación de la estructura para permitir movimientos, de la juntas de mortero entre piezas cerámicas del pavimento para unirlas. Valora la reparación de este defecto de ejecución puntual en 141,59 euros. A la vez valora tareas de mantenimiento por distintas partidas incluidas en esta primera zona sobre galerías y balcones en 3.058,68 euros.

La Sentencia estima ambas valoraciones del informe pericial del Metrovacesa, tanto la del defecto de ejecución (141,59 euros) como la que la perito imputa a una falta de mantenimiento (3.058,68 euros), con el argumento seguido por la resolución recurrida de forma general para todos los defectos litigiosos de que se trata, en realidad, de defectos de ejecución agravados por una falta de mantenimiento, al haberlo expuesto así la mayoría de peritos.

Por su parte, el perito Sr. Romulo del arquitecto superior Sr. Alejo, considera que se trata de un defecto de ejecución por falta de juntas de dilatación suficiente y aplicación de un mortero adherente incorrecto.

El perito de la constructora OHL, Sr. Avelino, igual que hace con todos los defectos constructivos denunciados en la demanda considera que se trata, en su caso, de patologías menores aparecidas después del año de garantía, estando su reclamación fuera de plazo, por lo que no valora la reclamación.

El perito Sr. Arcadio del aparejador Sr. Cayetano considera que el despegue de las baldosas es atribuible a la colocación con mortero adhesivo que ha superado su tiempo abierto ("máximo tiempo que puede transcurrir desde la extensión del adhesivo sobre la superficie de colocación hasta su cubrición con la baldosa para que se alcance la adherencia mínima (...)". Añade el informe pericial que durante la visita de inspección no se observaron pavimentos despegados, aunque sí pavimentos que habían sido sustituidos. A pesar de ello, valora la partida en 0 euros por atribuirlo a una falta de mantenimiento.

Debemos partir de la acreditación del defecto de ejecución reclamado relativo al desprendimiento de baldosas de balcones, de conformidad con la opinión de la mayoría de peritos intervinientes.

Ahora bien, en cuanto a su valoración, no podemos compartir el argumento de la Sentencia por el que estima tanto el coste de reparar el defecto de ejecución valorado por el perito de Metrovacesa como lo que dicho perito atribuye a una falta de mantenimiento, pues los peritos de la parte demandada e intervinientes distinguen los defectos de ejecución de los derivados de falta de mantenimiento, aunque algunos de los primeros, que no todos ni de forma general como concluye la Sentencia, se hayan podido agravar por falta de mantenimiento imputable a la Comunidad. En todo caso, no procede tampoco reconocer la valoración por todos los defectos denunciados en esta primera zona, como hace la Sentencia, sino, únicamente, los relativos a las baldosas desprendidas, al haber prescrito el resto, según se ha expuesto.

La perito de la parte actora, Sra. Mariana, valora las partidas que afectan a la reparación de este defecto de los balcones (P1. P6. P15 y P16) en 639,55 euros, 3.144,23 euros, 474,08 euros y 4.075,31 euros, respectivamente, en total, 8.333,17 euros. En el juicio, insiste en que ha realizado un informe de valoración que no de reparación.

Por su parte el perito Sr. Romulo valora la reparación en 2.284,47 euros (PEM). La diferencia recae, más que en los precios unitarios, que son semejantes, en la superficie estimada sobre la que se requiere actuar (127,4 ml y 78,75 m2 según la perito de la actora versuslos 7,60 ml y 31,50 m2 del perito Sr. Romulo). El perito Sr. Romulo razona que ha valorado los 5 balcones justificados en el informe pericial de la Sra. Mariana ( NUM006, NUM007, NUM008, DIRECCION005 y DIRECCION008). En juicio, la Sra. Mariana reconoce que valora 15 balcones cuando tan solo vio 5. Por su parte, la perito de Metrovacesa valora la reparación del defecto de ejecución, tan solo, en 141,59 euros, pues parte únicamente de 3,94 m2 afectados. El resto de peritos no valora esta partida por los argumentos expuestos.

Estimamos más ajustada a la realidad la valoración realizada por el perito del arquitecto superior, Sr. Romulo, en base a la crítica fundamentada que en su informe realiza del informe pericial de la actora, al valorar esta última la sustitución total de piezas de coronación no quedando ello justificado, por suponer una renovación total de acabados, y al ajustarlo el perito Sr. Romulo a los balcones identificados por la perito Sra. Mariana. En cambio, la valoración de la perito de Metrovacesa, que sigue la Sentencia, sobre la valoración del daño por 141,59 euros se considera insuficiente, a diferencia de la que realiza el perito Sr. Romulo que recoge una medición más ajustada de la zona afectada.

En todo caso, no resulta justificado estimar los 3.058,68 euros que considera la Sentencia a partir del informe pericial de Metrovacesa por cuanto se trata del coste de tareas de mantenimiento y, además, se refieren a partidas de esta primera zona no reclamadas extrajudicialmente.

En consecuencia, respecto del único defecto reclamado extrajudicialmente debemos estimar, por un lado, el importe de la factura asumida por la parte actora de 4.468,39 euros(documento 23 de la demanda) por la reparación de dos balcones ( NUM000 y NUM001).

Y, por otro lado, debemos estimar el coste de reparar el resto de balcones identificados como afectados que, según el informe pericial del perito Sr. Romulo del arquitecto superior, supone 2.284,47 euros siendo esto el PEM (presupuesto de ejecución material) que equivalen a 2.718,52 eurosde PEC (presupuesto de ejecución por contrato que incluye gastos y beneficio industrial). Para su cálculo, el PEC es el PEM x 1,19, según el informe pericial del Sr. Romulo (o PEM=PEC/1,19).

En definitiva, procede fijar la indemnización por el defecto de ejecución acreditado respecto del levantamiento de baldosas de balcones en 7.186,91 euros.

2.- Paramentos verticales exteriores con revestimiento continuo

No existe ninguna reclamación extrajudicial referida a deficiencias detectadas en esta segunda zona entre los documentos analizados de la demanda del 20 al 32. El documento 21 se refiere a grietas en cuatro concretos pisos, sin que se pruebe que se trate de grietas en los paramentos verticales exteriores con revestimiento continuo, como elementos comunes. Según el informe pericial de Metrovacesa ninguna reclamación extrajudicial existe en relación con defectos en esta zona. En el informe pericial del arquitecto superior, Sr. Romulo, se analiza la zona de la reclamación de la demandante que se centra en grietas en los patios de luces, cajas de escaleras y accesos al aparcamiento de las dos fachadas laterales, respecto de lo que no constan requerimientos extrajudiciales. Las grietas en fachada reclamadas en el documento 21 de la demanda debemos incluirlas en la zona 3 sobre fachada de ladrillo de obra de fábrica o vista, a diferencia de la de esta zona con revoco tipo monocapa, tal y como hacen los peritos de la parte demandada e intervinientes (perito Sr. Romulo).

En consecuencia, no podemos compartir el criterio de la Sentencia sobre la estimación de indemnización alguna en esta zona, con estimación del recurso en este particular.

3.- Fachadas de obra de fábrica

3.1. Cantos de los forjados y dinteles de ventanas.

3.2. Humedades

3.3. Grietas.

En esta zona de la fachada de obra vista o de fábrica se denuncian "abombamientos y desprendimientos de ladrillos, humedades -eflorescencias y manchas- y grietas". De estos elementos constan reclamados extrajudicialmente el primero por desprendimientos y el último por grietas en el documento 21 de la demanda, tal y como reconoce la perito de Metrovacesa en su informe pericial. No constan reclamaciones extrajudiciales por humedades ni manchas (blanquecinas/ eflorescencias u oscuras), por lo que la acción al respecto, al margen de la causa, de ejecución o mantenimiento, habría prescrito.

En cuanto a los abombamientos y desprendimientos de ladrillos, la perito de Metrovacesa considera que se trata de defectos de ejecución puntuales, no generalizados, pues, por el tiempo transcurrido -15 años desde la entrega del edificio-, si hubiera errores de diseño, la falta de estabilidad conllevaría defectos en las fachadas mucho más generalizados que el desprendimiento de unos ladrillos en dos zonas puntuales, así como grietas muy localizadas. Considera que se han debido de dañar o desprender los ladrillos en determinadas localizaciones, por su colocación con insuficiente mortero, o por una deficiente ejecución claramente puntual, pues ello no representa el conjunto de las fachadas, que se hallan en buen estado general, de modo que no resulta justificada una intervención generalizada como propone la perito de la demandante.

Respecto a las grietas, la perito de Metrovacesa reconoce la existencia de grietas verticales y horizontales, que se advierten en las fotografías adjuntadas al informe, pero considera que se trata defectos de ejecución puntuales y localizados por falta de independencia entre la estructura y el cerramiento de ladrillo. Concluye que la falta de independencia ha permitido que los movimientos de carácter higrotérmico se hayan transmitido a la fachada, afectando al cerramiento y ocasionando las fisuras y grietas observadas.

Por su parte, el perito Sr. Romulo del arquitecto, reconoce la existencia de ambos defectos (desprendimientos de piezas y grietas). En concreto, el perito explica en su informe que, en los cantos de forjado y en los dinteles de las ventanas, se colocan plaquetas cerámicas finas, de función básicamente decorativa, para dar continuidad visual al paramento exterior. Los movimientos por dilatación térmica y por desplazamientos de la hoja exterior hacen que esas plaquetas, al ser delgadas y estar más expuestas, sufran tensiones que provocan fisuras y desprendimientos localizados en esa franja. En cuanto a las grietas verticales y horizontales, explica el perito que aparecen porque los forjados de las distintas plantas no están alineados y la hoja exterior de la fachada no apoya correctamente sobre sus cantos. Ese mal apoyo genera cargas excéntricas y desequilibrios que concentran tensiones en esquinas y puntos débiles; cuando las tensiones superan la resistencia de los ladrillos y morteros, se fisuran y algunas piezas llegan a girarse o romperse. En el apartado de la valoración económica indica que las reparaciones previstas tienen como objetivo reparar el acabado afectado que se había sometido a tensiones excesivas por falta de aplicación de mortero elástico en las juntas de obra de fábrica que revisten los cantos de los forjados.

El perito Sr. Arcadio del aparejador también contempla estos dos defectos denunciados.

En cuanto a la valoración económica de estos dos defectos acreditados, la perito de la parte demandante valora la reparación del global de esta tercera zona en 86.385,92 euros.

La perito de Metrovacesa valora la subsanación de los desprendimientos y de las grietas en 7.929,42 euros, además de considerar 834,23 euros por tareas de mantenimiento. La Sentencia, que ha acogido de forma genérica sin analizar cada uno de los defectos reclamados el informe pericial de la perito de Metrovacesa, estima una indemnización por ambos importes (defectos de ejecución y falta de mantenimiento al considerar que esta última ha agravado defectos de ejecución).

El perito Sr. Romulo del arquitecto valora la reparación de los defectos estimados en 34.497,94 euros y el perito Sr. Arcadio del aparejador de forma semejante en 29.080,84 euros.

El perito de la constructora OHL igual que hace con todos los defectos constructivos denunciados considera que se trata, en su caso, de patologías menores aparecidas después del año de garantía, estando su reclamación fuera de plazo, por lo que no valora la reclamación.

Como se ha indicado, la Sentencia de forma genérica acoge la valoración del informe pericial de Metrovacesa sin más justificación que indicar que en este informe se realiza un análisis pormenorizado de cada patología, cuando también lo lleva a cabo el perito Sr. Romulo y de una forma mucho más razonada. En este sentido, el perito Sr. Romulo realiza una valoración contradictoria respecto de la que lleva a cabo la perito Sra. Mariana de la actora por cada una de las partidas de reparación, justificando precios unitarios y mediciones.

Las mediciones del perito Sr. Romulo y de la Sra. Mariana coinciden en muchas partidas y, de no hacerlo, el Sr. Romulo justifica su minoración. Contrariamente, la perito Sra. Modesta de Metrovacesa, informe que ha seguido la Sentencia, disminuye esencialmente las mediciones sin justificación suficiente. Por ejemplo, en la partida del derribo de las piezas que cubren los cantos del forjado (pichulines) valorados por los cuatro peritos (demandante, Metrovacesa, arquitecto y aparejador) en 11,18 euros/m2, el perito de la actora y del arquitecto estiman una superficie en la que actuar semejante 102,99 m2 y 98,33 m2, respectivamente. Por su parte el perito del aparejador da por bueno tanto el precio unitario como la medición de la demandante en esta partida (1.151,43 euros). En cambio la perito de Metrovacesa valora tan solo 26,1 m2 (13,05m2, 1,95m2, 8,58m2 y 2,52 m2), ascendiendo esta partida a un total 145,90 euros, a diferencia de los 1.151,43 euros que estiman los peritos de la actora y del aparejador y de los 1.324,46 euros que estima el perito del arquitecto, apartándose la perito de Metrovacesa (y por tanto la Sentencia que lo sigue) del criterio de los otros tres peritos sin mayor justificación, sobre todo, cuando también el perito del arquitecto se aleja de generalidades y atiende a la reparación concreta sin mejoras, como se evidencia a lo largo de su informe pericial.

En el mismo sentido, la perito de Metrovacesa valora la colocación de las nuevas plaquetas cerámicas en 1.549,84 euros, al contemplar una superficie sobre la que actuar de 43,5 m2 y un precio unitario de 35,63 euros, esencialmente inferiores a los considerados por el resto de peritos (de la demandante, aparejador y arquitecto) que parte de una superficie y precios unitarios semejantes (102,99 m2 y 55,85 euros/m2, los dos primeros, y 98,33 m2 y 57,92 euros/m2, el último).

La esencial diferencia de valoración entre el peritaje de la actora y la del perito Sr. Romulo recae en el rechazo de partidas no justificadas (ejecución de juntas de dilatación en cantos de forjados, porque ya se valora en la partida 2 la sustitución de todo el aplacado de pichulines o plaquetas); en diferencias de mediciones, que el perito considera duplicadas, y en una distinta solución reparadora por considerar no correcta la propuesta por la perito Sra. Mariana, por falta de justificación técnica. El perito valora que la estructura ya se ha estabilizado y que las reparaciones previstas se centran en arreglar únicamente los acabados dañados por las tensiones excesivas. Esas tensiones se produjeron por no haberse usado morteros elásticos en las juntas de obra de fábrica que recubre los cantos de los forjados.

*

El informe realiza una valoración contradictoria de tres partidas de la perito Sra. Mariana (P.5, P.12 y P.13) relacionadas con el sistema de apoyo de los muros de cierre de fachada empleado en trabajos de rehabilitación y reparación de fachadas.

Por la mayor exhaustividad en la valoración de la reparación, sin duplicidades ni generalidades, se considera más ajustado estimar la que realiza el perito Sr. Romulo, que coincide en esencia con la valoración del perito Sr. Arcadio del aparejador, y ambas se alejan de la sobredimensionada valoración de la Sra. Mariana y de la insuficiente de la perito de Metrovacesa.

En consecuencia, debemos estimar una indemnización por esta partida de 34.497,94 euros(PEC).

4.- Cubiertas transitables: terrazas privativas de los áticos NUM004 y NUM003

No existe ninguna reclamación extrajudicial referida a deficiencias detectadas en esta cuarta zona entre los documentos analizados de la demanda del 20 al 32. El documento 32 se refiere a una inundación del ático NUM003 que, según la perito de Metrovacesa, proviene de la cubierta y, por tanto, será valorado en la siguiente zona número 5 sobre cubiertas no transitables.

En consecuencia, no podemos compartir el criterio de la Sentencia sobre la estimación de indemnización alguna en esta zona, con estimación del recurso en este particular.

5.- Cubiertas no transitables: casetones de escaleras y ascensor

- Desplazamientos, levantamiento y roturas de losetas de hormigón, especialmente en los puntos singulares como en los perímetros en contacto con los antepechos o en las zonas próximas a los sumideros.

- Degradación de la superficie de las losetas con aparición de microorganismos y crecimiento de vegetación.

- Abombamientos y desniveles en sentido transversal dejando al descubierto distintos materiales y sin protección aislante y tela impermeable.

- Desperfectos en paramentos verticales: tela impermeable desprotegida sin mimbel, grietas en paramento vertical, piezas de coronación desprendidas, pérdida de material elástico de junta de dilatación, desconchados en paramentos de hormigón, entregas mal resueltas, manchas de suciedad y humedad.

- Acceso a la cubierta defectuoso lo que dificulta el mantenimiento.

La Sentencia, siguiendo la conclusión del informe pericial de Metrovacesa de forma general para todos los defectos denunciados, estima la valoración incluida en dicho informe por 46.221,54 euros, a pesar de que la perito de Metrovacesa considera dicha partida como tareas de mantenimiento, pues concluye que la única causa de los defectos reclamados en esta zona obedecen a una falta total de mantenimiento de la cubierta de la edificación durante 15 años. Indica la perito de Metrovacesa que la propia perito de la demandante alude a dicha falta de mantenimiento excusándolo en el difícil acceso a la cubierta, cuando es accesible por personal especializado para acceder en condiciones seguras.

El informe pericial de Metrovacesa critica las soluciones de la perito Sra. Mariana de la actora en esta zona valoradas en un total de 114.001,86 euros, pues suponen una renovación injustificada de toda la cubierta incluyendo el aislamiento y la impermeabilización cuando no se hayan dañados, así como la sustitución de todos los vierteaguas y la sustitución por nuevas piezas sobre dos impermeabilizaciones nuevas.

Por su parte, el perito Sr. Romulo del arquitecto valora que los defectos denunciados por la actora a través de su informe pericial son debidos a una falta de mantenimiento de la cubierta. Sin embargo, valora también la existencia de algunos defectos de ejecución que considera generalizados en toda la superficie de la cubierta como el levantamiento de las piezas de material cerámico y la degradación de las capas de material sobre las que se colocan, por falta de juntas de dilatación suficiente en la capa de acabado cerámico y por deficiente aplicación o elección del mortero y por un defecto de colocación del pavimento.

Indica también el perito Sr. Romulo que en el informe pericial de la demandante no se pone de manifiesto ningún problema de humedad en las viviendas situadas bajo cubierta, por lo que concluye que la impermeabilización no estaba afectada.

Sin embargo, en relación con esta zona, la Comunidad realizó un requerimiento extrajudicial el 5 de noviembre de 2012, según el documento 32 de la demanda, en el que se pone de manifiesto la inundación de la cocina del ático NUM003, que de una humedad pasó a una entrada directa de agua. Si bien es una reclamación puntual, es muy relevante y denota un problema en la cubierta. Asimismo, en el juicio la administradora de la finca Sra. Carmela declaró que cada vez que llovía entraba agua en todos los últimos pisos. También la perito de la actora, Sra. Mariana, declara que vio los pisos de la planta NUM009, con goteras, aunque no hizo fotos.

En consecuencia, resultan probados los defectos de ejecución que reconoce el perito Sr. Romulo y que casan con las humedades de los pisos de la planta NUM009 y, en concreto, con la inundación del piso NUM003.

Según se hace constar en el informe pericial de Metrovacesa y del Sr. Romulo, la Comunidad demandante ha actuado sobre la cubierta, sin que la reparación de la perito Sra. Mariana se ajuste a la actuación realizada ni a la inversa, pues la Comunidad ha optado por una solución más económica, según el perito Sr. Romulo. En este sentido, en el informe pericial del Sr. Romulo se indica que la Comunidad ha impermeabilizado toda la superficie con poliuretano reforzado con malla por encima del pavimento existente de losas flotantes. También ha pintado las barandas y las chimeneas. La perito Sra. Mariana también reconoce en juicio que la Comunidad ha reparado la cubierta con una solución distinta a la suya, si bien considera que la valoración sería equiparable. No se han aportado facturas de la reparación. En juicio, la administradora de la finca Sra. Carmela declaró que, desde que se ha arreglado la cubierta, ya no ha habido ninguna filtración más.

El perito Sr. Romulo analiza la propuesta de la perito Sra. Mariana a la vez que valora los trabajos realizados por la Comunidad sobre la cubierta.

En cuanto a la valoración que realiza la Sra. Mariana, el perito Sr. Romulo la califica de generalista y de mejora, pues considera que la valoración de la actora estimada en 114.0001,86 euros es desproporcionada y carente de justificación técnica, por incluir partidas innecesarias que suponen reposiciones completas (arrancar todo el pavimento flotante y toda la impermeabilización) e incorrectas (no existe mimbel cerámico) y, por tanto, incluye mejoras sustanciales, con precios y mediciones desproporcionados. Realiza una valoración contradictoria justificada de las partidas P.2, P.3 y P.5 sobre el arranque parcial del pavimento flotante afectado, el geoxtextil y las placas de poliestireno.

Por otro lado, el perito Sr. Romulo valora la actuación de la Comunidad consistente en el refuerzo de la impermeabilización de la cubierta con geotextil y la coronación cerámica y de los muros (P.8, P. 10, P. 14, P 19), así como la reparación de grietas y fisuras y el pintado de paramentos (P. 21 y P. 22).

La valoración de todas las partidas de esta zona según el perito Sr. Romulo asciende a 48.591,26 euros, importe que no se aleja del considerado por la perito de Metrovacesa de 46.221,54 euros (y la Sentencia que lo sigue), si bien esta última considera que su valoración se corresponde, únicamente, con tareas de mantenimiento, sin que existan defectos de ejecución a reparar.

No es de recibo considerar que la actuación sobre la cubierta comprendía tan solo tareas de mantenimiento en atención a las humedades de los pisos superiores e incluso inundación del ático NUM003, según el requerimiento extrajudicial del año 2012 (documento 32 de la demanda), especialmente además cuando el propio perito Sr. Romulo valora que existen defectos constructivos generalizados en la cubierta respecto del levantamiento de las placas cerámicas y la degradación de las capas de los materiales sobre los que se colocan aquellas por falta de juntas de dilatación y de suficientes conectores, además de una deficiente elección o colocación del mortero y una deficiente colocación del pavimento. En correspondencia con ello, las fotografías adjuntas en su informe evidencian un estado de la cubierta que excede de lo que supone una mera falta de mantenimiento.

Por todo ello, estimamos procedentes las partidas relativas a la sustitución de las piezas dañadas por el defecto de ejecución analizado por el Sr. Romulo y la actuación sobre la impermeabilización cuya necesidad consideramos que excede de una mera labor de mantenimiento, en atención a las humedades e inundación de los áticos. El importe de su valoración y, por tanto, de la indemnización asciende a 30.801,40 euros(1.099,34 euros, 909,12 euros, 191,02 euros, 227,83 euros, 94,51 euros, 446,7 euros, 14.038,2 euros, 4.127,64 euros, 1.854,44 euros, 485,67 euros y 7.326,86 euros, según el informe pericial del Sr. Romulo).

Se trata del PEM, con lo que procede estimar la cantidad de 36.653,66 eurosde PEC.

El resto de partidas sobre reparación de grietas y pintado no pueden ser estimadas por no haberse reclamado, por no haberse probado su relación con el problema de la impermeabilización o por su naturaleza de mantenimiento que corresponde a la Comunidad.

6.- Núcleo de comunicación vertical: escaleras comunitarias y vestíbulos(fisuras y grietas verticales y horizontales) y

7.- Aparcamiento comunitario(grietas y fisuras, pérdida de revestimiento en cajas de escalera y pérdida de revestimiento de yeso en vestíbulo).

No existe ninguna reclamación extrajudicial referida a deficiencias detectadas en las zonas 6 y 7 entre los documentos analizados de la demanda del 20 al 32, pues algunas de ellas se refieren a Comunidades ajenas a la demandante, según lo razonado anteriormente (documentos 26 a 29 de la demanda).

En consecuencia, no podemos compartir el criterio de la Sentencia sobre la estimación de indemnización alguna en esta zona, con estimación del recurso en este particular.

QUINTO. Conclusión sobre la indemnización.

En atención a lo expuesto, la indemnización estimada para reparar los elementos comunes entregados defectuosamente asciende a 78.838,51 euros,a razón de 7.186,91 euros por los defectos estimados de la zona 1, 34.497,94 de la zona 3 y 36.653,66 euros de la zona 5. No existe reformatio in peiusen términos globales, pues hay que estar a la valoración conjunta de todas las partidas teniendo en cuenta que la actora aceptó la resolución de la primera instancia.

A esta cantidad hay que añadir el coste de los medios auxiliares, la gestión de residuos, los conceptos varios sobre seguridad y salud/control de calidad, el IVA, los honorarios técnicos y las tasas del Ayuntamiento de Mataró, a que se refieren los peritos actuantes.

En consecuencia, debemos añadir las siguientes cantidades:

-Medios auxiliares: 10,43% que considera la perito de la actora y de Metrovacesa sobre 78.838,51 euros PEC: 8.222,85 euros.

-Gestión de residuos: 2% que considera la perito de Metrovacesa y la Sentencia, sin que haya sido objeto de debate ni se combata en la oposición al recurso, sobre 78.838,51 euros PEC: 1.576,77 euros.

-Varios (Seguridad Social y control de calidad): 2,67% que considera la perito de la actora sobre 78.838,51 euros PEC: 2.104,98 euros.

Añadiendo dichas cantidades a la valoración de la reparación estimada de 78.838,51 euros, ello arroja la cantidad de 90.743,11 euros (PEC).

A dicho importe habrá que añadir el 10% del IVA reducido, que ha reconocido también la perito Sra. Mariana en la vista (9.074,31 euros), lo que supone un importe de 99.817,42 euros.

Finalmente, respecto de los honorarios técnicos se acoge la valoración del perito Sr. Romulo del 9,37% a calcular sobre el PEM de 76.254,71 euros (90.743,11 euros/1,19), lo cual supone 7.145,06 euros, que, más el 21% IVA, son 8.645,53 euros.

La cantidad del impuesto sobre construcciones del Ayuntamiento de Mataró supone, según el criterio del perito Sr. Romulo, el 4% sobre el PEM, esto es, 3.050,18 euros que, más 60 euros de la tasa municipal, asciende ello a un total de 3.110,18 euros.

En atención a lo expuesto, la indemnización estimada comprende la cantidad de 78.838,51 euros, a razón de 7.186,91 euros por los defectos estimados de la zona 1, 34.497,94 de la zona 3 y 36.653,66 euros.

A dicha cantidad hay que añadir 8.222,85 euros de medios auxiliares, 1.576,77 euros de gestión de residuos y 2.104,98 euros de varios (Seguridad Social y control de calidad).

Ello supone un total de 90.743,11 euros PEC que, más 9.074,31 euros del 10% de IVA, 8.645,53 euros honorarios con el 21% IVA y 3.110,18 euros tasas e impuestos, supone una indemnización total de 111.573,13 euros.

En definitiva, el recurso de Metrovacesa debe ser estimado en parte debiendo fijar la indemnización que deberá abonar a la Comunidad demandante en 111.573,13 euros,por los defectos de entrega del edificio que le son imputables por el cumplimiento defectuoso de su obligación de entrega como vendedora en su relación contractual con la actora, más los intereses legales desde la demanda.

SEXTO. Causa de los defectos e individualización de responsabilidad. Motivo del recurso.

En cuanto a la reiterada petición de Metrovacesa en la contestación y en el recurso de que se proceda a la individualización de la responsabilidad de cada agente en función de los defectos, para poder ejercer la acción de repetición prevista en el artículo 18.2 LOE contra aquellos, no procede llevarla a cabo, pues no se ha ejercitado ni analizado en este procedimiento una acción de responsabilidad del ámbito de la LOE sino de responsabilidad contractual contra la promotora por cumplimiento defectuoso de su obligación de entrega, a pesar de la llamada y su estimación.

El TS prevé dicho análisis y examen de su intervención en la Sentencia, aunque la demandante no haya dirigido la demanda contra aquellos agentes, cuando el procedimiento se enmarca en el ámbito de la LOE ( STS 4825/2025, de 7 de octubre y anteriores: SSTS de pleno 459/2020, de 28 de julio ; 409/2021, de 17 de junio ; 1230/2024, de 2 de octubre , y 1264/2024, de 7 de octubre ), pero no es el caso que nos ocupa.

En consecuencia, procede desestimar este motivo del recurso.

SÉPTIMO. Costas procesales de los agentes intervinientes. Motivo del recurso.

Metrovacesa impugna la condena que le impone la Sentencia al pago de las costas procesales de los agentes intervinientes llamados al proceso, defendiendo en el recurso que su llamada sí que resultó justificada en atención a la responsabilidad de los agentes en el proceso constructivo.

Según la citada Sentencia del TS 4825/2025, de 7 de octubre : "En cuanto a la imposición de costas, sin perjuicio de la previsión normativa del art. 14.5 LEC para la intervención provocada, se manifestó la STS 790/2013, de 27 de diciembre , en un proceso igualmente relativo a la aplicación de la disposición adicional 7.ª de la LOE , en la que, con cita de las SSTS 623/2011, de 20 de diciembre y 538/2012, de 26 de septiembre , y con la ratificación de la doctrina de que el tercero cuya intervención ha sido acordada sólo adquiere la cualidad de parte demandada si el demandante decide dirigir la demanda contra él, de modo que «si el demandante no dirige expresamente una pretensión frente al tercero, la intervención del tercero no supone la ampliación del elemento pasivo del proceso», y, por lo tanto, «el tercero no será parte demandada y la sentencia que se dicte no podrá contener un pronunciamiento condenatorio ni absolutorio del tercero», distinguió sendos supuestos: si la parte demandante acepta la intervención de los terceros llamados al proceso por la parte demandada y amplia contra estos su demanda, en cuyo caso se aplican los arts. 14.5 y 394 LEC para la imposición de las costas, y, en el caso contrario, de que la actora no quisiera constituirlo en parte, el criterio que debe seguirse es el de la litis denuntiatio(la llamada al proceso); es decir, si esta se encontraba o no justificada.

De esta manera, en el primer caso (intervención justificada), al entenderse que, por la concreta actuación del agente de la construcción en el proceso edificatorio, hubiera sido responsable respecto de los vicios o defectos en los que se basa la acción ejercitada, no habría lugar a tal pronunciamiento en costas; mientras que (intervención injustificada), si su llamada a juicio careciera de fundamento fáctico o jurídico se impondrán las costas al demandado que provocó su intervención, al haber sido el causante de la generación de los gastos procesales.

En el caso concreto, debemos desestimar el motivo del recurso, pues en la demanda se ejercitó una acción de responsabilidad civil contractual contra la promotora por el cumplimiento defectuoso de su obligación de entrega del edificio. En la misma demanda se indicaba expresamente que no se ejercitaba la acción de la LOE sino una acción de responsabilidad contractual contra la vendedora. Por consiguiente, la llamada a los terceros agentes intervinientes no resultaba justificada, especialmente, cuando la misma recurrente invocaba la caducidad y prescripción de la acción derivada de la LOE.

OCTAVO. Costas procesales del recurso.

La estimación parcial del recurso conlleva que no se impongan las costas de esta alzada.

PRIMERO. Planteamiento del litigio en primera instancia. Sentencia apelada. Recurso de apelación.

I.- La representación procesal de la Comunidad de propietarios de los edificios sitos en la DIRECCION004, DIRECCION000, DIRECCION003 y en la DIRECCION002, de Mataró (en adelante la Comunidad) formuló demanda de juicio ordinario, en fecha 17 de diciembre de 2018, contra Metrovacesa, S.A. (en adelante Metrovacesa), en su condición de promotora y vendedora de las viviendas y aparcamientos que integran la Comunidad demandante por los defectos constructivos sufridos en elementos comunes del edificio, como consecuencia del cumplimiento defectuoso del contrato de compraventa, en base a la acción de responsabilidad contractual del artículo 1101, 1258, 1124 y 1591 CC, poniendo de manifiesto expresamente que no se ejerce la acción derivada de la LOE. Se solicita la condena al pago de 559.850,87 euros en que se valora la reparación de los defectos constructivos sufridos, según el informe pericial que se acompaña con la demanda emitido por la perito Sra. Mariana.

II. Practicado el emplazamiento, compareció Metrovacesa solicitando la intervención provocada de los agentes de la construcción intervinientes en el diseño y ejecución del edificio, a saber, el arquitecto autor del proyecto técnico y director de la obra, Alejo, la constructora Obrascón Huarte Lain S.A., y el arquitecto técnico y director de la ejecución de la obra, Cayetano, en aplicación del artículo 14.1.2 LEC y la llamada en garantía de la Disposición Adicional 7ª LOE, que considera aplicables por los hechos invocados en la demanda (imputación de defectos constructivos del proceso de la edificación).

Evacuado el traslado a la actora, esta alegó que, únicamente, ejercitaba la acción de responsabilidad civil contractual contra Metrovacesa, por lo que no se oponía a su intervención siempre que fuera bajo la exclusiva responsabilidad de la demandada y no se le impusieran las costas.

El Juzgado dictó, en fecha 9 de mayo de 2019, Auto acordando la intervención provocada solicitada de los agentes de la construcción del edificio: la constructora Obrascon Huarte Lain, S.A. (OHL), el arquitecto, Alejo y el arquitecto técnico, Cayetano.

III.- Metrovacesa se opuso a la demanda solicitando su desestimación. Los motivos de oposición invocados fueron, sucintamente, los siguientes:

-Excepción de prescripción y/o caducidad derivada de la LOE, por el transcurso de 1 o 3 años del artículo 17.1.b) LOE, siendo este el régimen aplicable, en lugar del artículo 1591 CC por la fecha de la solicitud de la licencia de obras (5 de abril de 2001). Subsidiariamente, excepción de caducidad por el transcurso de 10 años, si se considera aplicable el artículo 1591 CC o la acción de responsabilidad contractual.

La mayoría de los defectos no se pusieron de manifiesto a Metrovacesa y otros se refieren a otras Comunidades, habiendo transcurrido más de 15 años desde la finalización del inmueble en noviembre de 2003.

-Se niega la existencia de los defectos constructivos imputados y, subsidiariamente, se alega que la causa sería debida a una falta de mantenimiento de la Comunidad, teniendo en cuenta el carácter y naturaleza de los mismos y el tiempo transcurrido, o, a lo sumo, serían defectos de ejecución material, de mero de acabado, o de diseño del proyecto, no imputables a la promotora. No es aplicable la responsabilidad solidaria, siendo necesario individualizarla.

-Excepción de pluspetición, por precios excesivos y aplicación de un IVA incorrecto. Debió pedirse la restitución in naturay no una indemnización económica.

IV.- El arquitecto, Sr. Alejo, se opuso a la demanda. Alegó, en síntesis, que, a pesar de su llamada al proceso a petición de Metrovacesa, no se le puede considerar demandado ni la Sentencia le podrá condenar ni absolver, al no haber sido demandado por la Comunidad de propietarios demandante, ni tampoco imponerle las costas procesales en ningún caso. Como motivos de fondo alegó los siguientes:

-Excepción de caducidad y/o prescripción de la LOE, al ser aplicable dicha normativa, por razón de la fecha de solicitud de la licencia, posterior al 6 de mayo de 2000 (entrada en vigor de la LOE) . La obra finalizó el 10 de julio de 2003, según los certificados finales de obra. Los requerimientos extrajudiciales de la actora se dirigen todos ellos a Metrovacesa, siendo el primero de ellos de 18 de junio de 2008, y algunos de ellos se refieren a supuestos defectos de otras Comunidades, habiendo, en todo transcurrido el plazo de 1 y 3 años para reclamar defectos constructivos de acabado o de habitabilidad, respectivamente, pues aparecen después del periodo de garantía ( artículo 17 LOE) y, respecto de los aparecidos en dicho periodo, la acción habría prescrito por el transcurso de 2 años desde que se producen ( artículo 18 LOE) . La actora no dirigió ningún requerimiento extrajudicial al arquitecto Sr. Alejo, por lo que acción contra este habría prescrito.

-Subsidiariamente, defiende que no ha incurrido en responsabilidad alguna como arquitecto director de la obra, al ser los defectos constructivos denunciados simples defectos de ejecución de la obra, siendo atribuibles a la constructora y al arquitecto técnico como director de la ejecución, además, de al promotor y a una falta de mantenimiento imputable a la Comunidad. En ningún caso, existiría responsabilidad solidaria, viable, únicamente, a falta de no haberse podido determinar la responsabilidad de cada agente.

-Excepción de pluspetición respecto de la valoración de la actora, sin adoptar ningún índice de precios oficiales.

-Falta de mantenimiento por la Comunidad, que deber realizar tareas de limpieza, pulimento y reparación necesarias para preservar el inmueble en las mejores condiciones posibles y hacerlos adecuados al uso para el que fue proyectado. El promotor debe entregar el Libro del edificio que incluye las tareas de mantenimiento a realizar.

V.- La constructora, Obrascon Huarte Lain, S.A., se opuso a la demanda solicitando su desestimación alegando los siguientes motivos:

-Régimen aplicable: LOE, por la fecha de la solicitud de la licencia (5 de abril de 2001), posterior a su entrada en vigor (6 de mayo de 2000) y no el artículo 1591 CC invocado por la demandante. Subsidiariamente, de ser aplicable el artículo 1591 CC, la responsabilidad sería del vendedor y no de la constructora por falta de legitimación pasiva.

-Excepción de prescripción y caducidad de las acciones previstas en la LOE por el transcurso de 1 y 3 años desde la terminación del edificio en fecha 10 de julio de 2003 (plazos de garantía) y de 2 años desde que se produjeron los daños (plazo de prescripción). La Comunidad nunca dirigió un requerimiento extrajudicial a la constructora sino, únicamente, a la vendedora el 18 de junio de 2008, el primero de ellos, para referirse solamente a problemas puntuales en algunos balcones. Hay defectos constructivos que no se han reclamado nunca extrajudicialmente a nadie, sino por primera vez con la demanda, a pesar del tiempo transcurrido desde la finalización el edificio, hace 16 años, siendo el último requerimiento a la vendedora de fecha 5 de noviembre de 2012. La solidaridad impropia impide que los actos de interrupción de la prescripción afecten a otros agentes de la construcción.

-Excepción de prescripción por el transcurso de 10 años del artículo 121-20 CCcat, para el supuesto de que se entienda que la acción ejercitada es la de responsabilidad por incumplimiento del contrato suscrito entre Metrovacesa y los compradores. Falta de legitimación pasiva de la constructora, al no intervenir en el contrato de compraventa.

-Eventuales defectos de mero acabado o, a lo sumo, que pudieran afectar a la habitabilidad de las viviendas, siendo su reparación o reposición una tarea de mantenimiento de la Comunidad (manchas de suciedad, de humedad, oxidación, presencia de moho, etc.).

-Ausencia de mantenimiento por la Comunidad demandante.

-Excepción de pluspetición. Se incluye en el coste reclamado de la reparación tareas que corresponden a mantenimiento y a mejoras (partidas que modifican calidades o estética del edificio).

VI.- El arquitecto técnico, Sr. Cayetano, se opuso a la demanda solicitando su desestimación por los siguientes motivos:

-No ha sido demandado por la Comunidad actora, sino traído al proceso por la llamada de Metrovacesa, no pudiendo ser condenado por la Sentencia que se dicte.

-Régimen aplicable: LOE, no artículo 1591 CC. La acción de responsabilidad contractual del artículo 1101 CC solo es ejercitable frente a quien fue parte del contrato, esto es, Metrovacesa.

-Excepción de caducidad (transcurso del plazo de garantía de 1 y 3 años desde la finalización del edificio en 2003, siendo la primera reclamación extrajudicial a la vendedora en 2008) y prescripción (transcurso de 2 años desde el último requerimiento extrajudicial a la vendedora en 2012 y la interposición de la demanda en abril de 2019) de los artículos 17 y 18 LOE. No hay requerimiento extrajudicial de la Comunidad al arquitecto técnico, sin afectarle los dirigidos a la vendedora por ser la solidaridad impropia.

-Ausencia de responsabilidad del arquitecto técnico por defectos de diseño o proyecto (arquitecto) y por simples defectos de ejecución material (constructora).

-Falta de mantenimiento por la Comunidad demandante.

-Excepción de pluspetición. Pretensión desorbitada.

VII.- El Juzgado dictó Sentencia, en fecha 9 de junio de 2023, estimando parcialmente la demanda y condenando a Metrovacesa, S.A. a pagar a la demandante la cantidad de 143.927,31 euros por los defectos constructivos del edificio litigioso y la responsabilidad de la demandada, más los intereses legales desde la reclamación judicial, sin costas.

Añadía que no procedía hacer ningún pronunciamiento de absolución ni de condena respecto de la constructora OHL, el arquitecto Sr. Alejo ni el arquitecto técnico Sr. Cayetano, con condena en costas a Metrovacesa.

Razonaba, en síntesis, lo siguiente:

-La acción ejercitada por la Comunidad actora contra la promotora-vendedora, Metrovacesa, no es la prevista en la LOE, que habría prescrito (último requerimiento extrajudicial de 2012 y demanda de 2018), sino la acción de responsabilidad civil contractual del artículo 1101 CC y la acción del artículo 1591 CC. La acción del artículo 1591 CC por defectos constructivos debería ampararse en la LOE, en atención a la fecha de solicitud de la licencia (5 de abril de 2001), cuando ya había entrado en vigor la LOE, según la jurisprudencia del TS, pero no se ejercen las acciones de la LOE. Se analiza y resuelve, únicamente, la acción de responsabilidad civil contractual del artículo 1101 CC en relación con las obligaciones de Metrovacesa como parte vendedora.

-Desestima la excepción de prescripción de la acción de responsabilidad contractual del artículo 1101 CC ejercitada, por no haber transcurrido los 10 años del artículo 121-20 CCCat desde la fecha de recepción provisional de la obra (4 de noviembre de 2003) y la última reclamación extrajudicial (2012).

-Imposibilidad de pronunciamiento de condena ni de absolución para los llamados al proceso por Metrovacesa (constructora, arquitecto y arquitecto técnico) al no haber dirigido/ampliado la Comunidad actora demanda contra ellos.

-Declara la responsabilidad contractual de Metrovacesa, como vendedora, por defectos constructivos en elementos comunes del edificio, existentes según todos los informes periciales, que difieren en su naturaleza y gravedad y coinciden en que la ausencia de mantenimiento ha causado o agravado muchos de ellos.

-Fija la indemnización en, por un lado, 33.573,62 euros en que la perito de Metrovacesa valora la reparación de los daños y, por otro, en 110.353,69 euros por lo que dicha perito califica de costes de mantenimiento que, si bien correspondería asumir a la Comunidad demandante, no se ha acreditado que Metrovacesa hubiese entregado el libro de mantenimiento del edificio a la Comunidad y los daños que se hayan podido agravar por un defectuoso mantenimiento traen causa en un defecto imputable al vendedor. El importe total de la indemnización asciende a 143.353,69 euros.

-No procede llevar a cabo una individualización de responsabilidad entre los diferentes agentes intervinientes, pues se ha analizado y estimado la acción de responsabilidad civil contractual del artículo 1101 CC, no la decenal del artículo 1591 CC y ni las derivadas de la LOE, sin que la parte actora haya pedido condena alguna contra los intervinientes. Tampoco aplica solidaridad alguna entre los demandados, al ser únicamente condenada la vendedora Metrovacesa, sin que el resto de demandados haya sido parte en la relación contractual de la compraventa.

-No impone costas procesales en atención a la estimación parcial de la demanda.

-Impone las costas procesales de los terceros intervinientes a Metrovacesa, al considerar no justificada su llamada al proceso por la promotora-vendedora, cuando le constaba que la acción derivada de la LOE había prescrito, tal y como dicha parte opuso al contestar a la demanda.

VIII.- Metrovacesa interpone recurso de apelación contra la Sentencia por error en valoración de la prueba e incongruencia, por los siguientes motivos:

-Todos los peritos coinciden en que no existen defectos ruinogenos, siendo cuestiones estéticas evitables con las tareas necesarias de mantenimiento y algunos (lo menos) serían defectos puntuales de ejecución de la obra.

-Error de la Sentencia al imputar a Metrovacesa defectos atribuidos a falta de mantenimiento, valorados en 110.353,69 euros, en lugar de a la Comunidad demandante. Considera la Sentencia, erróneamente, que los defectos son debidos a una defectuosa entrega del edificio y que se han podido agravar como consecuencia de la falta de mantenimiento, pero, realmente, los defectos atribuidos a una falta de mantenimiento por los informes periciales son independientes y ajenos a los defectos de terminación y acabado. Todos los peritos diferencian unos (por falta de mantenimiento) de otros (defectos de ejecución), sin alegar que los defectos por falta de mantenimiento tuvieran su causa inicial en una defectuosa terminación y entrega. La Sentencia toma como referencia el informe pericial de Metrovacesa, pero llega a una conclusión errónea al atribuir los defectos debidos a falta de mantenimiento a la demandada en lugar de a la Comunidad. Pide la exención o la minoración del importe de la condena.

-La concluida por la Sentencia falta de entrega del Libro del edificio/mantenimiento nunca ha sido invocada por la Comunidad demandante que atribuye la causa de los defectos a una defectuosa ejecución. En todo caso, se niega que no lo tuviera.

-La Sentencia hace una valoración genérica de los informes periciales, sin analizar uno a uno los defectos invocados y su causa.

-Resulta probado que la Comunidad actora no ha realizado labores de mantenimiento del edificio finalizado y entregado 15 años antes de interponerse la demanda. La testigo Sra. Carmela, antigua administradora de la finca, no siéndolo en el momento de la terminación y entrega de las viviendas, declara que no disponía del libro de mantenimiento y que no lo reclamó al anterior administrador. Sobre las tareas de mantenimiento declara la testigo que se han hecho algunas puntualmente cuando se ha considerado necesario, sin concretar, más allá de citar la reparación asumida por algunos propietarios de los balcones porque todas las baldosas se levantaban. Reconoce que no tenían personal contratado para tareas de mantenimiento y que el estudio del edificio se ha hecho al contratar a la perito Sra. Mariana.

-Analiza cada una de las patologías denunciadas distinguiendo las que pueden deberse a una exclusiva falta de mantenimiento o a una defectuosa ejecución de la obra.

-Insiste en la excepción de caducidad y/o prescripción de las acciones derivadas de la LOE, del artículo 1591 CC y del artículo 1101 del Código civil. La gran mayoría de los defectos constructivos denunciados y acogidos por la Sentencia no fueron reclamados por la Comunidad actora extrajudicialmente, sino que las reclamaciones extrajudiciales que interrumpirían la prescripción hacen referencia únicamente a algunos defectos muy puntuales y muchas de ellas se refieren a defectos de otras Comunidades de propietarios distintas de la actora. Por tanto, la acción por defectos no reclamados extrajudicialmente habría prescrito, al reclamarse por primera vez con la demanda, después de 15 años de finalizarse y entregarse el edificio.

-Insiste en que el régimen jurídico aplicable es la LOE. Aunque la Comunidad actora reclamase, exclusivamente, al amparo de la responsabilidad civil contractual del artículo 1101 CC, el régimen de la LOE atrae todos los defectos constructivos y, solamente, puede ejercitarse la responsabilidad contractual respecto de los defectos que se refieran a la inhabilidad del objeto o a la entrega de cosa distinta, los cuales no concurren.

-Respecto de la acción de responsabilidad contractual del artículo 1101 CC, no existe prueba del nexo causal entre la conducta y los defectos de entrega del edificio invocados, cuya existencia no resulta tampoco probada.

-Insiste en la necesidad de individualizar la responsabilidad de los agentes de la edificación llamados al procedimiento, no solamente por la LOE sino también por la llamada en garantía del artículo 14 LEC, pues, aunque la acción de la Comunidad estuviera prescrita o caducada frente a los agentes, la recurrente podría repetir contra aquellos.

-Pide la revocación de la condena de las costas procesales de los agentes llamados al procedimiento.

La Comunidad actora, la constructora, el arquitecto y el arquitecto técnico se oponen al recurso.

SEGUNDO. Régimen jurídico aplicable. Acción de responsabilidad contractual del artículo 1101 CC .

Insiste la recurrente en defender que el marco normativo aplicable a la reclamación judicial de la Comunidad de propietarios demandante por defectos constructivos debe ser el de la Ley de la ordenación de la edificación (LOE) y no el del Código civil, ya sea por vicios ruinogenos del artículo 1591 CC , que considera que no existen defectos de dicha naturaleza y tampoco sería aplicable dicho precepto al haber entrado en vigor la LOE (6 de mayo de 2000) cuando se solicitó la licencia de obras (5 de abril de 2001), ya sea por la responsabilidad contractual del artículo 1101 CC , que considera que debe quedar reservada paradefectos que se refieran a la inhabilidad del objeto o a la entrega de cosa distinta, los cuales no concurren.

No podemos compartir el motivo del recurso.

La Comunidad actora ejercita la acción de responsabilidad civil contractual del artículo 1101 CC por cumplimiento defectuoso del contrato de compraventa y, en concreto, de la obligación de entrega imputado a la única persona a quien dirige la demanda, la promotora-vendedora Metrovacesa, por defectos en elementos comunes del edificio.

El artículo 17.1 LOE establece la responsabilidad legal de los agentes de la edificación "sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales", y el 17.9 aclara que este régimen es "sin perjuicio de la responsabilidad del vendedor frente al comprador" conforme al contrato y a los artículos 1484 y ss. CC . Esto permite que el comprador dirija frente al promotor-vendedor tanto la acción especial de la LOE como la acción contractual por incumplimiento o cumplimiento defectuoso del contrato de compraventa (1101, 1124 y concordantes CC) .

Según la jurisprudencia de TS ambas acciones son compatibles, pero no idénticas: difieren en títulos de imputación, plazos de garantía y prescripción, y alcance de los daños indemnizables.

En cuanto a la acción de responsabilidad decenal del artículo 1591 CC , la doctrina y la jurisprudencia del TS han consolidado un criterio temporal claro: el artículo 1591 CC se aplica a edificios existentes o a obras iniciadas con licencia solicitada antes del 6 de mayo de 2000 (entrada en vigor de la LOE) .? A las edificaciones cuya licencia de obras se solicita posteriormente a esa fecha se les aplica el régimen de responsabilidad del art. 17 LOE, quedando excluido el 1591 CC para los vicios ruinógenos de esas construcciones.

En el caso concreto, el régimen aplicable es de la acción de responsabilidad civil contractual del artículo 1101 CC frente a la vendedora Metrovacesa en relación con el cumplimiento defectuoso de su obligación de entregar la cosa sin defectos, manifestando expresamente la demandante que no ejerce la acción derivada de la LOE.

Se trata, pues, de determinar si los defectos puestos de relieve por la parte actora existen, y de determinar si de ellos debe responder la promotora demandada por vía contractual.

TERCERO. Excepción de prescripción.

Insiste la recurrente en las excepciones de caducidad y/o prescripción de los artículos 17 y 18 LOE y, en su caso, en la decenal del artículo 121-20 CCCat , si se considera que nos hallamos en el ámbito de la responsabilidad contractual del artículo 1101 CC .

La responsabilidad derivada de la LOE cubre los daños materiales (estructurales, habitabilidad, terminación) en los plazos de 10, 3 o 1 año, respectivamente, con prescripción de dos años desde que se manifiesta el daño, pero, de nuevo, hay que indicar que no es esta la acción ejercitada por la Comunidad demandante, sino la de responsabilidad contractual del artículo 1101 CC en relación con la obligación de entrega de la vendedora Metrovacesa.

En consecuencia, el plazo de prescripción es el de 10 años del artículo 121-20 CCCat a contar desde el momento en que el titular de la pretensión conoce o puede conocer razonablemente tanto las circunstancias que la fundamentan (incumplimiento y daños) como la identidad de la persona obligada (promotor-vendedor), de conformidad con el artículo 121-23 CCCat .

La Sentencia apelada estima que la acción ejercitada del artículo 1101 CC no habría prescrito por "cuanto desde la fecha de recepción provisional de la obra (4/11/2003, documento nº 1 de la contestación a la demanda de Metrovacesa) a la última de las reclamaciones acreditadas por la actora (2012, documento 32 y 33 de la demanda, que datan del año 2012) no han transcurridos los 10 años previstos en el art. 121.20 CCCat .".

Sin embargo, dicho razonamiento no da respuesta a la oposición concreta de la excepción de prescripción formulada tanto en la contestación como en el recurso por la recurrente, respecto de que no todos los defectos constructivos que se reclaman en la demanda con ocasión del informe pericial de la Sra. Mariana fueron reclamados extrajudicialmente, de modo que habría que analizar los que realmente fueron objeto de reclamación extrajudicial a los efectos de considerar interrumpida la prescripción.

La Comunidad actora aporta varios requerimientos extrajudiciales dirigidos a Metrovacesa como documentos 20 a 33 y Metrovacesa aporta, como documentos 2 a 4 de su contestación, reclamaciones extrajudiciales a la constructora OHL y al arquitecto, así como las respuestas de la constructora.

El documento 20 es un fax de fecha 18 junio 2008 dirigido a la vendedora Metrovacesa, por el que se denuncia el levantamiento de baldosas en balconesde las viviendas NUM000, NUM001 y DIRECCION005, porque no existen juntas de dilatación. Se indica que llevan días intentando comunicarse con el departamento postventa de Metrovacesa sin conseguirlo.

El documento 21 es un burofax de fecha 14 julio 2008 en que se denuncia de nuevo el levantamiento de baldosas en balcones de las mismas viviendas anteriores del DIRECCION003, indicando que se ha procedido a reparar los balcones de los pisos NUM000 y NUM001, reclamando el coste de las facturas asumidas, quedando pendiente la reparación del piso DIRECCION005. Se refiere también a la aparición de grietas en varios pisos,reclamando una revisión completa del edificio y su reparación urgente. También se refiere a que el 28 de junio de 2008 se desprendieron dos trozos de la fachadadel edificio de la DIRECCION002 y también han aparecido grietas.El documento 22 es el acuse de recibo, según el cual fue entregado a Metrovacesa el 15 de julio de 2008.

El documento 23 es un fax de fecha 25 julio 2008 en el que se indica que se adjuntan las facturas de la reparación de los balcones afectados por importe de 4.468,39 euros.

El documento 24 es un fax de fecha 14 octubre 2008 que se refiere a la visita realizada a la promoción el 16 de septiembre de 2008 estando a la espera de una respuesta por el departamento de postventa sobre los temas tratados. Se incide de nuevo en las baldosas de los balcones reparadas. Además, se refiere también a otras Comunidades ( DIRECCION006 y DIRECCION007).

El documento 25 es un correo electrónico de 29 de julio de 2009 dirigido a Juan Pablo haciendo constar que a otro piso ( NUM002) se le están levantando las baldosas del balcón,por ausencia de junta de dilatación. Además, se refiere también a otra Comunidad ( DIRECCION006).

El documento 26 es un burofax de 18 de marzo de 2010 que se refiere a las distintas reclamaciones remitidas y no atendidas de los propietarios de DIRECCION007, además de los propietarios de los garajes y las efectuadas por estas dos Comunidades correspondientes, que son ajenas a la demandante. Se refiere a los problemas de desprendimientos de ladrillos de obra vista de la fachada y a grietas en la fachada y en la corona del edificio. El documento 27 es el acuse de recibido, según el cual fue entregado a Metrovacesa el 18 de marzo de 2010.

El documento 28 es un burofax de 18 de marzo de 2010 que se refiere a las reclamaciones de los propietarios de la DIRECCION006, además de los propietarios de los garajes y las efectuadas por estas cuatro Comunidades correspondientes, que se reunieron el 22 de octubre de 2009, y que son ajenas a la demandante. Se insiste en los desprendimientos de ladrillos de obra vista y grietas en la fachada, grietas en la corona del edificio y filtraciones importantes en el garaje. El documento 29 es el acuse de recibido, según el cual fue entregado a Metrovacesa el 18 de marzo de 2010.

El documento 30 es un burofax de 7 de mayo de 2012 cuyo contenido no consta. Se indica no entregado y dejado aviso. El documento 31 es el justificante de entrega el 9 de mayo de 2012.

El documento 32 es un burofax de fecha 5 noviembre 2012 sobre el levantamiento de baldosas de los balcones ( NUM002, DIRECCION005 y DIRECCION008) y la humedad que afecta al NUM003 que se ha convertido en una entrada de agua directa en la cocina, inundándola. Se indica que se adjunta un presupuesto para reparar provisionalmente la entrada de agua de 786,5 euros.

El documento 33 es la contestación de Metrovacesa en fecha 12 noviembre 2012 al burofax de 5 de noviembre de 2012 indicando que los plazos de reclamación de la LOE, que empieza a contar desde la recepción de la obra, están vencidos, siendo los defectos comunicados propios de labores de mantenimiento del edificio.

Junto con el escrito de contestación a la demanda de Metrovacesa, se aporta como documento 2 un burofax de fecha 4 de junio de 2012 dirigido a la constructora OHL poniéndole de manifiesto las reclamaciones recibidas por todas las Comunidades de propietarios de la obra ejecutada que comprende, además de la Comunidad demandante de la DIRECCION004- DIRECCION000- DIRECCION003 y DIRECCION009- DIRECCION002, también el resto de Comunidades de la DIRECCION006, DIRECCION010 y DIRECCION011; DIRECCION006 y DIRECCION007 de Mataró. Se indica por Metrovacesa que dichas Comunidades "notifican graves defectos en dichas construcciones de los que podrían derivar riesgos y, en consecuencia, posibles daños personales y/o materiales, principalmente por desprendimientos acontecidos en la fachada del DIRECCION007. Ante dicha situación y dada la gravedad de los hechos, y teniendo en cuenta que el origen de la patología es de responsabilidad exclusiva de OHL", requiere a la constructora para que en 48 horas contacte con el departamento de postventa, así como la aportación del Plan de obra para la restitución, reparación o sustitución de las unidades con riesgo de desprendimiento y garantía de cumplimiento de finalización de la obra antes del 22 de junio de 2012. Se añade que, si no atiende el requerimiento, Metrovacesa iniciará los trabajos por su cuenta y cargo necesarios para restablecer la obra en perfecto estado, con reserva de acciones legales.

Como documento 3 de la contestación de Metrovacesa, se acompaña un burofax de fecha 12 de junio de 2012 dirigido al arquitecto Sr. Alejo, en su condición de proyectista y director de obras de las edificaciones descritas indicándole los términos del requerimiento a la constructora y requiriéndole para que realice una visita conjunta para estudiar el origen de las patologías y presente un informe que determine las causas de estas, con reserva de acciones legales.

El documento 4 de la contestación de Metrovacesa es la respuesta de la constructora OHL de fecha 14 de junio, en la que indica que han procedido a retirar las piezas de aplacado del canto del forjado de la entrada de la finca de la DIRECCION007, en consideración a la promotora, a pesar de que hace 8 años que finalizó la obra. Rechaza que el origen de las patologías sea de OHL, pero se ofrece a realizar la visita a la obra conjuntamente con el resto de agentes para evaluar el origen de las patologías indicadas.

Las descritas son las comunicaciones obrantes en autos.

En la demanda, conforme al informe pericial de la Sra. Mariana, se relacionan los defectos reclamados en 7 zonas diferencias de los edificios sitos en la DIRECCION004, DIRECCION000, DIRECCION003 y en la DIRECCION002, de Mataró que integran la Comunidad actora, con el detalle de los defectos constructivos en cada una, a saber:

1. Zona de galerías y balcones(-grietas y desconchados en balcones en canto de forjado del techo y cerramientos verticales, -desprendimientos de piezas cerámicas de balcones, -manchas de suciedad en balcones en cantos de forjado del techo y cerramientos verticales, -desprendimiento del material en cantos de forjado donde se sujetan los perfiles metálicos de las barandillas y óxido).

2. Paramentos verticales exteriores con revestimiento continuo(-grietas horizontales puntuales y vertical puntual, -manchas de suciedad por depósito de partículas en parte superior de los paramentos, -moho por humedades y microorganismos).

3. Fachadas de obra de fábrica(-deformaciones, abombamientos y ladrillos que sobresalen en punta en cantos de forjado y dinteles de ventanas, piezas cerámicas a punto de desprenderse, -humedades (eflorescencias y manchas), - grietas verticales y horizontales).

4. Cubiertas transitables: terrazas privativas de los áticos NUM004 y NUM003 (-grietas y fisuras verticales y horizontales, -pérdida de material elástico en la junta de dilatación longitudinal, -piezas cerámicas rotas en zona de vuelo, -manchas de suciedad por depósito de partículas).

5. Cubiertas no transitables: casetones de escaleras y ascensor(desplazamientos, levantamiento y roturas de losetas de hormigón, -abombamientos y desniveles, - microorganismos y crecimiento de vegetación, -desperfectos en paramentos verticales: tela impermeable desprotegida sin mimbel, grietas, piezas de coronación desprendidas, pérdida de material elástico de junta de dilatación, desconchados, entregas mal resueltas, manchas de suciedad y humidad. Acceso a la cubierta defectuoso lo que dificulta el mantenimiento

6. Núcleo de comunicación vertical: escaleras comunitarias y vestíbulos(fisuras y grietas verticales y horizontales).

7. Aparcamiento comunitario(grietas y fisuras, pérdida de revestimiento en cajas de escalera y pérdida de revestimiento de yeso en vestíbulo).

No se discute que la recepción provisional de la obra fue el 4 de noviembre de 2003, sin que conste aportada la recepción definitiva. La demanda se interpone por la Comunidad actora el 17 de diciembre de 2018, esto es, 15 años después de la finalización. Las reclamaciones extrajudiciales que constan en los autos analizadas se inician en 2008, a los 5 años de la finalización de la obra, y siguen en 2009, 2010 y 2012, interponiéndose la demanda 6 años después de la última reclamación extrajudicial de 2012, en 2018.

Uno de los principales motivos de oposición de Metrovacesa, así como del resto de intervinientes, y del recurso, es que las reclamaciones extrajudiciales no comprenden todos los defectos constructivos reclamados en la demanda en base al informe pericial de la Sra. Mariana, sino que han sido mencionados por primera vez en dicho informe realizado en 2018, 15 años después de la entrega de la obra, además de que muchas de aquellas reclamaciones se refieren a otras Comunidades ajenas a la demandante.

Al respecto, del contenido analizado de los requerimientos extrajudiciales, debemos compartir con la recurrente que los comprendidos en los documentos 26 y 28 con sus justificantes de entrega (documentos 27 y 29) del año 2010 no se corresponden con defectos de la Comunidad demandante, sino de Comunidades ajenas a esta.

El documento 26 recoge la reclamación de "los propietarios de DIRECCION007, además de los propietarios de los garajes y las que han efectuado las Comunidades de propietarios correspondientes, dichas Comunidades (2 en total) se reunieron con fecha 13 d enero de 2010". Se refiere a los problemas de desprendimientos de ladrillos de obra vista de la fachada y a grietas en la fachada y en la corona del edificio.

Del mismo modo, el documento 28 se refiere a la reclamación "de los propietarios de la DIRECCION006, además de los propietarios de los garajes y las que han efectuado las Comunidades correspondientes, dichas Comunidades (4 en total) se reunieron el 22 de octubre de 2009". Se insiste en los desprendimientos de ladrillos de obra vista y grietas en la fachada, grietas en la corona del edificio, filtraciones importantes en el garaje.

En cuanto a los defectos que sí que han sido reclamados extrajudicialmente y en relación con la Comunidad demandante, con correspondencia con las zonas descritas en el informe pericial de la actora a la que hacen referencia, estos son los siguientes:

Zona 1: Galerías y balcones

Documentos 20 (18/06/2008), 21 (14/07/2008), 23 (25/07/2008), 24 (14/10/2008), 25 (29/07/2009), 32 (05/11/2012): Levantamiento/desprendimiento de baldosas en balcones ( NUM000, NUM001, DIRECCION005, NUM002, DIRECCION008) de la Comunidad de DIRECCION003, por falta juntas dilatación. Existe una reparación ejecutada de la que se aporta una factura de 4.468,39 euros.

Zona 3: Fachadas de obra de fábrica

Documento 21 (14/07/2008): Desprendimiento de dos trozos de la fachada de la DIRECCION002 y grietas.

Zona 5: Cubiertas no transitables

Documento 32 (05/11/2012): Humedad/entrada agua directa al piso NUM003 que inunda la cocina (presupuesto provisional 786,5 euros) de la Comunidad de la DIRECCION003.

En la audiencia previa, Metrovacesa alegó que no había recibido los requerimientos de los documentos 23 y 24. Sin embargo, se trata de dos faxes remitidos al mismo número ( NUM005) que el fax del documento 20 que sí que recibió.

No existen requerimientos extrajudiciales por defectos en la Comunidad demandante respecto de las siguientes zonas:

-zona 2 sobre paramentos verticales exteriores con revestimiento continuo.

-zona 4 sobre cubiertas transitables.

-zona 6 sobre núcleo vertical (escaleras/vestíbulos), no consta ninguna reclamación por dicha zona.

-zona 7 sobre aparcamiento comunitario, al que se refiere el documento 28 pero respecto a una Comunidad ajena a la demandante.

En consecuencia, los defectos incluidos en estas 4 zonas (2, 4, 6 y 7) han sido reclamados por primera vez con la demanda, por lo que deben considerarse prescritos, teniendo en cuenta que el edificio se entrega en 2003 y la demanda se interpone en 2018, con estimación del motivo de recurso.

No se han realizado reclamaciones extrajudiciales tampoco por manchas de suciedad ni humedad (depósito de partículas, moho, microorganismos) por lo que, al margen de si fueran o no imputables a la recurrente, deben considerarse también prescritas las pretensiones al respecto realizadas en la demanda, estimando el motivo del recurso.

CUARTO. Análisis de las patologías denunciadas. Valoración de la prueba y decisión.

La Sentenciarealiza una valoración genérica de todos los informes periciales, sin analizar ni tratar individualmente cada uno de los defectos constructivos imputados a la vendedora. En base a ello, la Sentencia concluye, por un lado, que los peritos coinciden en que la valoración realizada por la perito Sra. Mariana de la actora es desproporcionada, incluyendo operaciones de mantenimiento y mejoras, y, por otro lado, que la ausencia de mantenimiento en muchos casos ha agravado los deterioros iniciales. A partir de dicha valoración genérica de los informes periciales, acoge las conclusiones alcanzadas por la perito de la parte demandada, Metrovacesa, Sra. Modesta, al realizar esta "un estudio pormenorizado y separado de las diferentes partidas reclamadas, con mediciones y precios", sin que la perito de la actora haya aportado facturas de las reparaciones que se han realizado o presupuestos sobre partidas cuya coste de reparación se reclama. También valida la Sentencia la opinión de la perito de Metrovacesa sobre la necesidad de realizar reparaciones en la zona concreta afectada lejos de la intervención generalizada que propone la demandante.

Por todo ello, la Sentencia declarala responsabilidad contractual de Metrovacesa, como vendedora, por defectos constructivos en elementos comunes del edificio, que considera existentes según todos los informes periciales, aunque los peritos difieran en su naturaleza y gravedad, al incumplir la obligación de entrega de la edificación en las condiciones acordadas. Valora también que la mayoría de peritos coinciden en que la ausencia de mantenimiento ha causado o agravado muchos de ellos.

Por dicha razón fija la indemnización, por un lado, en 33.573,62 euros en que la perito de Metrovacesa valora la reparación de los daños y, por otro, en 110.353,69 euros por lo que dicha perito califica de costes de mantenimiento que, si bien correspondería asumir a la Comunidad demandante, no se ha acreditado que Metrovacesa hubiese entregado el libro de mantenimiento del edificio a la Comunidad y los daños que se hayan podido agravar por un defectuoso mantenimiento traen causa en un defecto imputable al vendedor. El importe total de la indemnización asciende a 143.353,69 euros.

El recurso de Metrovacesa se centra, principalmente, al margen de la cuestión sobre el régimen jurídico aplicable y la excepción de prescripción ya resueltos, en imputar a la Sentencia un error en la valoración de la prueba, pues si bien toma como referencia el informe pericial de Metrovacesa, llega a una conclusión errónea al atribuir los defectos debidos a falta de mantenimiento a la demandada, en lugar de a la Comunidad demandante, valorados en 110.353,69 euros.

La recurrente defiende que la Sentencia concluye, erróneamente, que los defectos son debidos a una defectuosa entrega del edificio y que se han podido agravar como consecuencia de la falta de mantenimiento, imputándolos a Metrovacesa, cuando, en realidad, los defectos atribuidos a una falta de mantenimiento por los informes periciales son independientes y ajenos a los defectos de terminación y acabado. Todos los peritos diferencian los defectos por falta de mantenimiento, de los defectos de ejecución, sin alegar que los defectos por falta de mantenimiento tuvieran su causa inicial en una defectuosa terminación y entrega. Insiste en que la Comunidad demandante nunca ha realizado tareas de mantenimiento en los 15 años transcurridos desde la entrega del edificio. Pide la exención o la minoración del importe de la condena.

También la recurrente critica que la Sentencia le impute la falta de entrega del Libro del edificio/mantenimiento a la demandante, cuando ello nunca ha sido invocado por la Comunidad actora, la cual atribuye la causa de los defectos a una defectuosa ejecución. En todo caso, se niega que no lo tuviera.

Para resolver el recurso, analizaremos cada uno de los defectos constructivos litigiosos que no estén afectados por la prescripción estimada (zonas 2, 4, 6 y 7 del informe pericial de la parte actora), esto es, los incluidos en las zonas 1, 3 y 5 que hayan sido reclamados extrajudicialmente, así como los que se deriven naturalmente de dicha reclamación, por agravación de la previa patología no reparada.

Según todos los peritos se trata de defectos de acabado que pueden afectar o afectan a la habitabilidad, según el caso, pero coinciden en que no son estructurales ni ruinogenos.

1.- Zona de galerías y balcones

De estas deficiencias denunciadas por la actora con base en el informe pericial de la Sra. Mariana, únicamente, consta reclamada extrajudicialmente la partida 6 sobre "desprendimientos y movimientos de las piezas cerámicas del pavimento de los balcones" (documentos 20, 21, 23, 24, 25 y 32 de la demanda), que la perito de la actora atribuye a "falta de juntas de dilatación de la estructura y previstas en el pavimento de los balcones para independizar los movimientos del forjado del revestimiento y a una incorrecta ejecución del agarre de estas piezas sobre el soporte". Se reclaman en la demanda por todas las deficiencias de las 7 partidas de esta primera zona 95.618,41 euros. Sin embargo, únicamente, procede analizar la partida 6, al no haberse reclamado el resto sino es hasta la interposición de la demanda en 2018, esto es, 15 años después de la entrega del edificio, habiendo prescrito su reclamación.

En cuanto a las baldosas levantadas de los balcones que sí que se reclamó reiteradamente por la demandante, de forma extrajudicial, consta realizada una reparación parcial respecto de los pisos NUM000 y NUM001 aportándose una factura por importe de 4.468,39 euros con el documento 23 de la demanda.

Tanto el perito de Metrovacesa, Sra. Modesta, como el perito del arquitecto superior, Sr. Romulo, reconocen que se trata de defectos de ejecución. La administradora de la finca Sra. Carmela declara que se levantaban las baldosas de todos los balcones.

La perito de Metrovacesa considera que se trata de defectos muy puntuales porque el mortero de rejuntado de las piezas resultó demasiado rígido, de forma que no fue capaz de absorber los movimientos de dilatación y contracción que se producen en mayor medida al principio de habitar las viviendas, debiéndose distinguir, en todo caso, la junta de dilatación de la estructura para permitir movimientos, de la juntas de mortero entre piezas cerámicas del pavimento para unirlas. Valora la reparación de este defecto de ejecución puntual en 141,59 euros. A la vez valora tareas de mantenimiento por distintas partidas incluidas en esta primera zona sobre galerías y balcones en 3.058,68 euros.

La Sentencia estima ambas valoraciones del informe pericial del Metrovacesa, tanto la del defecto de ejecución (141,59 euros) como la que la perito imputa a una falta de mantenimiento (3.058,68 euros), con el argumento seguido por la resolución recurrida de forma general para todos los defectos litigiosos de que se trata, en realidad, de defectos de ejecución agravados por una falta de mantenimiento, al haberlo expuesto así la mayoría de peritos.

Por su parte, el perito Sr. Romulo del arquitecto superior Sr. Alejo, considera que se trata de un defecto de ejecución por falta de juntas de dilatación suficiente y aplicación de un mortero adherente incorrecto.

El perito de la constructora OHL, Sr. Avelino, igual que hace con todos los defectos constructivos denunciados en la demanda considera que se trata, en su caso, de patologías menores aparecidas después del año de garantía, estando su reclamación fuera de plazo, por lo que no valora la reclamación.

El perito Sr. Arcadio del aparejador Sr. Cayetano considera que el despegue de las baldosas es atribuible a la colocación con mortero adhesivo que ha superado su tiempo abierto ("máximo tiempo que puede transcurrir desde la extensión del adhesivo sobre la superficie de colocación hasta su cubrición con la baldosa para que se alcance la adherencia mínima (...)". Añade el informe pericial que durante la visita de inspección no se observaron pavimentos despegados, aunque sí pavimentos que habían sido sustituidos. A pesar de ello, valora la partida en 0 euros por atribuirlo a una falta de mantenimiento.

Debemos partir de la acreditación del defecto de ejecución reclamado relativo al desprendimiento de baldosas de balcones, de conformidad con la opinión de la mayoría de peritos intervinientes.

Ahora bien, en cuanto a su valoración, no podemos compartir el argumento de la Sentencia por el que estima tanto el coste de reparar el defecto de ejecución valorado por el perito de Metrovacesa como lo que dicho perito atribuye a una falta de mantenimiento, pues los peritos de la parte demandada e intervinientes distinguen los defectos de ejecución de los derivados de falta de mantenimiento, aunque algunos de los primeros, que no todos ni de forma general como concluye la Sentencia, se hayan podido agravar por falta de mantenimiento imputable a la Comunidad. En todo caso, no procede tampoco reconocer la valoración por todos los defectos denunciados en esta primera zona, como hace la Sentencia, sino, únicamente, los relativos a las baldosas desprendidas, al haber prescrito el resto, según se ha expuesto.

La perito de la parte actora, Sra. Mariana, valora las partidas que afectan a la reparación de este defecto de los balcones (P1. P6. P15 y P16) en 639,55 euros, 3.144,23 euros, 474,08 euros y 4.075,31 euros, respectivamente, en total, 8.333,17 euros. En el juicio, insiste en que ha realizado un informe de valoración que no de reparación.

Por su parte el perito Sr. Romulo valora la reparación en 2.284,47 euros (PEM). La diferencia recae, más que en los precios unitarios, que son semejantes, en la superficie estimada sobre la que se requiere actuar (127,4 ml y 78,75 m2 según la perito de la actora versuslos 7,60 ml y 31,50 m2 del perito Sr. Romulo). El perito Sr. Romulo razona que ha valorado los 5 balcones justificados en el informe pericial de la Sra. Mariana ( NUM006, NUM007, NUM008, DIRECCION005 y DIRECCION008). En juicio, la Sra. Mariana reconoce que valora 15 balcones cuando tan solo vio 5. Por su parte, la perito de Metrovacesa valora la reparación del defecto de ejecución, tan solo, en 141,59 euros, pues parte únicamente de 3,94 m2 afectados. El resto de peritos no valora esta partida por los argumentos expuestos.

Estimamos más ajustada a la realidad la valoración realizada por el perito del arquitecto superior, Sr. Romulo, en base a la crítica fundamentada que en su informe realiza del informe pericial de la actora, al valorar esta última la sustitución total de piezas de coronación no quedando ello justificado, por suponer una renovación total de acabados, y al ajustarlo el perito Sr. Romulo a los balcones identificados por la perito Sra. Mariana. En cambio, la valoración de la perito de Metrovacesa, que sigue la Sentencia, sobre la valoración del daño por 141,59 euros se considera insuficiente, a diferencia de la que realiza el perito Sr. Romulo que recoge una medición más ajustada de la zona afectada.

En todo caso, no resulta justificado estimar los 3.058,68 euros que considera la Sentencia a partir del informe pericial de Metrovacesa por cuanto se trata del coste de tareas de mantenimiento y, además, se refieren a partidas de esta primera zona no reclamadas extrajudicialmente.

En consecuencia, respecto del único defecto reclamado extrajudicialmente debemos estimar, por un lado, el importe de la factura asumida por la parte actora de 4.468,39 euros(documento 23 de la demanda) por la reparación de dos balcones ( NUM000 y NUM001).

Y, por otro lado, debemos estimar el coste de reparar el resto de balcones identificados como afectados que, según el informe pericial del perito Sr. Romulo del arquitecto superior, supone 2.284,47 euros siendo esto el PEM (presupuesto de ejecución material) que equivalen a 2.718,52 eurosde PEC (presupuesto de ejecución por contrato que incluye gastos y beneficio industrial). Para su cálculo, el PEC es el PEM x 1,19, según el informe pericial del Sr. Romulo (o PEM=PEC/1,19).

En definitiva, procede fijar la indemnización por el defecto de ejecución acreditado respecto del levantamiento de baldosas de balcones en 7.186,91 euros.

2.- Paramentos verticales exteriores con revestimiento continuo

No existe ninguna reclamación extrajudicial referida a deficiencias detectadas en esta segunda zona entre los documentos analizados de la demanda del 20 al 32. El documento 21 se refiere a grietas en cuatro concretos pisos, sin que se pruebe que se trate de grietas en los paramentos verticales exteriores con revestimiento continuo, como elementos comunes. Según el informe pericial de Metrovacesa ninguna reclamación extrajudicial existe en relación con defectos en esta zona. En el informe pericial del arquitecto superior, Sr. Romulo, se analiza la zona de la reclamación de la demandante que se centra en grietas en los patios de luces, cajas de escaleras y accesos al aparcamiento de las dos fachadas laterales, respecto de lo que no constan requerimientos extrajudiciales. Las grietas en fachada reclamadas en el documento 21 de la demanda debemos incluirlas en la zona 3 sobre fachada de ladrillo de obra de fábrica o vista, a diferencia de la de esta zona con revoco tipo monocapa, tal y como hacen los peritos de la parte demandada e intervinientes (perito Sr. Romulo).

En consecuencia, no podemos compartir el criterio de la Sentencia sobre la estimación de indemnización alguna en esta zona, con estimación del recurso en este particular.

3.- Fachadas de obra de fábrica

3.1. Cantos de los forjados y dinteles de ventanas.

3.2. Humedades

3.3. Grietas.

En esta zona de la fachada de obra vista o de fábrica se denuncian "abombamientos y desprendimientos de ladrillos, humedades -eflorescencias y manchas- y grietas". De estos elementos constan reclamados extrajudicialmente el primero por desprendimientos y el último por grietas en el documento 21 de la demanda, tal y como reconoce la perito de Metrovacesa en su informe pericial. No constan reclamaciones extrajudiciales por humedades ni manchas (blanquecinas/ eflorescencias u oscuras), por lo que la acción al respecto, al margen de la causa, de ejecución o mantenimiento, habría prescrito.

En cuanto a los abombamientos y desprendimientos de ladrillos, la perito de Metrovacesa considera que se trata de defectos de ejecución puntuales, no generalizados, pues, por el tiempo transcurrido -15 años desde la entrega del edificio-, si hubiera errores de diseño, la falta de estabilidad conllevaría defectos en las fachadas mucho más generalizados que el desprendimiento de unos ladrillos en dos zonas puntuales, así como grietas muy localizadas. Considera que se han debido de dañar o desprender los ladrillos en determinadas localizaciones, por su colocación con insuficiente mortero, o por una deficiente ejecución claramente puntual, pues ello no representa el conjunto de las fachadas, que se hallan en buen estado general, de modo que no resulta justificada una intervención generalizada como propone la perito de la demandante.

Respecto a las grietas, la perito de Metrovacesa reconoce la existencia de grietas verticales y horizontales, que se advierten en las fotografías adjuntadas al informe, pero considera que se trata defectos de ejecución puntuales y localizados por falta de independencia entre la estructura y el cerramiento de ladrillo. Concluye que la falta de independencia ha permitido que los movimientos de carácter higrotérmico se hayan transmitido a la fachada, afectando al cerramiento y ocasionando las fisuras y grietas observadas.

Por su parte, el perito Sr. Romulo del arquitecto, reconoce la existencia de ambos defectos (desprendimientos de piezas y grietas). En concreto, el perito explica en su informe que, en los cantos de forjado y en los dinteles de las ventanas, se colocan plaquetas cerámicas finas, de función básicamente decorativa, para dar continuidad visual al paramento exterior. Los movimientos por dilatación térmica y por desplazamientos de la hoja exterior hacen que esas plaquetas, al ser delgadas y estar más expuestas, sufran tensiones que provocan fisuras y desprendimientos localizados en esa franja. En cuanto a las grietas verticales y horizontales, explica el perito que aparecen porque los forjados de las distintas plantas no están alineados y la hoja exterior de la fachada no apoya correctamente sobre sus cantos. Ese mal apoyo genera cargas excéntricas y desequilibrios que concentran tensiones en esquinas y puntos débiles; cuando las tensiones superan la resistencia de los ladrillos y morteros, se fisuran y algunas piezas llegan a girarse o romperse. En el apartado de la valoración económica indica que las reparaciones previstas tienen como objetivo reparar el acabado afectado que se había sometido a tensiones excesivas por falta de aplicación de mortero elástico en las juntas de obra de fábrica que revisten los cantos de los forjados.

El perito Sr. Arcadio del aparejador también contempla estos dos defectos denunciados.

En cuanto a la valoración económica de estos dos defectos acreditados, la perito de la parte demandante valora la reparación del global de esta tercera zona en 86.385,92 euros.

La perito de Metrovacesa valora la subsanación de los desprendimientos y de las grietas en 7.929,42 euros, además de considerar 834,23 euros por tareas de mantenimiento. La Sentencia, que ha acogido de forma genérica sin analizar cada uno de los defectos reclamados el informe pericial de la perito de Metrovacesa, estima una indemnización por ambos importes (defectos de ejecución y falta de mantenimiento al considerar que esta última ha agravado defectos de ejecución).

El perito Sr. Romulo del arquitecto valora la reparación de los defectos estimados en 34.497,94 euros y el perito Sr. Arcadio del aparejador de forma semejante en 29.080,84 euros.

El perito de la constructora OHL igual que hace con todos los defectos constructivos denunciados considera que se trata, en su caso, de patologías menores aparecidas después del año de garantía, estando su reclamación fuera de plazo, por lo que no valora la reclamación.

Como se ha indicado, la Sentencia de forma genérica acoge la valoración del informe pericial de Metrovacesa sin más justificación que indicar que en este informe se realiza un análisis pormenorizado de cada patología, cuando también lo lleva a cabo el perito Sr. Romulo y de una forma mucho más razonada. En este sentido, el perito Sr. Romulo realiza una valoración contradictoria respecto de la que lleva a cabo la perito Sra. Mariana de la actora por cada una de las partidas de reparación, justificando precios unitarios y mediciones.

Las mediciones del perito Sr. Romulo y de la Sra. Mariana coinciden en muchas partidas y, de no hacerlo, el Sr. Romulo justifica su minoración. Contrariamente, la perito Sra. Modesta de Metrovacesa, informe que ha seguido la Sentencia, disminuye esencialmente las mediciones sin justificación suficiente. Por ejemplo, en la partida del derribo de las piezas que cubren los cantos del forjado (pichulines) valorados por los cuatro peritos (demandante, Metrovacesa, arquitecto y aparejador) en 11,18 euros/m2, el perito de la actora y del arquitecto estiman una superficie en la que actuar semejante 102,99 m2 y 98,33 m2, respectivamente. Por su parte el perito del aparejador da por bueno tanto el precio unitario como la medición de la demandante en esta partida (1.151,43 euros). En cambio la perito de Metrovacesa valora tan solo 26,1 m2 (13,05m2, 1,95m2, 8,58m2 y 2,52 m2), ascendiendo esta partida a un total 145,90 euros, a diferencia de los 1.151,43 euros que estiman los peritos de la actora y del aparejador y de los 1.324,46 euros que estima el perito del arquitecto, apartándose la perito de Metrovacesa (y por tanto la Sentencia que lo sigue) del criterio de los otros tres peritos sin mayor justificación, sobre todo, cuando también el perito del arquitecto se aleja de generalidades y atiende a la reparación concreta sin mejoras, como se evidencia a lo largo de su informe pericial.

En el mismo sentido, la perito de Metrovacesa valora la colocación de las nuevas plaquetas cerámicas en 1.549,84 euros, al contemplar una superficie sobre la que actuar de 43,5 m2 y un precio unitario de 35,63 euros, esencialmente inferiores a los considerados por el resto de peritos (de la demandante, aparejador y arquitecto) que parte de una superficie y precios unitarios semejantes (102,99 m2 y 55,85 euros/m2, los dos primeros, y 98,33 m2 y 57,92 euros/m2, el último).

La esencial diferencia de valoración entre el peritaje de la actora y la del perito Sr. Romulo recae en el rechazo de partidas no justificadas (ejecución de juntas de dilatación en cantos de forjados, porque ya se valora en la partida 2 la sustitución de todo el aplacado de pichulines o plaquetas); en diferencias de mediciones, que el perito considera duplicadas, y en una distinta solución reparadora por considerar no correcta la propuesta por la perito Sra. Mariana, por falta de justificación técnica. El perito valora que la estructura ya se ha estabilizado y que las reparaciones previstas se centran en arreglar únicamente los acabados dañados por las tensiones excesivas. Esas tensiones se produjeron por no haberse usado morteros elásticos en las juntas de obra de fábrica que recubre los cantos de los forjados.

*

El informe realiza una valoración contradictoria de tres partidas de la perito Sra. Mariana (P.5, P.12 y P.13) relacionadas con el sistema de apoyo de los muros de cierre de fachada empleado en trabajos de rehabilitación y reparación de fachadas.

Por la mayor exhaustividad en la valoración de la reparación, sin duplicidades ni generalidades, se considera más ajustado estimar la que realiza el perito Sr. Romulo, que coincide en esencia con la valoración del perito Sr. Arcadio del aparejador, y ambas se alejan de la sobredimensionada valoración de la Sra. Mariana y de la insuficiente de la perito de Metrovacesa.

En consecuencia, debemos estimar una indemnización por esta partida de 34.497,94 euros(PEC).

4.- Cubiertas transitables: terrazas privativas de los áticos NUM004 y NUM003

No existe ninguna reclamación extrajudicial referida a deficiencias detectadas en esta cuarta zona entre los documentos analizados de la demanda del 20 al 32. El documento 32 se refiere a una inundación del ático NUM003 que, según la perito de Metrovacesa, proviene de la cubierta y, por tanto, será valorado en la siguiente zona número 5 sobre cubiertas no transitables.

En consecuencia, no podemos compartir el criterio de la Sentencia sobre la estimación de indemnización alguna en esta zona, con estimación del recurso en este particular.

5.- Cubiertas no transitables: casetones de escaleras y ascensor

- Desplazamientos, levantamiento y roturas de losetas de hormigón, especialmente en los puntos singulares como en los perímetros en contacto con los antepechos o en las zonas próximas a los sumideros.

- Degradación de la superficie de las losetas con aparición de microorganismos y crecimiento de vegetación.

- Abombamientos y desniveles en sentido transversal dejando al descubierto distintos materiales y sin protección aislante y tela impermeable.

- Desperfectos en paramentos verticales: tela impermeable desprotegida sin mimbel, grietas en paramento vertical, piezas de coronación desprendidas, pérdida de material elástico de junta de dilatación, desconchados en paramentos de hormigón, entregas mal resueltas, manchas de suciedad y humedad.

- Acceso a la cubierta defectuoso lo que dificulta el mantenimiento.

La Sentencia, siguiendo la conclusión del informe pericial de Metrovacesa de forma general para todos los defectos denunciados, estima la valoración incluida en dicho informe por 46.221,54 euros, a pesar de que la perito de Metrovacesa considera dicha partida como tareas de mantenimiento, pues concluye que la única causa de los defectos reclamados en esta zona obedecen a una falta total de mantenimiento de la cubierta de la edificación durante 15 años. Indica la perito de Metrovacesa que la propia perito de la demandante alude a dicha falta de mantenimiento excusándolo en el difícil acceso a la cubierta, cuando es accesible por personal especializado para acceder en condiciones seguras.

El informe pericial de Metrovacesa critica las soluciones de la perito Sra. Mariana de la actora en esta zona valoradas en un total de 114.001,86 euros, pues suponen una renovación injustificada de toda la cubierta incluyendo el aislamiento y la impermeabilización cuando no se hayan dañados, así como la sustitución de todos los vierteaguas y la sustitución por nuevas piezas sobre dos impermeabilizaciones nuevas.

Por su parte, el perito Sr. Romulo del arquitecto valora que los defectos denunciados por la actora a través de su informe pericial son debidos a una falta de mantenimiento de la cubierta. Sin embargo, valora también la existencia de algunos defectos de ejecución que considera generalizados en toda la superficie de la cubierta como el levantamiento de las piezas de material cerámico y la degradación de las capas de material sobre las que se colocan, por falta de juntas de dilatación suficiente en la capa de acabado cerámico y por deficiente aplicación o elección del mortero y por un defecto de colocación del pavimento.

Indica también el perito Sr. Romulo que en el informe pericial de la demandante no se pone de manifiesto ningún problema de humedad en las viviendas situadas bajo cubierta, por lo que concluye que la impermeabilización no estaba afectada.

Sin embargo, en relación con esta zona, la Comunidad realizó un requerimiento extrajudicial el 5 de noviembre de 2012, según el documento 32 de la demanda, en el que se pone de manifiesto la inundación de la cocina del ático NUM003, que de una humedad pasó a una entrada directa de agua. Si bien es una reclamación puntual, es muy relevante y denota un problema en la cubierta. Asimismo, en el juicio la administradora de la finca Sra. Carmela declaró que cada vez que llovía entraba agua en todos los últimos pisos. También la perito de la actora, Sra. Mariana, declara que vio los pisos de la planta NUM009, con goteras, aunque no hizo fotos.

En consecuencia, resultan probados los defectos de ejecución que reconoce el perito Sr. Romulo y que casan con las humedades de los pisos de la planta NUM009 y, en concreto, con la inundación del piso NUM003.

Según se hace constar en el informe pericial de Metrovacesa y del Sr. Romulo, la Comunidad demandante ha actuado sobre la cubierta, sin que la reparación de la perito Sra. Mariana se ajuste a la actuación realizada ni a la inversa, pues la Comunidad ha optado por una solución más económica, según el perito Sr. Romulo. En este sentido, en el informe pericial del Sr. Romulo se indica que la Comunidad ha impermeabilizado toda la superficie con poliuretano reforzado con malla por encima del pavimento existente de losas flotantes. También ha pintado las barandas y las chimeneas. La perito Sra. Mariana también reconoce en juicio que la Comunidad ha reparado la cubierta con una solución distinta a la suya, si bien considera que la valoración sería equiparable. No se han aportado facturas de la reparación. En juicio, la administradora de la finca Sra. Carmela declaró que, desde que se ha arreglado la cubierta, ya no ha habido ninguna filtración más.

El perito Sr. Romulo analiza la propuesta de la perito Sra. Mariana a la vez que valora los trabajos realizados por la Comunidad sobre la cubierta.

En cuanto a la valoración que realiza la Sra. Mariana, el perito Sr. Romulo la califica de generalista y de mejora, pues considera que la valoración de la actora estimada en 114.0001,86 euros es desproporcionada y carente de justificación técnica, por incluir partidas innecesarias que suponen reposiciones completas (arrancar todo el pavimento flotante y toda la impermeabilización) e incorrectas (no existe mimbel cerámico) y, por tanto, incluye mejoras sustanciales, con precios y mediciones desproporcionados. Realiza una valoración contradictoria justificada de las partidas P.2, P.3 y P.5 sobre el arranque parcial del pavimento flotante afectado, el geoxtextil y las placas de poliestireno.

Por otro lado, el perito Sr. Romulo valora la actuación de la Comunidad consistente en el refuerzo de la impermeabilización de la cubierta con geotextil y la coronación cerámica y de los muros (P.8, P. 10, P. 14, P 19), así como la reparación de grietas y fisuras y el pintado de paramentos (P. 21 y P. 22).

La valoración de todas las partidas de esta zona según el perito Sr. Romulo asciende a 48.591,26 euros, importe que no se aleja del considerado por la perito de Metrovacesa de 46.221,54 euros (y la Sentencia que lo sigue), si bien esta última considera que su valoración se corresponde, únicamente, con tareas de mantenimiento, sin que existan defectos de ejecución a reparar.

No es de recibo considerar que la actuación sobre la cubierta comprendía tan solo tareas de mantenimiento en atención a las humedades de los pisos superiores e incluso inundación del ático NUM003, según el requerimiento extrajudicial del año 2012 (documento 32 de la demanda), especialmente además cuando el propio perito Sr. Romulo valora que existen defectos constructivos generalizados en la cubierta respecto del levantamiento de las placas cerámicas y la degradación de las capas de los materiales sobre los que se colocan aquellas por falta de juntas de dilatación y de suficientes conectores, además de una deficiente elección o colocación del mortero y una deficiente colocación del pavimento. En correspondencia con ello, las fotografías adjuntas en su informe evidencian un estado de la cubierta que excede de lo que supone una mera falta de mantenimiento.

Por todo ello, estimamos procedentes las partidas relativas a la sustitución de las piezas dañadas por el defecto de ejecución analizado por el Sr. Romulo y la actuación sobre la impermeabilización cuya necesidad consideramos que excede de una mera labor de mantenimiento, en atención a las humedades e inundación de los áticos. El importe de su valoración y, por tanto, de la indemnización asciende a 30.801,40 euros(1.099,34 euros, 909,12 euros, 191,02 euros, 227,83 euros, 94,51 euros, 446,7 euros, 14.038,2 euros, 4.127,64 euros, 1.854,44 euros, 485,67 euros y 7.326,86 euros, según el informe pericial del Sr. Romulo).

Se trata del PEM, con lo que procede estimar la cantidad de 36.653,66 eurosde PEC.

El resto de partidas sobre reparación de grietas y pintado no pueden ser estimadas por no haberse reclamado, por no haberse probado su relación con el problema de la impermeabilización o por su naturaleza de mantenimiento que corresponde a la Comunidad.

6.- Núcleo de comunicación vertical: escaleras comunitarias y vestíbulos(fisuras y grietas verticales y horizontales) y

7.- Aparcamiento comunitario(grietas y fisuras, pérdida de revestimiento en cajas de escalera y pérdida de revestimiento de yeso en vestíbulo).

No existe ninguna reclamación extrajudicial referida a deficiencias detectadas en las zonas 6 y 7 entre los documentos analizados de la demanda del 20 al 32, pues algunas de ellas se refieren a Comunidades ajenas a la demandante, según lo razonado anteriormente (documentos 26 a 29 de la demanda).

En consecuencia, no podemos compartir el criterio de la Sentencia sobre la estimación de indemnización alguna en esta zona, con estimación del recurso en este particular.

QUINTO. Conclusión sobre la indemnización.

En atención a lo expuesto, la indemnización estimada para reparar los elementos comunes entregados defectuosamente asciende a 78.838,51 euros,a razón de 7.186,91 euros por los defectos estimados de la zona 1, 34.497,94 de la zona 3 y 36.653,66 euros de la zona 5. No existe reformatio in peiusen términos globales, pues hay que estar a la valoración conjunta de todas las partidas teniendo en cuenta que la actora aceptó la resolución de la primera instancia.

A esta cantidad hay que añadir el coste de los medios auxiliares, la gestión de residuos, los conceptos varios sobre seguridad y salud/control de calidad, el IVA, los honorarios técnicos y las tasas del Ayuntamiento de Mataró, a que se refieren los peritos actuantes.

En consecuencia, debemos añadir las siguientes cantidades:

-Medios auxiliares: 10,43% que considera la perito de la actora y de Metrovacesa sobre 78.838,51 euros PEC: 8.222,85 euros.

-Gestión de residuos: 2% que considera la perito de Metrovacesa y la Sentencia, sin que haya sido objeto de debate ni se combata en la oposición al recurso, sobre 78.838,51 euros PEC: 1.576,77 euros.

-Varios (Seguridad Social y control de calidad): 2,67% que considera la perito de la actora sobre 78.838,51 euros PEC: 2.104,98 euros.

Añadiendo dichas cantidades a la valoración de la reparación estimada de 78.838,51 euros, ello arroja la cantidad de 90.743,11 euros (PEC).

A dicho importe habrá que añadir el 10% del IVA reducido, que ha reconocido también la perito Sra. Mariana en la vista (9.074,31 euros), lo que supone un importe de 99.817,42 euros.

Finalmente, respecto de los honorarios técnicos se acoge la valoración del perito Sr. Romulo del 9,37% a calcular sobre el PEM de 76.254,71 euros (90.743,11 euros/1,19), lo cual supone 7.145,06 euros, que, más el 21% IVA, son 8.645,53 euros.

La cantidad del impuesto sobre construcciones del Ayuntamiento de Mataró supone, según el criterio del perito Sr. Romulo, el 4% sobre el PEM, esto es, 3.050,18 euros que, más 60 euros de la tasa municipal, asciende ello a un total de 3.110,18 euros.

En atención a lo expuesto, la indemnización estimada comprende la cantidad de 78.838,51 euros, a razón de 7.186,91 euros por los defectos estimados de la zona 1, 34.497,94 de la zona 3 y 36.653,66 euros.

A dicha cantidad hay que añadir 8.222,85 euros de medios auxiliares, 1.576,77 euros de gestión de residuos y 2.104,98 euros de varios (Seguridad Social y control de calidad).

Ello supone un total de 90.743,11 euros PEC que, más 9.074,31 euros del 10% de IVA, 8.645,53 euros honorarios con el 21% IVA y 3.110,18 euros tasas e impuestos, supone una indemnización total de 111.573,13 euros.

En definitiva, el recurso de Metrovacesa debe ser estimado en parte debiendo fijar la indemnización que deberá abonar a la Comunidad demandante en 111.573,13 euros,por los defectos de entrega del edificio que le son imputables por el cumplimiento defectuoso de su obligación de entrega como vendedora en su relación contractual con la actora, más los intereses legales desde la demanda.

SEXTO. Causa de los defectos e individualización de responsabilidad. Motivo del recurso.

En cuanto a la reiterada petición de Metrovacesa en la contestación y en el recurso de que se proceda a la individualización de la responsabilidad de cada agente en función de los defectos, para poder ejercer la acción de repetición prevista en el artículo 18.2 LOE contra aquellos, no procede llevarla a cabo, pues no se ha ejercitado ni analizado en este procedimiento una acción de responsabilidad del ámbito de la LOE sino de responsabilidad contractual contra la promotora por cumplimiento defectuoso de su obligación de entrega, a pesar de la llamada y su estimación.

El TS prevé dicho análisis y examen de su intervención en la Sentencia, aunque la demandante no haya dirigido la demanda contra aquellos agentes, cuando el procedimiento se enmarca en el ámbito de la LOE ( STS 4825/2025, de 7 de octubre y anteriores: SSTS de pleno 459/2020, de 28 de julio ; 409/2021, de 17 de junio ; 1230/2024, de 2 de octubre , y 1264/2024, de 7 de octubre ), pero no es el caso que nos ocupa.

En consecuencia, procede desestimar este motivo del recurso.

SÉPTIMO. Costas procesales de los agentes intervinientes. Motivo del recurso.

Metrovacesa impugna la condena que le impone la Sentencia al pago de las costas procesales de los agentes intervinientes llamados al proceso, defendiendo en el recurso que su llamada sí que resultó justificada en atención a la responsabilidad de los agentes en el proceso constructivo.

Según la citada Sentencia del TS 4825/2025, de 7 de octubre : "En cuanto a la imposición de costas, sin perjuicio de la previsión normativa del art. 14.5 LEC para la intervención provocada, se manifestó la STS 790/2013, de 27 de diciembre , en un proceso igualmente relativo a la aplicación de la disposición adicional 7.ª de la LOE , en la que, con cita de las SSTS 623/2011, de 20 de diciembre y 538/2012, de 26 de septiembre , y con la ratificación de la doctrina de que el tercero cuya intervención ha sido acordada sólo adquiere la cualidad de parte demandada si el demandante decide dirigir la demanda contra él, de modo que «si el demandante no dirige expresamente una pretensión frente al tercero, la intervención del tercero no supone la ampliación del elemento pasivo del proceso», y, por lo tanto, «el tercero no será parte demandada y la sentencia que se dicte no podrá contener un pronunciamiento condenatorio ni absolutorio del tercero», distinguió sendos supuestos: si la parte demandante acepta la intervención de los terceros llamados al proceso por la parte demandada y amplia contra estos su demanda, en cuyo caso se aplican los arts. 14.5 y 394 LEC para la imposición de las costas, y, en el caso contrario, de que la actora no quisiera constituirlo en parte, el criterio que debe seguirse es el de la litis denuntiatio(la llamada al proceso); es decir, si esta se encontraba o no justificada.

De esta manera, en el primer caso (intervención justificada), al entenderse que, por la concreta actuación del agente de la construcción en el proceso edificatorio, hubiera sido responsable respecto de los vicios o defectos en los que se basa la acción ejercitada, no habría lugar a tal pronunciamiento en costas; mientras que (intervención injustificada), si su llamada a juicio careciera de fundamento fáctico o jurídico se impondrán las costas al demandado que provocó su intervención, al haber sido el causante de la generación de los gastos procesales.

En el caso concreto, debemos desestimar el motivo del recurso, pues en la demanda se ejercitó una acción de responsabilidad civil contractual contra la promotora por el cumplimiento defectuoso de su obligación de entrega del edificio. En la misma demanda se indicaba expresamente que no se ejercitaba la acción de la LOE sino una acción de responsabilidad contractual contra la vendedora. Por consiguiente, la llamada a los terceros agentes intervinientes no resultaba justificada, especialmente, cuando la misma recurrente invocaba la caducidad y prescripción de la acción derivada de la LOE.

OCTAVO. Costas procesales del recurso.

La estimación parcial del recurso conlleva que no se impongan las costas de esta alzada.