Sentencia Civil 808/2025 Audiencia Provincial Civil de Jaén nº 1, Rec. 853/2024 de 20 de junio del 2025

PRIMERO.- Planteamiento del recurso de apelación.

La sentencia de instancia con el auto de rectificación, condena a los apelantes a indemnizar a Don Gumersindo en la suma de 27.759,90 euros, con imposición de las costas tanto de la demanda principal como de la demandada reconvencional a los apelantes.

Los términos sobre los que se asientan las prensiones de las partes serán los siguientes:

- El 21 de junio de 2.018 se suscribió un documento en el que el Don Gumersindo entregó la suma de 30.000 euros a los demandados para llevar a bien el arrendamiento con opción de compra de un local que en breve se formalizaría en documento privado del mesón "La Machuela", sito en Mancha Real (Jáen), señalándose expresamente, que la entrega del dinero se hacía "para formalizar dicho documento".

- El documento reseñado se formalizó el 3 de julio de 2.018, en el que con estipulaciones claramente separadas, se concertó un contrato de arrendamiento, así como la opción de compra, fijándose entre otras cláusulas, la duración del arrendamiento, la renta a cuyo pago se obligaba el arrendatario, las causas de resolución del arrendamiento, el importe de la fianza, el precio del local para el caso en el que se ejercitase la opción de compra, el plazo para el ejercicio de la opción de compra, que se concretaba en ocho años, así como las consecuencias de no articular la opción de compra en el plazo estipulado.

- Los arrendadores resolvieron el contrato de arrendamiento en Enero de 2.019 por el impago de las rentas, reclamándose por el actor los 30.000 euros pagados el 21 de junio de 2.018, junto con los 1000 euros entregados en concepto de fianza, negándose los demandados a la devolución del importe. De éste modo, con relación a los 30.000 euros, estimaban que el contrato es claro en cuanto a las consecuencias que se producen para el caso de no ejercitase la opción de compra, considerando así, que el demandante perdería el importe entregado, y en cuanto a la fianza, se consideraba por los demandados que la misma responde a los daños y perjuicios que le hubieran podido ocasionar en el local.

- Los demandados han ejercitado demanda reconvencional, reclamando la suma de 3.240,10 euros en concepto de rentas dejadas de abonar, suministros y gastos derivados del corte de los mismos, habiéndose allanado el arrendatario a la devolución al contestar a la reconvención.

- La sentencia de instancia, hace una interpretación de las distintas cláusulas que fueron suscritas entre las partes, llegando a la conclusión, de que si bien el contrato recogía las consecuencias que se producirían para el caso en el que no se ejercitase la opción de compra en el plazo de ocho años estipulado, no se decía nada si el contrato se resolvía antes del plazo, considerando así, que al contar el demandante con un plazo para el ejercicio de su opción de compra hasta el año 2.026, y al haberse resuelto la opción de compra antes de que el actor pudiese articular su opción, los demandados están obligados a devolver la suma de los 30.000 euros entregados. Además, respecto de la fianza, se dice que al haberse admitido la falta de reclamación extrajudicial por los arrendadores al arrendatario en el plazo de un mes desde que le fue entregada la posesión del inmueble por resolución del contrato, no existía el presupuesto legal para la retención de la fianza por los propietarios una vez transcurrido el plazo de un mes, con lo que debió ser devuelta.

- Con relación a la demanda reconvencional, en donde se reclama la suma de 3.240,10 euros, se dice en la sentencia que al concurrir el allanamiento del arrendatario antes de contestar a la reconvención, deberán ser compensada la suma reclamada con la cantidad debida por los demandados, con lo que se llega a la conclusión de que siendo los demandados deudores de 31.000 euros, y siendo el demandante deudor de 3.240,10 euros, se deben compensar dichas cantidades, siendo la razón por la que los demandados fueron condenados a la suma de 27.759,90 euros más los intereses legales.

Frente a los pronunciamientos de la sentencia se alzan en apelación los demandados, viniendo a denunciar el error en la valoración de la prueba, por cuanto consideran que la Juzgadora de Instancia no ha tenido en cuenta en su valoración probatoria la testifical depuesta en el plenario, y en especial, la del gestor/asesor fiscal, señalando al efecto, que el testigo aludido indicó verbalmente al demandante en el momento en el que se firmaron los documentos, que si no se cumplía el contrato de arrendamiento con opción de compra, se perdía todo lo entregado hasta entonces, incluidos los 30.000 euros entregados en concepto de entrada por opción de compra. Además se estima en el recurso, que las cantidades entregadas por el optante-arrendatario, tendrían la consideración de prima o señal propia de la opción de compra, habiendo quedado acreditado que fue el propio apelado quien habría incumplido de forma discrepcional y deliberadamente el arrendamiento con opción de compra a los tres meses de haber abierto el local, sin que fuese una causa imputable a los apelantes, quienes habría asumido su obligación de no arrendar y no vender el establecimiento a otra persona no interesada en el negocio. Finalmente en cuanto a la fianza, se mantiene que los demandados tendrían la facultad para retener la misma hasta tanto concurran deudas del arrendatario frente a los arrendadores.

El demandante ha formulado escrito de oposición al recurso de apelación, interesando la confirmación de la resolución recurrida.

SEGUNDO.- Decisión de la sala sobre el error en la valoración de la prueba. Sobre la opción de compra y la interpretación de los contratos.

Como tiene dicho de modo reiterado este Tribunal, con la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2.000, de 7 de Enero, la misma inmediación ostenta el Tribunal de Primera Instancia que el Tribunal de Apelación por cuanto que, a través del soporte audiovisual donde se recogen y documentan todas las actuaciones practicadas en el acto del Juicio (incluyéndose, evidentemente, la fase probatoria), el órgano jurisdiccional de segunda instancia puede apreciar de viso propio no sólo el contenido de las distintas pruebas que se practiquen, sino también la actitud de quienes intervienen y la razón de ciencia o de conocer que expresan (partes, testigos o peritos) al efecto de examinar si esas pruebas se han valorado o no correctamente, mas no debe olvidarse que la actividad valorativa del órgano jurisdiccional se configura como esencialmente objetiva, lo que no sucede con la de las partes que, por lo general y hasta con una cierta lógica, aparece con tintes parciales y subjetivos.

En cuanto a la opción de compra, existe abundante jurisprudencia al respecto del Alto Tribunal que perfila la naturaleza y caracteres del contrato de arrendamiento con opción de compra, así las SS. del T.S. de 13-11-92, 22-12-92, 4-2-94 y 14-2-97, a título de ejemplo, las premisas de la opción, que integran una consolidada y uniforme doctrina jurisprudencial ( SS. del T.S. de 23-3-45 , 10-7-46 , 22-6 y 17-11-66 , 7-11 - 6 , 21-10-74 , 26-5-76 , 12-7-79 , 15-2-80 , 10-12-82 , 9-10-87 y 8-3-91 ) son las siguientes:

1ª) Que la opción de compra es una figura "sui generis", con sustantividad propia, mediante la cual el optante logra, de modo exclusivo, la facultad de prestar su consentimiento en el plazo señalado a la oferta de venta que, por el primordial efecto de la opción, es vinculante para el promitente, quien no puede retirarla en el plazo aludido y.

2ª) Que una vez ejercitada la opción por el optante, dentro del plazo señalado y comunicada al concedente, se extingue o queda consumada la opción y nace y se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa, al producirse con relación a éste el concurso del consentimiento exigido por la Ley, sin que el optatario o concedente de la opción pueda hacer nada para frustrar su efectividad. Es decir, en el contrato de opción de compra, la compraventa futura está plenamente configurada, y depende del optante únicamente el que se perfeccione o no ( SS. del T.S. de 16-4-79 , 4-4 y 9-10-87 , 24-10-90 , 24-1 , 28-10 y 23-12-91 y 1-12-92 .).

Consecuencia de la doctrina expuesta, podemos definir la opción de compra como un contrato en virtud del cual una persona (optatario) se compromete a vender a otra (optante), bien para sí o para un tercero, una determinada cosa, siendo, en realidad, el optatario el que queda unilateralmente vinculado hasta tanto decida el optante - sentencias de 23 de marzo de 1945 , 10 de julio de 1946 , 22 de junio y 17 de noviembre de 1966 , 22 de mayo de 1981 y 9 de octubre de 1987 , entre otras).

En nuestro caso resulta claro para la sala, aunque no se diga expresamente en el documento uno de la demanda, que la suma de 30.000 euros que fue entregada por el actor a los demandados el 21 de junio de 2.018; "(...) para llevar a bien el arrendamiento con opción de compra de un local que en breve se formalizaría en documento privado del mesón "La Machuela", sito en Mancha Real (Jáen)", señalándose expresamente, que la entrega del dinero se hacía "para formalizar dicho documento", no responde sino a la prima de la opción de compra que finalmente se tradujo en el documento que se formalizó entre las partes el 3 de julio de 2.018, en donde se suscribía con estipulaciones claramente separadas el contrato de arrendamiento de local con opción de compra, concertándose así, un contrato de arrendamiento, así como la opción de compra, fijándose entre otras cláusulas, la duración del arrendamiento, la renta a cuyo pago se obligaba el arrendatario, las causas de resolución del arrendamiento, el importe de la fianza, el precio del local para el caso en el que se ejercitase la opción de compra, el plazo para el ejercicio de la opción de compra, que se concretaba en ocho años, así como las consecuencias de no articular la opción de compra en el plazo estipulado.

Por tanto, lo que se pide por el actor en su demanda, no es más que la restitución de la prima por la opción de compra, es decir, la restitución del precio abonado por ostentar el derecho de opción de compra como optante y futuro comprador.

Sentado lo anterior, y con ello, la función a la que responde la cantidad que se reclama, que no es otra, que la prima abonada para obtener la opción de compra, resulta evidente que no era necesario estipular expresamente en el contrato, que sino se ejercitaba la prima en plazo se perdía el derecho.

Con lo cual, aún cuando no se hubiese abonado el arrendamiento del local, como de hecho así aconteció, el actor mantendría intacto su derecho de opción de compra hasta que hubiese trascurrido los ocho años que se acordaron, perdiendo su derecho en junio de 2.026.

Ahora bien y dicho lo anterior, aunque el actor dispondría del plazo de los ocho años para el ejercicio de su opción, resulta que del propio devenir de los acontecimientos que más adelantes se detallarán, lo que realmente se ha producido no ha sido más que un renuncia tácito del actor en el ejercicio de su potestad, que se evidencia a través de actos concluyentes, y que conlleva un abandono a su opción de compra, mediante unas acciones del demandante que sin una declaración expresa, indica claramente su voluntad de renunciar. Al respecto, en cuanto a los actos concluyentes, resulta que el negocio jurídico consensual y extintivo se puede llegar no sólo por medio de declaraciones expresas, sino también mediante declaraciones tácitas o actos concluyentes, esto es, con palabras, signos o actos que no sirven para exteriorizar directamente la voluntad extintiva de quienes los emplean o ejecutan, pero de los que la misma se infiere o deduce inequívocamente.

Así, el principal acto inequívoco que denota la renuncia al ejercicio de la opción, se obtiene, no ya del incumplimiento del arrendamiento, como parece indicarse por los apelantes, o por el abandono del actor en la disponibilidad del local a los tres meses de su apertura, pues aún así, quedaría vigente la opción de compra, sino por la propia reclamación de la prima que habría tenido lugar, primero en la contestación al burofax de 5 de enero de 2.019 (doc. 6 de la demanda), en donde el demandante pone a disposición de los actores las llaves del local y reclama las cantidades entregadas en concepto de compra, en la suma de 32.000 euros, y segundo, de la propia acción entablada en al litis, en donde se reclama la cuantía entregada en concepto de prima por la opción de compra, evidenciando la reclamación, una renuncia a la disponibilidad del plazo de opción que se había pactado, y que no puede beneficiar al actor, máxime cuando los apelantes no han incumplido su obligación de poner a disposición del demandante el establecimiento para optar por la compra, perdiendo los apelantes su facultad para arrendar y,o vender el establecimiento a otra persona.

En definitiva, con estimación del motivo de recurso, para ésta sala no cabe sino estimar el error en la valoración de la prueba denunciado, ya que la actuación de los apelantes no ha impedido la efectividad de la opción de compra del demandante, y con ello, al contrario de lo que se dice en la sentencia apelada, no se reconoce al actor el derecho a la devolución de la prima de 30.000 euros que fueron entregados por la opción de compra a los apelantes.

TERCERO.- Decisión de la sala. Sobre la fianza.

Con relación a la fianza, se estima en la demanda a través de la compensación, que el pago de la fianza en la suma de 1.000 euros, debe compensarse con la cantidad de 3.240,10 euros que se reclaman vía demanda reconvencional, por rentas dejadas de abonar, suministros y gastos derivados del corte de los mismos.

Pues bien, a través del recurso, se defiende por los apelantes, que éstos tendrían la facultad para retener la fianza hasta tanto concurran deudas del arrendatario frente a los arrendadores.

Al respecto, estimamos que el motivo de recurso merece su desestimación atendiendo a la denominada "teoría del efecto útil del recurso", según la cual, como declara la STS, Civil sección 1 del 28 de marzo de 2023 ( ROJ: STS 1200/2023 ), con referencia a otras anteriores STS de 04 de mayo de 2022 ( ROJ: STS 1720/2022) - sentencia 258/2010, de 28 abril, con cita de las de 22 diciembre 2008, 18 noviembre y 16 diciembre 2009, "el recurso de casación únicamente puede dirigirse contra las razones determinantes del fallo, integrantes de la "ratio decidendi", pero no contra los argumentos auxiliares"... La carencia de efecto útil del motivo determina su desestimación, pues no puede surtir efecto en casación un motivo que no determine la alteración del fallo recurrido (por todas, sentencia 767/2013, de 18 de diciembre). Dicho de otro modo, no puede producir efecto casacional -en este caso de apelación- un motivo que no determine una alteración del fallo recurrido, tal y como viene reiterando la Sala en aplicación de la doctrina de equivalencia de resultados y carencia del efecto útil del recurso, como se pone de manifiesto en sentencias de 8 de marzo de 1.996 , 24 de diciembre de 2.003 , 25 de octubre de 2.005 , 31 de enero de 2.006 , 22 de octubre de 2.007 y 30 de abril y 2 de julio de 2.008 .

Al efecto y con un mayor desarrollo, la SAP de A Coruña, sección 3, de 19 de mayo de 2022 (ROJ: SAP C 1231/202), razona, que "Los recursos se formulan contra el fallo o parte dispositiva de las sentencias o resoluciones judiciales, dado que la legitimación de la parte litigante para recurrir viene determinada por el perjuicio que le ocasiona la resolución impugnada, lo que implica que el recurso no tiene razón de ser si su eventual estimación no supondría una mejora en la posición jurídica del recurrente. Debe recordarse que debe buscarse el carácter pragmático de la discusión lógica mantenida en el proceso judicial; por lo que el principio de equivalencia de resultados (también denominado del fallo justificado o resultado útil, o falta de efecto útil del recurso), conduce a la desestimación, cuando la hipotética estimación del motivo no incidiría en el resultado final, al no proceder la modificación del fallo de la sentencia apelada."

Con lo cual, el recurso nunca procede cuanto la eventual aceptación de la tesis jurídica del recurrente conduce a la misma solución contenida en el fallo de la sentencia recurrida, incluso cuando no es correcta la doctrina seguida por sentencia impugnada si la estimación del recurso no produce una modificación del fallo.

En nuestro caso, el motivo de recurso carece del efecto propio de alterar la compensación que se acordó, el pretender que se reconozca la facultad para retener la fianza hasta tanto concurran deudas del arrendatario frente a los arrendadores, cuando la realidad ha sido que los 1.000 euros entregados en concepto de fianza, han sido computados en la compensación cuando se ha estimado la demanda reconvencional en la suma de 3.240,10 euros que se reclaman en concepto de rentas dejadas de abonar, suministros y gastos derivados del corte de los mismos, al concurrir el allanamiento del arrendatario antes de contestar a la reconvención.

Por tanto, concurriendo sobre el demandante una deuda de 3.240,10 euros por rentas dejadas de abonar, suministros y gastos derivados del corte de los mismos, y concurriendo por parte de los apelantes una deuda de 1.000 euros por la fianza no devuelta al actor, será el demandante quien fruto de la compensación, deberá ser condenado a abonar a los apelantes, la suma de 2.240,10 euros.

CUARTO.- Costas en la instancia, en la alzada y depósito.

En cuanto a las costas causadas en la instancia, relativas a la demanda principal formulada por el actor, al haberse estimado parcialmente la misma, conforme el art. 394.2 de la LEC, no procede hacer expresa imposición e las costas causadas en la instancia a ninguno de los litigantes.

En cuanto a las constas causadas por la reconvención, habiéndose allanado el actor a la demanda reconvencional antes de contestar a la demanda, y no constando reclamación prévia, procede la imposición de las costas a la parte actora reconvencional.

El cuanto a las costas causadas en la alzada, al haberse estimado parcialmente el recurso de apelación, no procede hacer expresa imposición de las costas a ninguno de los litigantes, de conformidad con lo dispuesto en el art. 398.2º de la L.E.Civil, y ello, con devolución en su caso del depósito constituido para recurrir ( Disposición Adicional Decimoquinta, apartado 8 de la L. O. P. J., añadida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de Noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina Judicial).