Sentencia Civil 1558/2024 Audiencia Provincial Civil de Jaén nº 1, Rec. 1228/2023 de 21 de noviembre del 2024

PRIMERO.-La sentencia de instancia estima la demanda interpuesta, condenando a la demandada a que devolviera a la demandante la cantidad de 40.000 € más intereses legales a contar desde la interposición de la demanda.

La litis trae causa del compromiso de compraventa que las partes firmaron el 12 de diciembre de 2019, compromiso en virtud del cual la parte apelada mostraba su interés en la compra del inmueble propiedad de la apelante, Hotel Imora sito en la Carretera de Córdoba de esta ciudad, pactándose un precio de 800.000 €, entregándose, por la demandante, en concepto de depósito, a la firma del compromiso, la cantidad de 40.000 €, estableciéndose que la fecha máxima de formalización de la compraventa y entrega del inmueble sería la de 5 de diciembre de 2020, y que en el plazo de seis meses a contar desde la firma del compromiso el demandante entregaría otra cantidad de 40.000 €, aplicándose ambos depósitos al pago del precio para el caso de que se formalizara finalmente la transmisión.

En Abril de 2020 la parte demandante tuvo noticia de que el inmueble había sido ocupado ilegalmente por personas desconocidas, poniendo este hecho en conocimiento de la vendedora, y ante la falta de respuesta de ésta, en Agosto de 2020 se le comunicó a la vendedora la decisión de resolver el contrato ante el incumplimiento de la parte vendedora, solicitando la devolución del único depósito entregado.

La Sentencia de instancia aprecia el incumplimiento de la parte vendedora, considerando que existirían vicios ocultos en la cosa vendida, vicios que harían que la obligación de la vendedora se hubiera incumplido, accediendo a la devolución de la cantidad entregada en concepto de depósito.

La parte demandada, vendedora, se muestra disconforme con la resolución, alegando en su escrito de recurso de apelación la existencia de error en la valoración de la prueba, y es que no se habría tenido en cuenta por la juzgadora el contrato firmado por las partes, contrato que exime a la propiedad de responsabilidad o garantía alguna, además de que en ningún caso habría existido incumplimiento por su parte, y es que su obligación consistiría en la entrega de la cosa, entrega que no se habría producido por el incumplimiento de la demandante.

Del mismo modo se oponía a la devolución del depósito entregado, y es que el contrato no autorizaba a tal devolución, considerando que la existencia de ocupantes ilegales no supondría un vicio oculto de la cosa vendida amén de que ello no supondría ningún incumplimiento de la parte vendedora.

SEGUNDO.-Centrado así los términos del debate, el artículo 1.124 del cc. dispone que la facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.

El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.

Para ejercitar la acción de resolución contractual se requiere la concurrencia de los siguientes requisitos: a) La existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes la concertaron; b) La reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo así como su exigibilidad por no estar sujetas a condición o término; c) Que el demandado haya incumplido de forma grave las que le incumbían, estando encomendada la apreciación de este incumplimiento al libre arbitrio de los Tribunales de Instancia; d) Exacto cumplimiento por parte del reclamante de aquello que a él incumbía, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es la que motiva el derecho de resolución de su adversario y le libera de su compromiso; y e) Que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta obstativa de éste que, de un modo indubitado, absoluto, definitivo e irreparable la origine, actuación que, entre otros medios probatorios, puede acreditarse por la prolongada inactividad o pasividad del deudor frente a los requerimientos de la otra parte contratante.

En el momento presente, la jurisprudencia es unánime en entender que para la prosperabilidad de la resolución contractual se exigen únicamente actos que constituyan un incumplimiento inequívoco y objetivo, sin que sea precisa una pertinaz conducta obstativa; es decir, basta con un cumplimiento relativo o defectuoso, con anormalidad, resistencia o incluso, demoras excesivas, que hagan desaparecer el interés en la contraprestación originariamente pactada, o la conviertan en inútil y aun en perjudicial por frustrar el fin económico del contrato ínsito en la causa, quebrantando la mutua buena fe negocial («fragente fidem, fides non est servanda») y el principio y norma que obliga a estar a lo pactado.

TERCERO.-Es criterio jurisprudencial reiterado que la valoración probatoria es facultad de los Tribunales sustraída a los litigantes, que aunque evidentemente pueden aportar las pruebas que la normativa legal autoriza, no, en cambio, tratar de imponerla a los juzgadores, pues no puede sustituirse la valoración que el juzgador de instancia hizo de toda la prueba practicada por la valoración que realiza la parte recurrente ( sentencias del Tribunal Supremo de 15 de febrero de 1999); de manera que si la prueba practicada en el procedimiento se pondera por el Juez a quo de forma racional y asépticamente, sin que pugne con normas que impongan un concreto efecto para un determinado medio de prueba, llegando a una conclusión razonable y correcta, tal valoración debe mantenerse y no sustituirse por la subjetiva de quien impugna la expresada valoración.

Como tiene dicho de modo reiterado este Tribunal, con la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2.000, de 7 de Enero, la misma inmediación ostenta el Tribunal de Primera Instancia que el Tribunal de Apelación por cuanto que, a través del soporte audiovisual donde se recogen y documentan todas las actuaciones practicadas en el acto del Juicio (incluyéndose, evidentemente, la fase probatoria), el órgano jurisdiccional de segunda instancia puede apreciar de viso propio no sólo el contenido de las distintas pruebas que se practiquen, sino también la actitud de quienes intervienen y la razón de ciencia o de conocer que expresan (partes, testigos o peritos) al efecto de examinar si esas pruebas se han valorado o no correctamente, mas no debe olvidarse que la actividad valorativa del órgano jurisdiccional se configura como esencialmente objetiva, lo que no sucede con la de las partes que, por lo general y hasta con una cierta lógica, aparece con tintes parciales y subjetivos.

En atención a lo expuesto, podemos extraer las siguientes consideraciones previas:

a) la prueba es la actividad de las partes encaminada a convencer al Juez de la veracidad de unos hechos o de unas afirmaciones que se alegan como existentes. Para ello, es necesario que la prueba practicada tenga éxito. En orden a la valoración de la prueba, tanto doctrina como jurisprudencia concluyen que el instrumento a utilizar es el de las máximas de experiencia.

b) De entre los distintos sistemas que propone la doctrina en torno a la prueba de los hechos constitutivos del derecho alegado por las partes en un proceso, destaca el de la prueba legal o tasada, que impone al Juzgador un determinado criterio de valoración, aún en contra de su convicción, y el de la libre apreciación de la prueba, conforme al cual el Juez pondera el conjunto de las pruebas practicadas sobre los hechos objeto de debate extrayendo aquellos que le merezcan la calificación de ciertos a los efectos de dictar sentencia.

Formalmente, la ley establece la valoración tasada en la prueba de documentos públicos ( artículos 319 a 323 Ley de Enjuiciamiento Civil) , documentos privados ( artículos 325 y siguientes de la Ley Procesal Civil), e interrogatorio de las partes ( artículo 316 Ley de Enjuiciamiento Civil) , dejando libertad en la valoración al Juez en las pruebas de peritos, testigos y reconocimiento judicial.

c) Que la valoración de la prueba sea libre no significa que sea arbitraria, ni que no existan reglas de valoración sino que éstas no están contenidas en la ley. No obstante, el Tribunal Supremo viene desarrollando una jurisprudencia que tiende fundamentalmente a implantar la libre valoración de la prueba, lo que se traduce, en primer lugar, en la consagración de la valoración conjunta de la prueba y, en segundo lugar, en la afirmación de que la prueba de interrogatorio de las partes es prueba equiparable al resto sin que tenga especial relevancia respecto de las demás pruebas.

Lo dicho nos lleva a la doctrina de la carga de la prueba, cuya finalidad es determinar para quien han de producirse las consecuencias desfavorables en el caso de que un hecho no resulte probado, carga que sin embargo sólo entra en juego cuando falta la necesaria prueba sobre los hechos controvertidos en el proceso.

El sistema de la carga de la prueba en nuestro derecho civil se articula a través del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, precepto que, en sus apartados 2 y 3, establece que corresponde al actor y al demandado reconviniente la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda y de la reconvención, e incumbe al demandado y al actor reconvenido la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior; lo cual significa que corresponde a la parte actora acreditar los hechos constitutivos del derecho cuyo reconocimiento y protección invoca y, a la parte demandada, los impeditivos o extintivos del mismo, sin que deba desconocerse, por un lado, que, conforme al apartado 1 del referido precepto, si al tiempo de dictar sentencia el Tribunal considera dudosos unos hechos relevantes para la decisión, habrá de desestimar las pretensiones del actor o del reconviniente o del demandado o reconvenido según corresponda a unos u otros la carga de probar los hechos que permanezcan inciertos y fundamenten las pretensiones, y, por otro que, a tenor del apartado 7 del tan repetido artículo, para la aplicación de lo dispuesto en los apartados anteriores, el Tribunal deberá tener presente la disponibilidad y facilidad probatoria que corresponda a cada una de las partes del litigio.

Así las cosas, se debe de anticipar que este Tribunal no está de acuerdo con la valoración probatoria de instancia.

CUARTO.-Esta Sala, en primer lugar, considera esencial atender al contrato firmado por las partes, e interpretar el mismo de conformidad con el art. 1.281 y ss del cc.

No se puede estar conforme con la afirmación que hace la juzgadora de instancia al respecto de la interpretación de los contratos, y es que ésta dice: "más allá de la propia literalidad del contrato como norma de interpretación, siempre que las cláusulas del citado sean claras, ..., deberá de estarse a los actos coetáneos y posteriores a su celebración...".

Y es que hemos de tener en cuenta que en nuestro ordenamiento jurídico se ampara y protege el principio de autonomía de la voluntad, recogido en el art. 1.255 CC (EDL 1889/1) , que dispone: "los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público", quedando sujetas ambas partes a la observancia de los mismos, puesto que los contratos son obligatorios, no pudiendo dejarse su validez y cumplimiento al arbitrio de uno de los contratantes, de acuerdo con lo preceptuado en el artículo 1.256 C.Civil (EDL 1889/1) ; debiendo estar en cuanto a la interpretación a su tenor literal según indica el párrafo primero del artículo 1.281 C.Civil (EDL 1889/1) . A este respecto, se ha pronunciado el Tribunal Supremo en sentencias de fechas 10 y 21 de febrero y 18 de mayo de 1.995 , al puntualizar que ha de atenderse a lo pactado por las partes, siempre que el pacto sea claro y unívoco. Con posterioridad, el Alto Tribunal ha reiterado dicha línea jurisprudencial, en sentencia de 17 de mayo de 1.997 , donde aplica el párrafo primero del artículo 1.281 C.Civil (EDL 1889/1) , pronunciándose en los siguientes términos: "la prevalencia de la interpretación literal cuando el texto sea claro, teniendo en cuenta que las cláusulas del contrato eran claras y no dejaban dudas sobre la intención de los contratantes", añadiendo que "La interpretación del contrato -o de las cláusulas contractuales- pretende la averiguación y comprensión del sentido y alcance del consentimiento, es decir, de las declaraciones de voluntad de las partes contratantes. El Código Civil da una serie de normas de interpretación a partir del artículo 1.281 combinando los criterios subjetivos (averiguación de la voluntad real o intención común de los contratantes) y objetivo (significado del objeto, de acuerdo con los usos de las declaraciones). El punto de partida de la interpretación es la letra de la cláusula o cláusulas del contrato, tal como dispone el primer párrafo del artículo 1.281: si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas", abundando en dicha cuestión precisa que "Las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1.281 a 1.289, ambos inclusive del Código Civil , constituyen un conjunto subordinado y complementario entre sí, de las cuales tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al primer párrafo del artículo 1.281 de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con el carácter de subordinadas respecto de la que preconiza la interpretación literal". Dicha línea ha sido seguida y reiterada en sentencias posteriores hasta la actualidad.

Atendiendo al contrato firmado por las partes el día 12 de diciembre de 2019, el mismo es denominado por las partes como "Acuerdo de compraventa", si bien en el exponendo III se expresa: "A fin de poder darse un plazo de tiempo para que el interesado esté en disposición de otorgar la escritura de compraventa del inmueble, las partes han acordado suscribir el presente compromiso de compraventa del inmueble que se sujetara a los siguientes... Pactos".

Es sabido que no vinculan a los tribunales de justicia las denominaciones que a los contratos les den las partes contratantes, y así, y antes que ante un contrato de compraventa nos encontramos ante un precontrato bilateral de compraventa, descrito en la STS de 21 de marzo 2012 que [.....responde al concepto típico y clásico de precontrato, como primera fase del iter contractus; la relación jurídica contractual nace en el precontrato y posteriormente se pone en vigor el contrato preparado; por tanto, se distinguen dos fases, la primera es el precontrato en que se concreta el contrato comprometido y las partes tiene la obligación y el derecho de ejecutarlo y la segunda, el cumplimiento del precontrato que implica la consumación del anterior. El precontrato bilateral -que es el presente- implica que ambas partes tienen el deber y el derecho de poner en vigor el contrato comprometido. El precontrato exige que el objeto esté perfectamente determinado -es el caso presente- y así, en el precontrato de compraventa conste la cosa vendida y el precio: si no estuvieran determinados e hiciera falta un nuevo acuerdo, se trataría de simples tratos previos, sin eficacia obligacional"

A propósito del precontrato bilateral de compraventa, recuerda la STS 175/2012 de 21 de marzo de 2012 (EDJ 2012/43923) que en virtud del mismo las dos partes tienen el deber y el derecho de poner en vigor el contrato de compraventa, "tratándose de una especie del género de precontrato que se incardina en la norma del artículo 1451 del Código civil (EDL 1889/1) y es contemplado explícitamente en la sentencia de 20 de abril de 2001 que destaca que tiene un régimen distinto del de la compraventa misma y es desarrollado por la de 14 de diciembre de 2006 que dice:

" En cuanto a la calificación del negocio jurídico. Es un precontrato bilateral de compraventa. Lo que se advierte, tanto por el tenor literal del mismo (le llaman "compromiso de compraventa", declaran "su intención de vender y comprar", "el compromiso de compraventa asumido se llevará a cabo") como por el contenido de derechos y obligaciones (se prevé un "calendario de ejecución del compromiso", un " calendario de ventas parciales" y las "formas de pago" en distintas fases).

La sentencia del Tribunal Supremo de 21 de marzo de 2012 declaró al respecto:

"La resolución por incumplimiento que contempla el artículo 1124 del Código civil (EDL 1889/1) prevé el caso de que, en obligaciones sinalagmáticas, como las derivadas del presente precontrato bilateral de compraventa , la parte que ha cumplido pueda resolver si la otra parte no cumple. Se trata de incumplimiento básico; no defectuoso, sino esencial y se trata de incumplimiento objetivo, como dice la sentencia de 12 de junio de 2008 , reiterando jurisprudencia anterior: ".

En este mismo sentido puede analizarse la STS 488/2011 de 24 de junio de 2011 (EDJ 2011/139855) , al respecto de la promesa de venta o precontrato bilateral que contempla el art. 1451 C.Civil (EDL 1889/1), al diferenciarlo del contrato de compraventa y del contrato de opción de compra, en la cual se afirma que " el precontrato bilateral (...) implica que ambas partes tienen el deber y el derecho de poner en vigor el contrato comprometido" ( sentencia de 14 de diciembre de 2006 ) dentro del plazo pactado...". En el caso examinado en esta sentencia del TS, al igual que en el presente, se establecía un plazo en el que debía perfeccionarse el contrato de compraventa definitivo.

QUINTO.-Como se ha expuesto con anterioridad, si las cláusulas de un contrato son claras y no dejan duda de la intención de los contratantes se estará al sentido literal de dichas cláusulas, y solo cuando los términos del contrato parecieren contrarios a la intención de los contratantes se estará a esta intención, deducida la misma, por ejemplo, de los actos de las partes coetáneos y posteriores al contrato.

Pues bien, las cláusulas del contrato son claras, y no dejan lugar a la duda de cual es la intención de los contratantes, y así, en el exponendo I se hace constar: "El inmueble se adquirirá como "cuerpo cierto" y como un todo, con cuantos derechos y pertenencias le sin inherentes y/o accesorios; b) en el estado físico, jurídico, de ocupación, de construcción, de conservación y limpieza...en el que se encuentre, con ausencia por tanto de garantía alguna y/o responsabilidad por parte de la Propiedad...

-Saneamiento por evicción y de vicios y defectos ocultos: El interesado conoce y acepta el estado físico, de conservación y de terminación y acabado del inmueble, y en consecuencia renuncia a reclamar a la Propiedad cualquier reparación o compensación derivada del saneamiento por evicción y derivada de la existencia de vicios o defectos ocultos.

-Fecha máxima de formalización de la compraventa y entrega del inmueble: 5 de diciembre de 2020".

En el Pacto 1º se pacta que a la firma del compromiso el interesado (parte demandante) hace entrega a cuenta del precio del inmueble de la cantidad de 40.000 €; y "las partes acuerdan que en el plazo de seis meses a contar desde el día de hoy, el interesado abonará un depósito adicional de 40.000 € del mismo modo previsto para el depósito".

En el Pacto 3º y en cuanto a la vigencia del acuerdo, se hace constar en su letra a) que el compromiso de compraventa que se firmaba tendría validez hasta el 5 de diciembre de 2020 "fecha límite establecida en beneficio del interesado y quedará sin efecto alguno si transcurre dicho periodo sin que se otorgue la escritura".

En la letra b) del mismo Pacto se hace constar: "Si el interesado no abonara el depósito adicional en la fecha pactada, o si la compraventa no pudiera llevarse a efecto por causa imputable al interesado, o bien el interesado no procediera al otorgamiento de la Escritura dentro del plazo máximo referido, el presente acuerdo quedará automáticamente resuelto de pleno derecho, reteniendo la Propiedad para sí, las cantidades entregadas como "Depósito" y "Depósito Adicional", en su caso, por parte del interesado, en concepto de indemnización por los daños y perjuicios causados...".

Atendiendo a las cláusulas que se transcriben, se debe de dejar constancia de que ya en el Exponendo I se habla de la adquisición del inmueble a futuro, y por ello se establece que el inmueble "se adquirirá", exonerándose a la Propiedad de cualquier responsabilidad, entre otras, por el estado de ocupación del inmueble.

Del mismo modo se exonera a la Propiedad de cualquier tipo de saneamiento.

Así, y a pesar de haber quedado acreditado que al menos desde Abril de 2020 algunas dependencias del inmueble estaban siendo ocupadas ilegalmente, y que este hecho se puso en conocimiento de la Propiedad, esa ocupación no conllevaría ningún tipo de incumplimiento de las obligaciones adquiridas por al citada Propiedad, debiéndose tener en cuenta que el contrato lo firman profesionales, y en su libertad de negociación la futura adquirente exoneraba a la futura vendedora de cualquier responsabilidad por, entre otras, la ocupación del inmueble.

Ha quedado acreditado igualmente, y no puesto en duda, de que la parte interesada, demandante, no abonó el "Depósito Adicional", y no procedió al otorgamiento de la Escritura dentro del plazo máximo referido en el compromiso, por lo que las consecuencias de ello no son otras que las establecidas en el citado documento, esto es, el acuerdo queda automáticamente resuelto de pleno derecho, reteniendo la Propiedad para sí, las cantidades entregadas como "Depósito".

A la vista de lo expuesto no queda sino estimar el recurso, y es que la demanda debió de ser desestimada, y ello al no apreciarse incumplimiento de sus obligaciones por parte de la apelante, antes bien, el que incumplió las propias fue la parte demandante.

SEXTO.-Dado el sentir estimatorio de esta sentencia, no se imponen las costas causadas en esta alzada - art. 398.2 LEC-, y respecto a las causadas en la primera instancia, éstas deben de ser impuestas a la parte demandante, y es que la demanda debió de ser desestimada.

SÉPTIMO.-Por aplicación de la Disposición Adicional Decimoquinta, apartado 9 de la L.O.P.J., añadida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de Noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina Judicial, ante la estimación del recurso, se acuerda la devolución del depósito constituido por la parte para recurrir.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.