Sentencia Civil 158/2025 Audiencia Provincial Civil de Lugo nº 1, Rec. 149/2023 de 21 de marzo del 2025

PRIMERO. Objeto de litigio. Antecedentes relevantes.

D. Artemio presentó demanda de juicio ordinario, en impugnación de los acuerdos adoptados por la Comunidad de Propietarios de DIRECCION000 en Junta de propietarios de 27 de diciembre de 2019, en los puntos primero, segundo y tercero, por ser contrarios a la Ley y adoptados con abuso de derecho ( artículo 18. 1, apartados a/ y c/ de la Ley de Propiedad Horizontal) , además de incurrir fraude de ley ( artículo 6.4 CC) .

Al tiempo de la adopción de los acuerdos, la propiedad de las unidades privativas del edificio era la siguiente:

- DIRECCION001, Piso DIRECCION002 y DIRECCION003: Nuda propiedad de D. Ángel Jesús y D. Marcelino, en porcentaje del 50% cada uno; y el 100% del usufructo corresponde a sus padres D. Herminio y Dª. Vanesa. Tiene una cuota de participación del 38'40%.

- Piso DIRECCION004: propiedad de D. Artemio, con cuota de participación es de 19,20%.

- Piso DIRECCION005: propiedad de D. Artemio, con cuota de participación es de 19'20%.

- Piso DIRECCION006: Pleno dominio de los hermanos D. Ángel Jesús y D. Marcelino, en porcentaje de 50% cada uno. Su cuota de participación es de 19'20%.

- Desván: En régimen de copropiedad por D. Ángel Jesús y D. Marcelino al 49% cada uno, y Don Herminio y Doña Vanesa un 1% cada uno. El porcentaje de propiedad de D. Herminio y Dª. Vanesa es adquirido por donación efectuada en fecha 30 de octubre de 2019 por sus hijos D. Ángel Jesús y D. Marcelino, que antes de ello eran propietarios al 50% del inmueble. Su cuota de participación es del 4%.

La Junta de Propietarios rechazó la aprobación del punto primero del orden del día (aprobación, si procede, de las cuentas de la comunidad, desde su constitución hasta la fecha del cese del administrador D. Victor Manuel); y aprobó el punto segundo ("Presentación del documento "Promoción de vivienda DIRECCION000". Debate y aprobación, si procede, de la rehabilitación del inmueble) y el punto tercero (Propuesta, debate y aprobación del incremento del fondo de reserva), con el voto favorable de cuatro miembros de la familia Ángel Jesús Marcelino Herminio (presentes o representados), que representan el 61'60% de las cuotas de participación; votando en contra el representante de D. Artemio, con una cuota total de participación de 38'40%.

Debe señalarse que el Acta notarial que documenta la Junta de 27 de diciembre de 2019 adolece de una serie de defectos en cuanto a la lista de asistentes y cómputo de votos que relaciona.

Según el Acta y diligencia rectificativa que incorpora, la lista de asistentes a la Junta de Propietarios está configurada por el representante de D. Artemio ( Victor Manuel), D. Herminio (que asiste asimismo en representación de Ángel Jesús y Marcelino) y Dª Vanesa.

El Acta no especifica qué persona actúa en representación de cada una de las propiedades proindiviso de la familia Ángel Jesús Marcelino Vanesa, como exige el artículo 15 de la L.P.H.

Tampoco el acta recoge el cómputo global de votos personales a favor o en contra de los acuerdos, limitándose a reseñar que votan en contra de los puntos 1º y 3º y a favor del punto 2º del Orden del día todos los miembros de la familia Ángel Jesús Marcelino Herminio (representantes y representados), en total cuatro personas, pese a que solo ostentan la propiedad de tres unidades privativas del edificio.

En la demanda se alegaba de forma principal que los acuerdos no reúnen la doble mayoría exigida por el art. 17.7 de la Ley, porque la familia Ángel Jesús Marcelino Herminio tiene un único voto (aun cuando ostenten varias propiedades), al igual que el demandante.

En la contestación a la demanda se aducía que los acuerdos se habían adoptado con la mayoría personal (dos votos personales frente a uno) y de cuotas (mayoría simple en los acuerdos primero y tercero; y a lo sumo 3/5 de cuotas de participación para el acuerdo segundo) exigidas por la ley, en cuanto los propietarios de DIRECCION001/ DIRECCION002 y DIRECCION006 (D. Ángel Jesús y D. Marcelino) eran distintos de los propietarios del desván (D. Ángel Jesús, D. Marcelino, D. Herminio y Dª. Vanesa), aunque fueran familiares, de forma que cada grupo de propietarios tenía un voto personal. Sostiene que no hay abuso de derecho, por ser legítima la discrepancia con las cuentas presentadas por el anterior administrador; que las obras del acuerdo segundo son necesarias para la conservación del edificio, y de considerarse mejoras reúnen las mayorías del art. 17.4 L.P.H.; y que las aportaciones al fondo de reserva son necesarias para acometer obras de conservación en el edificio.

La sentencia de instancia estima parcialmente la demanda. Declara válidos los acuerdos primero y tercero, considerando que la familia Ángel Jesús Marcelino Herminio tiene mayoría de votos personales (dos votos de tres posibles, porque la comunidad propietaria del desván es distinta de la comunidad propietaria de DIRECCION001/ DIRECCION002/ DIRECCION003 y planta DIRECCION006) y mayoría de cuotas; y descarta el abuso de derecho, porque los acuerdos benefician y perjudican por igual a todos los propietarios, y no perjudican el impugnante sin beneficio para la comunidad. Por el contrario, declara nulo el acuerdo segundo porque precisaría la unanimidad de propietarios y cuotas, al considerar que la reforma del edificio de acuerdo con el documento presentado en la Junta determina la construcción de cuatro viviendas y afecta al título constitutivo.

Interpone recurso de apelación la representación de D. Artemio, alegando error en la apreciación de la prueba en cuanto al cómputo del voto personal, por considerar que la donación efectuada a D. Herminio y Dª. Vanesa por sus hijos del 2% de la propiedad del desván no tiene otra finalidad que eludir el sistema de doble cómputo de la normativa de propiedad horizontal, fue realizada con fraude de ley y por tanto, los acuerdos son nulos. Y sin perjuicio de manifestar conformidad con la decisión de la sentencia de anular el acuerdo segundo por precisar unanimidad, reitera que los acuerdos incurren en abuso de derecho, por paralizar la marcha de la comunidad (acuerdo primero), extralimitación en las facultades de la comunidad (acuerdo segundo) y causar perjuicio económico sin finalidad conocida (acuerdo tercero).

Se opone al recurso la Comunidad de Propietarios, que considera que la alegación de fraude de ley se produce ex novo y no debe ser objeto de valoración; además que la transmisión de propiedad entre los familiares es perfectamente válida, y aun sin dicha donación la familia Ángel Jesús Marcelino Herminio ostentaría mayoría de votos personales (68 frente a 32), por así disponerlo la escritura de división horizontal al asignar específicamente a cada unidad privativa un número de votos parejo a sus cuotas de participación. Reproduce subsidiariamente los argumentos de su contestación a la demanda en cuanto al abuso de derecho.

La Comunidad de Propietarios recurre por vía de impugnación la sentencia, en cuanto a la declaración de nulidad del acuerdo segundo, considerando que existe error en la valoración de la prueba y aplicación del derecho en la exigencia de unanimidad, por cuanto la propuesta de rehabilitación no afecta al título constitutivo al mantener el número de inmuebles del edificio. En todo caso, sostiene que se trata de una propuesta genérica, únicamente sobre la intención de proceder a la reforma o rehabilitación del edificio, que precisaría de ulterior concreción sobre obras e importes; y que en todo caso el acuerdo es válido, porque obedece a la adecuada conservación del edificio, que no exige acuerdo de la Junta ( art. 10 L.P.H.) y aun cuando se considerase que incurre en mejoras, reuniría la doble mayoría de 3/5 que exige el art 17.4.

La representación de D. Artemio se opone a la impugnación de la sentencia, reiterando argumentos anteriores y solicitando su desestimación.

SEGUNDO. Nulidad por infracción del art. 17.7 L.P.H . Fraude de ley.

Recuerdan las STS 12/2022, de 12 de enero y 342/2018, de 7 de junio que es doctrina consolidada que la nulidad de acuerdos en materia de propiedad horizontal no se limita a los supuestos previstos en el art. 18.1 de la L.P.H., entre los que se encuentran los que entrañen infracción de algún precepto de la LPH o de los estatutos de la respectiva comunidad de propietarios, que son meramente anulables y quedan convalidados por su no impugnación: sino que también alcanza a aquellos acuerdos que infrinjan cualquier otra ley imperativa o prohibitiva, que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención, o que, por ser contrarios a la moral o el orden público o por implicar un fraude de ley, hayan de ser conceptuados nulos de pleno derecho, conforme al párrafo 3.º del artículo 6 del Código Civil, y por tanto insubsanables por el transcurso del tiempo ( SSTS 29 de octubre de 2010, RC 1077/2006, 18 de abril de 2007 RC 1317/2000, y 320/2020, de 18 de junio).

Dispone el art. 17 L.P.H. en su apartado 7, que para la validez de los demás acuerdos (no comprendidos en las mayorías cualificadas exigidas por los apartados anteriores) bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Sobre el cómputo de votos personales recogido en esta norma (antes art. 17.3) la STS 87/1995, de 10 de febrero, declaró:

"Esta Sala acepta la interpretación que asigna un voto a cada propietario, ya sea propietario de un solo piso o apartamento o local individualizado o de varios dentro del mismo inmueble sujeto a la ley de propiedad horizontal, al margen, claro es, de la mayor o menor cuota de participación de que disponga, bien sea por un piso o local, bien sea como resultado de la suma de las correspondientes a varios pisos o locales, cuota individual o global que se computará en su totalidad en la formación de las mayorías de las cuotas de participación. La Ley, ha establecido dos mayorías que se conjugan para la validez de los acuerdos (Artículo 16.2º, mayoría del total de los propietarios y mayoría de las cuotas de participación; estas mayorías son, en segunda convocatoria, mayoría de los asistentes que represente a su vez la mitad del valor de las cuotas de los presentes. Es decir, se ponderan dos elementos uno personal y otro económico. Si la voluntad de la Ley hubiera sido la valoración de la persona-propietario exclusivamente por su representatividad económica manifestada en la cantidad de sus cuotas de participación en la propiedad conjunta la solución más lógica habría pasado por la eliminación del elemento personal como factor corrector o de equilibrio frente a la mera representatividad económica. Mas su inclusión y permanencia en la ley, sugiere una mayor coherencia de la solución que se inclina por el postulado "un propietario, un voto", con independencia de sus cuotas de participación, criterio que, como más aconsejable, merece ser acogido. Es verdad que la ley no resuelve el problema concreto de manera clara. Mas sí aparece nítidamente que la ley no ha querido otorgar una preponderancia total de unos propietarios (los más fuertes) sobre otros (los más débiles), no obstante ponderar la importancia de las cuotas de participación. En consecuencia, el cómputo ha de hacerse por personas una a una, es decir, de modo que tenga un solo voto el propietario de varios pisos".

Por su parte, la asistencia de los propietarios a la Junta puede ser personal o por representación, y en el caso de los pisos o locales en "proindiviso" con diferentes propietarios, el art 15.1, segundo párrafo, de la Ley de Propiedad Horizontal señala que sus propietarios deben nombrar un representante para asistir y votar en las juntas; y si la vivienda o local se hallare en usufructo, la asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario, quien se entenderá representado por el usufructuario, salvo manifestación en contrario, debiendo ser expresa la delegación cuando se trate de los acuerdos a que se refiere la regla primera del artículo 17 o de obras extraordinarias y de mejora.

Es decir, solo asiste y vota una persona por cada unidad privativa, también en los casos de pisos o locales en copropiedad o con nuda propiedad y usufructo divididos; actuando el nombrado en representación del piso o local, y no en representación de los otros comuneros. Y aunque los propietarios o grupo de propietarios nombren un representante diferente, se computará un único voto por propietario o grupo de propietarios.

Por lo que respecta al fraude de ley, dispone el artículo 6 del Código Civil:

3. Los actos contrarios a las normas imperativas y a las prohibitivas son nulos de pleno derecho, salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contravención.

4. Los actos realizados al amparo del texto de una norma que persigan un resultado prohibido por el ordenamiento jurídico, o contrario a él, se considerarán ejecutados en fraude de ley y no impedirán la debida aplicación de la norma que se hubiere tratado de eludir.

La norma sanciona en su primera modalidad la observancia de una conducta aislada que infringe una norma imperativa y genera la sanción prevista en ella, y en defecto de sanción especifica, la nulidad de pleno derecho. Además de esa modalidad de comportamiento directamente contrario a las normas, el apartado 4 contempla la ejecución de una conducta que produce un resultado contrario al ordenamiento, pero que, aisladamente considerada, sin atender a ese resultado, en sí misma es conforme con las normas jurídicas. De esta forma se oculta la realización de un comportamiento que persigue infringir el ordenamiento establecido, bajo la apariencia de que las normas se cumplen adecuadamente.

Al respecto del fraude de ley, la STS 921/2011 de 14 de diciembre señala:

"La sentencia de esta Sala nº 21/2005, de 28 enero, destaca que "...el fraude de Ley requiere como elemento esencial, un acto o serie de actos que, pese a su apariencia de legalidad, violen el contenido ético de los preceptos en que se amparan, ya se tenga o no conciencia de burlar la Ley ( SS., entre otras, 17 abril 1997, 3 febrero 1998, 21 diciembre 2000). Se caracteriza ( SS., entre otras, 4 noviembre 1994, 23 enero 1999, 27 mayo 2001, 13 junio 2003) por la presencia de dos normas: la conocida, denominada de "cobertura", que es a la que se acoge quien intenta el fraude, y la que a través de ésta se pretende eludir, que es la norma denominada "eludible o soslayable", amén de que ha de perseguir un determinado resultado contrario a lo ordenado o prohibido imperativamente (S. 27 marzo 2001 y 30 septiembre 2002)"".

La jurisprudencia menor ha considerado el fraude de ley como causa de nulidad de acuerdos en materia de propiedad horizontal, en diversos supuestos de transmisión instrumental de la propiedad para obtener mayorías personales y de participación ficticias. Así, la sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares, sección 5ª, nº 37/2015, de 11 de febrero, anuló acuerdos adoptados por mayoría de propietarios obtenida mediante creación de sociedades pantalla, con interrelación societaria y personal con otros propietarios, aplicando la doctrina del levantamiento del velo. La sentencia de la Audiencia de Tenerife, sección 4ª, nº 332/2012, de 10 de septiembre, igualmente en un supuesto de creación de distintas sociedades con misma base accionarial con cesión de inmuebles hasta entonces propiedad de una sola. Finalmente, la sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia, sección 8ª, 356/2022, de 14 de septiembre, aplica la doctrina del fraude de ley en un supuesto de donación a familiares y transmisión a una mercantil de exiguos porcentajes de distintos pisos y locales, con el único fin de que el propietario transmitente pasase de ostentar un solo voto en la comunidad a detentar siete a través de los nuevos adquirentes.

TERCERO.- Aplicación al caso.

Antes de abordar la resolución del recurso, debe señalarse que el fraude de ley no una alegación ex novo introducida en el recurso de apelación de D. Artemio, como sostiene la Comunidad de Propietarios en su escrito de oposición/impugnación, pues a dicha norma jurídica remitía la fundamentación jurídica de la demanda (apartado IV) y también su relato fáctico, aun con las limitaciones argumentales derivadas de no poder conocer la realidad y contenido de la donación de 31 de octubre de 2019, que al tiempo de interposición de la demanda no estaba inscrita en el Registro de la Propiedad, ni consta de otro modo puesta a disposición del apelante. En todo caso, la aplicación del fraude de ley se ciñe a la donación efectuada como vehículo para infringir el art. 17.7 L.P.H., que en definitiva era la norma que se denunciaba vulnerada en demanda.

Sí resulta extemporáneo y novedoso el cómputo de votos personales que expone la Comunidad de Propietarios en su escrito de oposición/impugnación, con base en las previsiones del título constitutivo de la comunidad (escritura de 25 de abril de 1964), que para adopción de acuerdos en Junta asigna 38 votos entre 100 totales a la DIRECCION001/ DIRECCION007/ DIRECCION003; 19 votos sobre 100 totales a la planta DIRECCION006; y 5 votos entre 100 al desván. Nada de esto se dijo en el escrito de contestación, de modo que la alegación viene a alterar los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que conforman el ámbito del recurso de apelación ( artículo 456.1 LEC) y por tanto no han de ser tenidas en consideración. A meros efectos polémicos, diremos que el régimen de adopción de acuerdos previsto en la Ley de Propiedad Horizontal tiene naturaleza imperativa, y como señaló la STS nº 221/2005, de 17 de marzo, que analiza específicamente un caso de normas estatutarias que contravienen el sistema de mayorías contemplado como derecho imperativo o necesario en la Ley de Propiedad Horizontal, confirma la nulidad de los acuerdos adoptados con la mayoría estatutaria que contraviene el régimen imperativo de la doble mayoría previsto en la Ley de Propiedad Horizontal, por prevalencia de esta última frente a la norma estatutaria, sin necesidad de solicitar la nulidad o modificación de los estatutos, bastando para ello con instar la nulidad del acuerdo adoptado con infracción de ley.

El objeto de discusión, tal y como quedó delimitado en demanda y contestación, es si los miembros de la familia Ángel Jesús Marcelino Herminio Vanesa tenían un solo voto personal (tesis de la actora) o dos votos personales (tesis de la demandada) en la Junta de 27 de diciembre de 2019, en virtud de la diferente composición de la comunidad propietaria de las unidades privativas planta DIRECCION008/piso DIRECCION002/ DIRECCION003 y piso DIRECCION006, y la comunidad propietaria del desván; en relación con el acto transmisivo que así lo propicia, como se dijo, la donación efectuada por los hermanos Ángel Jesús Marcelino a sus padres del 2% de propiedad del desván.

En aplicación de la doctrina expuesta en el fundamento anterior, la Sala discrepa de la conclusión alcanzada por la sentencia de instancia, considerando que la aparente mayoría de votos personales asignada a la familia Ángel Jesús Marcelino Vanesa fue obtenida de forma fraudulenta, mediante la donación de 30 de octubre de 2019 a D. Herminio y Dª. Vanesa efectuada por sus hijos, que ha de calificarse como instrumental o fiduciaria, y que tuvo la única finalidad de diferenciar la composición de propietarios del desván de la del resto de propiedades de la familia para conseguir la mayoría personal que exige el art. 17.7 L.P.H.

Esta conclusión se alcanza por una serie de indicios, que permiten aplicar la presunción anterior ( art. 386 LEC) . Se trata de un acto de liberalidad entre familiares; no se ofrece ninguna explicación de la utilidad o interés económico, o de otra índole, de la transmisión, máxime cuando los hermanos transmitentes habían adquirido la propiedad, según nota simple registral, mediante un pacto de mejora efectuado en 2014, necesariamente efectuado por alguno de sus ascendientes; el porcentaje donado es mínimo (2%), de forma que por las reglas de las mayorías aplicables a las comunidades ordinarias ( art. 398 CC) , la decisión sobre el voto correspondiente al desván continuaría en manos de los mismos propietarios de la DIRECCION001/ DIRECCION007/ DIRECCION003 y piso DIRECCION006, que ostentan el 98% de la propiedad; al tiempo de la demanda la donación no aparece inscrita en el Registro de la Propiedad, lo que abunda en las dudas de su finalidad; tampoco consta comunicada a la comunidad con anterioridad a la Junta de Propietarios de 9 de noviembre de 2019, que no incorpora la escritura de donación y simplemente reseña que D. Herminio y Dª. Vanesa han pasado a ser copropietarios del desván, lo que unido a lo anterior, impide a los demás propietarios comprobar la naturaleza y circunstancias del negocio, que resulta determinante para tratar de impedir la adopción de los acuerdos así alcanzados o para proceder a su impugnación. A ello debe unirse que la transmisión se produce en el contexto de enfrentamiento e intereses contrapuestos entre la familia Ángel Jesús Marcelino Vanesa y el Sr. Artemio que evidencian las actas de las Juntas anteriores aportadas con la demanda, que impide a la comunidad adoptar cualquier acuerdo comunitario con la mayoría personal exigida por la ley y aboca al juicio de equidad previsto en el art. 17.7 L.P.H., por lo que no albergamos duda de que la citada donación, aun eficaz civilmente, tuvo por finalidad eludir el régimen legal de mayorías que dispone de forma imperativa la Ley de Propiedad Horizontal.

Por tanto, en la comunidad solo existen un total de dos votos personales, y no tres, porque la creación del grupo de propietarios del desván, como propiedad diferenciada del resto de propiedades de la familia Ángel Jesús Marcelino Vanesa, incurre en fraude del repetido art. 17.7 y no puede computarse como voto adicional.

En consecuencia, se revoca la sentencia de instancia para estimar la demanda en su integridad, declarando por esta vía la nulidad de los acuerdos impugnados, que alcanza también al acuerdo segundo pues, cualquiera que sea la mayoría exigida para su adopción, en todos los supuestos del art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal ha de concurrir mayoría de propietarios.

No obstante, a fin de agotar la tutela judicial instada, abordaremos igualmente el recurso que formula por vía de impugnación la Comunidad de Propietarios, en relación con la nulidad del acuerdo segundo que declara la sentencia de instancia.

CUARTO.- Rehabilitación del inmueble. Unanimidad.

El punto segundo de la orden del día se tituló "Presentación del documento "Promoción de Viviendas DIRECCION000. Debate y aprobación, si procede, de la rehabilitación del inmueble".

Al acta se acompañó escrito de alegaciones aportado en la Junta por el representante de D. Artemio, indicando ignorar a qué documento se refiere y solicitando al presidente (D. Herminio) que concrete cuáles son los elementos comunes a rehabilitar y en qué consistiría tal rehabilitación a fin de, en su caso, proceder a su aprobación. Señala el acta que, en contestación a este escrito, D. Herminio se remite a su escrito sobre promoción de vivienda, conforme al plano que se trató en Juntas anteriores. El documento analizado se encuentra incorporado al acta y como señala la sentencia de instancia, contiene un presupuesto de ejecución material denominado "Avance costes construcción 4 viviendas". Este documento describe la obra por plantas ( DIRECCION001 185 metros, con previsión de destino a garaje; y viviendas en plantas DIRECCION007, DIRECCION009 y DIRECCION010 de 117 m2 cada una, y DIRECCION011 de 60 m2), no coincidentes en número, dimensiones y destino con las plantas actuales del inmueble. En la actualidad y según el título constitutivo, la DIRECCION001 se destina a usos comerciales y forma unidad privativa con la planta DIRECCION007, que al igual que las tres plantas superiores se destinan a viviendas con superficie de 117 metros cuadrados, además del desván inhabitable. El documento incorpora un plano que contiene descripción gráfica de una vivienda tipo, y plano de portal y huecos de escalera, con zona para instalación de ascensor. Un plano similar (no así el documento del presupuesto) consta incorporado al acta notarial de la Junta de Propietarios de fecha 11 de abril de 2018 (documento nº 7 de la demanda), en cuyo punto segundo se debatió sobre la instalación de ascensor.

Cuestiona la impugnante la sentencia por exigencia de unanimidad para la adopción del acuerdo, al entender que afecta al título constitutivo. Alega la impugnante que lo que se aprobó fue proceder a la rehabilitación del edificio, por su antigüedad y abandono, con una propuesta muy genérica de costes, sin concretar obras y costes definitivos, que deberían concretarse en juntas posteriores; y que en todo caso, el acuerdo fue válidamente adoptado pues no afecta al título constitutivo ni puede exigirse unanimidad, pues se trataría de obras de conservación obligatorias conforme al art. 10 de la L.P.H., a lo sumo mejoras que exigen mayoría de 3/5 conforme al art. 174 L.P.H.

La alegación no se ajusta al contenido literal del orden del día sometido a la Junta y del acuerdo adoptado; además de resultar contradictorio afirmar que se trata de un acuerdo genérico que exigiría concretar a posteriori las obras a realizar, y por el contrario, que el acuerdo cumple con alguno de las mayorías que exige la Ley de Propiedad Horizontal, cuya premisa previa es que venga determinada la naturaleza de la obra a ejecutar, competencia que corresponde en exclusiva a la Junta de Propietarios conforme al art. 17.10 de la ley ("En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá lo procedente la Junta de propietarios. También podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley").

Como resulta del documento a cuyo contenido se remite la propuesta de acuerdo, no se somete a la Junta la decisión de valorar la posibilidad de rehabilitar el inmueble, con designación de técnicos para elaboración de proyectos y búsqueda de presupuestos que someter posteriormente a acuerdo de la Junta; sino una propuesta de reforma integral del edificio, que en el documento acompañado modifica unidades, dimensiones y destino de las unidades privativas, y por tanto afecta al título constitutivo y exige unanimidad de propietarios y cuotas ( art. 17.6 de la L.P.H.) . Siendo que además la propuesta incluye la "construcción" de las viviendas privativas de D. Artemio, que debe contar necesariamente con aprobación de su propietario.

Por tanto, y al margen de que en el fundamento anterior ya se declaró la nulidad del acuerdo segundo porque no reúne la mayoría votos personales exigida en cualquiera de los puntos del artículo 17 L.P.H., ha añadirse que el acuerdo sería también nulo por afectar al título constitutivo y no reunir la unanimidad exigida, como correctamente decidió la sentencia de primera instancia; con la consiguiente desestimación del recurso formulado por la Comunidad de Propietarios por vía de impugnación.

QUINTO.- Costas procesales.

En materia de costas, es de aplicación el art 398 de la LEC; de forma que no se hace expresa imposición a ninguna de las partes de las costas derivadas del recurso de apelación formulado por D. Artemio, que resulta estimado. Y se imponen la impugnante Comunidad de Propietarios las costas derivadas de la impugnación de la sentencia, por venir desestimada.

Y consecuencia de la estimación íntegra de la demanda, las costas de primera instancia deben ser soportadas por la demandada ( art. 394.1 LEC)

Vistos los preceptos invocados y demás de general y pertinente aplicación