Sentencia Civil 663/2025 Audiencia Provincial Civil de Jaén nº 1, Rec. 932/2024 de 22 de mayo del 2025

PRIMERO.- ANTECEDENTES DE PRIMERA INSTANCIA.

I. LA DEMANDA.

El Sr. Eleuterio formuló demanda contra los Sres. Luis y Apolonio reclamando el pago de sus honorarios profesionales alegando, en síntesis, lo siguiente:

* El acor es un profesional dedicado a la intermediación inmobiliaria para la compraventa.

* En el desempeño habitual de su actividad profesional, a comienzos del mes de diciembre del pasado año 2019, el actor fue contactado por D. Rubén, quien le expuso que su padre, el demandado D. Apolonio, deseaba vender un chalet rústico de su propiedad sito en el término municipal de Bailén, y se encontraba interesado por ello en contratar sus servicios. El hijo del demandado Sr. Apolonio, facilitó a mi representado el teléfono personal de su padre, con el que contactó el actor, concertándose una visita a la propiedad cuya venta se proponía, que tuvo lugar el 11 de diciembre de 2019. En dicha entrevista personal el actor examinó personalmente la finca, sus características, equipamiento, dependencias, instalaciones, etc (tomando fotografías de todo ello para su posterior publicitación en portales inmobiliarios online), así como el precio de venta pretendido por la propiedad, que era de 300.000 €, perfeccionándose verbalmente entre las partes un contrato de mediación para la búsqueda, localización y aproximación de posibles compradores.

* A fin de publicitar el inmueble y captar posibles compradores, el actor insertó un anuncio en el portal inmobiliario "FOTOCASA.COM", que quedó registrado con Referencia NUM000 e Id. del anuncio NUM001.

* Con fechas 28/06/2020 y 29/06/2020 el demandado Sr. Luis contactó con el demandante a través del portal inmobiliario mencionado, manifestando que le "gustaría recibir más información".

* Tras conversaciones telefónicas y por "Whatsapp", se concertó una visita a la finca el 1 de julio de 2020, en la que estuvo presente el actor, y tras ella, el interesado renovó su intereses en adquirir la finca, explicitando al demandante que su oferta era de 250.000 €, con el siguiente calendario de pagos:

130.000 € a la firma del acuerdo privado de venta.

6 pagos mensuales consecutivos entre 25 de julio y el 25 de diciembre de 2020 por importe de 20.000 € (120.000 €).

* El Sr. Luis dio instrucciones al actor de que la venta quería cerrarla antes del día 12 de julio ya que le gustaría "celebrar el cumpleaños de mi hija en la compra que vaya a hacer".

* Tras la visita, dado el evidente interés del comprador por adquirir la finca, el actor gestionó los términos de la misma con el Sr. Apolonio, quien finalmente aceptó rebajar el precio de la venta en 50.000 € (de los 300.000 pretendidos a los 250.000 € ofrecidos por el Sr. Luis) así como el pago aplazado de parte del precio ofertado.

* El actor prestó sus servicios profesionales no solo para la parte vendedora, el Sr. Apolonio, sino también con el otro codemandado y comprador, Sr. Luis, del que recibió encargo de mediar y gestionar un precio concorde con la voluntad de ambas partes, gestión negocial que se realizó con éxito, devengándose con ello el derecho del actor por sus honorarios profesionales.

* Como consecuencia del desempeño profesional realizado por el actor conforme los contratos verbales suscritos con los demandados, una vez perfeccionada la compraventa le corresponde un 2% del precio de transmisión convenido, y ello por cada una de las partes del contrato de compraventa, es decir, la cantidad de 5.000 € a cada uno de los demandados, más el 21% de I.V.A. aplicable (1.050,00 € cada uno), lo que totaliza el derecho del actor a percibir honorarios por un importe total de 12.100,00 €.

* Indicar que el porcentaje de "corretaje" aplicado por el actor es inferior al que le correspondería por aplicación de los usos y costumbres para este tipo de contrato atípico, que es de un 3%.

* El contrato de compraventa había de hacerse en documento privado, al no ser posible escriturar notarialmente en documento público ni la segregación de la parcela objeto de la compraventa ni la propia transmisión de la propiedad.

* Pasados unos días, el actor indicó a las partes la conveniencia de suscribir un contrato de arras, recibiendo por respuesta del Sr. Luis que ello no era necesario pues incluso ya había realizado una segunda visita a la propiedad concertada por él directamente con el vendedor, y que habían convenido entre ellos otorgar un documento privado de cuya redacción se encargaría la Gestoría de D. Gerardo ( DIRECCION000), Administrador de la Comunidad de Propietarios en la que se ubica la parcela, y que además era el abogado personal del Sr. Luis y de sus empresas. Tras esto, y una vez cerrados por su mediación los términos del contrato, el actor ya no pudo volver a contactar telefónicamente con sus clientes, al no atender sus reiteradas llamadas telefónicas, ni obtener respuesta a sus mensajes de Whatsapp en el caso del Sr. Luis, o respuestas evasivas en el caso del Sr. Apolonio, en clara indicación del concierto entre ambos para evitar el abono de los legítimos honorarios del demandante, si bien consta le consta que la compraventa se llevó a efecto y que el Sr. Luis ocupa y disfruta la finca desde entonces en calidad de propietario de la misma.

* Se desconoce si, como parte compradora, en dicho documento privado ha figurado el propio Sr. Luis, su cónyuge Palmira, o alguna de las sociedades que administra (SOHO MOBILE, S.L., JOVALCON TELECOMUNICACIONES, S.L. y BATTLEBOX, S.L.)

II. CONTESTACIÓN A LA DEMANDA.

Los demandados contestaron a la demanda y alegaron, esencialmente, lo siguiente:

- Se niega la existencia de la compraventa señalada en el demanda por cuya supuesta intervención pretende cobrar honorarios profesionales el actor.

- El Sr. Apolonio pretendió vender el inmueble, pero, dicha venta no llegó a materializarse ni a perfeccionarse, precisamente por la imposibilidad de escriturar y segregar dicha parcela, tal y como la propia parte actora reconoce en su hecho sexto.

- Nada que objetar a que se anunciara una finca en un portal de venta de inmuebles .

- Es cierto que el Sr. Luis se interesó por una finca que vio en un portal inmobiliario, pero no pudo avanzarse en la negociación ni perfeccionarse la compra venta, una vez que conoció detalles de la propiedad, básicamente, que dicha propiedad no tenía un título válido y que su compra, por tanto, no podría materializarse en escritura pública ni inscribirse en documento alguno.

- Ni existen contratos "verbales" ni de ningún otro modo suscritos con los demandados, ni se ha perfeccionado ninguna venta. En cualquier caso, quién está obligado a acreditar la veracidad de dichos contratos es la parte actora, máxime cuando señala que el contrato es verbal, le indica un precio del 2% de la transmisión, sin acreditar que se hubiera acordado ese precio. Igualmente, sin haberse producido transmisión, también presupone la misma y el precio de ésta, sin prueba alguna al respecto, ni en cuanto a la existencia de la propia transmisión, ni, mucho menos, en cuanto al importe de la misma, el cual fija como base para el devengo de sus honorarios.

- La propia demanda señala que no es posible vender dicha finca, porque no es susceptible de perfeccionar ese contrato, por tratarse de una parcela no divisible.

- También se afirma desconocer quién aparece en el contrato como parte compradora (insistimos que no hay parte compradora toda vez que no ha existido la venta), por tanto, se está dirigiendo la demanda contra un supuesto comprador, reconociéndose en la misma que no sé sabe si realmente es la persona contra quién debe dirigirse.

III. LA SENTENCIA DICTADA EN PRIMERA INSTANCIA.

La sentencia dictada en primera instancia estima la demanda y fundamenta, por lo que se considera relevante para resolver en esta alzada, lo siguiente:

i. La relación contractual entre el Sr. Apolonio y el Sr. Eleuterio se extrae de la copia de la conversación de Whatsapp mantenida entre el hijo del Sr. Apolonio y el Sr. Eleuterio, que se acompañó junto a la demanda; y del interrogatorio judicial del Sr. Apolonio (quien admitió que tenía intención de vender y tomó un café con el demandante, hablaron sobre ello, se sacaron fotografías de la propiedad, y visitaron la casa personas interesadas en adquirirla, entre ellas el Sr. Luis).

ii. El hecho de que no se formalizase por escrito el encargo de la venta no impide tener por cierta la vinculación contractual entre el Sr. Eleuterio y el Sr. Apolonio ya que de tales medios probatorios revelan claramente que ambos prestaron su consentimiento a la perfección de un contrato verbal de mediación, concurriendo también objeto y causa ( Arts. 1258, 1261 del Código Civil) .

iii. Por otro lado, esos mismos medios probatorios, junto a la aportación del anuncio de la vivienda en el formato típicamente empleado por las inmobiliarias, las anotaciones manuscritas de las citas con posibles compradores en una agenda, y las comunicaciones intercambiadas en el portal fotocasa.com y por e-mail entre el Sr. Eleuterio y el Sr. Luis, junto a los expuesto por ambos codemandados durante su interrogatorio deja en evidencia que el Sr. Eleuterio prestó sus servicios como agente inmobiliario tanto al Sr. Apolonio como al Sr. Luis, publicitando la venta de la casa, informando a los potenciales compradores sobre el inmueble, gestionando la visitas al mismo, y trasladando las ofertas y contraofertas efectuadas por el Sr. Luis y el Sr. Apolonio.

iv. La compraventa del inmueble ha de inferirse de los hechos anteriores y posteriores que se han probado y fueron ejecutados por los demandados. Claro está que en este caso no existe prueba directa de la existencia de dicho negocio, pues tal y como las partes reconocen pacíficamente, la vivienda se encuentra asentada en una finca rústica que no puede ser escriturada ni inscrita. Ningún sentido por tanto tiene limitarse a comprobar si en el Registro de la Propiedad consta transmisión alguna. Tampoco se ha aportado contrato privado alguno de compraventa, pero hacer cargar a la parte demandante con las consecuencias de la falta de acreditación de la existencia de dicho documento, cuando se trataría de un negocio jurídico en el que no habría intervenido y que precisamente en este proceso patrocina que se ha mantenido oculto para él, es un sinsentido.

v. Pero cuando la parte actora ha practicado el interrogatorio de codemandados, la testifical de un detective privado, y la documental consistente en el informe de dicho detective, una grabación videográfica filmada por él, la petición de diligencias preliminares para que conseguir el contrato privado de compraventa que pudiera haber entre las partes, y la contestación de la Guardia Civil al oficio interesado por el demandante a fin de que se constatase si el Sr. Luis ocupaba el inmueble, difícilmente se puede reprochar a la parte demandante insuficiencia probatoria.

vi. El resultado de dichos medios de prueba viene a dotar de razón las alegaciones vertidas por la defensa del Sr. Eleuterio: la Guardia Civil constató recientemente que el Sr. Luis es el responsable de la obra que se estaba ejecutando en la finca; y de las pesquisas realizadas por el detective privado contratado por la parte actora se extrae que el Sr. Luis junto a su familia tiene establecido su domicilio en dicho lugar. Uno de los autores del informe, D. Romulo, al testificar refirió que además pudo hablar personalmente con un vecino que le dijo que el Sr. Luis era su colindante, por lo que sus sospechas quedaron confirmadas.

vii. Frente a dicha hipótesis los codemandados, al ser interrogados, explicaron que el uso de la vivienda no respondía al hecho de que se perfeccionase la compraventa promovida por el Sr. Eleuterio, sino a que después de que la operación se frustrase, el Sr. Apolonio y el Sr. Luis casualmente coincidieron a mediados del año pasado y acordaron arrendar el inmueble, siendo esta la causa por la que el Sr. Luis ocupa la finca. Además aclaran que, aunque la renta pactada ascendía a 500 euros mensuales, acordaron que si el Sr. Luis ejecutaba a su costa una serie de obras en el inmueble, lo que hubiese pagado se deduciría del alquiler.

viii. Pues bien, aunque ciertamente la Guardia Civil detectó la presencia de una cuadrilla de albañiles realizando la construcción de una estructura e informó en su oficio que cuando el agente se puso en contacto con el Sr. Luis este le dijo que ocupaba el chalet porque el Sr. Apolonio se lo había arrendado, son varios los datos que apuntan a que lo expresado por los codemandados es incierto.

ix. Lo primero que llama poderosamente la atención es que, si la realidad es la que describen el Sr. Apolonio y el Sr. Luis, en la contestación a la demanda se silencie dicha circunstancia y no se aporte ni el contrato de arrendamiento, ni recibos de pago de rentas, ni de entrega de fianza, ni medio probatorio alguno que acredite el efectiva celebración de dicho contrato. Ni siquiera como hecho controvertido se introdujo, limitándose la defensa de los codemandados a seguir una estrategia de negación de los hechos aducidos de contrario.

x. Y más sorprendente aún fue que el Sr. Apolonio y el Sr. Luis proclamaran durante su interrogatorio que consideraron impertinente comentar a su letrado la existencia del arrendamiento, ya que no hace falta más que un poco de sentido común para advertir la importancia que tal suceso tiene cuando uno es demandado por un agente inmobiliario que sospecha que se ha celebrado una compraventa porque está viviendo en la casa a la que se refería precisamente esa compraventa.

xi. Resulta también revelador que el Sr. Apolonio afirmó que, aunque tiene arrendado el inmueble al Sr. Luis, no percibía suma dineraria alguna, consistiendo la contraprestación que obtenía a su favor en que el Sr. Luis asumía el coste de las obras de reparación que precisaba el mantenimiento y la conservación de la finca, pero al ser interrogado sobre qué obras eran exactamente, contestó que lo ignoraba.

xii. Por si ello no fuera bastante, ambos codemandados coincidieron en que era el Sr. Luis quien gestionó todo lo relativo a las obras (búsqueda de la empresa de albañilería, escoger presupuesto, pago a los albañiles,...). Este modo de proceder es más propio de quien está encargando una obra para sí. Y ningún sentido tiene que el Sr. Apolonio confíe en el Sr. Luis para encomendarle tales gestiones cuando existen fuertes razones económicas por las que el arrendatario se sentiría tentado a desatender los parámetros de calidad que el propietario de la finca, al contrario, en modo alguno perdería de vista.

xiii. También se advirtió una contradicción entre los codemandados porque mientras el Sr. Apolonio refirió mantenerse al margen, el Sr. Luis dijo que todas las cuestiones concernientes a las obras las hablaba con el Sr. Apolonio.

xiv. Comulga el juzgador con el razonamiento expresado por el letrado de la parte demandante en conclusiones cuando refirió que le extrañaba sobremanera que el Sr. Luis finalmente no llegase a adquirir el inmueble, según él mismo dijo, porque en el banco no le daban financiación, cuando su oferta (130.000 euros en el momento de la celebración del contrato y 20.000 euros mensuales durante los próximos 6 meses) implicaba que la parte del precio que se pagaba del forma aplazada sería financiada por el propio Sr. Apolonio, no por una entidad financiera. Es incongruente que se pretenda conseguir del vendedor un aplazamiento en el pago del precio pero al mismo tiempo se considere imprescindible obtener financiación bancaria. Los esfuerzos del Sr. Luis en el acto del juicio tratando de explicar porqué para él la intervención de la entidad de crédito era imprescindible fueron estériles, el juzgador en absoluto considera lógico el planteamiento que de la cuestión hizo el Sr. Luis.

xv. Las casualidades no acostumbran a ser tan curiosas ni caprichosas como pretendieron hacer valer los codemandados cuando aseguraban que precisamente debían de haber suscrito el arrendamiento al tiempo que la demanda iniciadora de las presentes actuaciones era interpuesta; y que a fecha actual tanto uno como el otro estaba aún interesados en vender y comprar la propiedad, pero no han considerado aprovechar la ocasión de celebrar el arrendamiento para posibilitar una opción de compra.

xvi. Por todo ello, y a falta de una versión de los hechos alternativa más verosímil, se considera probada la relación contractual de mediación entre el Sr. Eleuterio, por una parte, y los Sres. Apolonio y Luis, por otra, así como el nacimiento de la obligación de pagar una retribución al demandante como consecuencia de los servicios prestados al haberse llevado a término una compraventa entre el Sr. Apolonio y el Sr. Luis, por un precio de 250.000 euros, lo que conduce a la estimación íntegra de la demanda.

SEGUNDO.- ANTECEDENTES DE SEGUNDA INSTANCIA.

I. RECURSO DE APELACIÓN.

Los demandados apelan la sentencia dictada en primera instancia alegando los siguientes motivos:

a) Ha quedado acreditado en todo el procedimiento, que la venta no se perfeccionó, entre otras cosas, como así ha sido admitido incluso por la propia parte actora, porque dicha venta no puede perfeccionarse. No existe una finca como tal, con ningún título válido, sino, que se trata de una finca registral completa, (finca registral de Guarromán NUM002, propiedad de Asociación Urban Finca Palomares María Jimenes con CIF: G23232999) compuesta por más de 100 casas y chalet de diverso tipo. Este aspecto no ha sido discutido nunca, y, parece un argumento totalmente válido y verosímil para que el posible interesado inicialmente en adquirir una finca, decida no adquirirla.

b) La Sentencia condena a ambos codemandados con la pretensión íntegra, pero, centrándonos en primer lugar en el Sr. Luis (supuesto comprador), y en los hechos declarados probados en la sentencia, obtenidos de las declaraciones realizadas en el acto del juicio, él ha reconocido un interés inicial en un anuncio de una vivienda, que descarta cuando conoce la imposibilidad de adquirir , y por tanto de escriturar, y por tanto de obtener financiación bancaria, de hipotecar, de gravar, etc, en definitiva, ante la imposibilidad de llevar a término el negocio jurídico que le estaban ofreciendo. El Sr. Luis ve un anuncio en un portal web de una casa que se vende. Le gusta, manda un mail, se interesa por ella y cuando le dicen que no puede comprarse , deja de interesarse por la vivienda. 3 años después , se le piden 6050 euros por dicha "gestión" . Está claro que él nunca contrató ningún

trabajo ni servicio, ni de forma expresa, ni tácita, ni ninguna actividad profesional, y no pudo pactar ningún tipo de retribución, comisión, ni nada al respecto, ni se llevó a término, ni siquiera existió la posibilidad (ni existe a día de hoy) de llevarse a término la operación inicialmente ofertada. Que el Sr. Luis, más de 3 años después, haya empezado a usar la finca por un título de alquiler a cambio de cuidado o mejora o mantenimiento de la finca, como se ha expuesto y reconocido por ambas partes, nada tiene que ver con lo pretendido en la demanda. Que el Sr. Luis y el Sr. Apolonio se conocen a raíz de aquella visita, es obvio, y nunca se ha negado, ni intentado disimular. La prueba de ello es que comparten representación procesal. Pero, que, "gracias a un intento de negocio frustrado" se hayan conocido entendemos que no faculta al mediador inmobiliario para cobrar por unos servicios que no pudo prestar. Debe desestimarse la pretensión, al menos respecto al Sr. Bernardo, en virtud de lo expuesto.

c) Con respecto al Sr. Apolonio, sí es cierto que encargó o se puso en contacto con el demandante para que intentara vender su vivienda. Y si es lógico que, si se encarga a un profesional un trabajo, éste haya de retribuirse. Ahora bien, parece ser que nada se pactó en cuanto a honorarios, pues el actor nada ha alegado al respecto. Por lo alegado en la demanda, y por los usos y costumbres alegados, que pretendía cobrar 6050 (5000 más IVA) euros al Sr. Apolonio de haberse perfeccionado la venta por 250.000,00 euros, y que, al no pactarse nada, era una operación a riesgo o a término. Puesto que la venta no se perfeccionó, pues no es posible encontrar un comprador para algo que no se puede vender, no debe pretender cobrarse cantidad alguna. No obstante, y subsidiariamente, si ha tenido gastos como el anuncio en el portal, etc, podría habérselos repercutido al Sr. Apolonio, pero, en ningún caso, unos honorarios o unas comisiones por una operación no realizada.

d) La Sentencia recurrida hace especial hincapié, con razón, en la intensa actividad probatoria y en el esfuerzo probatorio desplegado por la actora, con lo que tenemos que mostrarnos totalmente de acuerdo. Pero, por más actividad probatoria que se despliegue, es imposible demostrar lo que no se ha producido, pues, en el presente caso, no se ha producido una venta, y por tanto, no puede acreditarse lo que no existe. La Sentencia comete un error al inferir que de la intensa actividad probatoria intentada por la parte actora se debe llegar a la conclusión de la existencia del negocio jurídico pretendido demostrar. Pero, no es el caso. Sí se ha demostrado que en agosto 2023 el Sr. Luis estaba usando la mencionada vivienda (extremo que han reconocido desde un primer momento ambos codemandados), pero, no se ha demostrado, sencillamente porque no ha sucedido, que se produjera una venta o una transmisión de dicha vivienda más de 3 años antes. El artículo 217 de la Ley Enjuiciamiento Civil es claro en cuanto que compete, en éste caso al demandante, probar que se ha realizado el negocio jurídico en que se fundamenta su demanda (una venta, y su consecuente intermediación inmobiliaria), y en absoluto se ha probado la misma.

II. OPOSICIÓN AL RECURSO DE APELACIÓN.

El actor se ha opuesto al recurso de apelación formulado de contrario.

TERCERO.- DECISIÓN DE LA SALA.

Para resolver el recurso de apelación debemos partir de la Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de julio de 2018 que fundamenta que "La jurisprudencia del Tribunal Supremo es pacífica al afirmar ( SSTS de 21/10/00 , 20/5/04 y 30/7/14 , entre otras muchas) que en el contrato de mediación o corretaje el mediador ha de limitarse, en principio, a poner en relación a los futuros comprador y vendedores de un objeto determinado, pero en todo caso la actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final, y así se entiende por la moderna doctrina, en cuanto en ella se afirma que la relación jurídica entre el cliente y el mediador no surge exclusivamente de un negocio contractual de mediación, pues las obligaciones y derechos exigen además el hecho de que el intermediario hubiera contribuido eficazmente a que las partes concluyeran el negocio. Dicho contrato está supeditado, en cuanto al devengo de honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso. La mediación se consuma cuando se otorga o perfecciona por el concurso de la oferta y la aceptación el contrato a que tiende la mediación, surgiendo el derecho a percibir la comisión cuando los actos inequívocos de mediación cristalizan en la operación en la que intervino el agente. La función del agente es predominantemente pregestora, sin obligarse a responder del buen fin de la operación, salvo pacto especial de garantía, siendo evidente que su contenido obligacional incluye la retribución de los servicios del agente por parte de quien formula el encargo, tanto si el negocio se realiza con su intervención inmediata, como cuando el comitente se aprovecha de su gestión para celebrarlo directamente".

La aplicación de esta doctrina a los hechos enjuiciados determina la procedencia de desestimar el recurso y confirmar la sentencia por sus propios fundamentos.

Como razona la Audiencia Provincial de Barcelona en su sentencia de 20 de diciembre de 2019 consideramos procedente remitirnos a la fundamentación de la resolución apelada para confirmarla puesto que la misma no queda desvirtuada en esta alzada por las alegaciones vertidas en el correspondiente escrito de interposición de recurso, y " ... en consecuencia puede y debe remitir a dicha fundamentación a los fines de dar cumplimiento a la obligación que a Juzgados y Tribunales impone el artículo 120 núm. 3 de la Constitución Española (EDL 1978/3879), que no es otra cosa que el dar a conocer a las partes las razones de sus decisiones, obligación que está inmersa de la misma manera en el artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (EDL 2000/77463) ; y al respecto debe recordarse que, como es sabido, la doctrina jurisprudencial dimanante tanto del Tribunal Constitucional (sentencias 174/1987 (EDJ 1987/174 ), 11/1995 , 24/1996 , 115/1996 , 105/97 , 231/97 , 36/98 , 116/98 , 181/98 , 187/2000 ) como de la Sala Primera del Tribunal Supremo (Sentencias de fechas 5 de octubre de 1998 , 19 de octubre de 1999 , 3 y 23 de febrero , 28 de marzo , 30 de marzo , 9 de junio , ó 21 de julio de 2000 , 2 y 23 de noviembre de 2001 , 30 de julio y 29.9.2008 ) permite y admite la motivación por remisión a una resolución anterior, cuando la misma haya de ser confirmada y precisamente, porque en ella se exponían argumentos correctos y bastantes que fundamentasen en su caso la decisión adoptada, de forma que en tales supuestos y cual precisa la Sentencia del Alto Tribunal de fecha 20 de octubre de 1997 , subsiste la motivación de la sentencia de instancia puesto que la asume explícitamente el Tribunal de segundo grado. En consecuencia, si la resolución de primer grado es acertada, la que la confirma en apelación no tiene por qué repetir o reproducir argumentos, pues en aras de la economía procesal debe corregir sólo aquello que resulte necesario ( Sentencias del Tribunal Supremo de 16 de octubre y 5 de noviembre de 1992 , 19 de abril de 1993 , 5 de octubre de 1998 , y 30 de marzo y 19 de octubre de 1999 ) ; en definitiva, una fundamentación por remisión no deja de ser motivación, ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva, lo que sucede cuando el Juez "ad quem" se limita a asumir en su integridad los argumentos utilizados en la sentencia apelada, sin incorporar razones jurídicas nuevas a las ya empleadas por aquélla ( STS 30.7.2008 ). En el mismo sentido, la STS 18.3.2016 , citando la del mismo Tribunal de 27.12.2013 , afirma "...nuestro enjuiciamiento debe circunscribirse a la relación directa y manifiesta entre la norma aplicable y el fallo de la resolución, exteriorizada en la argumentación jurídica; sin que exista un derecho fundamental a una determinada extensión de la motivación, cualquiera que sea su brevedad y concisión, incluso en supuestos de motivación por remisión " ( SSTC 108/2001, de 23 de abril (EDJ 2001/5314 ), y 68/2011, de 16 de mayo )".

Tras examinar las alegaciones de las partes y valorar en su conjunto la prueba practicada se comparte plenamente la fundamentación de la resolución apelada y la valoración de la prueba que en ella se contiene añadiendo, a fin de dar respuesta al recurso de apelación lo siguiente:

1. El hecho de que una vivienda no pueda tener acceso al Registro de la Propiedad no determina la imposibilidad de la celebración de un contrato de compraventa. Ni el otorgamiento de escritura pública ni la inscripción en el Registro de la Propiedad son elementos constitutivos del contrato de compraventa.

2. En nuestro ordenamiento jurídico es posible concertar un contrato de forma verbal. Lo que no se permite es que se burlen los derechos del mediador inmobiliario, celebrando el contrato de compraventa directamente con el vendedor.

2. El interrogatorio de ambos demandados acredita la relación del actor con ambos hasta el punto de que el Sr. Luis envió un mensaje al Sr. Eleuterio con una propuesta de pago del inmueble. También se acredita que el actor ofreció al citado demandado todos los datos sobre la vivienda y lo puso en contacto con el vendedor. Tales hechos probados (documental presentada con la demanda) y, por otro lado, admitidos por el citado demandado en el acto del juicio oral determinan que el mismo consintiera la mediación y el pago de honorarios si bien trató, en connivencia con el Sr. Apolonio, de apartar a la inmobiliaria a fin de no tener que pagar sus honorarios. No vemos otra explicación posible pues si no hubiera pactado nada con el Sr. Eleuterio se habrían contestado a los últimos mensajes que el citado actor le envió.

3. La actitud de los demandados, tratando de obviar a la inmobiliaria y el pago de sus honorarios, ha sido determinante para que no se firmara el contrato de corretaje por escrito por lo que se considera que no puede ampararse el Sr. Luis en la falta de redacción escrita de un contrato pues de lo contrario se estaría fomentando este tipo de actuaciones contrarias al ordenamiento jurídico y la buena fe contractual. Las gestiones realizadas por el actor fue más que suficiente para que el comprador entendiera que tenía que pagar una comisión al demandante y precisamente por ello trató de burlarlo.

4. La parte actora ha desplegado suficiente prueba para acreditar la realidad del contrato de compraventa celebrado entre los demandados y en virtud de su gestión. Es esencial a tales efectos tener en cuenta que la posesión de la finca la tiene el Sr. Luis y realiza sobre la misma actos que claramente determinan el dominio sobre la misma. En la contestación a la demanda (ni siquiera en la audiencia previa) se alegó que la posesión del Sr. Luis era a título de arrendatario. Es más, se omitió mencionar tan esencial circunstancia y no se ha justificado en absoluto tal silencio en la contestación a la demanda y/o audiencia previa. Por otro lado, el Sr. Apolonio tenía toda la facilidad probatoria para poder haber acreditado que desde septiembre de 2020 y hasta la fecha de presentación de la demanda seguía poseyendo la finca (tesficales) y pagando los gastos propios de todo propietario de un inmueble. Ambos demandados tenían, igualmente, toda la facilidad probatoria para acreditar que la posesión de la finca por parte del Sr. Luis se produce tras la presentación de la demanda y antes de la contestación (siendo totalmente inexplicable que nada se dijera al respecto en tan relevante escrito de alegaciones) y, además, a título de arrendatario. La Sala comparte, como se ha dicho, la fundamentación de la sentencia, en cuanto a considerar probada la realidad de la compraventa.

CUARTO.-El recurso de apelación, pues, se desestima con imposición de costas a la parte apelante. ( artículo 398 Lec) .

QUINTO.-Por aplicación de la Disposición Adicional Decimoquinta, apartado 9 de la L. O. P. J., añadida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de Noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina Judicial, ante la confirmación de la resolución recurrida, se declara la pérdidadel depósito constituido por la parte apelante para recurrir, al que se dará el destino previsto en dicha Disposición.

Vistos los artículos citados y demás normas de general y pertinente aplicación, por la autoridad que nos confiere la Constitución Española y en nombre de SM. el Rey,