Sentencia Civil 716/2025 Audiencia Provincial Civil de Almería nº 1, Rec. 1714/2024 de 22 de julio del 2025

PRIMERO.- Resolución impugnada. Posición de las partes.

La sentencia combatida estima parcialmente la demanda interpuesta por la parte actora, en la que se reclamaba la cantidad de 6.625,05 euros con base en el contrato de mediación inmobiliaria firmado entre las partes en fecha de 1 de mayo de 2015, por el cual se encargaban al actor dada su condición de agente inmobiliario, las gestiones necesarias para la venta del bien inmueble propiedad de la demandada sito en DIRECCION000 de Campohermoso. El actor expresa en su demanda que enseñó la vivienda a D.ª Marí Juana, quien rellenó el parte de control de visita inmobiliaria, de tal modo que ésta contactó con la demandada al objeto de llevar a término la compra del inmueble, produciéndose finalmente la compraventa, sin que se le hayan abonado al demandante sus honorarios. La parte demandada se opuso a la demanda, alegando la falta de legitimación activa del actor ya que este no intervino ni como mediador ni como gestor en la compraventa, pues no estaba vigente la relación contractual de mediación pactada con aquel, la cual se convino para un contrato de arrendamiento con opción de compra anterior, indicando asimismo que no existía exclusividad y que no se establecía plazo de duración de la relación contractual. En la sentencia se estiman probados los hechos que fundamentan las pretensiones de la parte actora, estimándose la demanda por la cantidad de 5.000 euros correspondiente a la comisión pactada en el contrato, si bien se desestima la reclamación del IVA y la imposición de los intereses de la Ley 3/2004, de 29 de diciembre, por la que se establecen las medidas de lucha contra la morosidad en las operaciones comerciales.

La parte demandada presenta recurso de apelación, alegando cuestiones que no fueron objeto de su escrito de contestación a la demanda, tales como la existencia de pluspetición en la reclamación de la parte actora, la falta de información precontractual sobre el derecho de desistimiento del contrato y la prescripción de la acción. Asimismo alega error en la valoración de la prueba en cuanto a la intervención del actor en la intermediación para la venta del inmueble, volviendo a incidir en la inexistencia de exclusividad y en que no se establecía plazo de duración.

La parte apelada se opone al recurso.

SEGUNDO.- Función revisora de esta Sala.

Sobre las facultades del Tribunal de apelación, que las STC 152/1998, de 13 de julio y 212/2000. de 18 de septiembre y del TS de 28 de marzo de 2000 y 30 de noviembre de 2000, entre otras muchas, han destacado que el recurso de apelación confiere plenas facultades al órgano "ad quem",permitiendo un "novum iudicium",dando lugar a un nuevo examen completo de la cuestión litigiosa y una revisión de la sentencia dictada en primera instancia, extendiéndose a todo el objeto de esta y es un recurso devolutivo utilizado contra sentencias con la finalidad de su sustitución por entender la parte apelante que ha mediado un error en el juicio. Así, la amplia facultad revisoria que corresponde a los Tribunales de apelación al conocer de los recursos ante ellos interpuestos sólo "está limitada por el principio prohibitivo de la «reformatio in peius». quedando vinculados por los pronunciamientos de la sentencia apelada que hayan sido consentidos por las partes" STS 19-6-1999. De modo que es doctrina reiterada de nuestro TS la de que los tribunales de alzada tienen competencia no solo para revocar, adicionar, suplir o enmendar las sentencias de los inferiores, sino también para dictar respecto de todas las cuestiones debatidas el pronunciamiento que proceda, como dispone el art. 456,1 de la LEC que: "En virtud del recurso de apelación podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que se revoque un auto o sentencia y que, en su lugar, se dicte otro u otra favorable al recurrente, mediante nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo ante aquel tribunal y conforme a la prueba que, en los casos previstos en esta Ley, se practique ante el tribunal de apelación".

Ahora bien, como tiene dicho esta Sala, por todas la SAP de Almería de 16-6-2015, RAC nº 777/14: "Aunque la segunda instancia es un juicio pleno con plena libertad de criterio por el tribunal "ad quem", las facultades revisorias de éste quedan limitadas por el principio de inmediación. No puede olvidarse que la práctica de la prueba se realiza ante el juzgado de instancia y éste tiene ocasión de poder percibir con inmediación las pruebas practicadas, es decir, de estar en contacto directo con las mismas y con las personas intervinientes. En suma, el principio de inmediación, que aparece en la anterior LEC y con mayor énfasis en la nueva, que informa el proceso civil debe concluir ab initio por el respeto a la valoración probática realizada por el juzgador de instancia, salvo, excepción, que aparezca claramente que, en primer lugar, exista una inexactitud o manifiesto error en la apreciación de la prueba o, en segundo lugar, que el propio relato fáctico sea oscuro, impreciso o dubitativo, ininteligible, incompleto, incongruente o contradictorio. Prescindir de todo lo anterior es sencillamente pretender modificar el criterio del juzgador por el interesado de la parte recurrente. Asimismo, no puede impugnarse la valoración probatoria del juzgador de instancia mediante el análisis de la prueba (cualquier medio de prueba) de forma individualizada sin hacer mención a una valoración conjunta de la prueba que es la que ofrece el juzgador. Si la apelante cuestiona la valoración conjunta de la prueba efectuada por el Juzgador "a quo", la exigencia de motivación fáctica de las sentencias ( art. 120.3 de la CE ) requiere del juzgador que explique cómo obtiene su convencimiento respecto a los hechos que entiende probados a partir de las pruebas practicadas, sin que se impida la valoración o apreciación conjunta de la prueba practicada. La CE no garantiza que cada una de las pruebas practicadas haya de ser objeto en la sentencia de un análisis individualizado y explícito sino que, antes bien, es constitucionalmente posible una valoración conjunta de las pruebas practicadas: es un sistema necesario, por ejemplo, cuando varios medios de prueba se complementan entre sí o, incluso, cuando el resultado de uno incide en el resultado de otros. La valoración por el Tribunal "a quo" de la prueba sólo puede ser combatida en los tribunales de ulterior grado cuando el "iter" deductivo afrenta de manera evidente a un razonar humano consecuente. Es preciso demostrar que los juzgadores han prescindido del proceso lógico que representa las reglas de la sana crítica, al haber conculcado las más elementales directrices del razonar humano y lógico ( SSTS 10 de marzo de 1994 , 11 de noviembre de 1996 y 9 de marzo de 1998 )".

TERCERO.- Análisis de los motivos del recurso. Pluspetición, falta de información precontractual sobre el derecho de desistimiento del contrato y prescripción de la acción.

Se alega en el escrito de recurso que de lo pactado en la hoja de encargo suscrita por ambas partes se desprende que la comisión pactada supone un 4,1666% del precio de la venta, siendo así que la parte actora no tiene en cuenta dicho porcentaje y reclama la comisión máxima de 5.000 euros, sin tener en cuenta el precio por el que se vendió finalmente la vivienda. Asimismo se alega la falta de información precontractual sobre el derecho de desistimiento del contrato y la prescripción de la acción. Sobre ninguna de estas cuestiones se pronuncia la sentencia de primera instancia dado que la demandada no planteó ninguna de ellas en su contestación a la demanda. Se trata por tanto de cuestiones nuevas no planteadas ni debatidas en primera instancia. Como ya ha dicho esta Sala en numerosas ocasiones la STS de 17-7-2009 expone que: "Las cuestiones nuevas alteran el objeto de la controversia, atentan a los principios de preclusión e igualdad de partes ( SSTS de 11 de abril y 4 de junio 1994) y producen indefensión para la otra parte (entre otras, SSTS de 22 de julio y 20 de septiembre de 1994, 4 de octubre de 1996, y 13 de julio de 1999). La STS de 23 de noviembre de 2001 manifiesta que "las cuestiones nuevas van contra el principio de audiencia bilateral y de congruencia y producen indefensión y pretender examinar en este recurso una cuestión no contemplada en la instancia nos lleva a desestimar el motivo" (aparte de otras, SSTS de 1, 2 y 3 de diciembre de 1999, 23 de mayo y 31 de julio 2000 y 30 de diciembre de 2003)". Igualmente la mas reciente STS de 7-10-2016: " A este respecto, es doctrina de esta Sala que los recursos de casación e infracción procesal tienen por finalidad revisar las posibles infracciones que, en cuanto a la aplicación del derecho, pudieran detectarse en la sentencia recurrida, no pudiéndose predicar la existencia de tales infracciones cuando se trata de cuestiones que -por no planteadas y no discutidas- no han sido tratadas por la sentencia impugnada ( sentencias, entre otras, núm. 147/2013, de 20 marzo, 503/2013, de 30 julio y núm. 307/2016, de 11 de mayo).". En definitiva, dicha cuestión no fue oportunamente alegada por la demandada en su escrito contestación a la demanda, que en el Juicio Ordinario es la fase procesal en que quedan definitivamente configuradas las posiciones de los litigantes, constituyendo una cuestión nueva introducida en el debate procesal por vía de recurso. En este sentido, hay que recordar que las pretensiones impugnatorias no deben apartarse de los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas en la anterior instancia, a riesgo de introducir una modificación del objeto del procedimiento radicalmente proscrita en nuestro Ordenamiento Jurídico conforme al principio general del Derecho "pendente apellatione, nihil innovetur", con grave afectación de los principios de audiencia y contradicción al propiciar la indefensión de la parte contraria a la que se ha privado de su derecho a contraalegar y proponer prueba sobre cuestiones que no fueron oportunamente aducidas en la fase de alegaciones de la anterior instancia, en que quedaron definitivamente delimitados los términos del litigio ( ss. TS 14-10-1991 y 21-4-1992 y STC 28-9-1992).

Se desestiman por tanto los motivos de recurso indicados.

CUARTO.- Análisis de los motivos de recurso. Error en la valoración de la prueba, inexistencia de exclusividad y de plazo de duración del contrato.

A fin de esclarecer las cuestiones debatidas resulta preciso primeramente hacer referencia a la naturaleza de la relación contractual objeto del presente procedimiento, sobre la cual STS de fecha 13 de diciembre de 2007 indicaba lo siguiente: "Sobre la figura de la mediación o corretaje se ha pronunciado este Tribunal en numerosas ocasiones, ad exemplum en la sentencia de fecha 25 de Junio de 2007 por la que: "Para la resolución de dichas cuestiones claramente enlazadas se estima oportuno traer a colación la abundante doctrina jurisprudencial que viene definiendo el contrato de agencia inmobiliaria como un contrato atípico, pero dotado de contenido sustantivo, generándose al amparo de la libertad de contratación que autorizan los artículo 1.091 y 1.255 del Código Civil y si bien mantiene aproximaciones al mandato, corretaje, arrendamiento de servicios y contrato laboral, predomina en el mismo la función de gestión mediadora, por lo que reviste la naturaleza de pacto de encargo, al interesar del agente, en su condición de intermediario, para que por sus relaciones con el mercado inmobiliario oferte a la venta determinados bienes, aportándose los datos de los mismos y un precio inicial, que suele ser indicativo; el agente, salvo apoderamiento y representación expresa, no interviene directamente en la conclusión de la compraventa final, aunque esté autorizado a recibir cantidades a cuenta, si bien coadyuva eficazmente a la misma y su propia función es predominantemente pregestora, al hacer posible contratar, cesando una vez que pone en relación a las partes, que son las que han de celebrar el futuro convenio final ( sentencias del Tribunal Supremo de 2 de octubre de 1965 , 3 de marzo de 1967 , 1 de marzo de 1988 , 6 de octubre de 1990 y 21 de mayo de 1992 ). También ha señalado el Tribunal Supremo que "los honorarios de los agentes se devengan, salvo pacto expreso, que contemple otra modalidad, si su actividad resulta eficaz, al celebrarse y tener positiva realidad jurídica el contrato o negocio objeto de la mediación, como consecuencia de la actividad desplegada por el agente mediador, que no se obliga por ello a responder del buen fin de la operación, lo que requeriría un pacto especial de garantía, como prevé el artículo 272 del Código de Comercio para la comisión" ( sentencia del Tribunal Supremo de 21 de mayo de 1992 ).

Según la Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de octubre de 1999 , el contrato de mediación o corretaje, es un contrato atípico en nuestro derecho, que aunque tenga similitud o analogía con el de comisión, con el de mandato e incluso con el de prestación de servicios, sin embargo nunca responderá a una combinación formada con los elementos a dichas figuras contractuales típicas. Pero a pesar de ello su enorme práctica comercial y la importancia que ha adquirido en dicha área hace preciso que se fijen las normas por las que ha de regir su nacimiento, desarrollo y producción de efectos. Para ello habrá de recurrir a lo pactado por las partes a tenor de la facultad otorgada por los artículos 1091 y 1255 del Código Civil, después a las normas generales de las obligaciones y contratos comprendidos en los Títulos I y II del Libro Cuarto del Código Civil, más tarde a los usos comerciales y normas complementarias, así como a la jurisprudencia pacífica y consolidada establecida por las sentencias de esta Sala; sin olvidar, en su caso, la doctrina científica y derecho comparado, recogidos en dicha jurisprudencia". El contrato de mediación o corretaje, es una figura jurídica no contemplada en nuestro Código Civil y que la jurisprudencia califica de contrato sui generis facio ut des; y tiene como característica principal el ser una relación jurídica de resultado, en el sentido de que la obligación de pagar la gestión por parte del comitente al mediador, sólo se produce en el supuesto de que llegue a perfeccionarse el contrato objeto del corretaje, o cuando menos la gestión haya producido el resultado pactado y apetecido por el mandante, dada la naturaleza de este contrato, análogo en muchos aspectos, al mandato, y en otros al arrendamiento de obra. Como se señala en la STS de 19 de octubre de 1.993, el derecho del agente mediador a sus honorarios "dimana de la perfección del contrato, perfección que se entiende producida, obviamente, desde que el vendedor y el comprador, mediante el correspondiente contrato se ponen de acuerdo sobre la cosa y el precio, salvo pactos acordados al amparo del art. 1.255 del Cci" (en parecido sentido se expresa la STS de 4 de julio de 1.994 , que, a su vez, cita otras muchas).

Asimismo es doctrina jurisprudencial reiterada la de que "el derecho a percibir honorarios se adquiere desde el momento en que el mediador ha cumplido su actividad, que es la de mediar y no la de vender, salvo que concurra pacto expreso en este sentido o se conviniere que sólo podrían cobrar honorarios cuando la venta se hallare totalmente consumada" ( STS de 23 de diciembre de 1.992 , 4 de julio de 1.994 y 30 de abril de 1.998 , entre otras).

La parte demandada alega en su recurso, reiterando lo ya manifestado en su escrito de contestación a la demanda, que el contrato de mediación inmobiliaria suscrito en fecha de 1 de mayo de 2015 se firmó con la intención de realizar un alquiler con opción de compra, el cual se consuma en fecha de 13 de mayo de 2015, por lo que considera que al tiempo de realizarse la venta en el año 2018 ya no estaba vigente dicha relación de mediación.

No podemos estar de acuerdo con la citada argumentación pues en la hoja de encargo profesional de 1 de mayo de 2015 no se establece que la finalidad de la mediación sea concertar un contrato de alquiler con opción de compra sino que se dice textualmente "Que es de interés de los propietarios encargar a la inmobiliaria de D. Luis Alberto las gestiones relativas a la venta del referido inmueble, comprometiéndose D. Luis Alberto a llevar a cabo las referidas gestiones de venta de conformidad con lo que se contiene en los siguientes apartados". En la hoja de encargo no se establece una duración determinada de la relación contractual pero ello no impide su validez, puesto que al no establecerse un plazo determinado (tal y como expresó el actor en la vista oral el encargo era hasta la venta del inmueble), debe considerarse de duración indefinida, lo que no impide tampoco que cualquiera de las partes pueda exigir el fin de su vigencia.

Sobre la revocación unilateral del contrato la STS 1º de 15 de noviembre de 2010 expresa que el artículo 1733 CC permite al mandante revocar el mandato a su voluntad. En parecidos términos, el artículo 279 CCom reconoce al comitente la facultad de revocar la comisión conferida al comisionista en cualquier estado del negocio. Así pues, constituye un principio tradicional, sentado ya por el Derecho romano y recogido por el Código francés y la generalidad de los modernos, el que el mandato y la comisión, son revocables a voluntad del mandante y del comitente, respectivamente, siendo regla general la revocabilidad y excepción lo contrario ( SSTS de 17 de enero de 2007, RC n.º 1369/2000 y 20 de noviembre de 2007, RC n.º 4751/2000 ), ya porque se haya pactado expresamente la irrevocabilidad o porque el contrato sirva de instrumento formal al negocio subyacente. La aplicación analógica de los artículos 279 CCom y 1733 CC al contrato de corretaje encuentra respaldo en la Jurisprudencia de nuestro Alto Tribunal, recogida en la STS de 25 de mayo de 2009, RC n.º 283/2005 , (y las que en ella se citan), la cual se pronuncia favorablemente (en un supuesto como el de autos, de mediación en la venta de inmuebles), incluso cuando se trata de contratos de duración determinada, siempre, claro está, que concurra una justa causa. En palabras de la sentencia referida "No sólo cabe aplicar analógicamente, en lo que sean de aplicación, los preceptos relativos al mandato, aunque, desde luego, la mediación y el mandato son contratos diferentes, sin perjuicio de que éste pueda añadirse a aquél, sino también, y ello se ajusta mejor al supuesto de autos, los atinentes a la comisión mercantil, cuyos preceptos bien pueden ser aplicados al caso de la gestión de la venta de pisos (así en Sentencia de esta Sala de 13 de noviembre de 2008 ). En la comisión, aun cuando se haya fijado un plazo de duración, cabe la revocación unilateral del contrato, siempre que ésta obedezca a justa causa ( sentencias de 4 de abril de 1998 y de 15 de noviembre de 2000 , que cita la de 21 de noviembre de 1963 )". La expresada aplicación analógica resulta posible por la similitud que existe entre los negocios referidos, integrados, incluyendo el de mediación, en los denominados contratos de colaboración y gestión de intereses ajenos ( SSTS de 30 de marzo de 2007 , 21 de marzo de 2007, RC n.º 1742/2000 y 25 de mayo de 2009, RC n.º 283/2005 ).

Por tanto, la revocación, entendida como declaración unilateral y recepticia de la voluntad dirigida a dar por válidamente extinguido entre las partes el vínculo contractual, es aplicable como causa de extinción al contrato de corretaje, siempre que concurra una verdadera voluntad revocatoria y de que la misma responda a una justa causa. Tal y como se recoge en la sentencia, la demandada al ser interrogada en la vista oral, manifestó que no le comunicó expresamente a la parte actora que no debía mediar en la venta de la vivienda a la que se refiere el contrato de 2015, por lo que consideramos que la juzgadora de instancia concluye correctamente que el contrato estaba en vigor al tiempo en que se lleva a cabo la compra de la vivienda por la Sra. Marí Juana en el año 2018.

Por lo que se refiere a la inexistencia de pacto de exclusividad en el contrato suscrito por ambas partes, esto supone tal y como se recoge en la hoja de encargo que la hoy demandada queda autorizada a realizar por su parte las oportunas gestiones de venta de forma directa o encargar a otros mediadores la gestión inmobiliaria, pero no implica que el Sr. Luis Alberto no pueda percibir sus legítimos honorarios si la venta finalmente se realiza gracias a su mediación, tal y como se recoge también en dicha hoja de encargo.

Se alega en la contestación a la demanda que la venta se produjo sin que el actor interviniese en la misma ni realizase visita a la vivienda con la persona que finalmente realizó la compraventa, y que fue la intermediación del agente inmobiliario D. Dionisio la que dio como fruto dicha compraventa.

Nuevamente consideramos que la valoración de la prueba que realiza la juez a quoes correcta con el acerbo probatorio existente en las actuaciones, puesto que se acompaña con la demanda el parte de control de visita inmobiliaria que se encuentra firmado por cuatro personas bajo el epígrafe "COMPRADOR INTERESADO", identificándose los cuatro visitantes al inicio del parte, entre los cuales se encuentra Doña Marí Juana.

Tal y como se desprende de los mensajes de Whatsapp aportados como documento nº 6 de la demanda, el hoy actor y dicha señora mantuvieron contacto para la compra de la vivienda, y si bien esta indicó en su declaración testifical el día del juicio oral que no había visitado la vivienda con el actor, no supo responder a la pregunta que se le formuló del motivo por el cual en dichos mensajes se recoge que el actor buscaba financiación para la adquisición de la vivienda, siendo difícilmente comprensible para esta Sala que se pueda entablar una conversación sobre financiación de la compra de la vivienda si supuestamente no se ha visitado la misma.

Coincidimos con la juzgadora de primera instancia que atendiendo al resultado de la prueba, queda acreditado que la Sra. Marí Juana visita la vivienda con intención de compra a través de la gestión efectuada por el actor, sin que se haya probado que dicha señora se viera obligada por el actor a firmar la hoja de visita de la vivienda en plena calle, ya que la hoja de visita se encuentra firmada por cuatro personas, no en la forma descrita por la testigo en su declaración, ni en la forma descrita en la contestación a la demanda, en que se sostiene que únicamente la Sra. Marí Juana se vio abordada por el actor en plena calle para que firmara la hoja de visitas. A ello se añade que la testigo, exhibido el documento nº 6 de la demanda, reconoce la conversación mantenida con el actor, sin dar una explicación plausible a dicha conversación, fuera de que efectivamente visitara la vivienda, por mediación del actor, para adquirirla.

Finalmente no se sostiene la argumentación dada por la demandada de que contratase los servicios del agente inmobiliario D. Dionisio, que es quien terminó realizando la gestión de la venta, pues no se aporta contrato de mediación con dicho agente inmobiliario, ni el parte de visita que éste realiza con la compradora.

En razón de todo lo expuesto el recurso debe ser desestimado, con confirmación de la resolución de primera instancia.

QUINTO.- Costas.

Habiéndose desestimado el recurso de apelación, se imponen las costas de esta alzada a la apelante de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398.1 de la LEC.

Vistas las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación