Sentencia Civil 806/2024 Audiencia Provincial Civil de Girona nº 1, Rec. 57/2024 de 23 de octubre del 2024

PRIMERO.- Planteamiento del litigio.

Planteóla representación procesal de la parte actora recurso de apelación frente a la sentencia identificada en los antecedentes de esta resolución.

La sentencia de instancia pese a estimar parcialmente la demanda de desahucio por falta de pago de finca, acordó la enervación de la acción de resolución de contrato y la condena al pago de las rentas y demás cantidades asimiladas a la renta en la suma de 376,66 € (cantidad inferior a la liquidada por la actora) sin condena en costas.

Frente a la indicada resolución se alza, la parte actora, planteando, en síntesis, como motivo de oposición:

- La improcedencia de la enervación de la acción de resolución del contrato al haber consignado la arrendataria fuera del plazo de 10 días desde el requerimiento de pago, luego infringiendo lo dispuesto en el artículo 22.4 LEC, así como porque lo hizo en cuantía insuficiente y menor de la debida.

La parte demandada, se opone al recurso de la actora y solicita la confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.- Antecedentes de interés y hechos probados relevantes para la resolución del recurso.

- La demanda origen de la litis se interpuso en fecha 8.11.22 y en ella se reclamaba el desahucio y la condena al pago de rentas por importe de 1489,19 euros. Asimismo, por lo que aquí interesa, se indicaba la posibilidad de enervar por parte del arrendatario si pagaba las rentas adeudadas y demás cantidades asimiladas de conformidad con lo dispuesto en los artículos 22.4 y 440.3 LEC.

En concreto, la parte actora refería que se adeudaba el importe correspondiente a tres mensualidades en las siguientes cuantías y así lo especifica la sentencia del modo siguiente:

" el mes de septiembre por 595,75 € correspondiente a renta actualizada y 10 € de gastos de comunidad. Se verifica un pago de 352,97 €, por lo que se reclama 242,78 €.

Por otro lado, el mes de octubre de 2022 por iguales conceptos más tasa de basura de 54,91 €, lo que asciende a 650,66 €.

Finalmente se reclama la renta íntegra del mes de noviembre de 2022 por

importe de 595,75 €."

A tal efecto, se aporta como documento nº7 los recibos con las cuantías reseñadas y como documento nº8 burofax de reclamación extrajudicial de fecha 7.10.22 donde se reclaman las rentas y cantidades asimiladas de los meses de agosto a octubre de 2022.

- Admitida a trámite la demanda, el demandado fue emplazado y requerido de pago en fecha 12.5.23,luego, venciendo el plazo para el pago enervador en fecha 29.5.23.

-La parte demandada comparece y presenta escrito de contestación en el que, en síntesis, alega:

1º. El pago de las mensualidades reclamadas, (aporta recibos como documentos nº1 a 4 de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2022 por importe satisfecho, cada uno de ellos, de 560 euros). Dicha cuantía corresponde, según su contestación, al importe mensual de la renta 550 euros más 10 euros de mantenimiento o gastos generales.

2º. Que debe, únicamente, el importe de actualización de la renta del año 2022 así como la tasa de basuras. Transcribimos literalmente:

" Per tant, el meu mandat reconeix que deu únicament part de les quanties reclamades per l'actor i que serien:

Imports IPC ( 585,75€ - 550€ rendes) = 35,75€ x 9 mesos ( de setembre del 2022 a maig del 2023). Total: 321,75€

Rebut taxa recollida d'escombraries: 54,91€

Total: 376,66 euros."

- De lo hasta ahora expuesto, advertimos que no se discute que el contrato es del año 2020 y en el mismo se fija una renta de 550 euros mensuales más el IPC correspondiente (clausula 5ª).

Igualmente resulta indiscutido que el arrendatario se hace cargo del importe de los gastos generales de mantenimiento en la suma de 10 euros mensuales. (clausula 7º), así como del importe de la tasa de basuras.

- La parte demandada consigna el importe que considera adeudado, esto es, 376,66 euros el día 23.6.23,luego, casi un mes y medio después al requerimiento de pago judicial.

- El día de la vista, 30.6.23, la parte actora actualiza las rentas y demás cantidades asimiladas a la renta debidas en el importe de 1000,11 euros correspondiente a las mensualidades de los meses de abril (133,89 euros), mayo y junio de 2023 ( por importe de 621,44 euros, cada uno) y una vez descontada la cuantía consignada. (Doc.1 y 2 acompañado por escrito de fecha 28.6.23)

- La parte actora comunicó las actualizaciones de renta conforme al IPC de los años 2022 y 2023 por correo electrónico a la exmujer del demandado. (doc.3 acompañado por escrito de fecha 28.6.23.

TERCERO: De la enervación de la acción de desahucio.

La redacción vigente, (desde 6.6.13) del artículo 22.4 LEC ( dada por el art.2.1 de Ley 4/2013 de 4 de junio) a fecha de interposición de la demanda ( 8.11.22) dice así:

"4. Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el secretario judicial si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del art. 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el art. 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.

En relación con esta nueva regulación legal y como ya hemos dicho en rollos anteriores, así Rollo 1226722 y 519/23, el Tribunal Supremo en sentencia de 22 de septiembre de 2015 , indicó:

"Esta Sala ya se ha pronunciado sobre la cuestión jurídica que plantean los presentes recursos, atinente a la interpretación del art. 22.4 LEC y de los requisitos del requerimiento de pago contemplado en el mismo al objeto de impedir la enervación de la acción en el procedimiento de desahucio. En su sentencia de 28 de mayo de 2014 (recurso nº 1051/2012 ), desestimatoria de un recurso extraordinario por infracción procesal y de un recurso de casación por interés casacional, en su modalidad también de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales, declaró, acerca del requerimiento del art. 22.4 LEC , lo siguiente:

«1. La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.

2. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.

3. Ha de referirse a rentas impagadas.

4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales.

5. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.

Sin embargo, en dicho precepto no se exige que se comunique al arrendatario.

1. Que el contrato va a ser resuelto.

2. Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo. El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago.»

Por consiguiente, de la nueva regulación legal de la enervación resulta que al no establecerse la celebración de la vista más que en caso de oposición o cuando resulte discrepancia con la enervación, el momento final a tener en cuenta para verificar si se ha producido el " pago enervador", ya no puede ser antes de la celebración de la vista, sino que se adelanta, esto es, cuando el demandado efectúa lo que considera " pago enervador", en el plazo de diez días del requerimiento de pago, toda vez que si nada dice, no habrá vista, y directamente se procederá a la terminación del proceso por decreto acordando el lanzamiento.

Ahora bien, si surge discrepancia entre las partes a propósito de la cuantía pagada por la parte demandada a efectos de enervación se celebrará la pertinente vista y entonces, habrá que verificar no solo si a fecha del pago enervador se pagó toda la cantidad debida, sino también, si ello acontece antes de la vista respecto de la cantidad devengada con posterioridad, esto es, desde la satisfecha en el plazo de diez días hasta la celebración de la vista.

Lo que queda claro, a juicio de esta sala, es que no podría declararse enervada la acción si el demandado satisface solo en parte la cantidad debida en el plazo de los 10 días, el actor se opone a la enervación, se desencadena la celebración de vista y, a última hora, la parte demandada abona la cantidad total, tanto la que le faltaba a fecha del requerimiento como la devengada con posterioridad. Ello, supondría una evidente burla del mandato legal y del espíritu de la reforma del precepto de aplicación.

El sentido expuesto, la doctrina más entendida ya refirió , así la opinión del Ilmo. Magistrado, Vicente Magro Servet, en su publicación en la revista el Derecho, a propósito de la reforma del precepto, art.22.4 LEC , por ley 37/11: "La redacción es ahora, como vemos, radicalmente distinta, ya que la actuación judicial se centra en el acto del requerimiento en el que se le da traslado, entre otras medidas, para que pueda llevar a efecto el acto de enervación si así lo quisiera llevar a cabo el demandado, pero todo dentro del plazo de diez días por el que el órgano judicial requiere al demandado, ya que la redacción del art. 22.4 LEC se conecta con el contenido del art. 440.3 LEC en cuanto que expresamente marca ahora que el acto de la enervación, así como el de la presentación del escrito de oposición, en su caso, debe llevarse a cabo dentro de esos diez días, y no más tarde, ya que es esa enervación la que determina que luego se acuda a la vista para discutir, o bien si es cierta la reclamación por impago, o si lo que se discute es la enervación en su forma y/o alcance."

CUARTO: De la improcedente declaración de enervación de la acción en el caso de autos.

En el caso de autos, lo primero que advertimos es que, dada cuenta el momento no discutido en que se produce la consignación, esto es, un mes y medio después del emplazamiento y requerimiento judicial a la parte demandada, resulta meridianamente claro que la consignación realizada no puede surtir los efectos propios de la enervación, que, como ya hemos dicho requiere que el pago se efectúe en el plazo de los 10 días siguientes al requerimiento judicial. En consecuencia, yerra el juez a quo en la declaración enervadora, pues no observa el requisito del cumplimiento del plazo.

Incluso, es más, aun cuando la propia parte actora ni siquiera lo refiere, resulta que junto con su demanda acompañó un burofax de reclamación de la deuda de fecha 7.10.22, que igualmente hubiera impedido la enervación.

QUINTO: Procedencia de la resolución del contrato por falta de pago.

Por tanto, descartada la declaración de enervación de la acción corresponde pronunciarse sobre la procedencia de la resolución del contrato de arriendo objeto del litigio y, en tal sentido, la misma debe ser estimada conforme art.27.2 LAU . Al respecto, por cuanto, no es hecho discutido, - pues la propia parte demandada dice textualmente que reconoce que debe dicho importe y consigna-, la falta de pago, al menos, a fecha de la interposición de la demanda, de la suma de 376,66 euros, que corresponde a las actualizaciones de renta de los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2022 por importe de 107,25 euros (35,75 euros x3) así como la tasa de basuras por importe de 54,91 euros.

Es más, como se desarrolla a continuación, a fecha de interposición de la demanda, era debido el importe total indicado en la demanda correspondiente a las rentas de los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2022, por lo que a continuación se explicará.

SEXTO: De la acción de reclamación de rentas y cantidades asimiladas a la renta.

Finalmente resta la liquidación del contrato de arriendo, asumiendo esta sala la instancia toda vez que no podemos compartir con el juez a quo las conclusiones alcanzadas en este sentido.

En primer lugar, la testifical de la administradora junto con la documentación contable presentada acredita suficientemente que el demandado no pagaba mensualmente las cantidades adeudadas conforme el contrato de arrendamiento suscrito con la parte actora. A tal efecto, si bien satisfizo desde el inicio del contrato al 1.7.20 el importe de 560 euros y ello cubría el importe total de lo debido hasta dicha fecha, no ocurrió lo mismo posteriormente, pues observamos en dicha documentación contable que pese a incluirse el importe bien de la tasa de basuras bien de las actualizaciones del IPC, el demandado continuaba pagando la misma cuantía de 560 euros. De tal modo, como incluso se dice en la sentencia, el demandado incurrió en cierto retraso y ello generó, como indicó la testigo, que tuviera que imputar los pagos realizados a los importes debidos anteriores a la fecha en que el pago se realizaba.

En segundo lugar, la parte actora, tanto al contestar al traslado de la enervación como al inicio de la vista, aclara suficientemente a juicio de esta sala, el origen de la deuda y la suma debida por el demandado tanto a fecha de interposición de la demanda como a fecha de juicio. Veamos, a fecha de interposición de la demanda era debido el importe de 1489,19 correspondiente a las tres mensualidades de septiembre, octubre y noviembre de 2022. En este sentido no existe contradicción alguna entre la documentación presentada con la demanda, en concreto el documento nº7 consistente en los tres recibos impagados, con la documentación contable presentada con posterioridad y admitida expresamente como prueba en el acto del juicio. La comparativa permite observar que a fecha 8 de noviembre de 2022 eran debidos los importes reclamados en la demanda. Por el contrario, la documental presentada por la parte demandada dirigida a acreditar el pago del importe reclamado en la demanda, sin embargo, no alcanza dicho fin toda vez que, como ya hemos dicho, el demandado no estaba al corriente de pago, únicamente pagaba con carácter general la suma mensual de 560 euros, obviando el pago de otras cantidades asimiladas a la renta y que eran de su incumbencia conforme al contrato de arriendo firmado con la parte actora.

Por otro lado, a fecha de juicio, imputando los pagos posteriores del demandado, restaba por satisfacer (descontado el importe de la suma consignada) la cuantía de abril, mayo y junio de 2023, esto es, 1.000,11 euros que refirió la letrada del actor en el plenario y coincide, de nuevo con lo declarado por la testigo así como con la documentación contable presentada.

Finalmente, se indica en la sentencia que "la actualización de 2023, que no se pedía expresamente ni en la demanda ni se dedujo en el acto de la vista, y que deberá satisfacer la arrendataria, quedando abierta la vía judicial en caso contrario".

Al respecto indicar que en el contrato de arriendo consta la obligación de pago de la renta actualizada conforme al IPC anual correspondiente, así como la petición expresa de condena al pago de la renta y demás cantidades asimiladas a la renta que se devenguen con posterioridad hasta la fecha de recuperación de la posesión si resultan impagadas conforme lo dispuesto en el art.220 LEC. Lo expuesto, incluye, por tanto, el importe del IPC, en este caso, del año 2023.

En conclusión, la acción de reclamación de rentas debidas a fecha de interposición de la demanda debe ser estimada, como también, conforme articulo 220 LEC las devengadas con posterioridad si resultaran impagadas hasta la fecha de entrega de la posesión al actor.

OCTAVO. Liquidación económica del contrato.

Dicho todo lo anterior, para la liquidación económica del contrato de arriendo conforme a lo ya expuesto, hay que partir, del escrito de demanda, ya que el art.412 LEC es rotundo cuando indica que:

" 1. Establecido lo que sea objeto del proceso en la demanda, en la contestación y, en su caso, en la reconvención, las partes no podrán alterarlo posteriormente.

2. Lo dispuesto en el apartado anterior ha de entenderse sin perjuicio de la facultad de formular alegaciones complementarias, en los términos previstos en la presente Ley."

Todo ello, a salvo de las aclaraciones posibles que pueden efectuarse en el plenario, siempre con el límite de no modificar lo que sea el objeto del proceso.

Lo expuesto quiere decir, pese al "usus fori", en este tipo de asuntos, de interesar en el acto de la vista la condena al pago de sumas distintas de las indicadas a la demanda y que se han devengado con posterioridad, ( lo cual es relevante a efectos de liquidación de la condena pero no debe desvirtuar ni modificar el petitum de la demanda) , que la condena de la parte demandada debe ser, -si se acredita como es el caso, que a fecha de interposición de la demanda, la cantidad reclamada era debida-, el pago de la misma.

Recordar a tal efecto que, el pago jurídicamente relevante a los efectos de estimación o desestimación de la pretensión, solo es aquel se ha producido con anterioridad a la interposición de la demanda. Cualquier pago posterior o consignación, será objeto de liquidación posterior, pero no impedirá la condena al pago de la suma inicial.

Dicho esto, la estimación de la acción de reclamación de rentas deducida en la demanda conlleva pues la condena al pago de la parte demandada al pago de la suma de 1489,19 euros, sin perjuicio de su liquidación con las cantidades que constan consignadas en este procedimiento, esto es, 376,55 euros.

Del mismo modo, en cuanto las rentas futuras, esto es, aquéllas que resulten vencidas e impagadas desde la fecha de interposición de la demanda hasta la fecha de entrega de la posesión,en virtud de lo dispuesto en el art.220 LEC tras la reforma operada por Ley 19/2009 de 23 de noviembre de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios, procede, igualmente, conforme lo interesado por la parte demandante, condenar al demandado a satisfacer a la actora su importe, sin perjuicio igualmente de su liquidación con las cantidades satisfechas durante el transcurso del procedimiento por el demandado.

A efectos prácticos y liquidatorios, conforme lo expresado por la parte actora en el plenario, y resultado de la necesaria imputación de pagos realizada, resulta que a fecha de la vista, ( 30.6.23) la parte demandada únicamente adeuda , una vez descontado el importe consignado, la suma de 1000,11 euros.

En conclusión, con estimación del recurso de la parte actora, se revoca la sentencia y se estima íntegramente la demanda declarando la resolución del contratoobjeto de autos por falta de pago de la renta y demás cantidades asimiladas a la renta y la condena del demandado a dejar libre, vacua y expedita la finca.

Asimismo, la condenaa la parte demandada al pago de las rentas y cantidades asimiladas y que ascienden a la suma, a fecha de interposición de la demanda de 1489,19 euros, sin perjuicio de la liquidación conforme a lo expuesto anteriormente así como al pago de rentas y demás cantidades asimiladas a la renta que se devenguen durante el transcurso del procedimiento y hasta la restitución de la posesión de la vivienda a la parte actora.

OCTAVO: De las costas

Al estimarse el recurso de la parte actora y por tanto estimarse la demanda, se imponen las costas de instancia a la parte demandada.

En cuanto a esta alzada, no se imponen a la recurrente de conformidad con el art.398 LEC.

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación, EN NOMBRE DE S.M. EL REY.