Sentencia Civil 825/2024 Audiencia Provincial Civil de Girona nº 1, Rec. 1152/2023 de 23 de octubre del 2024

PRIMERO.- Planteamiento del litigio.-

Planteóla representación procesal de ROMUAR XXI S.L.U, parte actora, recurso de apelación frente a la sentencia identificada en los antecedentes de esta resolución.

La sentencia de instancia desestimó la demanda principal en ejercicio de acción de indemnización de daños y perjuicios en la suma de 44.751,19€ como consecuencia de la "falta de conformidad", del bien inmueble entregado en virtud del contrato de compraventa de fecha 22.12.20.

Frente a la indicada resolución se alza el recurrente, parte actora, alegando, en síntesis, transcribimos prácticamente de forma literal:

1º. En relación a la falta de conformidad de la finca vendida como solar por falta de servicios básicosen DIRECCION000: error en la interpretación del contrato; indebida aplicación de la carga de la prueba; indebida aplicación de la norma legal y cumplimiento de los requisitos de la falta de conformidad.

2º. En relación a la falta de conformidad por ocultación de los límites reales de la finca:sentencia desestimatoria con aplicación de principios penales y no civiles; error en el objeto del pleito; error en la valoración de la prueba; incongruencia interna de la sentencia; indebida atribución de efectos a la diligencia y buena fe exigibles a las partes contractuales;- indebida aplicación de las normas relativas a la falta de conformidad.

3º. Indebida aplicación de la doctrina de los actos propios, conforme art. 111-8 del Cccat.

4º. Subsidiariamente, para el caso de desestimación del recurso, no imposición de costas por la existencia de dudas.

La parte apelada presentó escrito de oposición a la apelación solicitando la confirmación de la sentencia dictada en la instancia.

SEGUNDO.- Resumen de los hechos relevantes y acreditados para la resolución del recurso .-

Son hechos relevantes y probados para la resolución del recurso los siguientes:

- En fecha 22.12.20 la actora, sociedad unipersonal ROMUAR XXI, S.L.U. adquirió de la demandada DODADA, S.L. por un precio de 835.000 euros mas IVA, en escritura pública de compraventa ( doc.1 de la demanda), la propiedad de la finca inscrita en el Registro de la Propiedad de Sant Feliu de Guíxols al tomo NUM000, libro NUM001 de Castell-Platja d'Aro, folio NUM002, finca número NUM003, con la siguiente descripción registral, transcribimos literal:

"URBANA. Parcela que tiene el número doce, en el Proyecto o plano de Urbanización DIRECCION001, término municipal de Castell-Platja d'Aro, parajes DIRECCION002 y DIRECCION003.

Tiene una superficie de mil ciento ochenta y un metros cuadrados, si bien, según reciente medición tiene una superficie de mil trescientos treinta y dos metros con nueve decímetros cuadrados.

Linda: Norte, placeta y DIRECCION000, Sud, Artemio; Este, con finca propiedad de Doña Zaira, mediante camino vecinal; Oeste, Rodrigo."

- A la escritura pública se acompañó y protocolizó un Certificado de aprovechamiento urbanístico (doc.2 de la demanda) (que había sido solicitado al ayuntamiento por la parte demandada, según consta en el doc.6 de la demanda consistente en instancia presentada por DODADA S.L) que disponía:

" Quart.- Disposa dels serveis urbanístics bàsics necessaris per assolir la condició de solar instal·lats al DIRECCION000, mentre que el seu front amb DIRECCION004 no està encara urbanitzat i les obres que s'hi executin ho seran a càrrec de la comunitat reparcel·latòria del PA 35 S'Agaró".

Como consecuencia de la información obtenida del ayuntamiento las partes pactan incluir en la compraventa la siguiente manifestación, que se transcribe literalmente:

"II. Manifiesta la parte vendedora, que la zona que linda con la DIRECCION004, no está aún urbanizada, dejando constancia que el coste de dicha urbanización será a cargo de la Comunidad Reparcelaria del PA 35 S'Agaró (Junta de Compensación S'Agaró Vell), según resulta de certificación del Ayuntamiento de Castell-Platja d'Aro, que por fotocopia se incorpora a la presente para su protocolización.

Asimismo, la parte vendedora deja expresa constancia de que, subsidiariamente, esto es, en caso de que la Comunidad Reparcelaria el PA 35 S'Agaró, no se hiciera cargo de los mencionados costes de urbanización, la parte vendedora, la mercantil ·DODADA S.L.", asumirá los costes inherentes a la misma."

- En los dos documentos de arras firmados con anterioridad a la escritura de compraventa, de fecha 12-06-2020 y 7-08-2020, consta la obligación de entregar la finca "libre de toda carga, cargas, y al día con todas las tasas locales, certificado de edificabilidad y el pago de impuestos, así como de comunidad de propietarios."

Asimismo, junto con los documentos de arras no se acompaña más documentación que la relativa a la certificación catastral. (doc.4 y 5 de la demanda).

- Que la actora tenia interés en edificar en el terreno adquirido y ello era conocido por la parte demandada (Anexo 4, acta notarial acompañada con la contestación.

- Obtenida por la parte actora licencia de edificación, doc.7 de la demanda, para edificar en la finca, se constata, pese a lo indicado por el certificado de aprovechamiento urbanístico ya citado, la ausencia de servicios urbanísticos básicos, en concreto la red de saneamiento frente a la parcela adquirida en la DIRECCION000 y la necesidad de ir a buscar la conexión al punto más cercano en la DIRECCION001. (doc.8 a 12 de la demanda).

Como consecuencia de lo anterior, la parte actora lleva a cabo dichos servicios contratando a la empresa AQUALIA y satisface por ello el importe total de 16.425,21 €, de la que 10.542,19 €, considera es el sobrecoste por la inexistencia de la red de saneamiento frente a la parcela.

- Que como consecuencia de las reclamaciones extrajudiciales de la actora a la parte demandada por la falta de conformidad relativa a la ausencia de servicios urbanísticos en el linde de la DIRECCION000, la demandada ofreció, en un inicio, el pago de una cantidad que representaba aproximadamente un 25 % del coste extra que había tenido que satisfacer la actora y, más tarde, la oferta se elevó a 8.000 € en un posterior burofax de fecha 21 de junio de 2021. (doc.16 y 26 de la demanda).

- En lo que concierne a los lindes,la finca se vendió absolutamente delimitada en sus cuatro puntos cardinales, coincidiendo al efecto la descripción registral con la información catastral. Así resulta, como indica la recurrente, de la prueba practicada, esencialmente, Docs. 17 a 23 demanda, consistente en diversas fotografías del lugar de autos, Anexo nº 5 contestación, también fotografía del acceso, testifical Sra. Yolanda (intermediaria), declaración testifical de la Sra. Alicia (socia de la empresa demandada) y declaración perito Sr. Severino, ingeniero topógrafo, doc.36 de la demanda.

- En particular, el topógrafo, Sr. Severino, realizó un levantamiento topográfico en el mes de agosto de 2020 con motivo de la construcción de la casa. A propósito del linde discutido, esto es, el linde Este, refiere en el plenario que es el que daba mejor de todos y en ese punto cuadraba de forma casi exacta la realidad física con la certificación catastral salvo una pequeña diferencia de 5 cm tolerable por el margen de error de los instrumentos de topografía.

Asimismo, afirma dicho técnico, los siguientes aspectos esenciales, señalados por el recurrente en su recurso y comprobados por esta sala mediante el visionado de la grabación del juicio, así:

"Que el único punto de acceso a la parcela era la abertura de 1,5 metros de ancho en la parte Nordeste (Anexo nº 5 contestación) estando cerrado el resto de la parcela a izquierda y derecha y al final por las vallas de cada vecino.

No existía ninguna marca ni nada que hiciera pensar que la parcela no llegase hasta el muro de la finca vecina por el Este ya que la finca estaba bien delimitada por todos los vecinos.

Respecto de las tres superficies indicadas en el informe, 1.302 m2 de superficie catastral, 1.332 m2 de escrituras y 1349 m2 de medición real, explica que esta medición denominada como real de 1.349 m2 es la que resulta de los límites aparentes de la finca conformados por las vallas metálicas y de obra de los lindes

Este, Oeste, Sur y muro de obra frontal."

- No obstante lo anterior, en fecha 30/06/2021 (seis meses después por tanto del otorgamiento de la escritura), previa reclamación verbal, la actora recibe un burofax (Doc. 27 demanda) que le dirige el abogado de la propiedad de la finca vecina por el Este , finca registral nº NUM004 reclamando ser propietarios de una franja de terreno de 1,5 metros de anchura por 38,33 metros de longitud (en total 58,03 m2) correspondiente a la mitad de camino vecinal adquirido por mitades en el año 2003 (hacía casi 20 años) sin delimitar o cerrar físicamente. A este burofax le sigue la remisión, como prueba de la propiedad, de la escritura de adquisición de esa mitad de camino vecinal por parte de la familia Alejandro en el año 2003 (Doc. 28 demanda)

- Como consecuencia de la reclamación anterior, se constata que el linde aparente de la finca objeto de compra por el punto cardinal Este no era el linde o límite real de la misma.

Dicho todo lo anterior, la sentencia de instancia, como ya adelantábamos, desestima la demanda, apreciando, respecto de la primera " falta de conformidad " alegada, que no cabe reclamar la misma a la demandada, al ostentar esta una responsabilidad subsidiaria según se deriva del contrato firmado y, en cuanto a la segunda, que no ha quedado acreditado una ocultación maliciosa de los elementos esenciales del contrato de compraventa, ya que en todo momento se facilitó información donde se podía observar que la finca limitaba con el camino vecinal. En concreto se afirma: "No se aprecia por parte de la demandada una maniobra fraudulenta, a pesar de que existan dudas e indicios, los cuales son insuficientes para fundamentar una actitud dolosa por parte de la mercantil demandada."

(La negrita es nuestra para enfatizar datos más relevantes.)

TERCERO: Del marco normativo y jurisprudencial aplicable

Atendidos los hechos controvertidos del pleito y la pretensión ejercitada, consideramos conveniente fijar el siguiente marco normativo y jurisprudencial aplicable.

Previamente a la resolución de los motivos que integran el recurso, debe advertirse que la normativa aplicable al supuesto es la contenida en el Libro VI del CCCat, (Ley 3/2017, de 15 febrero), con anterioridad a la reforma del mismo introducida por el DL 27/2021 de 14 de noviembre, de incorporación de las directivas (UE) 2019/770 y 2019/771, cuya entrada en vigor se produjo el día 1 de enero de 2022, relativas a los contratos de suministro de contenidos y servicios digitales y a los contratos de compraventa de bienes, en el libro sexto del Código civil de Cataluña y cuya Disposición Transitoria Primera dice:

" Los contratos concluidos antes de la entrada en vigor de este Decreto ley se rigen íntegramente por las normas vigentes en el momento de su conclusión".

La falta de conformidad se encuentra regulada en el libro VI del Código Civil de Cataluña aprobado por Ley 3/2017, de 15 febrero y aplicable, como ya hemos dicho, a todos los contratos que regula celebrados a partir del 1 de enero de 2018. Sigue dicha legislación las propuestas de armonización del derecho europeo de contratos, como el Marco Común de Referencia de 2009 (DCFR) el cual, a su vez, tomó como punto de partida los Principios de Derecho Europeo de Contratos -Principles of European Contract Law y la Propuesta relativa a una normativa comuŽn de compraventa europea de 2011. Asimismo, adopta las nociones que, sobre este tipo de incumplimiento contractual, se recoge en la Convención sobre la compraventa Internacional de mercaderías hecha en Viena el 11 de abril de 1980 y la propia expresión 'falta de conformidad' va en sintonía con el actual Derecho Contractual europeo.

Esta normativa, por tanto, ha unificado en Cataluña, en una sola categoría, todos los supuestos en los que, tradicionalmente, podía incurrir una infracción del contrato por la parte vendedora. Dichos supuestos son, sobre todo: vicios, defectos, cargas económicas, que la construcción sea inhábil para el uso que se le va a dar (aliud pro alio) o, inclusive los casos de evicción (falta de conformidad jurídica).

Asimismo, uno de los aspectos esenciales de lo que dicta el Código catalán es que el vendedor no tiene por qué responder por faltas de conformidad cuando el comprador conocía los defectos o la situación anómala del inmueble antes de adquirirlo. O, en su defecto, no los podía ignorar dentro de lo razonable.

En la nueva regulación de la compraventa del CCCat, se exige al vendedor que entregue al comprador "un bien conforme al contrato" ( art. 621-1 CCCat), y solo se entenderá que el vendedor cumple correctamente con esta prestación principal cuando la entrega se realiza en el tiempo, lugar y forma pactados, y con las características materiales del bien que determina el contrato y en su defecto la propia ley. Se trata pues de salvar, cualquier desajuste objetivo del contrato.

De momento, el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, sobre la falta de conformidad en la compraventa de bienes inmuebles, se ha pronunciado en la sentencia de 18 de julio de 2023 ( ROJ: STSJ CAT 8296/2023 - ECLI:ES: TSJCAT:2023:8296 ), en los siguientes términos:

"2. La falta de conformidad es para la doctrina más autorizada, una de las novedades del Libro VI CCCat, y supone que el vendedor no sólo se obliga a la entrega de la cosa (como ocurre en el régimen del Código Civil) , sino también a transmitir su titularidad y, en particular, a garantizar que el bien es conforme al contrato, por lo que la desviación de lo pactado (ya sea de tipo material o jurídica), supondrá una falta de conformidad que habilitará al comprador a recurrir al conjunto de remedios disponibles en el art. 621- 37 CCCat : exigir el cumplimiento especifico; suspender el pago del precio; resolver el contrato; reducir el precio; o reclamar la indemnización por daños y perjuicios.

3. La conformidad del bien puede especificarse por las partes en el contrato ( art. 621-20.1 CCCat ) y, en su ausencia, el art. 621-20.2 CCCat establece una serie de criterios objetivos: a) la descripción hecha por el vendedor; b) la idoneidad para el uso habitual a que se destinan los bienes del mismo tipo; c) las cualidades y prestaciones habituales que el comprador puede esperar según la naturaleza del bien y, si procede, según las declaraciones del vendedor o de terceros ( art. 621- 25.2 CCC ); d) las cualidades y prestaciones de la muestra o el modelo que el vendedor haya presentado al comprador; y e) que esté embalado o envasado de la forma habitual o, si procede, de forma adecuada para conservar y proteger el bien o darle el destino que corresponda.

En la práctica, las reglas a) a c) son las que se aplicaran principalmente a la compraventa inmobiliaria.

l art. 621-24.1 CCCat , en su primitiva redacción, disponía que:

" El vendedor responde de la falta de conformidad derivada de las manifestaciones previas al contrato sobre las características, cualidades o prestaciones del bien o de cualquier manifestación pública con el mismo contenido hechas por él o por un tercero que esté legitimado para actuar por su cuenta, excepción de los casos en los que:

a) El comprador conozca o pueda razonablemente conocer la incorrección.

b) El vendedor haya rectificado las manifestaciones hechas antes de concluir el contrato de manera cognoscible por el comprador o destinatario de la manifestación corregida.

c) Las manifestaciones hechas no puedan haber influido sobre la decisión de comprar".

Dicho todo lo anterior, la parte actora pretende el remedio indemnizatorio frente a la demandada como consecuencia de la "falta de conformidad" de la finca adquirida a la demandada en virtud del contrato de compraventa suscrito con la misma y al que ya hemos hecho referencia.

En particular concreta dicha falta de conformidad en dos puntos. El primero, por la falta de servicios básicos urbanísticos del terreno objeto de compra en la DIRECCION000 y, el segundo, por la discrepancia respecto de los verdaderos límites de la finca, esto es, el linde aparente de la finca objeto de compra por el punto cardinal Este no era el linde o límite real de la misma y que ha supuesto la reclamación por parte del vecino de una superficie de 58 m2 aproximadamente.

Nos referiremos a ambos por separado , tratando, finalmente los remedios derivados de la falta de conformidad.

CUARTO: De la falta de conformidad por la falta de servicios básicos urbanísticos en la DIRECCION000 (linde norte de la finca vendida).

El primer motivo del recurso combate la desestimación de esta primera falta de conformidad invocada alegando, entre otros, un error en la interpretación del contrato objeto de autos.

Ciertamente, la sentencia, que en esta particular desestima la demanda razonando la existencia de una responsabilidad subsidiaria de la vendedora demandada, incurre en el error denunciado ya que confunde el origen y situación de la falta de conformidad alegada.

Veamos, la parte actora refiere en su demanda e insiste en esta alzada que compró la finca objeto de autos pactando que la misma tendría los servicios básicos urbanísticos de la DIRECCION000, tal y como refería el certificado urbanístico protocolizado junto con la escritura pública de compraventa y, sin embargo, cuando se iniciaron los trabajos de edificación en la finca comprada, resultó que la misma carecía de dichos servicios.

Pese a que la parte demandada, no discute este hecho, el juez a quo confunde la DIRECCION000 con la previsión contractual establecida en la propia escritura pública de compraventa que informaba de la carencia de servicios básicos urbanísticos, pero no en la DIRECCION000 sino en la calle DIRECCION004.

Recordemos, volvemos a transcribir literal: " II. Manifiesta la parte vendedora, que la zona que linda con la DIRECCION004, no está aún urbanizada, dejando constancia que el coste de dicha urbanización será a cargo de la Comunidad Reparcelaria del PA 35 S'Agaró (Junta de Compensación S'Agaró Vell), según resulta de certificación del Ayuntamiento de Castell-Platja d'Aro, que por fotocopia se incorpora a la presente para su protocolización.

Asimismo, la parte vendedora deja expresa constancia de que, subsidiariamente, esto es, en caso de que la Comunidad Reparcelaria el PA 35 S'Agaró, no se hiciera cargo de los mencionados costes de urbanización, la parte vendedora, la mercantil ·DODADA S.L.", asumirá los costes inherentes a la misma."

(la negrita es nuestra para enfatizar los párrafos relevantes.)

Subsanado así el error alegado coincidimos con la recurrente en la estimación de la falta de conformidad alegada y es que, primero, respecto de la DIRECCION000, no se pactó, en ningún caso, ninguna suerte de responsabilidad subsidiaria y, segundo, la inexistencia de los servicios urbanísticos de la finca en dicha calle constituye un incumplimiento de la obligación de entrega del vendedor, no solo al amparo del artículo 621-20 del CCcat tanto en las letras a, b o c, sino también conforme artículo 621-24.1 CCcat , en tanto que el vendedor había manifestado previamente que la finca disponía de dichos servicios. A tal efecto tener en cuenta que es la parte demandada vendedora quien pide al Ayuntamiento la certificación urbanística acompañada a la escritura de compraventa el 9.6.20 y, por tanto, así traslada dicha información a la parte compradora que adquiere confiando en lo que se le dice.

A lo expuesto no obsta que la propia parte vendedora desconociera este hecho y, por tanto, que igualmente estuviera confundida por el contenido del certificado urbanístico que ella misma pidió, pues, en todo caso, la responsabilidad por falta de conformidad no exige mala fe ni menos dolo en la parte vendedora.

Asimismo, no advertimos en la conducta de la parte compradora ninguna de las circunstancias que el propio precepto citado establece para evitar la responsabilidad de la vendedora por falta de conformidad. Al contrario, el comprador fue diligente y justamente la incorporación del Certificado urbanístico a la escritura de compraventa demuestra la voluntad de adquirir una parcela con la condición de solar y dotada por lo tanto de esos servicios urbanísticos básicos, preocupándose por su situación y previendo las consecuencias su ausencia en uno de los extremos de la finca.

En virtud de todo lo expuesto, el motivo se estima y por ende declaramos la falta de conformidad solicitada en la demanda a propósito de la falta de servicios básicos urbanísticos en el linde noroeste con DIRECCION000 de la finca objeto de autos.

QUINTO: De la falta de conformidad por la ocultación de los lindes reales.

El siguiente supuesto de falta de conformidad invocado por la recurrente y también desestimado en la instancia se circunscribe al hecho de haber comprado una finca donde el linde Este no era el linde o límite real de la misma.

En concreto refiere la apelante y ha resultado acreditado en esta litis conforme exponíamos en el fundamente de derecho segundo de esta resolución, que la finca vendida aparentaba tener como linde Este el muro de obra de la finca vecina por ese costado cuando en realidad, por delante de dicha valla, existe una franja de terreno de 1,5 metros de ancho por toda la longitud de 38,33 metros de la finca vecina por el lindero Este, determinando una franja con una superficie de 58,03 m2 que no era propiedad de la demandada aunque aparentaba serlo. Esa franja no estaba señalada ni marcada en ninguna forma sobre el terreno, de tal forma que, tal circunstancia, junto con las manifestaciones verbales del Administrador de la vendedora , documentos acompañados a los documentos de arras y escritura firmados, y otros, impidieron que la compradora pudiese tener conocimiento de la real existencia de esa franja de terreno que no era propiedad de la demandada hasta que, meses después de la compraventa, se recibió una reclamación extrajudicial por parte de la propiedad de esa finca registral NUM004 lindante por el Este. A dicha reclamación, la actora se aquietó reconociendo la propiedad de esos metros cuadrados en favor de la finca vecina.

En resumen, la actora adquirió una finca con una superficie declarada por la vendedora en escritura de 1.332,90 m2, aunque la medición real de la finca según sus límites aparentes era de 1.349 m2, ( informe topográfico aportado como doc.36) y de dicha superficie real le ha quedado, a consecuencia de la reclamación del vecino, 1.290,97 m2.

El supuesto descrito es a juicio de la recurrente un supuesto de falta de conformidad, al no coincidir los límites de la finca adquirida aun como cuerpo cierto con los limites reales, luego subsumible en los artículo 621.20 y 621.4 CCcat , lo que esta sala confirma pero, al mismo también constituye un ejemplo claro de la tradicional evicción, podríamos decir parcial y que la nueva regulación del Código Civil de Cataluña entendemos incluye dentro del incumplimiento contractual del vendedor por falta de conformidad. En tal sentido se alude a dicho supuesto de falta de conformidad jurídica la doctrina más autorizada, precisando el precepto legal que se ocupa de ello, esto es, el artículo 621-30 CCcat en los siguientes términos:

"Derechos o pretensiones de terceros.

1. El vendedor, sin perjuicio de los efectos derivados de la publicidad registral, debe transmitir el bien libre de derechos o pretensiones razonablemente fundamentadas de terceros que el comprador no conociera ni hubiera podido razonablemente conocer en el momento de concluir el contrato.

2. El vendedor responde si garantizó que el bien estaba o quedaría libre de derechos o pretensiones de terceros y si, a pesar de conocerlos y no poder ignorarlos, no los reveló al comprador.

3. El vendedor responde si los derechos o pretensiones a los que se refiere el apartado 1 son consecuencia de sus actos propios posteriores a la conclusión del contrato."

Dicho esto, la desestimación acordada en la instancia, convenimos con el recurrente, no puede ser confirmada y ello porque, por un lado, deviene de una errónea valoración de la prueba, toda vez que no ha quedado acreditado que la parte compradora conociera o pudiera conocer razonablemente el error de dicho linde y, por otro, de una errónea aplicación del derecho en la medida que, como en el supuesto anterior, no es necesario que concurriera conducta dolosa o maliciosa en la parte vendedora.

Los hechos declarados probados y relevantes para resolver, a propósito de esta falta de conformidad, demuestran la misma toda vez que, primero, existía un error en el linde que aparece en la descripción registral y catastral, si bien, como dijo el ingeniero Topógrafo, cuadraba de forma casi exacta la realidad física con la certificación catastral salvo una pequeña diferencia de 5 cm tolerable por el margen de error de los instrumentos de topografía; segundo, este error suponía una superficie de 58,03 m2 que no era propiedad de la vendedora, aunque aparentaba serlo, sino del vecino de la finca registral NUM004 - el cual, una vez vendida la finca a la actora, lo reclamó- y, tercero, como ya hemos dicho no consta, tampoco , que el comprador lo conociera o pudiera razonablemente conocerlo. Es más, en este último extremo, cabe tener presente que el comprador fue absolutamente diligente al respecto y se preocupó, ya en los tratos preliminares y antes de la firma notarial por los linderos y situación de la finca. Así quedó acreditado por la testifical de la agente intermediaria en la compra que , en el acto de firma de las arras el administrador de la actora , Sr. Ricardo, preguntó específicamente al Administrador de la demandada, Sr. Pelayo, a la vista de la descripción registral que refiere la existencia de un camino vecinal, cuál es el límite Este de la parcela, a lo que éste respondió que sus padres adquirieron el camino y que la parcela llegaba hasta la valla o muro de obra de la finca vecina por ese lindero ( testifical de Yolanda a preguntas de ambos abogados - minuto 19:14 y minuto 45:26).

Finalmente, pese a las alegaciones de la apelada a propósito del conocimiento previo del comprador por razón de las escrituras del año 2003, tanto la de la demandada como la del vecino a propósito del camino vecinal no solo no queda acreditado que fuera entregada a la actora previa a la firma de la compraventa, sino que , en todo caso, de las mismas no permite advertir que el camino, es decir, la parte adquirida por los propietarios de la registral NUM004 pudiese hallarse "por delante" de la valla o muro de obra de cierre de aquella finca y no "tras la valla", como dijo el recurrente y ha podido comprobar esta sala con la lectura de dichas escrituras y el visionado de las fotografía acompañadas junto con la demanda.

En consecuencia, se estima la falta de conformidad jurídica alegada y se revoca también la sentencia en este punto.

SEXTO: De las consecuencias de la falta de conformidad. Remedios. Cuantificación.

Los remedios del comprador y vendedor en caso de incumplimiento de las obligaciones, aparecen también regulados en el libro VI del CCcat y ello sin distinguir entre los que son específicos de una u otra parte contratante, sin establecer remedios concretos según la clase de obligación incumplida y sin determinar jerarquías entre ellos.

En concreto, el art. 621-37.1 CCCat establece que:

"1. El comprador y el vendedor, en caso de incumplimiento de las obligaciones de la otra parte contratante, pueden:

a) Exigir el cumplimiento específico, de acuerdo con el contrato, que, en el caso del comprador, incluye la reparación, la sustitución del bien no conforme o cualquier otra medida de corrección de la falta de conformidad.

b) Suspender el cumplimiento de las respectivas obligaciones.

c) Resolver el contrato.

d) Reducir el precio, en el caso del comprador.

e) Reclamar una indemnización por daños y perjuicios.

2. El comprador y el vendedor pueden acumular todos los remedios que no sean incompatibles y, en todo caso, los pueden acumular con la indemnización por daños y perjuicios.

3. Si el vendedor no puede entregar el bien por causas imputables al comprador, se aplica el artículo 621-16.

4. El comprador o el vendedor que ha provocado el incumplimiento de la otra parte no puede recurrir a ninguno de los remedios que establece este artículo, sin perjuicio de lo establecido por el artículo 621-27 en caso de falta de conformidad."

Se trata de remedios a los que podrá acudir quien haya visto frustradas sus expectativas como consecuencia del incumplimiento de las obligaciones de la otra parte contratante, siempre que quien los ejercite no haya provocado tal incumplimiento, sin perjuicio de lo establecido por el artículo 621-27 en caso de falta de conformidad ( art. 621-37.4 CCCat).

Por lo demás, tales medidas correctoras se podrán utilizar de forma acumulada salvo que sean incompatibles entre sí. No lo será la indemnización por daños y perjuicios, que podrá ser reclamada en cualquier caso ( art. 621-37.2 CCCat.)

La parte actora exponía en su demanda que consecuencia de la falta de conformidad alegada reclamaba:

"a) Por la falta de conformidad de la finca en relación a la falta de servicios urbanísticos la suma de 10.542,19 €;

b) Y, por la falta de conformidad de la finca en relación a los límites reales de la misma, la suma de 31.783,31 € como consecuencia de la diferencia de superficie en que se traduce el engaño respecto de los lindes, y hasta una suma máxima de 2.425,69 € por la mitad del coste de construcción de una valla de cierre por el linde Este que en realidad no se hallaba cerrado pese a aparentarlo.

Asciende por tanto la reclamación a la cuantía de 44.751,19 euros."

De lo solicitado se advierte que la recurrente plantea tanto el remedio de la indemnización de daños y perjuicios en el primer caso, como la reducción del precio, acompañada de una segunda indemnización de daños y perjuicios en el segundo.

Pues bien, revisada la documental aportada para acreditar los daños y perjuicios sufridos, las pretensiones resarcitorias deben resultar estimadas en los términos solicitados. Por un lado, consta que las realizaciones de los servicios básicos urbanísticos fueron realizados a su costa y ha abonado la suma reclamada de 10.542,19 euros y, en el segundo caso, el nuevo linde le supone la necesidad de una valla medianera cuyo coste debe sufragar por mitades con el vecino y de donde resulta el importe reclamado de 2.425,69 euros. A propósito de este último importe, no obsta a su estimación el hecho de que se acompañe un presupuesto y no una factura ya que no hay ni siquiera indicios de que la parte actora no fuera a construir la valla medianera y que el precio sea inferior.

Por otro lado, en lo que concierne al importe de 31.783,31 euros como consecuencia de la diferencia de superficie y que se corresponde con una evidente reducción del precio, también debe estimarse al obtenerse el mismo conforme parámetros de proporcionalidad al amparo del art.621. 41 CCcat y no ofrecerse por la parte contraria cuantía o método alternativo de estimación.

A lo resuelto en este fundamento no se opone las alegaciones de la demandada a propósito del IVA, toda vez que como ha indicado el Tribunal Supremo en numerosas resoluciones, la jurisdicción civil es incompetente en el tratamiento fiscal de las indemnizaciones, es decir, ésta no puede entrar a valorar si la empresa puede o no deducirse el IVA percibido como consecuencia del pago de una indemnización, ya que ello corresponde al ámbito económico administrativo. El orden civil, quedaría limitado a la procedencia o no, de incluir el IVA en una indemnización dimanante de una relación jurídico-privada. Y, en este último caso no existe en autos evidencia de que la parte actora se hubiera desgravado el mismo.

En conclusión, con revocación de la sentencia de instancia, estimamos la demanda de falta de conformidad en la finca vendida y condenamos a la demandada al pago a la actora de la suma total de 44.751,19 euros más los intereses legales correspondientes desde la fecha de la presente resolución al no haberse hecho pedimento en otro sentido.

SÉPTIMO: De las costas.

Al resultar estimada la apelación y por tanto la demanda, se imponen a la demandada las costas de primera instancia.

Por otro lado, las devengadas en esta alzada no se imponen a tenor de lo establecido en el art. 398 LEC .

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación, EN NOMBRE DE S.M. EL REY.