Sentencia Civil 1345/2025 Audiencia Provincial Civil de Jaén nº 1, Rec. 1954/2024 de 23 de octubre del 2025

PRIMERO-. Delimitación del recurso de apelación y antecedentes

La sentencia de instancia desestima la excepción relativa a la falta de legitimación activa esgrimida por la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda si bien estima la caducidad de la acción de retracto de comuneros ejercitada por el actor Sr. Jose Pedro y en consecuencia desestima la demanda planteada por éste, considerando como dies a quo el 7 de marzo de 2023, por lo que en el momento de interposición de la demanda el pasado 11 de abril de 2024 la acción estaba ya caducada.

Frente a la anterior resolución judicial se alza la representación procesal de la parte actora apelando la apreciación de la caducción de la acción y todo ello con base a los siguientes motivos de apelación:

1. Error en la valoración de la prueba

- El Juzgado fijó erróneamente el inicio del cómputo del plazo el 7 de marzo de 2023, fecha en que Hacienda notificó el resultado de la subasta.

- En esa notificación no constaba la identidad del comprador, por lo que el actor no podía ejercer el retracto.

- El conocimiento completo de la venta (incluida la identidad del adjudicatario) se produjo el 5 de abril de 2023, según certificación del Registro de la Propiedad de Huelma.

- La demanda se presentó el 10 de abril de 2023, dentro del plazo de 9 días, por lo que no había caducado.

2. Infracción de los artículos 1521 a 1525 del Código Civil y de la jurisprudencia

- El "conocimiento de la venta" exige que el retrayente conozca todas las condiciones: precio, comprador y términos de la transmisión.

- La jurisprudencia (STS y varias Audiencias Provinciales) respalda que el plazo no corre hasta tener conocimiento pleno y cabal.

- En consecuencia, el cómputo debe iniciarse el 5 de abril de 2023 y la acción se ejercitó en tiempo.

Por todo ello solicita a la Sala que con estimación del recurso de apelación, revoque la sentencia impugnada, para que tras lo cual, se acuerde acceder a lo solicitado en el petitum de la demanda, esto es: 1. A retraer las cuotas de la finca registral de Cambil nº NUM000, inscrita en el Registro de la Propiedad de Huelma, de las que es titular EMPORIUM PATRIMONIAL DE INMUEBLES SL, otorgando, en el plazo que se señale por el tribunal, escritura pública de venta a favor de mi representado, en las mismas condiciones en que fue adquirida por el demandado. 2. A recibir en el acto de la venta, el precio consignado, más el importe de los gastos legítimos a que tiene derecho a ser reembolsado. 3. A otorgar la citada escritura de oficio, si el demandado no se aviene a otorgarla voluntariamente.

Todo lo anterior, con imposición de las costas a la contraparte respecto de la primera instancia, así como también de las de la alzada, si se opusiera al presente recurso.

La sentencia de instancia también es impugnada por la parte demandada en relación a la desestimación de la excepción procesal planteada consiste en la falta de legitimación activa.

Falta de legitimación activa de Jose Pedro: - El actor solo ostenta la nuda propiedad del 50% del inmueble, mientras que el otro 50% y el usufructo vitalicio fueron objeto de la adjudicación administrativa.

- Según el artículo 1522 del Código Civil, el retracto de comuneros solo puede ejercitarse sobre derechos de propiedad, no sobre derechos de usufructo.

- Por tanto, no puede retraer el pleno dominio, sino únicamente la parte correspondiente a la nuda propiedad.

- Se citan la SAP Málaga 462/2021 y la SAP Segovia 26/09/2014, que niegan la posibilidad de retracto sobre derechos de usufructo, ya que este no constituye propiedad.

Por todo ello, esta parte solicita a la Sala en el escrito de impugnación a la apelación que dicte Sentencia mediante la que se mantenga la Sentencia de Instancia a excepción de lo concerniente a la legitimación habiendo de ser estimada la impugnación formulada en los términos y en base a los fundamentos expuestos. Todo ello con imposición de costas.

Las partes apeladas en sus respectivos escrito de oposición a la apelación y a la oposición a la impugnación se oponen, por los motivos expuestos en sendos escritos, que en aras a su brevedad, se dan por reproducidos.

SEGUNDO-. Decisión de la Sala sobre la falta de legitimación activa

Sobre esta cuestión la jueza a quo resolvía lo siguiente, de manera escueta pero concisa: "En el presente caso esta instancia no alberga duda de la legitimación activa de la parte demandante al quedar constatado por la documentación obrante documento nº 2 de la demanda el carácter de condominio sobre el inmueble."

Visto los términos del debate sobre la falta de legitimación activa y los argumentos expuestos en el escrito de contestación a la demanda, que se reiteran en el escrito de impugnación de la sentencia, esta Sala debe adelantar el rechazo de la impugnación y la confirmación en este punto de la resolución recurrida.

En efecto, de la documental aportada a los autos junto con el escrito de demanda resulta incontrovertido que el actor es copropietario al 50% de la finca que fue adquirida mediante subasta por parte de la entidad demandada. Ello es suficiente para apreciar la legitimación activa del Sr. Jose Pedro, pues el retracto de comuneros se concede a quien ostente tal cualidad, para el caso de venta a un extraño de la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos, luego la conclusión es que el retracto se da en caso de venta de porciones a extraños, pero no cuando se vende la totalidad ( Sentencia T.S de 22 de mayo de 1996 , R.J 1996, 3886). En este caso se ha transmitido el tercer extraño tanto el 50% de la nuda propiedad como el usufructo que ostentaba la madre del actor, pero no la totalidad de la finca.

En esta Audiencia Provincial, en la sentencia de fecha 24 de septiembre de 2007 ( ROJ: SAP J 1252/2007 - ECLI:ES:APJ:2007:1252 ) ya concedíamos legitimación activa al nudo propietario. Así exponíamos que no plantean duda alguna el derecho a retraer del nudo propietario, ya que el propietario puede ejercer el retracto, según el artículo 1522 del Código Civil sin distinciones entre nudo o pleno, y el retracto como derecho subjetivamente real, corresponde al propietario, en todo caso ( Sentencia T.S de 27 de junio de 2000 R.J 2000, 5740).

En los mismos términos se pronuncia la Audiencia Provincial de Segovia de fecha 26 de septiembre de 2014 ( ROJ: SAP SG 271/2014- ECLI:ES:APSG:2014:271 ): (...)

Una cosa es que el retracto sólo puede afectar al derecho real de dominio, y no a otros derechos reales o de otro tipo que limiten la plena propiedad, y otra bien distinta que el ejercicio de la acción exija en el legitimado, no sólo su condición de propietario, sino también que esté en el pleno disfrute de todas las facultades emanantes de su condición de dómino, incluido el derecho de goce sobre el bien ( art. 348 y art. 467 CC ).

Hemos de reconocer que no sólo el plenopropietario está legitimado para ejercitar la acción, sino también el nudo propietario. Así lo afirmamos en nuestra anterior sentencia nº 128/2012, de fecha 21 de mayo de 2012, en línea con la doctrina indiscutida del Tribunal Supremo , reflejada, entre otras en STS de 4 de diciembre de 1979, roj. 5299/1979 y STS roj. 5271/2000 , nº 669/2000, de 27 de junio de 2000 , en la que textualmente se afirma que " sobre el derecho a retraer del nudo propietario, como es el caso presente, no plantea duda alguna la respuesta afirmativa, ya que el propietario puede ejercer el retracto, según el artículo 1522 del Código civil sin distinciones entre nudo o pleno, y el retracto, como derecho subjetivamente real, corresponde al propietario, en todo caso. Una sentencia ya antigua del Tribunal Supremo de 24 de enero de 1.928 recoge que el retracto ha de referirse siempre a un derecho perfecto y completo como es el dominio, negándose en aquellos supuestos de concurrencia del derecho de propiedad con derechos reales limitativos del dominio, careciendo de legitimación activa el usufructuario para el supuesto de enajenación de la nuda propiedad ( sentencias de 27 de noviembre de 1.961 y 4 de diciembre de 1.979 ).

Esta legitimación activa del nudo propietario también se reconoce en la sentencia de fecha 13 de julio de 2021 dictada por parte de la Audiencia Provincial de Málaga ( ROJ: SAP MA 3331/2021 - ECLI:ES:APMA:2021:3331 ): "En cuanto a la primera cuestión no cabe duda de que no sólo el pleno propietario está legitimado para ejercitar la acción, sino también el nudo propietario, pues así lo ha establecido el Tribunal Supremo entre otras en sentencia de 4 de diciembre de 1979 (roj. 5299/1979), STS de 27 de junio de 2000 (roj. 5271/2000) y, más recientemente, en STS nº 669/2000 de fecha 27/06/2000 (Recurso 2641/1995) que dice que "...sobre el derecho a retraer del nudo propietario, como es el caso presente, no plantea duda alguna la respuesta afirmativa, ya que el propietario puede ejercer el retracto, según el artículo 1522 del Código civil sin distinciones entre nudo o pleno, y el retracto, como derecho subjetivamente real, corresponde al propietario, en todo caso

El Tribunal Supremo en Auto de fecha 18/04/2006 (Recurso 1177/2005), refiriéndose a la sentencia de 20/03/1929, mantuvo:

"La Sentencia de esta Sala, de fecha 20 de marzo de 1.929 , después de dejar sentado que el retracto es una limitación al derecho dominical que sanciona el art. 348 del Código Civil , mediante el que se coarta el derecho del propietario para enajenar las cosas a la persona a quien le plazca, desmembrándole el pleno poder jurídico que sobre ellas tiene, y como tal el derecho de subrogación por el retracto no ha de restringirse, ni, tampoco, ampliarse a más personas que a aquéllas determinadas en la ley, sienta, como doctrina jurisprudencial, que, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.522 del Código Civil , el retracto entre comuneros exige dos circunstancias sustanciales y conjuntas, de un lado, que el que lo ejercita, sea copropietario de la cosa común, de la que otro u otros condueños hayan vendido sus partes, y, de otro, que el comprador a quien se pretende subrogar, sea extraño a la comunidad, por todo lo cual es indudable que los poseedores de otros derechos, aunque sean reales, si no son dominicales sino limitativos de la propiedad o gravámenes que sobre ésta pesan, no tienen el carácter de comuneros en el dominio, ni en el sentido extenso que exige la posesión proindiviso, ni, asimismo, en el más estricto de copropietarios a los efectos del retracto...".

Por ello, tanto las distintas Audiencias Provinciales, incluidas las citadas por parte del impugnante como el Tribunal Supremo reconocen legitimación activa al copropietario, bien ostente la propiedad plena o solamente la nuda propiedad y se ha negado legitimación activa al usufructario. Sin embargo, en este caso ha quedado acreditado que el actor sí que ostenta la calidad de propietario de la finca objeto de transmisión.

Lo que en realidad plantea el impugnante o se desprende de su argumentación es que el retracto solo afecta al derecho de propiedad pero no al usufructo, sosteniendo que son dos derechos claramente diferenciados lo que han sido objeto de transmisión. Ahora bien, debemos tener en cuenta que nos encontramos ante un retracto de comuneros, que como retracto legal que es, presenta un carácter distinto del convencional, de modo que si en este último la compraventa se resuelve y vuelven las cosas al estado inmediatamente anterior a su celebración, en cambio, en el retracto legal el retrayente no provoca la resolución del derecho del adquirente retraído sino que, manteniéndose la transmisión realizada, se subroga o sustituye en el lugar del adquirente.

Aunque el derecho de propiedad y el de usufructo fuesen derechos diferenciados en este caso se da la singularidad que tanto el 50% de la propiedad del inmueble en cuestión como el usufructo recaían en la misma persona y que ambos derechos fueron objeto de transmisión en bloque y por un único precio por parte del demandado -10.000 euros- sin que se haya acreditado que se le diera un valor diferenciado y separado por cada uno de ellos. Pero en cualquier caso ello se trataría de una cuestión de fondo, que no afectaría al tema de legitimación.

Por todo ello, debemos desestimar la impugnación formulada por la parte demandada en el trámite de oposición al recurso de apelación, debiendo confirmarse la legitimación activa de la parte actora y el pronunciamiento de la jueza a quo que se pronuncia sobre la mencionada cuestión.

TERCERO.- Decisión de la Sala sobre el recurso de apelación: sobre la caducidad de la acción

La caducidad de la acción fue apreciada por la juzgadora de instancia en el FD TERCERO y ello con base a la siguiente fundamentación jurídica:

"El demandante dispone de un plazo de caducidad de 9 días desde la inscripción en el Registro o desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta; plazo que no permite interrupción, de manera que sólo el ejercicio judicial de la acción en el mismo, y además cumpliendo los requisitos exigibles y obteniendo una sentencia estimatoria de la pretensión, puede producir la modificación de la situación jurídica previa generada con la compraventa y hacer que la porción pase a ser propiedad del condueño que instó la acción de retracto.

En el caso de ventas judiciales (subastas) la regla general es que el inicio del cómputo tiene lugar en el momento de conocimiento por el retrayente del auto de aprobación del remate y de adjudicación al rematante de la finca subastada, como forma de tradición simbólica. Sin embargo, la STS 25-5-07 estimó el ejercicio de la acción de retracto después de que hubiera tenido lugar el remate, pero antes que hubiera recaído el auto judicial de aprobación del mismo. En todo caso, se puede concluir que a falta la inscripción a favor del adquirente, el plazo se computa desde el conocimiento de la transmisión, lo que deberá ser probado por quien lo invoca. Si acudimos al oficio recibido por Recaudación en la página 4/5 se puede apreciar como la fecha de recepción fue el 7/03/2023. Una de las cuestiones planteadas fue la de si nos encontramos ante un plazo civil o procesal. El artículo 5.2 del Código Civil , como es sabido, dispone que en el cómputo civil de los plazos no se excluyen los días inhábiles. Por el contrario el artículo 304 de la Ley de Enjuiciamiento Civil prescribe que en ningún término señalado por días se contarán aquellos en que no puedan tener lugar actuaciones judiciales. La mayor parte de las sentencias del Tribunal Supremo se han decantado porque estamos ante un plazo civil en el que no se descuentan los días inhábiles. En cualquier caso en cualquiera de los supuestos la presente demanda se ha interpuesto el día 11/04/2024, por lo que se encuentra caducada"

Sobre el dies a quo del cómputo de la caducidad en una acción de retracto de comuneros en un supuesto de venta judicial nos pronunciamos en esta Audiencia Provincial en la sentencia de fecha 14 de octubre de 2020 ( ROJ: SAP J 1179/2020 - ECLI:ES:APJ:2020:1179 ), cuyos argumentos transcribimos, aun a riesgo de ser reiterativos:

Sentado lo anterior, también es conocida la reiterada jurisprudencia sentada en torno a la interpretación que debe realizarse del artículo 1524 del Código Civil, referente a la naturaleza y al inicio del cómputo del plazo de nueve días allí contemplado. Conforme a dicho precepto, el referido plazo será contado "desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta", habiendo declarado constante y unánime jurisprudencia que se trata de un plazo de caducidad y no de prescripción. Y que si se prueba que el retrayente tuvo conocimiento de la transmisión antes de la inscripción, el plazo cuenta desde que tuvo conocimiento. En tal sentido, entre muchas otras, puede citarse la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de noviembre de 1990. En términos de la sentencia de la Audiencia Provincial de Cuenca de 19 de febrero de 2019, la inscripción establece una presunción iuris et de iure de conocimiento de la transmisión desde su fecha, de modo que la prueba del conocimiento efectivo de la transmisión por el retrayente sólo es eficaz cuando este conocimiento es anterior a la inscripción, pero no si es posterior.

La Sentencia del Tribunal Constitucional de 24 de febrero de 1994 declaraba la constitucionalidad de este artículo 1524 del CC (que se había cuestionado como contrario al derecho constitucional a la tutela judicial efectiva y al acceso a los Tribunales).

(...)Ahora bien, en cuanto al conocimiento de la venta como momento del inicio del cómputo del breve plazo -de caducidad- que ahora nos ocupa es doctrina jurisprudencial consolidada la de que sólo debe principiar cuando el retrayente tiene conocimiento suficiente de los datos y circunstancias de la enajenación. Ejemplo de ello, entre otras muchas, resulta ser la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de octubre de 2005, a cuyo tenor: "conocimiento de la venta por el retrayente a que se refiere el artículo 1524, 1º ha de incluir todos los pactos y condiciones de la transmisión, para que en base a ellos puedan los interesados decidir si les conviene o no el ejercicio de la acción de retracto, sin que basten referencias a la venta, de datos incompletos de sus condiciones o la mera noticia de la misma ( Sentencia de 20 de Mayo de 1991). Tanto dicho conocimiento como su extensión constituyen cuestiones de hecho sobre las que habrá de estarse en lo declarado por la Sala de Instancia". Tal criterio es seguido por la jurisprudencia de nuestras Audiencias Provinciales. Así, la la Sentencia de la Audiencia Provincial de Oviedo de 7 de mayo de 2019 entiende que el simple conocimiento de la venta no determina el inicio del cómputo del plazo del retracto si no es completo, identificándose este conocimiento completo (básicamente, el precio) con la fecha en que se obtiene por el retrayente copia autorizada de la escritura de venta. En el mismo sentido, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 25 de septiembre de 2017 viene a computar el plazo legal de nueve días sólo desde que se entregó al actor la copia autorizada de la escritura de compraventa.

La Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 17 de abril de 2018 analiza cuándo se debe entender que el retrayente tiene conocimiento de la venta en el caso de una enajenación judicial. El retracto era de comuneros y el procedimiento de ejecución era hipotecario, dando lugar a una adjudicación a favor del ejecutante de la mitad indivisa de la finca, caso como se ve muy similar al aquí planteado. Después de reiterar que el retracto existe en las ventas judiciales y que su ejercicio exige la consumación de la venta, la que tendrá lugar con el auto de adjudicación, entiende que el retrayente "sólo tiene conocimiento cabal y completo de la venta consumada cuando el 31 de julio de 2015 se le notifica el decreto de adjudicación, que es la resolución a través de la cual queda consumada la venta judicial, careciendo de efectos para el cómputo del ejercicio de la acción de retracto el conocimiento que pudiera tener el retrayente de la solicitud de adjudicación formulada, pues como indica la doctrina jurisprudencial señalada el plazo para el ejercicio del derecho de retracto precisa que el retrayente tenga conocimiento cabal y completo de una venta consumada".

Como se advierte, el conocimiento de la compraventa ha de ser cierto y completo, para dar inicio al plazo legal del retracto. Esto se extiende al precio de la misma, que es una de las circunstancias básicas para valorar el ejercicio del derecho de retracto, pero también debe abarcar por supuesto la persona del adquirente,pues es frente al que el accionante de este derecho ha de dirigir su pretensión.

También podemos extractar la argumentación contenida en el Auto delTribunal Supremo de 10-03-2021, rec. 2807/2018 : "esta sala mantiene su doctrina de que el dies a quo de la acción retracto se inicia cuando la venta judicial se consuma, y ese momento es desde el auto, o decreto de adjudicación. STS 842/2013 de 18 de diciembre, que declara expresamente que confirma esa doctrina, con cita de la STS 22 de Julio del 2013, recurso: 687/2011:

"No se discute hoy la posibilidad de ejercicio del derecho de retracto legal en los casos de venta en pública subasta, pero sí se han suscitado ciertas dudas acerca de cuál habrá de entenderse en tal caso como "dies a quo" para el cómputo del plazo de ejercicio del derecho por el retrayente. En un principio se vino entendiendo consumada la venta sólo a partir del otorgamiento de la escritura pública ( SSTS 1 abril 1960 y 20 febrero 1975), pero más recientemente se ha entendido que la consumación se produce desde la plena aprobación judicial del resultado de la subasta, pues existiendo título (aprobación del remate) y modo (adjudicación al rematante) el otorgamiento de la escritura pública no se requiere a los efectos de tradición ( SSTS 1 julio 1991, 11 julio 1992, 25 mayo 2007, 26 febrero 2009), y ni siquiera resulta ya necesaria a efectos de inscripción ( artículo 674 LEC (EDL 2000/77463) ) .

En todo caso, el conocimiento de la venta debe ser preciso, claro, completo y ha de incluir todos los pactos y condiciones de la transmisión, para que los interesados puedan decidir si ejercitan o no el retracto, sin ser suficiente la mera noticia de la misma ( SSTS 21 marzo 1990, 20 mayo 1991, 7 octubre 1996, 24 septiembre 1997, 3 marzo 1998). Lógicamente ese conocimiento se extiende a la identidad del adjudicatario (...)

En el caso de autos se fija como dies a quo o día inicial para el cómputo del plazo de 9 días de caducidad el 7 de marzo de 2023, pues con base al oficio que se remitió a la agencia territorial de Recaudación de la agencia tributaria asevera que la fecha de recepción de la notificación del procedimiento de enajenación tuvo lugar en la mencionada fecha.

Sin embargo, si observamos el referido documento de notificación del procedimiento de enajenación a la parte actora en el presente procedimiento, el cual ya fue aportado por esta parte junto con el escrito de demanda, podemos cotejar que si bien es cierto que se hizo constar en el referido documento el hecho de la enajenación con las condiciones, esto es, fecha de subasta así como el precio, no constaba identidad del adquirente en ningún momento.

Considera esta Sala que conocer la identidad del adquirente es esencial para poder ejercitar la correspondiente acción de retracto de comuneros y este extremo no consta que se le notificara por parte de la Agencia Tributaria en la referida fecha. Por otro lado, la parte actora aporta nota simple del Registro de la Propiedad, que acreditaría que la inscripción de la transmisión tuvo lugar el 4 de abril de 2025. Se desconoce si la parte actora una vez que se le notificó por parte de la Agencia Tributaria la existencia de la enajenación y transmisión mediante subasta hizo o no gestiones tendentes a averiguar la identidad del adquirente o adjudicatario pues lo cierto es que por la parte demandada no se ha acreditado que el actor tuviera conocimiento de la identidad del adjudicatorio con carácter previo a la inscripción en el Registro de la Propiedad. Dispone el apelado que el actor ha dejado transcurrir prácticamente un mes para haber solicitado copia de la nota simple en el Registro de la Propiedad. Sin embargo, de la documental aportada junto con el escrito de demanda lo que se desprende es que que la emisión de la nota simple tuvo lugar el 5 de abril de 2023 mediante solicitud del interesado pero que la mencionada inscripción en el Registro tuvo lugar el 4 de abril de 2023. Por ello, no habiéndose acreditado por la parte demandada el conocimiento de la identidad del adjudicatario con carácter previo a la inscripción en el Registro de la Propiedad y conforme a las reglas de distribución de la carga de la prueba ex artículo 217 de la LEC, debemos situar el dies a quo en el 4 de abril de 2023 y no en la fecha indicada por parte de la jueza a quo. En consecuencia, debemos revocar este pronunciamiento de la resolución recurrida y entender que la acción de retracto no se encuentra caducada.

CUARTO.-Desestimadas las excepciones planteadas relativas a la legitimación activa y a la caducidad de la instancia, esta Sala debe asumir la instancia y verificar si concurren o no los presupuestos para el ejercicio de la acción de retracto prevista en el artículo 1518 y siguientes del Código civil.

El derecho de retracto solo puede prosperar si concurren dos requisitos sustanciales (aparte del temporal): la cualidad de copropietario de la cosa común y que se produzca la enajenación de todo o parte de la misma a un tercero.

En concreto, el artículo 1522 del Código civil reza lo siguiente: El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos

La Sentencia del Tribunal Supremo STS, Civil sección 1 del 05 de marzo de 2020 ( ROJ: STS 708/2020 - ECLI:ES:TS:2020:708 ) sobre la finalidad del retracto de los comuneros razona lo siguiente: "el derecho de retracto regulado en el artículo 1.522 del Código civil , de antigua raigambre en nuestra legislación - Partida 5ª, título 5º, Ley 55 y Ley 75 de Toro -, tiene por finalidad esencial evitar en lo posible el fraccionamiento de la propiedad en porciones o cuotas ideales y lograr su consolidación en un solo titular para evitar los efectos antieconómicos de la desmembración dominical y los conflictos que en cuanto a su administración y disfrute suelen surgir entre los condueños".

Así, sobre los requisitos de la acción de retracto la meritada Sentencia de nuestro Alto Tribunal razona lo siguiente:

El retracto de comuneros es el derecho que por ley tienen los condueños de un bien en proindiviso, en determinadas situaciones para adquirir la porción del inmueble que fue transmitida a un tercero, subrogándose en el lugar del comprador

El artículo 1521 del Código Civil dispone que el retracto legal es "el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago."

Este derecho real, según se desprende del artículo 1522 del Código Civil, permite al copropietario de una cosa común ejercitar el retracto en el caso de que otro condueño enajene a un extraño su participación en la misma.

El Tribunal Supremo, en su sentencia de 6 de abril de 2016 establece que "se prevé en el Código civil el retracto de comuneros. Como tal retracto, es un derecho de adquisición preferente, como derecho real - ius in re aliena - que permite a su titular adquirir la cosa después de haber sido transmitida a un tercero, dándose los presupuestos legales, en las mismas condiciones que éste. Es un límite al derecho de propiedad, como dice la sentencia de 9 marzo 1999 (RJ 1999, 1994) que asimismo define el retracto. Como retracto de comuneros, facilita la terminación de situaciones de comunidad, cuyo antecedente se halla en el Derecho romano, enemigo de toda comunidad que la consideraba antieconómica y perjudicial, y pasó a las Partidas (quinta, título 5.º, ley 55) y a las leyes de Toro (ley 75) llegando al artículo 1522 del Código civil y, como se ha apuntado anteriormente, presupone la cotitularidad y que recaiga sobre la misma cosa. Y, como dice la sentencia de 27 junio 2000 (RJ 2000, 5740) , "produce como efecto el cambio subjetivo del adquirente, sin que afecte al transmitente".

También hemos venido diciendo en esta Sección de la Audiencia Provincial de Jaén en la resolución de fecha 14 de octubre de 2020 ( ROJ: SAP J 1179/2020 - ECLI:ES:APJ:2020:1179 ) la admisibilidad de la acción de retracto en este tipo de transmisiones, esto es, ventas en subastas celebradas en el seno de un procedimiento de la naturaleza indicada, que es reconocida por constante jurisprudencia. Es ejemplo de ello la sentencia del Pleno del Tribunal Supremo de 20 de enero de 2014. En tal sentido, entre otras, se pronuncia también la SAP de Málaga, sec. 5ª, de 27 de junio de 2016, refiriéndose igualmente a un procedimiento administrativo de apremio; o la SAP de Castellón, sección 3ª, de 26 de octubre de 2012, decidiendo igualmente sobre un retracto de comuneros referido a parte alícuota de titularidad comunitaria, enajenada mediante adjudicación en subasta que tuvo lugar en expediente de apremio tramitado por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria.

Sentado todo lo anterior, podemos entender que concurren los requisitos para el éxito de la acción de retracto ejercitada por la parte actora, pues ostenta la condición de copropietario y resulta incontrovertido que se ha transmitido a un tercero extraño por medio de subasta la cuota que correspondía al otro copropietario. Por ello, mediante el éxito de la pretensión de la parte actora precisamente se pone fin a una situación de comunidad pues el actor adquiere íntegramente la propiedad exclusiva sobre la finca objeto de autos, cumpliendo el retracto con la finalidad que le es propia. Lo sostenido por la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda en relación a que no se puede ejercitar el retracto sobre el derecho de usufructo y solo sobre la propiedad al tratarse de dos derechos diferenciados debe ser rechazado. En este caso concreto, como adelantábamos anteriormente, en el que la enajenación de los derechos de la Sra. Felicisima se ha producido como un lote y sin diferenciación de valor en los respectivos derechos, lo más acorde con la finalidad de la interpretación del propio retracto legal es entender que la subrogación se extiende al conjunto de los derechos adquiridos por la entidad demandada.

Ahora bien, por lo que se se refiere el reembolso del precio y gastos, conforme al artículo 1518 CC, «[e]l vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar al comprador el precio de la venta, y además: 1.º Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta. 2.º Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida.».

Así la STS 417/2010 de 7 de julio declaró como «doctrina jurisprudencial que el precio del retracto debe ser el precio real efectivamente abonado por el comprador de tal forma que se deje a este en situación de indemnidad económica tras el retracto, aunque el precio que aparezca en la compraventa sea diferente al que luego resulte acreditado»,argumentado lo siguiente:

«Cuando esta Sala ha contrapuesto los conceptos de "precio real" a "precio de la compraventa" lo ha hecho en los llamados "casos dudosos" , donde el precio que aparece en la escritura pública de compraventa es irrisorio o notoriamente inferior al de mercado, siempre que pueda acreditarse por la parte retraída cuál fue el verdadero precio abonado por el comprador en virtud normalmente de contrato verbal o privado de compraventa en el que el precio que se pacta es el "precio real" , no el escriturado. Se pretende con ello dejar indemne al comprador inicial, que ve cómo su adquisición queda anulada en virtud del ejercicio de una acción de retracto, debiendo el retrayente abonar el precio real pagado más los gastos de la compraventa.

En este caso de la documental aportada a las actuaciones tanto por la parte actora como por la parte demandada se desprende que el precio de venta pagado por la transmisión de los derechos de la anterior copropietario fue de 10.000 euros, no constituyendo este extremo un hecho controvertido.

Por lo que se refiere a los gastos, se incluyen habitualmente los impuestos (IVA, ITP) y los gastos notariales y registrales. En este caso se aportan una relación de gastos como documento nº8 junto con el escrito de contestación a la demanda que ascendían a 1.407,66 euros. Todos estos gastos se consideran útiles y necesarios para la venta a excepción de los honorarios de Forum gabinete fiscal en el que no se acreditaría una relación directa con la mencionada compraventa.

Por todo ello debemos estimar la demanda interpuesta por la parte actora y realizar los siguientes pronunciamientos:

- Declaramos haber lugar a al retracto entre comuneros formulado por el demandante en relación a la finca inscrita en el Registro de la Propiedad de Huelma, Jaen, finca registral de Cambil nº NUM000, sita en la DIRECCION000 de Cambil, Jaén y en consecuencia se declara el derecho del actor a retraer las cuotas de la finca registral de Cambil nº NUM000, inscrita en el Registro de la Propiedad de Huelma, de las que es titular EMPORIUM PATRIMONIAL DE INMUEBLES SL.

- Condenamos a los demandados a otorgar escritura de compraventa del objeto de retracto en las mismas condiciones en que fue por ellos adquirida, recibiendo como reembolso en el acto del otorgamiento de la escritura el importe del precio y los demás gastos legítimos, todos los cuales ascienden a la cantidad de 11.044,66 euros.

- Se impone a los demandados las costas de primera instancia, conforme al criterio de vencimiento objetivo ex artículo 394 de la LEC.

QUINTO.-Estimado el recurso de apelación interpuesto por la parte actora no procede la imposición de las costas a ninguna de las partes acordándose la devolución del depósito constituido para recurrir. Por otro lado, desestimada la impugnación formulada por la entidad demandada procede condenarle al pago de las costas de la Segunda Instancia ( artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) , y acordar, en su caso, la pérdidadel depósito constituido para impugnar ( apartado 9 de la disposición adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial).

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general aplicación.