Sentencia Civil 634/2024 Audiencia Provincial Civil de Pontevedra nº 1, Rec. 461/2024 de 23 de diciembre del 2024

PRIMERO.- Planteamiento de la cuestión litigiosa.

1.- El recurso de apelación trae causa de la demanda presentada por Don Casiano y Don Conrado (actuando este en beneficio de la comunidad que forma con Doña Apolonia) contra Don Moises y Doña Guillerma, en ejercicio de varias acciones, todas ellas relacionadas con una franja de terreno de 189 metros cuadrados que, con un ancho de 3,40 metros, discurre entre una de las fincas propiedad de los demandantes y la de los demandados. En concreto, tal y como se describe en el suplico de la demanda, se trata de una faja de terreno que discurre entre la línea exterior de fachada del edificio los demandados y su prolongación en alineación recta y la línea exterior del muro de cerramiento de la finca de la Casa y Huerta en " DIRECCION000" (Registral NUM000), con una anchura constante de 3,40m, a lo largo de los 55,20 m. de longitud que separan la carretera de Rodeiro de la finca " DIRECCION001".

2.-Para una mayor claridad expositiva ya desde este momento inicial, diremos que es la franja de terreno que, mirando de espaldas a la carretera de Lalín-Monforte y de frente a la edificación de los demandados (en cuyo bajo se ubica el "Bar Quirós"), queda situada a la izquierda de esta edificación, entre esta y el muro de cierre de la propiedad de los demandantes. Se ve con claridad en su comienzo, por ejemplo, en la fotografía de la página 14 del informe pericial presentado con la demanda, elaborado por el Ingeniero Agrónomo Don Alonso. En el plano nº 1 del informe pericial aparece delimitado este espacio entre la finca registral nº NUM001 (de los demandados) y la finca registral número NUM000 (de los demandantes), con la leyenda en color rojo "ZONA FINCA DESTINADA ACCESO".

3.- Aun cuando en la demanda se ejercitó, entre otras, una acción negatoria de servidumbre de luces y vistas a favor del inmueble perteneciente a los demandados y sobre la finca de los demandantes denominada "Casa en DIRECCION000", en concreto, sobre ese espacio de 3,40 metros de ancho y, en consecuencia, se pidió la condena de los demandados a cerrar y tapiar a su costa los nueve huecos abiertos en la fachada Este de su casa, así como la parte de los balcones o terrazas existentes en planta baja y primera, en tanto que permiten vistas hacia dicho lindero, la desestimación de tal pretensión en la Sentencia de primera instancia llega consentida a la alzada, de modo que las cuestiones objeto de controversia se centran en la titularidad dominical de la franja de terreno antes descrita y, en su caso, su naturaleza jurídica.

4.-La tesis de los demandantes, Sres. Casiano Conrado, es, de modo principal, que son dueños de dicha franja de terreno, que formaría parte, pese a estar extramuros, de la finca denominada "Casa en DIRECCION000", que sus padres habrían comprado en el año 1979 y hoy ya les pertenece por herencia. Esa franja de terreno, se habría dejado a modo de resío por fuera y a lo largo de todo el muro que la circunda por el Oeste y daría servicio, además de a esta finca, a otras dos situadas al Sur: una de ellas, llamada " DIRECCION001", posteriormente comprada por los mismos demandantes el 31 de agosto de 1998 y otra, colindante con esta por el viento Oeste, que es hoy de D. Demetrio y su esposa Doña Socorro. Los demandantes, según sostienen, habrían utilizado ese acceso desde que compraron la finca en 1988 y, por el contrario, ese paso nunca habría dado servicio a la finca de los demandados, ni formaría parte de esta.

5.- Subsidiariamente, esto es, para el caso de que no se considerase probado que los Sres. Casiano Conrado son propietarios de la franja de terreno litigiosa (resío) en tanto que dueños de la finca "Casa en Adela", ejercitaron en su demanda acción confesoria de servidumbre para que se declarase la existencia de un derecho de servidumbre de paso sobre esa franja a favor de su otra finca, " DIRECCION001", derecho de servidumbre que les correspondería, tanto por título, como por usucapión, al haber venido ejerciéndolo durante todos estos años y anteriormente los anteriores propietarios. Subsidiariamente aún, se solicitaba en la demanda que se declarase la existencia de un derecho de paso en virtud de la serventía existente a favor de su finca " DIRECCION001", y de la colindante.

6.- A estas pretensiones se opusieron los demandados que, además, formularon reconvención. Niegan legitimación activa a los demandantes por no aportar título de propiedad de la franja de terreno que reclaman y sostienen que esta lleva siendo poseída por ellos, al igual que toda la finca, desde su adquisición, el 29 de agosto de 2008, de forma pública, pacífica e ininterrumpida, sin que nadie más, al menos desde el año 2008, se sirviera por esa franja para llegar a las fincas NUM002 y/o NUM003 del plano de Catastro, ni se usase tampoco para servicio de la finca NUM004. De hecho, en la parte sur de la finca nº NUM004, propiedad de los Sres. Casiano Conrado, existe un portal de dos hojas, que es por donde vienen accediendo a su parcela nº NUM002 y desde su instalación en 1998 no hacen uso de la franja de terreno controvertida, con las consecuencias que el no uso comporta. Niegan además que la repetida franja de terreno sea calificable de resío y que exista una servidumbre de paso o una serventía.

7.- Por todo ello, en su demanda reconvencional piden: a) que se declare que Don Moises y Doña Guillerma son legítimos propietarios de la franja de terreno, ya por considerar a tal fin suficiente el título de propiedad presentado (escritura de compraventa de fecha 29.08.2008), ya por usucapión ordinaria y b) subsidiariamente, para el caso de que se acreditase que la finca de los demandados está gravada con una servidumbre de paso constituida por el terreno discutido a favor de la finca " DIRECCION001", propiedad de los demandantes, que se declare su extinción por haber dejado de ser necesario el paso, al existir paso suficiente por el que desde la carretera pude accederse a la finca "Casa de DIRECCION000" y desde esta a la finca " DIRECCION001" y por su no uso durante veinte años.

SEGUNDO.- La acción reivindicatoria y la acción declarativa de dominio.

8.- Por sobradamente conocidos, no es preciso extenderse demasiado sobre los requisitos de necesaria concurrencia para el éxito de la acción reivindicatoria, acción protectora del dominio frente a una privación o detentación posesoria que pretende la recuperación de dicha posesión a favor del titular dominical:

a.- Es preciso que el demandante pruebe el título de dominio, o lo que es lo mismo, que pruebe su derecho de propiedad sobre la cosa en virtud de causa idónea para hacer nacer ese derecho real. Es reiterada la jurisprudencia del TS que señala que "(...) el requisito del título adquisitivo no se identifica necesariamente con la constancia documental del hecho generador, sino que equivale a prueba de la propiedad de la cosa en virtud de causa idónea para dar nacimiento a la relación en que el derecho real consiste ( sentencias de 3 de octubre de 1958 , 7 de marzo de 1964 , 3 de febrero de 1966 , 7 de octubre de 1968 , 5 de octubre de 1972 y 28 de marzo de 1973 , entre otras), o lo que es igual, vale tanto como justificación de la adquisición, exista o no acto instrumental escrito;"( STS de 6 de julio de 1982).

b.- Se ha de identificar concretamente el objeto reivindicado, de modo que este sea, precisamente, el que figura en el título de propiedad. Como recordaba la STS nº 1387/2006, de 21 de diciembre "La identificación no se logra con la exposición que figura en el título presentado con la demanda, ni con la descripción registral, sino que requiere que la finca se determine sobre el terreno por sus cuatro puntos cardinales, debiendo éstos concretarse con toda precisión, y siendo este requisito identificativo esencial para que pueda prosperar cualquiera de las acciones que se derivan del artículo 348 del Código Civil ( Sentencias de 12 de Abril de 1980 , 6 de Febrero de 1982 , 31 de Octubre de 1983 , 17 de Enero de 1984 ) ( Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de Diciembre de 1993 ). En igual sentido las Sentencias de 20 de Junio de 2003 , 22 de Noviembre de 2002 , 23 de Mayo de 2002 y 25 de Mayo de 2000 ".

c. Finalmente, el demandado ha de ser poseedor o detentador de la cosa reivindicada, requisito este que diferencia a la acción reivindicatoria de la declarativa de dominio. Como señaló la STS nº467/2012, de 19 de julio: "En este sentido, la acción declarativa de dominio, como su propio nombre indica, va dirigida a obtener la mera declaración de existencia de la titularidad dominical, sin impretar la condena a la restitución de la cosa. Su objeto por tanto, se concreta en la verificación de la realidad del título, lo que la hace especialmente indicada en los supuestos de perturbación sin despojo de la posesión, o de inquietación de la misma, así como en aquellos casos en los que se persigue integrar títulos incompletos o defectuosos de dominio; sobre todo en orden a su acceso al Registro de la Propiedad. De esta forma, la acción declarativa de dominio se proyecta como una acción de defensa y protección del derecho real, cuyo ejercicio queda amparado en el contenido y reconocimiento que del mismo se dispone en el artículo 348 del Código Civil ; respecto del derecho de propiedad, como derecho paradigmático en el campo de los derechos reales. Con lo que se exige para su aplicación los mismos requisitos que para el ejercicio de la acción reivindicatoria salvo, como resulta lógico, el requisito de la posesión contraria del demandado que, por definición, no se contempla en el objeto de esta acción, de suerte que debe demostrarse el dominio de la cosa y su identificación; por todas, la STS de 2 de noviembre de 2006 , RJ, 2006, 7123".

9.- En el concreto caso sometido a la consideración de la Sala, la controversia gira en torno al título de dominio sobre la franja de terreno litigiosa, sin que el resto de requisitos estén en discusión: la identificación de la porción de terreno objeto de las pretensiones de las partes ha sido debidamente precisada en la realidad física (otra cosa es si sus respectivos títulos de dominio la incluyen o no) y, por otro lado, los demandados reconocen expresamente haber colocado una cancilla entre la pared Este de su casa y el muro de los Sres. Casiano Conrado y otra en la parte sur de la finca, por lo que el requisito de la posesión actual de la finca reivindicada por su parte estaría también cumplido.

TERCERO.- La concreta situación de las fincas sobre el terreno.

10.- En aras de una mayor claridad expositiva conviene identificar las fincas a las que nos referiremos a lo largo de la fundamentación jurídica posterior, cuya titularidad dominical no resulta controvertida:

a.- Los demandantes, Don Casiano y Don Conrado, son dueños de las fincas registrales números NUM000 y NUM005, que son, respectivamente las catastrales números NUM004 y NUM002. La primera de tales fincas -denominada "CASA EN DIRECCION000"- fue comprada por sus padres, Don Bernardo y Doña Consuelo, a Doña Rosalia, Doña Reyes, Doña Dulce, Don Ceferino y Doña Virginia, por medio de escritura pública de compraventa otorgada bajo fe del Notario Don Manuel Peregil Cambón el 5 de enero de 1979 (nº 18 de protocolo). Es el título que los demandantes invocan (además de la usucapión) para fundamentar el dominio de la franja de terreno que reivindican. La segunda de las fincas citadas, la parcela catastral nº NUM002 y registral número NUM005, fue comprada por los propios Sres. Casiano Conrado.

b.- Los demandados, Don Moises y Doña Guillerma, son dueños de la finca castastral número NUM006, que es la finca registral número NUM001. Su título de adquisición es la escritura pública de fecha 29 de agosto de 2008, por cuya virtud compraron la casa sita en el nº NUM007 de Rodeiro y terreno unido, llamado " DIRECCION000".

c.- La respectiva ubicación de estas fincas puede verse, por ejemplo, en el plano nº 1 del primer informe pericial del Sr Alonso: la finca registral nº NUM001 y la nº NUM000, lindantes con la carretera de Lalín a Monforte, entre las que discurre la porción de terreno en discusión y la registral nº NUM005, al Sur de la número NUM000 donde, según el plano de referencia, desembocaría el camino controvertido.

d.- Identificadas sobre el terreno, a partir de este momento nos referiremos en ocasiones a estas fincas empleando su numeración catastral o registral.

CUARTO.- La prueba del dominio sobre la franja de terreno litigiosa.

11.- La dificultad probatoria del dominio sobre la porción de terreno discutida viene dada en este caso porque no figura expresamente referenciada como tal en el título de adquisición de la finca que los demandantes invocan como fundamento de la acción reivindicatoria. En efecto, la escritura pública de compraventa de fecha 5 de enero de 1979 la finca comprada se describe así: "Casa en DIRECCION000, de planta alta, con diez metros de frente, con terreno a huerta, cercado, que todo mide cincuenta y nueve cuartillos, lo mismo que trece áreas diecisiete centiáreas. Linda: Norte, carretera de Monforte a Lalín; Sur, prado de Agapito; Este casa de Abel y huerta de Donato y Oeste, huerta de Cipriano".

12.- No consta, por lo tanto, de modo expreso, que por fuera del muro que discurre a lo largo el viento Oeste de esta finca -la número NUM004 del catastro- se haya dejado un espacio de terreno, ya como resío, ya con otra naturaleza, ni consta de modo expreso tampoco que en ese viento la finca esté gravada con derecho real de servidumbre a favor de otras situadas al Sur. Antes al contrario, en el apartado de la escritura relativo a las "cargas y arrendamientos" se indica que "es libre de cargas y está ocupada por el aquí comprador, según manifiestan".Aunque, por otro lado, en la cláusula segunda del contrato, también se dice que la finca se compra "libre de cargas y con todos los derechos, usos y servidumbres que le son inherentes".

13.- Se ha discutido sobre el significado de la expresión "cercado"que se emplea en esta escritura para la descripción de la finca, entendiendo la parte demandada que se refiere al muro que la delimita por el Oeste (por lo tanto, nada tendrían los demandantes por fuera de él) y la parte demandante que hace referencia, no al muro (porque entonces se habría hecho constar expresamente su existencia en la descripción del lindero), sino a un límite vegetal al que posteriormente aludiremos, situado por fuera del muro, en la colindancia con la finca que hoy pertenece a los demandados. A este respecto diremos que la primera acepción del Diccionario de la RAE del verbo cercar es "rodear o circunvalar un sitio con un vallado, una tapia o un muro, de suerte que quede cerrado, resguardado y separado de otros",por lo que, gramaticalmente al menos, las dos interpretaciones serían posibles, aunque, cierto es, resulta notorio que los muros aparecen identificados como tales en numerosísimos títulos de propiedad en Galicia cuando se describen sus linderos, si es que en alguno de estos existe un elemento constructivo o delimitador caracterizable como tal. Y no cabe duda de que el elemento de cierre de la finca nº NUM004 por el Oeste es plenamente identificable como muro, descrito por el perito de la parte actora en el acto del juicio como muy sólido, de 1,50 o 1,70 m de alto (1,50-1,60 consta en el informe), con albardilla y de unos 60, 70 centímetros de anchura. Sea como fuere, la controversia no puede resolverse definitivamente con esta cuestión gramatical.

14.- Tampoco podemos afirmar sin género de dudas que la finca descrita en el título de los demandados, esto es, la escritura pública de adjudicación parcial de herencia y compraventa otorgada el 29 de agosto de 2008 bajo fe de la Notario Doña María Teresa Sancho Sánchez, incluya dentro de su perímetro la porción de terreno litigiosa. Según el propio título, el terreno que se vendía pertenecía a Doña Amelia por herencia de sus padres, Don Cipriano y Doña Nicolasa, siendo construida la casa posteriormente por Doña Amelia y su esposo y la finca, en su conjunto, se describe así: "CASA sita en el paraje conocido por DIRECCION002, DIRECCION003 de Rodeiro, compuesta de planta de semisótano, para almacén; planta baja, pasa usos comerciales o industriales; y planta primera alta, para vivienda, con terreno unido destinado a labradío secano, conocido por " DIRECCION000", que todo forma una sola finca de unos quinientos cincuenta y tres metros cuadrados, de los cuales ocupa la casa propia en unos ciento trece metros y sesenta y seis decímetros cuadrados en planta de semisótano, ciento treinta y nueve metros y setenta y seis decímetros cuadrados, en planta baja y ciento treinta y cuatro metros y veintiún decímetros cuadrados, en planta alta. - Linda el conjunto: Norte, Carretera General; Sur y Oeste, Abelardo; Este, Cosme, hoy Conrado y Casiano" .

15.- Consta en autos un "certificado de superficie"elaborado el 15 de marzo de 2022 por el arquitecto Don Héctor, que tuvo por objeto "actualizar y regularizar la situación de la parcela",para lo cual los requirentes, Don Moises y Doña Guillerma, solicitaron la medición de la superficie de su propiedad. El resultado de la medición fue que la parcela tiene una superficie de 678,28 metros cuadrados, de los cuales 175,19 m2 se corresponderían con la superficie ocupada por la vivienda y los 501,09 m2 restantes con la superficie libre. El propio autor de la medición hace constar en este documento que para realizarla "se toman como referencias las líneas de los marcos, vallados y cierres existentes en el terreno, siguiéndose las indicaciones del propietario".En el acto del juicio Don Héctor dijo que toda la finca está delimitada "a simple vista"por muros, en concreto, en el linde Este por el muro de piedra que linda con la casa de los Sres. Casiano Conrado, sin que antes del muro exista ningún otro elemento delimitador. Explicó que había medido la finca "tal y como está sobre el terreno y conforme me indica el propietario, me indican que llega al muro y según lo que ví allí me pareció lo razonable".Lógicamente, si la indicación de los requirentes de la medición fue -puesto que es lo que sostienen- que el límite Este de la finca es el muro del viento Oeste de la finca de los Sres. Casiano Conrado, el terreno ahora controvertido queda dentro de la finca de Don Moises y Doña Guillerma, que es, precisamente, la cuestión controvertida. Pese a que Don Héctor dijo que le habían aportado "alguna documentación" y que también se había basado en ortofotos, y documentación antigua y en la consulta al Ayuntamiento, donde le habrían confirmado que no es un camino público, no podemos afirmar que el autor del "certificado de superficie" -como hemos dicho, de marzo de 2022- conociese la situación histórica de la franja de terreno, si por ella se pasaba o no hacia las fincas del Sur, si era usada como paso de servicio para la propia finca nº NUM004, si había estado en algún momento delimitada por el viento Este de la finca de sus requirentes en línea con la fachada de la casa, o, en fin, si existía o no la hierba que advirtió en su visita. Por lo que no puede considerarse que esta medición sirva de prueba de la pertenencia del tramo controvertido a la finca adquirida por los demandados.

16.- El perito de la parte actora, de hecho, llega a la conclusión de que la tira de terreno que discurre por el Oeste del muro de la finca nº NUM004 no pertenece a la finca nº NUM006 de los demandados (tampoco a la NUM005 o finca catastral nº NUM002, de los demandantes, cuya superficie real, coincide, según el perito, con la que figura en el Registro de la Propiedad). En el informe pericial que se presentó con la contestación a la demanda reconvencional, Don Alonso pone de manifiesto que según el Registro de la Propiedad la superficie de toda la finca es 552 m2, esto es, la edificación 139,76 m2 y el terreno libre de edificaciones 413,24 m2 y sostiene que "en la superficie Registral de la Finca Nº. NUM001 (Casa DIRECCION002 y DIRECCION000), propiedad de los demandados-reconvinientes, hecha la comprobación topográfica oportuna, no está incluida la faja ó franja de terreno que da acceso exclusivo a la finca DIRECCION001 y la finca que le es colindante por su viento Oeste, que ocupa 187m². Por tanto esta superficie no ha quedado incluída en la superficie total indicada por el Título de Propiedad, en la que tendrían que reflejados cuando menos 740m²(553+187=740m²)".

17.- Considera además que se ha producido un desplazamiento de la finca de los demandados en el parcelario catastral, que tiene que ver con la discrepancia que el arquitecto Don Héctor advirtió y que este último explicó en el acto del juicio. Según dijo, una de las discrepancias entre el catastro y la realidad consiste en que la finca (la número NUM006, de los demandados) estaba desplazada, invadiendo la finca de su lateral Oeste, de modo que una franja de unos 10 metros de esta finca de al lado quedaba incluída dentro de la de los interesados. Pues bien: la conclusión del perito de la parte actora es que la parcela catastral NUM006 fue modificada, incorporando en su perímetro parcelario la faja de terreno controvertida, de modo que la pérdida de superficie que se produjo como consecuencia de la corrección del exceso que había en el viento Oeste, quedó compensada integrando este exceso por el Este o, lo que es lo mismo, incorporando la franja de terreno litigiosa. Y así, Don Alonso explica en el segundo informe que "este lindero Este de la propiedad, se ajusta a la cara exterior del muro de los Hnos. Casiano Conrado, insertando la faja o franja de terreno en el perímetro de la finca de los Demandados-Reconvinientes, produciendo en la Finca, un exceso de cabida que no se ajusta al título de propiedad que define la finca registral Nº. NUM001". Y concluye que: "con esta solución adoptada en la alteración del plano catastral, hay un desplazamiento del predio en la cartografía catastral hacia el Este, y no se modifica prácticamente su superficie, al interpretar por los técnicos del catastro, que la superficie del resío o " DIRECCION004", es propiedad de D. Moises y Guillerma, tal como se indica en la propuesta de modificación para actualizar y regularizar la situación de la parcela, planteada por el arquitecto, D. Héctor". Como señaló el perito en el acto del juicio, realizadas las correcciones de la finca de los demandados en el Catastro, sigue habiendo un exceso de cabida de 120 metros cuadrados respecto de los 553 de la escritura, sin justificar.

18.- A pesar de que el repetido acceso litigioso no aparece en los títulos que las partes respectivamente invocan para sostener su derecho de dominio, sí aparece descrito en dos títulos de propiedad. Uno de ellos, ajeno al presente litigio y más reciente en el tiempo, es la escritura de elevación a público de documento privado de compraventa de la finca catastral NUM003-" de fecha 22 de marzo de 2022. En esta escritura consta que por documento privado fechado en Rodeiro el día 13 de septiembre de 2021 Don Blas, Don Nazario, Don Cesareo, Don Cirilo, Don Octavio y Doña Elvira, vendieron a Don Demetrio y Doña Socorro, por lo que ahora interesa, la finca " DIRECCION001", sita en el lugar de DIRECCION002, Municipio de Rodeiro. Tras la descripción de la finca se añade:

"El acceso a esta finca se realiza desde la vía pública por un camino de acceso, de aproximadamente tres metros y medio de ancho, compartido con la finca " DIRECCION001 de la Casa de Afuera", situado al Este entre las propiedades Cipriano y Herederos de Benigno".

19.- A continuación se une el contrato privado de compraventa, de 13 de septiembre de 2021, en el que la finca " DIRECCION001" se describe así (la negrita es nuestra):

"Que se detalla en el punto 6- del CUPO correspondiente a Don Abelardo de fecha dieciocho de Agosto de 1.965, del que se han liquidado los impuestos correspondientes con fecha nueve de Octubre del mismo año y que dice textualmente " DIRECCION001 que forman una sola finca. Del mismo 38.64 áreas, equivalentes a siete ferrados y cinco cuartillos (173 cuartillos). Confina al norte con Victorino, más de este Cupo, Adelaida, Cipriano, Camino de salida a lo Carreteray herederos de Benigno; Sur, el rio de Rodeiro; Este, más DIRECCION001 del Cupo de la Casa de Afuera y Oeste con Hortensia. Se hace constar que si se divide el agua de riego, se tendrá en cuenta que el Cornelio forman una sola finca".

20.- Y también queda unido (página 30 del documento electrónico) la copia de un plano explicativo de un levantamiento topográfico a escala 1:750, firmado por el Ingeniero Técnico Agrícola Don Eduardo, en el que aparece claramente grafiado entre dos líneas con puntos gruesos la franja de terreno que nace en la carretera, discurre entre las propiedades que allí se identifican como de Don Cipriano y de los Herederos de Benigno y llega hasta la finca " DIRECCION001" y también a la finca " DIRECCION001" que es hoy de los Sres. Casiano Conrado (la número NUM002).

21.- El segundo título al que antes nos referíamos, más antiguo que el de compraventa de " DIRECCION001", es la escritura pública de compraventa de fecha 31 de agosto de 1998, otorgada bajo fe del Notario Don Victorino Gutiérrez Aller, por virtud de la cual los demandantes, Don Casiano y Don Conrado, compraron la finca catastral nº NUM002 (registral NUM005), denominada " DIRECCION001", que, según el título linda: Norte, herederos de Bernardo y Borja; Sur, Emilio, regato en medio; Este Abilio y Delfina y Oeste, Abelardo. Y se añade: "Además linda por el norte con una franja de terreno de tres metros y cuarenta centímetros, para servicio exclusivo de esta finca y de la colindante por el Oeste, de Abelardo, cuya franja llega desde la carretera general de Rodeiro a la finca, la cual tiene su acceso por dicha franja".

22.- La franja de terreno discutida es también advertible en diversa documentación gráfica de la que disponemos: a) en la fotografía aérea del PNOA (Plan Nacional Ortofotografía Aérea) que consta en la página 5 del segundo informe de Don Alonso, correspondiente al año 1966, se ve que por el viento Oeste de la parcela hoy de los Sres. Casiano Conrado (la que linda con la carretera) queda un espacio que desemboca en la parcela más al Sur y que une la carretera con esta parcela que, a su vez, parece enclavada entre otras fincas, lo que justifica con claridad la existencia del acceso; b) en la ampliación de la fotografía del vuelo aéreo del PNOA del año 2010 se ve claramente también la existencia del paso, cómo este desemboca en la finca situada al Sur de la finca acasarada, que está trabajada y, en fin, que en el interior de la finca numero NUM004 (la del palomar, que se observa en la fotografía), en la zona del muro que delimita con la nº NUM002 existe arbolado dispuesto de modo que no invita a pensar que el acceso para las tareas agrícolas se hiciese por dentro de las fincas. En el acto del juicio el perito Sr Alonso dijo que el acceso a " DIRECCION001" (finca NUM002) por el camino controvertido es claro en la foto aérea del año 2008 y más claro todavía en la de 2010 que, a su juicio, es indicativa del uso del camino. Según explicó a preguntas del Letrado de la parte demandada, en esta ortofoto se ve que hay un cultivo recién segado o a punto de segar y por ahí se saca la hierba; c) La zona libre a modo de acceso es también claramente preceptible en la fotografía aérea de la página 49 del informe pericial, en la que se han señalado con los números 1, 2 y 3 las fincas registrales NUM000, NUM005 y NUM001, de demandantes y demandado.

23.- En el informe pericial elaborado por el Sr. Alonso se afirma también la existencia del acceso (con independencia ahora de su propiedad, que es algo ajeno a la labor pericial) y se facilita el siguiente dato: en el muro de cerramiento del linde Oeste de la finca NUM000 se observa "el cambio de disposición de la mampostería en la zona que ocupó en su día el portalón de acceso trasladado al lindero Sur de la propia finca..". En las páginas 8 y 9 del informe se incluyen sendas fotografías para ilustrar, por la cara interior de muro, el lugar donde antes habría existido un acceso para entrar a la huerta de la finca nº NUM000. Según el técnico, se trataba de un portalón de 3.50 metros de anchura que fue cerrado y trasladado al fondo sur de la finca (esto es, a la colindancia, por el interior, entre las fincas NUM000 y NUM005), cerrándose el hueco del muro que dejó el portal trasladado con un nuevo tramo de muro con la albardilla, tal y como se encuentra en el resto de la alineación. El perito -como así reconoció en el acto del juicio- no vio el portal que afirma posteriormente trasladado al límite Sur de la finca NUM000, en su colindancia con la nº NUM005, pero facilita datos para fundar una situación preexistente que sus clientes le trasladan: por un lado, se ve discontinuidad en la vegetación de musgos y líquenes en la zona del muro de piedra del viento Oeste donde antes se ubicaría el portal de acceso y, por otro lado, este hueco es de la misma anchura que el portal del muro Sur de la finca NUM000. Además, en la fotografía nº 5 de la página 40 del informe (si se amplía con el zoom) puede verse el vallado de tela metálica plastificada interrumpido en la zona por la que, según el perito, se practicaba, antes del desplazamiento del portalón, el acceso al palomar y zona ajardinada y de cultivo de la finca NUM000. Como seguidamente veremos, la tesis de la anterior existencia de un acceso a la finca NUM000 a través del portal situado en el propio muro que la cierra por el Oeste, se verá corroborada por la prueba testifical practicada a instancia de la parte demandada.

24.- La existencia histórica de la franja de terreno controvertida como vía de acceso hacia las fincas sitas al Sur de la catastral nº NUM004 y asimismo como terreno de paso para servicio de esta última, resulta esencial y definitivamente constatada con la prueba testifical. La Sala comparte con la Juez a quo que esta prueba resulta determinante en este caso. Declararon como testigos, los siguientes:

a.- Don Evaristo: dijo conocer la finca de los demandantes llamada " DIRECCION001" (la número NUM002 o registral NUM005) y que él mismo la había explotado ("unos años yo llevé la finca DIRECCION001 y llevaba ahí a pastar los caballos y los tenía en esa finca", dijo). Don Evaristo afirmó que el acceso a esta finca se hacía a través de un camino existente entre el muro de la finca de los hermanos Casiano Conrado y donde está el Bar Quirós, antes de Cipriano. Según explicó "a la finca DIRECCION001 de abajo siempre se ha accedido a través de esa franja, lo recuerdo con cuatro, cinco años, que íbamos al río a bañarnos. Yo tuve además los caballos allí y cuando quería pasaba por ahí o a través de otra finca por otro lado"· Situó su trabajo en la finca entre 2005 y 2010. Dijo que por ese acceso se sacaba hierba antes (él no, pero sí los anteriores que trabajaban la finca) e incluso que la persona que después de él trabajó la finca había intentado pasar la rotoempacadora por el camino, pero le quedaba muy justo y dejó de hacerlo. Afirmó que hace más de treinta años el camino se usa para servicio de " DIRECCION001". El testigo explicó además que antes de que compraran los ahora demandados su propiedad, "había un seto de salgueiros desde arriba a abajo, que dividía la finca de Cipriano y el camino.. desde la finca de Cipriano no se podía acceder al camino". A preguntas del Letrado de la parte demandada, el testigo volvió a afirmar que " Cipriano no usaba esa franja"y que aquella zona estaba cerrada con alambres y salgueiros "que van tupiendo y queda así, como un cierre"(en referencia al linde Este de la actual propiedad de los demandados, antes del Sr. Cipriano). Confirmó además que en el propio muro de la finca de los Sres Casiano Conrado, enfrente del palomar (por lo tanto, en el muro de la finca nº NUM004) había una cancela por la que se salía al camino "y por ahí se iba hacia el prado".

b.- Don Arsenio: este testigo intervino, como palista, en los trabajos de construcción de la casa del Sr. Cipriano, antecesor de los demandados, esto es, la casa donde hoy se ubica el "Bar Quirós". Preguntado por el camino existente al Oeste de la casa de los Casiano Conrado, dijo que para la construcción de la casa del Sr Cipriano (que dató en el año 1983, más o menos) "no se podía tocar el camino; fue mi gran sorpresa; se tenía que acceder desde el frente, que era la entrada de la casa, mientras yo estuve allí no se podía pasar por allí, ni apoyar nada en el sitio, ni pasar materiales".Insistió: "en lo que he visto yo, cuando se estuvo construyendo a aquel camino no se le pudo tocar. Es más: había un cierre de setos al cual no se le tocó".En otro momento de su intervención el testigo describió que "el seto iba desde la carretera hasta el fondo de todo de la finca".También precisó que el seto era "de salgueiros".Preguntado si cuando se llevaban mercancías al bar se usaba el camino litigioso, Don Conrado respondió: "más de una vez he visto(como cliente del bar) cómo bajaban los barriles por la escalera...bajaban todo al almacén por la escalera, no por el camino".También afirmó que cuando se construyó la casa "aquello quedó totalmente cerrado y no había acceso desde la casa al camino".

c. Don Ceferino. La razón de ciencia de este testigo viene de su condición de vendedor, entre otros, de la finca registral número NUM000 a los padres de los demandantes. Así consta en la escritura pública de fecha 5 de enero de 1979. Preguntado el testigo por la franja de terreno que queda entre el muro de la finca y lo que hoy es el "Bar Quirós", afirmó que dicha franja pertenecía a la finca que vendieron. Según explicó, "esta franja la dejaron fuera porque había una servidumbre por la finca para los prados de abajo y entonces cuando hicieron la casa la cercaron con una cerca y llegaron a un arreglo y dejaron la servidumbre por fuera; pero allí estaban dos marcos, uno arriba y otro abajo, uno pegado a la carretera y otro al fondo.. el camino tendría sobre tres metros, o algo más o algo menos, no sé... yo sé que entraba una empacadora, que eran anchas. Y eso estaba cerrado con una sebe... y esa sebe nosotros la limpiábamos todos los años. Cipriano era un hombre curioso y no quería que eso le echara para arriba de la finca y eso se limpiaba todos los años, así en el mes de febrero o marzo" . Reiteró que la finca estaba cerrada con esa "sebe",que él mismo la limpiaba y que llegaba hasta la finca "de Cipriano", de modo que el camino que había entre el muro y la sebe formaba parte la finca. El camino, según dijo el testigo, llevaba a "los prados que están por la parte de debajo de la huerta de la casa".A preguntas del Letrado de la parte demandada, insistió en que "eso es parte de la finca, que se dejó por fuera para el paso para abajo porque había servidumbre sobre la finca".

d.- Don Braulio: afirmó este testigo que "toda la vida"el acceso a la finca " DIRECCION001" se había hecho entre el muro de la finca de los demandantes y el Bar Quirós, "para segar y ayudar a sacar la hierba" ("yo personalmente he ayudado a sacar hierba empacada de DIRECCION001 a personas que llevaban esa finca", explicó). Según precisó a preguntas del Letrado de la parte demandada, trabajó la finca " DIRECCION001" "de 2005 para atrás".Confirmó que nunca hubo en ese lugar cancillas, sino que se colocaron ahora y también la existencia del seto de salgueiros, así como la entrada lateral existente en el propio muro.

e.- Solo a mayor abundamiento -puesto que la persona a la que a continuación se aludirá no declaró a presencia judicial-, se aportó con la demanda el Acta Notarial de manifestaciones, de fecha 29 de abril de 2022, que recoge las realizadas ante Notario por Doña Aurora Amadora Gómez Vence que, resumidamente expuestas, son estas: que conoce la casa y finca que anteriormente pertenecía a Cipriano, de la que era amigo y pasaba largas temporadas en su vivienda. "Que conoce que a un lado de la finca, a la izquierda de la misma mirando desde la carretera, existía un camino separado de la finca por un seto a lo largo de todo el camino". "Que ese seto impide el acceso al camino desde la finca de don Cipriano y servía para delimitar los límites del citado camino con la finca". "Que no tiene acceso por el camino a la finca y Cipriano y su familia accedían al terreno de su finca situado en la parte posterior de la casa y a la entrada al sótano allí existente por el interior de la casa". Según la declarante, ni ella ni don Cipriano utilizaban el camino.

QUINTO.- Conclusión.

25.- La valoración de la prueba practicada lleva a la Sala a la misma conclusión que la Juez a quo cuando señala: "Es decir, que independientemente de las descripciones de las fincas contenidas en la escritura, tras el muro había una franja de terrero y luego un seto que la separaba de la propiedad colindante".En efecto, ha quedado probada la existencia del camino o porción de terreno que discurría entre el muro oeste de la finca nº NUM004 y la finca del Sr Cipriano, delimitado en la colindancia con esta por un seto de salgueiros; que en el muro Oeste de la finca catastral nº NUM004 había una entrada lateral a esta finca, lo que constituye un poderoso indicio de que por ese camino se entraba a la finca a través de dicho acceso, cuya existencia, en otro caso, carecería por completo de sentido y también que el camino se usaba para llegar a las fincas sitas al Sur. Todo ello resulta con claridad de la prueba testifical y es, por lo demás, plenamente coherente con la situación geográfica de esas fincas respecto de la carretera. No es indicativo de la inexistencia de este paso la presencia de las cancillas que cierran los extremos Norte y Sur del camino, fotografiadas en el informe pericial de la parte actora. El testigo Don Evaristo explicó que cuando él usaba la finca " DIRECCION001" de los hermanos Casiano Conrado, como quiera que se le escapaban los caballos, sacó la cancilla de su finca, puso una nueva y la vieja la colocó en la parte Sur, dejándola arrimada, esto es, que se ponía y se quitaba sin estar sujeta a ningún poste. Dató esta colocación entre los años 2005 y 2010. EL testigo Don Braulio, por su parte, dijo que en el lugar no había cancillas. Por el contrario, ninguna prueba apunta hacia el uso de esa franja de terreno por el dueño de la finca de la que los hoy demandados traen causa.

26.- También consideramos probado que la discutida franja de terreno pertenecía a la finca NUM000, comprada por los padres de los demandantes, como indicó, precisamente, uno de sus vendedores. Esta conclusión no se considera desvirtuada por la prueba testifical practicada a instancia de la parte demandada, ni por el informe pericial elaborado por el perito Don Artemio. En este informe se da cuenta de actos de uso y explotación por parte de los demandados del espacio de terreno controvertido: se dice así que "a lo largo de los años en el terreno anejo a la edificación vienen desarrollando actividades complementarias con dicha actividad comercial, llegando incluso a celebrarse eventos musicales...".Se adjuntan al informe fotografías en las que aparece un pequeño escenario y sillas en el camino litigioso y también porterías o columpios. Pero el informe no acredita desde cuándo se realizan esas actividades y con qué frecuencia. Por lo demás, el hecho de que no se observen por el perito autor del informe en el momento de su realización vestigios o signos de que se hubiese venido utilizando la franja de terreno litigiosa no desvirtúa el relato de los testigos de la parte actora, que afirmaron ese uso hecho por ellos mismos.

27.- Por último, tampoco puede considerarse probada la adquisición por parte de los demandados del terreno controvertido por usucapión ordinaria. Según dispone el artículo 1957 del CC: "El dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles se prescriben por la posesión durante diez años entre presentes y veinte entre ausentes, con buena fe y justo título", entendiéndose por justo título "el que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate", según establece el artículo 1952. Es decir, es justo título el que produciría la transmisión y adquisición del dominio de no mediar el vicio o defecto que la prescripción está llamada a subsanar. Como recordaba, por ejemplo, la Sentencia de la Sentencia de la Audiencia Provincial de Ourense de 12 de junio de 2024: "El justo título es pues, fundamentalmente, un acto o negocio jurídico de transmisión posesoria en virtud del cual se adquiere la tenencia de la cosa, pero que, sin embargo, no basta para transmitir el derecho de propiedad y lograr el natural cometido traslativo que estaba llamado a cumplir. Teniendo en cuenta que, además, de justo, el título de la usucapión ha de ser verdadero y válido ( art. 1953 del CC ), nuestra mejor doctrina ha entendido que el único defecto del título que realmente sana la usucapión es la falta de propiedad del transmitente, identificándose el título de usucapión del dominio con los supuestos de la ocupación, si la adquisición es originaria, y de la adquisición a non domino cuando es derivativa....".

Así, la Sentencia del Tribunal Supremo número 623/2024, de 8 de mayo, recuerda que:

"Para la usucapión (prescripción) ordinaria de la propiedad (o de un derecho real) se necesita poseer las cosas por el tiempo determinado en la ley a título de dueño, con buena fe y "justo título" ( arts. 1940 y 1957 CC ). Justo título es el que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de que se trate ( art. 1952 CC ). El título "justo" es, por tanto, el adecuado para transmitir la propiedad (o el derecho real de que se trate). Como con claridad dijo la célebre sentencia de 30 de marzo de 1943 ( ROJ: STS 58/1943 - ECLI:ES:TS:1943:58 ):

"el justo título que para la prescripción se requiere es aquel que por su naturaleza es capaz de producir la transmisión del dominio, aunque exista algún defecto o vicio originario que afecte a la facultad de disponer del transmitente, pues precisamente para subsanar tales vicios o defectos existe la prescripción, que de otro, modo sería inútil".

El título para la prescripción, además, "ha de ser verdadero y válido" ( art. 1953 CC ). Son afirmaciones comunes de la doctrina que el título verdadero excluye la inexistencia de título, y la exigencia de que el título sea válido excluye al radicalmente nulo.

La usucapión ordinaria no tiende a sanar las posibles deficiencias de nulidad de que adolezca el título, sino la falta de poder de disposición de quien transmitió la posesión de la cosa en virtud del título".

28.- En nuestro caso, ya hemos indicado que el título de los demandados describe una finca que no consta probado que se extienda hasta el muro del linde Oeste de la finca de los demandantes. Además de ello, aunque las fotografías obrantes en autos prueban que han realizado actos de posesión de la franja de terreno litigiosa -la han empleado, por ejemplo, para instalar un pequeño escenario y sillas- lo que no se prueba es que tal uso haya sido en concepto de dueño, excluyendo la utilización de la franja de terreno como paso hacia las fincas situadas al Sur, durante el plazo legalmente exigible. Nótese que el testigo Don Evaristo afirmó haber trabajado " DIRECCION001" aproximadamente entre 2005 y 2010 e hizo alusión a un episodio protagonizado con quien con posterioridad trabajó la finca (imposibilidad de paso con la rotoempacadora por ser justo el espacio), lo que significa que el camino se usaba como acceso a las fincas después de que el testigo dejase de trabajar " DIRECCION001".

29.- Por último, debe señalarse que los demandados no tienen legitimación para solicitar la extinción de la servidumbre de paso a la que se refiere la Sentencia de primera Instancia, puesto que no grava el terreno de su propiedad, sino el que se declara que forma parte integrante de la finca "Casa en DIRECCION000"·

SEXTO- Costas procesales.

30.- Pese a la desestimación del recurso, la Sala considera procedente hacer uso de la excepción a la regla del vencimiento objetivo, dada la concurrencia de una situación fácticamente compleja, que no resultaba solucionable meramente con los títulos de propiedad escritos.

En atención a lo expuesto:

LA SALA