Sentencia Civil 530/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 1, Rec. 1239/2022 de 23 de julio del 2024

PRIMERO. Planteamiento del litigio en primera instancia. Resolución apelada. Recurso de apelación.

Doña Regina y Don Jesús Carlos formularon demanda frente a PROMO LESCORTS, S.L., en ejercicio de la acción de resolución de contrato de compraventa de inmueble por incumplimiento, y reclamación de la cantidad de 115.255,96 € en concepto de indemnización de daños y perjuicios.

Alegó la representación procesal de los actores, en síntesis, en su demanda, que sus mandantes y la entidad demandada formalizaron en fecha 28 de noviembre de 2019 un contrato privado de compraventa de una vivienda unifamiliar en el DIRECCION000 de Barcelona con pacto de arras. Se fijaba como objeto una vivienda unifamiliar, y un precio de 515.000 € más IVA. De dicha cantidad, 6000 € más IVA ya habían sido abonados en concepto de "reserva" y 51.000 € más IVA (total 56.600 €) en concepto de arras penitenciales. La demandada actuó de mala fe porque la anunciaba como "xalet", o como "casa unifamiliar", y como "casa independiente". Sus representados, que tenían a su hijo mayor, Jaime, en silla de ruedas, y vivían en el bajo de un edificio de viviendas, buscaban una vivienda con las características anunciadas por la contraparte y después de visitarla dejaron claro a la inmobiliaria su voluntad de instalar un ascensor para facilitar la accesibilidad de su hijo a toda la vivienda, así como realizar un falso suelo en todo el patio para igualarlo con la altura de la vivienda. Por ello estaban buscando una residencia sin las limitaciones propias de las comunidades de propietarios y del régimen de propiedad horizontal. A pesar de ello, en los días previos a la elevación a público del contrato de compraventa, empezaron a advertir que la vivienda tenía algún tipo de afectación procedente de la finca contigua, circunstancias de las que no fueron advertidos. Aunque la fecha para la escritura se fijó inicialmente para el día 22 de abril de 2020, por el COVID-19 tuvo que posponerse hasta el día 21 de julio de 2020. Entretanto solicitaron información técnica y no fue hasta el mes de junio que la inmobiliaria no les informó de que debajo del patio estaban los trasteros de la finca. Después de diversas comunicaciones, recabaron una nota simple del Registro de la Propiedad a fin de conocer con exactitud la afectación y descubrieron que la finca estaba integrada en un complejo inmobiliario. Esa información se les había omitido. La inmobiliaria engañó no sólo a los compradores sino también a la sociedad de tasación porque en ningún momento aparecía que la finca estuviese integrada en una comunidad de propietarios sujeta a propiedad horizontal y que el patio era un elemento común con las consecuentes limitaciones del régimen de propiedad horizontal (por ejemplo, para hacer un falso suelo deberían contar con la aprobación de la Junta de Propietarios). No sólo estábamos ante un supuesto de falta de información sino también de clara mala fe del promotor al suprimir del documento público toda referencia a "complejo inmobiliario" o de "cuota del 10,85 %". Existía falta de conformidad del bien y "alliud pro alio". La actuación de la vendedora suponía un claro incumplimiento del contrato privado de compraventa o, en su caso, un desistimiento de su cumplimiento. A pesar del requerimiento que hizo a la vendedora, ésta mantuvo la fecha del otorgamiento de la escritura pública, por lo cual sus representados comparecieron en la Notaría y como se pretendía vender un objeto diferente al que figuraba en el contrato de compraventa, otorgaron un acta de manifestaciones dejando constancia de diversas circunstancias. Como consecuencia del incumplimiento que debía conllevar la resolución del contrato, solicitaban la indemnización de daños y perjuicios que debía comprender la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, más el gasto que tuvieron que afrontar con la tasadora del inmueble, a la que se tendría que añadir la cantidad de 51.500 € correspondiente a las arras dobladas, debiendo interpretarse éstas como arras penales en caso de incumplimiento. Alternativamente, reclamaba las arras dobladas por desistimiento del vendedor. Y, subsidiariamente, indemnización de daños y perjuicios por incumplimiento en caso de no considerarse derecho a la devolución doblada de arras penales o penitenciales. Más subsidiariamente, alegaba la nulidad del contrato por error en el consentimiento derivado de la información dada por la demandada en el momento previo a la perfección del contrato. Y, también subsidiariamente, desistimiento de la compra por falta de financiación ex art. 621-49 CCCat.

PROMOLESCORTS, S.L. se opuso a la demanda.

Alegó la representación procesal de la demandada, en síntesis, en su contestación, que ésta se dedicaba a la promoción inmobiliaria y llevó a cabo la construcción de una promoción consistente en un edificio de nueve viviendas y una vivienda familiar contigua a dicho edificio en el mismo DIRECCION000, la cual fue objeto de nueva construcción excepto la fachada de la misma al tener que conservarse por venir impuesto por la normativa urbanística del Ayuntamiento. La comercialización de todas las viviendas se encargó a RVEPISOS 2005, S.L., incluida la de autos que estaba enclavada entre medianeras. Se fijó un precio de venta de 575.000 €. A mediados de agosto de 2019 los actores se pusieron en contacto con la inmobiliaria porque se hallaban interesados en la vivienda, acudieron a realizar una primea visita y después, tres visitas más antes de firmar el contrato de reserva. Se les informó de que la promoción constaba de diez viviendas, estando las otras nueve ubicadas en el edificio colindante. Previamente a la suscripción de cualquier documento, los demandantes informaron que necesitaban la vivienda para ser accesible con silla de ruedas, requiriendo la instalación de un ascensor, escaleras nuevas y realizar falso suelo en todo el patio, por lo que, atendido el coste de las obras, formalizaron una oferta de 490.000 €. La oferta fue trasladada a su mandante, que consultó con el arquitecto para conocer la viabilidad de las obras y su coste, manifestándole el arquitecto que no había inconveniente para llevarlas a cabo. Después de negociar con su mandante, se estableció finalmente el precio en 515.000 €. Si su mandante aceptó la rebaja fue porque los motivos aducidos por los demandantes no eran solo económicos, sino que respondían a una necesidad esencial. A raíz de la petición de las obras se les informó específicamente en ese momento de la ubicación de los trasteros en el subsuelo del patio trasero de la vivienda, debiendo tener presente que el forjado existente entre el patio y el subsuelo era elemento común con el edificio colindante. Era rotundamente falso que para la compradora fuera esencial adquirir una vivienda que no formara parte de una comunidad de propietarios, jamás manifestó nada parecido y fue el día de la escritura cuando lo dijo por primera vez. El pacto esencial para la compra estaba expresado en las comunicaciones. Por ello, cuando se les informó de la existencia de los trasteros en el subsuelo, los cuales no impedían llevar a cabo cualquier uso normalizado del patio ni requerían consentimiento de la CP para hacer la obra que querían, nada manifestaron al respecto. Una vez de acuerdo, se firmó el contrato de arras penitenciales, en la que la inmobiliaria se limitó a copiar la descripción registral de la finca, por lo que no hubo mala fe alguna. Se les facilitó la información catastral. Los demandantes manifestaron su intención de poner a la venta su vivienda para sufragar los costes de adquisición de la de autos, encargándola a la misma inmobiliaria, pero no se pudo vender por la desaceleración del mercado inmobiliario. Llegado el momento de otorgar la escritura, el demandante comunicó que debido al estado de alarma no había podido realizar los trámites para la concesión del préstamo hipotecario y solicitaron un aplazamiento, a lo que accedió su mandante en aras a facilitar la venta para que pudieran finalizar los trámites bancarios. En el ínterin, la parte demandante siguió solicitando diversos planos de la vivienda y documentación técnica para solicitar presupuestos para las obras a realizar, y realizó también la tasación de la vivienda, pero nuevamente, a pesar de habérsele hecho una rebaja de 60.000 €, el demandante solicitó una nueva rebaja del precio habida cuenta de que, con la tasación realizada, la entidad bancaria no les podía prestar el importe requerido. Su mandante se negó y les ofreció ponerles en contacto con su propia entidad financiera por su les podía ayudar. La respuesta fue negativa, pues su opción era alargar la compra para poder vender otras propiedades. Finalmente, el demandante comunicó que la firma podía llevarse a cabo entre el 5 y el 15 de julio, solicitando más documentación sobre el patio. Se les había informado tanto de la singularidad de las circunstancias y de las características de la vivienda que pretendían adquirir, y la demanda nacía de la imposibilidad de cumplir el contrato de arras suscrito. El arquitecto les remitió información y planos de la estructura del patio de la vivienda. Finalmente, el actor remitió a la inmobiliaria un correo electrónico en fecha 7 de julio, citando a su mandante para el día 21 de julio a efectos de otorgar la escritura de compraventa. A los pocos días, su mandante recibió un burofax con un correo vago e inconcreto, por lo que se puso en contacto con el despacho de abogados remitente para despejar sus dudas. El día señalado para la compraventa, 21 de julio de 2020, su mandante acudió a la Notaría y los compradores se negaron a otorgar escritura de compraventa, por lo que levantó Acta de Manifestaciones dejando constancia de su negativa. Al acto no asistió ningún representante de entidad financiera y nadie vio los cheques a los que se hacía referencia de contrario. Por lo que se refería a las concretas acciones ejercitadas, no existió "alliud pro alio". El único elemento común con el edificio colindante era el forjado de separación entre el patio y los trasteros ubicados en el subsuelo, no el patio en sí, que era elemento privativo de la vivienda. Su mandante no sólo no desistió del contrato, sino que, a requerimiento de los actores, acudió a la Notaria con toda la documentación necesaria para otorgar la escritura de compraventa. No existió error en la prestación del consentimiento, pues conocían cual era el objeto de la compraventa y que las obras que querían hacer eran perfectamente ejecutables. La última pretensión ponía en evidencia que el día de la compraventa no estaban en disposición de cumplir con el pago del precio porque no habían obtenido la financiación necesaria. ¿Cómo se podía afirmar entonces que la entidad bancaria había comparecido y se había negado a entregar los cheques por requerir retasación del bien? La intención era pretender un incumplimiento del contrato por parte de su mandante por cualquier motivo lo que no respondía más que a una imposibilidad de la parte demandante de cumplir con el pago del precio en la fecha señalada.

Celebrada la audiencia previa, el Juzgado dictó sentencia en la que razona que "lo que se vende es una vivienda unifamiliar que forma parte de un complejo inmobiliario y no una casa independiente, radicando la diferencia en que la casa que se vende, en cuanto que forma parte de un complejo inmobiliario, tiene que asumir unos gastos que como casa independiente no tendría y una serie de limitaciones jurídicas para efectuar obras en el patio, que no existirían si no existieran los Estatutos",y que, "en la esfera de la parte demandada existe, cuanto menos, una negligencia generadora de un incumplimiento grave del contrato que justifica la voluntad resolutoria de la parte actora del contrato y el derecho de la misma a reclamar los daños y perjuicios causados por tal incumplimiento", "Que la información no fue correcta se obtiene de la prueba documental. En ningún momento se informó con claridad de la integración de la vivienda en el complejo inmobiliario, de la cuota de participación en el mismo, de la necesidad de sufragar gastos comunes y de las limitaciones que se imponían en el patio en cuanto que elemento común".Declara la resolución del contrato al amparo del art. 1.124 CC, y condena a la demandada a indemnizar a los actores en la cantidad de 63.755 € entregados en concepto de reserva y arras, y 505,96 € en concepto de gasto de tasación de la entidad financiera, e intereses legales de las mismas, desde la fecha de entrega y pago, respectivamente, con imposición de costas.

Contra dicha resolución se alzan ambas partes, la demandante por vía de impugnación.

La demandada apela la sentencia alegando error en la valoración de la prueba documental, que fue la única que se admitió, respecto a la determinación de los hechos controvertidos y quebrantamiento de normas y garantías procesales, con indefensión, por indebida denegación de prueba.

La parte demandante se opone al recurso de apelación e impugna la sentencia alegando infracción del art. 218.2 LEC, por falta de motivación respecto al razonamiento que lleva a calificar las arras como penitenciales y no como penales, y respecto a no constar el desistimiento de la vendedora, por lo que reclama en total la cantidad de 115.255,96 €.

La demandada se ha opuesto a la impugnación.

En esta alzada se han admitido y practicado las pruebas de interrogatorio de los demandantes y dos pruebas testificales, solicitadas por la demandada, que habían sido denegadas en la primera instancia.

SEGUNDO. Acción ejercitada con carácter principal: resolución contractual por incumplimiento imputable a la vendedora: falta de conformidad del bien al contrato y "aliud pro alio".

Varias son las acciones ejercitadas por los actores en relación con la compraventa de una casa que tenían que adquirir de la demandada, y sobre la cual habían celebrado un contrato de compraventa con pacto de arras en fecha 28 de noviembre de 2019. La primera de esas acciones, que ha resultado estimada en primera instancia, es la de resolución del contrato de compraventa por incumplimiento de la vendedora.

La sentencia de primera instancia razona, en síntesis, que estamos ante una compraventa de consumo, y que la empresa que comercializaba la venta de la vivienda suministró la información de manera deficiente porque no informó que la vivienda estaba integrada en un complejo inmobiliario, con todo lo que ello comportaba, y fue cuando los compradores contrataron asesoramiento jurídico cuando pudieran comprobar la situación real del inmueble, lo que considera que constituye un incumplimiento grave de sus deberes de información, y le lleva a estimar la acción de resolución del contrato por incumplimiento del vendedor.

Antes de pasar a analizar la procedencia de las acciones ejercitadas conviene precisar que es cierto que nos hallamos ante una compraventa de consumo, y que, entre las obligaciones del vendedor en el Código Civil de Cataluña, -no sólo en las compraventas de consumo, sino en todas las compraventas-, está la de proporcionar toda la información relevante sobre las características del bien, teniendo en cuenta los conocimientos de las partes, la naturaleza y el coste de la información, así como las exigencias que resulten de la buena fe y la honradez de los tratos (art. 621-7). Pero lo que se está enjuiciando aquí no es si la vendedora, directamente, o a través de la comercializadora, incumplió, o no, el deber de proporcionar toda la información, sino si concurren los requisitos exigibles para estimar alguna de las acciones ejercitadas en la demanda, en el examen de los cuales, qué duda cabe, puede tener relevancia la información proporcionada, si bien ello no debe llevarnos a desenfocar el objeto del procedimiento.

Como se ha señalado, la primera acción que se ejercita es la de resolución del contrato por incumplimiento del contrato, lo que fundan los demandantes en la falta de conformidad del bien, ex. art. 621-1 CCCat, considerándolo un caso de "alliud pro alio", según la conceptuación acuñada por el Tribunal Supremo, de entrega de una cosa por otra, o inhabilidad del objeto de la compraventa que provoca la frustración del contrato.

El concepto de falta de conformidad introducido en la compraventa del Código Civil Catalán se extiende también al caso de que se entreguen bienes distintos a los que las partes habían acordado (aliud pro alio), evitando de ese modo entrar en artificiosas distinciones entre lo que es una cosa distinta y lo que es un defecto, no siempre fáciles de establecer, y que, en el ámbito del Código Civil español son útiles para eludir el plazo de caducidad de las acciones edilicias.

Los criterios para determinar la conformidad del bien estaban establecidos en la redacción del Código Civil Catalán aplicable por razones temporales al caso de autos, (el Libro VI resultó modificado por el Decreto-Ley 27/21, de 14 de diciembre), en el art. 620-20 CCCat., con el siguiente contenido:

"1. El bien es conforme al contrato si cumple los siguientes requisitos:

a) Tener la cantidad, la calidad, el tipo, las prestaciones y el uso pactados.

b) Ser entregado con el empaquetado o envasado acordados.

c) Ser suministrado con los accesorios y las instrucciones estipulados en el contrato.

2. La conformidad exige, salvo que se haya pactado otra cosa o que por las circunstancias del caso alguno de estos criterios no sea de aplicación, que el bien:

a) Se ajuste a la descripción hecha por el vendedor.

b) Sea idóneo para el uso habitual a que se destinan los bienes del mismo tipo.

c) Tenga las cualidades y prestaciones habituales que el comprador puede esperar según la naturaleza del bien en bienes del mismo tipo y, si procede, según las declaraciones del vendedor o de terceros de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 621-24.2.

d) Tenga las cualidades y prestaciones de la muestra o el modelo que el vendedor haya presentado al comprador.

e) Esté embalado o envasado de la forma habitual o, si procede, de forma adecuada para conservar y proteger el bien o darle el destino que corresponda.

3. La inadecuación del bien para ser destinado a un uso particular manifestado por el comprador al vendedor en el momento de la conclusión del contrato supone falta de conformidad, siempre y cuando el vendedor haya admitido la posibilidad de este uso."

Por su parte, el art. 621-41 CCCat, que trataba de la resolución del contrato, en la misma redacción aplicable, establecía:

1. El contrato puede resolverse si el incumplimiento de la otra parte es esencial.

2. Se entiende que el incumplimiento es esencial si priva sustancialmente a la otra parte de aquello a lo que tenía derecho según el contrato.

Así pues, la procedencia de la acción de resolución que ejercitan los demandantes vendrá condicionada a la existencia de esa falta de conformidad que alegan que existía en la casa objeto de compraventa, lo que pasa por determinar si realmente no cumplía los requisitos de del art. 620-20, entre los cuales, y como muy determinante, estaba el de la necesidad que tenían de realizar unas determinadas obras.

Los actores, que tienen un hijo en silla de ruedas, alegan que buscaban una vivienda independiente, con patio, sin estar sometida a las limitaciones de la propiedad horizontal y con más de tres habitaciones, que era lo que anunciaba la demandada, por lo que tras realizar la visita a la finca dejaron claro que querían instalar un ascensor para facilitar la accesibilidad de su hijo a la todas las estancias de la vivienda, así como realizar un falso suelo en todo el patio para igualarlo con la altura de la vivienda, sin embargo no les informaron de que debajo del patio había unos trasteros hasta el mes de junio de 2020, y por ello no podrían realizar determinadas obras que pretendían hacer para la accesibilidad de su hijo; y tampoco les informaron de que no se trataba de una casa independiente, o chalet, sino que se trataba de un bajo sujeto al régimen de propiedad horizontal, y, además, no les facilitaron los estatutos ni las normas del complejo inmobiliario a que pertenecía, por lo que consideran que la vivienda sobre la cual formalizaron el contrato de arras no era conforme.

Así pues, dos son los motivos por los que alegan los actores que la casa no cumplía los requisitos de conformidad, que aparecen como interdependientes: la imposibilidad de realizar las obras que eran necesarias para facilitar la accesibilidad de su hijo, y la circunstancia de que la misma formaba parte de un complejo inmobiliario. De hecho, hacen depender aquella imposibilidad, o más bien dificultad de realizar las obras, no tanto de una imposibilidad material o física, a la que aluden sólo de forma retórica, como a una imposibilidad o dificultad jurídica, en tanto la casa estaba integrada en una Comunidad de Propietarios, de cuya existencia alegan que no fueron informados.

TERCERO. Análisis de la prueba sobre lo que los actores querían comprar, lo que se les informó que compraban y lo que realmente compraron.

Según ha quedado probado, la vivienda objeto de la compraventa formaba parte de una promoción construida por la demandada, que constaba de un edificio de nueve viviendas en el DIRECCION001, además de esa vivienda unifamiliar contigua a dicho edificio, la cual había sido objeto de nueva construcción, a excepción de la fachada, que tuvo que conservarse por imperativo de la normativa urbanística del Ayuntamiento de Barcelona.

Dicha vivienda unifamiliar, junto con el edificio de las nueve viviendas, forman un complejo inmobiliario sometido al régimen de propiedad horizontal ya que debajo del patio perteneciente a la vivienda se hallan tres trasteros del edificio contiguo, por lo que el forjado entre el patio y el subsuelo es elemento común, siendo estas circunstancias las que, según alegan los demandantes, hace que la finca tal como era publicitada, y sobre la cual formalizaron el contrato sin que se les informara debidamente, no reúna los requisitos de conformidad.

Resulta de los documentos aportados que los actores entregaron la cantidad de 6.000 € en concepto de reserva para la compra de la vivienda en fecha 22 de octubre de 2019, y suscribieron el contrato de compraventa con pacto de arras, el 28 de noviembre de 2019, estableciéndose un precio de 515.000 € más IVA, y fijándose como fecha aproximada de otorgamiento de la escritura pública el día 22 de abril de 2020 (doc. 1 de la demanda).

La vivienda se comercializaba como "casa o chalet independiente" " DIRECCION002. Preciosa casa independiente de obra nueva" (doc. 3 de la demanda), lo que resulta acorde con su realidad física, porque se trata de una casa independiente según es de ver en las fotografías obrantes en autos. El hecho de que forme parte de un complejo inmobiliario no empece a su configuración física como tal vivienda independiente, en contra de lo que alegan los demandantes.

Por lo que se refiere a la información que se les proporcionó antes de celebrar el contrato cuya ineficacia propugnan, debe atenderse a lo que resulta de los documentos aportados por ambas partes en relación con las declaraciones efectuadas tanto por los demandantes como por los testigos.

Según declaró la representante legal de la empresa que estaba encargada de la comercialización, Sra. Paloma, los actores ya preguntaron por la posibilidad de llevar a cabo las obras que tenían proyectadas antes incluso de hacer la reserva, y se pasó la consulta al arquitecto, que en todo momento evacuó las consultas en el sentido de que sí se podían llevar a cabo.

Esas consultas, numerosas telefónicamente, además de las que constan evacuadas por medio de email, fueron confirmadas por el propio arquitecto de la obra, Sr. Cornelio, que dijo haber realizado incluso una visita con el arquitecto de los demandantes, si bien no recordaba la fecha, para ver el tema del forjado y los pesos, si se podía subir la cota del patio, etc.

Los actores alegan en su demanda que no tuvieron conocimiento de que debajo del patio estaban los trasteros de la finca hasta el mes de junio de 2020, -esto es, muy posteriormente a la suscripción del contrato y a punto de firmar la escritura pública de compraventa-, mientras que la demandada sostiene que se les informó desde el primer momento en que manifestaron su necesidad de hacer las obras.

Las alegaciones de los demandantes se compadecen mal con el devenir de la relación entre las partes.

Los actores realizaron una oferta por menor precio que el que había fijado la vendedora, precisamente, por la necesidad que tenían de hacer esas obras, que explicaban en el email dirigido a la comercializadora de la promoción (doc. 5 de la demanda y 2 de la contestación), y dicha oferta fue aceptada por la demandada, que en atención a la necesidad de las obras y a que los actores manifestaron que tenían que vender una vivienda, -según declaró la testigo, Sra. Paloma-, admitió rebajar el precio en 60.000 €. La rebaja fue reconocida por la codemandante, Sra Regina, en el acto del juicio. Esa oferta se realizó en fecha 2 de octubre de 2019, y según la empresa que comercializó la vivienda, se consultó con el arquitecto si se podían hacer las obras, confirmando que no existían impedimentos técnicos para ello, y se informó al demandante de la existencia de tres trasteros de la misma promoción debajo del patio, por lo que no podría poner pesos muy grandes.

En fecha 22 de octubre de 2019 los actores entregaron la cantidad de 6.000 € más IVA, en concepto de reserva, y el día 28 de noviembre de 2019 suscribieron el contrato con pacto de arras, en virtud del cual entregaron la cantidad de 51.500 € en concepto de arras penitenciales, lo que resulta una prueba de que tenían conocimiento de que las obras que proyectaban hacer eran factibles, y que por tanto se les había trasladado la información proporcionada por el arquitecto, pues de lo contrario no habrían entregado esa importante cantidad de dinero.

Por otra parte, en el contrato de 28 de noviembre de 2019, se fijaba como fecha aproximada para el de otorgamiento de la escritura pública el día 22 de abril de 2020, y lo que resulta muy relevante, habida cuenta la controversia litigiosa, es que en el pacto 7 (el contrato sólo tenía 10) se establecía:

"7) El día de la Escritura Pública de compraventa los compradores harán entrega de la cantidad de TRESCIENTOS EUROS (300 €) para la puesta en marcha de la comunidad de propietarios".

Y, en la descripción de la finca objeto de la compraventa se hacía constar la descripción obrante en el Registro de la Propiedad: "Entidad urbana: ELEMENTO PRIVATIVO NÚMERO UNO.Vivienda unifamiliar con frente al DIRECCION000......"

Es decir, en esa descripción que se contenía de la vivienda no se consignaba textualmente que formaba parte de un "complejo inmobiliario" ni el coeficiente de participación en el régimen de propiedad horizontal de dicho complejo inmobiliario, que es lo que sostienen los actores que se les ocultó, y, además, atribuyendo por ello mala fe a la demandada, pero aun sin emplear esos términos, se deducía con toda claridad que la vivienda en cuestión formaba parte de una comunidad de propietarios, y no otro alcance tiene a los efectos que aquí interesan, el que estuviera integrada en lo que se denominaba "complejo inmobiliario" que la existencia de una comunidad de propietarios de las entidades que lo integraban, la vivienda objeto de autos y el edificio de la misma promoción. En cuanto a que se expresara, o no, el coeficiente de participación dentro de ese complejo inmobiliario, es una información que en modo alguno puede entenderse esencial ni la omisión del mismo puede tener el alcance suficiente para fundar un incumplimiento resolutorio.

Resultan relevadoras en este punto las declaraciones de los demandantes. Al ser preguntados por esa cláusula 7, el Sr. Jesús Carlos declaró que no se les explicó su contenido y que dieron por hecho que era una cláusula estándar, porque no había Comunidad de Propietarios, lo que carece de sentido, porque no se solicitan 300 € para poner en marcha una comunidad inexistente. Su esposa, sin embargo, manifestó que firmaron el contrato en la Inmobiliaria, y Paloma (la administradora) leyó el contrato, les fue explicando todos los puntos, y firmaron, pero en cuanto a ese punto en concreto declaró de forma evasiva que no lo recordaba y que no pensó que una casa podía tener una comunidad de propietarios, pero que no recordaba....

Por su parte, la testigo, Sra. Paloma, declaró en el acto del juicio que les explicó que esos 300 € eran para la puesta en funcionamiento de la Comunidad de Propietarios, porque debajo de la terraza (el patio) había unos trasteros de la finca de al lado, y se tenía que pagar el seguro de la finca y algunas cosas que había, y por eso se pedían 300 euros de provisión.

Siguió declarando la testigo, Srs. Paloma, que no explicó que por ello tuvieran que pagar gastos de escalera, ni de ascensor, porque no los tenían que pagar ya que la casa es independiente del edificio, -(esto es, no forma parte de la comunidad de propietarios del edificio)-, y que la única razón de la comunidad era porque si había algunas filtraciones en el patio, como esas filtraciones darían a la zona de los trasteros, tenían que tener una vinculación, pero era esa la única vinculación que existía con el edificio. Es decir, el único elemento común entre la casa y el edificio es el forjado que constituye el suelo del patio y el techo de los trasteros. De ahí que jurídicamente se adoptase la forma de complejo inmobiliario.

En definitiva, podemos dar por probado que no sólo no se ocultó a los actores que la casa estaba integrada en una comunidad de propietarios, sino que así resultaba de los pactos contenidos en el contrato que suscribieron, y se les explicó que ello era debido precisamente a la existencia de los trasteros.

También declaró la Sra. Paloma que los actores no le hicieron ninguna observación ni le pidieron explicaciones en cuanto a este tema porque ya se sabía pues se habían hecho varias visitas antes, se había hablado con el arquitecto y se habían pedido planos, todo lo cual concuerda con lo declarado por el arquitecto. Es decir, se habían tenido conversaciones antes y después de la firma del contrato en relación a todo esto. Después de la firma del contrato, afirmó esta testigo que siguieron pidiendo información e incluso se realizó una visita con el arquitecto de los demandantes.

Conviene precisar que el patio de la vivienda bajo el cual se hallan los tan controvertidos trasteros no es un elemento común, como erróneamente se alega en la demanda y se recoge en la sentencia de primera instancia, sino que forma parte de la vivienda según resulta de la descripción registral de la finca: "Dispone además de un patio en la planta baja, en su parte posterior o linde Sur de superficie construida de 35,50 metros cuadrados y una superficie útil de 32,58 metros cuadrados".

Por otra parte, las limitaciones a la construcción sobre dicho patio, o a la cobertura del mismo, son totalmente ajenas a la existencia de los trasteros, y derivan, la primera, de la propia normativa urbanística, y la de la cobertura a una cierta altura, de la existencia de una servidumbre de luces y vistas a favor de la casa de al lado, según declaró el arquitecto. Sr. Cornelio.

Concluyendo, en el momento de celebración del contrato no se les ocultó la integración de la casa en una comunidad de propietarios, -la derivada de la existencia de un complejo inmobiliario-, porque se hacía referencia a la misma en el propio documento, y ya se les había informado de que ello obedecía a que debajo del patio había unos trasteros del edificio vecino que se tenían que tener en cuenta a la hora de hacer las obras.

Los actores alegan incluso, en lo que constituye un exceso argumentativo, que la demandada engañó a la sociedad de tasación que llevó a cabo la valoración de la vivienda en el proceso de aprobación del préstamo hipotecario, porque en ningún momento se aprecia en dicha tasación que la finca esté integrada en una comunidad de propietarios y sujeta al régimen de propiedad horizontal, cuando en dicha tasación, aportada precisamente junto a su demanda (doc. 15), consta incorporada la Información Registral, consistente en una Nota Simple de la finca, como, por otra parte, acostumbra a constar siempre en esas tasaciones.

Siguiendo con el análisis de la alegada falta de conformidad de la vivienda, y por lo que se refiere en concreto a la posibilidad material de llevar a cabo las obras que proyectaban los actores, la instalación de un ascensor y la colocación de un falso suelo en el patio para ponerlo a nivel de la casa, el arquitecto, Sr. Cornelio manifestó en el acto del juicio que técnicamente no presentaban ningún problema importante. La duda, según señaló, se centraba en la sobrecarga que admitía el forjado y se pasó a los actores la información de la resistencia que se había calculado, como consta en la documentación obrante en autos a la que después nos referiremos.

Es decir, tampoco sobre la viabilidad de las obras se les proporcionó información errónea. La viabilidad de las mismas ha sido confirmada por el arquitecto director del proyecto de la promoción, y los actores no han acreditado lo contrario. De hecho, ni siquiera afirman que no se puedan llevar a cabo.

En conclusión, no se ha acreditado la falta de conformidad de la vivienda que alegan los demandantes, ni puede hablarse en absoluto de un "aliud pro alio", porque conocieron desde el principio la existencia de los trasteros debajo del patio, los cuales debían tener en cuenta a la hora de llevar a cabo las obras que proyectaban hacer, pero sin que los mismos impidieran que éstas se pudieran llevar a cabo.

Consecuencia de lo anterior es que debe desestimarse la acción de resolución del contrato por falta de conformidad de la vivienda, así como la de nulidad del contrato por vicio del consentimiento que ejercitan con carácter subsidiario, ya que también fundan esta acción en la supuesta información errónea que les proporcionó la demandada.

CUARTO. Nulidad del contrato por vico de consentimiento. Resolución del contrato por desistimiento del vendedor. Extinción del contrato por desistimiento de los compradores por negativa de la entidad bancaria a conceder financiación. Desarrollo de la relación entre las partes después de firmar el contrato.

Como la acción ejercitada con carácter principal, que es la que ha acogido la sentencia de primera instancia, ha resultado desestimada, procede analizar las restantes acciones ejercitadas con carácter subsidiario.

La acción de nulidad del contrato por vicio de consentimiento debe desestimarse, como ya hemos razonado anteriormente, pero alternativamente a la declaración de resolución del contrato de compraventa por incumplimiento del vendedor, solicitan los actores que se declare dicha resolución por desistimiento del vendedor. Y, subsidiariamente a todas las pretensiones que efectúan en cuanto a las consecuencias indemnizatorias que a su entender se derivarían de la estimación de todas las acciones ejercitadas, también solicitan que se declare la extinción del contrato de compraventa por desistimiento de ellos, por negativa de la entidad bancaria a conceder financiación.

En el análisis de esas acciones resulta relevante la prueba sobre el desarrollo de la relación entre las partes.

Los actores alegan que no fue hasta el mes de junio de 2020, -el actor declaró que había sido sobre mayo-junio-, que la demandada no les informó de que debajo del patio se hallaban los trasteros de la finca, lo que hizo que se alarmaran y contrataron los servicios jurídicos a través de los cuales recabaron una Nota Simple registral en fecha 3 de julio de 2020, y advirtieron una serie de circunstancias no tenidas en cuenta en la compraventa y no informadas por la inmobiliaria y vendedora.

Como ya se ha razonado, ha quedado probado que se informó a los actores desde el primer momento de la existencia de los trasteros debajo del patio de la vivienda que adquirían, y de la pertenencia a una comunidad de propietarios, precisamente, por esa razón, y ya en la tasación de la finca encargada por los propios actores, emitida en fecha 21 de mayo de 2020, obraba incorporada una Nota Simple registral de la finca, en la que aparecían esos datos (doc. 15 de la demanda).

Es precisamente en esa tasación donde parece que debe encontrarse el fracaso de la compraventa, y no en la existencia de los trasteros.

En fecha 26 de mayo de 2020, es decir, después de tener la tasación del banco, los actores remitieron un email a la demandada en que solicitaban una nueva rebaja del precio porque la tasación había salido muy baja y no habían estado receptivos a aumentarla en 60.000 €, que era la diferencia que necesitaban (doc. 6 de la contestación).

La demandada se negó a efectuar una nueva rebaja si bien les ofreció ponerles en contacto con su entidad financiera por si les podían ayudar.

Después de intercambiar varios emails, en fecha 22 de junio de 2020, los actores enviaron un email a la demandada comunicando que ya firmaban el FEIN con su entidad financiera y que podían escriturar entre el 5 y el 15 de julio, al tiempo que solicitaban más documentación para llevar a cabo la adaptación del patio (doc. 10).

En este email hacían referencia a los trasteros, "se comentó algo de que estaban los trasteros debajo si no recuerdo mal",lo que supone un reconocimiento de que sabían de su existencia desde fecha muy anterior a la que alegan que la conocieron, y de que no suponía ningún problema para ellos, porque ninguna objeción habían planteado nunca por tal motivo.

También solicitaban más información y documentación técnica relativa a las cargas que podía soportar el patio para llevar a cabo su adaptación, la cual fue requerida al arquitecto director del proyecto y les fue proporcionada según resulta de los docs. 11 y 12 de la contestación

El día 7 de julio de 2020 el actor envió un email convocando a la demandada para el otorgamiento de la escritura pública el día 21 de julio de 2020, pero sin mediar otro contacto entre las partes, el día 15 de julio de 2020, esta vez ya a través de Letrado, enviaron los actores un burofax a la demandada (doc. 20 de la demanda) en el que denunciaban que la finca "no es conforme al contrato de compraventa al no poder disponer del patio de acuerdo a lo que legítimamente cabe esperar y no ser idóneo para el uso que puede esperar, todo ello de conformidad con lo previsto en el art. 621-20 del Código Civil de Catalunya , en relación con la infracción del deber de información que tienen Uds. como vendedores con arreglo a lo previsto en el art. 621-7 del Código Civil de Catalunya ".

En este burofax se instaba a la demandada a "1) garantizar la transmisión de la finca conforme a su objeto, 2) para el supuesto de que no puedan dar cumplimiento a lo pactado, procedan a realizar los refuerzos correspondientes en el patio, con reducción del precio de la compraventa, o, 3) para el supuesto de no poder cumplir con lo anterior, procedan a devolver las cantidades entregadas a cuenta de la compraventa, más la correspondiente penalización.

En cualquiera de los casos, les emplazo también a alcanzar un acuerdo amistoso para ambas partes."

Sostiene la demandada que al no entender bien lo que se solicitaba, se puso en contacto con el despacho de abogados remitente en el que le manifestaron que sus mandantes querían estar seguros de que se podían llevar a cabo las obras de adaptación, por lo que ofreció remitirles un certificado del arquitecto director de las obras relativo a las cargas que podía soportar el patio de la vivienda (350 kg/m2) para despejar cualquier duda al respecto de que no existían impedimentos para llevar a cabo las obras que pretendían.

No se ha acreditado el contenido de esa conversación, pero de lo que sí que hay prueba es de que con fecha 20 de julio de 2020, la demandada remitió al letrado de los actores el certificado del arquitecto (doc. 20 de la demanda y 14 de la contestación).

Llegado el día señalado para el otorgamiento, 21 de julio de 2020, los compradores se negaron a dicho otorgamiento, y levantaron acta justificando su negativa en el incumplimiento de la demandada, y ésta también otorgó acta dejando constancia de su presencia y de la negativa de los compradores al cumplimiento del contrato dando por resuelto el contrato de arras penitenciales.

Atendido el comportamiento de la demandada en modo alguno puede entenderse que desistió del contrato, porque en todo momento estuvo dispuesta a otorgar la escritura pública de compraventa, lo que ha de llevar a desestimar también la acción fundada por los actores en ese alegado desistimiento. Quienes se negaron a otorgar la escritura de compraventa fueron los actores, argumentando un incumplimiento de la otra parte que no ha resultado probado, por lo que en realidad fueron ellos y no la demandada los que desistieron.

Por último, y con carácter subsidiario a todas las anteriores pretensiones, solicitan los actores que se declare la extinción del contrato de compraventa por desistimiento de ellos mismos, por negativa de la entidad bancaria a conceder financiación.

Como ya se ha adelantado, parece que debe encontrarse en la falta de financiación el motivo real de la negativa de los demandantes a otorgar la escritura de compraventa, dejando aparte las contradicciones en que han incurrido en relación con este tema.

Lo que se deduce de las pruebas obrantes en autos es que la entidad bancaria sí que les concedió financiación, pero no en la cantidad que precisaban para comprar y hacer las obras, sino en una cantidad inferior, y a partir de ese momento intentaron que la demandada les volviera a rebajar el precio de la vivienda, sin resultado (email de 26 de mayo de 2020, email de 5 de junio de 2020, burofax de 7 de julio de 2020).

En cualquier caso, para que pudiera accederse a esa última pretensión de los demandantes sería preciso que concurriesen los requisitos exigidos en el art. 621-49 CCCat:

1. Si el contrato de compraventa prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito,el comprador, salvo pacto en contrario, puede desistir del contrato si justifica documentalmente, en el plazo pactado, la negativa de la entidad designada a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble, salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador.

2. El desistimiento del comprador obliga al vendedor a la devolución del precio que le hubiera sido entregado y, si procede, de las arras penitenciales, y obliga al comprador a dejar al vendedor en la misma situación en la que se habría encontrado si no se hubiera concluido el contrato, sin perjuicio de lo establecido por la legislación hipotecaria.

Ocurre, sin embargo, que en el contrato suscrito por las partes hoy en litigio, no se estableció la previsión de que la compraventa tuviese que ser financiada en todo o en parte por una entidad de crédito, por lo que no resulta de aplicación el mencionado precepto, y, en consecuencia, debe desestimarse también esta última pretensión de los demandantes.

Procede, por todo lo anteriormente razonado, la estimación del recurso interpuesto por la demandada con la consiguiente desestimación de la demanda.

QUINTO. Impugnación de los actores.

Los actores también impugnan la demanda para que se califiquen las arras como penales y no como penitenciales, con la consecuencia de que se condene a la demandada a pagarles la cantidad de 115.255,96 €, y además para que se considere que la demandada desistió, con idéntica consecuencia de que se le condene a pagarles la cantidad de 115.255,96 €.

La estimación del recurso de la demandada, con la consiguiente desestimación íntegra de la demanda hace que quede automáticamente desestimada la impugnación de los demandantes.

SEXTO. Costas.

Las costas de la primera instancia serán de cargo de los demandantes ( art. 394.1 LEC, así como las de su impugnación ( art. 398.1, en relación con el 394.1 LEC) , sin que proceda la condena en costas del recurso de la demandada, que se estima ( art. 398.2 LEC) .