Sentencia Civil 775/2025 Audiencia Provincial Civil de Girona nº 1, Rec. 1531/2024 de 23 de julio del 2025

PRIMERO.- Planteamiento del litigio.-

Planteóla representación procesal de SANT AGUSTÍ 15, S.L., parte demandada, recurso de apelación frente a la sentencia identificada en los antecedentes de esta resolución.

La sentencia de instancia estimó íntegramente la demanda en ejercicio, primero, de acción de cumplimiento de contrato de permuta inmobiliaria suscrito por las partes y, en particular, de condena de la demandada al otorgamiento de la escritura pública de adjudicación de la finca resultante a su favor. Segundo, de incumplimiento del mismo contrato, por falta del aislamiento acústico de la finca conforme a proyecto y normativa de directa aplicación, con condena de la demandada a a ejecutar, en el plazo de SEIS MESES, aquellas obras que sean precisas y necesarias a fin de dotar a la finca transmitida del aislamiento acústico que corresponda, tanto en relación a la finca colindante, como en relación a la cubierta del edificio, conforme al proyecto y normativa de aplicación a la edificación.

Frente a la indicada resolución se alza el recurrente, parte demandada, alegando:

1º. Prescripción de la acción conforme art.121.20 Cccat por el transcurso del plazo de 10 años computado desde el 1.6.10, esto es, al mes de emitido el certificado final de obra ( 6.5.10).

2º. Error en la valoración de la prueba, por cuanto la sentencia de instancia, refiere, en síntesis, obvia la pericial judicial, así como diversa documentación obrante en autos (informe del SIS y de la Entidad de Control, doc.14, 19 y 20 de la demanda); existencia de ruidos provocados por elementos instalados por el local de la planta baja destinado a negocio de hostelería y, finalmente, que, en todo caso, no se superan los umbrales de ruidos previstos en la normativa de directa aplicación.

La parte apelada presentó escrito de oposición a la apelación solicitando la confirmación de la sentencia dictada en la instancia.

SEGUNDO.- Resumen de los hechos relevantes y acreditados para la resolución del recurso y posiciones de las partes.-

En primer lugar, cabe destacar que, respecto de la primera de las acciones ejercitadas, la demandada se allanó y, por tanto, los hechos que tienen que ver con la misma no se discuten entre las partes ni tampoco en esta alzada, la cual queda circunscrita a la segunda de las acciones ejercitadas de incumplimiento de ejecucion del aislamiento acústico en la finca entregada a la demandante en virtud del contrato de permuta mixta firmado por las partes.

Dicho esto, son hechos relevantes para la resolución del recurso los siguientes:

- La parte actora junto con su ahora fallecida madre Dª. Adela, eran propietarias a título de usufructo vitalicio, nuda propiedad y pleno dominio, de las fincas registrales de Puigcerdà números NUM004, NUM005, NUM006 y NUM007, respectivamente.

- En fecha 14 de agosto de 2.008 se suscribió y elevó a público el contrato de permuta mixta (documento nº 1 de la demanda), en virtud del cual la parte actora transmitía a la demandada las cuatro fincas registrales, ya citadas, y valoradas en la suma de 160.000 € y, a cambio, la demandada se obligaba a construir y entregar a la actora otra finca valorada en la en la suma de 240.000 €. Por ello, la actora hizo un pago a la mercantil SANT AGUSTÍ 15, S.L. de una suma adicional de 80.000 € cuyo pago se repartió en diferentes plazos según se pactó en el momento del otorgamiento de la escritura pública de permuta.

- La finca que la demandada debía entregar era: " ENTITAT NÚMERO TRETZE, Habitatge dúplex situat a les DIRECCION000, del terme municipal de Puigcerdà."

- Entre las condiciones de la permuta se pactaba que "les obres esmentades es realitzaran sota la direcció tècnica i amb la qualitat de materials i acabats ressenyats a la Memòria i Projecte dels Arquitectes senyor Teodoro i Carolina, vista pel Col·legi d'Arquitectes de Catalunya, amb el número NUM008 de data 5 de juliol de 2.007."

Dichos arquitectos son los que han elaborado y presentado el informe pericial propuesto por la parte demanadda.

- Respecto del plazo de entrega se establecía que "l'entrega de la contraprestació per permuta de la Societat "Sant Agustí 15, S.L." s'efectuarà en el termini màxim de TRES ANYS a contar des el dia d'avui, es a dir, per tot el dia catorze d'agost de dos mil onze (14/08/2011),

- En la fecha límite pactada de 14 de agosto de 2011 la entidad promotora SANT AGUSTÍ 15, S.L. hizo entrega de las llaves de las entidades indicadas en la escritura de permuta.

- La vivienda, propiedad de la actora y entregada por la demandada, no fue ocupada hasta el año 2016 en que el hijo de la misma estableció en dicha finca su domicilio.

Consta aportado como documentos de la demanda, a tal efecto, alta en el padrón, doc.4, contratos de alta y factura de conexión y contador del servicio de agua con la empresa SOREA docs. 5-A y 5-B, contrato de alta de la luz con la suministradora ENDESA, doc. 6, y certificado de instalación del gas, doc. 7, todos ellos de fecha 7 de julio de 2.016.

- En julio de 2016, el hijo de la actora, empezó a detectar problemas de ruido, coincidentes con la actividad explotada por un restaurante denominado " DIRECCION001", explotado por Dª. Felicidad desde 9/04/2015, según Certificación emitida por el Ajuntament de Puigcerdà en fecha 05/05/2022, doc. 8.

- El proyecto de legalización de actividad del restaurante citado ( folio 418 ) ya preveía un ruido de la actividad de 60-65 dBA.

- Como consecuencia de los ruidos detectados, se denunciaron los hechos ante el Ajuntament de Puigcerdà mediante instancia de fecha 11/06/2017 y el procedimiento administrativo se siguió hasta fecha 12/11/2019. Doc.10 a 21.

Del indicado expediente debe destacarse que en su seno se realizaron dos pruebas de medición acústica ( doc.14 y 19 y 20 de la demanda) en los cuales se constata que el funcionamiento simultaneo de las dos máquinas situadas en el tejado ( campana extractora y bomba de calor) no pueden funcionar a más de 30 HZ porque si no, no cumplirían los valores límite de inmisión, tanto en el ambiente exterior como interior.

- La parte actora, aporta pericial elaborada por el Arquitecto Superior D. Domingo, con fecha 6-06-2021 (doc.26) en la que, tras el estudio del caso y de la documentación del proyecto (doc.30 a 32 de la demanda) concluye que la finca entregada no cumple con la normativa ni con el proyecto, en lo que concierne al aislamiento acústico.

En particular se indica en sus conclusiones

- La coberta de l'edifici no compleix amb les condicions d'aïllament acústic que el mateix projecte defineix i que segons la memòria del projecte Bàsic i par tal de complir amb la NBE-CA-88 i el decret 21/2006, tindria que ser de la 45dBA, lluny dels 35dBA que dona l'avaluació de la coberta existent, 10dBA per sota del compromès en projecte.

- La solució constructiva de l'entrega de la paret de separació entre habitatge i coberta a la DIRECCION000 d'aquest mateix habitatge, amb una solució de coberta correguda lleugera de fusta i entrega directa de la paret separadora entre habitatges, no pot complir amb les condicions de 45dBA fixades en el mateix projecte. El pont acústic en aquest punt, inhabilita el comportament de la paret davant les condicions d'aïllament acústic entre finques veïnes del mateix edifici."

- La pericial judicial se basa exclusivamente en las inmisiones procedentes de la nueva actividad que se desarrolla en el bajo de la vivienda en cuestión, sin entrar en el examen del nivel de aislamiento acústico de la construcción.

- La pericial de la parte demandada, ha sido elaborada por los mismos técnicos autores del proyecto de la obra que nos ocupa.

- Como ya adelantábamos, la sentencia de instancia, estima la primera de las pretensiones por allanamiento de la demandada y , la segunda, tras una exhaustiva valoración de la prueba al concluir que la demandada había incumplido el contrato de permuta al no proporcionar a la vivienda entregada a la actora el aislamiento acústico previsto en el proyecto y conforme a la normativa de directa aplicación.

TERCERO: Del marco jurídico del contrato de permuta.

El contrato de permuta o permuta mixta es conocido como un contrato ordinario de cesión de solar por inmuebles a construir , donde se describen las contraprestaciones de la cesión y donde se describen las fincas que deben de entregarse en contraprestación de la cesión con su extensión y con los materiales con los que se deben de construir, asi como el plazo para cumplir con la obligación de entrega de dichos inmuebles que se construirán por la parte adquirente de la permuta con las condiciones y plazos pactados.

La naturaleza y alcance del contrato de permuta por inmuebles a construir, ha sido estudiado , entre otras, por la STS de 5/7/1989 diciendo que este tipo de contrato, "responde a esa moderna especie de contratación, cada vez más al uso, de la llamada cesión de solar por locales o pisos a construir, como una suerte, dentro de las permutas especiales, con esa cabal rúbrica de permuta de solar por locales o pisos a construir... que responde a las nuevas formas de conexión de intereses entre los particulares, en las que por el intercambio "in natural, de lo que una parte ostenta, el terreno o solar y careciendo en cambio, de los inmuebles que sobre el mismo pueda construir el profesional o capitalista, concierta con éste que, a cambio de aquel terreno, el mismo pueda construir y le entregue en contraprestación parte de lo así construido -naves, pisos, plazas de garaje-; y es que, sin duda, por esas mutuas carencias y tenencias, a la vez, de los interesados el uno al tener terreno y carecer de medios o competencia para construir inmuebles cuyo uso le satisfará, y el otro, al no tener el terreno pero si los medios para esa construcción, convienen esa forma de permuta de lo uno por lo otro con la particularidad de que, así como el terreno o solar existe materialmente, la construcción es algo de futuro que aún no cuenta con realidad material, por lo que el compromiso así adquirido, ha de canalizarse por la confianza en la observancia de la contraprestación del cesionario o constructor o permutante, y, sin duda, partiendo en la permisibilidad legal que le permite la negociación sobre objeto futuro en los contratos, el art. 1271.1 CC como norma genérica de cobertura, si bien es de prever, que los contratantes acoplen los adecuados mecanismos de garantía para la observancia de ese compromiso",añadiendo que "El negocio de cesión de solar por pisos y locales en el edificio a construir, es calificado por la jurisprudencia de contrato atípico "do ut des" no encajable plenamente en ninguna de las tipologías específicamente reguladas en el Código civil , aunque presente notas que le aproximen a la permuta, e incluso subsumible por analogía dentro de los términos del art. 1538 , aunque uno de los bienes del intercambio no tenga aún existencia real en el momento de practicarse, por lo que se tratará de una prestación de una cosa futura que se corresponde con otra presente".

Dicho esto y siendo patente la consolidación de esta figura, permuta llámese mixta o cesión de solar a cambio de edificación, en la actualidad, podemos afirmar que, nos encontramos aquí , en el supuesto enjuiciado, con el negocio habitual de aportación de solar a cambio, en este caso, de una finca y entrega de una determinada cantidad de dinero, totalmente terminada aquella y en la modalidad "llaves en mano", construidas con tamaño y características según la documental presentada ( anexos) y en el que se ha estipulado un plazo de tiempo cierto para la entrega de esta cosa.

CUARTO: De la prescripción de la acción de cumplimiento del contrato de permuta.

En primer lugar no se discute en esta alzada por las partes que la normativa de aplicación en lo que a la prescripción se refiere viene constituida por el libro del Código Civil de Cataluña y ello pese a lo indicado en la sentencia recurrida.

Asi ya dijo la STSJ CAT del 4 diciembre 2017 (nº 31/2017), con cita de las STSJC de 12 de septiembre de 2011 o de 14 de noviembre de 2016 declara que "el actual sistema de fuentes viene establecido en el art. 111-1 a cuyo tenor "El derecho civil de Cataluña está constituido por las disposiciones del presente Código, las demás leyes del Parlamento en materia de derecho civil, las costumbres y los principios generales del derecho propio, aunque la costumbre solo rige en defecto de ley aplicable", precepto complementado por el artículo 111-5 cuando dice que las disposiciones del derecho civil de Cataluña se aplican con preferencia a cualesquiera otras. De ahí que las normas relativas a la prescripción contenidas en los artículos antes citados sean de aplicación general y preferente en Cataluña aunque la totalidad de la relación jurídica a la que resulte aplicable no venga regulada en el Código civil catalán sino en el CC.

Por consiguiente, el plazo a tener en cuenta para el ejercicio de la acción derivada del contrato de permuta es de 10 años previsto en el art.121.20 Cccat .

Dicho esto, la discusión se centra en el "dies a quo" .

La recurrente defiende que el plazo debe computarse desde que la vivienda se pudo habitar, esto es, un mes despues del certificado final de obra, 1.6.10, mientras que la actora considera que el mismo debe ser computado desde que efectivamente la vivienda se ocupó y se tuvo constancia de los ruidos y falta de aislamiento acústico de la vivienda. Ello sucedió en fecha 7.7.16.

En lo que concierne al inicio del cómputo, el art. 121-23 establece que tiene lugar : cuando, 1- nacida y ejercible la pretensión, 2- la persona titular de la misma conoce o puede conocer razonablemente las circunstancias que la fundamentan y la persona contra la cual puede ejercerse. No se excluyen los días inhábiles ni los festivos. El cómputo de días se hace por días enteros. El día inicial se excluye y el día final debe cumplirse totalmente. El cómputo de meses o años se hace de fecha a fecha. Si en el mes del vencimiento no existe el día correspondiente al inicial, se considera que el plazo finaliza el último día del mes.

Atendido lo expuesto, el motivo de apelación consistente en considerar prescrita la acción no puede prosperar ya que ha quedado acreditado que no es hasta que la f finca es ocupada por el hijo de la actora que se tiene constancia de la existencia de ruidos y, es mas, no es hasta la elaboración del informe pericial presentado por la actora, junio de 2021, que se conoce con exactitud ( pues el perito ha podido evaluar el proyecto básico y ejecucion de obra) que concurre un incumplimiento de la normativa sobre aislamiento acústico y que la obra realizada por la demandada, además, no es conforme al proyecto que debía respetar, entre otras, en la materia que nos ocupa.

QUINTO: Del error en la valoración de la prueba.

En cuanto a la valoración de la prueba y, en concreto, a la alegación efectuada respecto a error en la valoración de la pruebas por parte del Juez a quo, es reiterada doctrina Jurisprudencial, (así, STS de 23 septiembre 1996 ), la que sostiene que "la valoración probatoria es facultad de los Tribunales, sustraída a los litigantes, que sí pueden aportar las pruebas que la normativa legal autoriza, - principio dispositivo y de rogación-, pero en forma alguna tratar de imponerla a los Juzgadores".

Asimismo, debe tenerse presente que el Juzgador que recibe la prueba puede valorarla de forma libre, aunque nunca de manera arbitraria, transfiriendo la apelación al Tribunal de la segunda instancia el conocimiento pleno de la cuestión.

Dicho esto y, desde este momento debe decirse que esta sala considera que la valoración de la prueba efectuada por el juez a quo, no es ni arbitraria ni irracional una vez reexaminado el acervo probatorio y visionada la grabación del juicio .

De ahí que este Tribunal comparta los argumentos que se exponen en los fundamentos de derecho de la sentencia apelada a los fines de sustentar su parte dispositiva, motivación que se reputa deviene bastante para confirmar tal resolución puesto que no queda desvirtuada en esta alzada por las alegaciones vertidas en el correspondiente escrito de interposición de recurso, y en consecuencia puede y debe remitir a dicha fundamentación a los fines de dar cumplimiento a la obligación que a Juzgados y Tribunales impone el artículo 120 núm. 3 de la CE.

Ello, no obstante, no hay inconveniente, en aras a agotar el debate objeto de autos, en añadir, por esta sala, los hechos básicos y razones por los que se asume la valoración de la prueba efectuada por la juez a quo y que conducen a confirmar la estimación de la demanda y del mismo modo a la desestimacion del recurso.

1º.- La cuestión a dilucidar no es si las inmisiones acústicas superan o no el umbral permitido, sino si el aislamiento acústico ejecutado por la demandada cuando se construyó la finca cumple lo dispuesto en el proyecto y la normativa sectorial correspondiente.

A tal efecto recordemos que nos encontramos ante una acción de incumplimiento contractual derivada de un contrato de permuta mixta donde la parte demandada se obliga a entregar a la actora una finca en condiciones de habitabilidad y, entre ellas, se encuentra, sin lugar a dudas, el necesario aislamiento acústico.

2º.- Dicho lo anterior, la prueba practicada corrobora lo expuesto en la demanda, esto es, que la solución constructiva ejecutada en lo que concierne al aislamiento acústico no cumple ni el proyecto ni la normativa sectorial correspondiente.

A dicha conclusión, llega la sentencia y también esta sala partiendo, principalmente, de la prueba pericial de la parte actora ( doc.26), que tras un riguroso estudio del proyecto básico y ejecutivo así como de la normativa aplicable ( NBE CA-88 y Decreto 21/06 de ecoeficiencia) concluye de forma clara que la cubierta y paredes separadoras, no cumplían los parámetros normativos ni tampoco se ajusta al proyecto. En este sentido, queda claro que para cubiertas se exige normativamente 45 dBA y para paredes separadoras 48 dBA. El proyecto preveía (doc.30 a 32) dichos valores. No obstante, la ejecucion final de la cubierta y las paredes no cumple el aislamiento proyectado en tanto alcanza únicamente los 35 Dba.

En este sentido cobra especial importancia el cálculo efectuado por la consultoria acústica que se contiene en el informe pericial de la actora, folio 140 , donde expresamente se señala que el valor es inferior a 10 Dba previsto por NBE CA-88.

3º.- En lo que atañe a los informes sobre cálculos de inmisión del ruido que obran en el expediente administrativo iniciado por el hijo de la actora, esto es, doc.14, 19 y 20, debe señalarse que, primero, ya hemos dicho que no se trata de verificar el nivel de ruido o inmisión sino la solución constructiva adoptada por la demandada en orden a cumplir la correspondiente norma de aislamiento acústico y, segundo, que en todo caso, dichos informes, en realidad, efectúan una medición que concluye con la necesaria bajada de potencia de las maquinas a 30 Hz, si se quiere que se respeten los límites de la norma. En consecuencia, no justifican ni menos demuestran, que se cumpla el necesario aislamiento acústico en la finca , según lo dispuesto en el proyecto y en la normativa sectorial ya referida.

4º.- Respecto de la pericial judicial practicada, se queja la recurrente que ha sido obviada por la juez a quo. Nada más lejos de la realidad. La juez de instancia ha efectuado una correcta y rigurosa valoración de las tres periciales practicadas en autos y ha expresado las razones por las cuales asume el criterio del perito de la actora, que esta sala comparte y, por el contrario, porque entiende que la pericial judicial no es idónea, lo que también esta sala comparte. Así pues, la pericial judicial se ha limitado a efectuar mediciones del ruido, pero no ha estudiado y valorado la solución constructiva de aislamiento en la finca que nos ocupa.

No obstante ello, merece la pena destacar que las mediciones que efectúa ya ofrecen datos interesantes como la de superar los límites tanto en el espacio bajo cubierta ( o altillo) como en la sala de estar, pues se alcanza 45y 55 db respectivamente.

En lo que concierne al "altillo", donde la recurrente reconoce que se supera el umbral de ruido permitido y no obstante constituir un "hecho nuevo " en esta alzada la alegación relativa a que dicho espacio de la finca está exento de cumplir el necesario aislamiento acústico, únicamente añadir que la normativa no prevé excepción alguna y menos de dicho espacio de la vivienda en orden a no ser necesario el cumplimiento de la misma.

5º.- Finamente, añadiremos, que la pericial practicada a instancia de la parte demandada poco valor tiene desde el momento en que sus firmantes son los propios arquitectos de la obra contratados por la parte demandada. En consecuencia, la fiabilidad de sus conclusiones debe ser puesta en entredicho conforme art.348 LEC.

Por todo ello, hemos de concluir que el reexamen del acervo probatorio nos lleva a desestimar el recurso de apelación, por lo que este Tribunal hace suyos y da por reproducidos, en los terminos que han quedado explicitados, todos y cada uno de los razonamientos y valoración probatoria efectuada por el juez de instancia, no pudiendo prevalecer la valoración del todo punto partidista de la parte recurrente frente a la imparcial, objetiva, desinteresada, lógica y racional del juzgador a quo.

SEXTO: De las costas.

Al resultar desestimada la apelación se imponen las costas de esta alzada a la parte apelante a tenor de lo establecido en el art. 398 LEC .

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación, EN NOMBRE DE S.M. EL REY.