Sentencia Civil 87/2025 Audiencia Provincial Civil de Albacete nº 1, Rec. 147/2023 de 24 de febrero del 2025

PRIMERO:Por la representación de D. Marcial y Dª. Celsa se formuló recurso de apelación contra la sentencia de fecha 2 de noviembre de 2022, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de La Roda en el procedimiento ordinario 321/21.

Por los citados se había interpuesto demanda frente a D. Luis, que se allanó parcialmente y a su vez formuló demanda reconvencional.

De los escritos rectores del proceso y de la documentación que adjuntan, resulta que el 4 de junio de 2019 los litigantes celebraron contrato privado de compraventa sobre la nave industrial que se describe, titularidad de los actores, de la que tomó posesión el demandado el mismo día, pactándose un precio de 170.000 euros en la estipulación tercera. Según la siguiente, la cuarta, en ese acto, los primeros, vendedores, reciben 6.000 euros, acordándose que el resto, 164.000 euros, se haría efectivo a partir de septiembre de 2019 mediante pagos mensuales de 1.000 euros durante dos años en la cuenta bancaria que se designa, hasta completar 24.000 euros y alcanzado dicho término, el comprador abonaría la cantidad restante, 140.000 euros de una sola vez, mediante transferencia o cheque bancario.

En la cláusula sexta se prevé que en caso de impago de dos plazos consecutivos, el contrato quedaría sin efecto, quedando en poder de los vendedores lo percibido hasta ese momento, en concepto de daños y perjuicios.

Alega la actora que ante el impago por el comprador, alegando problemas económicos, de varias mensualidades, las partes acordaron reducir el importe de los plazos a 500 euros mensuales durante el primer periodo del estado de alarma, esto es, marzo, abril y mayo de 2020, pasando a partir de junio de este año a su inicial importe de 1.000 euros.

Añade que pese a ello, el demandado persistió en el incumplimiento, por lo que como consta en el acta del notario que se aporta como documento nº 9 de la demanda, al que habían requerido los actores para que comunicara la resolución del contrato al comprador, éste, con fecha 25 de febrero de 2021 comparece en la Notaría, con la finalidad de oponerse a dicha resolución, proponiendo nuevas condiciones para el cumplimiento de aquél.

En su contestación al requerimiento resolutorio realizado por los actores, manifestaba que con la pandemia de COVID-19 y el cierre y limitación de la actividad de restauración había dejado drásticamente de obtener ingresos y agotados sus ahorros le era imposible abonar los 1.000 euros mensuales pactados , habiendo supuesto dicha pandemia una alteración sobrevenida de las circunstancias concurrentes al tiempo de celebrar el contrato. Apelando a la cláusula "rebus sic estantibus" proponía una revisión del contrato, realizando pagos mensuales de 500 euros, que se incrementarían hasta 1.000 a medida que se normalizara su actividad y la generación de ingresos. Concluye el demandado manifestando su voluntad de realizar los pagos hasta diciembre de 2021 de manera que en enero de 2022 se hubiera podido pagar todo el precio restante y otorgar escritura pública o de llegar a otra alternativa con los vendedores si no aceptaban esa propuesta.

La demandante destaca que la contraparte no cumplió tales pagos, pese a lo que siguió disfrutando de la nave.

Ante ello suplicaba que se dictara sentencia por la que :

1. Se declare resuelto el contrato privado de compraventa concertado por las partes el día 4 de Junio de 2019,

2. Se declare el reintegro de prestaciones, de modo que los demandantes permanezcan propietarios del bien inmueble, pero sean indemnizados con la totalidad de las cantidades entregadas por el demandado hasta el momento del requerimiento, en concepto de daños y perjuicios por el incumplimiento.

3. Se condene al demandado a estar y pasar por las anteriores declaraciones, y a que entregue de inmediato la posesión del inmueble a la parte actora.

4. SUBSIDIARIAMENTE y para el supuesto que no se admitiera la acción de resolución de contrato entablada de forma principal, se suplica que se condene a D. Luis a abonar a la parte actora:

a) La cantidad de DIEZ MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO EUROS CON DOCE CENTIMOS ( 10.255,12 € ) que es comprensiva de todas aquellas cantidades impagadas por la demandada a los demandantes en virtud del contrato de compraventa concertado por las partes en fecha 4 de Junio de 2.019, hasta la fecha de interposición de la demanda y, todo esto, más los correspondientes intereses legales a contar desde la fecha de interposición de la demanda.

b) Más todas aquellas cantidades derivadas del contrato citado, que se encuentran pactadas en concepto de pago aplazado, que resulten impagadas con posterioridad a la interposición de la demanda y que no sean abonadas por el demandado, más los correspondientes intereses legales a contar desde la fecha de vencimiento del pago.

5. Se condene a la parte demandada al pago de las costas en los dos supuestos.

La demandada, reconociendo la celebración del contrato litigioso el 4 de junio de 2019 y que ese día tomó posesión de la nave objeto del mismo, sostiene que cumplió con los pagos aplazados pactados hasta el mes de marzo de 2020 y que a partir de este momento, como consecuencia de la pandemia le ha sido imposible atender a dicho pagos.

Admite también que se opuso a la resolución del contrato tras el requerimiento notarial que se le efectuó, ya que en esa fecha, febrero de 2021 no concurría causa para esa resolución.

Destacando que en ese momento, alegando la posibilidad de aplicar la cláusula "rebus sic stantibus" ofreció pagar 500 euros, posteriormente, ante la prolongación de las medidas restrictivas en el sector de la hostelería, el cumplimiento del contrato ha devenido imposible por causa de fuerza mayor, por lo que es de aplicación el artículo 1.105 del C.c.

Ante ello se allana a la resolución contractual y a la entrega de la posesión del inmueble solicitadas por la actora, oponiéndose al resto de pretensiones, esencialmente a la retención por ésta de la cantidad entregada por la compradora, un total de 15.000 euros, a la vez que formula reconvención, solicitando la condena a los vendedores a devolverle esta cantidad.

SEGUNDO:La sentencia apelada, tras destacar que la demanda se basa en la cláusula sexta del contrato litigioso, argumenta que la indemnización de daños y perjuicios prevista en el artículo 1.101 del C.c. exige la prueba de un daño real y efectivo consecuencia del incumplimiento de la contraparte, sin que baste tal incumplimiento.

Considera que la actora no ha probado el perjuicio sufrido, basando su reclamación en una cláusula contractual genérica y ambigua, que no fija límite temporal ni cuantitativo alguno, lo que genera indefensión a la demandada.

Por ello concluye que procede desestimar la demanda principal, teniendo en cuenta el auto dictado con anterioridad ante el allanamiento parcial de la demandada, acontecimiento 89 y las costas impuestas en éste y estimar la demanda reconvencional, condenando a la demandada reconvencional a restituir a la demandante reconvencional la cantidad abonada por ésta, es decir, 15.000 euros.

Dada la desestimación de la demanda principal, impone las costas de la misma a la actora y la estimación de la reconvención, impone las costas de ésta a la demandada reconvencional.

TERCERO:El recurso de la actora se basa en el error en la apreciación de la prueba.

En primer lugar discrepa la recurrente del razonamiento de la sentencia de que esa parte no haya demostrado los daños y perjuicios sufridos.

Destaca el hecho de que la vendedora no ha podido disponer de su propiedad durante tres años, los que median desde la firma del contrato hasta la entrega de las llaves de la nave por la demandada en junio de 2022, con posterioridad incluso a su allanamiento (que tuvo lugar en marzo de 2022) a la resolución del contrato y reintegro de la posesión .

Al propio tiempo, el demandado ha usado y disfrutado de la nave todo este tiempo, por lo que aceptar el razonamiento de la Juez supondría admitir un enriquecimiento injusto.

Añade la apelante que no hay necesidad de acreditar daño alguno cuando el demandado ha dejado de abonar veinte mensualidades hasta la entrega de las llaves de la nave, sin que aquélla haya podido disponer de ella.

En segundo lugar denuncia la recurrente error en la valoración de la prueba respecto a las alegaciones de la demandada, que inicialmente invoca la aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus" y posteriormente un supuesto de fuerza mayor.

Destaca su contestación al requerimiento notarial remitiéndose a ese documento, habiéndonos referido más arriba al contenido del mismo sobre esta cuestión.

Argumenta la recurrente que pese a lo que manifiesta la contraria, ni pagó esos 500 euros mensuales ni los posteriores 1.000.

Sostiene que la pandemia no tuvo nada que ver con este incumplimiento, pues como se deriva del documento nº 4 de la demanda, ya antes de la pandemia el demandado estaba pendiente de vender alguna propiedad para obtener financiación , lo que no encaja con la situación sobrevendida o de fuerza mayor.

Llama la atención sobre el hecho de que sea en marzo de 2022, cuando ya había acabado prácticamente la situación provocada por la pandemia, cuando la demandada opone la fuerza mayor, cambiando su estrategia ante la interposición de la demanda.

En definitiva, al haberse pactado una cláusula penal, debe estimarse la pretensión de la actora de retener las cantidades entregadas por la demandada y desestimar la de ésta de condena a la devolución de las mismas, con imposición de las costas.

La demandada se opone al recurso, interesando la confirmación de la sentencia de primera instancia.

CUARTO:La cuestión que se nos somete en esta alzada es la procedencia o no de la devolución de las cantidades entregadas por la compradora.

Indiscutido que ésta no ha afrontado los pagos mensuales pactados, la recurrente mantiene la existencia de perjuicios derivados de este incumplimiento, por lo que procedería tal devolución, mientras que la recurrida opone que ello se debió a la concurrencia de fuerza mayor, lo que excluiría su responsabilidad .

La Juez "a quo", sin analizar esta última cuestión, desestima la pretensión de la actora y estima en consecuencia la de la demandada, demandante reconvencional, considerando, como hemos adelantado, que no es aplicable la cláusula en que se basa aquélla y que no se ha probado un perjuicio derivado del incumplimiento de la demandada.

A diferencia de lo ocurrido en la instancia, entiende la Sala que hay que pronunciarse y además en primer lugar, sobre si existió, debido a la situación de crisis generada por el COVID 19, una fuerza mayor que impidiera a la compradora cumplir con su parte del contrato dado que, caso de concurrir ésta, y según lo dispuesto en el artículo 1.105 del Código Civil ,quedaría exonerada de responsabilidad y el hecho de que no atendiese los pagos pactados no hubiese constituido un incumplimiento por su parte, por lo que no cabría indemnización de daños y perjuicios.

La cuestión del Covid-19 como causa de fuerza mayor ha sido abordada por el TS en su sentencia STS 4153/2024 de 4 de julio al planteársele que se trataba de una circunstancia sobrevenida, imprevisible e insuperable, con un origen externo a la relación contractual en ese caso un contrato de arrendamiento, y que supuso que no pudiera pagar la renta por causa análoga a la fuerza mayor.

Se alegaba por la recurrente, la parte arrendataria en tal contrato, que como consecuencia de la situación de pandemia (inevitable e imprevisible) durante un tiempo se produjo el cierre del local, y luego hubo restricciones de aforo y de desplazamientos que habrían afectado al turismo en la ciudad de Barcelona, a la presencia de clientes y, en definitiva, a las ventas de la empresa, dando lugar a una reducción de los ingresos, lo que determinó que no pudiera pagar la renta. Se recoge en la citada resolución que "las alegaciones de que no se debe lo reclamado porque ha sobrevenido un suceso inevitable e imprevisible, no se alejan mucho de la invocación de un cambio de circunstancias para excluir la aplicación de las previsiones contractuales sobre la renta, lo que propiamente no es un problema de fuerza mayor.

En realidad vienen a coincidir sustancialmente con lo que suele entenderse por la doctrina de la cláusula rebus sic stantibus, pues lo que justificaría a juicio de la arrendataria la falta de un pago correcto por su parte serían las dificultades a las que se enfrentó para obtener ingresos como consecuencia de las medidas legales y administrativas adoptadas por razón de la crisis sanitaria. Algo que anunció en la contestación de la demanda que iba a solicitar en el juicio ordinario que luego promovió contra la arrendadora con el fin de que se revisara judicialmente "la renta del contrato de arrendamiento suscrito ..., así como las rentas abonadas durante el tiempo de pandemia". Desde este punto de vista, de acuerdo con la doctrina de la sala, la arrendataria debería haber formulado reconvención para hacer valer una pretensión que iba más allá de la aparente finalidad meramente defensiva frente a la demanda de desahucio, pues no estaría planteando que en virtud de los compromisos asumidos en el contrato no debía nada, sino que no debía nada pese a lo previsto en el contrato, que debería entenderse modificado por el cambio de circunstancias. Lo anterior, con independencia de que, además, en la sentencia de primera instancia, confirmada por la de apelación, se consideró acreditado que la arrendataria no había pagado íntegramente la renta antes de la pandemia, sobre lo que la recurrente no ha dicho nada en este recurso.

4.2. En todo caso, como la recurrente invoca la causa de fuerza mayor que supuso el Covid-19 a los efectos, dice literalmente, "de que no pueda apreciarse la existencia de situación de impago, fundamentadora del desahucio", debemos señalar que, así expresadas, sus alegaciones no pueden ser aceptadas. Para que el deudor quede liberado de su obligación es preciso que la prestación sea imposible, conforme a los arts. 1182 y 1184 CC que, sin prejuzgar la facultad resolutoria del acreedor sinalagmático, permiten que el deudor de una prestación que ha devenido objetivamente imposible quede liberado de su obligación. Y en este caso la prestación debida por el deudor de pagar las rentas, en cuanto deuda de dinero, sigue siendo posible.

Incluso, la misma recurrente las consignó para poder apelar en este procedimiento de desahucio. No puede afirmarse que la arrendataria quedara liberada de su obligación de pagar la renta por causa de fuerza mayor. En este sentido, la jurisprudencia de la sala ha negado que en las deudas pecuniarias el deudor pueda quedar liberado al amparo de los arts. 1182 y 1184 CC . Así, en la sentencia 820/2012, de 17 de enero de 2013 , seguida de otras, como la sentencia 266/2015, de 19 de mayo , se dijo: "El régimen de los arts. 1182 a 1184 CC , referido a la pérdida de la cosa debida como causa de extinción de la obligación de entregarla, y a la liberación del deudor cuando este lo sea de una obligación de hacer y la prestación resultare legal o físicamente imposible, se compadece mal con los hechos litigiosos ... porque la obligación de estos no era la de entregar una cosa determinada, hipótesis del art. 1182 CC , ni tampoco una obligación de hacer, hipótesis del art. 1184 del mismo Código , sino la de pagar una suma de dinero, siendo el dinero una cosa genérica sujeta a la regla de que el género nunca perece". En definitiva, el recurso de casación debe ser desestimado porque la recurrente parte de que la obligación de pago se hizo de imposible cumplimiento y de que por este motivo quedaría liberada de la deuda y la arrendadora no podría exigir que se pudieran en marcha los mecanismos que pone a su disposición el ordenamiento en caso de incumplimiento. Sin embargo, por lo dicho, las circunstancias que expone tendrían que ver con las dificultades para cumplir, pero son ajenas a la imposibilidad sobrevenida como causa de extinción de las obligaciones propia de la fuerza mayor que ha invocado en el recurso de casación"

CUARTO:Conforme a lo anterior debemos concluir el incumplimiento de la demandada, por lo que pasamos a analizar las consecuencias del mismo.

La sentencia de instancia argumenta al respecto que la indemnización de daños y perjuicios que el artículo 1.101 del C.c. impone a los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad o de cualquier otro modo contravinieren el tenor de aquéllas, requiere no solo una conducta incumplidora, sino que concurra un daño real y efectivo a la contraparte, entendiendo que en este caso la actora no ha acreditado dicho perjuicio, basando además su reclamación en un cláusula genérica y ambigua.

S obre esta cuestión, la actora viene a mantener que la prueba de los perjuicios viene dada por el mero hecho de que no ha podido disponer de la nave durante tres años, los que median desde la firma del contrato en junio de 2019, momento desde el que la compradora ha ocupado, usado y disfrutado de la nave objeto del mismo, hasta junio de 2022, cuando esta parte entregó las llaves del inmueble, sin perjuicio de que cláusula penal incluida en el contrato litigioso hace innecesaria la prueba de perjuicios.

La Sala comparte la argumentación de la recurrente.

El citado hecho constituye evidentemente un perjuicio.

Añadiremos que si la demandada hubiera tenido que afrontar el pago de la renta por el arrendamiento de una nave durante tres años, la cantidad resultante sería incluso superior a la que estamos considerando, 15.000 euros.

Por otro lado, e n la estipulación sexta de dicho contrato se contempla: " En caso de impago de dos plazos consecutivos, quedará el contrato sin efecto alguno, quedando en poder de los vendedores lo percibido hasta ese momento, en concepto de daños y perjuicios".

Pues bien, como sostiene la recurrente, se está ante una cláusula penal.

El contrato contempla como penalización por incumplimiento contractual, que la vendedora retendría las cantidades percibidas, constituyendo dicha estipulación una cláusula penal regulada en el art. 1152 y ss. del CC , que tiene como función esencial, además de la coercitiva y sancionadora, la liquidación de los daños y perjuicios producidos por el incumplimiento o el cumplimiento defectuoso de la obligación principal, sustituyendo a la indemnización sin necesidad de probar tales daños y perjuicios, que valora anticipadamente con un plus más oneroso para garantizar y estimular el cumplimiento de la obligación ( SS TS 28 junio 1991, 7 marzo 1992, 12 diciembre 1996, 8 junio 1998, 12 enero 1999, 17 noviembre 2004, 28 septiembre 2006, 21 febrero 2012 y 24 febrero 2017), estableciendo las consecuencias punitivas de la resolución por incumplimientocontractual.

Lo anterior lleva a rechazar los razonamientos de la Juez sobre los perjuicios invocados por la actora.

Lo previsto en la citada cláusula, que procede aplicar, significa que el retraso por el comprador en el cumplimiento de sus obligaciones por más de dos meses determina la resolución del contrato y, como consecuencia de ello, que la parte vendedora haga suyas las cantidades entregadas.

Por todas las consideraciones expuestas, procede acoger el recurso de apelación interpuesto y revocar la sentencia apelada, con íntegra estimación de la demanda y desestimación de la reconvención.

QUINTOLa estimación de la demanda y la desestimación de la reconvención, con la consiguiente estimación del recurso, determinan la condena de la demandada al pago de las costas procesales de la primera instancia, por su vencimiento objetivo ( art. 394.1 LEC ),y la no especial imposición de las causadas en la apelación ( art. 398.2 LEC ).

VISTOSlos artículos citados y demás de general y pertinente aplicación