Sentencia Civil 277/2025 Audiencia Provincial Civil de León nº 1, Rec. 326/2024 de 25 de abril del 2025

PRIME RO.- Delimitación del objeto del recurso de apelación.

1.- La sentencia recurrida desestima la acción de desahucio por precario promovida por la sociedad mercantil DIRECCION000., D. Heraclio y D.ª Macarena, contra Benigno e Martina, al considerar existente un título que legitima o justifica la posesión por los demandados de las cuatro parcelas en relación con las que se dedujo la pretensión de desalojo y recuperación de la posesión, al margen de la validez o no de dicho título que es una cuestión ajena al proceso de desahucio entablado.

2.- La parte actora presenta recurso de apelación contra dicha sentencia considerando que en dicha resolución se incurre en una errónea valoración de la prueba en cuanto a la existencia de una cuestión compleja y de un título de posesión en los demandados. Estima, asimismo, dicha parte apelante que en la sentencia se infringe el artículo 218.1 LEC incurriendo en falta de congruencia al apartarse o desentenderse el juzgador de los medios de prueba tenidos a su alcance e infracción del artículo 218.2 LEC por falta de motivación al no entrar a valora los hechos realmente acontecidos ni las pretensiones de las partes. De igual forma, la parte apelante considera infringidos los artículos 1.749 y 1.750 CC y el artículo 250.1. 2º LEC y la jurisprudencia de aplicación porque el juzgador, según el apelante, debió resolver entrando a considerar el fondo del asunto con todos los medios de prueba de que se valía lo que le habría permitido comprobar la condición de precaristas de los demandados.

3.- La parte demandada se opone a la estimación del recurso considerando que no concurren en este caso los requisitos para que pueda prosperar una acción de desahucio por precario dado que los actores transmitieron su propiedad en febrero de 2010, con la firma del documento al que se hará referencia en esta resolución, estimando la apelada que el contrato firmado está además consumado. Niega dicha parte demandada que la sentencia incurra en vicio de falta congruencia y de motivación y, asimismo, niega la aplicación al caso de los articulo 1749 y 1750 CC en relación con el artículo 250.1 LEC.

4.- Los distintos motivos del recurso planteado se analizarán conjuntamente, sin perjuicio de aludir de forma separada a aquellos extremos que así lo exijan.

SEGUNDO.- Doctrina sobre el desahucio por precario y sobre el proceso o juicio de desahucio por precario.

1.- El instituto jurídico del precario ha sido desarrollado por una abundante jurisprudencia que establece que aquél existe, no sólo cuando el propietario cede la posesión de una cosa para que otro la use y se la devuelva cuando la reclama, sino también cuando hay una situación de tolerancia de la posesión de hecho sin título alguno que la ampare y, asimismo, cuando sobreviene un cambio de la causa por cesar la vigencia de un contrato antes existente. De forma que, como se ha dicho con reiteración, el precario se configura como "una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo", siendo por tanto necesaria la falta de un título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda ( STS 30 de octubre de 1983); señalando la STS de 4 de diciembre de 1992 que, para que la acción de desahucio por precario pueda ser estimada sería necesario que entre las partes no mediase relación alguna que justificase la posesión de la finca por los demandados.

2.- Son presupuestos para que prospere la acción de desahucio por precario: (1) Que el actor tenga un título en concepto de dueño, usufructuario o cualquier otro que le dé derecho al disfrute de la finca. (2) La condición de precarista del demandado, es decir, la ocupación del inmueble sin título alguno; ausencia que ha de entenderse en un sentido amplio, comprendiendo tanto la ocupación sin título como en virtud de un título nulo o que haya perdido su validez, lo que supone, en definitiva, una ocupación por mera tolerancia o condescendencia y, (3) La identificación de la finca (para que la recuperación posesoria que se solicite y, en su caso, pueda obtenerse, llegue a hacerse efectiva, sin dificultad alguna).

3.- Y, por lo que se refiere al propio juicio de desahucio, en vista de lo resuelto en la resolución apelada, ha de precisarse que la circunstancia de que en la LEC dicho juicio tenga la naturaleza de plenario, no implica que suponga la modificación de la acción que se ejercita, que es el precario, circunscrito al ámbito de la posesión.

En este sentido, como señala la SAP de Las Palmas, sección 5, de 21 de junio de 2006, «El juicio verbal de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil es el cauce para ejercitar la acción de desahucio por precario, cuyo objeto se reduce a obtener "la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca". Procedimiento especial que no puede servir para dilucidar cuestiones jurídicas diferentes, como sería la declaración o la reivindicación del dominio. (...), aunque la actual LEC priva al precario del carácter de procedimiento sumario, teniendo su sentencia efectos de cosa juzgada, no por ello su objeto puede tener la amplitud de un juicio ordinario sino declarativo especial, dada la materia concreta sobre la que versa».

En este mismo sentido la SAP de A Coruña, sección 4, de 19 de julio de 2006, declara que: «Con respecto a la naturaleza de este procedimiento, la Exposición de Motivos justifica las razones para no considerar como sumario al juicio de precario, lo que hace de la forma siguiente: "La experiencia de ineficacia, inseguridad jurídica y vicisitudes procesales excesivas aconseja, en cambio, no configurar como sumarios los procesos en que se aduzca, como fundamento de la pretensión de desahucio, una situación de precariedad: parece muy preferible que el proceso se desenvuelva con apertura a plenas alegaciones y prueba y finalice con plena efectividad".

Ahora bien, ello habrá de entenderse en el sentido de que en esta clase de juicios no existirán limitaciones con respecto a las alegaciones y pruebas propuestas por las partes y que la sentencia sobre el precario tendrá plena efectividad, pero siempre dentro de su ámbito propio de actuación que no es otro que constatar la concurrencia de una situación de precario, es decir de la existencia de un poseedor sin título. Esto significa que difícilmente cabría decidir en él cuestiones que deberán de ser resueltas en otros juicios específicos contemplados en la Ley. De no ser ello así, se podrían por esta vía discutir auténticas acciones reivindicatorias o decidirse sobre la validez y eficacia de los contratos, es decir del título esgrimido por el demandado como justificante de su posesión, y máxime además con la dificultad añadida de que, por el tipo procedimental en la mayoría de los casos el demandado se vería privado de la posibilidad de reconvenir. No obstante, también, con la advertencia de que no se debe desestimar la pretensión de precario con base en cualquier alegación que haga el demandado para impedir el legítimo derecho del actor a recuperar la finca de su titularidad, sino con apoyo únicamente en aquéllas que, por su consistencia o solidez, impliquen la existencia de un título sobre cuya viabilidad jurídica no se pueda decidir en este juicio, cuyo ámbito, con eficacia de cosa juzgada, lo circunscribe el propio art. 250.1.2ª de la LEC a "la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario". Si para ello es preciso resolver el título esgrimido por el demandado, determinar la naturaleza de un bien, no es este juicio el propicio para ello, al no darse la mentada situación de precario».

4.- En definitiva, el juicio de desahucio por precario obliga a examinar la suficiencia del título del actor y si el demandado es un precarista o tiene algún título que le vincule con el objeto o con el demandante que justifique su permanencia en la posesión. Para denegar el precario no basta con la simple alegación de un título por el demandado. No obstante, debe procederse a su desestimación cuando presente el esgrimido una apariencia de título (personal o real) o justifique prima facie su existencia, siendo suficiente para el demandado desvirtuar la alegación de liberalidad o de gratuidad en la ocupación de la finca. Esto es, no basta con la alegación o aportación de cualquier título aparentemente legitimador de la ocupación para desestimar la acción sino que debe examinarse si concurren los presupuestos que configuran cuanto menos una apariencia de buen derecho del título oponible al actor, siendo doctrina jurisprudencial asentada que no basta su mera alegación, debiendo quedar su existencia debidamente justificada (la carga de la prueba de este hecho incumbe al demandado - art. 217 LEC-), de forma que permita apreciar que no estamos antes meras alegaciones carentes de cierta fiabilidad y con la única finalidad de alarga esa situación de interinidad posesoria (en este sentido, SAP de Murcia de 3 de diciembre de 2024).

TERCERO.- Resolución de las cuestiones objeto del recurso planteado. Valoración de la prueba.

A) Sobre el error en la valoración de la prueba en general:

1.- El presente procedimiento se ha seguido por precario, y, por lo tanto, básicamente, la cuestión que se suscita estriba en determinar si los demandados tienen un título que justifique la posesión de las parcelas a las que se refiere el proceso, título que permitiría afirmar incluso la falta de legitimación de los demandantes para deducir la acción que ejercitan en estos autos. Solo si la respuesta es negativa, es decir, si se concluye negando la existencia de título que justifique la posesión, la demanda debe ser estimada. Si no queda probado de modo rotundo este extremo, sin perjuicio de los derechos que la parte actora tenga de cara a conseguir la declaración de invalidez o ineficacia del título, no podrá afirmarse que la parte demandada posee las fincas en precario.

Ello exige una valoración de la prueba obrante en las actuaciones, valoración que la parte apelante califica de errónea respecto de la realizada por el Juzgador de instancia.

2.- En relación con tal calificación ha de precisarse que la apelación como recurso ordinario que es permite al Tribunal "ad quem" el total conocimiento del litigio, dentro de los límites del objeto en que se haya formulado el propio recurso, lo que posibilita valorar los elementos probatorios y apreciar cuestiones debatidas con arreglo a su criterio. Ello es debido a que este recurso está configurado como una "revisio prioris instantiae [revisión de la primera instancia] que inviste al tribunal de apelación de las mismas facultades que al Juez de la primera instancia y por ello para realizar un nuevo examen completo de la cuestión litigiosa, apreciando la prueba y decidiendo las cuestiones jurídicas planteadas según su propio criterio, naturalmente dentro de los límites que imponen la prohibición de la reforma peyorativa y el principio "tantum devolutum quantum apellatum" [se transfiere lo que se apela] o congruencia con el recurso ( SSTS 269/2016, de 22 de abril, 135/2020, de 2 de marzo; 306/2020, de 16 de junio y 419/2021, de 21 de junio, entre otras muchas).

3.- En concreto, respecto de lo alegado en el recurso, es cierto que en la fecha de la sentencia apelada no obraban en los autos las resoluciones dictadas en el orden penal. Nada habría impedido a las partes, incluida la apelante, su incorporación a las actuaciones. A los litigantes se les notificó la Diligencia de 5 de junio de 2023 en la que se daba cuenta al juez de la resolución firme que había puesto fin al proceso penal, aunque lo incorporado a las actuaciones, salvo error, fue el auto de la Audiencia Provincial de León por el que se declaró firme y ejecutoria la Sentencia n.º 396/2020 dictada el 2 de diciembre de 2020, por la que se absolvía a los acusados mencionados en la misma. También se incorporó la Diligencia de archivo de las actuaciones. Notificada a las partes la Diligencia de 5 de junio de 2023 antes citada, nada se interesó por ellas en el tiempo que medió desde dicha notificación y hasta la fecha en que se dictó la sentencia apelada.

4.- En todo caso, con ocasión de la tramitación de este recurso se ha unido a los autos la sentencia dictada por la Sala de lo Penal del Tribunal Supremo y su contenido ha sido considerado por este Tribunal, en unión de las restantes pruebas obrantes en los autos, al dictar la presente resolución y sentar las conclusiones que se expondrán a continuación.

B) Resultado de la valoración de la prueba en el supuesto objeto de estos autos.

1.- En primer lugar y por lo que se refiere a los títulos de los demandantes, de los autos resulta que a la entidad DIRECCION000., le fueron adjudicadas por el Ayuntamiento de Cabañas Raras en el año 2003 (escritura autorizada en Ponferrada el 28 de noviembre de 2003) las cuatro parcelas a las que se refieren estos autos. Dichas parcelas fueron objeto de dos agrupaciones. En 2005, dos de esas parcelas, previa su agrupación, fueron vendidas por la citada sociedad a D. Heraclio y a su esposa (obra en autos copia la escritura de agrupación de fincas y compraventa fechada el 28 de febrero de 2005). Resulta también de lo actuado que en el año 2007 D. Carlos Antonio transmitió todas las participaciones sociales de la entidad actora a D. Abilio que pasó así a ser administrador y único socio de la mercantil DIRECCION000. (escritura de compraventa de participaciones sociales, cese y nombramiento de administrador y cambio de domicilio social de 3 de mayo de 2007).

2.- En segundo lugar, la valoración por este Tribunal de la prueba que obra en autos conduce a la conclusión de que en enero de 2010 las partes llegaron a un acuerdo verbal de venta de las parcelas con transmisión, también, de las participaciones de la mercantil citada, firmando en febrero de dicho año un documento en el que se plasmó por escrito, en cumplimiento del acuerdo verbal referido, la recepción por D. Carlos Antonio de la cantidad de 2.000 euros entregada por los demandados en concepto de pago de las cuotas de hipoteca correspondientes al mes de febrero de las parcelas números 36, 37, 44 y 45 a las que se refieren las actuaciones, comprometiéndose los apelados a abonar las restantes cuotas hasta completar el importe íntegro de las hipotecas que pesaban sobre las parcelas así como a satisfacer al Sr. Carlos Antonio la diferencia entre el saldo pendiente de hipotecas a fecha 31 de enero de 2010 y la cantidad de 360.607,26 euros y todo ello en concepto de pago por las participaciones sociales de las empresas mercantiles propietarias de las parcelas en cuestión. Para el pago de la cantidad antes mencionada se estableció el plazo de un año y medio desde la firma del documento referido.

Como consecuencia del acuerdo verbal citado y de la posterior firma del documento fechado el 4 de febrero de 2010 incorporado a los autos, los demandados entraron en la posesión de las fincas y en dicha posesión permanecen desde entonces.

3.- En tercer lugar, tras analizar detenidamente los términos de los acuerdos alcanzados entre las partes, este tribunal ha de concluir, al igual que lo hizo el juzgador de instancia, afirmando que la acción ejercitada no puede prosperar dado que los demandados ostentan la posesión de las parcelas objeto del desahucio en virtud de un título que ampara dicha posesión. El título que justifica esa posesión está constituido por el citado acuerdo verbal de venta y el posterior contrato firmado en febrero de 2010.

4.- No hay duda de que el acuerdo verbal y el documento firmado en febrero de 2010 tenían por objeto la venta de las parcelas. En este sentido, el Sr. Carlos Antonio al declarar como testigo y, más concretamente, al responder a una aclaración interesada por el Juzgador de instancia, señaló que el objeto de dicho acuerdo y documento era la venta de las participaciones de las sociedad. Dicho testigo fue el que intervino junto con los demandados en el contrato o documento firmado en febrero de 2010 y, en consecuencia, claramente ha de conocer el objeto de aquello que se firmaba. Y aunque en la fecha del documento firmado el Sr. Carlos Antonio no era titular de participaciones en la sociedad ni propietario de parcela alguna, lo cierto es que intervenía autorizado por el administrador y socio único de la mercantil propietaria de dos de las parcelas objeto de transmisión (Sr. Abilio) y por el propietario de las otras dos parcelas (Sr. Heraclio).

Además, respecto de las parcelas a nombre de D. Heraclio, en la Sentencia de la Sala de lo Penal del Tribunal Supremo, de 3 de marzo de 2023 se recoge expresamente que este último ( Heraclio) reconoció en el plenario que vendió verbalmente sus fincas a los querellantes (esto es, los demandados) y que si no se otorgó escritura pública es porque los compradores (los apelados) querían que estuviera terminada la construcción exigida por el Ayuntamiento de Cabañas Raras.

El documento firmado en febrero de 2010 por el Sr. Carlos Antonio, autorizado por el citado Sr. Heraclio, se extendió en cumplimiento del acuerdo verbal previamente alcanzado que necesariamente ha de corresponderse también con esa venta verbal referida por este último.

5.- En definitiva, como se ha indicado, de la valoración de todo lo anterior y de lo que a continuación se expresará, lo que resulta a juicio de este tribunal, es que el objeto de los acuerdos alcanzados fue la transmisión o venta de las parcelas a los demandados, aunque para ello fuera precisa, también, la transmisión y/o adquisición por los demandados de las participaciones de la sociedad demandante " DIRECCION000." (para la validez o eficacia obligacional de tal transmisión no se hace preciso documento público - STS 1577/2023-.).

6.- Es cierto que los demandados dejaron de abonar las cuotas hipotecarias y que no se ha observado el plazo establecido en el documento de febrero de 2010 para el pago del precio total convenido. Ahora bien, el hecho de que los apelados no hayan cumplido en todo o en parte las obligaciones asumidas en esos acuerdos no lleva a la conclusión de que el título que justifica su posesión ha perdido su validez. Por el contrario, el contrato en virtud del cual los demandados pasaron a poseer las parcelas objeto de estos autos no ha sido ni invalidado ni resuelto ante los incumplimientos a los que aluden los actores. En consecuencia, ese título justifica aquella posesión e incluso deslegitima a los actores en el ejercicio de su acción de desahucio por precario. No es este proceso el cauce adecuado para resolver dicho título contractual o para declarar su invalidez si es que ello finalmente resultare procedente. Es en este sentido en el que el juzgador de instancia alude a la existencia de una cuestión compleja.

7.- Cabe añadir a lo anterior que la propia parte demandante admite, en alguna medida, la existencia del título referido (aunque en la vista insistiera en que no existía contrato). En este sentido, de la respuesta remitida por su letrado a los demandados en mayo de 2015 (en concreto, la carta fechada el 18 de mayo de dicho año que obra en los autos) lo que resulta nuevamente es que los apelantes (más concretamente, Carlos Antonio) admiten, conocen y aceptan, aludiendo a ella, la celebración de una operación de compraventa de fincas y participaciones sociales. En concreto, en dicha respuesta, aunque inicialmente se afirma que no existe contrato entre las partes sino un acuerdo verbal para la compra a la mercantil actora y al Sr. Heraclio de cuatro fincas en el DIRECCION001 y de las participaciones sociales de la mercantil, todo ello en el precio de 360.607,26€, también se recoge literalmente lo siguiente: "Obviamente, ello no tiene otra lectura que el seguir demorando vuestros clientes el pago del precio convenido de la operación de compraventa (fincas y participaciones), que se traduce en una permanente burla a la confianza depositada en ellos por el Sr. Carlos Antonio en 2010, y una injustificada espera por la sociedad mercantil y el Sr. Heraclio para firmar la correspondiente escritura de compraventa...".

8.- Este Tribunal considera que, como se infiere de todo lo expuesto en esta resolución, el acuerdo alcanzado por las partes es un verdadero contrato cuyo objeto era la transmisión de la propiedad de las parcelas con transmisión, para ello, de las participaciones sociales, contrato que, además, tenía concretados sus elementos esenciales, incluido su precio final. La perfección de dicho contrato no puede quedar desvirtuada por el aplazamiento en el pago del precio que ya se había concretado en su totalidad, más aún con la consumación anticipada por la entrega de la posesión en la que se mantienen los demandados desde la firma del documento fechado el 4 de febrero de 2010 ( art. 609 CC) . Ese contrato, como ya se ha indicado, no ha sido ni invalidado ni resuelto ( art. 1124CC).

9.- Pero es que, aunque estuviéramos ante un precontrato lo cierto es que del mismo se desprenden obligaciones que no pueden confundirse con simples tratos preliminares o con una promesa unilateral de contratar. Como se ha indicado, en el acuerdo alcanzado por las partes se precisaron los elementos esenciales del futuro contrato, creando un vínculo obligatorio entre ellas.

10.- La jurisprudencia distingue entre los tratos preliminares, por un lado, y el precontrato o el contrato perfeccionado por la confluencia de la oferta y la aceptación, por otro. Los tratos preliminares, ya adopten forma verbal o forma escrita, carecen de eficacia obligacional. El precontrato, en esta dinámica, no constituye una fase de los tratos preliminares, sino su final ( SSTS de 11 de abril de 1992; 10 de junio de 1996 y 3 de junio de 1998). En los mismos términos, la STS n.º 913/2021, de 23 de diciembre, con cita de la sentencia 788/2005 de 13 de octubre: el llamado precontrato, contrato preliminar o preparatorio, o "pactum de contrahendo" [en ese caso bilateral de compraventa] tiene por objeto constituir un contrato y exige como nota característica que en él se halle prefigurada una relación jurídica con sus elementos básicos y todos los requisitos que la partes deben desarrollar y desenvolver en un momento posterior ( SSTS 23 de diciembre de 1995; 16 de julio de 2003, entre otras).

11.- Partiendo de lo anterior, y aunque estuviéramos ante un precontrato (estadio previo al contrato definitivo) lo cierto es que las partes no pueden apartarse del mismo arbitrariamente dado que ello supondría infringir el art. 1258 CC y el principio de obligatoriedad de los contratos ( artículos 1254, 1256 y 1278 CC) , por cuanto el precontrato ya es un contrato en sí mismo, con naturaleza obligacional para las partes y para dejarlo sin efecto es aplicable la previsión del artículo 1124 CC en caso de incumplimiento.

12.- Como la propia parte apelante afirma en su escrito de recurso "si lo pactado en un precontrato de compraventa se incumple (por ejemplo, por impago del precio establecido, cual es este caso), debe dejarse sin efecto la consumación del contrato preparado (compraventa) y resolver el precontrato habido hasta el otorgamiento de la escritura convenida."Pero en este caso, no se ha instado la resolución de ningún precontrato.

13.- Es cierto que la defensa de los apelantes en el trámite de conclusiones en la vista celebrada sostuvo que no había existido ningún contrato de compraventa. En concreto, afirmó dicha parte que solo había existido un recibí de un dinero para un proyecto de una futura compraventa y un compromiso de realizar esa escritura de venta.

Tal afirmación parece entrar en contradicción con lo aclarado por el Sr. Carlos Antonio a preguntas del juzgador y con lo referido por el Sr. Heraclio en su declaración en el plenario en la que afirmó (así se recoge en la sentencia del Tribunal Supremo de 3 de marzo del 2023), que había vendido verbalmente las fincas a los querellantes, es decir, a los demandados.

En todo caso, ese compromiso claramente bilateral, aceptado por todas las partes, produce los mismos efectos que los de una compraventa. Solo cabría rechazar la equiparación del compromiso mutuo de vender y comprar con el del contrato de compraventa cuando aparezca clara la voluntad de las partes de excluir los efectos de la venta ( STS de 6 de junio de 2000), voluntad que en este caso no se aprecia.

14.- En consecuencia, tanto si estamos ante un contrato (que es la conclusión alcanzada por este Tribunal en los mismos términos que el juzgador de instancia) como si se tratara de un precontrato, de ambos surgen obligaciones a cargo de las partes y ante el incumplimiento por cualquiera de ellas cabe su resolución, pero antes de esa resolución no puede hablarse de precario por falta de título en la posesión de los demandados. Todo ello excluye la aplicación en este caso de los artículo 1749 y 1750 CC citados en el recurso.

C) Conclusiones:

1.- En resumen, lo razonado hasta el momento, lleva a las siguientes conclusiones (en gran medida ya expuestas en párrafos precedentes):

(1) No cabe hablar de posesión en precario cuando media entre las partes un contrato de venta de las parcelas (y de las participaciones sociales) en el que se fijan sus elementos esenciales. Contrato en ejecución del cual, además de la entrega de la posesión, ya se había hecho frente al pago de parte del precio convenido mediante el abono de cuotas de la hipoteca que pesaba sobre las fincas. Ha sido ese contrato la razón de la entrega de la posesión de los inmuebles y ello excluye el precario al que se refiere la parte apelante.

(2) El precario no puede prosperar si existe un título en principio válido para justificar la posesión. Ello no significa que el contrato sea eficaz de cara a que por los demandados se mantenga la relación, sino solo que la decisión excede del marco del procedimiento seguido. Para afirmar la invalidez de la relación que ha mediado entre los litigantes (cuya existencia reconocen ambas partes aunque con interpretaciones diversas de su contenido, naturaleza y/o efectos) o, para proceder a su resolución, en supuestos como el presente en el que los demandados, en ejecución de aquella relación contractual, entraron en posesión de los inmuebles y dieron inicio al cumplimiento de las obligaciones económicas asumidas con el contrato, se hace preciso un proceso ulterior que acuerde dicha resolución o, en su caso, determine la invalidez o ineficacia de aquel contrato.

(3) La naturaleza de la acción ejercitada y el procedimiento seguido obligan a mantener un equilibrio, no siempre fácil, entre los derechos de las partes, pues debe evitarse que el juicio de desahucio por precario se pueda convertir en un medio para invalidar situaciones jurídicas sin las garantías suficientes, aunque también hay que huir de que la mera alegación de cualquier posible título para amparar la posesión permita al precarista prolongar indefinidamente una ocupación indebida. En definitiva, el juicio de desahucio solo es eficaz cuando entre las partes no existan más vínculos que los derivados de la situación de hecho que constituye la esencia del precario; pero cuando haya otros vínculos o estos sean complejos o cuando median cuestiones sobre el dominio o sobre aspectos fundamentales que constituyan problemas o puntos de derecho, no procede tal juicio (en este sentido, SAP de Málaga de 9 de junio de 2021).

(4) En este caso, en la demanda presentada se afirma literalmente "En enero de 2010, los demandados se interesaron por la compra de las mencionadas fincas ..., así como por la adquisición de la mercantil DIRECCION000 y la totalidad de sus participaciones sociales, de manera que llegaron a un acuerdo con los demandantes para la compra de todo ello (fincas y mercantil) en el precio de 360.607,26€" y "en fecha 4 de febrero de 2010 tuvo lugar el acto de entrega y toma de posesión de las fincas, ..., suscribieron un documento en virtud del que Carlos Antonio recibía de los demandados la cantidad de dos mil euros para el pago de las cuotas hipotecarias del mes de febrero de 2010. En el acto de entrega de las fincas los demandados solicitaron un año y medio como plazo para efectuar el total pago acordado, esto es, por todo hasta el día 4 de agosto de 2011, que fue aceptado y así se hizo constar de forma manuscrita en el propio documento".

(5) Asimismo, en el recurso los apelantes afirman que "..., cuando el juzgador, de haber tenido cabal conocimiento de los hechos hubiese estimado a buen seguro íntegramente la demanda, siendo como era legítima y diáfana la compraventa verbal de las cuatro parcelas por el acuerdo habido de sus propietarios con los demandados, y ser los demandados quienes dieron al traste con la compraventa al incumplir el pago comprometido para la adquisición de las mismas por la falta de los fondos necesarios para acometer el proyecto que pretendían realizar..."

(6) Desde el momento en que, de un lado, la propia parte actora asume la existencia de tales acuerdos e incluso parece aceptar, en el recurso, la existencia de una venta verbal de las cuatro parcelas, y, de otro, la realidad de tal relación contractual ha sido constatada también por este Tribunal, ha de diferirse la discusión sobre la suficiencia o sobre la procedencia de la resolución de tales acuerdos o contratos al proceso declarativo correspondiente. Además, la existencia de esa relación contractual (aunque sea valorada de distinta forma por los litigantes) permite afirmar, como se ha hecho en esta resolución y antes en la apelada, que la parte demandada tiene título suficiente en tanto no se resuelva el citado contrato, lo que impide hablar en este caso de posesión en precario.

(7) Como señala la SAP de Las Palmas, de 25 de enero de 2012, "la calificación jurídica de la convención celebrada, compromiso, promesa de compraventa o compraventa, su validez y las consecuencias jurídicas de su incumplimiento exceden del marco del juicio por precario cedido al concepto estricto y no amplio del mismo, pues no se trata de una mera posesión por concesión graciosa del propietario, cesión en precario, sino que trae causa de un acuerdo o convención, lo que excluye la idea de precario en sentido estricto."Y "por mucha que sea la amplitud que la actual regulación otorga a este procedimiento, lo que no tiene cabida en el mismo es una discusión acerca de los respectivos títulos que esgrimen las partes"( SAP de Alicante de 15 de febrero de 2012, citada en la Sentencia de dicha Audiencia de 27 de septiembre de 2022).

(8) En definitiva, la posibilidad de debatir y resolver en este proceso la alegación defensiva de un título posesorio que ha devenido ineficaz, no es absoluta. Esa posibilidad está condicionada por el estricto ámbito del proceso de desahucio por precario, cuyo objeto está limitado a analizar la recuperación de la plena posesión de un inmueble, sin restricción alguna de prueba y con los efectos propios de la cosa juzgada, pero sin que puedan resolverse cuestiones que exceden de dicho objeto y que deben debatirse en el juicio correspondiente.

(9) En este caso se reitera, por lo ya razonado, que no puede afirmarse que los demandados detenten o posean las parcelas en una situación de precario. Estos tienen un título (el ya analizado en esta resolución) que no desaparece porque hayan incurrido en un incumplimiento de las obligaciones derivadas del acuerdo y del contrato que median entre las partes. Ese incumplimiento no impide la eficacia del contrato mientras no se declare su resolución o su invalidez, declaración que, por todo lo expuesto, claramente queda fuera del ámbito del proceso que aquí se ha seguido.

CUARTO.- Sobre los defectos de motivación e incongruencia.

1.- Alega la apelante la deficiente motivación de la resolución recurrida. La falta de motivación existe cuando la lectura de la resolución no permite comprender las razones del fallo, creando indefensión a la parte cuyas pretensiones son rechazadas, dado que carecerá de los elementos necesarios para razonar su discrepancia al interponer el correspondiente recurso. En definitiva, la motivación es una exigencia constitucional establecido en el artículo 120.3 CE. El deber de motivación es jurisdiccional y forma parte del derecho a la tutela judicial efectiva porque está prohibida la arbitrariedad del juez y la forma de controlar la racionalidad de las decisiones se efectúa por medio de la motivación, y todo ello para evitar que el derecho a la tutela judicial efectiva sufra una lesión ( STS 14 de abril de 1999).

2.- En todo caso, ha de recordarse que, si la infracción procesal alegada se produce al dictar sentencia en la primera instancia, el Tribunal de apelación, tras revocar la sentencia apelada, resolverá sobre la cuestión o cuestiones que fueran objeto del proceso ( art. 465.3 LEC) . En efecto, cabe que el vicio que deriva de una resolución carente de motivación o con motivación deficiente pueda subsanarse en segunda instancia, atendido el restrictivo criterio de la ley en relación con la nulidad de los actos procesales, supliendo en esta alzada la falta o deficiente motivación de la decisión recurrida.

3.- En este sentido, de la lectura de la SAP de Cádiz de 29 de noviembre de 2004 resulta que el remedio para el caso de defecto de motivación en la sentencia es el previsto en el artículo 465, esto es, resolución del tribunal de apelación sobre las cuestiones objeto del proceso, tras revocar la sentencia apelada. Ello teniendo en cuenta que mediante el recurso de apelación se permite a las partes que también puedan combatir la sentencia por infracción de normas o garantías procesales ( artículo 459 LEC) .

Como señala la sentencia citada, en el caso de infracciones procesales al tiempo de dictar sentencia parece claro que deben considerarse como tales las que consistan en el incumplimiento de los requisitos previstos en el artículo 218 de la Ley procesal. La Audiencia, como ya ha tenido ocasión de decir el Tribunal Constitucional en numerosas sentencias (20 de Mayo de 2002, 13 de Enero de 1998 o 15 de Enero de 1996), debe entrar en el fondo de la cuestión planteada al no existir causa legal que excluya esta obligación del Órgano ad quem. Ello, como precisan tales resoluciones y ya se ha indicado en esta sentencia, teniendo en cuenta que, en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos, como una revisio prioris instantiae en la que el Tribunal superior u órgano ad quem tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el Juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti), como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la reformatio in peius, y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación (tantum devolutum "quantum" appellatum). En definitiva, la LEC, al permitir el recurso de apelación por infracciones procesales cometidas al tiempo de dictar sentencia, lo somete al condicionante de que de estimarse sea el Tribunal de Apelación el que, tras revocar la sentencia apelada, resuelva las cuestiones que fuesen objeto del proceso. En este mismo sentido, SAP de Valladolid de 7 abril 2003.

4.- El juzgador de instancia ha llegado en la sentencia apelada a conclusiones coincidentes con las ya expuestas por este tribunal en el Fundamento anterior. Y no se aprecia vulneración alguna del artículo 218 LEC relativo a la motivación de la resolución dictada por cuanto, incluso aunque pudiera calificarse de escueta, la contenida en dicha sentencia basta para conocer las razones de la decisión adoptada. La respuesta a las peticiones formuladas en la demanda no debe ser ni extensa ni pormenorizada, pero sí debe estar argumentada en derecho con la doble finalidad de exteriorizar la razón de la decisión adoptada y permitir su control jurisdiccional mediante el efectivo ejercicio de los recursos (en este sentido, SSTS de 26 de julio de 2002 y 18 de noviembre de 2003, entre otras).

En este supuesto, por lo expuesto, ambas finalidades se estiman cumplidas, aunque no se compartan por la apelante las razones de la decisión adoptada.

5.- Tampoco se aprecia incongruencia alguna en la resolución apelada al mantenerse lo resuelto dentro de los estrictos límites de las pretensiones deducidas en los autos no dando más ni menos o cosa distinta de la interesada en las actuaciones.

6.- Ha de recordarse que la jurisprudencia ha venido entendiendo que ni la congruencia ni la exigencia de motivación exige un paralelismo servil entre la resolución judicial y la diversidad de alegaciones que las partes puedan verter en sus escritos de alegaciones, ni una agotadora exhaustividad en la motivación, basta con que contenga los razonamientos den explicación de los criterios jurídicos y de la valoración de la prueba que le llevan a la solución y que ésta responda a las pretensiones ejercitadas en el suplico de la demanda ( SSTS 209/1993 y 101/1999, citadas en la SAP de Zaragoza de 13 de diciembre de 2002).

7.- Asimismo, señala el Tribunal Supremo ( STS n.º 169/2016, de 17 de marzo), según reiterada jurisprudencia del Tribunal Constitucional, desarrollada al pronunciarse sobre las exigencias constitucionales del principio de congruencia ( SSTC 56/2007, de 12 de marzo, con cita de otras anteriores, 29/1999, de 8 de marzo, y 136/1998, de 29 de junio), el tribunal puede no ajustarse estrictamente a los argumentos jurídicos utilizados por las partes al motivar las sentencias, estando facultado para apoyarse en razones de carácter jurídico distintas, pero que conduzcan a la propia decisión de aceptar o rechazar las pretensiones cuestionadas, de acuerdo con el aforismo iura novit curia, por lo que es posible el cambio de punto de vista jurídico, siempre que ello no suponga una mutación del objeto del proceso que provoque indefensión (por todas, sentencia de esta Sala núm. 385/2014, de 7 de julio).

8.- En este caso, el juzgador constata, al igual que este Tribunal, la existencia de un título que ampara la posesión de los demandados y tras comprobar la existencia de dicho título, no se pronuncia sobre la validez o resolución del título esgrimido por los apelados o del contrato que ampara su posesión porque ello excede del ámbito y objeto de estos autos, debiendo ser en otro proceso donde se determine, si las partes consideran procedente promoverlo, la validez o la resolución de la relación contractual que sin duda ha mediado entre las partes. Mientras tanto, la situación apreciada no puede identificarse con una posesión en concepto de precario y ello es lo que determina la desestimación de la pretensión deducida por los demandantes.

En consecuencia, el recurso no puede prosperar.

QUINTO.- Sobre las costas del recurso de apelación y depósito para recurrir.

1.- Conforme dispone el artículo 398 de la LEC, se impone el pago de las costas derivadas de este recurso a la parte apelante.

2.- La desestimación del recurso conlleva la pérdida del depósito constituido para recurrir, al que se dará el destino legal ( DA 15.ª LOPJ) .

VISTO Slos artículos citados y demás de general y pertinente aplicación