Sentencia Civil 247/2025 Audiencia Provincial Civil de Albacete nº 1, Rec. 419/2023 de 26 de mayo del 2025

PRIMERO.- Agrícola Los Campillos S.L. interpone recurso de apelación contra la sentencia dictada el día 8/3/2023 por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Hellín en el procedimiento ordinario 418/2022. Sentencia que desestimó la demanda presentada por la mercantil recurrente frente a Dª María Consuelo y D. Cornelio absolviendo a dichos demandados de los pedimientos hechos en su contra, con condena a la parte actora al abono de las costas procesales.

La mercantil recurrente pretende el dictado por la Audiencia de una sentencia que declare el derecho de la actora a retraer la finca adquirida por los demandados con la condena a pasar por dicho pronunciamiento y a otorgar escritura pública de venta de la referida finca a favor de la demandante con reembolso del precio y demás gastos en dicho acto.

Subsidiariamente pedía que se estimara indebida la inadmisión de la prueba denegada en la Audiencia Previa junto a la posterior testifical del administrador de la mercantil Tecnoquim S.L. que fue admitida y no practicada por causas no imputables a la parte.

Subsidiariamente a lo anterior solicitaba que se dictara resolución por la que se estimara la existencia de indebida tramitación del procedimiento al no realizarse la testifical admitida del administrador de la mercantil Tecnoquim S.L. acordando lo procedente para su práctica.

Subsidiariamente a lo anterior solicitaba que se dictase resolución que estimase la existencia de indebida tramitación del procedimiento en relación con la emisión por parte del Juzgado del auto de 7/3/2023, que acordó que la diligencia final consistente en la testifical del legal representante de la mercantil Tecnoquim S.L. era innecesaria, retrotrayendo las actuaciones hasta el momento inmediatamente anterior a su dictado y declarando nulo todo lo emitido posteriormente, incluida la sentencia, y dejando libre y expedita a la recurrente la vía de los recursos para poder defenderse sus derechos plenamente.

Dª María Consuelo y D. Cornelio se opusieron al recurso de apelación solicitando su desestimación y la confirmación de la resolución recurrida con expresa imposición de costas a la actora.

SEGUNDO.- En el primer motivo se alza la mercantil recurrente contra la que considera fue una inadmisión injustificada de los medios de prueba propuestos en la audiencia previa, denunciando la infracción del art. 339.3 y 405 de la LEC

Motivo que debe ser desestimado pues la denegación de la prueba documental aportada por la actora en la audiencia previa fue ajustada a derecho.

Dichos documentos, todos ellos, estaban dirigidos a acreditar que concurrían los requisitos que la ley y la jurisprudencia exigen para el éxito de la acción de retracto de colindantes.

Los hechos de los que resulta que la acción de retracto cumple con los requisitos exigidos para su éxito son los hechos que fundamentan la demanda y los documentos que acreditan tales hechos son los documentos fundamentales de la pretensión del actor debiéndose alegar unos y aportar los otros con la demanda conforme exige el art. 399.3 y 265.1 la de la LEC.

El actor no puede reservarse hechos determinantes del cumplimiento de uno de estos requisitos legales para ponerlos de manifiesto en un momento posterior a la demanda. Así no puede omitir en las alegaciones iniciales aquellos hechos que evidencian el carácter rustico de su finca o de la finca retraída, para introducirlos en la audiencia previa, como tampoco puede reservarse para alegarlos en un momento posterior a la demanda los hechos que determinan que la acción fue interpuesta dentro del plazo de caducidad establecido en la ley. Tal conducta infringe la ley y vulnera el derecho a la defensa del demandado.

Cuando del demandante invoca el art. 256.3 LEC para justificar la introducción en la audiencia previa de hechos sobre el carácter rustico de su finca o de la de la finca retraída o hechos que muestran que la acción se interpuso en el plazo de caducidad establecido por la ley, está vulnerando el artículo que invoca y el art. 399 de la LEC, pues estos hechos se refieren al fundamento de la pretensión y en consecuencia la necesidad de su alegación no surge, solo, de lo que se diga en la contestación, pues deberían haberse introducido con la demanda y con ella debería haberse aportado los documentos que los justifica conforme exige el art. 265.1 LEC, salvo que concurra alguno de los supuesto del ar. 270 de la LEC, que no es el caso porque todos los documentos que se intentaron aportar en la audiencia previa, como resulta de los términos en los que el Letrado de la actora propuso esta prueba en la audiencia previa y de la testificales practicadas posteriormente en el acto del juicio, eran de fecha anterior a la demanda o pudieron confeccionarse antes y si de alguno no disponía el actor debía haberlo identificado en su demanda para aportarlo cuando lo obtuviera.

Esto es lo que ha ocurrido en el presente caso, no es que las alegaciones del demandado en la contestación determinaran la necesidad de alegar nuevos hechos y de aportar los documentos que los justificaban, sino que no se aportaron oportunamente con la demanda como debía haberse hecho. Así la intención de instalar un vivero en la finca del retrayente, en la que no se realiza cultivo alguno desde hace varios años, para justificar su carácter rustico, debió de indicarse en la demanda y la solicitud de instalación de dicho vivero, en cuanto acreditativa de dicha intención, debería haberse aportado con la demanda. Lo mismo puede decirse cuando se trata de acreditar el destino agrícola de la nave existente en dicha finca, así como la intención de instalar un laboratorio en las edificaciones que hay en la parcela del retrayente y que tienen el aspecto exterior de ser un chalet construido con fines residenciales. Ni que decir tiene que los hechos determinantes de haberse cumplido el plazo de caducidad deben introducirse en la demanda, en la que nada se dice sobre estos, salvo afirmaciones genéricas de haberse respetado el plazo legal de caducidad. En este sentido reproducimos un párrafo de la demanda obrante en la página 20 de la misma donde literalmente se dice: "Con todo ello, en el presente caso, se ha interpuesto la demanda dentro de plazo, pues el dies a quo del plazo de caducidad tuvo lugar el día... momento en que se tuvo conocimiento pleno de la compraventa suscrita entre las partes/inscripción.Observándose que no se dice cual se considera dies a quo, ni se especifica el día que la actora conoció, con todas sus circunstancias, la venta del terreno a retraer. Estos hechos se intentaron introducir por primera vez, suponemos, en la audiencia previa, ni siquiera en las alegaciones que realizó el letrado en el trámite del art. 426 LEC, lo que ya era incorrecto, sino a través de la prueba documental que se intentó aportar: la solicitud de información de la actora a la Comunidad de Regantes a la que los demandados habían entregado la escritura de compraventa para cambiar el titular del derecho de agua y la contestación de la Comunidad de Regantes facilitando la información sobre dicha compraventa, y que fue correctamente rechazada por el Sr. Juez de Instancia. Es decir, hechos fundamentales como los indicados se intentaron introducir en el procedimiento en un momento absolutamente extemporáneo. En este sentido recordaremos que la primera vez que en el procedimiento se menciona qué día la actora solicitó de la Comunidad de Regantes información sobre la escritura de compraventa aportada por los demandados para el cambio de titularidad, fue en el acto del juicio a través de la prueba testifical practicada. Solo entonces se indicó por los testigos que el día 4 de agosto fue cuando los demandados aportaron la escritura de compraventa a la Comunidad de Regantes, que el día 8 de agosto la legal representante de la actora solicitó información sobre la misma y que el día 9 recibió dicha información oralmente.

No es excusa para la alegación extemporánea de hechos fundamentales y para la aportación extemporánea de los documentos que los sustentan la premura del plazo de caducidad, pues todos los documentos que se intentaron aportar en la audiencia previa eran por su naturaleza documentos que tenía en su poder la actora antes de interponer la demanda. No es cierto en consecuencia, como se alega por el recurrente, que dichos documentos no estuvieran en su poder, pues aunque ciertamente no hubiera recibido respuesta a sus solicitudes al tiempo de interponer la demanda, debería haber adjuntado a la misma las referidas solicitudes presentadas y no esperar a aportarlas en la audiencia previa. Finalmente no es tampoco excusa para esta aportación documental extemporánea que el actor no pudiera conocer los argumentos de la contestación, pues para alegar los hechos que justifican la concurrencia de los requisitos determinantes del éxito de la acción de retracto de comuneros no tenía que esperar a que el demandado negase que dichas requisitos se reuniesen, sino que debía haber introducido en la demanda los hechos que mostraban que las exigencias que imponen dichos requisitos, concurrían, existían al tiempo de la venta y eran reales, aportando los documentos acreditativos de los mismos.

TERCERO.- En segundo lugar alega la recurrente la indebida inadmisión de la petición de suspensión por incomparecencia de uno de los testigos y la imposibilidad material de recurrir la decisión del Sr. Juez de Instancia de no practicar el testimonio del legal representante de la mercantil Tecnoquim S.L. como diligencia final. Denunciaba la infracción del art. 448 de la LEC y del art. 24.2 de la CE

Alegación que también debe ser desestimada, debiendo precisar en primer lugar que conforme constató el Sr. Juez de Instancia el día del juicio y conforme expuso en el auto sobre diligencias finales, el testigo en cuestión estaba citado, pese a lo cual no acudió a declarar en juicio. En segundo lugar, debemos recordar que las diligencias finales son de carácter potestativo pues el precepto siempre utiliza el término "podrá" cuando se refiere al acuerdo de su práctica y tal carácter le ha sido atribuido a dichas diligencias por la jurisprudencia y doctrina de los tribunales. En tercer lugar la Sala comparte de manera plena el razonamiento que el Sr. Juez de instancia dio para no acordar su práctica como diligencia final: su innecesariedad a la vista de la prueba ya practicada. En cuarto lugar, si el auto que no acordó la práctica de la diligencia final no se recurrió fue porque no quiso hacerlo el interesado, pues el hecho de que se notificase junto con la sentencia no impedía hacerlo, sin perjuicio de las consecuencias mas o menos traumáticas que la estimación del recurso contra dicho auto hubieran provocado en el procedimiento. En cualquier caso, el recurrente ha solicitado su práctica en esta segunda instancia lo que impide que exista indefensión y consecuentemente que exista la vulneración del art. 24.2 de la CE en relación con el art. 448 de la LEC que denuncia.

Finalmente como ya se ha adelantado la Sala no considera necesaria la práctica de esta prueba en segunda instancia por entender que la prueba sobre el carácter rustico de la finca del retrayente ha sido suficientemente amplia como para ilustrar al Tribunal de la situación que preside el ejercicio de esta acción, razón por la cual podemos afirmar también su intrascendencia para alterar el resultado de la sentencia, como después se explicará mas extensamente, hecho este que impide también las infracciones denunciadas. En este sentido la jurisprudencia mantiene, por todas STS 378/2012 de 11 de junio que: "...no toda irregularidad u omisión procesal en materia de prueba puede causar por sí misma una indefensión constitucionalmente relevante, pues la garantía constitucional contenida en el artículo 24.2 CE únicamente cubre aquellos supuestos en los que la prueba es decisiva en términos de defensa ( STC 6 de junio 2011 ). En concreto, para que se produzca violación de este derecho fundamental se exige reiteradamente que concurran dos circunstancias: por un lado, la denegación o la inejecución de las pruebas han de ser imputables al órgano judicial ( SSTC 1/1996, de 15 de enero, FJ 2 , y 70/2002, de 3 de abril , FJ 5, por todas); y, por otro, la prueba denegada o impracticada ha de resultar decisiva en términos de defensa, debiendo justificar el recurrente en su demanda la indefensión sufrida ( SSTC 217/1998, de 16 de noviembre, FJ 2 , y 219/1998, de 16 de noviembre , FJ 3)."

CUARTO.- En el tercer motivo del recurso se denuncia un error en la valoración de la prueba por parte de la sentencia de instancia y la errónea aplicación de normas jurídicas y de la jurisprudencia aplicable por infracción de los artículos 1523, 1254 del CC y art. 27 de la Ley 19/1995 de Modernización de las Explotaciones Agrarias. Desglosa el recurrente este motivo en atención a los requisitos necesarios para el retracto que la sentencia de instancia consideró no concurrían y nosotros seguiremos este mismo orden para responder a la recurrente.

Así en primer lugar se ocupa el motivo del requisito del ejercicio del derecho en plazo. Ciertamente la sentencia de instancia consideró que este requisito no concurría porque la actora no había logrado acreditar, como le correspondía, cuando tuvo conocimiento de la venta y de sus condiciones.

Conclusiones que una vez analizada la prueba y las actuaciones compartimos plenamente. No es solo que el actor tenga la carga de probar el cumplimiento del ejercicio oportuno o puntual de la acción de retracto, sino que debe alegar los hechos determinantes del mismo, lo que no hizo la actora, como se explicó más arriba, de manera que solo supimos cuando conoció la demandante la compraventa con todas sus circunstancias en el momento de practicar en juicio la prueba testifical y lo tenía que haber alegado en la demanda para que pudieran ser rebatidos por la contraparte. La falta de alegación oportuna excluye la posibilidad de prueba, razón por la que el motivo no puede prosperar.

En cualquier caso es también pertinente la observación del Sr. Juez de Instancia cuando indica que si los hechos determinantes de su conocimiento podían acreditarse documentalmente tuvo la actora que haber aportado dichos documentos con la demanda y no lo hizo. Esto es así por estar dotada la prueba documental ordinariamente de mayor certeza que la testifical máxime cuando el testimonio procede de compañeros de trabajo de la legal representante de la parte actora. Además resulta que frente a estos testimonios existen otros contradictorios, como el de Dª Ruth, vendedora de la finca objeto de retracto, del que se desprende que dicha escritura se presentó ante la Comunidad de Regantes a finales de julio, porque fue en esas fechas cuando ella, tras oír que la actora iba a retraer, se presentó en la Comunidad de Regantes, donde trabajaba la legal representante de Agrícola Los Campillos S.L. a pedirle explicaciones, toda vez que antes de venderla se la había ofrecido a ella.

Finalmente hemos de descartar que el plazo para ejercer el retracto sea el de un año previsto en el art. 27 de la Ley 19/1995 de 4 de julio de Modernización de las Explotaciones Agrarias porque la finca de la actora que da derecho a retraer no tenía la condición de explotación prioritaria al tiempo de producirse la venta de la finca a retraer. Así resulta del documento nº 6 de los acompañados a la demanda consistente en la resolución de la Dirección Provincial de la Consejería de Agricultura, Medio Ambiente y Desarrollo Rural de Albacete por la que se califica como prioritaria la explotación agraria titularidad de la actora en la que se comprende la finca colindante con la retraída, es decir en la que se comprende la DIRECCION000 del Catastro de Tobarra, pues dicha calificación, como resultaba del contenido de la resolución aportada, tenía un periodo de validez de cinco años que terminaba el 6/10/2021, por lo que al tiempo de la venta de la parcela retraída, el 21/7/2022, la finca de la actora carecía de la condición de explotación prioritaria, lo que implicaba que la actora careciera del derecho de retracto reconocido por dicha ley a los titulares de las explotaciones agrícolas que tuvieran dicha calificación.

La solicitud presentada el día 10/8/2022 para la renovación de dicha calificación confirma que al tiempo de la venta de la parcela que se pretende retraer la explotación del actor carecía de dicha calificación y en consecuencia no podía acogerse al derecho de retracto reconocido por la Ley 19/1995 a las explotaciones agrícolas prioritarias.

QUINTO.- Mantiene la recurrente a continuación y en contra de la sentencia de instancia que las fincas colindantes, tanto la de su propiedad, como la adquirida por los demandados tiene carácter rustico.

Sin embargo, esta conclusión a juico de la Sala no se corresponde con la prueba practicada.

Afirma la recurrente el carácter rustico de la finca de los demandados por encontrarse en el campo y existir sobre ella una explotación de olivos, señala además que como rustica es calificada en la escritura de compraventa y que tiene agua de riego procedente de la Comunidad de Regantes recurso al que solo pueden acceder las fincas rusticas.

La sentencia de instancia no se ocupa de analizar si concurre esta condición o no en la finca de los demandados, de manera que no ha sido el carácter, rustico o no, de dicha finca el que ha determinado la sentencia dictada. No obstante debemos observar que el carácter rustico que afirma la parte recurrente con base en la prueba mencionada aparece contradicho por el hecho de que la finca a retraer, cuya extensión no llega a los 2000 m² o dos tahúllas, exactamente 19 áreas y 98 centiáreas, está dotada de una construcción de claro carácter residencial, como demuestran las fotografías aportadas a los autos de su interior. No se trata, como argumenta la recurrente, de una caseta para el servicio de la plantación de olivares, plantación que dada su mínima extensión no necesitaría una construcción de tales dimensiones que aun siendo modesta para residencia, es excesiva para el cultivo que necesita la plantación.

La vendedora de dicha finca declaró como testigo que a dicha finca se le venía dando un uso residencial y por esta razón la vendieron, que es precisamente lo que mantienen los actores que la compraron como segunda residencia para que sus hijos tuvieran un esparcimiento en el campo. Además, el precio de venta, 25.000 euros, confirma que el elemento más relevante de la finca adquirida es la construcción con destino residencial pues el valor de una tahúlla de tierra lo cifra la perito, ingeniera técnico agrícola que elaboró el informe pericial aportado por los demandados entre 1500 o 2000 euros. Aun dando el valor de una tahúlla de olivares de riego que resulta de la escritura de reagrupación que se aportó por la parte actora, es decir 3.500 euros, el valor pagado por los demandados resulta claramente desproporcionado a dos tahúllas y solo se explica por la existencia de una construcción con destino residencial.

Siendo a este respecto reiterada la jurisprudencia que para determinar al carácter rustico que han de tener las fincas colindantes no bastan ni las declaraciones de las partes en los contratos, ni los conceptos propios de las normas administrativas o urbanísticas, sino que la distinción entre un predio rustico y otro urbano ha de juzgarse por: "b) Por el aprovechamiento o destino -explotación agrícola, pecuaria o forestal, frente a vivienda, industria o comercio-. c) Por la preponderancia de uno de estos elementos, si ambos concurren en un mismo predio, o por relación de dependencia que entre ellos exista, como principal el uno y accesorio el otro." En este sentido SSTS 107/2010 de 26 de febrero, 126/2007 de 2 de febrero, 29 de octubre de 1985 y las que en ellas se cita.

Siendo claro que en el caso de la finca retraída la preponderancia, determinada por el valor de sus distintos elementos, por su trascendencia económica y por el destino o uso de sus propietarios es manifiestamente contraria al carácter rustico de la propiedad.

Otro tanto cabe decir de la finca de la parte actora, en la que según resulta del informe pericial elaborado a instancias de los demandados, de las fotografías aportadas con la contestación, de las fotografías aéreas que reflejan la situación de dicha parcela desde el año 2010, en ella no existe desde entonces cultivo de ninguna especie. Lo que se confirma con el documento nº 6 de la demanda en el que se relacionan las parcelas de la mercantil actora, con indicación que de todas ellas se perciben derechos de la PAC, salvo de las parcelas catastrales comprendidas hoy en la finca colindante de la actora (parcelas DIRECCION001, DIRECCION002 y DIRECCION000).

Dicho lo cual ha de añadirse que su configuración exterior no responde a una explotación agrícola, su vallado perimetral con cipreses y el lado por donde está la entrada con muro decorativo y de forja, la iluminación de esta parte frontal, la doble entrada para vehículos y peatones, responde mas bien a un terreno con destino residencial, lo que se confirma con el hecho de que exista una construcción en forma de L, que tiene todas las características de un chalet y que se instale en una superficie hormigonada una piscina desmontable, sí, pero de importantes dimensiones.

Ciertamente también existe en su interior una nave que se dice tiene un destino agrícola al tener por objeto, como manifiesta D. Sebastián, empleado de la actora, la custodia del equipo y maquinaria agrícola, la que utiliza la actora en el cultivo de las tierras de su propiedad, con una extensión de mas de 300 hectáreas, pero evidentemente no en esa parcela que justamente es la colindante y la que da ocasión al retracto.

Ha de reseñarse también que la construcción tipo chalet que hay en el interior de la finca de la actora está paraliza al seguirse por el Ayuntamiento de Tobarra un expediente por infracción urbanística, dada la tipología residencial de la construcción, a raíz de lo cual la demandante ha elaborado un proyecto para destinar dicha construcción a laboratorio, oficinas y para el personal, pero con posterioridad al inicio del expediente urbanístico, como resulta del testimonio del ingeniero que elaboró el proyecto de legalización de las instalaciones con el fin dicho. Siendo posible considerar que el proyecto para instalar un laboratorio y oficinas tiene por objeto burlar o eludir el expediente urbanístico. En la actualidad la construcción sigue paralizada, el expediente en trámite y no existe en la misma instalado laboratorio u oficinas algunas.

También refiere la actora haber presentado una solicitud de autorización para instalar en su finca un vivero. Lo que D. Sebastián, empleado de la actora desconoce. Pero la existencia de esta solicitud acredita que al tiempo de la venta de la finca a retraer allí no había un vivero, siendo lo determinante para calificar el carácter rustico de las fincas colindantes a los efectos del retracto del 1523 CC, la situación existente al tiempo de la venta que hace nacer el derecho al retracto, no la situación esperada o el destino que pueda llegar a tener la finca en el futuro, lo que resulta absolutamente intrascendente.

En definitiva el carácter rustico de la finca del actora no aparece, ni mucho menos con claridad, no existiendo cultivo alguno en dicha parcela y existiendo indicios de que el destino que se le atribuyó por los propietarios es, al menos también, residencial, sin que pueda considerarse que el rustico es el principal o preponderante, lo que junto con el carácter restrictivo con el que debe interpretarse el derecho de retracto de colindantes dada su naturaleza de limitación al dominio (por todas STS 24/2008 de 4 de febrero y 453/2019 de 18 de julio), determina que deba confirmarse también en esta aspecto la sentencia de instancia.

SEXTO.- Tampoco se acredita el tercer requisito que la sentencia de instancia niega concurra en el presente caso: que el retracto sirva para la finalidad prevista: la reducción de minifundio y la mejora de la productividad agraria. Requisito este que viene siendo exigido por la jurisprudencia al interpretar el art. 1523 CC, uno de esos preceptos para los que el Alto Tribunal ha venido exigiendo de manera contundente una interpretación conforme al espíritu y finalidad que la leyes que regulan esta institución en relación a lo establecido en la Exposición de Motivos del CC. En concreto y como dice la sentencia de instancia no se ha alegado siquiera, por supuesto no se ha probado, de qué manera el retracto de la finca de los demandados puede mejorar el rendimiento o la explotación de las fincas colindantes, lo que además hubiera permitido descartar la finalidad espuria que denuncian los demandados en el retracto: lograr o contribuir a reunir la superficie mínima para que se legalice la construcción con uso residencial levantada por la actora en su parcela.

Este requisito no se satisface con la sola condición de agricultor del retrayente, ni son suficientes consideraciones generales de utilidad, ni tampoco puede darse por cumplido con la exposición de usos y explotaciones proyectadas y futuras de las parcelas en cuestión, inexistentes en la actualidad, sino que debe justificarse que se mejora el rendimiento y explotación de las concretas parcelas colindantes, conforme a su actual situación y destino.

La consecuencia de todo lo anterior es la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia de instancia.

SEPTIMO.- La desestimación del recurso de apelación determina que las costas procesales de la alzada deban ser soportadas por la parte recurrente de acuerdo con lo establecido en el art. 398.1 de la LEC.

Vistos los preceptos legales invocados y demás de general y pertinente aplicación.