Sentencia Civil 27/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 1, Rec. 648/2023 de 27 de enero del 2025

PRIMERO. Planteamiento del litigio en primera instancia. Resolución apelada. Recurso de apelación.

Don Eloy y Doña Esmeralda formularon demanda contra Doña Tarsila, en la que solicitaron que se condenara a la demandada a pagar la cantidad de 13.041,77 € en concepto de daños y perjuicios y a realizar un test de aluminosis y a la reparación que procediera de las vigas del inmueble que les vendió.

Alegó la representación procesal de los actores, en síntesis, en su demanda, que el día 27 de febrero de 2018, sus mandates, como compradores, y la demandada, como vendedora, formalizaron un contrato de arras de compraventa sobre el inmueble sito en la DIRECCION000 de Mataró, estableciéndose como plazo para formalizar la compraventa el día 27 de julio de 2018. El día 1 de agosto de 2018, se formalizó la compraventa, por la cantidad de 129.680 €, que era el precio de mercado en ese momento. La vivienda estaba situada en un edificio de dos plantas, que en su momento era una única vivienda y que en la actualidad están separadas. El piso DIRECCION000 es el suyo y la DIRECCION001 seguía siendo propiedad de la demandada, y estaba arrendada a un tercero. Durante el periodo de tiempo que transcurrió entre el contrato de arras y la compraventa, sus representados hicieron un test de aluminosis que ofreció un resultado negativo. Una vez tomaron posesión de la vivienda, observaron unos daños de lo que parecía ser una filtración de agua. En un primer momento creyeron que las filtraciones podían obedecer a unas lluvias intensas ocurridas unos días atrás, pero después comprobaron que se debían a filtraciones constantes por lluvias, debido a la ausencia de tela asfáltica de la terraza. Además, los vecinos les comentaron que días atrás se había producido la rotura de la tubería de agua que abastecía al inmueble de los vecinos y que pasaba por la terraza del DIRECCION000 piso. La demandada se desentendió y ante la falta de respuesta de la compañía de seguros de la demandada, sus representados dieron parte a las propias compañías, las que dejaron claro que el origen eran vicios ocultos que no quedaban cubiertos por la póliza, como consecuencia de la falta de mantenimiento de la impermeabilización de la terraza. Sus representados iniciaron las obras de rehabilitación que tenían previsto hacer, con lo que no reclamaron la reparación de los daños en su momento, ni eran objeto de reclamación en esta demanda. Durante las obras de rehabilitación, se procedió a picar el techo de todo el inmueble, en concreto el afectado por las filtraciones, y pudieron observar que las vigas estaban en muy mal estado y que lo más probable era que se tratara de filtraciones constantes a lo largo del tiempo. Durante las obras de reforma se hizo un segundo test de aluminosis en las vigas de la zona de la cocina y el baño, dando positivo en cemento aluminoso. Asimismo, se levantó el suelo de la terraza, pudiendo comprobar que no sólo estaba mal puesta la impermeabilización, sino que en parte de ella no había impermeabilización alguna, lo que daba lugar a filtraciones constantes y provocaba daños en vigas y estructuras. Es decir, se trataba de un defecto constructivo y un vicio oculto. La demandada en un principio se comprometió a correr con los gastos de reparación, pero después alegó que sus representados ya conocían la existencia de cemento aluminoso en alguna viga, y que las filtraciones jamás habían existido. La viga a la que se refería la demandada no era siquiera una viga objeto de la compraventa, sino del inmueble de la demandada. Sus representados habían tenido que impermeabilizar totalmente la terraza, incurriendo en unos gastos que no tenían previstos. El coste de la rehabilitación de la terraza ascendía a 8.909,71 €. Una vez obtenido el resultado positivo del test de aluminosis, se procedió a su reparación, con un coste total de 3.814,80 €. De los vicios del inmueble, ya sean vigas con cemento aluminoso como la ausencia de impermeabilización no tenían conocimiento sus mandantes, porque si lo hubieran tenido no hubieran adquirido el inmueble, o hubieran exigido que las reparaciones estructurales fueran a cargo de la demandada, o bien se hubiera exigido una rebaja del precio para que el inmueble fuera habitable, Se reclamaban los gastos en que habían incurrido sus representados, que ascendían a 13.041,77 €. Pero además, debido al mal estado de las vigas que sustentan su inmueble, se solicitaba que se realizara el test de aluminosis y a su reparación.

La demandada se opuso a la demanda.

Alegó la representación procesal de Doña Tarsila, en síntesis, en su contestación, que el precio de la compraventa era el adecuado para las condiciones en que vendía la finca en aquel momento. Mostraba su total disconformidad con la existencia de vicios ocultos y por ello entendía que no debía a la adversa ninguna cantidad de dinero por las reparaciones, en virtud del art. 621-25.1 CCCat. La fecha de construcción del edificio era 1964. En un principio era una sola finca registral y se procedió a la división horizontal de la misma según acordaron las partes en contrato de 7 de marzo de 2018, lo que se llevó a cabo en fecha 5 de abril de 2018. La vivienda objeto del litigio estaba integrada en un edificio plurifamiliar entre medianeras, formado por dos plantas. En la DIRECCION001 había una vivienda, y en la planta DIRECCION000, dos viviendas, que fueron las que compraron los actores para convertirlas en una sola vivienda. El edificio estaba coronado por una cubierta, cuyo uso exclusivo fue otorgado a los actores, a la que se accedía por unas escaleras propias. Todo el edificio era propiedad de la demandada quien lo había adquirido por herencia de su madre, y actualmente seguía siéndolo la DIRECCION001, que se encontraba alquilada. La comercialización de la venta de la vivienda de la DIRECCION000 planta fue encargada a la empresa "Ubernia". Se suscribió un contrato de compraventa con arras penitenciales, redactado por Ubernia en cuyo pacto primero ya se ponía en conocimiento de los actores que en su día había realizado las correspondientes reparaciones de una viga que contenía cemento aluminoso, por lo que quedaba acreditado que desde el primer momento la adversa tenía conocimiento de la existencia de cemento aluminoso en, al menos, una viga de la finca, y por tanto no se podía hablar de mala de por parte de su mandante ni de ocultación maliciosa. En el mismo pacto, su principal se comprometía a realizar la ITE antes de la firma de la escritura pública y a entregar a los compradores previamente una copia de la misma. Estos pactos estaban redactados en negrita por lo que eran pactos esenciales del contrato. Si su principal hubiera querido ocultar la posibilidad de que existiera cemento aluminoso, no hubiera puesto de manifiesto la existencia de una viga, y no tuvo inconveniente en facilitar que los actores accedieran a la vivienda y realizaran las comprobaciones oportunas para certificar si existía, o no, cemento aluminoso. Lo que si que se les puso como requisito es que la comprobación la hiciera una empresa especializada, y no su propio paleta, como ellos pretendían, para evitar los costes que ello conllevaba. El 5 de marzo de 2018 compareció un técnico de la empresa especializada SISCOL y extrajo una porción de ala en una viga de hormigón del techo de la primera planta. En la extracción estuvieron presentes su representada, un trabajador de UBERNIA y los actores. Su principal no intervino para nada, manteniéndose al margen y dejando que fueran el trabajador de la empresa y los actores los que realizaran las catas que entendieran oportunas. Según el informe, analizaron una sola viga pudiendo, si hubieran querido, analizar todas las vigas, aunque el coste lógicamente para los actores hubiera sido mucho más elevado. El resultado fue negativo. Después se hizo la Inspección Técnica del Edificio, el día 13 de marzo de 2018, en que se comprobó una serie de deficiencias visibles, unas graves (grietas y fisuras), y otras leves, y el día 14 de marzo de 2018 se convocó una reunión para abordar la reparación de las deficiencias graves, por lo que se acordó buscar presupuestos para la reparación, cuyo coste asumiría su principal. Finalmente, el importe de la reparación de la fachada ascendió a 600 €, importe que las partes acordaron que fuera retenido del precio de venta de la escritura pública, y así se hizo. En definitiva, no sólo su mandante avisó de la existencia de cemento aluminoso, por lo que no se podía considerar que existieran vicios ocultos, sino que la reparación de las deficiencias visibles y que fueron consideradas graves en la ITE realizada, fueron abonadas por su mandante. Sabedores los compradores de las necesidades de reforma de la vivienda se negoció un precio a la baja. El precio no hubiera sido el mismo de haberse hecho las reformas con anterioridad, puesto que el valor que adquirían los inmuebles rehabilitados se incrementaba de forma exponencial. Los inmuebles fueron adquiridos para acometer una reforma integral, pues los actores sólo dejaron las paredes de obra y para la misma fue necesaria la intervención de un arquitecto. Posteriormente a la venta y a causa de la reforma integral que acometieron responsabilizaban a su mandante de que no les había avisado del deterioro de la tela asfáltica de la terraza y según ellos, de la falta en algunas partes, provocando dicho deterioro humedades en el techo de su vivienda. Negaba que sus mandantes tuvieran que abonar la factura que presentaba, la cual, además no estaba desglosada; el edificio databa de 1964 y la LOE no daba más de 5 años por el deterioro de la tela asfáltica. Además, las posibles deficiencias que había en su momento ya constaban catalogadas como leves en la ITE. Por otro lado, la rotura de la tubería del vecino fue un hecho puntual que no podía ser origen de humedades ni de aluminosis, y cuando se produjo el incidente los actores ya eran propietarios de la vivienda y tenían otorgado el uso exclusivo de la vivienda.

La sentencia de primera instancia advierte de que la acción que se ejercita tiene amparo en el CCCat, y razona: "la reparación de una viga (de la DIRECCION001 del edificio titularidad de la demanda) fue anterior a la suscripción del contrato de arras, y, además fue un trabajo de reparación de una viga de la DIRECCION001, distinta al inmueble objeto de la compraventa. Y el compromiso por la parte compradora de realizar la ITE no tiene relación alguna con la presencia de cemento aluminoso, no es hecho indiciario de que la parte compradora tenía conocimiento de las referidas patologías. El precio de la compraventa, 129.689 € era el de mercado en el momento de la compra, según lo corrobora el testigo que ha declarado en acto de juicio. La presencia de aluminosis y el estado de la terraza, que precisaba una reforma, no influyó en una reducción del precio de compraventa. Por tanto, no hubo negociación de precio de vivienda por existencia de esos graves defectos constructivos". Estima la demanda, condena a la demandada a pagar la cantidad de 13.041,77 €, y no se pronuncia sobre la obligación de hacer porque no se fijó como hecho controvertido ni ha formado parte del debate procesal.

Contra dicha sentencia se alza la demandada alegando infracción del art. 621-25 CCCat. y error en la valoración de la prueba tanto por lo que se refiere a las vigas con cemento aluminoso como a la rehabilitación e impermeabilización de la terraza.

Los actores se han opuesto al recurso.

SEGUNDO. Falta de conformidad. Daños y perjuicios.

La demandada, que vendió a los actores una vivienda situada en la planta DIRECCION000 de una casa de dos plantas construida en Mataró en el año 1964, apela la sentencia en que se le condena al pago de la cantidad a la que ascendió la reparación de unas vigas con cemento aluminoso y la instalación de tela asfáltica en la terraza-cubierta, alegando que se ha valorado la prueba erróneamente, y se ha aplicado incorrectamente el art. 621-25 CCCat.

En la compraventa de autos se suscribió un contrato de arras en fecha 27 de febrero de 2018, otorgándose la escritura pública de compraventa el día 1 de agosto de 2018, por lo que resulta de aplicación el Libro Sexto del Código Civil Catalán, relativo a las obligaciones y los contratos, que entró en vigor el día 1 de enero de 2018.

La regulación catalana ha eliminado el régimen del saneamiento contenido en los arts. 1474 y ss. del Código Civil. Para cualquier tipo de venta rige ahora el concepto de conformidad, que va más allá de la idea de vicio o defecto e incluye cumplir con lo pactado y otra serie de criterios previstos legalmente ( art. 621-20 CCCat).

Al amparo del derecho catalán, el comprador puede recurrir a los remedios generales propios de la falta de conformidad, esto es, del incumplimiento, que recoge el art. 621-37 CCCat, entre los que está: "e) Reclamar la indemnización por daños y perjuicios",que es lo que han hecho los actores.

Por lo que interesa al presente litigio, el art. 621-20.2 CCCat, en la redacción que resulta de aplicación al caso por razones temporales, establece:

"2. La conformidad exige, salvo que se haya pactado otra cosa o que por las circunstancias del caso alguno de estos criterios no sea de aplicación, que el bien:

a) Se ajuste a la descripción hecha por el vendedor.

b) Sea idóneo para el uso habitual a que se destinan los bienes del mismo tipo.

c) Tenga las cualidades y prestaciones habituales que el comprador puede esperar según la naturaleza del bien en bienes del mismo tipo y, si procede, según las declaraciones del vendedor o de terceros de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 621-24.2.

d) Tenga las cualidades y prestaciones de la muestra o el modelo que el vendedor haya presentado al comprador.

e) Esté embalado o envasado de la forma habitual o, si procede, de forma adecuada para conservar y proteger el bien o darle el destino que corresponda."

También resulta relevante lo establecido en el art, 621-25.1, relativo al conocimiento de la falta de conformidad por el comprador:

"1. El vendedor no responde de la falta de conformidad que el comprador conozca o que no podía razonablemente ignorar en el momento de concluir el contrato, salvo los casos de ocultación dolosa, negligencia grave o garantía expresa de la conformidad."

En atención a esos dos preceptos, habremos de concluir que tratándose la vivienda vendida de una vivienda que tenía 54 años de antigüedad, y que se vendía sin mencionar que hubiera sido objeto de rehabilitación o reforma, no pueden enjuiciarse los defectos denunciados por los compradores como si de una vivienda de nueva construcción se tratara, porque es de público conocimiento que con el paso del tiempo las construcciones presentan deficiencias, por degradación de los materiales, o por otros motivos, de modo que, en una primera aproximación a lo que podría considerarse como falta de conformidad en el caso de autos, podríamos predicarla de aquellos de tal naturaleza o entidad que no fuera esperable que presentara una vivienda de esa antigüedad, o que incidieran de tal modo en su habitabilidad que aun siendo consecuencia de su antigüedad hubieran tenido que ser advertidos por la vendedora en aras de la buena fe y la honradez en los tratos que deben observarse siempre en las relaciones jurídicas privadas ( art. 111-7 CCCat).

TERCERO. Vigas con cemento aluminoso.

El primero de los defectos por los que los actores solicitan la correspondiente indemnización, correspondiente a su reparación, es por la presencia de cemento aluminoso en varias viguetas de su vivienda que ya se encuentran fisuradas y oxidadas, esto es, ya han desarrollado la patología, según señala el Informe Pericial aportado por los actores.

La existencia de aluminosis, al afectar a la estructura portante del edificio, es un defecto grave y en ningún caso podría entenderse derivado de la mera antigüedad de la vivienda, por lo que en principio se consideraría como una falta de conformidad susceptible de justificar la indemnización que se ha pedido.

Sin embargo, en el caso de autos existen dos circunstancias que son a las que se refiere la apelante para fundamentar su recurso en este punto y que deben analizarse.

La primera es que, en el contrato de arras, suscrito por las partes en fecha 27 de febrero de 2018, se hizo constar lo siguiente, y en negrita:

"La parte vendedora manifiesta en este acto a la parte compradora haber realizado en su día las correspondientes reparaciones de una viga que contenía cemento aluminoso, asimismo la parte vendedora se compromete en este acto a realizar la Inspección Técnica del Edificio (ITE) antes del día de la firma de Escrituras pactado en este contrato, debiendo aportar el certificado en informe técnico correspondiente, siendo de cargo de la parte vendedora los gastos derivados de la mencionada tramitación."

La viga afectada, según declaró la demandada en el acto del juicio, correspondía a la DIRECCION001.

La segunda es que, la parte compradora realizó un test de aluminosis, con total aquiescencia y colaboración de la vendedora, pues la empresa a quien confirió el encargo tomó las muestras que quiso, si bien limitó el análisis a una sola vigueta, que dio resultado negativo para cemento aluminoso.

Al realizar la visita para emitir el Informe Técnico del Edificio, como la inspección es visual y no se hacen catas, según declaró el Técnico que la llevó a cabo, no se analizó si había aluminosos, pero la misma, como ya hemos señalado, se confirmó con posterioridad en diversas viguetas del techo de la primera planta, que ha sido la adquirida por los actores.

Por lo que se refiere a la mención que se hizo en el contrato de arras sobre la existencia de cemento aluminoso en una de las vigas de la casa, pone de manifiesto la buena fe de la parte vendedora al transmitir a los compradores una información relevante, pues hacía altamente probable que hubiera más vigas del mismo tipo de cemento en la construcción, y fue por eso por lo que los actores encargaron un test de aluminosis antes del otorgamiento de la escritura pública, pero por si sola esa mención no enerva la falta de conformidad que se deriva de la existencia de aluminosos en otras vigas de la vivienda.

La probabilidad de que hubiera aluminosis no implica conocimiento de su existencia a los efectos de que resulte de aplicación el art. 621-25.1 CCCat.

La segunda cuestión que debe analizarse es la incidencia de ese test de aluminosis negativo que llevaron a cabo lo propios compradores.

La demandada considera que fueron los actores, los que, ante la posibilidad de que existiera cemento aluminoso actuaron negligentemente al no realizar más catas.

Sin embargo, que el test de aluminosos que realizaron no fuera más exhaustivo, tampoco implica que el defecto fuese conocido por los compradores, ni que no pudieran "razonablemente ignorarlo",que es la expresión que emplea el art. 625-25.1 CCCat. La existencia de aluminosis es completamente ajena a la mayor o menor diligencia empleada en la realización del test, por lo que no puede penalizarse a los compradores liberando a la vendedora de su obligación de responder de la falta de conformidad de la vivienda que vendió, la cual es también completamente ajena a la buena fe que demostró durante toda la negociación.

Se desestimará pues este extremo del recurso.

CUARTO. Impermeabilización de la terraza.

Cuestión distinta es la relativa a la impermeabilización de la terraza cuyo coste también reclaman los actores.

Sostienen que han tenido que impermeabilizar totalmente la terraza ante la defectuosa colocación en la parte que existía impermeabilización y por la inexistencia en otra parte, y reclaman por ello la cantidad de 8.909,71 €.

Como ya se ha señalado, la vivienda objeto del litigio databa del año 1964, y no cabe duda de que su antigüedad y el estado en el que se encontraba, se tuvieron en cuenta a la hora de fijar el precio, tanto el propio precio de salida por el que la vivienda se ofrecía a la venta, como el que los actores ofertaron, rebajando aquél, que fue aceptado por la compradora, según declaró el testigo, Sr. Gabriel, gerente de la Inmobiliaria que intermedió en la operación. Los actores la compraron para someterla a una rehabilitación integral, según es de ver en las fotografías que aportan, y declaró la Sra. Adelina, empleada de la referida Inmobiliaria.

Por lo que se refiere a la impermeabilización, no puede razonablemente esperarse que una vivienda del año 1964 y de construcción sencilla, según es de ver en las fotografías aportadas, tenga las mismas cualidades y prestaciones que tendría una vivienda de nueva construcción. Esto es, que la impermeabilización de la cubierta se encuentre en perfecto estado.

El Arquitecto que realizó la ITE antes de formalizar la compraventa, declaró que el terrado podía considerarse impermeabilizado porque se había colocado sobre el mismo una pintura impermeabilizante, lo que ocurre es que con el tiempo esa pintura se degrada y puede perder sus prestaciones por lo que tampoco podía asegurarse al 100 %.

El propio perito de los actores, Sr. Gaspar, confirmó que la cubierta estaba pintada con pintura asfáltica, pero dijo que con el tiempo esta pintura salta y, además, en las embocaduras de los desagües no estaba pintada como se tenía que pintar, y por ello podía penetrar el agua. También manifestó que esa impermeabilización la habían colocado posteriormente a la construcción porque no existía tela asfáltica, y seguramente, porque habían tenido humedades.

En definitiva, existía una impermeabilización de la cubierta, si bien no mediante tela asfáltica, como se haría en la actualidad, sino con un método más sencillo, por medio de pintura impermeabilizante, acorde con la antigüedad y naturaleza constructiva de la vivienda, y que ya se había degradado parcialmente.

En definitiva, el defecto no era un defecto grave que afectase a la estructura del inmueble y que no pudiera razonablemente preverse, sino un defecto de funcionalidad derivado de la propia antigüedad de la vivienda, por lo que no puede considerarse como una falta de conformidad a los efectos de entender de aplicación el art. 621-37 CCCat.

QUINTO. Quantum indemnizatorio.

Atendidos los anteriores razonamientos, la cantidad que la demandada vendrá obligada a pagar a los actores será la de 3.814,80 €, correspondiente al suministro y montaje de vigas, y la de 128,21 € del test de aluminosis del colegio de aparejadores y arquitectos. En total, 3.943,02 €, más los intereses que se señalan en la sentencia de primera instancia.

SEXTO. Costas.

Al ser la estimación de la demanda parcial, no procede la condena en costas en la primera instancia ( art. 394.1 LEC) , ni tampoco en la alzada, al estimarse parcialmente el recurso ( art. 398.1, en relación con el 394.1 LEC) .