Sentencia Civil 106/2025 Audiencia Provincial Civil de Asturias nº 1, Rec. 969/2024 de 28 de febrero del 2025

PRIMERO.-En el presente caso, son hechos a tener en cuenta los siguientes:

En la demanda presentada se ejercita una acción de resolución de contrato de arrendamiento de industria, restitución de posesión y de forma acumulada acción de reclamación de cantidad -por rentas y cantidades asimiladas a la renta- contra D. Teofilo y Dª. Milagros, estos últimos constituidos en Comunidad de Bienes " DIRECCION000.".

La parte demandada contestó a la demanda y formuló demanda reconvencional. Alega en la contestación: a) respecto a las cantidades reclamadas por servicios, y cantidades asimiladas a la renta las facturas NUM000 y NUM001 fueron abonadas y las restantes que se reclaman no procedería su abono porque el actor no acompaña las facturas de suministros sino que elabora una factura unilateral; b) en cuanto a las rentas únicamente se han impagado las rentas de mayo y junio de 2023 que en todo caso han de ser compensadas con las que los clientes hayan tenido que desembolsar para el alquiler de generadores eléctricos, gasto de combustible y la pérdida económica derivada del lucro cesante de la explotación. Conceptos estos últimos que ascienden al importe total de 18.805,89 euros que se reclaman en la demanda reconvencional.

La representación procesal de HOTELES GARDI S.L. en su contestación a la demanda reconvencional se allanó a la cantidad correspondiente al coste del alquiler de los generadores cuyo importe asciende a 3.326, 07 euros. En cuanto a la cantidad reclamada en concepto de gasto de combustible, considera que no le corresponde su abono porque es un gasto de energía que conforme a la cláusula primera del contrato es de cargo del arrendatario. Y finalmente, en lo atinente al lucro cesante, niega que se haya producido el mismo ya que los beneficios económicos de los negocios hosteleros en los años 2022 y 2023 han bajado de manera contundente. A continuación manifiesta que por su parte no ha incurrido en incumplimiento alguno negando cualquier negligencia o abandono de sus obligaciones como arrendador.

Ambas partes llegaron a un acuerdo respecto de la resolución del contrato de arrendamiento de industria y entrega de la posesión a la parte demandante. Acuerdo que consta aportado a autos.

La sentencia dictada por el Juzgado de Primera instancia e Instrucción nº 2 de Lena tras exponer las posiciones de las partes y valorar la prueba documental obrante en autos y la practicada en el acto de la vista consideró que aunque es hecho no controvertido que la parte demandada sufrió un corte en el suministro eléctrico, la actuación del arrendador fue diligente. En cuanto a las rentas considera que únicamente se adeudan las correspondientes al mes de mayo, junio, octubre y noviembre de 2023 y diciembre de 2023 hasta la resolución del contrato; e igualmente considera procedente el abono de las cantidades asimiladas a la renta, al considerar acreditado a través del interrogatorio del demandado que el modo de proceder del propietario era solicitar a los demandados una fotografía de los contadores y remitirles después los cálculos efectuados por la propiedad con la cantidad que les correspondía pagar, sin más discordancia que la doble imposición de IVA, y teniendo la posibilidad de cotejar las facturas que se le reclamaban con la lectura del contador. Dejando para ejecución de sentencia la concreción de los importes correspondientes a las rentas y gastos asimilados que aquí se reclaman.

Respecto de las peticiones contenidas en la demanda reconvencional desestima la pretensión relativa al cobro del combustible al entender que dichas cantidades se refieren a los meses de mayo y junio de 2023 por los que la parte demandada no abonó cantidad alguna en concepto de electricidad arguyendo que la diferencia de costo entre el combustible y la electricidad no puede entenderse como un gasto extraordinario a soportar por la parte arrendadora. Por último en cuanto al lucro cesante, a la luz de las periciales practicadas considera que no queda acreditada la razón de la bajada de ventas de la parte demandada, al no haber realizado por el perito de la parte demandada un examen exhaustivo de la causa de dicha bajada.

Frente a dicha sentencia se alza la representación de D. Teofilo y Dª. Milagros (Comunidad de Bienes " DIRECCION000.") interponiendo recurso de apelación en el que alega: a) error en la valoración de la prueba. Atribuye a la propiedad la responsabilidad íntegra en el corte de suministro eléctrico al no adoptar las medidas necesarias para impedirlo pese al apercibimiento hecho por los organismos competentes. Lo que motivó en primer lugar que la parte arrendataria tuviera cerrado el negocio al menos diez días; y en segundo lugar la instalación de unos generadores - cuyo gasto ahora asumido por la parte actora conlleva la asunción de su responsabilidad- y que dieron lugar a la concurrencia de cortes de electricidad; b) La sentencia incurre en incongruencia omisiva se han omitido pronunciamientos necesarios y oportunamente deducidos como son la existencia de una reconocida doble imposición de IVA, o el reintegro en el exceso pagado en relación con las facturas de agua. Así como una clara vulneración de lo dispuesto en el art. 219 LEC al redactarse una sentencia con una flagrante reserva de liquidación que excede con mucho la simple operación aritmética. En cuanto a las facturas de electricidad se elaboran con un reparto errático y variable en el que resulta imposible valorar su correlación las facturas emitidas por el distribuidor y su correcta repercusión al arrendatario. A lo que se suma que el precio del gasoil duplica al de la electricidad por lo que condenar a los demandados a abonar dichos importes cuando su uso viene derivado de una culpa indubitada del arrendador resulta total y absolutamente irracional a la par que injusto; c) error en la valoración de la prueba en el fundamento quinto de la recurrida, por cuanto el corte del suministro eléctrico tuvo una grave incidencia en la actividad del restaurante primero por el cierre temporal y luego a través de una merma en la calidad del servicio al no poder utilizarse de forma normal los equipamientos lo que hizo que los clientes desconfiaran del establecimiento. No existiendo otro factor que explique la caída de la facturación; y d) por último, en relación con todos los motivos alegados se infringe lo que ha de considerarse como estimación íntegra y desestimación parcial así como lo que a la imposición de costas procesales se refiere. No puede entenderse que haya una estimación íntegra de la demanda cuando SSª no ha cuantificado siquiera las cantidades difiriéndolas a la fase de ejecución, debiendo apreciarse en todo caso dudas de hecho y de derecho. En cuanto a la demanda reconvencional, ha de entenderse que hubo una estimación parcial de la demanda por lo que no procedería imponer las costas a ninguna de las partes.

SEGUNDO.-ERROR EN LA VALORACIÓN DE LA PRUEBA. RESPONSABILIDAD DE LA ARRENDADORA RESPECTO AL CORTE DE SUMINISTRO.

Es un hecho no controvertido que en supuesto de autos el contrato celebrado entre las partes lo fue el 2 de diciembre de 2021, siendo que la parte demandada en fecha 10/05/2023 sufrió un corte en el suministro eléctrico por el que a instancia del arrendatario fueron instalados generadores, colocando la propiedad mangueras a fin de alejar los generadores del negocio y evitar los ruidos causados por los mismos situación que duró hasta el 23 de junio cuando fue reestablecido el suministro eléctrico. Siendo colocados finalmente los contadores en fecha 5 de julio.

La parte demandada vía excepción sostiene la concurrencia de un incumplimiento de las obligaciones por parte del arrendador que justificaría el impago de las rentas correspondientes a los meses de mayo y junio de 2023.

La cuestión esencial reside, por tanto, en valorar la responsabilidad de las partes en el corte del suministro eléctrico acordado por la Consejería de Industria a raíz de la inspección llevada a cabo el 2/02/2023, de tal manera que, de apreciarse responsabilidad de la parte arrendadora en el informe negativo, no podría exigirse el pago de las rentas por la inadecuación del objeto arrendado para los propios fines del contrato.

Así las cosas, examinada nuevamente la grabación de las pruebas practicadas en primera instancia, y la documental obrante en las actuaciones resulta suficientemente acreditado, a juicio de esta Sala, que a fin de realizar la inspección de la OCA se giraron hasta tres visitas por D. Bienvenido quien tal y como se recoge en la sentencia recurrida explicó en el acto de la vista que en la primera inspección (2/11/2022) se apreciaron unas deficiencias para las que se concedió un plazo de tres meses para solucionarlas. Realizada nueva inspección en fecha 2/02/2023 y dado que la inspección de la instalación se realizaba de forma conjunta hotel/restaurante, la negativa del arrendatario del hotel a permitir la inspección determinó que se emitiera informe en sentido negativo lo que conllevó el corte del suministro eléctrico.

Preguntado dicho testigo por las causas que llevaron a la decisión desaprobatoria explicó aunque en las instalaciones del restaurante no se apreciaba deficiencia alguna y que la ausencia de documentación que consta en el acta de inspección puede ser debida a que la documentación esté en poder de la consejería de industria, en todo caso, lo determinante fue que no se permitió inspeccionar el hotel. Hecho éste último que fue corroborado por D. Erasmo quien reconoció que no dejó entrar al técnico porque no había sido informado con carácter previo de la necesidad de realizar la inspección y que debían ser examinadas todas las habitaciones y había huéspedes.

En este acontecer de hechos, por el demandado Teofilo se reconoció que fue avisado de lo sucedido por el propietario quien le informó que se iba a cortar el suministro eléctrico. Afirmando que entre el corte del suministro y el restablecimiento del sistema mediante la colocación de generadores transcurrieron unos dos días y medio. Ante esta realidad acreditada en el curso de las presentes actuaciones, y con independencia de a quien competía asumir los gastos para reestablecer el suministro de energía que necesitaba el restaurante arrendado, no cabe más que concluir en consonancia con lo expuesto por la juez de instancia que no puede considerarse que el arrendador hubiera obrado incumpliendo las obligaciones que le son propias ni de forma negligente. Tal y como declaró el testigo D. Cayetano acometió la separación de los contadores a instancias del propietario a fin de que el restaurante pudiera tener luz, lo que pese a que la instalaciones estaban bien, supuso adaptar las mismas al reglamento vigente.

La causa del informe negativo se debió a la conducta de un tercero y no a deficiencias en las instalaciones arrendadas que no fueran subsanadas por el propietario ni a negligencia alguna por su parte más allá de haber podido avisar con más antelación al arrendatario del corte del suministro - lo que tampoco resulta probado-.

Por lo tanto, la excepción de incumplimiento de contrato para justificar el impago de rentas debe ser desestimada.

TERCERO.-INCONGRUENCIA OMISIVA. Denuncia la apelante en su recurso que la sentencia incurre en incongruencia omisiva por cuanto la sentencia no se pronuncia sobre una reconocido "doble imposición de IVA" y el reintegro del exceso abonado con las facturas de agua.

Examinado el expediente digital y en concreto el escrito de contestación a la demanda así como la demanda reconvencional y la sentencia dictada, no consta que por la parte apelante se hubieran esgrimido ni siquiera vía excepción los pronunciamientos que ahora pretende.

Conviene recordar que la petición del complemento de sentencia prevista en el art. 215.2 LEC, como hemos dicho, constituye una vía para instar la subsanación de la incongruencia omisiva de la sentencia, y su utilización, según hemos afirmado en las sentencias reseñadas, es requisito necesario para denunciar esa incongruencia tanto en el recurso de apelación ( art 459 LEC) , como en el extraordinario por infracción procesal ( art. 469.2 LEC) . Por ello, la falta de la petición de complemento cierra a las partes la posibilidad de plantear en la apelación la incongruencia por omisión de pronunciamiento.

En el presente caso, las cuestiones suscitadas, surgen en el acto de la vista a consecuencia de las respuestas dadas por D. Teofilo en el acto de su interrogatorio y no constituyen una petición o excepción contenida en la contestación o en la demanda reconvencional por lo que su alegación en la segunda instancia incurre en mutatio libelis.De conformidad al artículo 456.1 LEC el debate en la apelación lo delimitan los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones planteados en la instancia, por lo que no han de ser objeto de examen las diferentes alegaciones introducidas ex novopor la arrendataria en el recurso. Así, según consta en la grabación, por el arrendatario se explicó que el contador eléctrico y de agua era común a la instalación del hotel y restaurante. Requiriéndole el propietario que le enviara fotos de los contadores a fin de realizar la distribución del gasto entre ambos negocios. A continuación explicó que le era remitida factura por el propietario donde le decía la cantidad que le correspondía pagar. Sin que tal y como recoge la juez de instancia en la resolución resultara más discrepancia que el incremento del IVA en los primeros meses, lo que "se corrigió", lo que resulta coincidente la testifical del asesor fiscal del arrendatario D. Ricardo, quien declaró que vió una factura con doble IVA por lo que se puso en contacto con la propiedad. En cuanto al agua, expresó que tenía un contador "chiquitin" del que enviaba foto del consumo habiendo abonado la totalidad de una factura cuando no le correspondía en su totalidad.

CUARTO.-VULNERACIÓN DEL ARTÍCULO 219 LEC.

El art. 219.1 LECiv prohíbe las sentencias meramente declarativas cuando lo que se reclame sea una cantidad de dinero y establece que no puede solicitarse la determinación del importe en ejecución de sentencia, aunque sí permite la fijación clara de "las bases con arreglo a las cuales se deba efectuar la liquidación, de forma que ésta consista en una pura operación aritmética".

Siguiendo este criterio, la sentencia de instancia en lo que a las rentas se refiere concluye que se adeudan únicamente las rentas correspondientes a los meses de mayo, junio, octubre, noviembre y diciembre de 2023 - este último hasta el día 24 de diciembre-. Hecho que no es combatido en la apelación. Y fija el importe de cada mensualidad en la suma de 3.060 Euros a excepción del mes de diciembre en el que la deuda respecto al que únicamente señala que la demandada cifra en 2.533, 66 Euros- vid. Escrito de conclusiones-. Difiriendo la cantidad total que resulte a ejecución de sentencia.

Así las cosas, no ofrece duda que la cantidad a abonar en concepto de rentas asciende a la suma de 14.609,03 euros, esto es, 12.240Euros correspondiente a los meses de mayo, junio, octubre y noviembre 2023 (3060 Euros por 5 meses)+ 2369.03 Euros correspondientes al mes de diciembre a razón de (98.70 Euros/días x 24 días).

Respecto a las cantidades asimiladas a la renta (luz, agua,..) tal y como ya se ha dejado indicado anteriormente la pauta definitoria para el cobro de los gastos que por estos conceptos se devengaban era la toma de fotografía del contador por el arrendatario, envió de la misma al propietario y emisión por éste de la correspondiente factura efectuados los cálculos correspondientes en un porcentaje del 50% como reconoció el demandado. Pauta definitoria de una situación jurídica aceptada desde el inicio por los demandados quienes vinieron abonando los mismos.

Sentado lo anterior, acreditada la existencia de una deuda por suministros correspondientes a las facturas NUM002, NUM003, NUM004, NUM005, NUM006, NUM007 y NUM008 sin que se haya acreditado que los cálculos a que obedecen no son correctos pese a haber reconocido el D. Teofilo que tenía acceso a los contadores, ni habiéndose alegado que se distribuyan en un porcentaje distinto del aceptado, procede la condena a su abono. Lo que suma un total de 16.355,50 Euros. No se incluyen las facturas NUM000 (página 3 de la demanda) y NUM001 (documento 1 de la contestación a la demanda) que conforme a la documental obrante en autos han de entenderse abonadas.

QUINTO.-GASTOS DE COMBUSTIBLE RECLAMADOS EN LA DEMANDA RECONVENCIONAL.

El pronunciamiento contenido en la sentencia se confirma al estar en presencia de un gasto de suministro cuyo pago incumbe al arrendatario a tenor del contrato. Sin que pueda entrar a valorarse el encarecimiento del gasoil en relación con la electricidad al no haber sido alegada en la instancia ni aportarse prueba que lo acredite. Tratándose de una alegación introducida en el escrito de conclusiones.

SEXTO.-LUCRO CESANTE.

La existencia y cuantía del lucro cesante "no deja de ser una hipótesis precisada de una demostración adaptada a su naturaleza de probabilidad más o menos intensa de acuerdo con las reglas de la experiencia teniendo en cuenta lo que normalmente habría sucedido en la mayoría de los casos". La carga de la prueba del lucro cesante compete, sin duda, a quien lo reclama. Y en este caso dicho extremo no ha sido acreditado.

Por la parte demandante reconvencional se ha aportado informe pericial elaborado por el asesor fiscal D. Ricardo. Tal y como explicó el perito en el acto de la vista, efectuó una comparación entre el año 2022 y el año 2023 siendo que los primeros meses se mantuvo un paralelismo si bien desde mayo de 2023 hasta diciembre del mismo año - cuando se produjo la resolución del contrato- se produjo una bajada. Preguntado el perito por la causa de la misma, la respuesta ofrecida por el mismo no es concluyente en tal aspecto pues tras aseverar que desconocía el motivo, manifestó que era debido al corte de la corriente arrastrando la facturación de meses posteriores al restablecimiento del suministro por lo que se produjeron cancelaciones. Lo que en modo alguno resulta acreditado, desprendiéndose tan solo del interrogatorio del demandado la ausencia de suministro eléctrico durante dos días y medio así como una serie de molestias consistentes en "saltos de automáticos".

SÉPTIMO.-La estimación parcial del recurso de apelación determina la estimación parcial de la demanda formulada por la representación HOTEL GARDI S.L. así como la estimación parcial de la demanda reconvencional presentada por D. Teofilo y Dª Milagros, por lo que no procede hacer expresa imposición de costas causadas en la primera instancia ni de esta alzada a ninguna de las partes.